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- '공실 없는' 케이스퀘어시티, 이달 매물 나온다…기관투자자 '군침'
- [이데일리 김성수 기자] 서울 중구 청계천로에 있는 ‘케이스퀘어시티’가 이달 매물로 나온다. ‘공실률 0%’와 ‘쿼드러플 역세권’(지하철 노선 4개가 지나가는 곳) 입지를 갖춘 코어 오피스 빌딩이다. 서울 주요 업무지구에서는 케이스퀘어시티를 비롯한 코어 오피스 10여건의 ‘빅딜’이 본격화됐다. 기준금리가 최고점에 이르렀다는 전망에 운용사들이 과감한 거래에 나선 것. 특히 코로나19를 거치며 공실, 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 안정적 수익을 추구하면서 코어 오피스 인기가 높아지고 있다. ‘케이스퀘어시티’ 빌딩 (자료=코람코자산신탁)◇ 케이스퀘어시티, 지하철역 4개 ‘10분 컷’…전층 청계천 조망15일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 ‘케이스퀘어시티’ 빌딩의 공동 매각주관사로 CBRE 코리아, 쿠시먼앤웨이크필드 코리아를 선정하고 이달 중 입찰을 받을 계획이다. 이후 우선협상대상자(우협) 선정과 실사를 거쳐 이르면 연내 거래종결(딜클로징)할 예정이다.케이스퀘어시티는 서울 중구 청계천로 24번지 일대 있는 지하 7층~지상 20층, 연면적 약 4만1677㎡(1만2607평) 규모 신축급 코어 오피스다. 코람코가치부가형부동산제2의2호(자리츠)가 이 건물을 운용하고 있다. 과거 한국씨티은행이 본점이자 사옥으로 쓰던 빌딩을 코람코자산신탁이 블라인드 펀드로 매입하고 약 300억원을 들여 기계, 설비, 전기계통 등을 전면 리모델링했다.케이스퀘어시티는 ‘공실률 0%’인 데다 걸어서 10분 내 △지하철 1·2호선 시청역 △지하철 1호선 종각역 △지하철 2호선 을지로입구역 △지하철 5호선 광화문역이 있는 ‘쿼드러플 역세권’ 입지다.또한 코람코자산신탁과 대견기업이 일부 층을 나눠서 소유한 구분소유 빌딩이다. 대견기업은 코람코자산신탁에 지속적으로 빌딩을 통합 관리할 수 있는 통합관리권을 부여했다.이 통합관리권은 향후 이 빌딩을 매입하는 매수자에게도 동일하게 적용되기 때문에 매수자는 단독소유 건물에 준하는 안정적 운영권한을 확보하게 된다.부동산업계 관계자는 “케이스퀘어시티 빌딩은 각종 문화공연이 많은 청계천 광장과 인접해 있고 전층 청계천 조망이 가능한 랜드마크 자산”이라며 “향후 이 권역에서 나오기 어려운 매우 희소한 자산으로 평가받고 있다”고 말했다.◇ 기준금리 5차례 동결…코어 오피스 시장, 릴레이 ‘빅딜’ 예고최근 서울 주요 업무지구에서는 10여건의 대형 거래가 본격화됐다. 광화문 콘코디언타워 거래가 완료된 후 주요 도심권 코어 오피스빌딩을 보유한 자산운용사들이 속속 거래에 나선 것.현재 도심권역(CBD)에서는 △케이스퀘어시티 △광화문G타워 △대신파이낸스센터 거래가 진행되고 있다. 강남권역(GBD)에서는 △마제스타시티 타워1 △골든타워 △강남파이낸스플라자 △아크플레이스 등 대형 거래가 진행 중이다.골든타워 (자료=코람코자산신탁)미래에셋자산운용은 지난달 광화문 ‘타워8’ 매입을 확정했다. 마스턴투자운용은 코람코자산신탁과 삼성동 ‘골든타워’ 매입을 위해 본격적 협상에 돌입했다. 또한 이지스자산운용도 대신증권 사옥인 ‘대신파이낸스센터’의 우협으로 선정됐다. 마제스타시티 타워1, 골든타워는 현재 우협 선정, 세부실사를 진행 중이며 거래종결을 위해 활발히 논의하는 단계다. 뒤이어 광화문G타워, 청계천 케이스퀘어시티 빌딩도 거래종결될 가능성이 유력하다.광화문G타워는 호텔, 오피스로 구성된 복합 건물이다. 최근 관광수요 증가로 호텔에서도 투자수익을 기대할 수 있다. 매도자 이지스자산운용은 최근 마스턴투자운용을 우선협상대상자로 선정했다고 발표했다. 이르면 연내 거래종결이 예상된다.최근 운용사들이 이처럼 과감한 거래에 나선 것은 금융조달 불확실성이 해소됐다고 판단했기 때문이다. 지난달 한국은행이 기준금리를 5회 연속 3.5%로 동결시키자 기관투자자와 자산운용사들이 금리가 최고점에 이르렀다고 분석한 것.대형 상업용부동산의 경우 기관투자자의 자본을 기반으로 대출을 일으켜 자산을 매입하는 구조가 일반적이다.◇ 역대 최저 공실·임대료 상승…기관투자자, 코어오피스 ‘군침’실제로 글로벌 부동산서비스 기업 CBRE 코리아에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 3조8307억원으로 전분기 대비 72% 증가했다. 이 중 오피스 빌딩 거래규모는 2조3936억원으로 전분기 대비 2배 이상 증가했다.코로나19 유동성 회수가 본격화된 지난해 하반기 이후 국내 코어 오피스 거래가 사실상 멈춰있었던 것과 대비되는 양상이다. 