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- 文정부 2년차 '보유세+α' 증세 로드맵 나왔다
- 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽에서 다섯번째), 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 강병구 위원장(왼쪽에서 세번째), 정해구 정책기획위원장(왼쪽에서 네번째), 김유찬 한국조세재정연구원장(오른쪽 첫번째)과 특위위원들이 4월 9일 오후 서울 종로구 이마빌딩에서 재정개혁특별위원회 현판식을 개최한 뒤 1차 전체회의를 열었다.[사진=연합뉴스][세종=이데일리 최훈길 기자] 문재인정부 2년의 증세 로드맵 검토안이 공개됐다. 종합부동산세(종부세) 개정안을 내달 발표한 뒤 거래세(취득세), 재산세, 임대소득세 등 부동산 세제를 하반기에 검토한다. 소득·법인·상속·증여세, 금융소득 및 종교인 과세까지 중장기 검토 목록에 포함됐다. 여야·정부 논의 과정에서 검토안이 바뀔 수 있으나, 조세정의를 위한 증세론과 무리한 세 부담이라는 반대 여론 또한 상당해 치열한 논쟁이 예상된다. ◇내달 종부세 개정안 발표..1주택자도 검토13일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회에 따르면, 강병구 위원장은 이 같은 ‘세제개편 방안’을 공개했다. 강 위원장은 지난 11일 서울사회경제연구소 심포지엄 발표 직후 기자들과 만나 “특위가 6월 말까지 종부세 개편 권고안을 발표할 것”이라며 “특위는 올해 하반기에 조세체계 전반에 대한 개편안을 집중적으로 논의할 것”이라고 말했다. 보유세(종부세+재산세) 개편안을 검토 중인 특위가 종부세부터 손볼 것임을 예고한 것이다. 강 위원장에 따르면 7대 세제개편안이 논의될 전망이다. 1순위는 종부세다. 강 위원장은 △공시가격 실거래가 반영률 △종부세 공정시장가액비율 △종부세 과표구간 및 세율 개편을 시사했다. 강 위원장은 “공정시장가액비율과 공시가격의 실거래가 반영률, 세율 및 과세표준 조정을 선택적으로 활용해야 한다”며 다양한 시나리오를 예고했다. 이른바 강남의 ‘똘똘한 1주택’ 증세 가능성을 묻는 질문에 “1주택자와 다주택자를 과세 공평성 차원에서 균형 있게 보고 있다”고 답했다. 전문가들은 공정시장가액비율을 올리는 방안을 유력하게 보고 있다. 이 비율은 세금을 물리는 기준인 과세표준 금액을 정할 때 적용하는 할인율이다. 전강수 대구카톨릭대 국제통상학부 교수는 “문재인정부가 보유세 강화에 미온적인 태도를 보여 온 것을 감안할 때, 정부나 특위는 종부세의 공정시장가액비율만 현행 80%에서 100%로 올리는 안으로 가고 싶을 것”이라고 말했다. 전 교수 추산 결과 이렇게 되면 종부세 세수가 연 5000억원 증가한다. 국회예산정책처(채은동 분석관) 추산으로는 기존 과세 인원 33만6000명(2016년 기준)에게 연간 6234억원의 세 부담이 증가한다. 이렇게 종부세를 올리면 취득세 등 거래세를 내리는 방안이 하반기에 추진된다. 특위 관계자는 “보유세(종부세)를 올리고 거래세를 깎아 세수증대 효과가 제로가 되는 안으로 갈 것”이라고 말했다. 거래세는 지방세다. 거래세를 깎으면 지방자치단체 세수가 줄어든다. 지자체 세수를 충당하는 방안은 기획재정부와 행정안전부가 참여하는 지방자치발전위원회 재정분권 태스크포스(TF)에서 논의 중이다. 이 과정에서 재산세, 임대소득세 같은 부동산 세제 개편안도 특위에서 논의될 예정이다. 강 위원장은 “재산세는 국민경제에 미치는 파급이 크기 때문에 중장기 개선 과제로 하반기에 논의할 것”이라며 “민간임대시장 투명화와 공식화를 통한 임대소득과세의 정상화 등이 요구된다”고 말했다. 연 2000만원 이하 주택임대소득에 비과세하는 현행 세법(내년부턴 연 2000만원 이하 14% 분리과세)을 바꿔 임대료 과세를 얼마나 늘릴지가 최대 관건이다. ◇한국당 반발, 기재부 신중..김동연 “시장도 봐야”이후에는 오는 12월까지 문재인 대통령에게 전반적인 조세개혁안을 보고하게 된다. 