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- (내년부터 달라져요)부동산 양도세 실거래가 부과
- [이데일리 정재웅기자] `새 술은 새 부대에`. 2007년 새해에도 정치, 사회, 경제적으로 많은 변화가 예상된다. 내년을 맞이하기 전 각 분야별로 반드시 알아둬야할 주요 제도 변화를 살펴 본다. 달라지는 제도는 세제와 금융, 산업·에너지, 환경·노동, 중소기업, 교육·문화, 보건·복지, 행정법무·국방병무, 농림어업, 건설교통 등 9개 분야에 걸쳐 정리했다. [편집자주] 정부는 내년부터 자녀수가 3명 이상인 경우, 셋째 아이부터 1인당 100만원씩 추가공제해주는 다자녀 추가공제제도를 실시한다. 따라서 자녀수가 2인인 경우에는 50만원, 3인일 경우 150만원, 4인의 경우엔 250만원이 추가 공제된다. 또 취학전 아동이 태권도 도장이나 수영장 등에 다닌 비용도 교육비공제대상에 포함되며 근로자가 대학에 시간제로 등록해 학점취득을 위한 수업을 받을 경우도 교육비공제가 가능하게 된다. 다음은 내년부터 달라지는 세제와 금융관련 주요 내용들이다. ▲ 모든 부동산에 대해 양도세 실거래가로 부과=내년부터 모든 부동산에 대해 양도소득세가 실거래가로 부과되고 양도소득세율도 강화된다. 이에 따라 양도소득세율은 1가구 2주택자가 양도시 50%, 비사업용토지 및 부재지주소유농지·임야·목장용지 양도시에는 60%의 단일세율이 적용되고 장기보유 특별공제가 배제된다. 단, 수도권이나 광역시에 소재한 1가구 2주택 소유자가 기준시가가 1억원 이하의 주택을 보유한 경우, 수도권·광역시 제외지역에서 3억원 이하의 주택을 소유한 경우에는 양도세 중과대상에서 제외된다. 또 개인이 농촌에 거주하면서 실제로 경작을 하는 경우에 대해서도 양도세 중과대상에서 제외된다. 아울러 허위신고 가능성이 높은 건에 대해서는 신고자 등에게 입증자료를 요구할 수 있도록 지자체 공무원에게 조사권이 부여되며 실거래 지연신고에 대한 과태료 부담이 500만원 이하로 하향조정된다. ▲ 고액·상습체납자 명단 공개 = 내년부터는 관세나 내국세 등을 체납한지 2년 이상이고 그 액수가 10억원이 넘는 고액·상습체납자에 대한 명단이 공개된다. 공개내용은 체납자의 성명, 상호, 연령, 직업, 주소, 체납자의 세목·납기 및 체납요지 등이며 법인의 경우 법인의 대표자를 공개한다. ▲ 고액체납자 신고하면 포상 = 관세 등을 체납하고도 재산을 은닉한 경우, 이를 적발해 신고하면 최대 1억원 범위 내에서 포상금이 지급된다. ▲ 공인회계사 시험자격 강화 = 내년부터 공인회계사 시험은 회계학 및 세무관련과목 12학점 이상, 경영학 과목 9학점 이상, 경제학 과목 3학점 이상 이수했거나 이수한 것으로 인정받은 사람만 응시할 수 있다. ▲ 해킹 등 전자금융사고 발생시 1차 책임은 금융기관=전자금융사고 발생시 앞으로는 이용자의 고의·중과실의 경우를 제외하고는 해당 금융기관이 우선적으로 책임을 지게된다. 또 금융회사가 아닌 통신회사 등이 전자금융업무를 영위하기 위해서는 금융감독위원회의 사전 허가를 받아야만 가능하다. ▲ 보험상품 쉽고 상세히 설명해드려요=내년부터 복잡한 보험상품에 대한 설명이 가입자가 가입한 조건에 맞춰 쉽고 간략하게 설명해주는 맞춤형 상품 설명서로 전환돼 제공된다. 이를 위해 소비자의 권리 등을 중점적으로 부각해 설명하고 글자크기도 크게하여 가입자가 가입하고자 하는 보험상품에 대한 가입절차, 보상범위, 권리 등을 쉽게 알아볼 수 있도록 했다.
