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- [마켓인]'대어' IFC 품은 미래운용, 3분기 내 기관투자가 자금 모을까
- [이데일리 김대연 조해영 기자] 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 우선협상대상자로 선정된 미래에셋자산운용이 올해 3분기 이내에 사모 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 마무리할 계획이다. 사모 리츠는 기관투자가 등을 대상으로 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분(Equity·에퀴티)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품을 말한다.서울 영등포구 여의도동에 위치한 IFC몰. (사진= IFC)23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용과 캐나다 대체자산 운용사인 브룩필드자산운용(Brookfield Asset Management Inc.)은 사모 리츠를 신규 설립한 후 올해 3분기 내에 딜 클로징(거래 종결)할 계획이다. 다만 연기금과 공제회 등 국내 기관투자가들은 IFC몰 배당수익률(주가 대비 1주당 배당금의 비율)이 높지 않아 신중하게 투자를 고려한다는 입장이다.IFC는 여의도에 있는 대형 복합상업건물로 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰로 구성됐으며, 연면적은 약 15만3160평에 이른다. 딜로이트안진, BNY멜론, CLSA, AIG, IBM코리아, 소니 등 국내외 금융과 다국적 기업들이 입주해 있다.앞서 지난 2016년 IFC빌딩을 2조5500억원에 사들였던 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보했다. 최종 입찰 당시 미래에셋자산운용은 최종 인수금액으로 4조원을 제시한 이지스자산운용·신세계 컨소시엄보다 1000억원가량 많은 4조1000억원을 제시한 것으로 전해진다.다만, 기관투자가들은 주판알을 두드리며 투자에 신중을 기하는 모습이다. 4조원을 웃도는 금액이 너무 높은 것이 아니냐는 분석도 있지만 한편으로는 IFC몰 공실률이 낮아 안정적인 임대수익 창출이 가능하다는 점은 투자매력으로 보는 시각도 있다.또한 미래에셋자산운용은 전략적 투자자(SI) 유치로 6%대의 배당수익률을 예상하지만 기관투자가들 전망은 엇갈리는 것으로 나타났다. 한 연기금 관계자는 “IFC몰 가격이 오르지 않는다고 가정했을 때 배당수익률이 5~6%대가 나오면 좋겠지만 3~4%대로 예상돼 포기했다”고 전했다.반면, 다른 연기금 관계자는 “가격이 많이 올랐지만 임대료 수입이 안정적인 편이라 고려해볼 만하다”고 말했다. 한 공제회 관계자도 “높은 가격과 안정적인 수익 창출 등을 고려해 투자를 고민 중인 상황”이라고 밝혔다.미래에셋자산운용은 올해 3분기를 목표로 사모 리츠를 마무리를 한 이후 일반 투자자를 대상으로 상장 리츠로 전환할 계획이다. 이에 대해 미래에셋자산운용 관계자는 “투자자들을 상대로 태핑(tapping·사전 수요조사)을 진행 중인 단계로 투자자마다 요구사항이 달라 아직 사모 리츠 규모는 정해지지 않았다”며 “우선 3분기 내에 딜 클로징을 하고 나서 추후 공모 상장 리츠로 전환할 예정”이라고 말했다.
- "미래에셋운용의 IFC 인수는 해외 자산 국유화"
- [이데일리 이은정 기자] 미래에셋자산운용이 금융 중심가인 여의도에 위치한 서울국제금융센터(IFC)를 인수하는 것은 핵심 자산의 국유화라는 점에서 긍정적이라는 평가가 나온다. 23일 금융투자업계에 따르면 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보한 것으로 알려졌다. 미래에셋운용이 IFC를 인수하게 되면 금융중심가인 여의도 알짜배기 건물 주인이 처음으로 국내 기업으로 바뀌게 되는 것이다.(사진=IFC)IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 2005년 여의도 15만3160평 토지를 1999년 임대, 이후 서울시로 기부채납하는 조건으로 건립됐다. 당시 1조8000억원이 투자된 것으로 알려졌다. 이후 캐나다 대체자산 운용사 브룩필드가 2016년 2조5500억원을 들여 IFC를 매입했다. 업계 한 관계자는 “매매가 4조1000억원이 너무 높은 것 아니냐는 우려도 있지만, 최근 5년간 서울시 주요 오피스 가격이 2배 이상 상승한 것과 비교하면 오히려 싸게 낮은 가격에 인수한 것으로도 평가되는 분위기”라고 말했다. 또 IFC의 평균 평당 매매가는 2700만원 수준으로 최근 거래가 완료 된 역삼 멀티캠퍼스, 도심에 소재한 SK서린빌딩 평당 매매가 4000만원 대비 낮은 수준이다. IFC와 같은 시기 거래 협상 중인 신한금융투자 빌딩도 평당 3000만원이 넘는 것으로 알려졌다. 향후 가격 상승에 대한 기대감도 나온다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아의 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향 보고서’에 따르면, 올해 1분기 서울 A급 오피스는 3대 업무 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이며 5.5%의 낮은 공실률을 기록했다. IFC가 있는 여의도 권역은 전분기 대비 약 5.3% 하락한 7.3%다. 2020년 파크원 공급 이후 증가한 공실률이 금융 외에 IT, 패션, 제조 등 다양한 산업군의 임차 수요를 통해 빠른 속도로 해소되고 있다. 여기에 여의도 권역의 실질임대료도 전년 대비 11.3% 상승하며 여의도 권역의 높은 임차 수요가 나오고 있다. 상업부동산 한 관계자는 “위드코로나와 물가 상승에 따른 오피스 부동산 가격 상승을 고려하면 현 가격이 낮은 수준일 수 있다”고 설명했다. 미래에셋운용은 이번 딜을 통해 브룩필드가 수천억원의 세금을 해외가 아닌 국내에서 납부할 수 있게 딜 구조를 짠 것으로도 전해진다. 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰은 각각 페이퍼 컴퍼니인 SPC로 구성돼 있고 이 SPC를 싱가포르의 모회사가 소유하고 있는 구조다. 미래에셋운용은 이번 입찰에 참여한 여러 경쟁사와 다르게 처음부터 싱가포르의 모회사의 지분을 매입하는 것이 아닌 국내 SPC 5개 지분을 인수하는 조건을 달고 협상을 진행한 것으로 파악된다. 싱가포르 모회사의 지분을 매수할 경우 싱가포르에 세금을 내야 되지만 국내 SPC 지분을 인수할 경우 브룩필드는 국내에서 세금을 내게 된다.브룩필드가 내는 세금은 약 5000억원이 수준으로 예상된다. 법인세법 98조 ‘외국법인에 대한 원천징수 또는 징수의 특례’에 따르면 양도가액의 10%에 대한 세금을 납부해야 한다. 지방세를 포함하면 총 11%로 매각가인 4조1000억원에 단순 적용해도 4510억원의 세금이 발생된다. 이 외 추가로 발생되는 제반 비용·세금을 감안하면 실질적으로 브룩필드의 매각차익은 1조원이 안될 것으로 추정된다. 아울러 미래에셋운용은 그간 부동산투자 트랙 레코드와 자금, 투자자 모집 역량을 활용해 최종입찰 과정에서 IFC 매입가를 최대한 낮춰 실수익률(CAP RATE)을 4%대까지 높였다. 상업용 부동산 서비스기업 교보리얼코에 따르면 서울시 전체 실수익률은 3.9%, 여의도는 3.7%다.업계 관계자는 “해외자산 국유화는 장기적인 관점에서 건물의 임대료 등으로 외국 자본에게 빠져 나갈 자금 유출의 고리를 끊는 효과도 있을 것”이라며 “지난 10년이 넘는 기간 동안 IFC에서 발생한 임대료만 5000억원이 넘을 것으로 추산된다”고 전했다.
