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- 주택 재산세 과세표준 증가 한도 전년 대비 5% 제한
- [이데일리 이연호 기자] 정부가 주택 재산세 과세표준 증가 한도를 전년 대비 5% 수준으로 제한하는 ‘과세표준상한제’를 시행한다. 인구감소지역에 4억원 이하 세컨드 홈을 취득할 경우 1주택자에 적용되는 특례를 그대로 받는다.충남 공주시 구시가지 모습. 사진=연합뉴스.행정안전부는 이 같은 내용을 포함한 ‘지방세법 시행령·시행규칙 개정안’을 오는 19일부터 다음 달 9일까지 입법예고한다고 18일 밝혔다.이번에 입법예고된 ‘지방세법 시행령·시행규칙 개정안’에는 재산세 제도 개선 사항과 올해 초 발표된 ‘2024년 경제정책방향’, ‘건설 경기 회복 지원 방안’ 등의 지방세 지원 사항이 포함됐다.◇주택 재산세 과세표준상한제 첫 시행…주택 1건당 재산세액 작년 比 1.2%↑먼저 지난해 1주택자 재산세 부담을 완화하기 위해 한시적으로 시행한 공정시장가액비율 특례를 올해에도 동일하게 적용하기로 했다. 공정시장가액비율은 재산세 과세표준 산정 시 공시가격 반영 비율을 결정하는 것으로 지난 2009년 도입 후 2021년까지 60%로 유지됐다.지난 2021~2022년 공시가격 급등에 따른 세부담을 완화하기 위해 1주택에 한해 한시적으로 2022년 45%로 낮췄고, 2023년 주택가액에 따라 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%로 추가적으로 낮췄다.1주택 공정시장가액비율 특례를 연장하지 않으면 다주택자·법인과 같이 공시가격의 60%가 1주택자 재산세 과세표준이 돼 세부담이 급격하게 올라가게 된다. 이번 특례 연장에 따라 공시가격의 43~45% 수준으로 과세표준이 산정돼 1주택자 세부담이 낮아지게 되는 것이다. 이는 고금리·고물가가 계속되는 상황에서, 한시적으로 낮춘 공정시장가액비율을 높일 경우 주택 세부담이 증가하는 것을 방지하기 위한 대책이다.주택 재산세 과세표준상한제도 올해 첫 시행한다. 주택 재산세 과세표준상한제는 과세표준이 전년보다 일정 비율 이상 과도하게 오르지 않도록 관리하는 제도다. 지난해 ‘지방세법’ 개정으로 주택 재산세 과세표준상한제를 도입했으며, 이번 후속 입법 조치는 올해 첫 시행을 위한 구체적인 기준을 규정하기 위한 것이다.기존 재산세 과세표준은 별도의 상한 없이 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 산출했다. 올해부터는 ‘당해연도 과세표준’과 ‘직전연도 과세표준 상당액에서 5% 가량 인상한 금액’을 비교해 낮은 금액을 과세표준으로 적용하게 된다. 이 같은 주택 재산세 세부담 완화 조치를 통해 올해 총 주택 재산세 부담은 5조8635억원 정도로 예상된다. 이는 작년 5조7924억원 보다 1.2%(711억원)가량 증가한 수치로 공시가격 증가율인 1.3%보다 낮을 것으로 예상된다. 또 주택 1건당 평균 재산세액은 약 29만6176원으로 전년 평균 재산세 29만2587원보다 약 3600원(1.2%) 가량 증가하는데 그칠 것으로 예상된다. 다만 개별적인 세부담 변화는 공시가격 변동률, 공정시장가액비율, 세부담상한제 적용 등에 따라 달라질 수 있다.◇인구감소 83개 지역 4억원 이하 주택 매입 시 1주택 특례 유지인구감소지역의 세컨드 홈 활성화를 위해 1주택 재산세 특례 지원에 대한 구체적인 실행 방안도 마련했다. 앞으로 기존 1주택자가 인구감소지역에 소재한 1주택을 추가로 신규 취득한 경우 1주택자로 간주해 1주택 특례가 계속 유지된다. 원래 1주택자가 인구감소지역에 추가 1주택을 취득하면 2주택자로서, 1주택자에 적용되는 공정시장가액비율 및 세율 특례 혜택을 받지 못했다.이번 인구감소지역 특례가 시행되면 추가 취득한 주택이 주택수에서 제외돼 기존 주택에 대한 1주택 특례를 계속 적용받을 수 있게 된다. 대상은 지난 1월 4일 이후 취득하는 공시가격 4억원 이하 주택으로 행정안전부 장관이 ‘지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법’에 의해 지정·고시한 인구감소지역(89개) 중 일부 수도권과 광역시를 제외한 83개 지역에 소재한 주택이다. 이번 세제 지원 내용은 지방시대위원회, 관계 부처 등과 협의해 공통안을 도출한 것으로, 재산세 감면과 함께 종합부동산세와 양도소득세의 1주택자 특례도 적용돼 관련 세부담이 함께 줄어들게 된다.지방의 준공 후 미분양 아파트 매입 시 취득세 지원 대책에 대한 후속 조치도 마련했다. ‘기업구조조정 부동산투자회사(리츠)’가 지방의 준공 후 미분양된 아파트를 매입할 경우 법인 취득세 중과세율(12%)을 적용하지 않고, 일반세율(1~3%)을 적용해 미분양 물량 해소를 지원하기로 했다. 다만 예외적으로 중과를 배제하는 사안인 만큼, 기업구조조정 리츠가 대책 발표일부터 2년 간(2024.3.28.~2025.12.31.) 취득하는 아파트에 대해서만 한시적으로 중과 배제를 인정하기로 했다.빈집 철거 후 지자체와 협약해 토지를 주차장, 쉼터 등 공익적 용도로 제공하는 경우에도 재산세 부담이 완화된다. 정부는 지난해 전국 13만호에 이르는 빈집 문제 해결을 위해 ‘빈집 철거 시 재산세 부담 완화 방안’을 마련했으며, 올해부터 시행했다. 빈집이 철거되면 부담하는 토지 재산세를 낮추기 위한 방안으로, 부과 기준을 철거 전 주택세액으로 인정하는 기간을 3년에서 5년으로 확대하고, 연 증가율도 30%에서 5%로 인하했다. 그러나 지난해 마련된 빈집 재산세 부담 완화 방안은 종래 빈집 부지였던 토지가 주차장, 쉼터 등 주민편의시설로 사용되는 때에는 적용되지 않아 지자체가 빈집 정비 사업을 하는데 어려움이 있었다. 이에 철거 후 활용까지 고려해 빈집 세제 지원 범위를 확대한 것이다.이번 ‘지방세법 시행령·시행규칙 개정안’은 오는 19일부터 20일 간의 입법예고를 통해 각 분야의 의견 수렴을 거친 후 국무회의에서 의결하면 다음 달 28일 공포 즉시 시행돼 올해 재산세부터 적용될 예정이다.이상민 행안부 장관은 “국민 주거비 부담을 완화하는 동시에 지방 주택시장이 활기를 되찾을 수 있도록 이번 개정안을 마련했다”며 “이에 더해 소외된 지역의 주거 환경도 개선할 수 있도록 지방세 제도를 개선해 나가겠다”고 말했다.