당시 기준금리가 어디까지 오를지 알 수 없었던 만큼 매도자·매수자 어느 쪽도 섣불리 거래에 나설 수 없었다. 대출이자가 높아지면 기대수익이 낮아져서다.최근에는 특히 코어 오피스 거래가 늘었다. 코로나19를 거치면서 상업시설 공실부담, 물류센터 과잉공급에 따른 임대료 하락을 경험한 기관 투자자들이 예측 가능한 수익을 선호하고 있어서다.코어 오피스는 경기침체와 인플레이션에 대한 헤지(위험 제거)가 가능하다. 경기상황에 따라 고수익을 기대할 수 있는 물류센터, 숙박시설, 상업시설보다 수익은 상대적으로 낮지만 리스크도 낮아서 안정적인 수익을 얻을 수 있다.코로나19가 창궐했던 작년에도 서울 주요 업무지구 오피스빌딩은 공실률이 지속적으로 하락했다. 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 오피스 공실률은 지난달 말 기준 1%대에 그쳤다. 서울 전체 오피스의 평균 공실률도 2.6% 수준으로 역대 최저치를 기록하고 있다.반면 수요 증가에 따라 오피스 임대료는 오름세를 지속하고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 도심권역(CBD)의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)강남권역(GBD) A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 여의도권역(YBD)은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 올랐다.금융투자업계 관계자는 “지난해부터 부진을 면치 못하던 상업용부동산 매매시장이 최근 확연히 달라졌다”며 “특히 업계에서는 코어 오피스를 두고 ‘코어 불패’라고 부른다”고 말했다.이상헌 코람코자산신탁 가치투자운용본부장 전무는 “전통적으로 코어 오피스는 불황에 강한 안정적 투자처”라며 “최근 경제성장률이 둔화되는 상황에서도 임대료 상승을 기반으로 안정적 배당이 가능하다”고 말했다. 이어 “향후 매각 차익까지 기대할 수 있어 당분간 오피스 빌딩을 확보하려는 수요가 지속될 것”이라고 덧붙였다.
- "블록체인 빌더 한 자리에"…DSRV, 웹3 교류행사 개최
- [이데일리 임유경 기자] 블록체인 인프라 기업 DSRV는 오는 3일부터 4일까지 이틀간 성수동 헬로우먼데이 성수일로점에서 ‘코리아 블록체인 위크(KBW)’의 공식 사이드 이벤트인 ‘빌더스 하우스 : 사랑방’을 개최한다고 1일 밝혔다. 블록체인 전문투자사 해시드와 공동 주최하는 이번 행사는 개발자뿐 아니라 산업의 기반을 만들어나가는 다양한 분야의 리더들이 웹3 생태계 참여자로서 함께 교류할 수 있는 행사이다.이번 행사에는 △주요 네트워크의 코어 개발 팀 △블록체인 인프라 기업 △밸리데이터 및 스테이킹 △블록체인 게이밍 △디지털 자산 규제 분야 전문가 총 38팀이 참여한다. 사전 신청자는 국내외 참가자 800명 이상이다.첫째 날에는 블록체인 개발의 진입장벽을 낮추고, 웹3에 대해 더 알고자 하는 입문자들의 온보딩을 돕기 위한 프로그램들로 구성된다. 업계 최고의 엔지니어들이 진행하는 테크니컬 워크샵, 디파이(DeFi), 글로벌 댑(dAPP) 팀들의 프로젝트 빌딩 노하우, 밸리데이터 거버넌스에 대한 이해와 실제 사례, 온체인 데이터 활용, 디파이 및 스테이킹 인프라를 주제로 한 세션이 진행된다.둘째 날에는 블록체인을 비즈니스의 관점에서 접근하고자 하는 기업 및 업계 종사자들을 위한 자리로 마련된다. 네트워크 재단, 스테이킹 및 밸리데이터 산업, 블록체인 게임, 디지털 자산 규제 등 각 전문 분야의 국내외 리더들이 함께 한다. 스테이킹 분야의 대표 기업인 피그먼트, 라이도와 DSRV 밸리데이터 팀이 참여하는 패널 토크에서 이더리움 유동성 스테이킹, MEV(스테이킹에 따른 추가 보상), 기관투자자를 위한 스테이킹 서비스 등 업계 주요한 아젠다가 다뤄진다.이정엽 블록체인 법학회장, 김상민 부산디지털 자산거래소 추진위원장, 정석문 코빗 리서치센터 센터장도 연사로 참여해, 한국의 가상자산 규제의 전망과 인사이트를 전한다.김지윤 DSRV 대표는 “한국을 대표하는 블록체인 인프라 기업으로서 오랜 생태계 파트너인 글로벌 정상급 팀들을 한 자리에 초청하는 행사를 마련하여 뜻깊게 생각한다”며 “글로벌 팀에게는 한국 웹3 산업의 비전을 소개하고, 국내 빌더들은 세계 최고의 블록체인 엔지니어 및 프로젝트 팀들과 교류하며 미래를 이끌어 갈 기술로서 블록체인을 인식하는 기회의 장이 되길 바란다”고 설명했다.DSRV는 50개 이상의 글로벌 블록체인 네트워크를 지원하며 기술력을 입증한 블록체인 인프라 기업으로, 네이버 D2SF, KB인베스트먼트, 삼성넥스트 등으로 투자를 유치한 바 있다.
