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- "부동산계 테슬라 될 것…가상보단 실물 투자가 트렌드"
- [이데일리 김보겸 기자] 사먹는 생수와 자산운용 업계에서 경쟁이 불붙은 상장지수펀드(ETF), 일론 머스크의 전기차, 그리고 부동산 조각투자까지. 홍재근 카사 신임 대표는 이들 상품을 관통하는 게 있다고 했다. 패러다임 시프트가 일어나기 전에는 대세의 출현을 누구도 감히 예상하지 못했다는 것. “지금은 ‘누가 부동산을 조각으로 투자해?’ 라고 생각하지만, 부동산 투자업계의 테슬라가 되겠다는 게 카사의 목표”라고 말하는 그를 강남구 테헤란로 카사 본사에서 만났다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰대신증권은 지난 3월15일 부동산 조각투자 업체 카사를 인수했다. 카사 거래소에 상장된 건물에 대한 수익증권을 투자자들이 매수하면, 임대료 등을 배당 형태로 받고 나중에 건물을 매각하면 시세차익을 지분만큼 또 나눠서 받을 수 있는 구조다. 투자자들은 갖고 있는 수익증권을 다른 투자자한테 팔아서 수익을 거둘 수도 있다. -카사 인수 후 두 달이 흘렀다. 대신증권에서 카사로 넘어온 소감은. △두 달이 2년 같았다. 지난 4년간 부동산 조각투자 역사를 만들어 온 회사인데, 그 역사가 제대로 평가되지 못하는 것 아니냐며 기존 직원들이 불안해 하는 부분도 있었다. 그런 불확실성이나 리스크 없이 일 자체에 집중하도록 만드는 데 최선을 다했다. -대신파이낸스그룹(이하 대신그룹)의 인수 자체가 화제를 모았는데 인수 배경은. △대신그룹은 부동산 금융에 진심이다. 리츠나 펀드 등 고객들한테 부동산으로 전달할 많은 상품이 있다. 시대정신도 바뀌고 있다. 예전에는 가상자산에 열광하는 분위기였다면 유동성이 빠진 현재는 조금 더 고객들이 실물과 실속에 투자하고자 하는 것 같다. 부동산 조각투자하고도 맞는다. 카사코리아의 젊은 2030, 3040 고객들을 우리의 미래 고객으로 끌어와야 겠다는 생각도 있었다. 2년 전부터 카사에 대한 내부 스터디를 하던 차에 인수를 하게 됐다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-카사도 많은 제안을 받았을 텐데 대신에 매각한 건 왜 때문일까. △대신그룹이 갖고 있는 부동산 밸류체인과 금융에서의 신뢰 때문 아닐까. 카사코리아 주주 입장에서도 내 자식을 계속 잘 키워줄 수 있는 사람으로 저희가 낙점되지 않았나 싶다. -카사를 둘러싸고 벤처캐피탈(VC) 업계에선 딜 소싱 능력이 아쉽다는 평가도 있었는데. △카사가 스타트업이었을 때는 아무래도 환경이 녹록지 않았을 것 같다. 부동산은 마트에 진열된 상품이 아니지 않나. 여러 전문가들이 가격, 품질, 미래 성장성 등을 다각도로 심도있게 검토해도 어려운 분야다. 카사 입장에선 적은 인력 등으로 최대한 노력한 결과였다고 본다. -대신그룹 인수로 그 한계는 극복됐다는 의미인가. △대신그룹은 국내와 해외를 막론하고 대형부터 소형 부동산까지 경험과 사례가 풍부하다. 부동산 거래는 상대방과 협상이다. 적정한 가격에 상장을 시켜야 나중에 투자자도 수익을 볼 수 있다는 신뢰를 줘야 하는데 스타트업이 그만한 믿음을 주기에는 생소했던 거다. 그 생소한 부분을 대신그룹이라는, 부동산금융에 전문적인 노하우가 입증된 곳에서 하겠다는 것이다. -대신그룹에의 인수로 카사의 스타트업 정체성이 희석되는 것 아니냐는 우려도 있다. △대신그룹이 카사코리아를 인수하면서 걱정한 부분이기도 하다. 카사코리아의 자유로움과 창의력, 이에 따른 가능성이 훼손될 수 있다는 것. 하지만 애초부터 자회사 개념으로 인수한 것이지 흡수합병은 생각도 안 해 봤다. 사명도 안 바꿨지 않나. 하하. (대신파이낸스그룹은 저축은행 등 인수한 회사들에 ‘대신’ 사명을 붙였다.) -그럼 카사코리아의 자금난은 해소된 건가. △카사코리아가 사업구조 변경을 고민하는 변곡점에서 글로벌 금리가 오르고 경기가 안 좋아져서 어려움을 겪었지만 지금은 완전히 자유로워졌다. 대신그룹이 카사코리아를 인수할 때도 당장 수익전환을 할 것이란 기대는 없었다. 중장기적 관점에서 인수했기에 당장에 연연하기 보다 미래 비전에 집중할 계획이다.-추후 자금조달 계획은. △전체적으로 이 업계가, 스타트업 시장이 ‘밸류 디스카운팅’이 되어 있다. 십분의일 토막 밸류도 허다하다. 반면 카사의 경우 하반기 유상증자 등 대신그룹과 함께 안정적 자금조달 기반을 구축하고 있다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-다른 증권사들도 토큰증권발행(STO)을 미래 먹거리로 주목하고 있다. 시장에 대한 전체적인 조망을 해주신다면.△발행 형태도 중요하지만 무엇을 증권화해서 어떤 것을 팔 것인지가 중요하다. 증권으로서, 투자상품으로서 갖춰야 할 매력과 상품성, 신뢰성, 안정성을 모두 갖춰야만 링 위에 오를 자격이 있다. 금융위에서 토큰은 그릇, 투자상품은 음식이라고 비유한 게 딱이다. 그릇이 아무리 좋아 보여도 안에 담긴 음식이 맛없으면 외면받는다. -대신에 인수된 이후 카사의 첫 공모는 언제쯤 예상하는지. △하반기에 반드시 진행하려고 한다. -후보군은 추려졌나. △부동산 기본에 충실한 곳들을 보고 있다. 지역적 이슈나 경기 흐름에 따라 오르내리는 것보다는 내재가치에 충실한 부동산을 중심으로 선정하려 한다. -카사코리아를 통해 개인투자자들이 뭘 얻을 수 있는지. △우리가 타깃으로 삼는 상품은 2000억원짜리 큰 빌딩이 아니라 400억원 이하의 작은 건물이다. 부동산 시장에서는 이런 상품들이 정말 희소하다. 그만큼 큰 건물에 비해 배당 수익률이 낮을 순 있다. 대신 희소한 매물인 만큼 필요한 시점에 더 손쉽게 매각할 수 있다는 장점이 있다. 매각 차익에 대한 경험을 좀 더 잘 채울 수 있는 상품이다. -카사코리아가 앞으로 그리는 미래는. △상업용 부동산 시장에서의 테슬라가 되는 게 꿈이다. 아파트는 어느 정도 상품화됐는데 상업용 부동산은 그렇지 않다. 통계청 조사에 따르면 2017년부터 2021년까지 전체 수도권 부동산 시장에서의 거래 중 98.4%가 100억원 미만의 상업용 부동산 거래였다. 테슬라가 전체의 90%에 달하는 내연차 시장을 전기차로 바꿀 거라 하지 않았나. 99%가 카사의 미래다. 시장은 무궁무진하다. 돌이켜 보면 펀드 일색이던 포트폴리오 투자 시장에서 인덱스 펀드 유사품 정도로 인식되던 ETF가 메인 투자 상품이 될 줄 누가 알았겠나. 물을 사먹게 된 계기도 마찬가지다. 사 먹어 보니 맛있고 깔끔하네. 편하네. 이런 경험들이 모여서 생수 시장을 키운 거다. 부동산도 마찬가지로 조각투자 해 보니까 유망한 입지에 쉽게 투자할 수 있네, 하는 경험으로 승부를 볼 생각이다. 고객 경험이 생기면 시장은 만들어진다. 생수는 수질, 부동산은 입지가 핵심이다. -일론 머스크는 2050년 화성 이주를 목표로 하는데, 카사가 목표로 하는 부동산 조각투자 대중화 시점은. △ 장기적으로 1조원 정도의 규모로 상장 시장을 확장시키는 것이 목표다. 3년 안에 비즈니스를 안정화하고 5년 안에 대중화시킬 계획이다.