- 살던집 1년내 팔아야 비과세 혜택
- [조선일보 제공] 서울 봉천동에 사는 서모(49)씨는 2년반 전에 집을 구입해 살아왔다. 그런데 6개월 전쯤 재개발 아파트 입주권을 싸게 구입하게 됐다. 아파트는 2개월 후 완공 예정이며, 서씨는 이곳으로 이사할 계획이다. 그런데 앞으로 아파트가 완공되면 1가구2주택이 되고, 내년부터는 2주택자에 대한 양도세가 중과된다고 하니 고민이 많다. 연내 기존 주택을 처분하려 해도, 보유기간이 3년이 되지 않아 비과세 혜택을 받지 못할 것 같아 아쉽다. 서씨는 당장 기존주택을 매각할 필요는 없다. 왜냐하면 주택 신규취득시 1년 안에(기존주택의 비과세요건 충족시) 기존주택을 매각해야 비과세혜택을 받을 수 있는데, 재건축이나 재개발 입주권의 취득인 경우 사정이 좀 다르기 때문이다. 서씨가 취득한 재개발 입주권은 그 취득시기를 취득 당시로 볼 수도 있지만, 입주시점인 사용승인일을 취득시기로도 간주한다는데 주목해야 한다. 따라서 서씨는 지금 당장 기존주택을 처분하면 비과세 요건 미충족으로 일반과세 되고, 내년 초에 처분할 경우에는 1가구 2주택자 중과세로 50%에 달하는 세율이 적용된다. 결국 서씨가 선택할 최선의 방법은 기존주택의 비과세 요건이 충족되는 내년 6월 이후부터, 입주권이 취득시점으로 인정되는 사용승인일 이후 1년 이내에 기존 주택을 파는 것이다. 사용승인일이 내년 2월경이므로 구체적 시기는 2007년 6월부터 2008년 2월까지가 기존주택을 처분할 적기라 할 수 있다. 비과세 적용기간이 8개월 정도이므로 시기를 놓치지 않도록 적극적 자세로 매도해야 할 것이다. 참고로 연말은 1년 중 주택거래량이 가장 낮은 비수기여서 매수자 우위시장이다. 연말의 들뜬 분위기로 주택 구입에 대한 관심이 적어지기 때문이다. 내집마련 계획이 있어도 굳이 쌀쌀한 날씨에 집을 보러 다니고, 이사까지 준비할 생각은 하기 어렵기 때문에 자연히 거래가격은 한두 달 전후보다 저평가될 가능성이 높다. 내년에 기존 주택을 정리할 경우 서씨는 주택 매도자금으로 6억원 가량의 목돈을 취득하게 된다. 서씨는 현재 기존주택 매입시 받은 주택담보대출금 1억원을 갖고 있다. 따라서 매도자금 중 1억원은 대출금을 상환해야 하는데 이때 중도상환수수료가 나올 수 있으므로 면제 시기를 확인하여 주택매도 시점을 잡는 게 방법이다. 한편 자녀 두 명이 모두 대학생인 서씨는 수익률이 높은 금융상품에도 관심을 가져야 한다. 매달 일정한 금액을 받을 수 있도록 안정성을 갖춘 상품과 아직 여유가 있는 자녀의 결혼 시까지 수익률을 높일 수 있는 상품으로 투자포트폴리오를 구성할 필요가 있다. 먼저 1억5000만원을 노후 대비용으로 변액연금보험에 가입하길 권한다. 변액연금의 경우 예치된 자금을 펀드로 운용하여 연금 수령시 펀드 수익률에 따라 연금액이 달라지는 상품이다. 장기투자를 통해 투자위험을 상당부분 줄일 수 있으며, 향후 시장 상승에 따라 받을 수 있는 연금액이 커질 수 있다. 또한 투자형 보험상품이지만 10년 후 연금 수령시 투자결과가 나쁘더라도 최소한 원금이 보장되며, 이자소득세가 비과세되는 장점이 있다. 자녀의 교육 및 결혼비용을 마련을 위해 3억원은 각각 수익률을 높일 수 있는 ELS상품과 해외펀드에 투자하는 것이 좋다. ELS상품의 경우 상품구조상 원금보존을 추구하며 선택에 따라 정기예금에 비해 높은 수익을 낼 수 있다. 신한Private Bank 자문그룹 부동산재테크팀장 고준석/부동산전문가 조강엽/세무사 이창신/올림픽선수촌PB팀장 한상언