강 위원장은 “공평하고 정의로운 조세체계의 구축이 필요하다”며 △고소득자·대기업 관련 소득세·법인세 추가 증세 △주식양도차익 과세 강화 △일감 몰아주기 과세 강화 △상속 및 증여세 공제 축소 △기타소득 구분을 없애는 종교인 과세 개편 등도 하반기 논의 안건에 포함시켰다. 그러나 국회 기획재정위원회 최교일 자유한국당 의원은 “보유세, 임대소득세 인상은 결국 임차인에게 전가될 것”이라며 증세에 반대 입장을 분명히했다. 기재부 관계자는 “특위 개편안, 7~8월 발표되는 내년도 세법 개정안은 현재 확정되지 않았다”며 선을 그었다. 앞서 김동연 경제부총리 겸 기재부 장관은 보유세와 관련해 “부동산 시장에 미치는 영향을 고려해 종합적으로 볼 것”이라고 밝혀, 최근 주춤한 부동산시장 상황도 개편에 영향을 줄 것으로 보인다. 재정개혁특별위원회 위원장을 맡고 있는 강병구 인하대 경제학부 교수가 지난 11일 서울사회경제연구소 심포지엄에서 사견을 전제로 발표한 자료 및 기자들과의 일문일답 결과를 정리한 것이다. 강 교수는 “올해 연말까지는 개혁안을 만들어 문재인 대통령에게 보고할 것”이라고 말했다.
- 공공지원 민간임대 '김포한강 롯데캐슬' 6월 공급
- △김포한강 롯데캐슬 투시도[그림=롯데건설][이데일리 정다슬 기자] 롯데건설은 오는 6월 경기도 김포시 내 한강신도시 Ab-22블록에 공공지원 민간임대주택인 ‘김포한강 롯데캐슬’을 공급할 예정이다.김포한강 롯데캐슬은 경기도 김포시 운양동 1440-145번지 일원에 들어서며, 지하 1층 ~ 지상 최고 9층, 32개 동, 912가구로 조성된다. 전용면적별 가구 수는 67㎡ 206가구, 84㎡ 706가구로 중소형 평형으로만 구성됐다.올해 11월 개통 예정인 김포도시철도 운양역(예정)과 장기역(예정)이 단지 인근에 있어, 서울 주요 업무지구로의 이동이 쉽다. 운양역(예정)을 이용하면 김포공항역까지 20분, 서울역까지 40분대로 접근할 수 있고 여의도역, 광화문역, 강남역까지는 50분대로 접근이 가능할 전망이다. 여기에 올림픽대로, 수도권제2순환도로(인천-김포), 서울외곽순환고속도로 등의 도로망을 이용하여 서울과의 접근성이 우수하다.단지가 들어서는 김포한강신도시 인근으로는 검단일반산업단지, 김포양촌산업단지 등이 있고, 김포시 최대 규모(600만㎡규모)의 산업단지인 ‘김포골드밸리’도 2020년 6월 준공예정으로 약 2만 명의 고용창출 효과가 기대된다. 교육시설로는 운양초·중·고교가 도보거리에 있고, 장기동 학원가가 인접해 있다. 오는 12월 개관 예정인 김포한강신도시 장기도서관도 단지 인근에 조성된다.롯데건설이 공급하는 모든 공공지원 민간임대주택에는 자산운영서비스 플랫폼 엘리스(Elyes)가 적용된다. 엘리스는 주거시설에 대한 책임 관리 서비스와 비주거 시설에 대한 개발, 건설, 운영, 관리, 서비스 등 모든 범위를 아우르는 부동산종합서비스 플랫폼이다.자녀의 출산, 분가 등으로 가구원이 증감한 경우에는 같은 단지 내에서 면적형(구 평형)을 바꿔 이동할 수 있다. 근무지 변경 등의 이유로 입주민이 다른 지역으로 이주해야 할 때는 전국에 위치한 롯데캐슬 공공지원 민간임대주택(뉴스테이 포함)으로의 이동이 가능한 캐슬링크 서비스도 제공된다. 중도 퇴거 시 발생하는 위약금도 면제받을 수 있다. 김포한강 롯데캐슬은 공공지원 민간임대주택으로 만 19세 이상 대한민국 국민이면 청약통장 필요 없이 누구나 청약할 수 있으며, 무주택자들에게 우선 공급 기회가 주어진다. 최대 8년간 거주 가능하며, 입주민이 거주하는 동안 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 취득세, 재산세 등 취득과 보유에 관련된 일체의 세금 부담이 없고, 연 소득 7000만 원 이하 무주택 가구주는 연 750만원 한도 내에서 연말정산 세액공제를 받을 수 있다. 재능기부자(교육, 문화, 의료 등 6개 부분), 신혼부부(결혼 7년 이내)를 대상으로 하는 특별공급도 눈길을 끈다. 롯데건설은 오는 6월 사업지 내 샘플하우스를 마련해 외관 및 거실 전경, 안방, 침실, 주방 등의 내부를 실물로 살펴볼 수 있도록 할 예정이다. 입주예정일은 오는 2018년 11월.