- 부친에게 5억 싸게 산 아파트, 증여세 내야할까[세금GO]
- [세종=이데일리 조용석 기자] A씨는 최근 아버지가 소유한 시가 20억원의 아파트를 15억원에 매입했다. 직장 때문에 이사를 준비하던 A씨가 자신의 집을 처분했음에도 15억원 밖에 마련하지 못하자 아버지가 5억원을 낮춰서 매도한 것이다. A씨는 즐거운 마음에 새 아파트로 이사했으나, 5억원을 싸게 산 것이 추후 문제가 될 수 있다는 직장동료의 이야기를 듣고 세무사를 찾아갔다. 지난 12일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 내려다본 아파트 단지 모습. (사진 = 뉴시스)13일 국세청이 발간한 ‘2023 세금절약 가이드’에 따르면 A씨는 상속세 및 증여세법(상증세법)제35조1항에 따라 증여세가 과세된다. 과세당국은 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮거나 높은 가액으로 거래한 경우, 시가와 거래가액의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억원은 적은 금액)을 넘어서면 증여로 판단해 과세한다. 증여재산가액은 차액에서 기준금액을 제외한 금액이며, 재산의 양수·양도일이 증여일이 된다. 사례의 A씨의 경우 아파트 시가(20억원)의 30%인 6억원과 3억원 중 더 낮은 금액인 3억원이 기준금액이 된다. 이에 따라 A씨는 시가와 대가의 차액(5억원)에서 기준금액인 3억원을 뺀 2억원에 대해서 증여세를 내야한다. 5억원 이하 구간의 증여세율은 20%다. 그렇다면 A씨의 아버지에게 부과되는 양도가액의 기준은 어떻게 될까.소득세법 101조(양도소득의 부당행위 계산) 등에 따라 과세당국은 양도가액을 15억원이 아닌 20억원으로 간주해 양도소득세를 과세한다. 만약 A씨의 아버지가 해당 아파트를 15억원에 매입해 양도차익이 전혀 발생하지 않았음에도 5억원에 대한 양도소득세를 내야 한다는 얘기다.아울러 ‘양도소득의 부당행위’를 적용하는 기준은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상 또는 시가의 5%에 상당하는 금액 중 적은 금액이다. 3억원이 넘지 않는다면 시가의 30% 미만 차액 발생시 증여세가 발생하지 않는 것과 비교하면 훨씬 더 촘촘한 셈이다. 결국 특수관계인간 저가 양수 또는 고가 양도시 증여세는 부과되지 않는다고 해도 양도소득의 부당행위는 적용될 가능성이 훨씬 크다는 얘기다. 국세청 관계자는 “특수관계인 사이의 거래에서 부동산뿐 아니라 다른 재산도 시가보다 낮거나 높게 매매한 경우 같은 형태로 과세가 된다”고 설명했다.아울러 특수관계인이란 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자(사실혼 포함), 친생자로서 다른 사람에게 친양자로 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속, 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계, 경영 지배관계, 임원과 사용인 그리고 이들과 생계를 함께하는 자 등이 모두 포함된다.
- 상속세 계산시 사전증여재산이 합산되는 법리 및 조회방법[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 망인이 사망시 살아생전 어떤 재산을 증여했는지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 법적으로는 상속재산분할협의서를 작성함에 있어서나 또는 협의가 되지 않아 상속재산분할소송 또는 유류분반환청구소송 등 상속분쟁이 발생했을때도 그 해결의 중요한 전제가 되지만, 세무적으로도 상속세 과세와 관련되어 있다. 이번 시간에는 상속세 계산과 관련하여 사전증여재산이 합산되는 법리 및 조회방법에 대해 정리해 보겠다.◇ 상속세와 증여세의 기본 법리상속세와 증여세는 기본적으로 세율은 동일하다. 구체적으로 과세표준 1억원 이하는 10%의 세율이 적용되고, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%, 30억원 이하는 40%, 30억원 초과는 50%의 세율이 적용된다(다만, 중복되는 금액 구간의 세금은 공제됨).한편, 상속세와 증여세는 세금부과시 공제한도가 다르다. 구체적으로 상속세의 경우 망인의 직계비속은 5억원까지, 망인의 배우자는 최소 5억원에서 최대 30억원까지는 상속세 과세대상에서 공제받을 수 있고, 증여세의 경우 10년간의 증여를 합산하여 직계비속은 5천만원, 배우자는 6억원까지 공제받을 수 있다.또한, 증여세는 각각의 수증자 별로 증여받은 재산을 기준으로 증여세를 계산하는데, 상속세는 망인의 상속재산을 모두 합산해 상속세를 계산한 후에(아래에서 설명하겠지만, 상속재산에 증여재산까지 합산되는 경우도 있다), 상속인별로 안분한다는 점에서 차이가 있다.◇ 사전증여재산이 있는 경우, 상속세 계산 법리위에서 설명했듯이, 상속재산 또는 증여재산이 클수록 높은 세율이 적용된다. 따라서, 상속재산이 많아서 높은 상속세율이 적용될 것이 예상되면, 이를 회피하기 위해 살아 생전에 여러번 나누어 증여를 하는 사람도 있을 것이다. 그러나, 상속세 및 증여세법에서는 이를 방지하고자 사전 증여재산을 합산하여 상속세를 계산하는 규정을 두었다.구체적으로, 상속개시일 기준으로 10년 이내 상속인이 증여받았던 재산이 있으면, 이를 모두 합산하여 상속재산인 것처럼 해서 상속세를 계산하고, 상속인이 아닌 자가 증여받았던 경우는 상속개시일 기준 5년 내의 것을 합산하여 상속세를 계산한다.다만, 증여를 받았다면, 증여 당시 증여세를 냈을 것이므로, 이중 과세가 되지 않도록, 그 증여세 낸 것은 상속세 계산에서 공제해 준다.상속인이 증여받은 경우는 10년치까지 상속세 계산에서 합산하고, 상속인이 아닌 자가 증여받은 경우는 5년치까지 합산한다고 했는데, 여기서 상속인과 상속인이 아닌 자의 구분은 망인의 사망당시를 기준으로 한다. 예를들어, 나를 기준으로 자식이 살아있는 상태에서 내가 죽을ㅤㄸㅒㅤ 며느리와 손자손녀가 있다면, 자식만 상속인이고 이들은 상속인이 아닌자가 되지만, 내가 죽기 전에 자식이 먼저 사망했다면 이들이 대습상속인이 되어 상속인이 된다.또한, 증여재산의 가액은 사망 당시를 기준으로 하는 것이 아니라, 증여시점의 가액으로 합산된다. 예를들어, 망인이 자신의 자식에게 죽기 7년전에 10억원 가치의 부동산을 증여했는데, 사망당시 부동산가치가 20억원이 됐다면, 상속세 계산에 있어서는 증여당시 가치인 10억원을 합산하여 계산한다. 한편, 상속인이 망인으로부터 증여받았던 경우는 큰 문제가 없는데, 상속인이 아닌 자가 증여받았던 경우와 관련해서는 상속인에게 억울한 일이 발생할 수 있다. 