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- "벌금 1000만원 내지 뭐" 짭짤한 임대수익에 '방 쪼개기' 여전
- [이데일리 이배운 기자] 경기도 수원시 내 한 건물을 소유한 임대업자는 근린생활시설이 들어서야 할 1~3층에 주택 11가구를 들이고, 주택 6가구를 들일 수 있는 4~6층엔 ‘방 쪼개기’로 12가구를 들였다. 이런 불법 건축 행위로 업자는 연간 임대료를 3615만원 더 벌어들였지만 부과된 이행강제금은 연 1094만원에 불과했다. 불법 행위가 적발됐으면서도 연 2521만원의 부정한 이익을 꼬박 챙겨간 셈이다. (그래픽= 김일환 기자)정상적인 방법으로 주거지를 마련하기 어려운 저소득층과 임대 수익을 극대화하려는 임대인의 입장이 맞물리면서 불법건축물이 전국 곳곳에 뿌리를 박고 있다. 불법건축물은 세입자의 주거권을 침해하고 안전까지 위협하지만, 정부의 처분은 솜방망이 수준에 그치고 있다는 지적이 제기된다. 14일 국토연구원이 발표한 ‘불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안’ 연구보고서에 따르면 전국 다세대주택 임차 가구의 최대 27.8%, 연립주택 임차 가구의 최대 34.8%가 위반건축물에 거주 중인 것으로 파악된다. 이러한 위반건축물 다세대·연립주택에서는 연간 최대 7063억원의 임대 수익이 발생하는 것으로 추정된다. 이는 다세대·연립주택 전체 임대 수익의 18.2%에 해당하는 규모다. 불법건축물은 상대적으로 저렴한 가격으로 제공되기 때문에 정상적인 비용을 지불하고 집을 구하기 어려운 저소득층의 수요가 높다. 하지만 세입자는 열악한 주거환경으로 인해 각종 신체적·정신적 질환을 앓을 수 있고 화재, 감전, 홍수 등 사고·재난 위험에도 노출된다.또한 불완전한 계약 탓에 강제퇴거 등 임대인의 불합리한 요구에 방어할 수 없고, 법적으로도 주거권을 보호받지 못한다.일례로 지난해 대규모 전세사기가 발생한 인천 미추홀구의 전세사기 피해 주택 1669곳 중 214곳(12.8%)이 불법건축물로 확인됐다. 정부는 전세사기 피해 세입자에 경·공매 우선매수권을 부여하거나 기존 임차주택을 공공임대로 제공하는 방식으로 주거권을 보호하지만, 불법건축물의 경우 이들 보호 수단을 적용하는 데 한계가 있었다.불법건축물 전세사기 피해자 A씨(30대·여)는 연구원과의 면담에서 “계약 당시 건축물의 위반사항을 알려주는 시스템이 없었고 중개사도 불법 여부를 알려주지 않았다”며 “대출도 원활하게 이뤄져 아무 문제가 없는 줄 알았는데 막상 문제가 발생하니 이에 대한 책임이 전부 피해자에게 돌아오는 게 억울하다”고 호소했다. 주거용 위반건축물 분포도 (사진=국토연구원)이에 정부는 불법건축물 단속을 실시하고 있지만, 담당 공무원은 건물 외관을 보는것만으로 불법 여부를 파악하기 어렵고 내부에 접근할 권한도 없다. 또한 위반사항이 적발되더라도 부과되는 이행강제금에 비해 임대 수익이 더 높아 단속의 실효성을 기대하기 어려운 실정이다. 경기도에서 임대사업을 하던 B씨(40대·여)는 “결국 남는 이익이 더 크기 때문에 이행강제금을 납부하면서 버티는 것”이라며 “불법건축물이란 사실이 알려져도 임대 수익이 높아서 매도하는데도 지장이 없다”고 말했다.또다른 사업자 C씨(50대·남)는 “이행강제금이 연 1000만원 조금 넘게 나왔다. 한 달에 벌금 100만원을 낸다고 치더라도 월세가 780만원이 나오니까 결과적으로 불법건축을 한 게 이득이었다”고 짚었다. 이에 연구보고서는 불법건축물 단속을 효율화하는 한편, 적정한 이행강제금 부과 방안을 검토해야 한다고 제언했다. 보고서는 “상습 위반 시 이행강제금도 계속 올라가면 규율의 실효성을 높일 수 있다”며 “불법적 건축 행위에 관여한 건축주, 설계자, 시공자에 대해서도 적극적인 형사 조치가 이뤄져야 할 것”이라고 짚었다.그러면서 “세입자들에 대해서는 불법건축물 거주의 위험성에 대한 교육과 홍보, 안내를 통해 문제 인식을 확대하는 것이 필요하다”며 “세입자가 최소한으로 누려야 할 거주 적합성 기준을 마련하고, 이 기준에 부합하지 못하는 주거는 임대를 제한해야 한다”고 강조했다.