- [르포]"패션 생산 거점 사수" 무신사, 신당동에 스튜디오 개점
- [이데일리 백주아 기자] 지하철 5호선 청구역에서 도보로 3분. 오래된 의상 패턴, 샘플 생산 공장들을 지나 골목으로 들어가니 지상 6층짜리 하얀색 외관의 건물이 나왔다. 오래된 건물을 멋스럽게 새단장한 이곳은 무신사가 동대문·성수·한남에 이어 다섯 번째로 선보이는 패션 특화 공유 오피스 ‘무신사 스튜디오’다.무신사 스튜디오 신당점 지하 1층에 위치한 디자이너 사무실 연출 공간. (사진=백주아 기자)25일 오전 방문한 ‘무신사 스튜디오 신당’은 의류 생산 공장이 밀집한 대표 생산 거점에 약 3272㎡(약 1000평) 규모로 조성됐다. ◇ ‘소량 생산’ 거점…신생 브랜드와 중소 공장 연계무신사는 지난 2018년 동대문에 첫 번째 무신사 스튜디오를 열며 공유오피스 사업을 시작했다. 신진 디자이너들에게 최적화한 서비스와 인프라를 제공하고 종사자들 간의 네트워크 기회를 확대해 패션 생태계가 확장하기 위해서다. 이후 지난해 한남, 성수에 각각 2·3호점을 열고 지난 1월 한남 1호점 맞은 편에 한남 2호점을 열었다. 신당점은 5번째 거점이다.신당동은 중소 의류 부자재 업체부터 미싱, 패턴, 생산 공장 등이 밀집된 지역으로 기획부터 생산까지 연계된 클러스터로서 국내 패션 시장에서 매우 중요한 곳으로 꼽힌다. 만약 신당동이 특색있는 ‘소량 생산’ 거점으로서의 기능을 잃을 경우 창의적인 신진 브랜드가 탄생하기가 어려워질 수 있다는 판단 아래 무신사는 신당동 활성화에 뛰어들었다.무신사 관계자는 “성장 잠재력을 가진 수많은 신진 디자이너 브랜드들이 직접 기획한 디자인이 소량 생산되는 신당동이 활성화되는 것이 곧 ‘K패션’의 미래 경쟁력과 연결된다는 신념을 가지고 국내 패션 생태계를 유지·발전하기 위한 최적의 입지로 신당동을 선택했다”고 설명했다. 무신사 스튜디오 신당점 프라이빗 오피스. (사진=백주아 기자)무신사 스튜디오 신당의 현재 입주율은 80% 수준으로 문을 연 지 한 달만에 온라인 패션 플랫폼부터 유튜브 패션 크리에이터, 신진 디자이너 등이 다양하게 입주했다.사무공간으로는 기업 규모에 따라 임대할 수 있는 오피스와 휴게 목적으로 쓸 수 있는 캔틴, 라운지 등을 갖추고 있다. 오피스 공간은 입주 기업의 수요에 따라 단독 오피스 혹은 공유 오피스 등으로 다양하게 활용될 수 있도록 선택지를 넓혔다. ◇오피스·촬영스튜디오·물류창고 등 갖춰 일반 공유 오피스와 차별화된 점은 패션 기업들에게 반드시 필요한 인프라를 갖췄다는 점이다. 지하 2층에는 상품 상세컷과 샘플 사진, 화보 등 다양한 사진 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 갖춰져 있었다. 특히 크로마키 촬영, 상세 촬영, 호리존 촬영 등 제품별 특성에 맞춰 다양한 형태의 작업이 가능한 스튜디오 6개가 자리잡고 있다. 입주 기업들은 포토 스튜디오 이용시 필요한 카메라, 조명 등의 장비도 무료로 대여할 수 있어 비용을 절감할 수 있다. 모델이 등장하는 사진을 촬영할 때에 분장과 스타일 연출을 편안하게 할 수 있도록 탈의실을 포함한 메이크업룸도 있다. 패션 브랜드를 운영 중인 입주 기업의 물품 및 재고 보관을 위한 분리된 창고도 제공한다. 입주 기업 구성원을 위한 휴게 공간인 6층은 널찍한 루프탑 테라스가 갖춰져 있었다. 이 곳에서는 많은 인원이 한자리에 모여 다양한 야외 활동을 즐길 수 있고 특히 밤에는 남산의 서울타워 야경을 볼 수 있는 전망을 자랑한다. 실내 공간에는 50평 규모로 자연 채광 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 있다. 무신사 스튜디오 신당점 6층 테라스. (사진=백주아 기자)오피스는 모노톤의 세련된 인테리어와 심플한 디자인의 사무 가구로 공간을 채웠다. 각 층에는 커피머신, 냉장고 등이 있는 오픈라운지가 마련돼 업무 중 편안한 휴식을 지원한다. 입주사 직원들이 온라인으로 예약 후 이용할 수 있는 미팅룸도 사무공간 층마다 마련됐다. 지하 1층에는 입주 기업 구성원을 위한 휴식 공간으로 활용할 수 있는 대형 라운지가 구비됐다. 이곳에서는 개별적인 휴식과 더불어 무신사 스튜디오 전체가 참가하는 네트워킹 파티, 입주사 대상 초청 교육 및 강연 등의 이벤트도 연다는 방침이다.이 외에 매거진존에는 패션, 라이프스타일, 아웃도어 등 다양한 테마의 매거진과 아트북이 비치돼 있어서 언제든 창의적인 아이디어와 영감을 얻을 수 있도록 돕는다. 의상 디자인과 패턴 작업에 용이한 넓은 작업대를 갖춘 워크룸도 공용 공간으로 제공해 효율적인 업무를 지원한다.무신사 스튜디오 신당점 지하 2층 크로마키 촬영 공간. (사진=백주아 기자)특히 무신사 스튜디오 신당이 자리잡은 공간은 노후 건물로서 내부 리모델링과 새 집기 배치 등으로 상당한 재원이 투입됐다는 설명이다. 무신사 관계자는 “단순히 향후 수익 극대화를 위한 투자의 개념이 아닌 한국 패션 생태계의 활성화와 함께 신진 브랜드와 영세한 중소 패션 유관업체들간의 상생을 도모하려는 사명감과 철학을 바탕에 뒀다”고 설명했다.무신사는 지난해 연간 거래액 3조원을 돌파하며 압도적 성장세를 이어가고 있다. 지난해 기준 무신사의 구매확정 기준 총 거래액(GMV)은 3조4000억원(추정치) 수준으로 전년(2조3000억원) 대비 47.8% 증가한 것으로 나타났다. 패션 플랫폼 가운데 거래액 3조원을 돌파한 건 무신사가 처음이다.무신사는 해마다 신기록을 갈아치우고 있다. 무신사의 거래액은 지난 2019년 9000억원 수준에서 2020년 1조2000억원으로 33% 늘어난 이후, 2021년 2조3000억원대를 돌파하며 전년 대비 2배 가까운 성장률을 기록했다.