- “오픈랜 활성화의 핵심은 장비사의 인터페이스 개방”[미래기술25]
- [이데일리 김현아 기자]강종렬 SK텔레콤 사장(ICT 인프라 담당)‘오픈랜(Open-RAN·Radio Access Network, 개방형무선접속망)’ 기술을 활성화하기 위한 ‘ORIA(Open-RAN Industry Alliance)’가 출범했습니다. ORIA는 민관 합동 협의체죠. 통신사와 장비 제조업체 등 30개 기업 및 유관기관이 함께 합니다. 국내 중소 통신장비 업체의 글로벌 오픈랜 시장 진출 지원을 목표로 하며, 5G 진화 및 6G에 대비해 국내 환경에 맞는 표준화·장비개발·성능 검증에도 나설 계획이죠.그런데 ORIA의 대표 의장사는 SK텔레콤입니다. 의장을 류탁기 SKT 인프라기술 담당이 맡고 있죠. SKT는 오픈랜에 대해, ORIA에 대해 어떤 생각을 하고 있을까요. 강종렬 SKT 사장(ICT인프라 담당)은 “중요한 시기에 ORIA 의장사라는 어려운 역할을 맡아 마음이 무겁기도 하다”면서도 “ORIA 출범은 대한민국 정부, 통신사, 제조사, 학계에 이르는 다양한 이해관계자가 참여해 오픈랜 활성화의 큰 틀이 다졌다는데 의의가 있다”고 했습니다. 그는 “성공적인 오픈랜 생태계 활성화를 위해선 삼성, 에릭슨, 노키아 등 글로벌 기지국 장비 제조사의 인터페이스 개방에 대한 적극적 협력이 가장 중요한 요소”라면서 “중소기업은 기술투자를 통한 기지국 장비(Radio Unit) 완성도 제고, 정부는 R&D 투자 및 오픈랜 장비활용에 대한 정책적 지원, 연구소와 학계는 통신사 및 제조사 요구사항을 반영한 연구 성과 창출 등 이동통신사 외에도 이해관계자 모두가 생태계 관점에서 협력해야 한다”고 힘줘 말했죠.오픈랜은 이름 처럼 ‘개방을 통한 생태계’ 성장이 중요한데, 이것이 가능하려면 기지국 장비 제조사들이 국내 중소기업에게 인터페이스를 오픈해야 한다는 것이죠.이리 되면 기지국의 하드웨어와 소프트웨어 구성요소가 분리돼 각기 다른 업체가 생산한 제품을 각 구성 요소에 적용할 수 있습니다. 이를테면, 노키아 기지국과 삼지전자 기지국이 연동되는 것처럼요. 그는 삼지전자나 HFR, 쏠리드 같은 국내 중소 통신장비 업체들의 글로벌 시장 진출 가능성에 주목하기도 했습니다. 강 사장은 “5G망 구축이 상당히 진행된 국내 상황을 고려하면, 오픈랜은 국내에선 당장은 인빌딩 등 실내 커버리지 확장에서 제한적으로 활용될 것으로 예상된다”면서도 “그러나, 5G 통신망이 늦게 확장되고 있는 해외시장 공략은 상대적으로 용이할 것”이라고 전망했습니다.다만, 강종렬 사장은 오픈랜은 통신 기술 변화의 큰 방향성이며, 갑자기 뜬 게 아니고 5G 진화 및 6G 시대를 대비한 주목받는 기술이라고 소개했습니다. 강 사장은 “4G 때도 기지국에 대한 개방화가 SKT 망에서 일부 상용화 되었지만, 관련 기술 등 생태계 성숙도 측면에서 현실적인 한계들이 존재해 왔다”며서 “그러나 6G에선 본격적인 확대가 기대된다”고 예상했습니다.화웨이 등 중국 기업이 큰 비중을 차지하고 있는 글로벌 통신장비 시장을 견제하려는 미국과 중국 사이에 기술 패권 경쟁이 불붙은게 오픈랜을 부추긴 측면은 있지만, 기술적으로도 오픈랜은 가야 할 길이라는 의미로 들립니다. 그는 “최근 한국정부는 12개의 국가 전략기술에 ‘차세대 통신기술’로 6G를 포함했으며, 차세대 통신의 50개 세부기술 중 오픈랜을 포함했다“면서 ”‘21년, ’22년, ‘23년 한미정상회담 공동선언문에서 지속적으로 오픈랜이 언급되는 등 정부에서도 중요하게 생각하는 걸로 안다“고 전했습니다.ORIA는 앞으로 5G 진화 및 6G 시대에 대비해 △오픈랜 장비의 테스트베드 도입을 통한 실험, 실증 기회를 확대하고△오픈랜 장비 국제 인증체계(K-OTIC)을 구축할 예정이라고 합니다.강 사장은 “기술 발전 단계에 맞춰 연구개발을 통한 표준화, 부품·장비·소프트웨어 개발을 진행함과 동시에, 오픈랜 얼라이언스(O-RAN Alliance) 같은 국제 표준화 단체에 기고 및 발표, 나아가 기술 생태계 실행력 강화를 위한 양 단체 간 적극적인 협업 활동을 발굴해 추진해 나갈 예정”이라고 했습니다.또 “SKT 역시 ORIA 계획과 연계해 오픈랜 장비 도입을 통한 테스트베드 및 상용망 실증을 계획하고 있다. 이러한 결과를 오픈랜 국제행사(Plugfest)에서 전시할 계획”이라고 귀띔했습니다.