- "임대차 완전공시로 전세사기 추가 피해 막아야"[만났습니다]
- [이데일리 성주원 기자] “서민들은 대법관이 누가 되고 공수처장이 누가 되는지보다 내 임차 보증금을 제때 온전히 돌려받을 수 있는지 여부를 더 궁금해한다. 아무리 소액 사건이라도 사건의 총량으로 보면 엄청나게 큰 문제다. 거대담론보다 일상 속 세세한 사건들을 중요하게 살펴보도록 하루빨리 개선할 필요가 있다.”이남철(62) 대한법무사협회 회장은 8일 이데일리와의 인터뷰에서 전세사기 예방책을 제안하면서 정부와 여론의 관심이 필요하다며 이같이 강조했다. 이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.이 협회장은 “법무사들은 전세사기 피해에 대한 구제활동에 직접 나서면서 전세사기 피해자 구제에 관한 법률 제정과 임차권등기명령 및 경매절차에서 제도 개선을 이끌어 냈다”며 “더이상의 전세사기 피해를 막기 위해선 임대차 관련 완전공시제도로의 전환이 필요하다”고 했다. 전입신고를 통한 주민등록은 대항요건으로서 임차인의 주거 보장 측면에서는 중요한 역할을 하고 있지만, 해당 주택을 매수하려는 사람이나 저당권 등 담보권자 등 잠재적 이해관계인을 보호하지는 못하는 한계가 있다.이 회장은 “현재의 불완전한 공시제도 하에서는 경매과정에서의 ‘가장임차인’, ‘보증금액의 변조’. ‘깡통전세’, ‘전세사기’ 등의 문제를 해결할 수 없다”며 “임대차관계를 설정하는 시점에 명확한 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제 효력을 주는 원칙적인 모습으로 전환하는 것이 바람직하다”고 말했다. 다음은 이남철 대한법무사협회장과의 일문일답.-등기업무를 담당하는 현장 전문가로서 전세사기 문제에 어떻게 대응했나. △이 분야는 법무사가 최고 전문가다. 전세사기가 심각한 사회적 문제로 부각되면서 주택도시보증공사(HUG)에서 전세사기 피해자 구제 활동을 하겠다며 우리 협회에 협조 요청 공문을 보냈고 우리가 적극적으로 참여하면서 지난 2022년 9월 서울 화곡동에 ‘전세피해지원센터’가 문을 열 수 있었다. 이후 전국 10여개 센터에서 연인원 5000명의 법무사가 찾아가는 서비스, 경공매 지원, 상속재산관리인 등 누적 2만건의 상담과 구제활동을 하고 있다.-전세사기 피해자가 더 이상 나오지 않아야 한다. 어떤 예방책이 있나.△임대차 문제와 관련해서는 완전공시제도로 전환해야 한다. 이사 들어가고 주민등록 전입신고하면 대항력이 생긴다. 다시 말해 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있게 된다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매 시 우선 변제권도 확보한다. 등기는 누구나 열람이 가능하지만 주민등록은 제3자가 열람할 수 없다. 다가구주택의 경우 내가 다른 층 세입자보다 선순위인지 후순위인지, 저 사람은 보증금이 얼마인지 알 수가 없다. 리스크를 안고 들어가는 것이다. 우리가 말하는 완전공시제도는 임대차계약 시작 시점부터 등기부에 모두 공시를 하자는 것이다. 