- 이지스 '몰오브케이' 펀드 만기, 2025년 6월로 연장…'기대반 우려반'
- [이데일리 김성수 기자]이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 부동산 펀드 만기가 2년 연장됨에 따라 향후 수익률에 대한 ‘기대와 우려’가 교차한다. 이 자산은 현재 공실이 많지만 입지가 우수해 추후 부동산 경기 회복시 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 다만 금리가 과거보다 높아진 만큼 기존 대출을 리파이낸싱할 경우 단기적으로 수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. ◇ 펀드만기 2년 연장…차입비율 한도 400%로 늘려19일 금융투자업계에 따르면 지난 17일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 이지스리테일부동산투자신탁194호 수익자총회에서는 펀드 만기를 오는 2025년 6월 29일로 연장하는 안건이 통과됐다. 당초 펀드 존속기간은 오는 6월 29일까지였는데, 2년 늘어난 것.서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)투자신탁의 차입금 한도 비율 변경 안건도 통과됐다. 차입비율 한도를 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액(순자산)의 200%에서 400%로 확대하는 건이다. 이 때 차입비율이란 ‘부채총액을 순자산 총액으로 나눈 비율’로, 사실상 부채비율이다.이번에 펀드가 차입비율 한도를 늘린 것은 대출을 더 많이 받기 위한 것이 아니라 순자산 변동으로 차입비율이 순자산의 200%를 넘길 수 있어서다. 지난 3월 31일 기준 부채총액이 419억5100만원, 순자산 총액이 214억9600만원이다. 이를 나누면 차입비율은 200%에 근접해진다.이 펀드는 서울 광진구 자양동 9-4번지 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자하고 있다. 상업시설 개발 전문 시행사 STS개발로부터 지난 2018년 6월 29일 몰오브케이를 561억원에 매입했고, 이를 임대 및 운용해서 얻은 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목적이다. 펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다. 이지스리테일부동산투자신탁194호 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)그러나 운용보고서(2022년 10월 1일~12월 31일)를 보면 최근 1년 수익률은 -14.81%로 손실을 기록했다. 코로나19로 극장 수익이 줄었고, 임차인 퇴거로 공실률이 높아지면서 수익률이 이처럼 낮아진 것으로 분석된다. 작년 6월 말 기준 공실률은 37.58%로 집계됐다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다. ◇ CGV와 장기 임대차…입지 양호해 가치상승 기대또한 고금리로 부동산 매수심리도 위축된 탓에 펀드 만기가 다가왔음에도 매각에 어려움을 겪었다. 이번 수익자총회에서 신탁계약기간을 ‘최초설정일로부터 5년’에서 ‘7년’으로 변경하는 안건이 통과됨에 따라 매각 전까지 자산가치를 끌어올릴 시간을 벌게 됐다.이지스자산운용은 공실 해소를 위해 지속적으로 임대차 협의를 진행할 예정이다. 이 건물은 지난 2018년 1월 신축된 후 단기간 내 임대율 100%를 기록했었다. 공실이 늘어난 것은 코로나19 영향이 컸다.핵심임차인인 국내 1위 멀티플렉스 운영사 CJ CGV와는 15년 장기 임대차계약(전체면적의 약 33%)을 맺고 있다. CJ CGV의 임대차 계약기간은 2033년 1월 30일까지다.CGV 임대차계약 주요내용을 보면 지난 2018년 5월 기준 보증금 10억원, 월 임대료 6000만원이다. 연간 누적 관람객수 70만명을 넘으면 ‘초과분 매표순매출액’의 15%를 월 임대료와 별도로 정산한다. 임대료 인상률은 매 3년마다 3%다.또한 입지가 우수해 추후 부동산경기가 회복되면 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 사업지 인근에 건대로데오거리 상권이 있고 지하철 접근성이 좋다. 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역에서 걸어서 3분 걸리고, 지하철 2호선 성수역에서 걸어서 18분 걸린다. 반경 3km 이내 지하철 5·7호선 군자역도 있다.건국대학교, 세종대학교와 인접해 유동인구가 많은데다 청담대교, 영동대교, 잠실대교, 올림픽대교 등과도 가까워 광역 접근성이 좋다. 또한 사업지로부터 반경 5km 이내 금호, 잠실 생활권이 있고 반경 10km 이내 천호, 수서, 망우 생활권 인구까지 잠재적 수요에 포함된다.◇ 고금리에 차입조건 악화…수익률 ‘부담’ 가능성도다만 금리가 과거보다 오른 만큼 단기적으로는 투자수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. 펀드의 부동산 담보대출은 지난 2018년 6월 8일 기준 △선순위 309억8700만원(연 3.60% 고정금리) △후순위 52억원(연 5.46% 고정금리)이다. 선순위 담보대출기관은 국민은행, 후순위 담보대출기관은 마스턴전문투자형부동산투자신탁이다.이지스리테일부동산투자신탁194호 자금조달 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)펀드의 기존 대출기간은 오는 6월까지로 펀드의 종전 만기와 일치했다. 하지만 펀드 만기가 연장되고 부동산 매각도 이뤄지지 않은 만큼 최초 실행한 부동산 담보대출 차입금의 만기를 연장하거나 차환(리파이낸싱)을 실행해야 한다. 2018년 6월 당시 기준금리는 1.5%로, 현재 3.5%보다 2%포인트(p) 낮다. 부동산 담보대출 금리도 올랐을 것인 만큼 차입조건(이자, 금리, 담보비율 등) 악화로 투자수익률에 영향을 받을 수 있다. 이지스자산운용은 펀드만기 전 적절한 매각시점을 검토해 리스크를 완화할 예정이다.투자설명서에는 “상환시점의 상환가액에 따라 투자손실이 발생할 수 있는 위험이 있다”며 “투자자가 기대하는 분배금(배당)의 총액이 감소할 수 있다”고 명시하고 있다.이어 “분배금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니다”며 “부동산 임차인의 사업성과 등 영업환경, 경기불황과 같은 다양한 경제변수, 공실발생, 임차인 신용위험, 매각가 하락 등 시장 환경의 영향을 받아 안정적으로 분배금을 지급하지 못하거나 분배금 지급이 중단될 가능성이 있다”고 적혀 있다.
- '용산 아스테리움' 품는 신한리츠, 325억 조달…5% 배당수익률 목표
- [이데일리 김성수 기자] 신한리츠운용이 서울 용산구 ‘용산 아스테리움’ 인수를 위해 325억원 조달에 나섰다. 신한알파리츠, 신한중소형오피스밸류애드모리츠 신주 발행을 통해서다. 신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 관련 리츠의 배당수익률로는 보통주 기준 5%를, 매각포함 전체 배당률로 14.62%를 예상하고 있다. ◇ 신한신용산리츠 ‘신한알파·오피스밸류리츠’서 325억 조달10일 금융투자업계에 따르면 신한신용산위탁관리부동산투자회사(이하 신한신용산리츠)는 용산 아스테리움 매입 시점에 자기자본 325억원을 조달할 계획이다. 신한신용산리츠는 하나은행(엠플러스자산운용)으로부터 용산 아스테리움 오피스 2~8층을 627억원에 매입하기로 했다. 거래종결 예정일은 오는 18일이다. ‘용산 아스테리움’ 개요 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)용산 아스테리움은 서울 용산구 한강로2가 419 일대 위치한 지하 7층~지상 36층, 연면적 8만9465.5㎡ 규모 건물이다. 2012년에 준공됐다. 이 중 신한신용산리츠가 매입하는 부동산은 오피스 2~8층으로 연면적 1만131.0㎡ 규모다.매입가는 감정평가금액 대비 3.7% 낮다. 경일감정평가법인에 따르면 해당 부동산에 대한 감정평가액은 651억원이다. 자금조달 재원은 신한알파위탁관리부동산투자회사(신한알파리츠), 신한중소형오피스밸류애드모부동산투자회사(신한중소형오피스밸류애드모리츠)의 신주 발행(증자)이다. 신주식 액면가액은 1주당 1000원이며, 발행가액은 1주당 5000원이다. 일반적으로 주식의 액면가보다 발행가가 높다. 주식이 발행됐을 때 시장에서의 가치가 액면가보다 높을 것으로 예상하거나, 회사가 미래에 성장할 가능성이 크다고 판단해서다. 신한알파리츠가 인수하는 주식 수는 200만주(100억원), 신한중소형오피스밸류애드모리츠는 450만주(225억원)다. 이로써 총 액면가액은 65억원, 총 발행가액은 325억원이 된다. 신한중소형오피스밸류애드모리츠의 신주식 인수종결 예정일은 오는 17일이다.신한리츠운용은 신한신용산리츠의 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다. 용산 아스테리움을 매입한 후 임차인 유치·관리, 효율적 비용관리 등을 적극적으로 진행해서 자산가치를 높이는 역할이다. 국민은행은 자산보관회사(금전신탁), 코람코자산신탁은 부동산신탁(담보신탁)가 된다. 하나펀드서비스는 일반사무수탁회사 역할을 한다. ◇ 임대수익·자산가치 기대…신분당선·GTX·정비창 개발 ‘호재’신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 우선 용산 아스테리움 오피스 2~8층은 LS네트웍스가 오는 2025년 7월까지 100% 마스터리스하고 있다. 마스터리스란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식을 의미한다. 만약 임대차계약을 중도해지하면 임차인이 위약벌(채무를 이행하지 않을 경우, 채무자가 채권자에게 내는 벌금)을 내야 한다. 이에 해당 건물은 임대율 100%를 유지하며 안정적으로 관리되고 있다. 임대차계약 만기 시점도 2년여 후인 만큼 공실에 유연하게 대응할 수 있다. ‘용산 아스테리움’ 위치도 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)근처에 ‘메가톤급’ 교통·개발호재도 있어서 자산가치 상승도 기대된다. 이 건물은 지하철 4호선 신용산역에서 걸어서 4분 걸리며, 지하철 1호선·경의중앙선·한국고속철도(KTX) 환승역인 용산역에서 걸어서 10분 걸린다.용산역에는 신분당선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통 호재가 있다. 신분당선 용산 연장선(신사∼용산 구간)은 올 하반기쯤 최종 노선이 확정될 계획이다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 작년 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장되는 것이다.국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 또한 GTX-B노선은 민간사업자가 대우건설 컨소시엄으로 정해져있다. GTX-B에 수인분당선 추가 정차역을 신설할지를 놓고 다소 이견이 있지만, 민간사업자가 정해졌다는 것은 사업이 어느 정도 구체화됐다는 뜻이다. 게다가 향후 용산 철도정비창 개발이 본격화하면 용산 아스테리움의 가치는 더 크게 상승할 것으로 기대된다. 용산정비창 부지는 서울 한복판에 남은 여의도공원 2배, 서울광장 40배 규모 금싸라기 땅이다. ◇ 보통주 5% 배당수익률 목표…매각포함 전체 배당률 14.62%앞서 서울시는 작년 9월 용산정비창 일대 약 50만㎡를 ‘아시아 실리콘밸리’로 개발한다는 구상안을 발표했다. 서울시 최초의 ‘입지규제 최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서게끔 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우며, 도로·공원·학교 등 기반시설은 40% 수준으로 정했다. 시는 올해 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 내년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다. 용산국제업무지구 복합용지 계획(안) (자료=서울시)신한신용산리츠는 투자자들에게 배당가능이익의 90% 이상을 현금배당할 계획이다. 회사 존속기한 동안 보통주 5% 배당수익률을 안정적으로 실현하는 게 목표다. 배당금은 정기주주총회에서 달리 결정하지 않는 한 정기주주총회 승인일로부터 1개월 내 지급한다. 매 회계연도 종료일 기준 주주명부에 등재된 주주 대상이다. 회계연도 결산월은 연 2회 돌아온다. 매년 4월 1일~9월 30일, 10월 1일~다음해 3월 31일까지다. 단 최초 사업연도(1기)는 회사 설립등기일에 시작해서 다음달 6월 30일 끝난다. 그 직후 사업연도는 7월 1일~9월 30일까지다. 리츠 사업기간이 7년인 만큼 마지막 회계연도(16기)는 2030년 4월 30일 끝난다. 자산을 언제 매각할지는 운용 과정에서 결정되기 때문에 이 때 자산을 매각한다는 뜻은 아니다. 회사는 오는 2030년 4월 30일 결산까지 운영배당금(120억1200만원), 매각배당금(212억4700만원)을 합해 총 332억6000만원을 배당할 것으로 예상한다. 매각포함 전체 배당률로는 14.62%를 예상하고 있다. 향후 자산 처분원칙은 △상장리츠에 지분매각 △시장 자산매각을 통한 청산 △기업공개(IPO) 등이다.