예를들어, 망인인 남편이 죽기 3년전에 자신의 내연녀에게 증여를 해준 경우라면, 망인이 사망시 망인의 법률상 배우자인 아내에게 위 내연녀가 증여받았던 재산까지 합산하여 상속세가 부과된다.◇ 상속재산 및 사전증여재산 조회방법망인이 남긴 상속재산에 이러한 사전증여재산까지 파악후, 망인의 사망일로부터 6개월이 되는 달의 말일까지 상속세 신고 및 납부를 모두 완료하는 것이 좋다. 예를들어 4월 13일 사망했다면, 그로부터 6개월이 되는 달의 말일은 10월 31일이다. 그때까지 신고 및 납부하면 일정 세금을 공제받을 수 있고, 그렇게 하지 않으면 가산세까지 부과된다. 그래서 이것들을 정확히 파악하는 것이 중요한데, 먼저 망인이 남긴 상속재산에 대해서는 안심상속 원스톱 서비스를 통해 조회할 수 있다. 구체적으로는 위에서 말한 상속세 신고기한인 망인이 사망후 6개월 내에 ‘정부24’라는 인터넷 사이트에 접속하여 신청할 수 있고, 이를 통해 망인의 재산과 채무를 한번에 조회할 수 있다.한편, 망인이 살아생전 증여했던 재산을 알고 싶다면 사전증여재산 조회 서비스를 통해 조회신청을 할 수 있다. 다만, 사전증여재산 찾기는 상속인 혼자 개별적으로 할 수 있는 것은 아니고, 1순위 상속인 중 다른 상속인들 모두의 위임(동의)를 받은 상속인만 가능하다.구체적으로 상속인은 위에서 말한 망인 사망후 6개월의 상속세 신고기한이 만료되기 14일 전까지 국세청 홈택스 사이트에 접속하여, ‘세금관련신청 → 일반신청 → 일반세무서류’ 신청의 순서로 클릭한 후, 민원명 찾기에서 ‘상속재산 및 사전증여재산’이라고 입력하여 신청서식을 다운로드받을 수 있다. 그후 위 신청서식의 내용을 입력하고, 인터넷신청 항목을 클릭하여 인적사항과 신청내용 등을 입력하는 방법으로 신청할 수 있다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- [미리 보는 이데일리 신문]“尹, 野에 공동정부 수준 협치 제안해야”
- [이데일리 박종화 기자] 다음은 12일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“尹, 野에 공동정부 수준 협치 제안해야”-지방·학교 줄 돈까지 삭감했는데 87조 적자…‘헛구호’된 재정준칙-“반도체 총력전 나선 美·日처럼…여야 힘 합쳐 K칩 지원을”-예상밖 美 고물가에…시름 커진 韓경제-22대 국회 새 정치, 첫 단추는 의원 특권 내려놓기다-늦춰지는 미국 피벗 시계, 성급한 금리 인하 경계해야△4·10 총선 - 주목할 당선인-제3당 꿰찬 조국, 김건희·한동훈 저격…3전4기 이준석, 개인 역량 입증-역대급 사전투표 반영 못해…격전지 출구조사 오차 속출△4·10 총선 -향후 정국은-이재명 하루빨리 만나 협조 구해야…당정 관계도 재정립 필요-협치 절실해진 尹 인적쇄신 예고 “檢 출신 벗어난 탕평인사 나서야”△4·10 총선 - 여권 재편 예고-한동훈 떠난 與, 중진 역할론 부상…‘비윤’ 나경원·안철수 구원등판하나-쓸모 다했다…‘꼼수 위성정당’ 폐기 수순-0석‘ 정의당의 몰락…심상정 정계 은퇴 선언△4·10 총선 - 한눈에 보는 총선지도-수도권 휩쓴 ’파란 물결‘…영남에 갇힌 ’붉은 깃발‘△4·10 총선 - 후폭풍-상속세 개편·중처법 유예 급한데…재계, 높아진 국회 문턱에 노심초사-인요한·김윤…의사 출신 8명 입성 진척 없는 의·정 갈등 돌파구 기대△2023 국가결산-국민 1인당 빚 ’2200만원‘인데…총선 공약 청구서에 더 불어날 판-교부세 18조 삭감된 지자체, 허리띠 졸라 멨다-공무원·군인 몫 연금빚만 1230조원 ’사상 최대‘△종합-네이버, AI반도체 ’투트랙 전략‘…삼성과 만들고 인텔과 연구한다-원화·채권 가격 뚝…내수 악화·물가상승 압력 커질 듯-학령인구 감소에 교대 정원 12% 줄인다-가계대출, 11개월 만에 감소 GDP比 100% 달성 청신호△정책·금융-횡재세법·보수환수제 다시 뜰라…금융권 긴장-자동차 수출액 175억 달러 ’역대 최대‘-2042년 인구 5000만명선 붕괴…부양부담 2배-안덕근 산업부 장관 “美 ’대중 수출통제‘ 큰 틀에서 공조할 것”△글로벌-안 꺾이는 美 물가…월가, 금리 인하 9월로 눈높이 낮췄다-美·日·필리필 ’3각 협력‘ 강화…남중국해 삼키려는 中 견제-中, 예상치 밑돈 CPI ’디플레 우려‘ 재점화-투자 보따리 들고 모디 만나는 머스크…테슬라, 인도서 ’승부수‘-“TSMC 美 공장 3→6곳으로 늘릴 듯”△산업-선박 디지털화 산실…자율운항 시대 준비 구슬땀-가전구독·플랫폼·B2B 사업 육성 LG전자 수익 안정화 ’체질 개선‘-“패키징 기술, 반도체 패권 가를 핵심”-고려아연·영풍 분쟁의 핵 서린상사 주총 개최하나-“고성능 칩 결합 용이한 유리기판 시제품 내년 내놓을 것”-유가 오름세에…정유업계 실적 변동 기대감“△산업-선불금 외부시스템 기록 추진에…핀테크사 ’속앓이‘-게임사 ’에자일‘ 문화 동비 흥행·효율 두토끼 잡는다-토지·건물 매각하거나 고가장비 내다 팔거나 K바이오·헬스기업, 눈물겨운 보릿고래 넘기-HLB 간암신약, 美 NCCN 가이드라인 등재 신청 완료△소비자생활-최소액 채우고 유료회원 가입…무료배달 어렵다-포장·송장까지 척척…CJ대한통운 신패키징 적용-이상기후·병충해 뚫고 키위 주렁주렁…제스프리 명성 실감-GS리테일, 점포 흥행 이어간다…’틈새비김면‘ 출시△이우석의 食史-세상에 이런 麵이△증권-美 금리인하 자꾸만 멀어지네…’하락 베팅‘ 나선 투자자들-4·10 총선 파장…힘빠진 밸류업, 힘받는 코인 ETF-파랗게 질린 금융주-”배터리 진단 강자…현대차·LG엔솔 고객“-”40년 쌓은 기술력으로 믹싱장비 세계화 선도“△부동산-野 압승에…’부동산 규제완화案‘ 좌초 위기-봄바람 탄 아파트값…인천도 올랐다-중대재해 발생 건설사 시공평가 때 불이익-공사비 상승에 제로에너지 인증까지…건설사들 골치△마스터스 개막-26번째 출격 우즈 ”그린재킷 한번 더“…11피트 달하는 벙커도 있네-마스터스 굿즈 사러 ’오픈런‘ 최고 인기상품은 초록색 모자-오거스타에서 만난 사람 양용은-캐디 변신한 배우 류준열…이벤트 경기에서 ’어퍼컷 세리머니‘△여행-세월 흐름 거슬러 무엇하오…바위 위에 핀 ’잘 늙은 절‘△오피니언-이미 시작된 탈중, 디테일이 중요하다-안갯속 경제, 더 중요해진 원칙 투자-증시 혼란만 키운 총선용 공약들△피플-노벨상 산실 막스플랑크연구소 패트릭 크레머 방한-신임 클라우드산업협회장에 최지웅-김선태·이수영·정우돈 ’이달의 기능한국인‘ 선정-8기 국가도서관위원회 출범…위원장에 윤희윤 교수-리걸 AI기업 BHSN, 백제현 CISO 영입△사회-토컴함’ 응시에만 11만원…새벽배송 뛰며 ‘주경야독’하는 취준생들-선거사범 1681명…‘허위사실 유포’ 최다-파업해도 출퇴근길 큰 불편 없도록…서울시 ‘최소운행률 의무화’-교통사고 사망 역대 최저…고령자는 늘어-의대 비대위원장, 다음주부터 ‘면허정지’-‘정경심 징역 4년’ 선고한 대법관, 조국 상고심 맡는다