이러면 ‘나중에 문제가 생겨도 내가 얼마까지는 돌려받을 수 있겠구나’, ‘집주인이 보증금 1억원 달라고 하는데 그건 위험하다’ 등의 판단을 할 수 있다.-은행 입장에서도 유용한 정보가 될 것 같다.△부동산을 담보로 대출을 내주는 은행의 입장에서도 이런 정보를 알면 리스크를 줄일 수 있다. 세부 정보를 알 수 없으니 은행들은 방 개수만큼 일정 금액을 제하고 자산가치를 평가한다. 임차인이 없는데도 부동산이 저평가될 수 있다. 이건 잘못된 것이다. 또 만약 경매에 넘어갈 경우 전입신고만으로는 가짜임차인을 구분하기가 어렵다. 보증금을 집주인에게 줬는지 안 줬는지도 알 수 없다. 이 때문에 은행과 세입자라고 주장하는 자 사이에 배당이의 소송이 끊임없이 일어나고 있다. 주민등록이라고 하는 불완전한 공시 상태에서 등기라고 하는 완전공시제도로 전환하는 것을 본격적으로 논의할 때가 됐다.-걸림돌은 무엇인가.△‘집주인이 쉽게 동의하겠는가’, ‘등기는 임대인·임차인 쌍방이 해야하니 불편하지 않냐’ 등의 반대 논리가 있을 것이다. 그러나 이건 과거 집주인이 갑, 세입자가 을로 여겨지던 시대의 이야기다. 지금은 부동산을 투자와 융통의 개념으로 본다. 세입자의 보증금을 집주인이 활용하는 입장에서 등기를 안 해줄 이유가 없다. 임차권등기의 등록세액을 차임에 따른 정률세가 아닌 정액등록세로 한다면 비용 부담도 줄일 수 있다. -임차권등기를 전제로 경매신청권을 부여하는 방안도 제안했는데.△임대차계약 만기가 됐는데 집주인이 새 임차인이 올 때까지 보증금을 못 준다고 하면 세입자는 임차권등기명령을 하고 보증금반환청구 소송을 해서 판결을 받아야 그 집을 경매로 넘길 수 있다. 판결만 6개월에서 1년 가까이 걸린다. 그러니 임차권등기를 근거로 일정 기간이 지날 때까지 보증금을 못 받은 경우 바로 경매를 신청할 수 있도록 하자는 것이다. 저당권등기의 경우 돈을 못 받으면 바로 경매할 수 있다. 똑같이 하면 된다. 완전공시제도를 도입하고 문제가 생길 경우 바로 경매를 신청할 수 있게 제도를 정비하면 진정한 세입자 보호가 가능할 것이다.-법률서비스를 이용하는 일반 국민들을 위해 개선이 필요한 부분이 또 있나.△소송이 아닌 비송절차에 대해서는 원스톱서비스가 가능해질 필요가 있다. 예를 들어 누가 경매신청서를 넣으면서 예납금을 한 100만원 넣었다. 그런데 예납금이 부족하다고 해서 더 넣고, 또 소유자 주소가 바뀐 것 같다고 해서 관련 서류를 발급받아 내는 등 추가 서류를 제출하는 일이 비일비재하다. 이때마다 의뢰인은 법무사 사무실에 와서 위임장을 2번, 3번 내는 불편을 겪는다. -법 개정이 필요한가.△이와 관련해 지난해 4월에 사법보좌관이 담당하는 민사사건에 대한 신청대리를 골자로 한 법무사법 개정안이 국회 발의됐다. 국민의 사법접근권을 강화하는 민생법안이다. 공급자의 입장이 아니라 수요자의 시각에서 보면 바로 답이 나오는 문제다. 반드시 통과될 수 있도록 최선을 다할 것이다. -올해 목표는.△국회 계류 중인 법무사법 개정안 통과와 더불어 민사와 송무 업무에서 법무사 보수를 자율화 방향으로 전환하는 것, 덤핑강요 등 금융기관 공기업의 갑질 문제에 대한 효과적인 대응이 주된 과제다.이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.■이남철 대한법무사협회장은…△1962년 경주 출생 △성균관대 법학과 △제6회 법무사시험 합격 △법률신문 편집위원 △서울중앙지법 조정위원 및 회생위원 △법무부 신용제도확립위원회 실무위원 △서울중앙법무사회 회장 △(현)성균관대 법학전문대학원 객원교수 △(현)대통령자문기구 민주평통자문위원회 상임위원 △(현)제22대 대한법무사협회장