- SK디앤디, 에너지사업 외형 확대에 이익 레벨 상향-키움
- [이데일리 양지윤 기자] 키움증권은 19일 SK디앤디에 대해 부동산 개발 파이프라인이 다양화되는 가운데 에너지사업 연료전지 개발이 본격화 되면서 이익이 성장하는 국면에 진입한 것으로 진단했다. 투자의견은 매수, 목표가 4만6000원으로 커버리지를 개시했다. 조영환 키움증권 연구원은 “SK디앤디(210980)의 주가순자산비율(PBR)이 1배 수준으로 밸류에이션은 저평가 상태(역사적 하단)이며 저점 매수가 유효한 것으로 판단한다”면서 이같이 밝혔다.SK디앤디는 국내에서 최초로 상장한 부동산 종합 디벨로퍼다. 부동산개발, 에너지 사업을 주로 영위하고 있으며 2015년 상장한 이후 작년까지 연평균 23%의 매출 성장률과 37%의 지배주주순이익 성장률을 기록했다. 지식산업센터, 오피스, 호텔 등 비주거 중심의 부동산 개발 역량을 발휘하며 외형 확대를 이뤄낸 가운데 2014년부터 풍력, 태양광, 에너지저장장치(ESS), 연료전지 개발 등 신재생에너지 사업을 지속적으로 확대하면서 추가적인 실적 성장의 기반을 마련했다. 지난해 에너지 매출 비중은 20%에 달한다.그는 “작년 제주 조선호텔, 삼일빌딩, 역삼동 부지 매각 등 이익이 한꺼번에 인식되면서 지배주주순이익이 1300억원(전년비 +102%)을 상회했다”며 “비록 올해는 작년만큼의 실적 달성은 다소 어려울 것으로 판단하나 2022년과 2023년 예상 지배주주순이익은 800억원을 상회하면서 과거대비 이익 레벨이 한층 높아진다는 점에 주목할 필요가 있다”고 강조했다. 그는 “특히 칠곡·파주 연료전지 사업 착공을 시작으로 에너지 사업의 외형 성장이 본격적으로 이뤄질 것으로 예상한다”면서 “올해 군포복합개발, 생각공장 구로, 군위·의성 육상 풍력 등 진행기준 매출 인식 프로젝트들의 착공되기 때문에 점차 분기별로 안정적인 수익 인식이 가능할 것”이라고 말했다.아울러 적극적인 주주환원정책에도 주목했다. SK디앤디는 기존 연간 주당배당금 600원 수준에서 지난해 800원으로 상향했으며 2023년까지 배당의 점진적 우상향을 목표로 한다. 추가적으로 올해부터는 중기배당을 실시할 예정이다. 그는 “주당배당금 800원이 유지된다고 가정하면 2022년 24%, 2023년 23% 수준의 배당성향이 예상된다”고 했다.
- [마켓인]“시장 격변기, 매력적인 해외 부동산 리츠에 주목”
- [이데일리 지영의 박정수 조해영 기자] 투자금융(IB) 사업가에게 가장 필요한 것은 넉넉한 투자금이 아닌 안목이다. 시장 성장 흐름과 맞지 않는 투자처를 고르면 고액을 쥐고 있었더라도 한순간에 빈손이 될 수 있다. 반면 시장 흐름과 자산가치를 제대로 알아보는 안목을 가진 투자가들은 동전을 투자하고도 천금을 얻어낸다.NH투자증권 실물자산투자본부 박창섭 대표는 남다른 투자 안목으로 IB 업계에서 정평이 난 인물이다. 유망한 투자 자산을 골라 가치를 높이는(밸류애드) 전략을 제대로 구사한다. 하버드 유학파인 박 대표는 부동산 설계 전문 지식을 두텁게 갖추고 투자업계에 입문했다. 론스타어드바이저스를 비롯, 유력 글로벌 투자사들을 거쳐 지난 2008년 NH투자증권에 합류했다. [이데일리 노진환 기자] 박창섭 NH투자증권 실물자산본부장이 4일 오후 서울 영등포구 NH투자증권 본사에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.현재 서울 역삼동에 자리한 강남파이낸스 빌딩(구 스타타워)은 박 대표의 업력 초기 작품 중 하나다. 연면적만 21만2563m²(6만4300평)에 달하는 거대한 오피스 빌딩이었던 스타타워는 호텔로 전환을 준비하던 중 작업이 중단된 상태였다. 론스타가 매입했을 당시 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 대대적인 개조 작업이 필요했다. 박 본부장은 “당시 그 스타타워 개조 프로젝트를 맡아서 해보고 싶어서 론스타에 입사했다”고 회고했다.그가 참여해 다시 오피스로 혁신 작업을 거친 스타타워는 벤츠코리아, 롤렉스코리아를 비롯해 국내외에서 이름을 날리는 회사들이 줄지어 자리 잡는 코어 빌딩으로 재탄생했다.NH투자증권에 합류한 이후 대표적인 딜은 지난 2014년 시티센터타워(구 쌍용양회타워) PF 건이다. NH투자증권은 쌍용양회타워 프로젝트에서 신용 보증만 걸고도 200억대 이익을 남겼다. 회사 내 IB사업부 연간 수익이 800억~1000억대에 그치던 시절이었다. 박 대표는 “당시 리먼 사태 이후 부실 부동산 자산에 대한 우려가 높았던 시기였기 때문에 이 딜을 하자고 회사를 설득하기가 쉽지는 않았다”며 “그래도 리모델링 촉진지구로 1100% 인센티브가 나오는 딜이라 이건 해야 한다고 설득했다”고 말했다. 당시 IB부문 대표였던 정영채 사장은 쌍용양회 PF 성과를 보고 가능성을 알아봤다. 사업 이해도가 남다른 정 사장이 즉각 부동산금융 분야에 힘을 실었고, 해당 부문 강화는 NH투자증권이 IB 명가로 자리 잡는 데 큰 역할을 했다. 국내 단일 증권사가 주관한 PF 중 역대 최대 규모인 2조원대 파크원 사업을 주관하는 눈부신 성과로도 이어졌다. ◇전문가 ‘진심’이 담긴 딜은 통했다…코로나19 뚫은 딜 발굴 역량코로나19 장기화로 투자업계에 고난의 행군이 이어지는 상황. 박 대표가 이끄는 실물자산투자본부는 어려운 시장 여건 속에도 유력 딜을 잇따라 성공시켰다. 대표적인 건이 런던 마블아치 플레이스다. 이 딜은 외국계 위주 ‘그들만의 리그’를 뚫어냈다는데 큰 의의가 있다. 영국 런던의 웨스트앤드는 현지에서도 핵심지역으로 그동안 국내 투자업계가 들어가기 쉽지 않은 곳으로 꼽혀왔다. 외국계 운용사와 전략적으로 파트너십을 형성한 점이 제대로 통해 성사로 이어졌다. 마블 아치 플레이스는 연면적 1만3718㎡(약 3986평)의 상가건물이다. NH투자증권은 인수대금 약 4500억원에 계약했다. 국부펀드 등 우량 임차인들이 빠르게 차면서 건물 가치가 크게 뛰어 높은 시세차익이 예상된다. 박 대표는 “파크원 등 조 단위 딜을 해낸 이력이 이번 딜 성사에 큰 도움이 됐다”며 “밸류애드 가격에 샀는데 딜 마무리 할 때 이미 임차가 다 차서 코어자산이 됐다”고 말했다. 웨스트앤드 건물 외에도 최근까지 낸 투자 성과가 여럿이다. 워싱턴 DC 핵심 상업지구인 이스트엔드 권역 소재 오피스를 인수해냈다. 연방정부 검찰청과 주정부 검찰청이 14년여간 전체를 임차해 쓰기로 되어있는 건물이다. 이 임차건으로 7년간 현금투자수익률(CoC 7.11%), 내부수익률(IRR) 8.12%대를 누리게 됐다. 고양삼송 데이터센터 브릿지대출을 맡아 수익증권 및 브릿지론 등 총 1305억원을 투자했다. 최근 만기 보유분을 제외하고 수익증권과 대출 전액을 재매각(셀다운)하는 성과도 있었다. 이밖에 강원도 내 최대규모인 강릉 모노그램 복합숙박시설 개발사업에도 PF 3600억원을 조달했고, 최근 미국 소재 유망한 물류센터를 담은 미래에셋글로벌리츠 증자에 1600억대 규모 자금 투자도 단행한 상태다.박 대표는 “고객에게 자신 있게 투자처로 제시하려면, 내가 돈이 있으면 투자할 거라는 확신이 들 정도로 잘 아는 건이어야 한다는 원칙이 있다”며 “딜을 정확히 알기 위해 디테일을 보고 전체를 다시 보는 줌인·줌아웃을 거듭한다”고 말했다.그가 투자처 선택과 고객 앞에 보이는 ‘진심’이 위기 속에서도 유력 딜을 여럿 성사시킬 수 있었던 요인으로 느껴졌다. 박 대표는 회사 후배들에게 늘 ‘꽃은 대로에 피지 않는다. 꽃길은 뒷길에 있다’는 말을 강조한다. 시장 트렌드를 보면서도 남들이 보지 못하고 있는 분야까지 넓게 봐야 경쟁력을 갖출 수 있다는 것. ◇시장 격변기, 투자자 피난처는 해외 상업용 부동산 담은 ‘리츠’박 대표는 해외 상업용 부동산 ‘옥석 가리기’에 집중하고 있다. 안정적이고 높은 임차 수익이 보장된 자산을 골라 리츠(REITs, 부동산 간접투자 상품)에 담기 위해서다. 전쟁이 터지고 물가와 금리가 급등하는 시기. 올해는 시장이 안갯속인 상태가 지속될 가능성이 높아 개인과 기관 투자자 모두에게 안정적인 변동성 헤지 대안인 리츠 상승세가 지속될 것이라는 평가다.박 대표는 “안정적인 배당 수익을 원하는 투자 수요가 몰려 올해는 리츠 시장 계속 좋을 것으로 보고 있고, 우리도 그쪽으로 집중할 계획”이라며 “국내 부동산은 가격이 너무 높아진 상태다. 투자자들이 리츠에 기대하는 배당수익률을 맞추기 위해서는 해외로 눈을 돌려야 한다”고 말했다.해외 상업용 부동산 중 빠른 회복과 반등이 예상되는 분야로는 호텔을 꼽았다. 코로나19 팬데믹 속에 위축됐던 호텔은 최근 객실 요금 인상과 점유율 회복이 두드러지게 나타나고 있다. 박 대표는 “이미 미국 호텔들은 시장이 다시 돌아오는 추세라는 걸 확신하고 수익 강화를 위해 고급화 전략을 취하고 있다”며 “우리는 아직 리스크 감수를 원치 않는 투자자들에게 맞추기 위해 신중하게 보고 있지만, 공격적인 해외 블라인드 펀드들은 이미 빠르게 호텔을 사 모으고 있다”고 덧붙였다.