- 선거 끝나면 '패키지 증세안' 나온다..보유세+α 검토(종합)
- 더불어민주당 우원식 원내대표, 윤호중 공정과세 실현 태스크포스(TF) 위원장, 김종민 간사(오른쪽에서 세번째)가 지난 1월9일 국회에서 열린 TF 발대식에 참석했다. 윤호중·김종민 의원 등 국회 기획재정위원회 위원들과 민간 전문가가 참여한 이 TF는 세법 개정 방향을 논의하고 개정안을 논의하는 기구다. [사진=연합뉴스][세종=이데일리 최훈길 기자] 여당이 보유세(종부세+재산세), 상속세 및 증여세(상증세), 주식 양도소득세 등 재산 관련 과세를 이른바 ‘패키지(묶음) 증세’로 검토한다. 일감 몰아주기 증여세, 원전세 등 기업 관련 증세도 검토된다. 기획재정부가 참여하는 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 빠르면 6월 지방선거 이후 개편안을 내놓을 방침이다. 야당은 법인세 등의 감세를 주장하고 있어 진통이 예상된다. ◇“보유세, 너무 크게 부동산 경기 고려할 필요 없다”더불어민주당 공정과세 실현 태스크포스(TF) 간사인 김종민 의원은 22일 전화 인터뷰에서 검토 중인 세법 목록에 대해 “보유세, 상증세, 주식 양도소득세를 보고 있다”며 “문제 제기된 세법들을 테이블에 모두 올려놓고 검토하려고 한다”고 말했다. 이어 “아직 구체적인 방향은 결정되지 않았지만 세법을 심의하는 9월 이전까지는 개편안이 나와야 한다”며 “세제 개혁은 딱 한 번에 목표를 세워서 하는 것보다는 점진적 로드맵을 가져가는 게 필요하다”며 임기 내 단계적 증세를 시사했다.김 의원은 보유세와 관련해서는 “보유세 문제는 단순히 부동산 정책 차원에서 접근할 게 아니다”며 “근본적으로 토지 관련 소유관계, 토지에 대한 투기 억제 차원으로 봐야 한다”고 강조했다. 부동산114에 따르면 4월 셋째 주 강남구 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 내려 2017년 9월 이후 31주 만에 하락세를 보였다. 각종 규제로 부동산 시장이 안정세를 보이면서 일각에선 ‘보유세 속도조절론’이 제기됐다. 하지만 김 의원은 “당장 부동산 경기에 영향을 미치는 것을 너무 크게 고려할 필요는 없다”며 보유세 강화를 시사했다. 김 의원은 상증세에 대해선 “가업상속공제 한도가 너무 확대돼, 상속세에 대한 쉘터(피난처)처럼 됐다는 진단이 있다”며 공제 축소를 시사했다. 이 제도는 기업 오너의 자녀가 가업을 상속받으면 공제 혜택을 줘 장수하는 우량기업이 나오도록 지원하는 취지에서 도입됐다. 하지만 1997년 도입 당시 1억원이었던 공제한도가 이명박정부에서 300억원, 박근혜정부에서 500억원으로 늘어났다. 이 때문에 김 의원은 ‘세금 없는 부의 대물림’ 논란이 불거진 이 제도와 관련해 “검토를 해볼 것”이라고 밝혔다. 김 의원은 “금융소득에 대한 과세는 주식 양도소득세와 연결돼 있다”며 주식 양도세 증세도 시사했다. 현재는 종목별 지분율이 1% 이상이거나 종목별 보유액이 25억원이 넘을 경우에만 세법상 대주주로 구분돼 주식양도차익의 과세 대상이 된다. 이 과세 대상을 확대할지가 관건이다. 야당 일각에서도 주식양도세 과세에 공감하는 상황이다. 국회 기재위 이혜훈 바른미래당 의원은 통화에서 “주식의 양도차익 과세를 모든 대상으로 확대해야 한다”며 “소득에 과세한다는 개세주의(皆稅主義)에 따른 원칙을 확립해야 한다”고 말했다. 참여정부 때인 2005년 종합부동산세가 도입됐고 2006년부터 세대별 합산 과세가 시행되면서 국세수입이 늘어났다. 그러나 헌법재판소가 이명박정부 때인 2008년 11월13일 세대별 합산에 위헌 결정을 내렸다. 선고일부터 세대별 합산은 무효가 됐고 2008년까지 거둔 세대별 합산 과세는 환급됐다. 이후 개인별 합산으로 전환됐다. 도입 당시 1~3%였던 세율은 0.5~1%까지 낮아졌다. 박근혜정부 임기 때인 최근 몇년 새 종부세가 늘어난 것은 부동산 경기 활성화에 따른 결과로 풀이된다. 2005~2016년은 국세청 통계연보 자료, 2017년은 조·천억원대 국세수입 실적만 공개된 기재부 세입·세출 결과를 반영한 것이다.