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- [부동산 인사이트]집값 6억과 6억100만원의 놀랄만한 차이
- 서울 송파구 일대에 조성된 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스 제공)[이데일리 조철현 부동산전문기자] 매매값이 6억원인 A아파트와 6억100만원인 B아파트. 이 두 아파트의 시세 차이는 100만원에 불과하지만, 매매 과정에선 엄청난 거래 비용 차이가 발생한다. 집값 ‘6억원’을 기준으로 세금(취득세), 대출 한도, 중개수수료가 확 달라진다는 얘기다.먼저 취득세의 차이다. 집을 살 때 내는 취득세는 매매계약서 상의 매매가(KB국민은행 부동산 시세와 무관)를 기준으로 매겨진다. 매매값이 6억원 이하인 경우 매매가의 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 매매가의 2%, 9억원 초과인 경우 취득세는 3%이다. 여기에 취득세의 10% 수준인 지방교육세가 함께 부과된다. 6억원 이하는 취득세와 지방교육세를 포함한 합계 세율이 1.1%, 6억원 초과~9억원 이하는 2.2%, 9억원 초과는 3.3%인 것이다. 이처럼 취득세율이 6억원에서 단돈 1만원이라도 초과하면 취득세(지방교육세 포함)는 1.1%에서 2.2%로 두 배로 껑충 뛴다. 예컨대 매매계약서에 명기된 매매가액(취득가액)이 6억원일 때 취득세 등은 660만원인데 매매가액이 6억500만원이 되면 취득세 등은 1331만원이다. 매매가액이 500만원 비쌀 뿐인데 취득세 등 세금 부담은 671만원이나 늘어나는 것이다. 배보다 배꼽이 더 큰 셈이다.물론 이것은 전용면적 85㎡(공급면적 112㎡, 옛 33평) 이하일 때 얘기다. 만약 아파트가 전용 85㎡를 초과하는 중대형일 때에는 0.2%의 농어촌특별세가 별도로 부과된다. 주택 취득세율 비교표.집값이 6억원을 넘으면 대출 문턱도 높아진다. 서울과 경기 과천, 분당, 세종 등 투기과열지구에서는 LTV(주택담보인정비율) 40%가 적용된다. 집값(매매계약서상 매매금액과 KB국민은행 시세의 일반평균가 중 낮은 금액)의 40%로 대출 한도가 제한된다는 얘기다. 그런데 부부 합산 연봉이 8000만원 이하(생애최초 주택구입자가 아닌 경우는 7000만원 이하)인 무주택자로서 매입하려는 아파트 매매값이 6억원 이하면 LTV 가 50%로 늘어난다. 집값이 6억1000만원이라면 대출 한도는 2억4400만원(LTV 40% 적용)인 반면 집값이 6억원이라면 대출 한도는 3억원인 것이다. 집값이 1000만원 밖에 차이 나지 않는데 대출 한도는 5600만원이나 벌어지는 것이다.투기과열지구는 아니지만 청약조정대상지역인 경기도 고양·구리시 등에서는 같은 원리로 이왕이면 5억원 이하 아파트를 우선적으로 고민할 필요가 있다. 청약조정대상지역에서는 LTV 60%가 적용되는데, 부부 합산 연봉 7000만원 이하(생애최초 주택구입자가 아닌 경우 6000만원 이하)인 무주택자의 경우 집값이 5억원 이하이면 LTV가 70%까지 완화되기 때문이다.정책금융인 보금자리론을 대출받을 수 있는 주택 가격도 6억원 이하다. 집값이 6억원을 초과하면 보금자리론을 아예 받을 수 없는 것이다. 보금자리론은 무주택자나 1주택자(기존 주택 처분 조건)이면서 부부 합산 연소득이 7000만원(맞벌이 신혼부부는 8500만원) 이하인 차주가 6억원 이하의 주택을 살 때 최대 3억원까지 대출받을 수 있는 상품이다. 대출금리도 시중은행보다 저렴한 편이다. 분양가가 6억원 이하의 신규 아파트를 분양받아도 집단대출을 잔금대출로 전환할 때 시중 금리보다 저렴한 보금자리론을 활용할 수 있다.다만 중개수수료 부담은 매매값(거래가)이 6억원보다는 6억원 미만이 조금 덜하다. 부동산 중개수수료의 경우 상한요율이 2억원 이상~6억원 미만은 0.4%이지만 6억원 이상~9억원 미만은 0.5%로 높기 때문이다. 어쨌든 6억원 이하(또는 미만) 주택은 매매 거래과정에서 6억원 초과 주택보다 여러모로 혜택을 볼 수 있다. 집값이 6억원을 넘으면 대출 문턱은 높아지고 세금은 무거워지기 때문이다.따라서 6억원 언저리에 있는 아파트를 매입할 계획이라면 6억원 이하(또는 미만)에서 사는 게 좋다. 요즘처럼 집값이 떨어지고 매기(買氣)가 없는 매수자 우위시장에선 매도인(집주인)과 가격 협상을 통해 매매가를 6억원 이하로 낮추는 게 쉬울 수도 있다.