- 밸류업, 금투세 폐지 ‘좌초’ 위기…코인 ETF·상법 개정 ‘탄력’
- [이데일리 최훈길 기자] 22대 국회가 거대 범야권으로 구성되면서 윤석열정부의 자본시장 정책에 대한 궤도 수정이 불가피해졌다. 11일 국회에 따르면 더불어민주당과 국민의힘·금융위원회는 기업 밸류업, 금융투자소득세, 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 정책에서 대조적인 입장을 갖고 있는 것으로 나타났다. 특히 기업 밸류업 정책의 세금 인센티브 방안, 금융투자소득세 폐지 방침은 민주당이 부정적인 입장이어서 추진이 힘들 전망이다. 서울 여의도 국회 의사당. 22대 국회 300개 의석 가운데 더불어민주당과 더불어민주연합은 175석, 국민의힘과 국민의미래는 108석, 조국혁신당은 12석, 개혁신당은 3석, 새로운미래는 1석, 진보당은 1석을 확보했다.(사진=노진환 기자)우선 기업 밸류업 정책의 경우 추진 동력은 기업들의 자발적인 참여를 유도하는 인센티브 방안이다. 그동안 국민의힘과 기획재정부·금융위원회 등은 법인세 등 세금 감면과 감사인 지정제 면제 등을 인센티브로 제시해왔다. 밸류업 우수 기업에 대한 감사인 지정제 제외로 회계 부담을 줄이는 방안은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률(외감법) 시행령 개정만으로 가능하기 때문에 예정대로 내년부터 시행될 것으로 보인다. 하지만 법인세 감면 등 밸류업 세제 혜택은 백지화될 전망이다. 그동안 민주당은 여당의 감세 정책에 대해 부자 감세, 재정건전성 훼손 등을 우려하며 반대해왔다. 특히 세수 상황도 녹록지 않은 상황이다. 11일 국무회의에서 의결한 ‘2023회계연도 국가결산 보고서’에 따르면 지난해 세수펑크(세수결손)는 56조4000억원으로 역대 최대치를 기록했다.여당의 금투세 폐지 공약도 백지화 수순을 밟을 전망이다. 금투세는 문재인정부 당시 ‘양도세 과세 강화’ 국정과제에 따라 민주당이 추진한 것으로, 민주당은 금투세를 유지할 전망이다. 다만 내년 1월부터 ‘5000만원 넘는 주식 등 투자 수익에 20% 과세’를 예정대로 시행할지 여부는 7월말 발표되는 기재부 세법개정안, 하반기 국회 논의 과정을 봐야 한다. 상법 개정은 탄력을 받을 전망이다. 민주당은 총선 공약으로 이사의 충실의무 조항에 ‘주주의 비례적 이익’ 내용을 추가하는 상법 개정을 검토하기로 했다. 이는 작년 4월에 이재명 대표가 개정안 처리를 촉구한 법안이다. 한국증권학회 차기 회장으로 선출된 전진규 동국대 경영대학 교수는 “주주친화적 결정을 하려면 이사회 역할이 중요하다”며 개정안 처리 필요성을 강조했다. 비트코인 현물 ETF는 허용될 전망이다. 앞서 민주당 정책위원회가 2월21일 발표한 ‘디지털 자산 제도화’ 공약에 따르면, 민주당은 비트코인 등 주요 가상자산을 기초자산으로 하는 현물 ETF의 발행·상장·거래를 허용하기로 했다. 아울러 민주당은 가상자산 ETF를 개인종합자산관리계좌(ISA)에 편입시켜 투자자가 비과세 혜택을 얻을 수 있도록 하겠다고 했다. 오문성 한국조세정책학회장(한양여대 세무회계학과 교수)은 “거대 야당이 출범하면 변화를 보여주기 위해 금투세 정책 등을 수정하려고 할 것”이라며 “부동산, 자본시장 등에 영향을 끼치는 세제 정책이 급변하면 국민 생활에도 영향이 크기 때문에 신중하고 면밀한 검토가 필요하다”고 지적했다. (그래픽=문승용 기자)
- 밸류업, 금투세 폐지 ‘좌초’ 위기…코인 ETF ‘허용’ 초읽기
- [이데일리 최훈길 기자] 22대 국회가 거대 범야권으로 구성되면서 윤석열정부의 자본시장 정책에 대한 궤도 수정이 불가피해졌다. 11일 국회에 따르면 더불어민주당과 국민의힘·금융위원회는 기업 밸류업, 금융투자소득세, 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 정책에서 대조적인 입장을 갖고 있는 것으로 나타났다. 특히 기업 밸류업 정책의 세금 인센티브 방안, 금융투자소득세 폐지 방침은 민주당이 부정적인 입장이어서 추진이 힘들 전망이다. 우선 기업 밸류업 정책의 경우 추진 동력은 기업들의 자발적인 참여를 유도하는 인센티브 방안이다. 그동안 국민의힘과 기획재정부·금융위원회 등은 법인세 등 세금 감면과 감사인 지정제 면제 등을 인센티브로 제시해왔다. 밸류업 우수 기업에 대한 감사인 지정제 제외로 회계 부담을 줄이는 방안은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률(외감법) 시행령 개정만으로 가능하기 때문에 예정대로 내년부터 시행될 것으로 보인다. 이재명 더불어민주당 대표는 11일 오전 서울 여의도 민주당 중앙당사에서 열린 더불어민주당·더불어민주연합 선거대책위원회 해단식에서 “선거 이후에도 늘 낮고 겸손한 자세로 주권자의 목소리에 귀를 기울여야 한다”고 말했다. 발언을 하고 있다. 전체 300개 의석 가운데 더불어민주당과 더불어민주연합은 175석, 국민의힘과 국민의미래는 108석, 조국혁신당은 12석, 개혁신당은 3석, 새로운미래는 1석, 진보당은 1석을 확보했다.(사진=뉴스1)하지만 법인세 감면 등 밸류업 세제 혜택은 백지화될 전망이다. 그동안 민주당은 여당의 감세 정책에 대해 부자 감세, 재정건전성 훼손 등을 우려하며 반대해왔다. 특히 세수 상황도 녹록지 않은 상황이다. 11일 국무회의에서 의결한 ‘2023회계연도 국가결산 보고서’에 따르면 지난해 세수펑크(세수결손)은 56조4000억원으로 역대 최대치를 기록했다.여당의 금투세 폐지 공약도 백지화 수순을 밟을 전망이다. 금투세는 문재인정부 당시 ‘양도세 과세 강화’ 국정과제에 따라 민주당이 추진한 것으로, 민주당은 금투세를 유지할 전망이다. 다만 내년 1월부터 ‘5000만원 넘는 주식 등 투자 수익에 20% 과세’를 예정대로 시행할지 여부는 7월말 발표되는 기재부 세법개정안, 하반기 국회 논의 과정을 봐야 한다. 반면 비트코인 현물 ETF는 허용될 전망이다. 앞서 민주당 정책위원회가 2월21일 발표한 ‘디지털 자산 제도화’ 공약에 따르면, 민주당은 비트코인 등 주요 가상자산을 기초자산으로 하는 현물 ETF의 발행·상장·거래를 허용하기로 했다. 아울러 민주당은 가상자산 ETF를 개인종합자산관리계좌(ISA)에 편입시켜 투자자가 비과세 혜택을 얻을 수 있도록 하겠다고 했다. 오문성 한국조세정책학회장(한양여대 세무회계학과 교수)은 “거대 야당이 출범하면 변화를 보여주기 위해 금투세 정책 등을 수정하려고 할 것”이라며 “부동산, 자본시장 등에 영향을 끼치는 세제 정책이 급변하면 국민 생활에도 영향이 크기 때문에 신중하고 면밀한 검토가 필요하다”고 지적했다.