- 한화건설부문-공항공사-포스코, UAM 버티포트 공동연구
- [이데일리 박지애 기자]한화 건설부문, 한국공항공사, 포스코는 23일 한국공항공사 본사에서 ‘빌딩형 UAM(도심항공교통) 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발’ 공동연구 업무협약을 체결했다고 24일 밝혔다.UAM은 활주로 없이 수직 이·착륙이 가능한 기체를 활용해 저고도 하늘길을 이용하는 미래형 교통수단이다. 현재 상용화를 위한 실증 단계에 있다. 국토부에 따르면 2025년 상용화를 시작으로 2040년 국내 UAM 시장 규모는 13조원에 달할 전망이다.3사는 이번 협약을 바탕으로 UAM 상용화에 필요한 건설 인프라 구축 관련 기술을 공동 연구할 계획이다. 특히 UAM 버티포트(이착륙장)에 대한 기술을 선제적으로 공동 개발해 잠실 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시), 수서역 복합개발 등 향후 UAM 운항이 예상되는 도심지 복합개발사업 내 적용을 검토하기로 했다.또 도심지 UAM 운용에 필요한 항로 및 인프라 연구, 친환경 강구조 모듈형 버티포트 표준화 설계 방안 정립 등에도 협력하기로 했다.공동연구를 통해 한화 건설부문의 설계·시공능력, 한국공항공사의 항공분야 전문성, 포스코의 강재·강구조 활용 기술이 결합되면 높은 시너지를 낼 것으로 예상된다.박세영 한화건설부문 건축사업부장은 “한화가 주관하는 복합개발사업들이 서울 주요 거점에 위치하고 있어 버티포트 설치 시 최적의 입지로 주목받는 만큼, UAM 초기 인프라 구축에 있어 중요한 역할을 수행할 수 있을 것”이라며 “이번 협약은 신축 및 기존 건축물에 적용 가능한 버티포트 설계 및 건설 기술을 확보하는 데 중요한 기회가 될 것”이라고 말했다.㈜한화 건설부문 박세영 건축사업부장(오른쪽), 한국공항공사 이미애 부사장(사진 가운데), 포스코 오도길 강건재마케팅실장(사진 왼쪽)이 빌딩형 UAM 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발 공동연구 업무협약을 지난 23일 체결했다.
- 포스코-한화-공항공사, 미래 모빌리티 UAM 인프라 구축 공동개발
- [이데일리 김경은 기자] 포스코가 미래 교통수단 UAM(Urban Air Mobility, 도심항공교통) 상용화를 위한 필수 인프라인 버티포트(Vertiport, 이착륙장) 공동개발에 나선다.포스코는 23일 한국공항공사, ㈜한화 건설부문과 서울 강서구 한국공항공사 본사에서‘미래 UAM 건설시장 대응을 위한 전략적 기술개발’공동연구 협약을 체결했다.포스코가 23일 서울 강서구 한국공항공사 본사에서 한국공항공사, ㈜한화 건설부문과 함께 ‘빌딩형 UAM 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발’ 협약을 체결했다. 사진 왼쪽부터 포스코 오도길 강건재마케팅실장, 한국공항공사 이미애 부사장, ㈜한화 건설부문 박세영 건축 사업부장. 사진=포스코 제공 이번 공동연구를 통해 포스코의 강구조 활용기술 개발 능력, 한국공항공사의 항공분야 전문성, ㈜한화 건설부문의 설계·시공능력을 접목한 UAM 버티포트 표준 모델을 정립하고, 이를 향후 UAM 운항 예정인 잠실 MICE·수서역의 버티포트에 적용하는 것을 검토키로 했다.포스코는 UAM 버티포트 건설에 필요한 최적의 철강재는 물론 안정성 확보가 가능한 강구조 기술을 개발해 향후 UAM 버티포트에 실제 적용될 수 있도록 할 계획이다.우선 포스코는 건물 옥상부에 설치돼 기체의 이착륙이 반복되는 빌딩형 버티포트의 특성을 고려해 경량화된 철강 소재를 적용한 강구조 설계 및 이용기술을 구체화할 예정이다.또 향후 이용객 증가로 인한 기체 운영대수 확대, 터미널 공간 확장 등에 대비해 모듈형 강구조를 적용하는 방안과 버티포트의 친환경성을 높이기 위한 BIPV(건물일체형 태양광, Building Integrated Photovoltaic System) 외장재 적용도 검토할 예정이다.미래 교통수단으로 주목받고 있는 UAM은 정부에서도 모빌리티 산업의 한 축으로 포함해 미래 핵심성장동력으로 육성하고 있다. 국토교통부는 2025년까지 수도권 도심지를 중심으로 UAM을 상용화하고 2026년부터는 전국 주요 거점지역으로 상용서비스를 확대한다는 계획이다. 