- [마켓인]"불과 1000억원 차이"…IFC 우협에 미래에셋 선정된 이유
- [이데일리 박정수 기자] 여의도 국제금융센터(IFC) 인수전에 결국 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정됐다. 업계에서는 이지스자산운용 컨소시엄이 미래에셋자산운용보다 높은 금액을 베팅한 것으로 알려졌지만, 이지스자산운용이 4조원으로 낮춰서 베팅한 것으로 확인됐고 최종적으로 미래에셋자산운용이 우협대상으로 결정됐다.입찰 결과를 두고 시장에서는 써낸 가격 자체보다는 4조원을 넘어서는 대규모 인수 자금을 모집할 능력에 방점을 찍은 결과라는 해석이 나온다. 특히나 미래에셋그룹 차원에서 계열사들을 IFC 임차인으로 내세워 자금 모집에 나설 수 있는 점이 영향을 미쳤을 것이란 분석이다. 사진=IFC11일 금융투자업계에 따르면 브룩필드자산운용은 이날 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보했다. 캡레이트(자본환원율)는 4%대 수준으로 전해진다. 양사는 올해 3분기 내 IFC 거래를 마무리할 수 있도록 추가 협의를 진행할 예정이다.IFC는 여의도에 있는 대형 복합상업건물로 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰로 구성됐고, 연면적은 약 15만3160평에 이른다. 딜로이트안진, BNY멜론, CLSA, AIG, IBM코리아, 소니 등 국내외 금융과 다국적 기업들이 입주해 있다.브룩필드자산운용은 2016년 4월 IFC빌딩을 2조5500억원에 매입했다. 총 인수대금 가운데 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다. 선순위 대출 1조6000억원과 중순위 대출 2050억원으로 구성됐다. 지난해 말 브룩필드자산운용은 이스트딜시큐어드를 매각 주관사로 선정하고 IFC 매각을 추진해왔다. 1차 입찰은 작년 말에 이뤄졌고 2차 입찰은 올해 3월에 진행했다. 3차는 미래에셋자산운용과 이지스자산운용만 남은 상황에서 지난달에 입찰을 받았다. 투자은행(IB)업계에 따르면 최종 인수금액으로 이지스자산운용이 4조원을 써낸 것으로 확인됐고, 미래에셋자산운용은 4조1000억원을 제시한 것으로 전해진다. 시장에서는 이지스자산운용이 4조5000억원까지 제시한 것으로 알려지기도 했으나 배당수익률을 높이기 위해 이지스자산운용은 최종적으로 인수액을 낮춰 4조원을 써냈다. IB업계 관계자는 “특히나 이지스자산운용은 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰 등 5개 한국법인을 가지고 있는 싱가포르 법인을, 미래에셋자산운용은 5개 한국법인 매입을 제시한 것으로 안다”고 전했다.그는 “싱가포르 법인을 매각할 경우 한국보다 싱가포르 법인세가 더 낮기 때문에 브룩필드자산운용 입장에서 이득”이라며 “다만 자금 모집능력 측면에서 미래에셋자산운용이 낫다고 판단해 우협대상으로 결정한 것으로 보인다”고 말했다.미래에셋자산운용이 계열사들이 많아 자금을 수월하게 모집할 수 있다는 판단이 작용했을 것이란 설명이다. 미래에셋그룹의 경우 미래에셋생명보험을 비롯해 미래에셋증권, 미래에셋캐피탈 등 작년 말 기준(사업보고서) 계열사가 133개에 달한다. 이지스자산운용의 경우 8개에 불과하다. 한 연기금 관계자는 “이지스자산운용이 신세계프라퍼티 측과 손잡아 IFC 운영 측면에서 미래에셋자산운용보다 우월할 수 있다”며 “하지만 가장 중요한 것은 운영보다 4조원에 달하는 자금을 모을 수 있느냐는 것”이라고 말했다. 그는 “당장 미래에셋증권의 경우 작년 안방보험으로부터 돌려받은 계약금 수천억원을 바로 투입할 수도 있다”며 “또 IFC를 매입하려면 대출도 모집해야 하는데 여기서도 미래에셋증권을 통한 셀다운 등을 고려하면 미래에셋운용이 유리한 상황”이라고 설명했다. 실제 이날 미래에셋자산운용은 사모 리츠를 신규 설립해 IFC를 매입할 예정이라고 밝혔고, 미래에셋그룹도 국내외 기관들과 함께 IFC에 투자할 것이라고 강조했다.미래에셋그룹 차원에서 계열사들을 IFC 임차인으로 내세워 자금 모집에 나설 수 있는 점도 영향을 줬을 것이라 해석한다. 한 증권사 관계자는 “센터원빌딩 등 과거 전례를 고려해 보면 미래에셋그룹 계열사들이 IFC 임차인으로 나서 안정적으로 수익률을 낼 수 있다는 점도 강조했을 것”이라며 “이지스자산운용의 경우 임차인 유치 측면에서 미래에셋에 밀렸을 것”이라고 말했다.한편 IFC 우선협상대상자 선정에 대해 이지스자산운용 관계자는 “자세한 사항은 확인해줄 수 없으나 미래에셋자산운용보다 더 높은 금액을 제시하지는 않았다”며 “이번 결정에 대해 아쉽게 생각하고 있다”고 말했다.