- 재정개혁특위, ‘경유세 인상·증권거래세 인하’ 권고안 정부 제출
- 재정개혁 비전 및 분야별 목표[이데일리 김성곤 기자] 대통령직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정특위, 위원장 강병구)가 26일 경유세 인상, 증권거래세 인하, 고가 1주택자에 대한 장기보유 특별공제 혜택 축소를 골자로 하는 권고안을 정부에 제출했다. 재정특위는 이날 오전 10시 서울 창성동 정부청사별관에서 열린 제4차 전체회의에서 이같은 내용을 담은 ‘재정개혁보고서’를 심의·확정했다. 이는 혁신적 포용국가 실현을 위해 재정개혁 필요성과 방향, 비전과 목표, 조세·예산 개혁방안 등의 밑그림을 그린 것이다. 다만 재정특위 권고안의 실제 실행 여부는 정부 및 국회 내 논의를 거쳐 선별적으로 결정될 예정이다. 이날 전체회의를 마지막으로 대통령자문기구 활동을 종료하는 재정특위는 지난해 4월 발족 이후 전체회의 및 조세·예산 소위원회를 통해 조세·재정 분야 개혁과제를 발굴·토론하고 조세·재정 전문가 및 국민 의견을 수렴해왔다. ◇재정특휘, 고령화·양극화로 성장잠재력 둔화 경고…적극적 재정정책 주문재정특위는 이번 보고서에서 △저출산·고령화 △양극화 △성장잠재력 둔화로 어느 때보다 어려운 상황이라면서 ‘다 함께 잘 사는 나라’ 즉 혁신적 포용국가를 위해 보다 적극적인 재정정책 추진을 주문했다. 특히 적극적 재정정책의 기반이 되는 재정여력은 현재는 양호하지만 저출산·고령화, 잠재성장률 둔화, 복지지출 증가로 국가채무가 빠르게 증가할 것으로 전망되면서 지속적인 관리 필요성을 강조했다. 재정특위는 이와 관련, △공평과세 강화 △세입기반 확충 및 조세제도 합리화 △혁신성장 및 일자리 창출 지원이라는 3대 추진 전략 하에 24개 개혁과제를 제시했다. 이는 우리나라 조세가 경제협력개발기구(OECD) 국가와 비교해 소득재분배 효과가 취약해 조세체계의 수직적·수평적 공평성을 강화하기 위한 것. 공평과세 실현을 위한 구체적 방안으로는 1주택자 양도소득세 합리화, 공시가격 제도 개선 등 부동산세제 합리화와 상속증여세제 개선과제 및 주식양도차익과세 개편 등 소득세제 합리화를 강조했다. 또 세입기반 확충 차원에서 미세먼지 저감 및 환경보호를 위한 친환경적 조세개혁 과 납세자 권익보호를 위한 조세 불복제도 개편방안 등도 권고했다. 이밖에 △벤처 창업·투자자 지원 △4차 산업혁명 지원 △청년·노인 근로자 지원 △다자녀가구 근로자 세부담 완화 등 혁신성장 및 일자리 창출 지원을 위한 조세분야 과제도 제시했다. 재정특위 ‘조세분야’ 주요 개혁과제◇고가 1주택자 혜택 축소 권고…증권거래세 사실상 인하 주문재정특위의 권고안 중 가장 눈길을 끈 것은 △경유세 인상 △고가 1주택자에 대한 공제 축소 △상속세·증여세 부담 완화 △증권거래세 인하 등의 내용이다. 정치·사회·경제적으로 대단히 논쟁적인 사안들이다. 재정특위의 권고안에 대한 정부 및 국회 논의과정에서 치열한 공방이 예상된다.우선 사회적 논란이 적잖은 경유세 문제는 인상으로 가닥을 잡았다. 재정특위는 미세먼지 저감 및 환경보호을 위해 “휘발유·경유 상대가격을 점진적으로 조정해야 한다”고 밝혔다. 이는경유세 인상을 통해 경유차 사용을 축소해야 한다는 의미다. 앞서 정해구 정책기획위원장은 지난달 이데일리와의 신년 인터뷰에서 “현실적으로 경유에 대한 세금은 조금 높여야 하는데 그렇게 되면 서민들이 고통을 받게 된다”며 “서민들이 고통을 받는 문제에 대해서 대책을 같이 세워야 하는 것 아닌가 하는 생각이 든다”고 언급한 바 있다. 