이에 따라 향후 UAM 전용 이착륙장인 버티포트 구축이 대폭 확대 될 것으로 전망된다.UAM 버티포트는 전기 추진 기반 소형 항공기가 수직 이착륙하는 기본 시설이자 승객의 탑승과 하기, UAM의 충전과 정비를 위한 핵심 인프라로 버티포트 건설을 위해서는 소재와 이용기술 뿐만 아니라 건설, 항공 등 관련 분야 간 초협력체계 구축이 필요하다. 이에 지난해 12월 ‘K-UAM 버티포트 해외시장 개척을 위한 업무협약’ 체결 이후 3사는 지속적인 협업을 통해 이번 공동 연구개발을 추진하게 됐다.이날 협약식에는 포스코 오도길 강건재마케팅실장과 한국공항공사 이미애 부사장, ㈜한화 건설부문 박세영 건축사업부장 등이 참석했다.포스코는 UAM 버티포트 건설분야 뿐 아니라, 하이퍼루프, 부유식 구조물 등 다양한 미래 건설분야에 적용 가능한 신(新)강종과 공법 개발을 적극 추진해 건설시장을 선도할 계획이다.대형 UAM 버티포트 개념도(출처 : 한국공항공사)
- 강남 르메르디앙·청담동 프리마…서울 호텔이 '금싸라기'인 이유
- [이데일리 김성수 기자] 서울시내 호텔이 ‘금싸라기’ 자산이 되고 있다. 입지가 우량하고 용적률 높은 호텔들이 용도변경을 거쳐 오피스, 주거, 상업용 복합시설 등으로 개발되고 있어서다.건설사, 시행사들은 서울시내 오피스, 주거시설 개발을 위한 신규 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 사들여 개발하는 중이다.◇ 청담 프리마·강남 르메르디앙 호텔, 복합시설로 탈바꿈11일 부동산업계에 따르면 서울 강남권에서 개발사업이 진행 중인 호텔로는 △청담동 프리마 호텔 △역삼동 강남 르메르디앙 호텔 △반포동 쉐라톤 서울 팔래스 강남 △논현동 글래드 라이브 강남 등이 있다. 강북에서는 △힐튼호텔 △크라운호텔 부지가 개발 중이다.청담동 프리마 호텔 (사진=김성수 기자)우선 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일대 ‘프리마 호텔’은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 신축 및 분양될 예정이다. 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다. 시행사는 르피에드청담피에프브이(PFV)며 현재 브릿지론 단계다. 오는 16일 브릿지론 4640억원 만기가 도래하며, 이후 대출금액을 5800억원으로 늘려서 만기 1년에 차환된다.서울 강남구 역삼동 602번지 일대 ‘강남 르메르디앙 호텔’은 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모 복합시설로 탈바꿈한다. 업무·상업·숙박시설로 구성됐다. 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다. 사업시행자는 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV), 시공사는 현대건설이다. 청담동 프리마 호텔, 강남 르메르디앙 호텔은 오는 31일 서울시 디자인 공모 결과가 중요한 ‘전환점’이 될 전망이다. 공모 결과가 나와야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있어서다. (자료=서울시)앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 공모에 최종 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.예컨대 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다. 사업주체 측이 오는 18일까지 서울시에 기획디자인 안을 제출하면 디자인혁신위원회(심사위원)가 평가한 후 오는 31일 최종 당선작을 발표한다.강남 르메르디앙 호텔의 경우 서울시 지구단위계획 결정 및 각종 인허가 절차 등을 거쳐 이르면 내년 말 착공을 목표로 삼고 있다.◇ 쉐라톤 서울 팔래스, 고급 주거단지로…힐튼 개발 ‘시동’서울 서초구 반포동 63-1번지 일대 ‘쉐라톤 서울 팔래스 강남’ 호텔은 지하 4층~지상 35층, 2개동(각각 연면적 2만5985.4㎡, 2만6397.6㎡) 규모 주거시설로 탈바꿈한다. 하이퍼 엔드 주거단지 ‘더팰리스 73’이며 총 73가구(공동주택 58가구, 오피스텔 15실)로 구성된다. 시행사는 더랜드다.서울 강남구 논현동 236-8번지 일대 ‘글래드 라이브 강남’ 호텔은 오는 12월 28일경 지하 5층~지상 19층, 연면적 1만6526㎡ 규모 업무시설(오피스텔 99실, 근린생활시설)로 완공된다. 