- "22대 총선, 밸류업 동력 약화…중기 방향성은 유지"
- [이데일리 김인경 기자] 제22대 총선에서 야권이 압도적 과반을 가지고 간 가운데, 밸류업 프로그램의 동력은 일단 약화할 가능성이 있다는 진단이 나왔다. 다만 중기 방향성은 유지될 것이라는 분석이다.11일 박소연 신영증권 연구원은 “밸류업 추진 동력은 약화될 가능성이 높다. 배당소득 분리과세(조세특례제한법), 자사주 소각시 법인세 감면(법인세법) 등 세제 개편안의 국회 통과가 불투명해졌기 때문”이라며 이같이 밝혔다. 제 22대 총선에서 더불어민주당과 더불어민주연합이 압도적 과반을 차지한 것으로 나타났다. 범 야권으로 분류되는 조국혁신당까지 포함하면 사실상 범야권이 재적의원 3분의 2에 가까운 190석 가량을 차지했다. 박 연구원은 “총선은 통상 대통령 집권 후 2~3년차에 치러지는 경우가 많다보니 국정 운영에 대한 불만, 집권당 심판론으로 여권이 고전하는 케이스가 많다”면서도 “이번에는 수치로만 봐도 매우 극단적인 가까운 결과가 나온만큼, 경제와 금융시장에 미칠 영향에 대해 고민할 필요가 있다”라고 말했다. 그는 가장 먼저 밸류업 프로그램의 추진 동력이 알단 약화할 수 있다고 지적했다. 총선 패배로 인적 쇄신 필요성이 제기된다면 그간 밸류업 정책을 이끌었던 금융당국에도 변화가 있을 수 있는 상황이다. 다만 박 연구원은 “압승을 거둔 더불어민주당도 기본적으로 상법 개정과 물적 분할 금지 등 소액주주 권리를 강화하는 입법이나 규제를 옹호하고 있어 큰 틀에서는 여당의 밸류업 프로그램과 궤를 같이 한다”면서 “소액주주 증시 참여가 확대되며 나타난 결과가 사실상 밸류업 정책이라고 본다면, 선거 결과에 관계없이 중기 방향성은 유지될 가능성이 크다”고 진단했다.이어 금융투자소득세 폐지는 어려워졌으나, 개인종합자산관리계좌(ISA) 등의 세제 혜택은 강화되는 방향이 전개될 것으로 전망했다.박 연구원은 “금투세 폐지는 소득세법 개정이 필요한 사항인데 여당의 총선 패배로 난관에 봉착했다”고 평가했다. 금투세는 주식, 채권, 펀드, 파생상품 등 금융상품의 수익 합계가 5000만원 이상일 경우 20%, 3억원을 초과할 경우 25% 세율을 적용한다는 내용을 담고 있지만 2025년까지 유예였다. 주식 양도세 대상인 대주주 요건이 작년 10억원에서 50억원으로 상향됐지만, 연말 매물출회 가능성을 경계해야 할 것이라는 평가다.박 연구원은 “대신 더불어민주당은 ISA 계좌 납입한도를 현재보다 상향하고, 납입금액을 전액 비과세해 세제 혜택을 주자는 입장이기 때문에 자산별, 상품별 득실이 엇갈릴 가능성이 있다”면서 “가상자산 ETF 도입도 검토한다는 입장”이라고 설명했다.또 부동산 과세는 강화되는 방향이 될 것으로 보인다. 박 연구원은 “윤석열 정부는 문재인 정부 때 법제화된 ‘부동산 공시가격 현실화 로드맵’을 전면 폐지하자는 입장이었는데 부동산 공시가격은 종부세와 재산세, 건강보험료 책정의 기준이 되다보니 부자 감세 아니냐는 비판이 있었다”면서 “그런데 이 로드맵을 폐지하려면 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’을 국회에서 개정해야 하는데 현재 총선 결과로만 보면 불가능에 가깝다”고 진단했다.하지만 이보다 더 중요한 것은 중장기적 확장 재정에 따른 채권시장의 반응이라는 게 박 연구원의 판단이다. 그는 “더불어민주당의 22대 총선 부동산 공약은 기본주택 100만 가구 공급으로 무주택자가 적정 임대료를 내고 장기간 거주한 후 분양 전환이 가능한 공공주택을 대량 공급한다는 것”이라며 “신혼부부에게 가구당 10년 만기로 1억원 대출을 실시하고 자녀 수에 따라 무이자 대출과 원금 감면을 실시하는 정책도 있었다”고 지적했다.박 연구원은 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 처리 방향 등도 중요한 화두겠지만 2025년 재보궐 선거, 2026년 지방선거, 2027년 대통령 선거 등 크고 작은 선거가 계속 예정되어 있는만큼 확장 재정에 대한 욕구도 커질 수밖에 없다”면서 “이에 따른 채권시장 물량 부담도 화두가 될 것이며 채권시장반응을 잘 살펴야 할 이유”라고 덧붙였다.이재명 더불어민주당 대표, 이해찬·김부겸 상임공동선거대책위원장이 지난 10일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에 마련된 제22대 국회의원선거(총선) 민주당 개표 상황실에서 방송사 출구조사 결과를 지켜본 후 손을 잡고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)
- 유류분반환청구소송에서 증여세 상속세 공제주장 가능한지[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 공동상속인들 중에서 망인으로부터 살아생전에 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)받은 상속인 있을 때, 그러한 증여 또는 유증을 받지 못했던 상속인은 이를 받았던 상속인에게 유류분반환청구소송을 할 수 있다. 이때 유류분반환을 당하게 되는 입장에서, 기존에 자신이 증여 또는 유증 받았던 것을 전제로 납부했던 증여세 또는 상속세를, 유류분권리자가 반환받는 비율만큼 돌려달라고 공제주장을 하거나 구상 청구를 할 수 있는지가 문제되는데, 이번 시간에 관련 법리를 정리해 보겠다.◇ 유류분반환 하더라도 이미 납부한 증여세 또는 상속세를 돌려달라고 상계주장하거나 구상금청구할 수 없음망인으로부터 증여 또는 유증을 받았던 특정 상속인을 상대로 유류분소송을 하여 승소하는 경우, 망인이 했던 증여 또는 유증은 그 유류분비율만큼은 소급적으로 효력을 상실하게 되고, 유류분권자는 사망시점에 소급하여 해당 권리를 취득하는 것으로 된다.즉, 유류분권자가 망인으로부터 해당 부동산 또는 금전을 직접 상속받은 것으로 보는 것이다. 따라서 유류분을 받는 자는 이에 대한 상속세를 납부해야 한다.그런데, 망인으로부터 과거에 증여 또는 유증을 받았던 특정 상속인의 입장에서 생각해보면, 세금 관련해서는 억울한 점이 있을 수 있다. 즉, 자신이 증여 또는 유증을 받았던 것을 전제로 이미 증여세 또는 상속세를 납부하였는데(증여를 받으면 증여세, 유증을 받으면 상속세를 납부함), 이번에 유류분반환을 통해 그 패소 부분 만큼의 증여 또는 유증은 받지 않은 것처럼 되고, 유류분권자가 그 승소 부분 만큼 권리를 가져가는 것이니, 결국 유류분소송을 당한 입장에서는 그 패소 부분 만큼은 자신이 내지 않았어도 될 증여세 또는 상속세를 냈다고 생각되어, 유류분소송 승소자에게 돌려달라고 상계항변을 하거나 구상권 청구를 할 수 있는지가 문제되는 것이다.그런데 결론부터 말하자면, 그렇게 요구할 수 없다는 것이 판례의 입장이다. 판례에 따르면, 증여 또는 유증을 받았던 상속인이 이에 따라 증여세 또는 상속세를 납부한 경우, 추후 유류분소송에서 패소하여 그 유류분비율 만큼 반환을 하더라도, 이미 납부한 증여세 또는 상속세 중 그 유류분비율에 해당하는 부분을 유류분권리자에게 반환청구할 수 없다.