- 군인공제회 보유 판교H스퀘어, 내년 6월 대출 만기…'리파이낸싱' 추진
- [이데일리 김성수 기자] 군인공제회 등이 판교 오피스 매입을 위해 받았던 장기대출금이 내년 6월 만기를 앞두고 리파이낸싱을 추진한다. 선순위·중순위 대출을 합쳐서 총 5120억원 규모로 오피스 매입에 활용된 리츠 운용기간이 약 8년 남은 만큼 자산매각보다는 리파이낸싱에 나선다는 계획이다. 판교H스퀘어 (자료=무영건축)◇ ‘판교H스퀘어’ 선·중순위 대출 5120억, 내년 6월 말 만기4일 금융투자업계에 따르면 군인공제회, 한국토지신탁 등이 판교테크노밸리 H스퀘어 매입을 위해 일으킨 대출은 내년 6월 30일 만기 도래한다. 대출금은 선순위(4439억원), 중순위(681억원), 브릿지(860억원) 대출을 포함해 총 5980억원이다. 총 조달금액 7974억원 중 대출금 비중이 75%다. 앞서 군인공제회는 작년 1월 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스부분에 투자해서 보유 중이다. 판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주요 임차인으로 사용했었다. 이밖에 임차인으로 시높시스코리아(임대보증금 3억2791만원), 바커케미칼코리아(6억4484만원), 안리쓰코퍼레이션(5억4852만원)이 있다. 이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호)다. 케이원제15호 주식은 ‘제1종 종류주식’과 ‘보통주식’으로 나뉜다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다. (자료=반기보고서)다만 SC은행은 엠플러스일반사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자인 만큼 사실상 군인공제회가 종류주식을 가장 많이 갖고 있다. 엠플러스자산운용은 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사다. 반기보고서를 보면 종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)하며 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다. 종류주식 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 3.10%(연환산 6.20%, 이하 우선배당률)다. 군인공제회 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) 18% △스마일게이트홀딩스 14.4% △건설공제조합 14.4% △대우재단 9% △삼성증권 4.26% △연초생산안정화재단 3.6% △네오위즈홀딩스 1.8% △기타 0.35% 순이다.반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 1.44% △성진자산관리 0.54% △삼성증권 0.36% 순으로 보통주를 보유하고 있다. ◇ 케이원제15호 운용기간, 2031년 6월…“매각 고려 안 해”앞서 케이원제15호는 2021년 6월 체결된 대출약정에 따라 선순위 대주들로부터 총 4439억원 대출을 받았다. 선순위 대주는 새마을금고중앙회, 농협은행, 동양생명보험, 특수목적회사(SPC) 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차 등이다. 금리는 2.5%며 만기 일시상환 조건이다. (자료=반기보고서)대출약정에 따르면 이 차입금의 용도는 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 오피스빌딩 2개 동 중 일정 부분을 매입하는 것이다. SPC 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차는 차주에 대해 각각 원금 400억원, 439억원의 대출채권을 보유하고 있다. 또한 이를 기초자산 삼아서 동일한 액수의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 해당 ABSTB, ABCP 모두 내년 6월 30일 만기 도래한다. 에스브라이트판교 ABSTB의 경우 신한은행이 유동화증권 매입보장 및 신용공여어음 매입의무를 갖고 있다. 에스브라이트판교가 차환해 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 판매되지 않은 잔여 유동화증권을 신한은행이 매입한다는 뜻이다.금리변동 위험도 신한은행을 통해서 헷지했다. 기초자산(대출채권) 이자는 고정금리로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 에스브라이트판교가 발행한 유동화증권의 할인률 한도는 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼서다. 이에 따라 에스브라이트판교는 2021년 6월 신한은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다. 우리에이치스퀘어제일차 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행이 부담한다.금융투자업계 관계자는 “케이원제15호 운용기간이 남아있어서 (판교H스퀘어) 매각을 고려하지 않고 있다”며 “운용기간은 오는 2031년 6월까지며, 대출금 리파이낸싱을 계획하고 있다”고 말했다.
- 미래에셋운용, ‘TIGER 리츠부동산인프라’ 국내 월배당 ETF 분배율 1위
- [이데일리 이은정 기자] 미래에셋자산운용은 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF(329200)’가 국내 월배당 ETF 중 분배율 1위를 기록했다고 4일 밝혔다. 해당 ETF의 올해 개인 순매수 규모는 200억원을 돌파했다. 이는 국내 상장 리츠 상장지수펀드(ETF) 전체 개인 순매수 대금의 약 90%를 차지한다.한국거래소에 따르면 3일 기준 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’ 순자산은 2387억원으로, 국내 리츠 ETF 중 최대 규모다. 2019년 상장한 해당 ETF는 부동산 및 인프라 시장에 손쉽게 투자하고, 꾸준한 인컴 수익을 확보할 수 있어 개인 투자자들의 큰 관심을 받고 있다.특히 매달 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 월배당 ETF가 인기를 끌고 있는 가운데 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’는 국내 월배당 ETF 중 분배율 1위를 기록했다. 해당 ETF는 오피스, 호텔, 물류창고 등 다양한 리츠의 보유자산에서 발생하는 임대료를 기초로 매월 분배금을 지급한다. 시가총액 2000억원 이상의 우량 리츠는 물론 ‘맥쿼리인프라’ 등 인프라투자 회사에도 투자하며 안정성을 높였다. 3월 1.05%에 이어 4월 0.99%의 분배율로 최근 2개월간 모두 월배당 ETF 중 분배율 1위를 차지했으며, 올해도 연 7% 수준의 높은 분배율이 예상된다.아울러 지난해 급격한 금리 인상 등으로 주가가 하락했던 리츠 시장이 올 들어 회복될 것으로 전망되면서 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’ 개인 누적 순매수 규모는 꾸준히 증가하는 추세다. 3월 개인 투자자들은 해당 ETF를 53억원 순매수했으며, 4월에는 93억원으로 증가했다. 연초 이후 총 누적 규모는 230억원에 달한다. 국내 상장 리츠 ETF 중 연초 이후 개인 누적 순매수 규모가 100억원을 넘은 것은 해당 ETF가 유일하다.김병석 미래에셋자산운용 ETF운용부문 매니저는 “최근 글로벌 은행 불안의 여파로 부동산 시장에 대한 투자 심리가 약화된 반면, 오피스 시장은 공실률 하락과 임대료 상승이 이어지고 있다”며 “낮아진 리츠의 밸류에이션으로 인해 오히려 분배율은 높아져 매력적인 수준이라고 할 수 있다”고 말했다.한편, 미래에셋자산운용은 국내 최다 월배당 ETF 라인업을 갖추고 있다. ‘TIGER 리츠부동산인프라’ 외에도 ‘TIGER 미국나스닥100커버드콜(합성)’, ‘TIGER 리츠부동산인프라채권TR KIS’, ‘TIGER 200커버드콜ATM’, ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)’, ‘TIGER 200커버드콜5%OTM’, ‘TIGER 글로벌멀티에셋TIF액티브’, ‘TIGER 미국다우존스30’, ‘TIGER 미국S&P500배당귀족’ 등 총 9종의 TIGER ETF가 매월 분배금을 지급한다.