[단위=원, 출처=기획재정부·국세청]◇원전세·일감 몰아주기 증세 검토 Vs 한국당 “법인세 내려야”기재부는 이 같은 증세안과 별도로 기업 관련 과세도 검토 중이다. 기재부·산업통상자원부·환경부는 한국조세재정연구원, 에너지경제연구원, 환경정책평가연구원에 ‘발전용에너지 제세부담금의 합리적 조정 방안’ 연구용역을 의뢰했다. 용역 결과는 5~6월에 나온다. 유연탄에 붙는 개별소비세를 올리고 원전에 개소세를 신설할지가 관건이다. 이어 기재부는 ‘일감 몰아주기’ 과세를 강화하는 방안도 검토 중이다. 앞서 지난해 기재부는 이전오 성균관대 법학전문대학원 교수에게 관련 연구용역을 의뢰했다. 주식가치 상승분에 증여세를 부과하는 방안, 중소·중견기업의 일감 몰아주기에 대한 과세 특례를 폐지할지 주목된다. 이 교수는 기재부 ‘중장기 조세정책심의위원회’ 공동위원장으로 23일 위촉됐다. 그러나 야당은 증세 기조에 반발, 대격돌을 예고했다. 조경태 기재위원장(자유한국당)은 “법인세를 인하하는 쪽으로 가야 한다”며 감세를 주장했다. 홍기용 인천대 경영학과 교수(전 한국세무학회장)는 “무작정 보유세를 올리면 후유증이 크다”며 “부동산 폭락, 조세 전가 가능성까지 고려해서 신중하게 접근해야 한다”고 지적했다. ①~⑤는 참여연대 조세재정개혁센터(소장 정세은 충남대 경제학과 교수)가 기획재정부(장관 김동연)에 전달한 ‘2018년 세법 개정방안’ 보고서 내용, ⑥은 더불어민주당 공정과세 실현 태스크포스(TF·위원장 윤호중 의원) 검토안, ⑦은 기재부가 이전오 성균관대 법학전문대학원 교수에게 의뢰한 연구용역 결과, ⑧은 기재부가·산업통상자원부·환경부가 한국조세재정연구원, 에너지경제연구원, 환경정책평가연구원에 의뢰한 ‘발전용에너지 제세부담금의 합리적 조정 방안’ 연구용역 결과다. 기획재정부와 교수 등 민관위원으로 구성된 대통령 직속 재정개혁특별위원회(위원장 강병구 경제학부 교수)는 이 같은 증세안을 검토할 것으로 보인다.[출처=참여연대, 민주당 TF 간사 김종민 의원, 기획재정부]
- 다주택자 양도세 폭탄? ‘돈되는’ 절세 비법 있다
- [그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 성문재 기자] 1. 서울 도심권에 아파트 한 채를 보유하고 있던 40대 직장인 A씨는 작년 1월 용산구 이촌동에 있는 전용면적 66㎡짜리 아파트를 투자 목적으로 4억원에 샀다. 이후 집값이 1년여 만에 1억원 이상 올랐다. 5년 안에는 주택을 처분할 계획이 없는 A씨는 이촌동 아파트값이 6억원이 넘기 전에 배우자 B씨에게 증여한다는 계획이다. 다주택자 양도소득세 부담을 최소화하기 위해서다.2. 서울 강서구 아파트를 분양받아 직접 거주 중인 자영업자 C씨는 작년 인천시와 강원도 춘천시에 있는 1억원대 아파트를 각각 사들여 3주택자가 됐다. 이후 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 양도세 중과를 예고하면서 C씨는 순간 당황했지만 이내 안심했다. 서울 아파트를 먼저 팔지만 않으면 양도세 중과 적용을 피할 수 있다는 세무사의 설명을 들었기 때문이다.이달 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 절세 전략이 중요해졌다. 이전보다 세금 부담은 커졌지만 어떻게 처분하느냐에 따라 합법적으로 양도세 부담을 피할 수도, 이전보다 2~3배 많은 세금을 낼 수도 있기 때문이다.①당장 팔 것 아니라면 부부간 증여 또는 임대주택 등록앞으로 최소 5년 동안은 목돈 들어갈 일이 없어 집을 팔 계획이 없다면 부부간 증여를 고려할 만 하다. 부부 사이에는 10년간 6억원까지 세금(증여세) 없이 증여가 가능하다. 다만 증여받은 주택을 5년 내 팔지 않는다는 조건에서다. 이 방법은 최근 1~2년새 집값이 급등하면서 발생한 양도차익을 지우는 효과가 있다. A씨가 이촌동 아파트를 처분할 경우 취득가액이 4억원이지만 5억 5000만원으로 오른 상태에서 배우자에게 넘기면 취득가액이 5억 5000만원으로 바뀐다. 