- "개인도 대체자산 투자"…한화운용, '최초 ETF' 줄상장
- [이데일리 이은정 기자] “해외 대체자산에 고르게 투자하는 상장지수펀드(ETF)를 통해 경기 침체 우려, 인플레이션 시기 투자 포트폴리오를 다각화, 전통자산보다 높고 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다. 그간 고액 자산가, 금융기관의 중심으로 이뤄졌던 대체자산 투자를 개인이 손쉽게 접근할 수 있게 된 것입니다. 국내 상장 리츠 ETF와 액티브 타깃데이트펀드(TDF)도 선보일 예정입니다.”(사진=IFC)◇ 美상장 대체자산 투자 ETF 최초 상장…“전통자산보다 안정적”김성훈 한화자산운용 ETF사업본부장은 11일 서울 여의도 63빌딩 본사에서 열린 기자간담회에서 이 같이 밝혔다. 한화운용은 이날 유가증권시장에 ‘ARIRANG 미국대체투자Top10MV ETF’를 상장했다. 매출·운용자산의 최소 75% 이상이 대체자산으로 구성된 미국 상장 대형기업 10종목에 투자한다. 대체투자란 주식, 채권 등 전통적 투자자산을 제외한 프라이빗 에쿼티(PE), 부동산, 인프라, 원자재, 기타 실물자산 등 다른 대상에 투자하는 것을 의미한다. 이번 ETF는 대체투자 매출 연관성이 높은 미국 운용사에 투자해 사모펀드, 사모대출펀드, 헤지펀드, 부동산, 인프라, 천연자원, 기업성장투자기구(BDC) 등 글로벌 대체투자 세부자산에 간접 투자할 수 있다. 해당 ETF의 구성 종목을 살펴보면 △세계 3대 사모펀드 운용사 블랙스톤, KKR, 칼라일그룹 △세계 최대 인수합병 전문 회사인 아폴로글로벌매니지먼트 △글로벌 대체자산 운용사 브룩필드자산운용 등으로 구성됐다. 브룩필드자산운용은 최근 여의도 IFC를 매물로 내놓았고, 이날 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정해 통보했다. 2016년 인수 금액은 약 2조5500억원으로, 매각을 추진하는 현재 인수 가격은 4조원대다. 관련 수익은 해당 ETF에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 김 본부장은 “대체투자 전문기업 주식들에 투자하다 보니 시장이 하락할 때 해당 ETF도 같이 조정받을 수 있지만, 대체투자 대상 자산 중 부동산, 인프라 투자 등은 인플레이션 헤지가 가능하다”며 “투자 기간은 길지만 전통자산보다 높고 안정적인 수익률을 기대할 수 있어 연기금·기관투자자의 대체투자도 지속 확대되고 있다”고 설명했다. 실제 주요 연기금의 대체투자 비중을 보면(공시자료) 국민연금은 지난해 13.4%에서 2026년 15.0%, 같은 기간 사학연금은 21.3%에서 26.2%, 산재 보험기금은 11.7%에서 20.0%로 확대할 계획이다. 개인 투자자의 경우엔 억단위의 최소 투자금액과 투자 인원 제한(사모펀드 100인 이하) 등에 대체투자 접근성이 낮은 상황이다. 김 본부장은 “재간접 펀드나 투자 플랫폼을 활용해 대체투자를 할 수도 있지만 부담 수수료가 늘어나고 선택 가능한 상품도 제한적”이라며 “대체투자가 비유동성 자산 특성상 고액 자산가와 기관투자자 위주로 형성됐지만, 개인이 ETF를 통해 보다 손쉽게 투자할 수 있다”고 말했다. (사진=한화자산운용)◇ 5월 국내 상장 리츠·환노출형 S&P ETF, 7월 TDF 출격 준비한화운용은 이달 중 △국내 상장 리츠에만 투자하는 최초 ETF인 ‘ARIRANG Fn K리츠’도 상장할 예정이다. 리츠의 공모 상장을 활성화하려는 정부의 정책적 지원 기조를 반영했다. △환노출형 ‘ARIRANG 미국S&P500(UH)’도 출시된다. 기존 동일 지수 추종 ETF 대비 낮은 총보수를 책정하면서 원·달러 환율 변화에 능동적으로 변화할 수 있도록 추가 상장했다는 설명이다. 아울러 오는 7월에는 디폴트 옵션 도입을 앞두고 ‘ARIRANG TDF 액티브’ 2030·2040·2050·2060을 상장할 목표다. 김 본부장은 “일반 TDF 펀드보다 3분의 1 수준의 비용으로 투자가 가능해, 은퇴자산 마련에 있어 투자기간이 길어질수록 보수로 인한 성과 차이가 확연하게 커지는 점에서 유리할 것”이라며 “아직 지켜봐야겠지만 2060 빈티지는 한화운용이 유일하게 선보이게 될 전망이다. MZ세대(밀레니얼+Z세대)는 앞으로 은퇴기간이 길게 남아있는 점을 감안하기 위해 생애주기가 가장 긴 상품을 준비한 것”이라고 전했다. 한화운용은 지난해 9월 기존 ETF 조직을 ‘ETF사업본부’로 격상하며 투자자들의 투자대안을 확대하기 위해 기존 ETF 상품과 차별화된 신규 ETF 상품의 시장 공급에 주력하고 있다. 올 들어 ‘ARIRANG 글로벌희토류전략자원기업MV’와 ‘ARIRANG 글로벌수소&차세대연료전지MV’를 상장했다.한두희 한화자산운용 대표는 이날 간담회에 참석해 “트렌드에 알맞으면서도 그간 고객이 접근하기 어려웠던 상품을 출시하기 위해 열심히 노력하고 있다”며 “지켜봐달라”고 당부했다.
- 정부 인가 부동산 조각투자 ‘비브릭’과 ‘카사’, 다른점은?
- [이데일리 김현아 기자] 비브릭 앱카사 앱부동산 조각투자(수익증권) ‘비브릭’과 ‘카사’ 비교미술품, 와인, 부동산 등에서 주목받는 조각투자. 하지만, 대부분의 상품이 자산을 운용해 수익을 분배하겠다는 약속만 있을 뿐이다. 투자자가 해당 자산을 직접 소유하지 않거나 권리를 행사할 수 없는 경우가 많은 것이다. 이런 가운데, 부동산 조각투자를 디지털 부동산 펀드(DREF)로 만든 ‘비브릭’과 디지털 부동산 유동화증권(DABS)으로 만든 ‘카사’가 관심이다.‘비브릭(BBRIC)’은 중소벤처기업부가 ‘카사’는 금융위원회가 주도한 규제특례로 탄생한 게 다른 점이다. 모두 정부가 인가한 사업이고 정부가 감독해 투자자가 안심할 수 있다.◇대출형 펀드상품도 가능한 비브릭비브릭의 주관부처는 중소벤처기업부, 근거법은 지역특구법이다. 자본시장법, 개인정보보호법상 특례를 인정받아 2021년 12월 출시됐다. 참여기업은 세종텔레콤, 비브릭, 이지스자산운용, 디에스자산운용이다. 계좌괸리기관은 부산은행이다.비브릭은 디지털 부동산 펀드(DREF)로 집합투자증권(투자신탁 수익증권)을 발행한다. 기술적으로는 국내 최초로 출시된 STO(증권형토큰제공) 형태의 거래 플랫폼이다. 소액으로 부동산 상품에 투자해 본인이 소유한 수익증권 비율만큼 임대료 등을 분배받는다. 다른 부동산 투자 플랫폼과 다른 점은 금융위에 증권신고서를 신고한 만큼 다양한 부동산 펀드상품을 취급할 수 있다는 점. 타 플랫폼들은 실물 부동산에 대한 투자만 가능한 반면, 비브릭에서는 대출형 펀드 상품도 출시가 가능하다. 대출형 펀드 상품은 약 6개월내지 1년간의 단기간만 운영되는 상품으로 엑시트 기간이 짧으며 높은 수익률을 나타내는 경우가 흔하다.자산운용사가 선정한 빌딩에 투자하는 방식이다. 비브릭이 최근 공개한 비브릭 1호 건물 ‘부산 초량동 MDM타워’는 부산역과 직접 연결되어 있어 대중교통 접근성을 보유하고 있다. 현재 임차인의 83%가 삼성그룹 계열사(삼성생명,삼성SDS, 삼성화재,삼성카드)로 구성돼 있다.비브릭 측은 “성장성과 장기적 투자 가치를 보고 공모 상장 건물 1호로 초량MDM타워를 선정했다”며“코인, 주식과 비교해 변동성이 크지 않아 리스크도 적고 비교적 안정적 수익을 창출할 수 있을 것으로 예상된다”고 했다.◇건물 소유주가 처분 신탁한 뒤 수익증권 발행하는 카사카사는 금융위원회가 지정한 혁신 금융 서비스다. 참여기업은 카사코리아 및 국민은행 등 5개 신탁회사다.건물 가치를 유동화 해 조각을 사고 파는 부동산수익증권(DABS) 거래 플랫폼으로, 1호~3호 건물을 성공적으로 상장해 거래 중이고, 국제 거래 라이선스를 받기도 했다. 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정되면서 부동산 신탁 계약에 의한 수익 증권 발행과 유통 플랫폼 개설 등에 각각 자본시장법, 거래소 허가 규정 예외 특례를 받았다.비브릭과의 가장 큰 차이점은 투자상품과 방식이다. 자산운용사가 투자할 건물을 선별하는 비브릭과 달리, 카사는 건물 소유주가 플랫폼에 처분신탁할 경우신탁사가 건물 소유권을 이전받아 수익증권을 발행한다. 이러한 방식으로 발행된 디지털 유동화 증권을 투자자들에 공모하고, 건물 소유주에게 돌려줄 판매대금을 받는 방식이다. 이를 DABS(디지털 부동산 유동화증권)라고 한다.DABS 플랫폼인 카사는 지난 달 다음 상장건물로 부티크 호텔인 르릿(Le Lit)을 공개한 바 있다. 해당 건물은 동대문역사공원역 근처에 위치한 만큼 입지가 뛰어나다는 평이 있다.