- 독점 영업 가능한 '직영임대 상가'에 자영업자 몰린다
- [이데일리 김아름 기자] 지난 14일 문을 연 인천 서구의 한 단지 내 직영임대 상가 홍보관에는 상담을 받으려는 자영업자들로 빼곡했다. 5개의 점포를 운영하고 있는 베테랑 사장님부터 새롭게 장사를 시작하려는 청년 창업자까지 이날에만 80팀 이상 방문하는 등 연일 쉴 새 없이 상담하려는 사람들의 발걸음이 이어졌다. 3일 관련업계에 따르면 최근 대형개발사 주도로 공급되는 ‘직영임대 상가’에 자영업자들이 몰리고 있다. 경기침체 우려로 운영 주체의 탄탄한 자본력과 체계적 관리로 안정적 임대수익이 가능한 직영임대 상가에 수요자가 몰리고 있는 것. 반면 분양형 상가는 대부분 주인을 찾지 못한채 미달이 발생하며 고전을 면치 못하는 분위기다.직영임대 상가는 개발이익을 우선시하는 분양형 상가와는 달리 건설사나 디벨로퍼가 직접 운영에 나서 상권을 조기에 활성화시켜 상가의 가치를 높이는 것이 목표다. 개별 점포를 임대로 제공하면서 적합하지 않은 업종이나 브랜드를 제한하고, 각 층이나 동선별로 최적의 점포를 구성할 수 있다. 이런 방식은 입주민들의 생활 편의를 높이는 것은 물론 입주민 니즈에 맞는 맞춤형 서비스를 제공해 임차인으로서는 안정적인 수익을 창출하는 데에 도움이 된다. 실제 호반건설이 직접 운영하는 ‘아브뉴프랑’과 네오밸류 프라퍼티가 운영하는 ‘앨리웨이 광교’가 대표적인 직영임대 상가의 성공사례다. 이 두 곳은 특화된 공간과 차별화된 디자인, MD구성으로 ‘찾고 싶은 거리’, ‘머물고 싶은 상가’로 떠오르며 지역 유망 상권으로 탈바꿈했다. 모두 사업 주체가 적재적소에 경쟁력 있는 유명 브랜드를 입점시켰으며, 행사와 홍보 등 마케팅에도 공을 들여 상가를 지역 명소로 만들었다. ◇발길 뜸한 분양상가, 사장님 몰리는 직영임대 상가실제 초기 부담이 높은 분양상가에 발길이 뜸해지고 있다. 서초구 반포동의 대단지 단지 내 상가는 올해 일반분양 결과 조합원 분양을 제외한 117개 호실 중 절반 정도의 계약을 체결하는 데 그쳤다. 현재 잔여 호실에 대해 선착순 계약을 진행 중이다.2023년 3월 입주를 시작한 개포동의 한 대단지 상가도 공실이 대부분인 상황이다.이와 달리 초기 부담금이 적고 체계적인 매니지먼트 관리로 안정적 영업이 가능한 직영임대 상가에는 자영업자들의 관심이 쏠리고 있다. 지난 4월 중순 상가 홍보관을 오픈하고 본격적인 영업에 들어간 검암역 로열파크씨티 푸르지오 단지내 상가 ‘로열 아너스 애비뉴’는 오픈 주말 3일간 200팀 이상이 방문해 간 것으로 나타났다. 또한 온라인 임차의향서는 홈페이지 오픈 한 시간만에 270건이 접수되는 등 자영업자들의 반응이 뜨거웠다. ◇최근 ‘직영임대 상가’ 공급 잇따라 최근 이런 트렌드를 반영해 대형개발사가 직접 운영하는 직영임대 상가가 잇따르고 있다. 자본금이 탄탄한 대형개발사가 직접 직영임대에 나서 자영업자 입장에서는 초기 부담금이 적고 체계적인 관리로 안정적인 영업이 가능하다. 대형개발사 ㈜디케이아시아는 내달 입주하는 검암역 로열파크씨티 푸르지오 단지 내 상가 ‘로열 아너스 애비뉴(투시도)’를 직영임대 한다. 지하 2층~지상 2층, 연면적은 7025㎡ 규모로 조성되며, 주거시설 연면적 대비 상가 연면적이 1%에 불과해 희소성이 있다.맥서브컨소시엄이 시행하는 ‘BIFCⅡ 스퀘어가든’은 분양과 직영임대를 동시에 진행한다. 부산 남구 부산국제금융센터에 들어서며 상업시설(1~3층) 중 1~2층은 분양하고, 3층은 직영임대를 통해 차별화된 MD구성과 집객력이 높은 앵커테넌트 유치 할 예정이다. 공공에서 공급하는 상가도 직영임대가 적용된다. LH(한국토지주택공사)는 4월 고양 삼송, 양주 회천, 양주 고읍 등에서 희망상가를 직영으로 공급한다. 희망상가는 청년 및 영세소상공인 등의 안정적 경제 활동을 지원하기 위해 주변 시세보다 저렴한 임대조건으로 최장 10년간 임대하는 상가다.상가의신 권강수 대표는 “분양상가의 경우 경기 침체로 인해 고금리에 분양가까지 높으면 잘 팔리지 않는 데다 분양받은 투자자가 수익률을 맞추기 위해 임대료를 올리기 때문에 임차인을 구하기 더욱더 어렵다”며 “수분양자 입장에서는 사업 주체가 직접 임대 관리해 조기 상권활성화와 장기적인 자산가치 상승에 도움이 되는 직영임대 상가를 눈여겨 볼 만 하다“고 설명했다.
- 카바나 방 뺐다…미래에셋 美 부동산펀드 배당 일시 유보될 수도
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용의 미국 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’(이하 맵스미국11호)가 오는 9월 말 투자자에게 이익금(배당금)을 지급하는 데 일시적인 ‘현금 부담’이 생겼다.기존 임차인인 스테이트팜이 카바나에 임차면적을 10년간 빌려준다는 내용의 전대차계약을 맺었는데, 카바나가 중간에 계약을 해지하고 퇴거했기 때문이다. 스테이트팜과의 임대차계약이 오는 2037년까지 유효한 만큼 기한이익상실 사유는 아니다. 하지만 임차 면적의 최소 50%가 지속적으로 점유되지 않으면 담보자산에서 발생한 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(Cash Trap)해야 한다. 다음 배당 지급시점은 오는 9월 말이며, 맵스미국11호는 기존에 쌓인 현금재원으로 배당을 지급할 예정이다.◇ 카바나 퇴거로 임차 면적 ‘공실’…트리거 이벤트 발생2일 금융투자업계에 따르면 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’는 지난달 21일 ‘선순위대출 트리거 이벤트 발생 안내’에서 “다음 이익금 분배일까지 트리거 이벤트가 해소되지 않아서 올해 상반기 임대수익 중 일부가 현지에 유보될 경우 분배되는 이익금(배당금)이 일시적으로 감소할 수 있다”고 밝혔다.‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호’ 개요 (자료=미래에셋자산운용 월간보고서 일부 캡처)이 펀드는 미국 조지아주 애틀랜타 광역지역의 센트럴 페리미터 권역 오피스빌딩인 스테이트팜 동부지역 본사 건물(파크센터 1)에 투자·운용해서 임대수익과 자본이득을 얻고, 그 수익을 수익자에게 분배하는 게 목적이다.지난 2017년 7월 10일 최초설정됐으며, 같은 해 9월 1일 유가증권 시장에 ‘맵스미국11호’로 상장했다. 최근 6개월 수익률은 -6.28%, 최근 1년 수익률은 2.01%다. 투자대상 오피스빌딩은 애틀랜타 다운타운에서 북쪽으로 14마일(약 22km) 떨어져 있으며, 285번 고속도로 및 400번 고속도로의 교차점에 위치해 있다. 당초 건물 임차인은 북미 손해보험사 스테이트팜이었다. 스테이트팜 동부지역 본사는 오피스 면적 전체에 대해 오는 2037년까지 약 20년간 장기 임차할 계획이었다. 리테일 시설을 포함한 자산의 총 임대율은 약 99%다. 또한 지난 3월 말 기준 스테이트팜 오피스 임대료는 평방피트(square feet, 0.0281평) 당 1년에 30.43달러다. 이후 스테이트팜은 지난 2021년 9월 미국 온라인 중고차 매매기업 카바나에 임차면적 전체를 전대(재임차)한다는 내용의 10년 전대차계약을 체결했다. 그런데 지난 1월 전대차계약이 해지됐고, 카바나는 임차 면적에서 퇴거를 완료했다. 스테이트팜은 카바나가 퇴거한 후 임차 면적의 내부 인테리어 및 보수공사를 진행했다. 또한 스테이트팜은 전대차계약 해지 후에도 임대차계약 만기인 2037년 7월까지 임대차계약에 따른 임대료 및 관리비 지급을 계속할 예정이다.