◇ 구체적 판단 사례망인으로부터 재산을 유증(유언에 의한 증여)받아 상속세를 납부했는데 유류분소송을 당하자 자신이 납부한 상속세 중에서 유류분비율만큼은 상계되어야 한다고 주장한 사례에서, 법원은 “피상속인의 유증을 받아 상속재산을 취득한 자가 유류분소송의 법원 판결에 따라 당해 상속재산 중 일부를 법정상속인에게 반환한 경우에는, 유류분소송에서 승소한 자는 이 유류분비율에 해당하는 재산을 상속받은 것으로 되어 이에 따른 상속세를 납부해야 하고, 반대로 유류분반환을 당하는 자는 그 유류분반환비율에 해당하는 재산에 대해서는 상속세 및 증여세법 제79조 및 같은 법 시행령 제81조에 의하여 확정판결이 있은 날부터 6월 이내에 상속세 경정을 청구할 수 있고, 이 경우 반환한 재산은 당초부터 상속이 없었던 것으로 보게 되므로, 피고들이 원고에게 반환해야할 유증재산에 관하여 상속세액을 이미 납부하였다고 하여 원고에게 그 반환을 구할 수 없다.”는 취지로 판시하였다(서울고등법원 2021.11.30. 선고 2019나2044188 판결).그리고, 위 판결에서 유류분반환소송을 당한자는 상속세 납부 관련하여 자신이 과거에 지출했던 세무사비용에 대해서도, 유류분권리자가 유류분비율만큼 분담해야 한다고 주장했지만, 법원은 분담을 인정하지 않았다.또한, 망인으로부터 재산을 살아생전 증여받아 증여세를 납부했는데 유류분소송을 당하자 자신이 과거에 납부했던 증여세 중에서 유류분비율만큼 구상청구한 사례에서도, 법원은 “원고들이 유류분을 반환받음에 따라 납부해야할 상속세와 피고가 이미 납부한 증여세는 과세원인, 과세과액에서 공제되는 액수의 범위, 납부의무자 사이에 연대납부의무가 있는지 여부 등이 전혀 다르고, 피고가 이미 납부한 증여세 중에서 원고의 승소부분만큼 원고가 납부해야할 상속세에 충당된다고 보기도 어려우므로, 결국 피고가 납부한 증여세 중 원고의 유류분 비율에 해당하는 금액을 원고에게 구상할 수는 없다.”는 취지로 판시하였다(서울동부지방법원 2021.7.8. 선고 2018가합110521 판결).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 신영 '브라이튼N40' 대출 2250억, 오는 7월 만기…연장 추진
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 관련해서 받은 대출 2250억원이 오는 7월 만기를 맞는다. 신영은 3년 정도 만기 연장을 계획하고 리파이낸싱을 추진하고 있다.복수의 대주단이 보유한 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 각 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한투자증권이 자금보충 역할을 해주고 있다.‘브라이튼N40’ 전경 (사진=브라이튼N40 홈페이지)◇ 잔여 대출원금 2250억…3년 만기연장 계획4일 금융투자업계에 따르면 디벨로퍼 신영이 ‘브라이튼N40’ 사업을 위해 받은 대출 2250억원은 오는 7월 17일 만기 예정이다. 신영은 3년 정도 만기 연장을 계획하고 리파이낸싱을 추진 중이다.브라이튼N40 사업은 서울 강남구 논현동 40번지 일원에 공동주택 지하 4층, 지상 5~10층 148가구 등을 신축해서 임대 후 분양 전환하는 사업이다. 시공사는 포스코이앤씨(구 포스코건설)다.이 곳은 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 9분, 7호선 논현역에서 11분, 3호선 신사역에서 13분 걸리는 ‘트리플 역세권’이다. 학동공원도 바로 옆에 있다.앞서 신영은 해당 부지를 지난 2018년 8월 1855억원에 매입했다. 이어 지난 2022년 6월 건물 준공 및 사용승인이 완료됐으며, 같은 달부터 신영이 ‘임대 후 분양전환’ 방식으로 공급했다. 당초 신영은 이 사업과 관련해서 대주들로부터 약정금 6400억원의 대출을 조달했다. 이 중 일부(1600억원)가 조기상환돼서 대출금이 4800억원으로 줄었으며, 작년 7월 17일 대출 만기일이 도래했다. 당시 신영은 원금 4800억원 중 2550억원 대출금을 상환했고, 나머지 원금 2250억원 대출금에 대해 변경 대출약정서를 체결하고 만기를 오는 7월 17일로 연장했다. 대출원금은 만기(올해 7월 17일) 일시상환되는 조건이지만, 약정된 조건에 따른 조기상환도 가능하다.대출이자는 매 1개월로 설정된 이자기간의 초일에 약정된 변동금리로 산정돼 지급된다. 이에 대한 법인세법상 원천징수 및 지방세법상 특별징수세액은 신영의 후순위대여금으로 충당된다.각 트랜치별 대출원금은 △트랜치A 800억원 △트랜치B 250억원 △트랜치C 1200억원이다. 주요 담보 및 상환 우선순위는 트랜치A에서 트랜치C 순이다. 또한 변경된 대출약정 상의 각 트랜치별 대주들이 해당 건물에 대한 근저당권자로 돼 있다.감사보고서를 보면 브라이튼 N40 임대주택의 장부가액은 △토지 1718억5309만원 △건물 1756억6310만원을 합치면 총 3475억1619만원이다. 또한 브라이튼 N40 임대주택 토지 및 건물에 대한 담보설정금액은 2034억5000만원이다.‘브라이튼N40’ 위치도 (사진=브라이튼N40 홈페이지)◇ 신한투자증권, 유동화증권 미매각시 자금보충특수목적회사(SPC) 랜드마크논현제삼차는 트랜치B의 대주 중 일부로 참여하고 있다. 랜드마크논현제삼차가 보유한 대출채권 원금은 125억원이며, 이를 기초로 125억원 한도 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 대출채권 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환 발행할 예정이다. 제26회차까지 차환 발행할 경우 만기가 오는 7월 17일로 기초자산과 동일하다. 신한투자증권은 이같은 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관을 맡고 있다. 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 일차적으로 신영의 채무상환 능력에 따라 달라진다. 또한 임차인으로부터 받는 임대보증금 및 임대료 등 임대 성과에도 일정 부분 연관될 것으로 예상된다. 만약 각 회차 유동화증권 중 일부라도 발행일에 인수 또는 매수되지 않으면 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 어려워질 수 있다.이에 따라 랜드마크논현제삼차는 유동화증권의 상환능력을 높이기 위해 신한투자증권(구 신한금융투자)과 ‘대출채권 매입확약 및 자금보충 등에 관한 합의서’를 체결했다.이 약정에 따라 △대출채권의 기한이익이 상실된 경우 △랜드마크논현제삼차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기에 자금이 부족한 경우 등이 발생하면 신한투자증권은 랜드마크논현제삼차가 보유한 대출채권을 매입하거나, 대출채권 잔액 이내에서 랜드마크논현제삼차에 자금을 빌려줘야 한다.랜드마크논현제삼차는 신한투자증권이 납입하는 대출채권 매입대금 또는 자금보충금으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.