- ‘간소화 서비스’ 무턱대고 믿다간 낭패
- [조선일보 제공] 연말 정산 시즌이 본격 시작됐다. 지난주부터 직장마다 직원들에게 ‘근로소득자 소득공제 신고서’를 배포하고 있다. 근로자들은 연말정산 관련 서류를 챙겨 연말이나 내년 초 회사에 제출해야 한다. 한국납세자연맹이 최근 발표한 ‘연말정산 10계명’을 중심으로 세금 절약 요령을 살펴본다. 1. 국세청 전산에서 자동 적발되는 항목 조심하라=별 생각 없이 무리하게 소득공제를 신청했다가 국세청 전산 프로그램에 적발돼 가산세까지 무는 사례가 더러 발생한다. 맞벌이 부부의 경우, 배우자 소득금액이 연 100만원(국세청 기준이며, 통상 연봉으론 700만원 정도에 해당됨)을 넘어가면 배우자 공제를 신청해서는 안된다. 맞벌이부부가 자녀 공제를 이중으로 신청해서도 안 된다. 부모님 소득공제를 여러 형제가 이중, 삼중으로 신청해서도 안 되고 한 사람만 해야 한다. 2. 연말정산 간소화는 너무 믿지 말라=국세청이 연말정산 간소 화 홈페이지(www.yesone.go.kr) 에서 의료비, 교육비 등 8가지 지출내역을 제공한다고 홍보하지만 너무 믿어서는 안 된다. 연말정산용 의료비 자료를 국세청에 제출하지 않은 병·의원이 5곳 중 한 곳에 이른다. 상당수 직장인들이 의료기관을 직접 방문해 연말정산에 필요한 의료비 영수증 등 자료를 떼야 한다는 얘기다. 또한 안경구입비, 유치원, 보육시설에 낸 교육비는 간소화 홈페이지에서 조회가 안 된다. 게다가 국세청 조회에서 20세 미만 자녀를 제외한 부양가족의 지출내역은 각자 공인인증서를 통한 회원가입을 해야만 가능하다. 즉 부모의 의료비 내역을 조회하려면 부모가 공인인증서를 직접 받아야 하는 불편이 따른다. 3. 건강하게 살았다면 의료비 공제는 신경쓰지 말자=올해 본인과 가족이 건강하게 지내 의료비 지출이 많지 않다면, 의료비 공제를 신경 쓸 필요가 없다. 의료비는 연봉의 3% 초과금액에 대해서만 공제가 가능하기 때문이다. 4. 직장 옮겼어도 소득은 남아있다=올해 직장을 옮긴 경우에는 전 직장 소득을 합산해서 연말정산 하지 않으면 무거운 가산세가 부과된다. 전 직장 소득을 신고하지 않으면 소득탈루에 해당되기 때문이다. 전 직장에서 근로소득 원천징수 영수증과 소득자 별 근로소득 원천징수부를 받아 현 직장에 제출해야 한다. 5. 면세점 이하 근로자는 연말정산서류 챙길 필요 없다=급여가 적거나 올해 입사하여 연봉이 면세점인 1208만원(4인 가족 1582만원) 이하인 경우, 영수증을 챙기지 않더라도 매월 원천징수된 세금 전액을 환급 받으므로 연말정산에 신경 쓸 필요가 없다. 6. 연봉이 비슷한 맞벌이는 소득공제를 적절히 배분하라=배우자의 연봉이 비슷하거나 가족 전체의 소득공제 금액이 많은 경우, 자녀 및 부모님 공제를 적절히 나누어 과표에 적용하면 부부 어느 한 쪽에서라도 세율이 높게 적용되는 것을 피할 수 있다. 7. 연봉 높은 배우자에게 공제 몰아주라=배우자 간 연봉 차이가 워낙 커서 어차피 소득공제 배분의 효과가 없는 경우엔 연봉이 높은 쪽으로 공제를 모는 게 유리하다. 특히 배우자 한쪽의 연봉이 면세점인 1208만원 이하인 맞벌이의 경우 이 방식이 도움이 될 수 있다. 세율이 높을 수록 공제받을 수 있는 금액폭이 커지기 때문이다. 8. 