스테이트팜은 임차 면적을 재점유하거나 신규 전대를 진행하는 방안을 내부적으로 검토 중이다. 사업계획 확정 전까지 임차 면적을 트레이닝 센터 등으로 일부 활용할 예정으로 확인했다는 게 미래에셋자산운용 측 설명이다.다만 전대차계약 해지 이후 스테이트팜의 임차 면적 사용 계획이 아직 확정되지 않아 임시적으로 ‘트리거 이벤트’ 발생이 불가피해졌다.이 투자자산의 현지 선순위 대출약정서에 따르면 임차 면적의 최소 50%가 지속적으로 점유되지 않을 경우 트리거 이벤트 발생사유에 해당한다. 이 경우 차주는 담보자산에서 발생하는 임대 수익을 대주 권한의 계좌에 유보(Cash Trap)해야 할 의무가 있다. ‘선순위대출 트리거 이벤트 발생 안내’에는 이와 관련해 “선순위 대출약정서에 따른 차주의 이행 사항으로, 채무불이행 사유가 발생한 것은 아니다”라고 적혀 있다. ◇ 임대 수익 유보해야…“누적 현금재원으로 배당 예정”투자설명서를 보면 선순위 담보대출의 대주는 크레디트스위스 자회사 컬럼파이낸셜, 차주는 CORPORATE PROPERTIES TRUST II SPE 1, LLC (SPC 3)이다. 대출금액은 1억5800만달러(약 2120억원), 대출 기간은 7년이다. 부동산 담보대출 주요 사항 (2017년 6월 기준) (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)앞서 선순위 대주는 트리거 이벤트 발생 여부를 검토하기 위해 해당 건물을 실사했다. 이후 미래에셋자산운용은 지난 4월 초 선순위 대주로부터 “선순위 대출약정서 상 트리거 이벤트가 발생한 데 따른 임대 수익 유보 의무가 발생했다”는 통지를 수령했다. 만약 다음 이익금 분배일까지 트리거 이벤트가 해소되지 않아서 올해 상반기 임대수익 중 일부가 현지에 유보될 경우 분배되는 이익금이 일시적으로 감소할 수 있다. 맵스미국11호는 매 회계기간 종료일 다음 영업일에 분배금을 지급한다. 지난달 3일 이익분배금 52억4292만원을 지급했으며, 분배율은 연환산 7.15%(세전)다. 분배금은 예금이자처럼 확정된 금액이 아니며 부동산 임차인의 사업성과 등 영업환경과 신용도, 다양한 경제변수 등 시장 환경의 영향을 받는다. 이에 안정적으로 분배금을 지급하지 못하거나 분배금 지급이 중단될 가능성이 있다. 이 경우 미래에셋자산운용은 해당 사유 및 향후 처리 계획을 관련 법령 등에 따라 투자자에게 공시할 예정이다.미래에셋자산운용은 선순위 대주와 적극적으로 협의해서 오는 9월 말 임대 수익의 정상적인 이익분배가 가능하도록 최선의 노력을 다할 계획이다. 또한 임차인 스테이트팜과 긴밀하게 소통해서 임차인이 해당 투자자산 및 파크센터 단지 내 오피스 활용 계획을 계속 모니터링해 트리거 이벤트를 해소할 방안을 모색할 계획이다. 미래에셋자산운용 관계자는 “임대차계약이 유효하므로 기한이익상실 사유는 아니다”며 “면적의 물리적 점유에 대한 ‘트리거 조항’이 발동돼서 배당에 제한이 생긴 것”이라고 설명했다. 이어 “스테이트팜의 면적 50% 이상 물리적 점유, 선순위 대출계약 조항 변경 등으로 해소 가능하며 대주단과 협의를 진행 중”이라며 “다음 배당은 9월 말이며, 트리거 발동 전에 누적된 현금재원으로 배당할 예정”이라고 덧붙였다.기한이익 상실사유는 △스테이트팜의 임대차계약에 의거한 디폴트 사유 발생 시 △스테이트팜의 신용등급이 투자등급 이하로 하락할 경우 △스테이트팜의 임대차계약이 중도 해지할 경우 △스테이트팜의 현 임차면적이 50% 이상 감소할 경우 △스테이트팜의 자발적, 비자발적 파산신청 시다.오피스빌딩 투자를 위한 자금조달 구조 (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호 투자설명서 일부 캡처)또한 맵스미국11호는 임차인에게 신용등급 하락 등 크레딧 이벤트가 발생할 경우 임대료를 못 받을 위험 등에 노출돼 있다. 부동산 시장상황 변화 및 임대료 수준 변화에 따른 공실률 증가로 투자손실이 발생할 위험에도 노출돼 있다.투자설명서를 보면 투자대상 부동산을 약 3583억원에 매각하면 매각이익 및 매각손실 없이 회수가 가능할 것으로 예상된다. 다만 해당 금액은 제반 상황이나 가정이 변경됨에 따라 바뀔 수 있다.투자설명서 기준 매입가액은 3248억원이었으며, 오피스빌딩 투자에 필요한 총 금액은 3368억원 수준이었다.이밖에도 투자대상 자산이 미국 부동산인 만큼 미국달러 관련 환위험에 노출된다. 따라서 부동산투자에 따른 이익을 환율 변동으로 잃을 수 있고 손실을 입을 수도 있다.
- 서초동 국군사령부 부지개발 가시화…하반기 건축허가 신청
- [이데일리 김성수 기자] 서울 서초구 서초동 국군정보사령부 부지에 ‘대규모 업무시설 복합단지’를 짓는 사업이 가시화된다. 올해 하반기 건축허가 신청이 예상될 정도로 인허가 절차가 진전을 보이고 있어서다. 다만 실제 착공 시점은 ‘토지오염 정화작업’이 언제 끝날지에 따라 다를 것으로 보인다. 원래 군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 해서다. 만약 건축허가가 났는데 오염 정화작업이 끝나지 않을 경우 착공이 다소 지연될 수 있다.◇ 하반기 ‘정보사 개발 건축허가’ 신청…지구단위계획 변경중28일 부동산업계에 따르면 에스비씨피에프브이(PFV)는 서울 서초구 서초동 국군정보사령부 부지(서초동 1005-6번지 일대) 개발 관련 건축허가 신청을 올 하반기 서초구청에 접수할 계획이다. 당초 서울시 계획은 올해 상반기 건축허가에 이어 오는 2026년 준공이었다. 다만 지구단위계획 변경이 진행 중이라서 건축허가 신청 시점이 올 하반기로 미뤄졌다. 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 신축사업 (자료=서울시)에스비씨PFV는 서초동 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 일원(구 국군정보사령부 부지)에 문화·연구·판매시설 등이 포함된 업무시설 중심단지를 개발해 임대 또는 매각하기 위해 설립된 프로젝트금융투자회사다. 엠디엠플러스(엠디엠 자회사), 신한금융그룹, 이지스자산운용이 컨소시엄을 맺고 사업을 진행하고 있다. 지분율이 가장 높은 회사는 엠디엠플러스다. 작년 11월 8일 열린 서울시 제21차 건축위원회에서는 해당 부지에 지하 7층~지상 13층, 연면적 56만1660㎡ 규모 업무시설 복합단지를 신축하는 사업이 건축심의를 통과했다. 세부적으로 △업무시설 48만6585㎡ △판매시설 4만6522㎡ △문화 및 집회시설 2만1454㎡ △교육연구시설 7097㎡가 조성된다.해당 부지는 지하철 7호선 내방역, 2호선 서초역이 가깝고 서리풀터널, 서리풀공원과도 맞닿아있다. 서초대로를 기준으로 남·북으로 나눠진 부지를 서리풀터널 상부 보차혼용통로로 활용해서 자연스럽게 연결, 하나의 단지로 이용할 수 있게 조성한다. 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 배치도 (자료=서울시)남측 서초대로사거리와 서리풀공원을 이어주는 녹지공원 및 보행데크를 계획했다. 이에 따라 어디서나 서리풀공원으로 접근하기 편리해질 것으로 기대된다. 또한 남·북측에 각각 기부채납시설인 문화집회시설, 공공시설 등을 계획해서 지역 주민에게 열린 단지로 조성한다. 남측 부지에는 문화 및 집회시설(서초구), 북측에는 공공시설(서울시) 등 기부채납을 통한 시설이 들어설 계획이다.‘기부채납’이란 주택건설사업자가 승인권자에게 토지 등 재산 소유권을 무상으로 이전하는 것을 말한다. 