- 부동산 조각투자 플랫폼 ‘비브릭(수익증권)’, 25일부터 공모
- [이데일리 김현아 기자] 세종텔레콤(036630) 컨소시엄(세종텔레콤, 비브릭(B-BRICK), 이지스자산운용, 디에스네트웍스자산운용)의 소액으로 시작하는 부동산 간편 투자 앱 ‘비브릭(BBRIC)’이 첫 번째 상장 건물 ‘초량 MDM타워’에 대한 청약 공모를 25일 개시했다.공모는 25일부터 27일까지 3일간 진행될 예정이다.비브릭이 뭔데?비브릭은 부산 블록체인 규제자유특구에서 진행되는 중소벤처기업부의 실증사업이다.조각투자 상품의 증권성 여부가 중요한 이슈로 떠오른 상황에서, 정부 주도의 규제자유특구 사업으로서 투자자 보호를 1원칙으로 삼고 있다.비브릭은 빌딩을 토큰화해 수익증권을 만들어 판매하고, 투자자들에게 빌딩 운영 수익을 돌려준다는 점이 특징이다. 비브릭 앱을 통해 매도 또는 추가 투자도 가능하다.첫 공모 빌딩은 어디?비브릭의 첫 공모 빌딩은 초량 MDM타워로, 부산광역시 동구 초량동에 위치한 빌딩이다. 지하 3층, 지상 14층에 걸쳐 14,582㎡의 연면적을 보유하고 있다.KTX·SRT가 다니는 부산역 도보 3분 거리에 자리 잡고 있고, ‘2030 부산세계박람회’ 유치를 위한 북항재개발 사업의 직접적인 수혜지로도 꼽힌다.삼성그룹 계열사가 임차인의 83%로 입주해 있는 등 공실률이 낮아 꾸준한 수익을 기대할 수 있다. 공모는 비브릭 앱에서 선착순으로 참여할 수 있다.공모 총액은 약 170억원이며 투자신탁형 부동산펀드(집합투자증권, D-REF) 형태로 총 1700만 브릭을 발행한다. 1브릭당 가격은 1,000원으로, 최소 투자는 10브릭, 즉 1만원부터 가능하다.부동산 상품 검증 및 펀드 조성은 이지스자산운용, 디에스네트웍스자산운용 및 컨소시엄의 대체투자 전문인력이 맡았다. 투자자 예탁금은 회사 자산과 분리해 신탁 기관 계좌에 별도 보관한다.소비자 보호는 괜찮아?최근 금융당국이 음악저작권 조각투자 플랫폼 뮤직카우 상품에 대해 증권성을 인정하기로 결정하면서, 조각 투자시 소비자 보호에 대한 관심이 높다. 현재로서는 대부분의 상품이 자산을 운용해 수익을 분배하겠다는 약속만 있을 뿐 투자자가 해당 자산을 직접 소유하지 않거나 권리를 행사할 수 없는 경우가 많기 때문이다. 이에 따라 금융위는 ‘조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인’을 조만간 마련해 발표할 계획이다. 그런데 비브릭은 처음부터 상품을 일종의 수익증권으로 판매해 불안을 없앴다. 중소벤처기업부 주도의 규제자유특구 사업으로 추진해 신뢰성을 높였으며, 블록체인 원장뿐 아니라 예탁결제원 장부에 동시 기입해 투자자를 보호한다. 데이터 위변조를 완벽하게 차단할뿐 아니라 투명한 서비스 환경을 구축했다는 것이다. 세종텔레콤 박효진 부사장은 “세종텔레콤 컨소시엄은 부산 블록체인 규제자유특구사업인 비브릭을 통해 보다 투명하고 안전한 탈중앙화금융 생태계 구축에 일조할 것을 약속 드리며, 이번 청약에 많은 관심과 성원 부탁드린다”라고 밝혔다.한편 비브릭은 이번 청약 공모를 계기로 국내에서 처음으로 집합투자업자가 전자 등록을 해야 하는 D-REF(집합투자증권)상품을 선보이게 됐다. 이로써 국내서도 자산운용사가 만드는 부동산 펀드를 누구나 쉽게 투자하고 개인간 거래를 할 수 있게 된다.
- 마스턴프리미어리츠, 증권신고서 효력발생…상반기 상장
- [이데일리 김인경 기자] 마스턴투자운용의 첫 번째 리츠(REITs·부동산 투자회사)인 ‘마스턴프리미어1호위탁관리부동산투자회사(마스턴프리미어리츠)’가 상반기 내 코스피 상장을 추진한다.마스턴프리미어리츠는 1일 금융위원회에 제출한 증권신고서의 효력이 17일 발생해 본격적인 공모절차에 돌입했다고 18일 밝혔다.신고서에 따르면 마스턴프리미어리츠의 공모가는 5000원, 공모주식수는 1186만주다. 이번 공모를 통해 593억 원을 조달할 계획이다. 다음달 2~3일 국내외 기관투자자 대상의 수요예측을, 12일~13일 일반투자자 대상의 청약을 진행한다. 대표주관회사는 삼성증권이다.마스턴프리미어리츠는 프랑스 아마존 물류센터(노르망디, 남프랑스), 인천 항동 스마트물류센터, 프랑스 크리스탈파크 오피스 등 국내외 우량 자산을 기초자산으로 보유하고 있는 글로벌 리츠다. 최근 코로나19 확산 여파로 비대면 소비가 증가하면서 물류센터가 인기를 끌고 있다.특히 프랑스에 위치한 자산군은 장기 임대차 계약이 상업용 부동산 임대료 지수(ILAT)에 연동되도록 체결돼 있다. 부동산 임대료 지수가 물가상승지수에 기반해 산정되기 때문에 인플레이션 국면에서 추후 배당수익률 상승도 기대할 수 있다.프랑스 아마존 물류센터는 글로벌 물류 1위 기업인 아마존이 임대율 100%로 임차 중이며, 12년 선임대차계약을 완료해 안정성을 확보한 자산이다. 이커머스 업계 최고 기업인 아마존이 선택한 전략적 라스트마일 거점 지역으로 프랑스 노르망디와 남프랑스에 위치했다. 인천 항동 스마트물류센터는 쿠팡이 임대율 100%로 임차 중인 신축 저온 물류센터다. 인천 및 경기 서부지역의 풍부한 배후인구(약 677만 명)를 보유해 물류 인프라의 최적 지점으로 자산 매력도가 한층 더 부각되고 있다.프랑스 크리스탈파크 오피스는 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC), 에스티로더(ESTEE LAUDER) 등 우량한 글로벌 기업들이 본사로 사용중인 오피스 빌딩이다. 또한, 쾌적한 야외환경과 더불어 생활 속에서 ESG(환경, 사회, 지배구조) 경영을 실천할 수 있도록 설계됐다. 마스턴투자운용은 2010년부터 리츠, 펀드 등을 통해 다양한 섹터에 대한 투자를 성공시킨 업계 탑 티어(Top-Tier) 부동산 운용사로 통용된다. 실제로 올 1분기 기준 누적운용자산(AUM)은 약 30조 원에 달하며, 최근 상업용 부동산 섹터 중 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 물류자산 투자가 40건에 이르는 등 최근 폭발적인 성장을 통해 자산운용 능력을 입증한 바 있다.김대형 마스턴투자운용 대표이사는 “출범 초기부터 글로벌 선진 운용사와 함께 밸류애드(Value-add) 및 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 투자를 통해 차별화된 역량과 여러 섹터에 대한 전문성과 노하우를 쌓아왔다”면서 “성장 지역 및 섹터에 선제적으로 진입해 마스턴프리미어리츠를 한국을 대표하는 상장 리츠로 성장시키겠다”고 전했다.마스턴프리미어리츠의 기초자산 중 하나인 프랑스 아마존물류센터[마스턴투자운용 제공]
- [미리보는 이데일리 신문]재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람