보장성 보험 100만원 넘으면 다른 영수증 불필요=암, 종신보험, 자동차보험 등 보장성보험은 한도가 100만원이므로 하나의 영수증이 100만원이 넘으면 다른 영수증은 챙길 필요 없다. 9. 기부금 공제는 본인만, 소득 10% 범위에서=기부금공제는 본인 명의만 공제되고, 한도는 연봉에서 근로소득공제를 뺀 소득금액의 10%까지다. 따라서 맞벌이 부부는 명의를 분산해서 기부를 하면 두 사람 모두 공제를 받을 수 있다. 10. 올해 놓친 소득공제는 기회가 다시 있다=올해 소득공제를 놓치더라도 내년 2월 이후에 개인적으로 세무서(거주지 관할)에 찾아가 세금환급 신청을 할 수 있다. (참고:한국납세자연맹 홈페이지 www.koreatax.org)
- (에너지 독립전쟁)⑥돈줄을 찾아라
- [이데일리 이진우기자] 우리나라의 에너지 자주개발율은 5%가 안된다. 한해동안 쓰는 석유와 가스 등 에너지 자원이 100이라면 이중에서 우리가 국내외에 확보한 유전과 가스전에서 나오는 우리 몫의 에너지는 5도 안된다는 뜻이다. 반면 이탈리아는 45, 프랑스는 88이다. 사실 이들 국가들은 '자주개발율'이라는 감성적인 용어나 개념 자체를 사용하지도 않는다. 우리나라의 에너지 자립도가 떨어지는 가장 큰 이유는 결국 '돈 문제'로 귀결된다. 우리나라의 모든 기업들이 한해에 석유와 가스 개발에 투자하는 돈을 다 합치면 약 6억달러. 그러나 메이저 석유회사들은 한개 기업의 한 해 투자금액이 100억달러를 넘는다. 프랑스와 이탈리아 등 규모가 작은 나라들로 내려와도 한 해 투자금액은 50억달러나 된다. 민간기업들이 석유개발 사업에 쉽게 뛰어들지 못하는 것도 이 같은 '돈 문제' 때문인 경우가 대부분이다. 일반적으로 탐사정의 사업성공확률은 15%, 생산정은 80% 수준으로 추정되지만 우리나라는 생산기술이 취약해서 비교적 안정된 생산정 투자에도 실패가능성이 상대적으로 높다. 이런 상황에서 민간기업들이 자체 자금으로 특정 광구의 탐사·개발 사업에 올인한다면 아무리 애국심의 발로라고 해도 뜯어말려야 할 형편이다. 그렇다면 기업들은 어떤 돈으로 해외 석유개발에 나서고 있을까. 각 기업들의 투자 규모에 따라 사정이 다르지만 규모가 큰 경우는 절반 정도의 자체자금과 정부융자를 활용하는 것이 보통이다. 여기서 주목할 것은 정부의 융자 방식이다. '성공불융자'로 불리는 이 자금지원 방식은 돈을 빌려서 해외 유전투자에 쓰되, 실패하면 갚지 않아도 되고 성공하면 높은 이자를 물려서 회수하는 방식이다. ▲ 석유공사와 일반기업들의 에너지특별회계 융자현황비교적 성공확률이 낮은 탐사단계의 유전·가스전에 투자할 경우는 전체 자금의 80%까지 성공불융자 방식으로 빌려준다. 석유공사는 국영기업 우대 차원에서 이 비율을 100%로 높여줬고 정유사는 90%까지 융자를 내준다. 만약 성공해서 융자금을 상환할 때에는 연 2.75%의 이자와 성공수수료에 해당되는 15%(80%를 융자할 경우 12% 수준)의 특별부담금을 내면 된다. 80%를 융자 받아 탐사광구를 사들인 기업들의 입장에서는 실패할 경우 전체 투자자금의 20%만 포기하면 되기 때문에 충분히 모험을 걸어볼만한 동기가 생긴다. 그러나 이러한 정부의 자금 지원 방식을 놓고 업계에서는 서로 다른 불만과 개선요구가 빗발치고 있다. ◇"세금 걷어다 대기업에 특혜..빌려만 가고 상환은 쥐꼬리" ▲ 2004년 석유개발사업 정부융자 현황(만달러)우선 이런 성공불융자제도가 예산낭비에 가깝고 기업들에 대한 특혜라는 지적이다. 