- '나를 독살?' 망치로 이웃 살해하고 불질러…징역 20년 확정
- [이데일리 성주원 기자] 주변사람들이 자신을 독살하려 한다는 망상에 빠져있다가 이웃사람을 망치로 살해하고 임대인 집에 불을 지른 피고인에 대해 징역 20년이 확정됐다.사진=게티이미지코리아◇망상장애로 주변인에 악감정…살해하고 집에 방화대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 살인, 현주건조물방화 등 혐의로 기소된 A씨에 대해 징역 20년을 선고한 원심판결을 수긍하고 확정했다고 7일 밝혔다. 압수한 망치는 몰수했고 5년간 보호관찰도 명했다.A씨는 피해자 B씨와 함께 택시 운전기사로 일했다. 두 사람은 같은 다세대주택의 다른 호실에 거주하는 이웃지간이기도 했다. A씨는 수년전부터 자신의 여동생 등 주변 사람들이 자신을 독살하려 한다는 망상을 가져왔다. B씨가 자신에게 독이 든 음식을 주는 바람에 건강이 악화돼 택시회사에서 쫓겨났다고 생각해 악감정을 품었다. 임대인 C씨 역시 B씨 등을 도와 자신을 독살하려 한다고 생각해 악감정을 가져왔다.그러던 중 B씨를 살해하기로 마음먹은 A씨는 망상장애 등으로 사물을 변별하거나 의사를 결정할 능력이 미약한 상태에서 B씨 집으로 가 망치로 B씨를 수차례 내리쳐 두부 손상 등으로 사망하게 했다.B씨를 살해한 직후 피신을 준비하다가 집주인 C씨에게 앙갚음을 해야겠다고 생각하고 집에 불을 지르기로 마음먹었다. 싱크대 하부장에 보관하고 있던 휘발유를 꺼내 방에 뿌린 뒤 불을 붙여 건조물을 태워 훼손시켰다.이에 A씨는 살인, 현주건조물방화 등 혐의로 재판에 넘겨졌다.◇재범 위험성 인정, 심신미약 감경…징역 20년형1심은 A씨에 징역 20년을 선고했다. 재판부는 “범행의 내용과 방법, 그 잔혹성에 비춰 죄책이 매우 중하다”며 “엄벌이 불가피하다”고 지적했다.재판부는 A씨가 향후에도 망상으로 또 다른 강력범죄를 저지를 가능성이 있는 등 살인범죄를 다시 범할 위험성을 인정했다. 다만 A씨가 피해망상, 현실판단력 손상 등의 정신상태를 보이고 있는 점 등을 감안해 이 사건 범행 당시 심신미약상태에 있었을 것으로 판단해 감경요소로 반영했다. A씨와 검사 모두 항소했지만 2심은 모두 기각했다. 2심 재판부는 “원심은 양형의 이유에서 설시한 바와 같이 피고인에게 유리한 정상과 불리한 정상을 고려해 형을 정했고, 달리 원심이 정한 형을 변경할 만한 새로운 정상이나 특별한 사정변경을 찾아볼 수 없다”며 양측의 양형부당 주장 모두 이유가 없다고 판단했다. 