재정특위는 또 부동산투기 억제를 위한 고가 1주택자에 대한 장기보유 특별공제 혜택 조정도 권고했다. 재정특위는 현행 공제한도 80%를 유지하면서 공제율(8%) 축소 또는 보유기간(현행 10년) 연장을 제안했다. 재계를 중심으로 해묵은 과제였던 상속세·증여세 과세체계 합리화도 제안했다. 이는 중소·중견기업의 상속세 문제가 경영안정에 적잖은 애로사항이 된다는 점을 수렴해 완화 필요성 검토를 주문했다. 이밖에 혁신성장 지원을 위해 벤처·창업 기업에 대한 세제 지원 폭 확대와 중소기업의 성장 회피 방지를 위해 특별세액감면제도 개선도 권고했다. 당정이 단계적 완화를 통한 폐지로 가닥을 잡은 증권거래세와 관련, “주식시장에 대한 영향 및 재정상황 등을 고려해 조정해야 한다”고 권고했다. 사실상 증권거래세 완화를 주문한 것이다. 증권거래세는 징벌적 성격이 있는데다 손해를 보더라도 원천 징수되는 세금으로 ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙에도 어긋난다는 지적이 많았다. 재정특위는 다만 주식양도차익 과세대상은 지속적으로 확대해야 한다는 의견을 내놓았다. ◇예산분야 12개 개혁과제 제시…‘건강보험 국가재정 편입’ 주문한편 재정특위는 예산분야와 관련, △알기 쉽고 투명한 재정 △통합적·거시적 재정 운용 △효율적 재원배분을 위한 제도개혁 등 3대 전략에 기초해 12개의 개혁과제를 제시했다. 이는 국가 재정의 낭비와 누수가 발생하지 않도록 재정을 통합적·거시적으로 운용하며 재정지출의 효율성 제고가 필요하다는 판단에 따른 것이다. 우선 재정투명성 강화를 위해 △중앙과 지방정부 재정정보의 통합 공개 △국민 개개인에 대한 맞춤형 나라살림 정보 제공 △국민 관점에서 접근성과 활용도를 높이기 위한 알기 쉬운 예·결산 정보 제공을 권고했다. 또 세부 정책과제로는 △중기 재정운용 방향을 제시하는 ‘중기재정분석보고서’ 작성 △기금·특별회계 등 재정의 칸막이 해소 △건강보험의 국가재정 편입 △조세지출과 재정지출간 연계 등 통합적·거시적 재정 운용을 위한 개혁 방안을 제시했다. 이밖에 국가재원의 효율적 배분을 위해 △국가재정운용계획 실효성 제고 △톱다운(Top-down) 예산제도 보완 △전략적 지출검토(Spending Review) 제도 도입을 최종 권고안에 포함했다. 재정특위 ‘예산분야’ 주요 개혁과제
- 더이상 '로또 아파트'는 없다…'청약 미달 공포' 확산
- ‘검단 센트럴 푸르지오’ 모델하우스 내방객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. 사진=대우건설[이데일리 정병묵 기자] 서울 등 수도권 아파트 시장에 ‘청약 미달’ 공포가 커지고 있다. 신도시뿐 아니라 서울 안에 입지 좋은 아파트 단지도 청약 미달 사태가 발생해 건설사들이 좌불안석이다. 극도로 냉각된 부동산 경기와 청약제도 개편, 대출 규제 등이 맞물린 결과로 풀이된다. 현재 수도권엔 분양을 기다리는 아파트 단지가 수북히 쌓여 있어 당분간 청약 미달 사태는 계속될 것으로 보인다.◇서울, 인천 검단·부평, 청약 미달 속출금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 21일 1순위 청약을 받은 인천 부평구 ‘부평 지웰 에스테이트’는 145가구 모집에 111개의 청약통장만 모였다. 다음날 2순위에서 남은 가구를 채우며 최종 1.21대 1의 평균 경쟁률을 기록했지만 이 단지는 아파트 공급이 부족한 부평구에서 오랜만에 선보인 새 아파트라는 점에서 의외의 성적이란 평가다.