성공불 융자규모나 비율을 줄이라는 목소리다. 산업자원부 자료를 보면 석유개발과 관련한 성공불융자 규모는 84년 이후 작년까지 121개 사업(112개 광구)에 1조6549억원이 나갔다. 그러나 이 기간 동안 성공하거나 상업생산이 가능해 상환한 경우는 23건, 3035억원이며, 석유개발에 실패해 전액감면 받은 것도 45건에 3196억원이다. 나머지는 아직 진행형인 프로젝트들이다. 2000년 이후에는 SK가 6302만달러, 대우인터내셔널이 6182만달러를 빌려가는 등 총 1억7595만달러가 나갔으나 상환은 717만2000달러에 그쳤다. 물론 탐사사업의 성패가 확인되는 데 걸리는 시간이 길기 때문이기도 하지만 자금 운용이 효율적이라고 보기엔 불안한 상황이다. 특히 국제유가가 오르면 유전에 투자한 기업들의 이익이 급격히 커지지만 성공불 융자의 상환시 성공수수료는 빌린 돈의 12~15%로 고정되어 있어 기업들의 인센티브과 너무 과한게 아니냐는 질투어린 시선들도 늘어나고 있다. ▲ 2000년 이후 성공불융자 회수 현황 (단위 : 천달러)반면 성공불융자의 수요처인 기업들은 융자규모가 적은 것에 불만을 갖고 있다. 정부가 한해에 해외 유전개발의 성공불융자를 위해 책정한 금액은 2600억원 가량이지만 그 돈을 10여개 기업이 나눠쓰다보니 늘 신청한 액수보다 적게 나온다는 불만이다. 관련 업계의 한 관계자는 "규정상으로는 탐사비용의 80%까지 빌려주기로 되어있지만 그건 어디까지나 신청기업이 적어서 기금이 남을때의 이야기고 요즘처럼 경쟁률이 심할때는 비용의 절반도 못받는 경우도 많다"고 말했다. 특히 석유공사처럼 규모가 큰 프로젝트에 투자하는 기업이 거액의 성공불융자를 신청할 경우 단숨에 융자기금이 바닥나는 경우가 많기 때문에 제도 개선을 요구하는 기업들의 목소리가 높다. ◇"석유사업기금 거둬다 뭐하나..턱없이 부족한 융자규모" 이런 불만의 이면에는 원유를 수입할 때 리터당 14원씩 떼어서 조성하는 석유기금이 석유개발과는 무관해보이는 엉뚱한 곳에 쓰이면서 정작 해외자원개발에 사용할 자금이 줄어들었다는 불만도 스며있다. 지난해 에너지특별회계 예산 2조1660억원 가운데 1조 4000억원 가량은 석유수입부과금에서 거둬들인 돈이다. 그러나 이 가운데 해외자원개발 융자에 쓰인 돈은 2580억원으로 12%에 불과했다. 반면 연탄 구입시 지원하는 탄가안정보조금과 폐광대책 예산으로 2000억원 가량의 자금이 지원됐고 재생에너지 사업에 3000억원, 광업육성자금에 630억원이 쓰였다. 석유사업기금은 유가 안정을 위해 지난 1977년부터 조성되기 시작했으나 80년대 중반 국제원유가 하락으로 기금이 남아돌자 다른 부처에서 이 자금을 전용하기 위한 로비가 벌어지기 시작했다. 결국 1995년에 이 기금을 '에너지특별회계'라는 이름으로 개편하면서 해외자원개발기금과 가스안정기금, 석탄안정기금, 석탄산업육성기금을 통합했다. 95년에 에너지특별회계가 설치될 때 인계된 자산의 89%는 석유사업기금. 결국 부실한 다른 기금을 석유사업기금으로 메우기 위한 편법이었다. 95년부터 2004년까지 석유와 가스부문에 투자된 금액은 2조8천억원으로 투자금의 26.0%에 지나지 않았지만 석탄산업에는 4조9000억원이 투자되어 45.5%를 차지했다. 석유업계 입장에서보면 예산의 대부분을 내면서 지원금은 석탄업계보다도 적게 받는 억울한 입장인 것. 