건축주는 테라앤파트너스, 시공사는 더블유건설이다. 앞서 시공사 디엘(DL)은 이 호텔과 뒤편에 위치한 일부 부지를 부동산 개발업체 티마크에 매각했다. 실제로 티마크는 테라앤파트너스에 일부 단기차입금을 빌려준 상태다. 강북에서는 △서울역 인근 힐튼호텔 △이태원동 크라운호텔 부지가 개발 중이다. 우선 ‘힐튼호텔’은 서울 중구 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구(이하 양동 4-2·7지구)에 속한다. 이지스자산운용, 현대건설 등이 참여한 와이디427프로젝트금융투자회사(PFV)가 소유권을 보유하고 있다. 힐튼 호텔 (사진=김성수 기자)이지스자산운용은 서울역 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔), 서울로타워(옛 대우재단빌딩), 메트로타워 3개 건물을 묶어서 개발할 계획이다. 특히 힐튼호텔을 철거한 자리에는 지하 10층~지상 38층, 총 2개동 업무·상업시설, 호텔 등 복합시설로 개발할 계획을 갖고 있다.서울역과 남산 인근에 위치한 만큼 개발이 끝나면 ‘랜드마크급’ 자산이 될 것으로 예상된다. 현재 와이디427PFV는 기존 건축계획에서 보완할 내용을 검토하고 지자체와 협의하고 있다. 중구청이 관련 부서 협의 등 절차를 거친 후 서울시에 정비계획 결정요청을 하면, 서울시 도시계획위원회가 심의를 하고 결정고시를 하는 순서다.서울 용산구 이태원동 34-69번지 일대 ‘크라운호텔’은 지하 4층~지상 25층 규모 주상복합 시설로 탈바꿈한다. 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 구성된다. 시행사는 시행사 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)다.이 사업장은 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받아서 기존 대출 차환에 성공했다.◇ 호텔 투자, 작년 고금리에 ‘역대 최대’…재개발 수익 목표강남 등 서울시내 호텔 부지들은 하이엔드 오피스텔이나 복합시설 개발을 원하는 업체들에 인기가 많다. 강남권역에는 나대지가 부족해서 신규 개발이 어렵지만, 호텔 부지를 다른 용도로 변경한 다음 호텔을 철거하면 개발이 가능해서다.이에 따라 작년 국내 상업용부동산 시장에서 호텔의 인기가 두드러졌다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스의 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서를 보면 작년 국내 호텔 투자 총 규모는 5조8000억원으로 역대 최대치를 기록했다.특히 호텔은 작년 금리상승 환경에서도 유일하게 투자가 증가했다. 오피스, 물류, 리테일 등 다른 상업용부동산이 ‘금리상승’ 여파로 투자가 전년대비 감소 또는 동결된 것과 대비된다. 국내 부동산 각 섹터별 투자규모 추이(2021~2022년)를 보면 △오피스(26조→21조원) △물류센터(12조→12조원) △리테일(15조→11조원) △호텔(4조→6조원)로 집계됐다.(자료=컬리어스 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서)오피스, 물류, 리테일, 호텔을 포함한 국내 상업용부동산 총 투자금액은 작년 한 해 약 49조원으로 집계됐다. 지난 2021년 최고치를 달성했던 57조원 대비 약 14% 감소한 수치다. 반면 호텔은 투자 규모가 증가함에 따라 전체 한국 상업용부동산 투자 규모에서 차지하는 비중이 12%로 처음 두자릿수를 기록했다. 과거 비중을 보면 △2018년 7% △2019년 8% △2020년 5% △2021년 8%로 계속 한자릿수였다.호텔 투자가 이처럼 늘어나는 것은 개발업체들이 좋은 입지·용적률을 가진 호텔 부지를 오피스나 주상복합 등으로 재개발하려 해서다. 호텔 영업수익을 노리기보다는, 용도변경을 거쳐 재개발 수익을 확보하려는 것.컬리어스 관계자는 “건설사나 개발사들이 서울 시내에서 오피스나 주거시설을 위한 신규 개발 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 매수하기 시작했다”며 “강남권역에 신규로 오피스 공급이 가능한 부지가 부족한 만큼 호텔에서 오피스로 용도 변경하는 사례가 증가할 것”이라고 전망했다.