다만 이 경우 증여에 의한 취득세(4%)는 내야 한다. 공시가격이 6억원 이하인 수도권 주택이라면 주택임대사업자로 등록하고 임대 의무기간(3월 31일 이전 등록 시 5년 이상, 4월 1일 이후 8년 이상)을 채워 양도세 중과를 피할 수 있다. 준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율도 50%에서 70%로 상향된다.②규제 대상 아닌 주택부터 팔면 중과 회피투자용 주택을 처분할 생각이 있다면 처분 순서에 유의해야 한다. 모든 주택이 중과 대상이 아니기 때문이다. 실제 보유하고 있는 주택이 2채 이상이라도 조정대상지역 내에 있지 않다면 양도세 중과를 적용받지 않는다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2·과천시, 세종시, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·부산진구, 기장군이다. 처분하는 주택의 소재지가 이밖의 지역이라면 규모와 금액에 상관없이 중과 대상이 아니다. 따라서 중과 대상이 아닌 주택을 먼저 처분해 보유 주택 수를 줄이는 것이 돈 들이지 않고 중과 부담을 줄이는 가장 쉬운 방법이다. 조정대상지역에 있는 주택이라도 양도세 중과가 적용되지 않을 수도 있다. 상속받은 주택의 경우 5년 내 양도하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 근무상 형편이나 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 다른 시·군 소재 주택도 조건에 따라 양도세를 중과받지 않는다. 취득가액이 3억원 이하이고 1년 이상 거주했다면 근무상 형편이나 질병 요양 등의 사유가 해소된 뒤 3년 안에 팔면 된다.미혼 시절 각각 1주택을 소유하고 있다가 혼인으로 다주택자가 됐다면 혼인일로부터 5년 안에 둘 중 1채를 팔면 역시 양도세 중과를 피할 수 있다. 마찬가지로 노부모를 모시기 위해 합가하면서 다주택자가 된 경우는 10년까지 처분 유예기간을 줘 양도세 중과를 하지 않는다. 그밖에 조세특례제한법상 감면 대상 미분양·신축주택이거나 소송 진행 중인 주택 또는 소송 결과에 따라 취득한 주택도 양도세가 중과 부과되지 않는다.③처분 순서·기간 조절해 양도차익 최소화차익이 작은 주택을 먼저 파는 것도 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. 2주택자는 기본 세율에 10%포인트가 가산되지만 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 붙기 때문이다. 양도차익이 가장 큰 주택은 1주택 상태에서 마지막으로 매각하는 것이 양도세를 줄이는 최선의 선택이다.처분 기간을 분산하는 것도 방법이다. 양도세는 1년 단위로 그 해 발생하는 양도차익을 모두 합산한 금액을 기준으로 세율을 적용해 계산한다. 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과 4600만원 이하 15%, 4600만원 초과 8800만원 이하 24%, 8800만원 초과 1억5000만원 이하 35%, 1억5000만원 초과 3억원 이하 38%, 3억원 초과 5억원 이하 40%, 5억원 초과 42%를 적용한다. 양도차익이 커질수록 높은 세율을 적용받는 만큼 그해 합산되는 차익을 최소화하는 것이 중요하다. 한 해에 몰아서 처분하기보다는 해를 넘겨가며 1채씩 처분하는 것이 유리하다는 뜻이다.그밖에 비용으로 인정받을 수 있는 서류를 꼼꼼하게 챙길 필요도 있다. 인테리어나 추가공사비 등의 지출 증빙 서류를 제출하면 양도차익도 줄어 그만큼 세금 지출을 아낄 수 있다. 조중식 가현택스 대표세무사는 “양도세 중과 대상인 매도인이 부담부 증여(전세보증금이나 주택담보대출을 함께 승계하는 증여)하는 경우 증여세 절감 효과보다 양도세 중과 부담이 클 수 있으므로 사전에 따져볼 필요가 있다”고 말했다.