- 'GFC 임대·운영' 강남금융센터, 내년 6월까지 7321억 대출 만기
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 강남파이낸스센터(GFC)를 임대 운영하는 강남금융센터가 내년 6월까지 총 7321억원 대출의 만기를 맞는다.복수의 대주단이 보유한 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다. 각 유동화증권의 차환발행 위험을 통제하기 위해 신한은행, 우리은행, IBK기업은행이 유동화증권 매입보장을 해주고 있다.강남파이낸스센터 (사진=GFC코리아 홈페이지)◇ 신한은행 1000억…강남랜드마크제일차 등 6321억3일 금융투자업계에 따르면 내년 6월 27일에는 강남파이낸스센터가 조달한 총 7321억원 대출의 만기가 다가온다. 강남금융센터는 서울 강남구 역삼동 737번지 일원에 있는 강남파이낸스센터(GFC)를 단독소유하고 있으며, 이 건물을 임대 운영하는 사업을 하고 있다. 지배기업인 레코 강남 프라이빗 리미티드(Reco Kangnam Private Limited)가 50.01% 지분을, 레코 KDB 프라이빗 리미티드(Reco KBD Private Limited)가 49.99% 지분을 각각 소유하고 있다. 두 회사는 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)의 손자회사다.(자료=감사보고서)앞서 강남금융센터는 지난 2022년 6월 체결한 대출약정에 따라 특수목적회사(SPC) 강남랜드마크제이차 등 복수의 대주들로부터 총 7321억원 대출금을 일시에 조달했다. 각 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1000억원 △트랜치B 6321억원이다. 트랜치A와 트랜치B는 주요 담보권 행사 및 상환에서 순위가 동일하다. 트랜치A 대주는 신한은행이며, 대출 만기일은 내년 6월 27일이다. 연 이자율은 6개월물 금융채+1.68%포인트(p)다.트랜치B 대주는 △강남랜드마크제일차(대출원금 2721억원) △강남랜드마크제이차(대출원금 1800억원) △강남랜드마크제삼차(대출원금 1800억원)다. 만기는 모두 내년 6월 27일이며, 연 이자율은 3개월 양도성예금증서(CD) 금리+1.20%p다.또한 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차는 각 대출채권을 기초자산으로 일련의 유동화증권을 차환 발행해오고 있다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 또는 자산담보부 기업어음(ABCP)이다. 해당 증권은 제13회차까지 차환 발행될 경우 만기가 내년 6월 27일로 동일하다. 각 대출채권의 이자는 유동화증권 발행일정과 동일한 이자기간에 대해 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 산정해서 후급한다. 신한은행 주요 시장금리에 따르면 이날(3일) 기준 6개월물 금융채 금리는 3.6275%, 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률은 3.6333%다. 각 SPC별 대출채권 유동화 거래의 주관회사는 △강남랜드마크제일차 신한은행 △강남랜드마크제이차 우리은행 △강남랜드마크제삼차 IBK기업은행(중소기업은행)이다.위 은행들은 주관회사 외에도 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 등 매입보장기관, 유동성 공여기관 역할도 맡고 있다. 우리은행은 운전자금 대출기관도 맡고 있다. 강남랜드마크제삼차 대출채권 유동화의 경우 업무수탁자는 IBK기업은행이 아니라 키움증권이다. (자료=감사보고서)◇ 신한은행·우리은행·기업은행, 유동화증권 매입보장강남랜드마크제일차는 신한은행과 60억원 한도의 유동성공여약정을 체결했다. 유동화증권과 기초자산(대출채권) 간 이자지급 시기 불일치, 기초자산 대출이자에 대한 법인세법상 원천징수세액 및 지방세법상 특별징수세액, 제반 유동화비용 등에 따른 자금부족을 충당하기 위해서다. 강남랜드마크제이차도 동일한 목적에서 우리은행과 30억원 한도의 운전자금 대출계약을 체결했고, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행과 95억원 한도의 유동성공여 약정을 맺었다.또한 강남랜드마크제일차는 신한은행과 유동화증권 매입보장 약정서를 체결했다. 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고, 상환능력을 높이기 위해서다. 이 약정에 따르면 신한은행은 유동화증권의 각 발행일에 시장에서 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 2721억원 한도에서 약정된 할인율에 매입할 것을 보장한다.또한 대출약정상 기한이익상실이 발생하거나, 유동화증권 상환자금이 부족한 경우 등 유동화증권 발행 중단사유가 발생하면, 강남랜드마크제일차가 발행하는 신용공여어음을 신한은행이 매입해야 한다.강남랜드마크제이차가 발행한 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행(1800억원 한도)이 부담하며, 강남랜드마크제삼차는 IBK기업은행(1800억원 한도)이 부담한다.감사보고서를 보면 강남금융센터 투자부동산(GFC)의 공정가치는 작년 3월 말 기준 2조4494억원이다. 독립된 외부평가인이 보고기간 말 기준으로 평가했다.투자부동산에서 발생한 임대수익 등은 지난 2022년 4월 1일~작년 3월 31일 기준 1138억1400만원이다. 1년 전(1103억6700만원)에서 3% 증가한 수치다. 또한 투자부동산과 관련된 운영비용(유지와 보수비용 포함)은 274억5800만원이다.이 투자부동산(토지와 건물)은 신한은행(트랜치A 대주) 및 강남랜드마크제일차·제이차·제삼차(트랜치B 대주)에 대한 차입금 관련해서 8785억2000만원 근저당권이 설정돼 있다.
- 군인공제회 보유 판교H스퀘어, 6월 대출 만기…'리파이낸싱' 추진
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 군인공제회 등이 판교 오피스 매입을 위해 받았던 장기대출금이 오는 6월 만기를 맞이한다. 이에 따라 현재 리파이낸싱을 진행 중이다.선순위·중순위 대출을 합쳐서 총 5120억원 규모다. 오피스 매입에 활용된 리츠(REITs·부동산투자회사) 운용기간이 약 7년 남은 만큼 자산매각보다는 리파이낸싱에 나선다는 계획이다.판교H스퀘어 (사진=김성수 기자)◇ ‘판교H스퀘어’ 선·중순위 대출 5120억, 6월 말 만기1일 금융투자업계에 따르면 군인공제회, 한국토지신탁 등이 판교테크노밸리 H스퀘어 매입을 위해 일으킨 대출은 오는 6월 30일 만기 도래한다. 한국토지신탁은 현재 리파이낸싱을 위해 대출기관 모집을 진행하고 있다.대출금은 선순위(4439억원), 중순위(681억원) 대출을 포함해 총 5120억원이다. 총 조달금액 7974억원 중 대출비율이 약 64.21%다. 브릿지론(860억원)은 작년 1월 말 기준으로 종류주 유상증자로 상환했다.앞서 군인공제회는 지난 2022년 1월 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스부분에 투자해서 보유 중이다. 판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다.지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주요 임차인으로 사용했었다. 이밖에 임차인으로 시높시스코리아(임대보증금 3억2791만원), 바커케미칼코리아(6억6096만원)이 있다.이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호)다. 케이원제15호 주식은 ‘제1종 종류주식’과 ‘보통주식’으로 나뉜다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다.(자료=반기보고서)다만 SC은행은 엠플러스일반사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자인 만큼 사실상 군인공제회가 종류주식을 가장 많이 갖고 있다. 엠플러스자산운용은 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사다.반기보고서를 보면 종류주식 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 3.10%(연환산 6.20%, 이하 우선배당률)다.종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)한다. 또한 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다. 군인공제회 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) 18% △스마일게이트홀딩스 14.4% △건설공제조합 14.4% △대우재단 9% △삼성증권 4.26% △연초생산안정화재단 3.6% △네오위즈홀딩스 1.8% △기타 0.35% 순이다.