지난주에는 인천 서구 검단신도시 ‘검단 센트럴 푸르지오’가 5개 주택형의 2순위 일반 모집을 받은 결과 최종 잔여 물량 283가구가 나왔다. 전용면적 75·84C㎡는 1순위에서, 84A㎡는 2순위에서 청약 마감했지만 105㎡, 84B㎡에서 각각 잔여물량이 193가구, 90가구씩 나왔다. 이 단지는 다음달 11~13일 정당 계약을 거쳐 선착순 분양을 진행할 계획이다. 검단 센트럴 푸르지오는 검단 신도시에서 분양에 나서는 단지 중 규모가 1540가구로 가장 큰 단지이자 유일한 1군 브랜드인 ‘푸르지오’ 브랜드 아파트로 분양 전부터 시장의 주목을 받은 곳이다. 앞서 지난달 분양한 서울 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 115㎡B∼D는 1순위에서 미달이 났고 115㎡D는 2순위에서도 완판하지 못하기도 했다. 인천 부평구 ‘쌍용 더 플래티넘 부평’, 용인시 수지구 ‘용인수지성복동 월드메르디앙 샬레더블룸’ 등도 1순위에서 미달이 나 2순위 마감했다.올해 들어 수도권 신규 분양 단지가 잇달아 완판을 거두지 못하는 이유는 극도로 부동산 시장이 움츠러들었기 때문이다. 매매값이 두달째 급락 중인 데다 매물 잠김 현상도 심화하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 한 달 동안 신고된 서울 아파트 매매거래량은 1874건으로 2014년 1월(1196건) 이후 역대 1월 거래량 중 최저치를 나타냈다. 2월 25일 현재 거래건수는 단 1207건으로 작년 2월(1만1111건)보다 급감했다. 브랜드가 상대적으로 약한 아파트뿐 아니라 1군 브랜드 아파트도 불경기에 장사 없는 셈이다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇전매제한 강화, 대출규제 등에 분양시장 발목대출을 조이고 전매를 제한하는 각종 제도 개편도 더욱 악재로 작용하고 있다. 인천 같은 비조정지역의 경우 작년 12월11일부터 정부가 비조정지역 공공택지의 전매 제한 기간을 1년에서 3년으로 늘리는 내용의 ‘주택법 시행령’ 개정안을 시행하면서 올해 분양하는 단지들이 ‘손해’를 보는 셈이 됐다. 검단신도시의 경우 호반베르디움 등 3개 단지의 전매 제한 기간은 1년이었는데, 작년 12월 11일 이후 분양하는 단지들은 3년이 지나야 아파트를 팔 수 있게 됐다. 입주자 모집공고 시점 2~3개월 차이로 분양받은 아파트를 되팔 수 있는 시점이 2년 더 늘어난 셈이다. 지난달 분양한 ‘검단 한신더휴’도 현재 추가로 입주자를 모집하고 있는 중이다.e편한세상 광진 그랜드파크의 경우 분양가가 전 주택형 모두 9억원을 넘어서 중도금 집단 대출을 받을 수 없는 점이 수요자들에게 부담이 됐다는 평가다. 작년에 워낙 아파트값이 올라 주변 아파트 시세와 비교해도 별로 저렴하게 느껴지지 않는 것이다.설상가상으로 이달과 다음달까지 수도권에서 줄줄이 분양이 대기 중이다. 실제 올해 2·3월 수도권 분양 예정물량은 작년보다 41%가량 늘어난다. 부동산114에 따르면 2·3월 수도권 분양 예정물량은 2만4785가구로 작년 1만7535가구보다 7000여가구 늘었다. 수도권 곳곳에 미달이 나고 있는 상황에서 공급은 더 늘어나게 되는 셈이다.권일 부동산인포 팀장은 “브랜드 아파트라도 워낙 시장이 좋지 않은 데다, 지역에 따라 전매 제한 기간 확대 등 정책 변화로 종전보다 매력도가 떨어지는 것이 사실”이라며 “무엇보다 꽁꽁 언 부동산 시장이 좀 풀려야 청약 시장에 활기가 돌 수 있다”고 전했다.