승인권자는 주택건설사업자가 토지, 도로 등 기반시설을 기부채납하면 그 대가로 용적률을 높여준다. 사업자로서는 용적률이 높아지면 사업성도 높아지기 때문에 쾌적한 주거환경 조성에 기여하도록 기부채납을 하는 유인이 생긴다.에스비씨PFV는 기부채납이 늘어나면서 용적률이 높아진 사항을 지구단위계획에 반영해야 하기 때문에 지구단위계획 변경 신청을 먼저 한 상태다. 그 작업이 끝나면 서초구청에 건축허가를 신청할 예정이다.서초구청 관계자는 “부지 규모가 크기 때문에 건축허가 신청을 받아서 허가가 나기까지 최소 한 달 정도 걸릴 것”이라며 “관련 부서와 협의하고 보완할 사항이 있으면 (업체 쪽에서) 보완해야 한다”고 말했다. 서리풀 지구단위계획구역 특별계획구역A 위치도 (자료=서울시)◇ 국방부 토지오염 정화 마쳐야…지연되면 착공 늦어질 수도에스비씨PFV는 지난 2019년 국방시설본부 경기남부시설단과 서울시 서초구 서초동 일원의 토지 매입계약을 체결했다. 입찰에서 낙찰받은 금액은 1조1000억원이었다. 다만 인허가를 받기 위해 추가 매입한 토지(서초동 산 170-15)까지 포함하면 매입금액은 1조1500억원이다. 회사는 지난 2020년 1차 중도금 10%를 냈고, 2021년에 2차 중도금 10%를 납부했다. 최종 잔금 70%는 올해 중 납부 예정이었지만, 정확한 납부 시기는 국방부와 협의하고 있다. 군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 한다. 오염 정화작업은 작년부터 진행됐다. 언제까지 정화작업을 마칠지는 서초구청과 국방부가 협의 중이다. 만약 건축허가가 났는데도 오염 정화작업이 끝나지 않을 경우 착공이 다소 지연될 수도 있다.에스비씨PFV의 주주 구성은 △엠디엠플러스 △국민은행(이지스전문투자형사모부동산투자신탁312호의 신탁업자) △신한은행 △신한라이프생명보험 △신한투자증권 △신한캐피탈 △이지스자산운용이다.에스비씨PFV 주주 내역 (자료=감사보고서)엠디엠플러스는 보통주 66.40%, 제1종 종류주 50%를 보유한 1대 주주다. 2대 주주는 이지스자산운용이다. 국민은행이 이지스312호의 신탁업자인 만큼 이지스자산운용이 의결권 있는 보통주의 28.95%를 갖고 있어서다.감사보고서를 보면 제1종 종류주식은 의결권이 없다. 또한 제1종 종류주식 발행가액 기준으로 내부수익률 연 9%에 이르는 금액을 보통주식 및 제2종 종류주식보다 먼저 배당한다.제1종 종류주식은 내부수익률 연 9%에 이를 때까지 보통주식, 제2종 종류주식보다 먼저 잔여재산 분배를 받고, 남은 잔여재산에 대해서는 분배받을 수 없다. 이밖에도 △납일일로부터 8년째 되는 날과 △사업준공일로부터 2년째 되는 날 중 나중에 도래하는 날 이후에 상환을 청구할 수 있다.제2종 종류주식은 의결권이 없다는 것을 제외하고는 보통주식과 동일한 권리를 갖는다. 에스비씨PFV는 작년 말 기준 장기차입금 잔액이 총 2960억원이다. 금융회사별 차입금은 △IBK캐피탈 540억원 △산은캐피탈 700억원 △신한투자증권 190억원 △신한라이프생명보험 950억원 △신한캐피탈 100억원 △KB증권 480억원이다. 에스비씨PFV 장기차입금 내역 (자료=감사보고서)
- 메리츠운용 리츠펀드, 1년 수익률 마이너스…기대 반 우려 반
- [이데일리 김성수 기자] 메리츠자산운용이 운용하는 ‘메리츠글로벌리츠부동산투자신탁’의 최근 1년 수익률이 마이너스인 것으로 나타났다. 이 펀드는 경기침체 국면에서도 수익을 안정적으로 낼 수 있는 통신타워, 데이터센터 등 리츠에 투자하고 있다. 통신타워는 초기 투자비용이 높아서 고금리에 이자비용을 부담하면서 차입금을 활용해야 한다. 롯데리츠·ESR켄달스퀘어리츠 등 보유자산 주가도 지속적으로 하락하고 있다. ◇ 물류센터 등 산업용리츠 분산투자…통신타워·데이터센터도27일 금융투자업계에 따르면 메리츠자산운용의 ‘메리츠글로벌리츠부동산투자신탁’(이하 메리츠리츠펀드)은 운용보고서 기준 최근 1년간 수익률이 -2.25%로 집계됐다. 작년 2월 3일~올해 2월 2일까지 기준이다. 펀드 설정(2020년 2월 3일) 이후 최근 3년간 수익률은 8.19%다.지난 분기 포트폴리오 수익률에 긍정적 영향을 미친 종목들은 △미국 데이터센터 임대·위탁운영(리츠) 업체 에퀴닉스 △ESR켄달스퀘어리츠 △세계적 저온 물류창고 리츠 회사 아메리콜드리얼티 등이다. 반면 부정적 영향을 미친 종목들은 △미국 전역에서 개인 창고를 운영 중인 리츠 법인 엑스트라스페이스스토리지 △미국 카지노·게임 회사에 부동산을 임대하는 게이밍앤레저 △다이버시파이드 헬스케어 트러스트 등이다.메리츠글로벌리츠펀드의 구성 현황 (자료=‘메리츠글로벌리츠부동산투자신탁’ 운용보고서 일부 캡처)메리츠리츠펀드는 전세계 부동산을 소유·운영하는 리츠에 분산투자하고 있다. 리츠(REITs)란 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말한다. 이 펀드는 국내 공모 리츠를 포함해서 미국, 캐나다, 싱가폴 등 다양한 국가의 리츠에 투자한다. 국가별 투자비중을 보면 미국이 59.5%로 가장 많고 싱가포르(21.5%), 한국(10.7%), 캐나다(5.0%), 일본(1.7%), 호주(1.6%) 순이다. 포트폴리오에는 전통적 리츠인 주거용, 오피스, 리테일 외에도 산업용 리츠, 헬스케어 리츠, 데이터센터 리츠 등 다양한 서브섹터 리츠가 존재한다. 지난 2020년 2월 3일 설정됐고, 펀드결산은 내년 2월 2일이다. 가장 투자 비중이 높은 자산은 물류센터, 산업단지 등으로 구성된 산업용 리츠(30.6%)다. 이어 데이터센터, 통신타워, 셀프스토리지(소규모 창고 임대사업) 등 특수형 리츠가 29.6%를 차지한다. 이밖에 리테일(17.0%), 헬스케어(8.8%), 오피스빌딩(4.6%), 주거용(2.9%) 순이다.펀드가 담고 있는 국내 공모 리츠는 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠다. 롯데리츠는 전국 롯데백화점과 롯데마트, 롯데프리미엄아울렛을 비롯한 롯데그룹 자산을 보유하고 있다. 포트폴리오에 롯데백화점 창원점, 구리점, 강남점, 광주점 등과 롯데마트 의왕점, 장유점, 계양점 등을 담고 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 전문 리츠다. 고양 물류센터, 부천 물류센터(저온), 용인 물류센터, 이천 물류센터 등에 투자하고 있다. 작년 말 기준 수도권 자산이 90%로 대부분을 차지하고, 영남권 자산이 10%를 차지한다.ESR켄달스퀘어리츠 편입 자산 위치 (자료=대신증권 보고서)또한 펀드에 담긴 미국 해외수익증권은 △에퀴닉스(비중 5.32%) △프롤로지스(4.11%) △아메리칸 타워(4.06%) △크라운 캐슬(3.94%) △게이밍 앤 레저 프로퍼티스(3.67%) △WP 캐리(3.21%) 등이다. 또한 싱가포르 해외수익증권으로는 캐피탈랜드 아센다스 리츠(3.22%)에 투자하고 있다.◇ 통신타워 투자, 이자부담 증가…롯데리츠 등 주가 ‘내리막길’메리츠리츠펀드 운용보고서에는 ‘크라운 캐슬’에 대한 설명이 자세히 담겨 있다. 크라운 캐슬은 아메리칸 타워에 이어 전세계 2위 회사로, 통신타워를 전문으로 건설 및 임대하는 사업모델을 갖고 있다. 통신타워는 우리나라에서는 아직 생소하지만 서구에서는 인프라 섹터의 주요 사업 중 하나다. 통신타워 회사가 부지를 확보하고 수직 구조물(타워)을 건설한 다음 이를 통신사에 임대해줘서 수익을 얻는 구조다. 