- [이데일리 스타in 김가영 기자] 다음음 18일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-재택 이어 주4일에 기업 근무혁신 바람-공정위, 기업결합신청 회사에 독과점 자진시정 기회 준다-삼성물산 등 대형사 ‘흑석2’ 수주 전쟁-“정호영, 청문회까지 지켜보자”…고심 커진 尹-[사설]757일 만의 거리두기 해제, 정부 책임 끝나지 않았다-[사설]경제위기 인정한 윤 당선인, 상황 맞게 처방도 바꿔야△종합-결국 ‘독약’ 문 파랑새…머스크, 판돈 높일까 물러날까-오토쇼도 리조트도 ‘노 마스크’…“코로나, 이제 각자 대처할 때”△우크라發 물가쇼크-푸틴이 벌인 전쟁에 칼국수 값 8000원…가격표 다시 쓰는 식당가-8500원짜리 짬뽕 배달 시키는데 5000원 추가-치솟는 물가 잡으려면…식자재 세부 품목별 선제대응 시급△윤석열 인수위-정호영 “자녀 의혹, 위법행위 없어” 정면 돌파…청문 정국 격랑속으로-검수완박·인사청문회 ‘초대형 블랙홀’에 묻힌 인수위-대통령실 ‘2실 6수석’ 체제로 …安측 포함 여부 ‘주목’-일본에 정책협의대표단 파견 尹, 한일 관계 개선 가속페달△법적 외면받는 블록체인 산업-코인발행X 직접투자X 벤처 지정X…1000조 시장 ‘남의 잔치’ 될라-코인범죄 피해액 3조 돌파…투자자 보호대책 시급-차기 정부, 가상자산 산업 육성 ‘로드맵’ 만들어야△종합-일상회복 돌입한 기업들…재택·출근 사이 최적 근무형태 찾기 분주-우크라 사태에 해외사업 불확실성 ‘쑥’ 건설사 국내 정비사업 수주경쟁 과열-금감원 노조, 민주노총 탈퇴…“업무 특성상 독립성 확보 필요”-결합심사, 기업이 시정조치안 제안해야 더 효율적“-”택시는 많다…기사가 없을 뿐“△정치-공천혁신 시발점 될까…자격시험 문제 푼 이준석 ”공직수행에 적합“-송영길 ”유엔 제5본부 서울 유치“…출마 공식화-민주당 ‘검수완박 입법 관문’ 셋-김재원, 유영하에 단일화 제안 요동치는 대구시장 선거판-‘전술핵 운용’ 노골적으로 언급한 北…신형미사일 2발 발사△경제-이창용 ”물가 안정 도모, 금통위와 입장 같다“…5월에도 금리 오르나-공정위, 닭고기값 담합한 육계협회 檢 고발-작년 퇴직연금 수익률2%…예금 금리와 다를 바 없네-면세유가 폭등에…어민들 ”차라리 출항 포기“△Global-아마존·스타벅스 이어…애플 직원도 ‘노조 설립’ 서명 시작했다-상하이, 조업 재개 발표…”다음주 테슬라 공장 재가동“-‘마이너스 금리’ 채권시대 저무나-정부 ”한국 유학생 공황·무기력…귀국 도와달라“△증권 Stock-개별기업 실적 장세 엔데믹 수혜주 관심-후진하는 현대차·전진하는 기아…한지붕 두가족 ‘엇갈린 주가’-몸값 낮춘 원스토어…냉기 도는 IPO 시장에 ‘흥행’ 불지피나△돈이 보이는 창-[스타들의 꼬마빌딩 투자법]법인 명의 땐 70% 이상 대출 매입해 신축까지 하면 가격 천정부지△꼬마빌딩 투자 -금리 인상·임대료 제한에 거래 위축 리모델링 통해 건물 가치 올려야-”취득세, 법인 중과로 불리할 수 있어…단기 양도 땐 법인이 개인보다 유리“△쏠쏠한 환테크-원자재 인플레에 삼바춤 다시 뜨는 ‘브라질 국채’-‘100엔당 972원’ 엔화 바닥 쳤나…거래 활발해진 일본 ETF△아트테크&-‘에로틱화병’ ‘십자구도’…스토리 명작 경매열기 잇는다-”우크라전서 무기된 에너지 신재생에너지 투자붐 온다“-주행거리 짧고, 블랙박스 있는 두자녀 둔 30대…”보험료 30만원 할인“△산업-손님맞이 바쁜 항공사 ”운항 허가 더 늘려야“-美 건설시장 꿈틀…두산밥캣 올해 전망도 ‘파란불’-‘t당 15만~20만원 인상’ 車강판 가격 막바지 협상중-1분기 172% 증가…하이브리드차 질주-글로벌 ‘메가 M&A 바람’ 거센데 한국은 단 1건△ICT-올해 유망 분야요?…레이어1·게임파이·NFT-4대 자상자산 거래소 ‘폭풍 성장’-”싸이월드, 사진첩 업로드 40% 완료…계속 진행 중“-SK쉴더스, 화이트해커만 100여명 보유…업계 최고 수준△중소기업-”자영업 100만곳 손실보상 데이터 확보…새정부 추경때 신속집행 도움될 것“-한샘 ”2026년까지 매출 4조…리빙테크 도약“-쌍용 C&E, 1종 시멘트값 15.2% ↑…당초 요구보다 낮춰 합의△소비자생활-‘포켓몬빵’이 불지핀 편의점 앱…‘2030 잡기’ 총력-현대百, 그룹 ESG 브랜드 통합 ”중장기 전략으로 책임 다할 것“-유통업계, 거리두기 해제에 손님 맞이 분주-CJ대한통운, 부동산펀드 조성해 물류거점 확보△스포츠-장타까지 펑펑…더 무서워진 김효주-두경기 연속 난타 고개 숙인 류현진-박상현, 마지막 날 뒤집기 쇼-박지영, 시즌 첫 와이어투와이어△부동산-”입주는 어쩌라고“…둔촌주공 공사중단에 조합원 ‘발동동’ -이천·마산 비규제지 ‘들썩’ 세종은 하락폭 ‘전국 1위’-기세 꺾인 오피스텔…규제 완화해도 전망 불투명-현대건설, 서울도심에 UAM 이착륙장 만든다△오피니언-[금융시장 돋보기]긴축의 시대, 회사채시장 경색 대비해야-[생생확대경]중대재해법이 불러온 나비효과-[e갤러리]김찬송 ‘내 왼손에 어떤 것’-[기자수첩]부동산 규제완화, 인수위의 결단 필요하다△피플-”최고급 다이아몬드 원석과 장인정신…韓 고객에게 사랑받는 이유죠“-”찾아가는 해양과학 교육에 참여하세요“-일자리 정보 플랫폼 ‘참 괜찮은 중소기업’ 합류 3만곳 신규 선정-농촌관광 등급 평가체계 개편…안전·위생관리 강화△사회-검수완박 저지 ‘마지막 카드’ 꺼낸 김오수…줄사표땐 검란 번질 수도-오늘부터 거리두기 해제…”재유행 부를 것“ 우려도-檢 이은해·조현수 집중 추궁 계곡살인사건 진실 밝혀지나-”마스크도 빨리 벗고파“…주말 도심 공원·백화점 북적-軍 징계위원 명단, 정보공개 대상될까
- 12억 투자해 68억 벌었다…빌딩 재테크 끝판왕 류준열
- 류준열(사진=이데일리DB)[이데일리 김나리 기자] 배우 류준열 씨는 지난해 11월 서울 강남구 역삼동에 있는 지하 2층, 지상 7층, 연면적 1013.35㎡(306.54평)짜리 건물과 토지를 150억원에 팔았다. 이 빌딩은 류 씨가 지난 2020년 단층건물(꼬마빌딩)과 토지를 법인 ‘딥브리딩’ 명의로 58억원에 매입한 후 기존 건물을 철거하고 24억원의 건축비를 들여 새로 지은 건물이다. 딥브리딩은 류 씨의 어머니가 대표로 등록한 개인법인이다.김은진 레오대출연구소 대표는 “매매가(58억원)의 90% 수준인 52억원과 건축비(24억원)의 70%인 17억7600만원가량을 대출받은 것으로 보인다”며 “건물·토지 매입가와 공사비, 매각가를 단순 계산해보면 약 2년 만에 빌딩 투자로 약 68억원의 차익을 거뒀다는 결론이 나온다. 세금을 제외하고 자기자금 12억원 정도로 70억원을 대출받아 총 82억원 짜리 건물을 사들여 68억원의 이익을 거둔 성공적인 빌딩 투자 사례”라고 평가했다.서울 마포구 연남동 일대 상점가. (사진=뉴시스)◇법인으로 빌딩사는 연예인들17일 업계에 따르면 법인을 활용한 연예인들의 꼬마빌딩 투자가 잇따르고 있다. 류 씨 외에도 지난해 그룹 씨엔블루의 리더 정용화 씨, 그룹 세븐틴의 멤버 도겸 씨 등이 법인을 통해 꼬마빌딩에 투자했다.이와 관련해 부동산중개법인 빌사남의 김윤수 대표는 “연예인들이 건물을 살 때 대출을 많이 받는 것을 두고 연예인이라서 그렇다고 오해하는 경우가 많은데, 이는 연예인이라는 직업 때문이 아니라 대개 법인으로 사기 때문”이라며 “법인으로 건물을 사면 감정평가가격에 따라 통상 매입가의 70% 이상도 대출로 조달할 수 있고, 양도소득세 등 세 부담을 개인으로 매수했을 때보다 낮출 수 있다”고 말했다.특히 지금처럼 금리가 오르는데다 코로나19 장기화로 상가 공실률이 높아지고 임대료가 낮아진 상황에서는 RTI(임대업이자상환비율)를 보지 않는 법인으로 자금을 조달하는 게 더 유리할 수 있다는 설명이다. RTI란 담보가치 이외의 임대수익으로 어느 정도까지 이자를 상환할 수 있는지를 따져보는 지표다. 