- 공무원 44% “노후대비는 공무원연금”…월수급액 240만원
- 정부세종청사에 근무하는 공무원들이 지난 1월 2일 새해 첫 출근을 하고 있다. [사진=연합뉴스][세종=이데일리 최훈길 기자] 공무원 10명 중 4명은 공무원연금을 1순위 노후대비 수단으로 꼽았다. 공무원연금은 1인당 월평균 수급액이 200만원을 넘는다. 인사혁신처는 25일 이 같은 ‘2018년 공무원총조사’ 결과를 발표했다. ‘노후생활 대비방법’을 질문한 결과 응답인원(95만6096명) 중 78만4661명(43.5%)이 공무원연금이라고 답했다. 이어 적금·예금이 21.8%(39만3220명), 연금 등 보험상품이 15%(27만878명), 부동산이 7.5%(13만5872명), 주식·펀드가 5.7%(10만2469명) 순이었다. 2013년 공무원총조사에서도 공무원연금으로 노후생활을 대비한다고 응답한 비율이 43.6%(70만7326명)으로 가장 높았다. 노후생활 대비 방법으로 보험상품은 19.2%에서 15%로 감소했다. 반면 적금·예금은 19.1%에서 21.8%로, 주식·펀드는 4.9%에서 5.7%로, 부동산은 5.4%에서 7.5%로 증가했다. 공무원 연령대가 높아질수록 연금·부동산 비율이, 연령대가 낮아질수록 적금·예금 비율이 높았다. 노후생활 대비 방법으로 공무원연금을 응답한 비율은 20대 39.6%(7만2840명)에서 30대 41.8%(20만4611명), 40대 43.4%(26만1947명), 50대 46.5%(23만3463명), 60세 이상은 48.5%(1만1800명)로 높아졌다. 부동산 비율도 20대 2.9%(5322명)에서 60세 이상 9.5%(2317명)로 높아졌다. 반면 적금·예금 비율은 20대 이하 34.1%(6만2718명)에서 60세 이상 17.4%(4229명)로 낮아졌다.공무원이 선호하는 퇴직금의 종류도 공무원연금이 58.8%(56만2557명)로 가장 높았다. 연금과 일시금을 나눠 지급받기를 원하는 경우도 38.2%(36만5088명)에 달했다. 다만 민간기업처럼 일시금을 원하는 경우는 3%(2만8451명)에 그쳤다. 연금복지 사업으로 희망하는 사업 1순위는 주택분양 지원이 21%(32만9288명)로 가장 많았다. 현재 주택을 보유한 공무원 비율은 64.4%(61만5909명)였다. 공무원연금공단, 공무원연금공단이 국회에 제출한 국정감사 자료에 따르면 2017년 공무원연금 퇴직급여 수급자 41만9968명은 1인당 월평균 240만원을 받았다. 지난해 국민연금 전체 수급자 469만 명의 월평균 연금액은 38만6000원이었다. 공무원 연금이 국민연금보다 6배 가량 많다. 인사처 관계자는 “공무원연금으로 노후를 대비하는 공무원이 여전히 많지만, 연금개혁 이후 젊은 공무원들은 연금 외에 다양한 방식으로 바뀌는 상황”이라고 설명했다. 이번 조사는 전체 공무원 106만8629명(작년 8월1일 기준) 중 공무원총조사 시스템을 통해 응답한 공무원(헌법기관을 제외한 국가직·지방직) 95만6096명을 대상으로 분석한 결과다. 공무원총조사는 1969년부터 5년 주기로 국가직·지방직·헌법기관을 대상으로 조사해왔다. 이번 2018년 공무원총조사는 11차 조사다.공무원 10명 중 4명은 공무원연금으로 노후생활을 대비하는 것으로 나타났다. 단위=%.[출처=인사혁신처]