업계의 한 관계자는 "정부가 에너지 자주개발율을 2013년까지 18%로 늘리겠다고 발표했지만 어떤 방식으로 어떤 자금을 투입해서 하겠다는 계획은 전혀 없다"며 "석유사업에서 조성된 기금을 다른 곳으로 전용하는 관행이 계속되는 한 효과적인 해외 자원개발은 어려울 것"이라고 말했다.▲ 에너지특별회계 집행실적◇ '시중의 떠도는 돈' 에너지 개발로 쓰자 석유업계는 원유를 수입할 때 떼어가는 석유개발기금을 석탄산업 지원에 쓰는 게 못마땅할 수도 있다. 하지만, 걷을 수 있는 곳에서 돈을 걷어, 써야 할 곳에 쓰는 게 일인 정부의 입장에서는 석탄산업이나 대체에너지 분야 지원금을 무작정 석유개발로 돌려 퍼부을 수는 없는 일이다. 석탄산업 지원도 나름의 이유가 있으므로 석유기금이 안된다면 별도의 예산계정에서라도 써야 할 돈이기 때문이다.에너지 독립도 절실하고 메이저 석유회사도 키워야겠는데, 당장 투자할 돈은 없다. 이런 정부의 고민을 해결하기 위해 등장한 것이 유전개발펀드다. 지난달 처음으로 출시된 1호 유전펀드는 한국석유공사가 14.25%의 지분을 갖고 있는 베트남 15-1광구 유전의 수익권을 개인투자자들에게 파는 펀드다. 펀드 규모는 2000억원으로 석유공사는 이 2000억원의 자금을 끌어모아 다른 유전개발사업에 투자할 수 있고, 투자자들은 석유공사가 챙길 예정이었던 15-1광구 유전 수익의 일부를 나눠가질 수 있게 된다. 이 펀드는 오는 2008년까지 발생하는 수익중 3억원까지는 비과세되고 3억원 초과분에 대해서도 14%의 세율로 분리 과세되는 세제상 혜택을 줬다. 시중의 뭉칫돈들을 적극적으로 끌어들이겠다는 계산이다. 업계 관계자는 "석유개발 기업의 입장에서는 개발에 성공해서 돈 벌 일만 남은 유전의 미래 수익을 투자자들에게 일부 넘기는 대신 돈을 보다 빨리 끌어 들이고 회전시켜서 재투자에 사용하는 게 것"이라며 "다만 투자자 보호 차원에서 고위험 고수익의 탐사광구 투자에 쓰일 자금을 직접 모집하기 어렵다는 게 유전펀드의 한계"라고 설명했다.
- `반값 아파트` 재원, 이렇게 마련해라
- [이데일리 문주용기자] 토지임대부 주택분양, 환매조건부 주택분양 등 `반값 아파트` 아이디어의 최대 난제는 재원을 어떻게 마련하느냐는 점이다. 이에 대해 양도소득세를 면제해주는 대신, 그만큼 채권을 매입하도록 의무화하고, 이 재원을 활용하자는 제안이 채권시장 전문가로부터 나와 주목받고 있다. 이를 통한 조성할 수 있는 자금은 최대 93조원으로, `반값 아파트` 실현을 위한 재원으로 충분하다는 지적이다. ◇`양도세 면제-채권 매입의무화` 방안이란? 이같은 아이디어를 낸 사람은 채권시장 전문가로 널리 알려져 있는 `코리아본드웹`사의 정명수 시장분석팀 부장. 정 부장은 "정부의 `양도세 정책`에 대한 거부감으로 숨어버린 주택 매물을 불러내서 막힌 시장을 풀어주자는 뜻에서 양도소득세를 조건부 면제하는 방안을 생각해 볼 수 있다"며 "무작정 양도세를 면제하는 것이 아니라, 세금에 공공성을 부여하자는 취지"라고 말했다. 정 부장이 제시한 아이디어는 간단하다. 일정기간을 정해놓고 양도세를 면제하는 대신, 그 세액에 해당하는 만큼 채권(일종의 장기 주택채권)을 매입하도록 의무화한다. 물론 이 채권에 대해 이자를 지급하고, 이자 소득에 대해선 정부가 과세를 한다. (이자소득세는 양도세에 비해 월등히 적다) 만기전에 채권을 매각할 경우 양도소득세를 그대로 물리거나, 기간을 정해 세율을 정해서 차율에 따라 물린다. 