- [오은석의부동산재테크]임대사업자 등록자수 증가가 부동산 시장에 미치는 영향
- 올해 4월 이후 조정대상지역내 부동산을 처분한 다주택자의 경우 양도세 중과가 적용된다. 지난해 8.2 대책의 결과 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제가 실시 되기 때문이다. 이러한 이유로 인해 세금 중과를 피하려는 사람은 주택을 처분했고, 똘똘한 한 채로 갈아타려는 투자자와 해당지역에 전세로 살던 사람들이 이른바 핵심지역 매수에 나서면서 지난 12월, 1월 서울 부동산시장은 거래량이 많이 늘고, 매매가가 큰 폭으로 상승하는 모습을 보였다. 4월 이후 부동산에 적용되는 세재변화와 관련하여 몇 가지 오해하는 내용이 있어 좀 더 자세히 설명드리고자 한다.첫째, 주택을 2채 이상 보유하면, 전 지역의 주택 매도시 양도세 중과에 해당하는 것으로 생각하시는 분들이 많은데, 실제 중과 대상 주택은 조정대상지역내에 있는 주택만 해당된다.둘째, 2주택자의 경우 양도세가 10%가 중과되고, 3주택자의 경우 20%가 중과된다는 이야기만 중요하게 생각하여, 실제 납부해야 할 세금이 기존 보다 대략 10~20% 증가한다고 생각하는 분들이 많다. 이분들이 미쳐 생각하지 못한 중요한 부분이 있다. 바로 장기보유특별공제도 적용이 배제 된다는 사실이다. 4월 이후부터는 양도세 중과 뿐만아니라 장기보유특별공제가 배제가 되어 실제 증가하는 세금은 경우에 따라 기존에 낼 세금 보다 2배에서 많게는 3배까지 늘어나는 경우도 발생하게 된다.이러한 세금중과를 회피할 방법은 없을까? 그 해결책으로는 임대사업자 등록이 있다.임대사업자 등록을 하면 세금 혜택을 얻게 되지만, 반대로 잃는 것도 있다. 4년 또는 8년 이상의 의무 임대기간을 유지해야 하고, 임대료 상승이 연 5%로 상승제한 된다는 것이다.다주택자들은 계산기를 두들겨보고 임대사업자 등록이 득이 크다고 생각하면 사업자 등록에 나설 것이고, 득보다 실이 크다고 생각되면 임대사업자 등록하지 않은채 보유할 것이다.시장은 이에 어떻게 반응했을까? 올해 1월 임대사업자등록자수가 전년대비 2.5배 급증한 9313명으로 나타났다. 이 결과를 보면 다주택자들은 임대사업자 등록이 유리하다고 생각하는 것 같다. 임대사업자 등록자수 증가의 배경에는 과거 몇 년간 수도권 부동산 시장이 좋아 양도차익이 클 것으로 기대되기 때문일 것이다.임대사업자 등록자들이 갈수록 증가하면 어떤 일이 생길까? 여기서 좀 더 주의해서 지켜볼 내용이 있다. 임대사업자 등록은 현재 조정대상지역에 해당하는 지역 중심으로 이뤄지고 있는데, 이 말은 즉, 이들은 향후 4년 또는 8년간 매도하지 않고 장기 보유를 하겠다는 의미이다.서울은 현재도 공급부족에 시달리고 있고, 재건축 재개발이 계속해서 늦춰지고 있어 향후 3년~4년후에도 공급부족을 해소하기에는 어려운 실정이다. 임대사업자 등록으로 인해 임대사업자들은 향후 4년~8년간 매도하지 못하는데, 서울 시장의 주택 공급은 앞으로도 부족할 것으로 예상되기에 수요에 비해 공급이 많이 부족할 것으로 예측할 수 있다.조정대상지역과는 달리 비조정대상 지역의 경우는 이와는 다른 모습을 보일 것으로 예상된다. 지방도 임대사업자등록자수가 점차 증가하긴 하겠지만, 서울 부동산과는 시세 움직임이 다를 가능성이 크다. 일자리와 교통, 택지 공급 상황 등이 지역마다 다 다르기 때문이다. 과거 몇 동안은 대체적으로 전국 부동산 시장이 다 좋았기 때문에, 1주택자이건 다주택자이건 부동산 보유를 통해 좋은 결과를 얻은 사람들이 많았다. 하지만, 앞으로의 몇 년간은 지역마다 온도차이가 더욱 심해질 것으로 예상돼 과거보다 더욱 세심한 분석이 필요하다. 향후 내집마련이 되었건 투자가 되었건 부동산 매수를 결정했다면, 많은 요소들을 체크하고, 공부하고 행동에 나서야 할 것이다. 지금부터라도 준비하여 미래의 기회를 쟁취하길 바란다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다