통신회사는 통신타워에 전화, 모바일 데이터, 방송 등 다양한 애플리케이션을 위한 무선 통신 장비를 부착해 사용한다. ‘통신타워’라는 부동산은 초기 투자비용이 많이 들지만 한 번 건설하면 반 영구적으로 사용할 수 있다. 다만 미국이 작년부터 금리를 급격하게 올린 만큼 신규 타워 건설에 드는 비용을 고금리에 차입해야 한다. 크라운 캐슬의 부채비율이 약 300%에 이르는 만큼 초기 투자금을 조달하려면 외부 차입금을 활용해야 한다. 지금과 같은 금리 인상기에 높은 금리로 차입할 수밖에 없다는 점은 회사 수익성에 잠재 리스크 요인이다. 그렇다고 부정적 측면만 있지는 않다. 진입 장벽이 높은 사업이라서 경쟁이 제한적인 만큼 높아진 금융비용을 대부분 통신사(고객)에 전가할 수 있다는 분석도 있어서다. 또한 투자비용이 대부분 부동산에 투입되기 때문에 감가상각비가 지속적으로 감소해서 수익성이 장기적으로 높아질 수 있다. 이 점도 투자 매력을 장기적으로 높이는 요소다.또한 5G를 비롯한 통신사들의 지속적인 투자 증가로 향후 수년간 연평균 9%대 성장률이 지속 가능할 것으로 메리츠자산운용은 전망하고 있다. 문제는 크라운 캐슬의 감가상각비가 최근 수년간 증가해 여전히 신규투자가 지속되고 있음을 보여준다는 점이다.올 들어 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠 주가 추이 (자료=구글 파이낸스 캡처)게다가 펀드가 작년 12월 비중을 확대했던 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠가 최근까지 주가가 계속 하락하고 있다. 펀드는 작년 12월 중 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠를 추가로 매입해서 비중을 늘렸다. 국내 증시 하락으로 두 리츠가 펀더멘털 대비 밸류에이션 매력도가 높아졌다는 이유에서다. 하지만 롯데리츠 주가는 27일 기준 3595원으로 연초대비 10.46% 떨어졌다. 지난 2019년 10월 말 6915원으로 최고가를 기록했던 것에 비해 48% 넘게 추락한 수치다. 같은 날 ESR켄달스퀘어리츠 주가는 현재는 3685원으로 7.53% 떨어졌다. 지난 2021년 7월 당시 주가였던 7520원의 반토막 수준이다. 신한투자증권은 보고서에서 “롯데리츠가 작년 하반기 이후로 주가가 부진했다”면서도 “주당배당금(DPS) 하락 현실화, 리파이낸싱 이슈 지속 피로감을 고려 시 보수적인 접근을 권고한다”고 분석했다.이어 “부동산 보유 비중이 큰 그룹 기반의 성장잠재력은 크다”면서도 “하지만 단기 이슈가 가라앉을 때까지 시간이 필요하다”고 덧붙였다.대신증권은 “ESR켄달스퀘어리츠의 견조한 펀더멘털을 고려할 때 낙폭 과대에 따른 투자 매력이 존재한다”며 “임대율은 100%로 유지하고 있고, 올해 임대계약 갱신 시 15~20% 임대료 상승이 예상된다”고 설명했다.메리츠자산운용 측은 보유 중인 리츠의 가격이 떨어져 추가 매입할 계획이 있는지에 대해 “알려줄 수 없다”고 답했다.
- [미리보는 이데일리 신문]‘비핵화’ 원칙 지키며 ‘핵공유’ 묘수 찾았다
- [이데일리 하지나 기자] 다음은 28일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘비핵화’ 원칙 지키며 ‘핵공유’ 묘수 찾았다-증권사도 ‘작전세력’ 알았나..금융위, SG사태 전방위 조사-반도체 반전 노리는 삼성...최악 적자 속 최대 투자-거야, 간호법 강행...의료계 갈등 증폭 △종합-창업주 주식 의결권 10배 보장 ‘투자유치·경영권 보호’ 잡았다-‘KG모빌리티’ 상장 유지...오늘부터 거래△전세사기 피해자 지원대책-피해자에 경매유예 신청권·공공임대 입주권 부여...공은 국회로-최저금리 1.85% 최대 4억원...낙찰대금 대출 지원-반도체·첨단학과 정원 증원...지방대 1012명, 수도권 817명 △한미 정상회담-대통령실 “사실상 미국과 핵공유”...美 NSC “전례없는 확장억제 약속”-한미일 협력 공감...내달 3국 정상회담 추진-바이든 “거룩한 관계”...尹 “한미는 혈맹”△종합-삼성, 2분기 감산효과 가시화...R&D·인프라 투자로 하반기 반등 노린다-‘한국판 록히드마틴’...아버지의 꿈, 아들이 이룬다-가루쌀 짜장라면·오예스 나온다-SG증권發 ‘매도폭탄’에 나흘째 하한가..작전 시작가까지 내려야 거래 늘 것△정치-野 원내대표 후보에게 묻다..홍익표 의원 “헌신·혁신 통해 국민신뢰 높일 것”, 박광온 의원 “공정한 공천으로 당 통합 이룰 것”-국회 통과한 간호법·의료법·쌍특검...與 “두번째 거부권 건의할 것”-與, 김현아 공천헌금 의혹 조사 착수 △경제-증권사 7곳 물가상승률 전망 설문조사..“4월 물가상승률 3.7% 전망..2분기 2%대 진입 가능성”-고물가에...직장인 월급, 작년보다 11만원 줄었다-남부발전, 美 트럼불 가스복합발전소 첫삽 떴다△금융-1분기 ‘호실적’에도 웃지 못하는 4대 금융지주-4대금융, 1분기 충당금만 1.7조 더 쌓았다-저축銀 1분기 600억 적자 전망...“하반기 안정될 것”-全 금융권 참여 PF 대주단 협약 가동..부실 PF사업장 ‘숨통’ 기대감△Global -퍼스트리퍼블릭 주식 ‘휴지조각’ 전락...다시 공포 확산-아르헨도 ‘결제 사용’ 세력 넓히는 위안화-허리띠 졸라맨 메타 ‘깜짝 실적’-英, MS-블리자드 초대형 M&A 제동-“정치적 보복 말라”..디즈니, 디샌티스 제소△산업-가전 끌고 전장 밀고 LG전자 1분기 ‘깜짝 실적’-신동빈-전용진, 인천대전...롯데·신세계 랜드마크 개발 경쟁 -美 진출 ‘속도’ 라인업 ‘다변화’ 삼성SDI 배터리 2분기도 맑음-버스만 한 심장이 3개...LNG·LPG 복합발전 OK△산업-29.7만명 정보유출, 5회 디도스 공격당한 LGU+...원인은 ‘보안 불감증’-근손실은 못 참지...단백질 식음료 ‘전성시대’-살아나는 껌 시장...롯데웰푸드 1분기 매출 전년비 10% 쑥△정하윤의 아트차이나-휴지조각 된 미술사, 다시 시작된 미술사△증권-롤러코스터 탄 4월 증시, 기관은 즐겼다-美 빅테크는 역시 강했다..북미 주식형 펀드 12%↑-“배터리주 유망하다고?” 하락에 베팅한 개미는 웃었다-수익률 1위 배당주펀드도 안 담는다, 박스권 갇힌 고배당주-하늘길 열린 LCC, 가볍게 날아올랐다△부동산-전세거래 한달 새 반토막...역전세 공포 덮친 오피스텔-계약금 5% 정액제, 중도금 전액 무이자..‘힐스테이트 원주’ 분양-서울 강북 ‘국평 아파트’ 전셋값 2억 빠져..세입자도 집주인도 발동동△스포츠-동생아, 마지막이라 떨리는구나 -“김병지 보며 축구 꿈 키웠죠. 이젠 아이들 꿈 키워줄 차례”-악명 높은 바람 잠잠..로컬룰 적용해 공 15cm 옮길 수도 △MICE-서울시, 세계 최대 e스포츠대회 ‘롤드컵’ 유치...S-마이스판 키운다-국내 대학이 베트남 마이스 교육 맡는다-국제 커피행사·기후에너지 산업전..부산세계박람회 ‘마이스 마케팅’ 시동△오피니언-[목멱칼럼]최저임금 이대로는 안된다-[기사수첩]공인중개사, 전세사기 공범 이미지 벗으려면 -[공관에서 온 편지]‘항공우주 강국’ 이탈리아의 재발견△피플-“7~12세 상대 ‘몸캠피싱’..이런 악질 범죄 꼭 잡아야했죠”-박지원 회장, 美 SMR 선도 업체와 연쇄 회동-“네이버 검색하듯..공공서비스, 하나의 사이트서 해결케 할 것”-“매순간 한 발짝씩 나아가..치유의 원천이죠”△사회-저질체력 아이들...운동장 1바퀴도 ‘헉헉’-檢 “송영길 출석 일정 미정, 지금은 돈살포 중점 수사중”-오세훈표 안심소득 2단계..서울시, 3805가구 선정-조윤선, 윤학배 다시 재판 받는다-SKY 정시 합격자 10명 중 7명 서울·경기 출신