- 카사, 7번째 공모건물 '압구정 커머스 빌딩' 공개
- [이데일리 김아름 기자] 국내최초 부동산디지털수익증권거래소 카사가 7번째 공모 건물로 ‘압구정 커머스 빌딩(사진)’을 공개한다고 11일 밝혔다. 카사가 1년 여만에 선보이는 이번 공모 건물은 총 167억원 규모로 MZ세대들에게 인기있는 외식업종과 패션브랜드들이 입점해있는 ‘핫플레이스’ 지역인 압구정-도산 상권의 중심에 위치해있다.카사의 7번째 공모 건물인 ‘압구정 커머스 빌딩’은 지하 2층, 지상 6층 규모로 다운타우너, 노티드도넛, 미뉴트빠삐용 등의 F&B 브랜드를 성공시킨 푸드&라이프스타일 브랜드기업 GFFG가 임차해있다. 1층에는 샌드위치카페로 유명한 애니오케이션이, 2층에는 서핑보드 컨셉으로 유명한 키마스시가 입점해있으며, 그 외 라운지바, GFFG 오피스 등으로 구성돼있다. 압구정 커머스 빌딩 인근에는 리틀넥, 다운타우너, 노티드, 호족반, 클랩피자 등을 비롯한 최근 주목받는 식음료 브랜드들 또한 모두 집결해있어 압구정 로데오 지역 식음료 메카의 중심지로도 각광받고 있다.또 압구정 커머스 빌딩은 압구정로데오역(수인분당선), 압구정역(3호선), 강남구청역(7호선)의 트리플역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수해 유동인구가 지속적으로 늘어날 전망이다. 더불어 압구정 지구단위 계획안의 확정으로 보행교를 통해 성수동과 서울숲까지도 연결될 전망으로 보이며 위례신사선의 개통으로 인한 상권활성화도 예상돼 건물가치의 상승 또한 예측된다.카사는 이번 공모부터 ‘대신증권 조각투자’계좌의 연결을 통해 공모를 진행할 예정이다. 공모 전 계좌개설 이벤트를 통해 투자자들에게 공모 재개를 화려하게 알린다. 카사의 기존 하나은행 계좌연결 회원들 중 신규로 대신증권 계좌를 연결하는 회원들에게는 선착순 1만명에게 투자지원금 1만원을 지원한다. 또한 기존 하나은행 계좌연결 회원 외에 대신증권 계좌를 신규로 개설하는 회원들에게도(선착순 5천명) 스타벅스 아메리카노 톨사이즈 쿠폰을 제공한다. 대신증권은 이번 카사와의 계좌연결을 위해 ‘조각투자’전용 상품계좌를 신설한 것으로 알려졌다. 한편 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정된 카사는 현재까지 총 6개의 건물을 상장해 2건의 건물을 10%를 상회하는 수익률로 매각을 완료했다. 지난 3월 대신파이낸셜그룹에 인수된 카사는 내달 6일 대신증권 조각투자 계좌를 기반으로 한 첫 공모를 앞두고 있다.
- "미국 오피스 위기, 과장됐다" 맨하탄 신축 절반, 공실률 '5% 미만'
- [이데일리 김성수 기자] 미국 오피스 시장에 대한 우려가 높지만 일부 과장된 측면도 있다는 분석이 나온다. 국내와 마찬가지로 미국도 오피스 시장이 공실률이나 임대료 측면에서 ‘빈익빈 부익부’가 나타나는 만큼 ‘평균의 함정’에 빠지지 말아야 한다는 의견이다. ◇ 뉴욕, 공실률 5% 미만 빌딩 전체 40% 차지9일 금융투자업계 및 미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 미국 내 오피스 평균 공실률은 1년 전보다 상승했지만 빌딩별로 편차가 존재한다. 미국 주요 도시의 오피스 평균 오피스 공실률은 지난 2분기 기준 17.5%로, 작년 2분기 15.5%보다 2%포인트(p) 높아졌다. 뉴욕 맨하탄 오피스의 평균 공실률은 지난 2분기 기준 15%까지 올랐다. (자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)하지만 실제로는 공실률이 낮은 빌딩의 비중이 적지 않다. 뉴욕 오피스의 경우 공실률 5% 미만 빌딩이 전체의 40%를 차지하며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 80%에 이른다.지난 2010년 이후 준공된 신축 빌딩의 경우 공실률 낮은 건물의 비중이 더 높다. 공실률 5% 미만 빌딩은 전체의 54%로 절반 이상이며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 79%에 이른다. 신축이어도 공실이 장기화된 빌딩은 선호 권역이 아닌 곳에 위치한 경우다. 작년 준공된 노스 맨하탄(할렘)에 있는 테이스티 랩스는 공실률이 91%에 이른다. 첼시에 있는 모건 노스 포스탈 퍼실리티는 공실률 48%다.(자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)맨하탄에서도 임대료가 높은 권역이 있다. 높은 임대료를 유지한다는 것은 임차인들 선호도가 높아 미국 오피스 시장의 ‘공실률 상승’ 충격을 덜 받는다는 뜻으로 해석된다. 미드타운 맨하탄의 임대료는 미드타운 사우스, 다운타운 대비 높았다. 특히 미드타운 내에서도 임대료가 높은 지역은 △파크 애비뉴 △메디슨 5번 애비뉴 △허드슨야드다. 