검사는 “피고인이 범행 경위와 상황에 대해 자세하고 명확하게 진술하고 있는 바, 이 사건 범행 당시 사물변별능력과 의사결정능력이 저하된 심신미약상태에 있었다고 보기 어렵다”며 형을 감경한 원심판결에 사실오인 및 법리오해의 위법이 있다고도 주장했지만 받아들여지지 않았다.A씨의 상고로 대법원의 판단까지 받게 된 가운데 대법원은 상고를 기각했다. 대법원은 “A씨의 연령·성행·환경, 피해자들과의 관계, 이 사건 각 범행의 동기·수단과 결과, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 양형의 조건이 되는 여러 가지 사정들을 살펴보면, 상고이유에서 주장하는 사정을 참작하더라도 원심이 피고인에 대해 징역 20년을 선고한 제1심판결을 그대로 유지한 것이 심히 부당하다고 할 수 없다”고 판시했다.대법원(사진= 방인권 기자)
- '전세사기 무서워'…수도권 비아파트 '월세'가 대세
- [이데일리 이배운 기자] 지난해 수도권 비아파트의 전월세 계약 중에 월세가 차지하는 비중이 전년 대비 늘어난 것으로 조사됐다. 종전 전세에서 월세로 갱신하는 비중도 소폭 증가했다. 비아파트의 역전세, 전세사기, 깡통전세 등 ‘전세 리스크’가 쉽게 잦아들지 않으면서 월세 선호 경향은 계속될 것이란 전망이 나온다. 수도권 주택 유형별 임대차계약 중 월세 비중 추이 그래프 (사진=부동산R114)5일 부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료 중 수도권 주택(단독다가구, 연립다세대, 아파트)의 월세 거래비중을 분석한 결과, 비아파트는 지난해 들어 월세 비중이 늘어난 반면 아파트는 소폭 감소했다고 밝혔다. 주택 유형별 월세 거래비중은 단독다가구(66.2%→69.8%), 연립다세대(39.4%→47.4%) 등이 증가했고, 아파트는 (44.1%→42.5%) 낮아졌다. 역전세, 깡통전세 우려가 상대적으로 덜한 아파트에서 전세수요가 이어진 가운데, 비아파트에서는 월세 선호가 커진 것으로 풀이된다. 비아파트(단독다가구, 연립다세대)의 월세 거래비중은 갱신보다 신규계약일 때 압도적으로 높았다. 지난해 수도권 비아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 67.2%로, 갱신 월세계약 36.8%에 비해 30.4% 포인트 높은 것으로 나타났다. 같은 기간 아파트의 신규 및 갱신 월세 거래비중이 각각 40%, 36.4%로 격차가 미미한 점과 대조된다. 임차인들의 월세 선호가 커진 데다 전세보증보험 가입 요건이 강화되면서 보증금을 못올리는 대신 월세를 추가로 받으려는 임대인(공급)도 늘어난 영향으로 분석된다.비아파트 전세 임차인들의 월세 갱신 비중도 증가하는 추세다. 지난해 4분기 수도권 비아파트 전세에서 월세로 갱신한 계약은 8.8%로, 전년 동기 7.7%에 비해 소폭 상승했다. 반면 같은 기간 아파트 월세 전환 갱신 비중은 6.4%에서 4.3%로 줄었다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “비아파트는 아파트 대비 전세가율이 높은 편인데, 집값이 하락하고 깡통전세 위험에 취약해지면서 월세 전환이 늘어난 것으로 풀이된다”며 “매달 나가는 월세 부담이 커지면서 서민층의 주거비 고민도 깊어질 것으로 보인다”고 전망했다.