반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 1.44% △성진자산관리 0.54% △삼성증권 0.36% 순으로 보통주를 보유하고 있다.앞서 케이원제15호는 지난 2021년 6월 체결된 대출약정에 따라 선순위 대주들로부터 총 4439억원 대출을 받았다. 대출약정에 따르면 이 차입금의 용도는 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 오피스빌딩 2개 동 중 일정 부분을 매입하는 것이다.선순위 대주는 새마을금고중앙회, 농협은행, 동양생명보험, 특수목적회사(SPC) 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차 등이다. 금리는 2.5%며 만기(오는 6월 30일) 일시상환 조건이다.(자료=반기보고서)◇ 케이원제15호 운용, 2031년 6월까지…“매각 안 해”SPC 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차가 케이원제15호에 대해 보유한 대출채권은 각각 원금 400억원, 439억원 규모다. 두 SPC는 이 대출채권을 기초자산 삼아서 동일한 액수의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 해당 ABSTB, ABCP 모두 제12회차까지 차환 발행되면 오는 6월 30일 만기를 맞는다. 금융투자업계 관계자는 “케이원제15호 운용기간이 남아있어서 (판교H스퀘어) 매각을 고려하지 않고 있다”며 “운용기간은 오는 2031년 6월까지며, 대출금 리파이낸싱을 계획하고 있다”고 말했다.에스브라이트판교 ABSTB의 경우 신한은행이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 매입보장기관 겸 유동성공여기관, 이자율 스왑계약 거래상대방 역할을 맡고 있다. 우선 신한은행은 에스브라이트판교가 차환해 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 매입하기로 약정을 맺었다. 에스브라이트판교가 유동화증권 차환발행 위험을 통제하고, 상환능력을 높이기 위해 이같은 약정을 맺은 것.또한 기초자산인 대출채권의 기한이익이 상실되거나 에스브라이트판교가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기에 자금이 부족한 경우 등 발행중단 사유가 발생하면, 신한은행은 에스브라이트판교가 기존에 발행한 유동화증권의 상환재원을 조달하기 위해 유동화증권 발행한도 금액(400억원)을 한도로 발행하는 신용공여어음을 매입할 의무를 부담한다.금리변동 위험도 신한은행을 통해서 헷지했다. 기초자산(대출채권) 이자는 고정금리로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 에스브라이트판교가 발행한 유동화증권의 할인률 한도는 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼서다.금리인상기에는 지급할 금리가 더 늘어나는 구조다. 이에 따라 에스브라이트판교는 2021년 6월 신한은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다. 우리에이치스퀘어제일차가 발행한 ABCP의 경우 우리은행이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자, 유동화증권 매입보장 및 신용공여기관, 운전자금 대출기관, 이자율 스왑계약 거래상대방 역할을 맡고 있다. 우리에이치스퀘어제일차도 금리상승 위험에 노출돼 있다. 기초자산(대출채권) 이자는 고정금리로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 우리에이치스퀘어제일차가 발행하는 각 ABCP의 할인율 한도는 91일물 CD 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼 있어서다.이에 따라 우리에이치스퀘어제일차는 지난 2021년 6월 우리은행과 금리변동 위험을 헷지하는 계약을 맺었다. 3억원 한도의 운전자금 대출계약 및 이자율스왑 계약을 체결한 것.이자율스왑 계약에 따라 우리에이치스퀘어제일차는 약 3개월로 설정된 각 계산기간별 변동금리를 선취하고, 기초자산으로부터 받는 이자 상당액 중 일부를 우리은행에 고정금리로 후급한다. 이를 통해 기초자산과 ABCP 간 이자지급 시점의 불일치, 기초자산 이자소득에 대한 법인세법상 원천징수세액 및 지방세법상 특별징수세액, 제반 유동화비용 등에 따른 유동성 부족을 충당한다.
- NH투자증권, ‘고급주택 시장 분석’ 보고서 발간
- [이데일리 박순엽 기자] NH투자증권(005940)이 ‘고급주택 시장 분석: 고급주택 트렌드 변화와 전망’ 보고서를 발간했다고 1일 밝혔다. 해당 보고서는 고급주택의 개념·특징과 시장동향과 수요 공급 분석을 통한 전망이 담겼다. NH투자증권의 ‘고급주택 시장 분석’ 보고서 표지 (사진=NH투자증권)고급주택은 지방세법상 주택가액과 연면적(전용면적) 초과 여부, 승강기 설치 여부 등 기준에 따라 정의되나 실제로는 세금 중과를 피하고자 법적 기준을 교묘하게 넘지 않는 사례가 많다. 따라서 사회적으로는 고급 자재로 지어지고 넓은 면적과 높은 층높이, 한강 또는 산 조망권 확보, 여유로운 주차장 등의 특징을 가진 주택으로 볼 수 있다. 이번 보고서에선 여러 연구를 종합해 고급주택을 양적 측면(가격)뿐 아니라 질적 측면(고급 자재 사용·생활 편의 등)에서도 좋아야 하고 사생활 보호가 잘 되고 다른 주택과 차별성을 지니고, 유사 사회계층 커뮤니티 형성이 잘 되는 곳으로 정의했다. 고급주택 유형을 단독주택, 연립주택(빌라), 아파트로 구분하고 아파트는 다시 단독형과 단지형으로 구분했는데, 사생활보호는 단독주택이 가장 강하고 커뮤니티 서비스는 아파트 단지형이 가장 좋다고 분석했다.주요 고급 아파트는 최근 1~2년 이내 신고가가 연이어 등장하고 있다. 한남동 ‘파르크한남(전용 268㎡)’이 2023년 8월 180억원에 거래되며 서울 아파트 역대 거래 최고가를 기록했으며, 최근엔 한남동 ‘나인원한남(전용 206㎡)’이 2024년 1월 97억원 신고가를 찍은 뒤 한 달 만인 지난 2월 99억5000만원에 거래됐다. 성수동 ‘아크로서울포레스트(전용 198㎡)’도 2023년 8월 99억원에 거래되기도 했다. 고급 연립주택(빌라)은 세대수가 많지 않아 거래가 빈번하게 일어나지 않지만 거래될 때마다 신고가를 기록하고 있다. 청담동 ‘마크힐스이스트윙(전용 193㎡)’은 2024년 2월 85억원에 거래되며 직전 거래(2021년 8월)보다 30억원 오르며 신고가를 기록했다. 서초동 ‘트라움하우스5차(전용 274㎡)’는 2021년 9월 185억원으로 거래되며 공동주택 최고가에 이름을 올렸다. 최근 강남권에선 고급 아파트 공급이 이어지고 있다. 2020년 분양 당시 분양가 130억~300억원으로 국내 아파트 최고 분양가 기록을 세웠던 청담동 ‘에테르노 청담’은 최근 입주 완료됐고, 2022년 임대 후 분양 방식으로 공급됐던 논현동 ‘브라이튼 N40’도 3.3㎡당 8000만원 이상에 양도 전환 중이다. 또 청담동을 중심으로 여러 고급 아파트가 분양 예정인데, 분양가는 최소 100억원대부터 최대 800억원에 달한다. 한국의 자산가들이 늘어나면서 고급주택의 유효 수요층도 계속 증가하리란 게 보고서 전망이다. 투자은행 ‘크레디트스위스’ 보고서에 따르면 2022년 말 기준 자산 5000만달러(지난달 기준 661억원) 이상의 초고액 자산가가 3886명으로 2020년보다 94% 증가했다. 또 영국 부동산 컨설팅 회사 ‘나이트프랭크’에선 2023년 자산 3000만 달러(지난달 기준 397억원) 이상 자산가가 7310명이고 2028년까지 9470명으로 증가할 것으로 전망했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “고급주택 시장 규모는 구매력 갖춘 초고액 자산가의 증가와 강남권, 용산, 한강변 및 공원 조망 지역을 중심으로 공급이 꾸준하게 이어지며 영역이 확대될 전망”이라면서도 “주 수요층도 경기·금리 등 거시적 환경 변수에서 벗어날 수 없고, 수요 일부는 강남 고가주택시장으로 흡수, 분산 등 하락요인 또한 있어 앞으로 공급량, 분양가격과 함께 특히 유효수요의 변화를 지켜볼 필요가 있다”고 분석했다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “고급주택 시장은 양적 측면뿐 아니라 질적 측면에서도 좋아야 하고, 사생활 보호·차별성·유사 계층 커뮤니티 형성 등 요인을 중시한다”며 “제한된 수급으로 인해 시장 침체기에 거래가 없어 하락 폭이 가시화되지 않는 데 비해 활황기엔 상방의 캡이 없어 상승 탄력이 클 것으로 본다”고 말했다.해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.