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 산출한다. 이로 인해 임대료가 줄거나 금리가 올라 이자 부담이 늘어나면 부동산 가치에는 변동이 없더라도 대출 한도가 축소될 수 있다.김은진 대표는 “금리가 올라가면 RTI가 더 나빠진다”며 “코로나19로 상가 공실률도 높아지고 임대수익도 줄어든 경우가 많기 때문에 재무제표가 뒷받침된다면 개인 임대사업자보다 법인으로 매수하는 게 대출 측면에서 나을 수 있다. 꼬마빌딩 투자를 위해 부동산 투자법인 설립을 고민하는 사람들도 많다”고 전했다.[이데일리 김일환 기자]◇“꼬마빌딩, 없어서 못 판다”꼬마빌딩이란 통상적으로 연면적 1000㎡ 이하, 5층 전후 규모로 지어진 매매가 50억원 내외의 상업·업무용 빌딩을 뜻한다. 최근에는 100억원 이하에 건물 용도변경이 가능한 다가구 주택, 고시원 등까지 꼬마빌딩으로 통칭해 거래되고 있다. 꼬마빌딩은 자산가들을 상대하는 프라이빗뱅커(PB)들이 올해 가장 유망하다고 꼽은 부동산 자산이기도 하다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 KB 부동산 보고서’에 따르면 KB지주가 자사 자산관리전문가(PB) 50명을 대상으로 설문 조사를 진행한 결과 24%가 올해 가장 유망한 부동산 자산으로 꼬마빌딩을 지목했다.다만 이미 가격 자체가 많이 오른데다 공실 증가에 따른 임대수익률 저하, 금리 인상 우려 등이 겹치면서 꼬마빌딩 거래량은 줄어드는 추세다. 올 1분기 서울에서 신고된 꼬마빌딩(연면적 1000㎡ 이하 상업·업무용 건물. 집합건물 제외) 매매 건수는 482건으로 1년 전(881건)과 비교해 절반가량 줄었다.그러나 업계에서는 가치 있는 꼬마빌딩에 대한 투자 수요는 여전하다고 입을 모은다. 빌사남에 따르면 올해 1분기 꼬마빌딩 거래 계약건수는 약 40건으로 전년 동기 대비 1.5배가량 늘어났다. 서울 강남구 역삼동에서 가장 많은 거래가 이뤄졌고, 그외 성동구 성수동, 용산구 한남동, 마포구 망원동 등에서 계약이 체결됐다.김윤수 대표는 “문의는 작년보다 줄어들긴 했지만 자체 계약건수는 오히려 늘었다”며 “지금은 팔고 싶어도 꼬마빌딩이 없어서 못 파는 상황이다. 잘 되는 곳은 계속 잘 되고 있다”고 말했다.◇꼬마빌딩, 어떻게 살까그렇다면 가치 있는 꼬마빌딩에 투자하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 첫 시작은 발품 팔기라고 강조했다. 김은진 대표는 “최근에는 가격·금리 인상 리스크 등을 감안해 매수 후 추가적으로 가치를 상승시킬 수 있는 저평가된 꼬마빌딩을 찾는 게 관건이 됐다”며 “‘옥석 가리기’에 성공하려면 공인중개사사무소를 여러 곳 방문해보면서 발품을 파는 게 중요하다. 꼭 빌딩 전문 중개업소가 아니더라도 다양한 곳을 돌면서 공인중개사들과 친해질 필요가 있다”고 말했다.물건의 가치를 제대로 파악하는 법을 공부하는 것도 중요하다는 설명이다. 김은진 대표는 “꼬마빌딩은 시세가 없기 때문에 사려는 건물의 가치를 따지는 방법을 제대로 알고 접근하는 것도 필수”라며 “감정평가기관 감정은 통상 공시가격의 150% 정도 수준에서 이뤄지는데, 여기에서 주변 거래사례와 인근낙찰률, 담보회수가 등을 비교해보고, 임대수익률도 환산해 투자가치를 따져봐야 한다. 본인이 충분히 공부해서 물건의 가치를 파악할 줄 알면 ‘빌딩 갈아타기’도 가능하다”고 말했다.특히 엘리베이터를 설치하거나 리모델링, 철거 후 신축 등을 거치면 가격이 급상승하는 경우가 많기 때문에 현 상태보다는 미래가치를 잘 따져봐야 한다는 조언이다. 김은진 대표는 “공사비도 대출이 된다는 점을 참고해 투자 계획을 세워야 한다”고 말했다.김윤수 대표는 “꼬마빌딩 투자 전 건축물대장이나 토지이용계획서를 통해 용적률과 증축 여부 등을 알아보고 임차인 현황도 살펴봐야 한다”며 “초보 투자자는 전문가의 조언을 듣는 것도 도움이 될 것”이라고 말했다.◇금리인상기…주의할 점은단 전문가들은 금리가 인상되고 있는 만큼 무모한 대출은 주의해야 한다고 당부했다. 김은진 대표는 “투자에 나서려면 적어도 30% 이상은 내 자금이 있어야 한다”며 “대출을 하고 싶다고 해서 은행에서 무조건 해주는 게 아니기 때문에 본인이나 법인의 신용상황과 재산상태에 따라 대출 가능 금액이 달라질 수 있다는 점을 알고 움직여야 한다”고 말했다.그러면서 “특히 70% 대출이 나오더라도 이는 내가 매수하려는 금액의 70%가 아니라 건물 감정평가액의 70%이라는 점을 명심해야 한다”며 “금리인상기라고 해서 필요한 사람이 대출을 안 받을 순 없다. 다만 수익률은 고민해야 한다. 예전에는 금리가 낮았기 때문에 수익률이 높지 않더라도 그냥 매수하는 경우가 있었으나 지금은 다르다. 수익률이 대출 금리 이하라는 판단이 들면 대출까지 써가면서 매수하지 않는 게 낫다”고 덧붙였다.다른 빌딩업계 관계자는 “일부 연예인의 성공사례만 보고 무작정 뛰어들어선 안 된다”며 “특히 금리 리스크가 커지는 만큼 매입금 외에도 각종 세금과 수리 비용, 투자에 따른 기회비용, 이자 부담 등을 신중하게 따져봐야 실패 위험을 줄일 수 있다. 또 무조건 법인 투자가 유리한 것은 아니기 때문에 자신의 상황에 맞는 투자를 해야한다”고 말했다,지난해 10월 서울의 한 빌라촌. (사진=연합뉴스)
- 부동산 투자 블록체인으로…세종텔레콤 '비브릭' 공모 상장 건물 첫 공개
- [이데일리 김현아 기자]‘비브릭’ 앱을 통해 자산가가 아니어도 부동산에 투자할 수 있는 길이 열렸다.‘비브릭’은 중소벤처기업부 주관 부산 블록체인 규제자유특구사업의 ‘부동산 집합투자 및 수익배분’ 서비스다. 세종텔레콤(036630)이 중소벤처기업부, 부산광역시, 한국인터넷진흥원(KISA), 부산테크노파크 등 다양한 유관 기관의 협조를 받아 지난해 말 서비스를 출시했다.그런데 이번에 공모 상장 1호 건물을 공개했다. 재개발 호재가 높은 부산시 동구에 있는 ‘초량MDM타워’다.세종텔레콤 컨소시엄(세종텔레콤, 비브릭(B-BRICK), 이지스자산운용, 디에스네트웍스자산운용)이 소액으로 시작하는 부동산 간편 투자 앱 비브릭(BBRIC)의 공모 상장 1호 건물인 ’초량MDM타워’를 공개한 것이다.초량MDM타워는 어떤 건물인가?초량MDM타워는 지난 1년간 이지스자산운용 및 컨소시엄의 대체투자 전문인력이 자산 분석을 통해 선택한 1호 상품이다.부산광역시 동구 초량동에 위치한 빌딩으로, 지하 3층, 지상 14층 등 총 17층에 걸쳐 14,582㎡의 연면적을 보유하고 있다.컨소시엄은 초량MDM타워를 공모 상장 1호 건물로 선정한데 대해 ‘성장성’과 ‘장기적 투자 가치’를 꼽으며 아래와 같이 분석했다.첫째, 동 건물은 부산 서면, 광복, 강서, 해운대를 잇는 중부산권 중심지이자, KTX?SRT 가 다니는 부산역 도보 3분거리, 초광역 경제권에 위치했다.부산역에서도 육안으로 곧바로 초량MDM타워를 알아볼 수 있을 정도로 가시성도 우수해 인근 지역의 랜드마크로 알려져 있다. 지하1층은 부산 지하철1호선과 직접 이어져 대중교통 연계성이 탁월하며, 부산 원도심의 풍부한 인프라를 누릴 수 있다.둘째, 인근 인프라 발전에 힘입어 평가 차익 제고를 기대할 수 있다.