- [단독]전세사기 주무대 화곡동, 서울 빌라 경매 36% 차지
- [이데일리 박경훈 기자] 서울 강서구에 사는 A씨는 2021년 전세 계약 체결 날, 공인중개사로부터 전세보증금 잔금을 치르는 날 집주인이 B에서 C로 바뀔 예정이라고 안내받았다. 이후 A씨는 이웃으로부터 임대인이 보증금을 들고 잠적했다는 사실을 전해듣게 됐고, 급하게 임대인의 연락처로 연락을 취했으나 연락은 닿지 않았다. 확인결과 C씨는 A씨의 전세보증금만으로 해당 주택을 취득을 한 이른바 ‘무자본 갭투자’를 일삼은 것으로 확인됐다. (올해 HUG 전세피해지원센터 상담 사례)서울 강서구 화곡동 일대에서 진행 중인 경공매 지도. (자료=코트옥션맵)전세사기 진앙지 중 하나인 서울 강서구 화곡동의 지난해 누적 빌라 경매건수가 강서구 전체(4356건)의 대다수(85.1%)를 차지한 것으로 나타났다. 특히 6.46㎢ 면적의 동 하나가 서울 빌라 경매의 35.8%, 전국 빌라 경매의 11.9%를 차지할 정도로 그 비율이 압도적으로 높았다. 이들 빌라는 1채당 1억 7000만원가량에 넘겨졌다. ◇서울서도 압도적으로 많아1일 이데일리가 경·공매 데이터 기업 지지옥션으로부터 입수한 자료에 따르면 지난해 화곡동 빌라의 경매건수는 누적 3706건이 진행됐다. 이중 312건(8.42%)이 낙찰됐다. 연초 100여건 중반(1월 156건, 2월 172건)이던 경매진행 건수는 꾸준히 증가해 382건(8월), 492건(10월) 등으로 치솟았고 11월에는 500건(506건)을 넘기도 했다.강서구를 기준으로 총 감정가는 133억 9177만 5000원, 총 낙찰가는 93억 7744만 857원을 나타냈다. 1채당 평균 약 1억 7050만에 넘겨졌다.화곡동의 빌라 경매 진행 건수는 강서구 경매의 대부분을 차지할 정도로 높았다. 당장 지난해 12월만 해도 강서구 전체 빌라 경매 459건 중 400건(87.1%)이 화곡동에서 벌어졌다. 같은해 11월, 10월 역시 모두 같은 비중을 차지했다.(그래픽=이미나 기자)지도를 넓혀보면 지난해 12월 서울에서 진행된 빌라 경매 진행 건수는 총 1118건이다. 화곡동(400건)에 이어 가장 많은 자치구는 양천구(146건)로 그 격차는 3.7배였다. 그 뒤는 구로구(96건), 금천구(72건) 등으로 모두 100건 이하였다. 성동구, 용산구는 단 1건만 빌라 경매가 진행되기도 했다.지도를 전국으로 더 넓혀도 화곡동의 경매 진행 건수는 압도적이었다. 지난해 전국에서 진행된 빌라 경매 진행 건수는 누적 3만 1161건이었다. 이중 전국 면적(10만 210㎢) 중 6.46㎢뿐이 안 되는 화곡동 한 곳 에서만 11.9%의 물건이 쏟아져 나온 셈이다.업계에서는 이같은 숫자를 두고 전세사기 여파의 심각성을 여실히 보여주는 사례라 입을 모았다. 전세사기는 코로나19로 인한 경기침체 대응을 위한 양적완화 이후 자산시장 거품이 걷히며 본격적으로 드러났는데 소위 ‘빌라왕’이라 불리는 무자본 갭투자들이 주범이었다.당장 2022년 사망한 상태로 발견된 ‘원조 빌라왕’ 김모씨(당시 42세)는 ‘바지사장’(명의대여자) 역할을 하며 무려 1139채의 빌라를 소유하고 있었다. 이중 화곡동에서만 80채를 집중 구매했던 걸로 알려졌다. 이밖에 빌라왕, 빌라의신이라 불리는 이들이 1인당 수십여채씩 화곡동에서 빌라를 보유하다 전세사기로 재판에 넘겨졌다.◇전세사기 피해자 절반이 30대서울 강서구에 따르면 전세사기의 피해자는 30대가 56.3%로 가장 많았다. 이어 40대 이상(28.1%), 20대(15.6%) 순이었다. 응답자의 절반 이상(58.1%)이 2억 이상~3억원 미만의 피해를 본 것으로 응답했다. 1억 이상~2억원 미만은 22.8%, 1억원 미만은 15.3%, 3억 이상~5억원 미만은 3.8%였다.한편, 또다른 전세사기의 진앙지인 인천 미추홀구의 월평균 빌라 경매 건수는 100건 전후로 낮았다. 해당 지역은 아파트·오피스텔을 중심으로 전세사기가 이뤄졌기 때문으로 분석된다.이주현 지지옥션 전문위원은 “화곡동은 전세가가 매매시세보다 높은 ‘깡통전세’인 상태라 평균 빌라 낙찰률인 10% 중반보다 현저히 낮은 수준(8.42%)을 보인다”며 “최근에는 주택도시보증공사(HUG)에서 전세 보증금 반환 보증보험을 물건에 대한 대항력을 포기하면서 낙찰이 진행되는 사례도 종종 나오고 있다”고 설명했다.