- [최인용세무사의 절세가이드]개정 양도소득세 ‘중과세’ 기준 알고가자
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 재산제세는 양도소득세 상속세 증여세 등을 말한다. 최근 2018년의 개정세법이 확정되어 재산과 관련한 세금의 방향이 바뀌었다. 주택과 관련한 중과세 제도와 중과세가 제외되는 주택의 범위가 확정이 되고 비거주자의 주식과 관련한 양도소득세도 과세가 확대 되었다. 몇 가지 주요한 사항에 대해 개정된 세법을 위주로 알아보자. ① 양도소득세율의 인상올해부터는 소득세 최고세율이 5억 이상은 42%로 인상된다. 또 3억이상은 40%세율로 40%로 인상되었다. 양도소득세는 세율의 인상분을 즉시 적용받게 되므로 양도차익이 많은 부동산은 높은 세율을 적용 받게 된다. ②1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화기획재정부는 지난 8월 2일 부동산 실수요자들에 대한 강화로 조정대상지역 내에서 1세대 1주택 취득자에 대해서 비과세를 받기 위해서는 거주를 해야 한다는 거주 요건을 추가 하였다. 기존의 1세대가 1주택(9억이하)을 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하였으나, 여기에 2년 이상 거주를 하여야만 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 이경우에도 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용·협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 2년 거주 비과세 요건 강화대상에서 제외된다③ 1세대 1주택 비과세 주택에 가정어린이집 범위 확대 1세대 1주택의 거주주택 이외에 장기임대주택이나 가정어린이집을 보유한 경우 비과세가 적용된다. 가정어린이집의 적용 요건은 세대원이 5년 이상 운영한 가정어린이집 으로 요건(시·군·구 인가를 받아 사업자등록한 가정어린이집으로서, 가정어린이집으로 사용하지 않은 날부터 6월이 경과하지 않을 것)을 갖춘 경우에는 다른 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있다.④ 동거봉양 합가시 비과세 기간 연장부모님을 모시기 위해 부모님과 집을 합치게 되는 경우 부모님의 집과 자녀의 주택이 합산되어 다주택으로 비과세를 못 받는다면 억울한 일이 아닐 수 없다. 이 경우 각각 1주택을 보유한 세대가 일시적으로 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 1세대 1주택을 적용하는 규정이 있다. 개정된 세법은 이 비과세 규정의적용이 기존 5년에서 10년으로 확대 된다. 합리적으로 변경된 규정이라 할 수 있다.⑤ 조정지역내의 다주택자 불이익 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)는 서울 지역 및 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2)일부, 세종과 부산7개구가 포함된 조정대상지역 내에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세된다. 아울러 장기보유특별공제도 적용이 배제된다. 따라서 다주택자는 2018년 4월 1일 전까지 증여나 양도의 방법으로 정리를 하는 것이 유리한지 검토가 필요하다.