부산광역시는 ‘2030부산세계박람회’의 유치를 위해 북항재개발을 천명하고, 현재 약 2조4000억원의 예산으로 복합항만시설을 증축 및 오페라하우스, 협성마리나G7을 비롯한 일반상업지구를 신설 중이다.초량MDM타워에서부터 북항재개발 현장까지는 차로 7분 거리에 불과해 사업완료 후 직접적인 수혜를 받을 것이라는 기대가 높다. 추가적으로 인근에서 정비사업 등도 활발하게 벌어지고 있는 만큼, 초량MDM타워의 잔여 건폐율과 용적률도 향후 활용할 수 있을 전망이다.실제로 초량MDM타워의 10년간 평균 공시지가의 상승률은 연평균 2.54%로 꾸준한 우상향을 그리고 있다.셋째, 대기업 계열사의 거점 오피스로 우량임차인이 입주해 있어 공실률이 낮다.초량MDM타워의 경우 임차인의 83%가 삼성그룹 계열사(삼성생명, 삼성 SDS, 삼성화재, 삼성카드)로 구성되어 있어 꾸준한 수익을 기록 중이다.삼성생명 사옥이 수도권 및 주요 광역시 핵심 권역마다 랜드마크로 기능하고 있다는 점을 고려하면, 추가적인 우량 임차인 입주를 기대해볼 만하다.특히, 부산 초량역 일대에서는 2011년 이후 1만평 이상의 대형 오피스 빌딩의 공급이 없기에, 수급 측면에서도 비교 우위를 확보한 상황이다.비브릭 투자 방법은 어떤 것?비브릭 앱을 통해 투자하면 초량MDM타워의 수익증권을 잘게 쪼갠 뒤 블록체인 분산원장과 예탁결제원에 관련 내역을 동시에 기록하는 방식으로 투자의 신뢰성과 투명성을 모두 보장한다.초량MDM타워를 대상으로 디지털수익증권 브릭은 1,700만좌가 발행될 예정이다. 빌딩 수익증권 1개 단위는 서비스 내에서 ‘브릭’으로 불리며, 1브릭은 1,000원이다.본 빌딩 공모에 참여하기 위해서는 부산은행 계좌 연결이 필요하다. 만약 계좌가 없다면 비브릭 앱을 통해 간편하게 비대면 계좌개설이 가능하다.비브릭을 통해 초량MDM타워에 투자할 경우, 본인이 소유한 수익증권 비율만큼 배당으로 받을 수 있으며 매각 시 차익을 기대할 수 있다. 해당 수익증권은 앱 내에서 주식처럼 다자간 상대매매 방식의 시장거래를 할 수 있다.세종텔레콤 박효진 부사장은 “부동산은 코인이나 주식만큼 변동성이 크지 않고 비교적 안정적인 수익을 추구할 수 있는 투자 대상이다. 일부 자산가에게만 허용되던 부동산 투자가 비브릭을 통해 누구나 참여 가능한 부동산 공모 펀드 시장으로 활성화될 것”이라며, “블록체인을 통해 투자자 보호장치로서의 역할을 수행할 수 있는 기술적 신뢰성을 검증하고, 투자가치가 높은 상품을 선보임으로써 상징성과 효용성을 갖춘 두 마리 토끼를 잡기를 기대한다”고 말했다.한편 세종텔레콤은 비브릭 앱을 통해 친구 초대 횟수와 상관없이 무제한으로 투자지원금을 제공하는 ’모여라, 비브릭 파티원‘ 이벤트를 4월 한달 동안 진행한다. 응모방법은 회원가입 후 친구 초대 이벤트 페이지에서 추천인 코드를 기재하면 된다.1건당 추천인, 친구 모두 5,000원 지원되며, 애플 맥북프로 14형, LG스탠바이미 등 총 1,000만원 상당의 경품이 걸려있는 ‘비브릭 조각모으기’ 2번째 조각 이벤트에도 자동 응모된다.
- 제조업부터 투자업까지…‘사업 다각화’ 나선 종합상사
- [이데일리 박순엽 기자] 국내 종합상사들이 트레이딩(중계무역)이라는 전통적인 역할에서 벗어나 사업 다각화에 나섰다. 유리·자동차부품 제조업부터 면방, 재활용, 투자업까지 손을 뻗는 영역도 다양하다. 종합상사들의 이러한 시도는 무역·자원개발 등 기존 사업의 불안정한 수익성을 보완하고자 안정적인 수익원을 찾는 시도로 풀이된다. LX인터내셔널이 인수한 한국유리공업의 군산공장 (사진=LX인터내셔널)LX인터내셔널(001120)은 31일 코리아글라스홀딩스가 보유한 한국유리공업(한글라스) 지분 100%를 5925억원에 인수하는 주식 매매계약을 체결했다고 밝혔다. 한국유리공업은 1957년 설립돼 국내 유리 제조 기업 중 가장 오랜 역사를 지닌 곳으로, 주로 빌딩과 주택 창에 쓰이는 판유리와 코팅유리를 판매하고 있다. LX인터내셔널은 그동안의 사업과 거리가 먼 유리 제조 기업을 인수 대상으로 택했는데, 이는 한국유리공업이 안정적인 시장지위를 유지하고 있는 점을 고려한 것으로 풀이된다. 한국유리공업은 국내 점유율 2위 유리 제조 기업으로, 코로나19 사태가 발생했던 2019년을 제외하곤 최근 5년간 연간 2000억원 이상의 매출액을 기록하며 안정적인 현금 창출력을 보여왔다.또 LX인터내셔널은 한국유리공업의 제조 역량을 바탕으로 신제품 분야로 사업 영역을 확장할 가능성도 내비치고 있다. LX인터내셔널 관계자는 “유리 분야를 지속 가능한 신규 사업으로 보고 다양한 소재 분야 시장 진입에 속도를 높여 안정적인 수익 기반을 추가 확보할 것”이라며 “스마트글라스 등 성장 가능성이 큰 분야에 대한 연구·개발도 검토하고 있다”고 설명했다. 이 밖에 LX인터내셔널은 현재 생분해 플라스틱(PBAT) 사업, 친환경 물류센터 개발·운영 사업 등 다양한 신규 수익원을 발굴하고 있다. 김동양 NH투자증권 연구원은 “LX인터내셔널은 한국유리공업 인수에 따라 사업의 불확실성을 축소할 것으로 보인다”며 “탄소배출권 사업 확대 등 친환경 사업을 통해 녹색사업으로의 전환을 가속할 전망”이라고 말했다. 지난 2월 포스코인터내셔널 자회사 포스코모빌리티솔루션 포항 구동모터코아 전용공장 준공식이 열리고 있다.(사진=포스코인터내셔널)아울러 지난해 영업이익률이 1%를 밑돈 현대코퍼레이션(011760)은 ‘투자 전문 글로벌 종합 기업’으로의 변신을 선언했다. 지난 30일 정기주주총회를 통해선 사업목적에 △폐자원을 활용한 친환경 리사이클 사업 △신기술 사업 회사·벤처캐피탈 등에 대한 투자사업 등을 추가했다. 지난해 사명을 변경하면서 밝힌 “사업 영역을 확대·다변화하겠다”는 회사 방침을 이어간 셈이다. 현대코퍼레이션은 지난해 3월에도 자동차·자동차부품 제조·판매업 등을 사업목적에 추가했다. 이후 러시아 합작법인을 통해 부품용 플라스틱 사출·도장 공장을 건설하고, 차량용 플라스틱 부품 생산업체인 신기인터모빌의 인수 협상을 벌이는 등 제조업 진출에 적극적인 모습을 보였다. 지난해 12월엔 국내 한 기계부품 회사 지분을 인수하고자 양해각서(MOU)도 체결했다. 국내 종합상사업계 1위 포스코인터내셔널(047050) 역시 변신을 시도하고 있는 건 마찬가지다. 포스코인터내셔널이 지난해 거둔 영업이익은 트레이딩(38.8%)·에너지(30.9%)·투자법인(30.3%) 사업 등에서 고르게 나왔는데, 다양한 신성장 사업 육성 등으로 균형 잡힌 포트폴리오를 구축해 기업 체질을 바꾼 덕분이라는 게 포스코인터내셔널 측 설명이다. 포스코인터내셔널은 이와 함께 구동모터코아 등 전기차 부품 사업, 우즈베키스탄 면방 사업 등에도 적극적으로 나서고 있다. 주시보 포스코인터내셔널 사장도 최근 열린 창립 55주년 기념식에서 “포스코인터내셔널은 전통 상사의 역할을 넘어 경쟁력 있는 사업 구조를 만들어야 하는 시대적 소명을 안고 있다”고 강조한 바 있다. 박종렬 현대차증권 연구원은 “포스코인터내셔널은 호주 천연가스 생산·개발업체인 세넥스에너지를 인수해 친환경 수소 사업을 확대하고, 구동모터코아 사업을 중심으로 친환경차 부품 사업을 다각화하고 있다”며 “단순 트레이딩의 저(低)수익 사업모델을 뛰어넘어 새로운 부가가치 창출이 가능한 미래사업에 집중하는 종합사업회사로 진화하는 중”이라고 평가했다.