정부는 채권 발행을 통해 확보한 재원으로 토지임대부 분양을 위해 토지매입할 수 있다. 또 환매조건부 분양을 위해 주택마련 재원으로 사용하면 된다. 다른 공공주택 사업에 쓸수도 있다. 정 부장은 "이는 투기 거래자, 고가 아파트 소유자들에게 불로소득을 인정하자는 것이 아니라, 반대로 양도차익에 공공성을 부여하는 방안"이라며 "정부입장에서는 세금을 거둬 공공주택 재원으로 사용하는 것과 정책효과는 똑같다"고 주장했다. ◇양도세 조건부면제 방안의 장점은 이 방안의 장점은 여러가지다. 현행 제도로 보면, 고가 주택을 보유한 시장 참가자들은 ▲양도소득세 중과에도 불구, `끝까지 버틴다`는 선택과 ▲`50% 양도세를 물고 차익을 지금 현금화한다`라는 두가지 선택이 있다. 첫번째 선택을 하는 사람은 고가주택을 내놓을 의사가 없어 정부입장에선 양도소득세를 거둘 수도, 고가주택 매물화를 기대할수도 없는 이들이다. 두번째 선택을 한 사람들중 투기적 거래자들은 `그래도 은행 이자보다 부동산 투자 수익률이 높다`며 이후 보유에 대한 부담 때문에 지금 집을 내놓는 사람들이다. 주택이 매물화되는 점은 긍정적이지만, 불로소득이 현실화되고, 2차, 3차 부동산 투기에 나설 가능성이 높은 사람들이다. 그러나 양도소득세를 면제하는 대신 채권 매입을 의무화하는 `제3의 선택`이 있다면 달라진다. 보유세 부담 탓에 집을 팔고 싶은 사람들은 ▲`양도세 면제`라는 유인책 덕에 주택을 매물화하게 되고, ▲양도차익은 채권형태로 묶이지만, 시장금리대로 이자를 받을 수 있게 된다.(단, 목돈으로 못쓸 뿐이다) 또 ▲연금처럼 30년동안 이자를 받아 생활할 수 있고 각종 부동산 보유 세금에서 해방된다는 장점이 있다. 투기적 거래자라도 주택을 매몰로 내놓는 것은 물론이고, ▲양도차익 자체가 장기채권의 행태로 묶이기 때문에 2차, 3차 부동산 투기가 차단되는 효과가 있다. 레버리지에 의한 투기의욕 자체가 줄어든다. 정부 입장에서는 ▲주택 매물화에 따라 시장 안정이 가능해지고 ▲제2, 3의 부동산 투기 자금을 묶을 수 있고 ▲장기주택 사업을 위한 재원 조달이 쉬워진다. 토지임대부 주택분양이나, 환매조건부 주택분양등 서민 주택 정책을 실현할 수 있는 재원이 확보되는 셈이다. ◇조달할 수 있는 자금 규모는 정 부장은 "지난해 우리나라 주택가격 총액이 공시지가 기준으로 1083조원, 올해 주택가격 총액이 1269조원"이라며 "극단적으로 지난해 집을 산 사람이 올해 집을 되판다고 할때, 186조원의 시세차익이 발생했다"고 말했다. 따라서 제3의 방안(양도세 면세-채권 매입의무화)을 통해 조성할 수 있는 자금은 최대 93조원(양도차익의 50%)이 된다. 이는 신도시 12개를 지을수 있는 규모라는 것. 정 부장은 "조달비용도 비교적 낮고, 채권 만기도 30년으로 길게 잡으면, 장기 주택사업등을 펼치기에 적합한 재원"이라며 "정부로서는 일정기간을 정해서(10년, 20년 콜옵션) 임대주택을 분양해서, 채권 원금을 상환해도 된다"고 말했다. 그는 "정부는 양도세 수입이 줄겠지만, 어차피 재정이 공공주택 사업등을 통해 서민주택환경 개선에 사용할 것인 만큼 채권 발행자금이 대신 하는 것일 분"이라고 설명했다. 토지임대부 분양, 환매조건부 분양등 `반값 아파트`정책은 논의가 구체화될 경우 이에 필요한 재원 조달 방안도 무성해질 전망으로 보인다.