- [세법개정]②다주택자 부동산 양도세 부담 커진다
- 서울 강남의 아파트 단지내 상가에 들어서 있는 부동산 중개업소 모습. 이데일리DB[세종=이데일리 이진철 기자] 올해 4월부터 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 양도소득세 중과가 적용돼 세부담이 크게 늘어난다. 지난 2003년부터 부동산시장 과열을 막기 위해 양도세를 기준시가 대신 실거래가액으로 세금을 무겁게 부과했던 주택투기지역 제도는 조정대상지역의 다주택자 중과제도 신설에 따라 15년 만에 폐지된다. 정부는 이르면 이달 중 청와대에 설치되는 재정개혁특별위원회를 통해 부동산 보유세 인상 논의를 본격화할 예정이어서 다주택자들의 세부담은 더욱 커질 전망이다.◇ 3주택 이상자 양도세, 최고 62%의 세율 적용7일 기획재정부가 발표한 ‘2017년 세법개정 후속 시행령 개정안’ 자료에 따르면 내년 4월 1일 이후 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상자는 20%포인트의 가산세율이 각각 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 42%(양도차익 1억5000만원 초과 시 38%, 3억원 초과 시 40%, 5억원 초과 시 42%)라는 것을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 62%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다. 3년 이상 보유자에게 양도세 일부를 감면해주는 장기보유 특별공제도 조정대상지역에서는 배제된다. 가령 2주택자가 조정대상지역의 집을 팔아 2억원의 양도차익이 발생했다면 기본 세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1억560만원을 세금으로 내야 한다.다만 수도권·광역시·세종시 이외의 지역에서 양도 당시 기준시가가 3억원 이하의 주택은 양도세 중과 대상에서 제외된다. 올해 1월부터 조정대상지역에서 분양권을 양도할 경우 보유기간에 관계없이 50%의 세율도 적용된다. 무주택세대주로서 양도 당시 다른 분양권이 없고, 30세 이상 또는 30세 미만의 배우자가 있는 경우에 한해 분양권 양도세 중과 대상에서 제외된다.임대주택에 대한 종합부동산세 비과세 요건도 강화된다. 그동안은 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 매입임대주택을 등록해 5년 이상 임대시 종부세 비과세 혜택을 받았다. 하지만 오는 4월 이후에는 준공공임대주택 등으로 등록해 8년 이상 임대하는 경우에만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.◇ 가정어린이집 보유자, 거주주택 양도세 비과세세무당국의 부동산 거래 신고자료의 수집 근거도 명확하게 마련했다. 국세청장은 법령에 따라 국토교통부장관에 대해 주택 등 분양관련 부동산 거래의 신고 관련 자료를 요청할 수 있다. 이에 따라 분양 입주자 매매계약을 비롯해 거래 당사자의 인적사항, 실제 거래가격 등을 수집할 수 있게 된다.올해 시행되는 개정된 세법의 시행령에서는 투자목적이 아닌 경우 2주택자인 경우에는 양도세 비과세 혜택을 확대했다. 그동안은 가정어린이집과 거주주택을 각 1채씩 보유하는 경우 거주주택에 대해선 양도세가 부과됐다. 하지만 앞으로는 민간어린이집과의 형평을 감안해 5년 이상 운영한 가정어린이집을 보유한 경우 2년 이상 거주주택 양도시 1세대1주택으로 판단해 양도세가 비과세된다. 또 각각 1주택을 보유한 부모와 자식 세대가 합가로 인해 2주택이 되는 경우 먼저 양도하는 주택의 비과세 특례 기간을 기존 5년에서 10년으로 연장했다. ◇ 다주택자 보유세·주택임대소득 인상 논의 본격화 정부는 재정개혁특위에서 보유세를 포함해 거래세(취등록세), 양도세 등 부동산세제 전반을 다룬다는 계획이다. 특히 조세개혁 방안에 담길 핵심 과제로 ‘보유세 적정화’와 ‘주택임대소득 과세’가 포함돼 다주택자의 세금 부담을 높이는 논의가 본격화할 전망이다. 최영록 기재부 세제실장은 “보유세와 주택임대소득은 공평과세와 다른 소득과의 형평성 문제 뿐만 아니라 거래세 등을 종합적으로 고려해야 한다”면서 “국민 생활에 상당한 영향을 줄 수 있기 때문에 사회적 합의 과정이 필수적”이라고 말했다.일각에서는 보유세를 높이려면 거래세를 낮추는 작업도 병행해야 한다는 점에서 지방자치단체와 합의가 선행돼야 한다는 지적도 나온다. 거래세를 낮추면 지방세수가 감소할 수 있기 때문이다. 2016년 기준 전체 지방세 75조5000억원 가운데 주택 관련 취득세는 약 7조원(10%)를 차지했다. 정부 관계자는 “보유세 인상을 본격 논의하려면 지자체 세수 감소를 우려하는 행정안전부 등 부처간 합의가 먼저 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.세법개정 후속 시행령 개정 부동산 관련 과세제도 보완. 기획재정부 제공