- 美경제지표 '부진의 날'…다우 0.40%↓
- [뉴욕=이데일리 이준기 특파원] 미국의 부진한 각종 경제지표가 뉴욕증시의 발목을 잡았다. 막을 올린 미·중 고위급 무역협상에 대한 긍정적 소식도 전해졌지만, 반전을 도모하진 못했다. 뉴욕증권거래소(NYSE)는 21일(현지시간) 다우존스 30 산업평균지수가 전 거래일보다 103.81포인트(0.40%) 내린 2만5850.63에 거래를 마쳤다고 밝혔다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500지수와 기술주 중심의 나스닥 지수도 각각 9.82포인트(0.35%)와 29.36포인트(0.03%) 떨어진 2744.88과 7459.71에 장을 마감했다.이날 발표된 각종 경제지표는 투자자들을 ‘팔자’로 내몰기에 충분했다. 지난해 12월 미국의 내구재(3년 이상 사용 가능 제품) 수주가 전달보다 1.2% 증가해 2개월 연속 늘었지만, 시장 기대치(1.4% 증가)에는 못 미쳤다. 특히 상업용 항공기와 자동차를 제외한 내구재 주문은 0.1% 늘어나는 데 그쳤다.필라델피아 연방준비은행(연은) 지역의 제조업 업황을 보여주는 필라델피아연은지수가 마이너스(-) 4.1을 기록, 시장의 예상치(+14.0)를 크게 밑돈 점도 충격을 줬다. 이 지수는 제로(0)를 기점으로 ‘확장’과 ‘위축’을 의미하는데, 이 지수가 마이너스로 떨어진 건 2016년 5월 이후 처음이다.컨퍼런스 보드가 발표한 1월 경기선행지수가 0.1% 하락한 111.3에 머문 것도 투자자들의 눈살을 찌푸리게 했다. 미국의 부진한 주택시장 경기가 재확인된 점도 부담으로 작용했다. 전미 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난달 기존주택 판매량이 연간 환산 기준으로 494만채로 지난해 12월보다 6만채(1.2%) 줄었다. 전문가들의 예상치(500만채)는 밑도는 수준으로, 3개월 연속 감소세이자, 2015년 11월 이후 3년 3개월 만에 최저치다.미국의 각종 경제지표 부진은 앞서 글로벌 경제지표 부진과 맞물리면서 경기 둔화 우려를 부각시켰다. 전날(20일) 일본과 유럽은 2월 제조업 구매관리자지수(PMI)가 각각 2016년 6월, 2013년 6월 이후 최저 수준인 48.5와 49.2를 기록했다고 밝혔었다. 그나마 워싱턴D.C에서 진행 중인 제3차 미·중 ‘고위급’ 무역협상은 하락 폭을 제한한 요인이다. 양국 대표단은 △기술이전 강요·사이버 절도 △지식재산권 △서비스 △환율 △농업 △비관세 무역장벽을 다루는 6개 양해각서(MOU)의 초안을 작성하는 작업에 돌입했다고 미국 언론들은 전했다. 특히 중국이 매년 대두, 옥수수, 밀 등 미국산 농산물 300억달러를 추가 수입하기로 했으며, 이는 MOU 초안에 포함될 것이라고 블룸버그통신이 익명의 소식통을 인용해 보도하기도 했다.
- '분양가 규제 피하자'..재건축단지, 속속 '후분양' 우회
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 박민 기자] 서울 강남권과 경기도 과천시 등 수도권 주요 지역에서 아파트를 짓기 전 입주자를 모집하는 ‘선(先)분양’이 아닌 일정 부분 짓고 나서 공급하는 ‘후(後)분양’ 단지가 나오고 있다. 현행법상 선분양 방식에서 입주자를 모집하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받도록 의무화해 이 과정에서 정부의 분양가 통제가 이뤄지지만 후분양은 이를 피할 수 있기 때문이다. 서울의 한 재건축 조합 관계자는 “작년까지만 해도 정부의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 고민했지만 올 들어 시장 분위기도 변수”라며 “아파트값이 계속 떨어지면서 더 시장이 악화되기 전에 선분양을 하자는 목소리도 있고, 반대로 좀 더 시장이 좋아질 때까지 지켜보다 후분양을 하는 게 좋다는 의견이 갈려 고민이 깊다”고 말했다.◇분양가 규제하자 후분양으로 우회과천시 중앙동에서 공급하는 ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’(과천주공1단지 재건축 아파트)은 지난달 조합 총회를 통해 올해 하반기에 일반분양에 나서기로 확정했다. 지난해 조합 측과 HUG 간 분양가 책정을 놓고 이견을 좁히지 못해 분양 시기를 끌어오다 결국 선분양을 포기하고 후분양을 택하기로 한 것이다. 앞서 HUG는 조합이 제시한 3.3㎡당 3313만원의 분양가가 비싸다는 이유로 분양 보증 발급을 거부했다.이미 작년 9월부터 공사를 진행하고 있는 이 단지는 지하 3층~지상 29개층, 총 32개동 규모로 전체 1571가구 중 509가구를 일반에 분양한다. 조합 측은 “전체 공정률 80%를 넘어서는 올 하반기에 일반분양할 예정”이라며 “현재 주변 단지 시세가 3.3㎡당 3000만원 중·후반을 넘는데 분양할 즈음에는 4000만원 안팎까지도 고려해볼만 하지 않겠느냐”고 말했다.현재 주택사업자가 아파트를 선분양하기 위해 HUG로부터 반드시 분양 보증을 받아야 한다. 분양 보증을 받지 못할 경우 아예 분양을 할 수 없다. 이는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 등 소비자 피해를 줄이기 위해서 마련된 제도다. HUG는 이처럼 분양보증을 통해 서울과 과천 등 고분양가 관리지역에서는 사실상의 분양가 통제를 하고 있는 것이다.그러나 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 후분양의 경우에는 HUG의 보증없이 시공사 연대보증만 있어도 입주자를 모집할 수 있어 정부의 분양가 규제를 벗어날 수 있다. 즉 분양가 책정에서 자유롭다는 설명이다. HUG 관계자는 “아파트를 100% 다 지어 팔기 전에는 주택 공급자는 반드시 분양보증이 반드시 필요하다”며 “다만 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능능하고, 이 경우엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다”고 말했다.서울 한강변의 알짜 땅으로 평가받는 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’(래미안 원베일리)도 최근 후분양으로 가닥을 잡았다. 이 단지는 신반포3차, 신반포 23차, 반포경남, 우정에쉐르(1·2차), 경남상가 등 총 5개 단지를 통합 재건축해 기존의 2433가구를 허물고 총 2971가구로 지을 예정이다. 이미 지난해 11월 말 이주를 100% 마쳤고, 오는 9월쯤 착공에 나설 예정이다. 조합 관계자는 “지난 1월 열린 조합 총회에서 후분양 방식을 공식화했다”며 “이르면 연말에 조합원 동·호수 추첨을 진행하면서 후분양 방식에 대한 조합원 의결을 받아 확정할 방침”이라고 말했다. 업계에서는 이 아파트가 후분양을 할 경우 3.3㎡당 분양가격이 5000만원을 넘기며 서울 내 역대 최고 분양가를 기록할 것으로 보고 있다. ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’ 투시도. 대우건설 제공.◇서울 서초구 알짜 지역도 줄줄이 후분양 검토신반포3차·경남아파트가 후분양을 선택할 경우 주변 재건축 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 바꿀 가능성이 크다. 현재 서초구에선 ‘방배13구역’, ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’, ‘신반포(한신)4지구’ 등의 재건축 단지들이 후분양을 검토하고 있다. 다만 최근 서울 아파트값 하락세가 지속되면서 시공사와 건설사와 입장이 양분화되고 있다. 신반포4지구 조합 관계자는 “후분양에 대해 긍정적인 검토는 하고 있지만 시공사와의 조율도 필요해 당장 확답할 수 없다”며 “HUG의 분양보증을 대신할 경우 반드시 시공사의 연대보증이 있어야 하는데, 시공사가 이를 응하지 않을 경우 후분양은 어렵다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 WM부동산투자솔루션부 수석전문위원은 “원칙적으로 아파트값 하락기에는 선분양이 유리하고, 가격 상승기에는 후분양할 때 수익을 더 극대화할 수 있다”며 “다만 시장 침체기에 선분양 결과가 좋지 않아 미분양으로 이어지는 리스크도 발생할 수 있는 만큼 시공사와 조합간 셈법도 복잡해질 것”이라고 말했다.