맨하탄 내 임대료 1위인 빌딩은 올해 준공된 ‘425 파크 애비뉴’이다. 이어 △지난 2020년 준공된 ‘원 밴더빌트’ △2019년 준공된 ‘30 허드슨 야드’가 뒤를 잇는다. 구축 빌딩임에도 리노베이션이 진행되고, 센트럴파크에 근접한 △매디슨 애비뉴 △5번 애비뉴 △파크 애비뉴 인근 자산들은 스퀘어피트(sqft) 당 100달러가 넘는 임대료를 유지하고 있다. 1sqft는 0.028㎡, 0.092평에 해당한다. ◇ 10~15년 장기 임대차 진행…“시장 회복 예상”특히 초우량 오피스들이 준공됨에 따라 건물 조건(스펙)에 따른 임대료 편차가 확대되고 있다. 지난 2020~2022년 신축된 자산의 임대료는 연평균 4% 오른 반면 구축 자산의 임대료는 연평균 1% 상승했다.또한 신축 빌딩은 1년 전 같은 기간보다 42% 높은 금액에 임대료 계약이 체결됐다. 구축 빌딩 임대료가 전년 동기대비 2% 하락한 것과 대비된다. (자료=상업용부동산 정보회사 콤프스탁(CompStak))향후 신축 빌딩 공급이 줄어들기 때문에 임차인들이 우량 자산을 선점하기 위해 높은 임대료에도 계약을 체결한 것으로 파악된다. 오는 2026년까지 예정된 신규 오피스 공급은 총 43만6596㎡(약 13만2069평)다. 연간 기준 공급량은 18만5785㎡(약 5만6199평)를 하회해, 과거 10년 평균치인 32만5125㎡(약 9만8349평)를 밑돈다. 특히 대형 공급으로 예정된 빌딩 중 △JP모건 본사 △137 배릭 스트리트(월트디즈니 컴퍼니)는 사옥으로 사용되는 만큼 향후 임대 가능한 신축은 감소할 전망이다. 이밖에도 최근 1년간 맨하탄에서 체결된 임대차 계약의 6%는 신축 빌딩 계약이었다. 면적기준으로 볼 때 전체의 13%를 차지하는 등 대형 계약 중심으로 이뤄졌다. 특히 매물로 나오기 어려운 신축 ‘트로피 자산’의 경우 스퀘어피트(sqft) 당 200달러가 넘는 초고가 임대 사례가 나왔다. △50 허드슨 야드(작년 준공) △원 밴더빌트 애비뉴(2020년 준공) 등 등에서다. 이처럼 미국 오피스 시장도 국내와 마찬가지로 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타나기 때문에, 미국 오피스 시장이 전반적으로 높은 공실률과 임대료 하락을 겪고 있다는 인식은 과도하다는 분석이다. 금융투자업계 관계자는 “공실이 발생하는 미국 내 오피스 빌딩의 대다수는 1980~1990년대 등 과거에 지어진 경우”라며 “다만 최근에는 우량 오피스에 대한 수요가 높아지고 있어서 이를 선별적으로 투자할 경우 위험도가 낮다”고 말했다.이어 “지난 2021년에는 시장 불확실성이 높아서 임대차 기간이 5년 등 단기인 경우가 많았다”며 “하지만 이제는 임차인들이 높은 임대료에도 10~15년 장기 임대차 계약을 진행하고 있는데 이는 향후 시장이 회복될 것으로 예상한다는 뜻”이라고 덧붙였다.
- "거래 파기? 헛소문" 광화문 타워8, 오는 18일 5800억에 거래종결
- [이데일리 김성수 기자] 서울 종로구 청진동 광화문 타워8이 오는 18일 딜클로징(거래종결)된다. 매매금액은 총 5800억원이다.우정사업본부(우본)가 투자자로 참여하지 않아 거래가 파기됐다는 소문이 있었지만 사실이 아닌 것. 작년부터 금리가 급격히 올라 그간 상업용부동산 시장이 ‘빙하기’를 겪었던 만큼 이번 딜클로징 소식은 투심에 긍정적일 것으로 보인다. ◇ 우본 불참 뜬소문…블라인드펀드 관여 안해7일 금융투자업계에 따르면 서울 종로구 청진동 광화문 타워8는 오는 18일 거래종결(딜클로징)될 예정이다. 타워8 전경 (사진=네이버맵 캡처)매도자는 DWS자산운용이며 매매금액은 총 5800억원이다. 이 중 신협중앙회가 2000억원, 미래에셋자산운용이 1000억원을 투자한다. 나머지 2800억원은 오피스 담보대출로 조달한다.미래에셋자산운용이 설정한 블라인드펀드에 우정사업본부(우본)가 투자하는 구조다. 미래에셋자산운용은 내부 심의가 끝났고, 신협도 심의가 완료됐다.타워8은 서울 종로구 청진동 128번지(종로5길 7) 일대 있는 도심권역(CBD) 오피스다. 지하 7층~지상 24층, 연면적 5만1654.48㎡ 규모며 지난 2015년 4월 사용승인을 받았다. 이 오피스는 여러 지하철역과 인접해있다. 서울지하철 1호선 종각역에서 걸어서 3분, 지하철 5호선 광화문역에서 걸어서 7분, 지하철 2호선 을지로입구역에서 걸어서 10분, 지하철 1·2호선 시청역에서 걸어서 12분 걸린다.그간 마무리하지 못한 딜이 많았던 미래에셋자산운용으로서는 이번 거래 의미가 크다. 미래에셋자산운용은 앞서 브룩필드자산운용으로부터 여의도 국제금융센터(IFC) 인수, 중국 안방보험으로부터 미국 호텔 인수를 추진했지만 딜클로징하지 못했다. 지난 3월엔 미국 오피스빌딩 11곳을 편입한 ‘매뉴라이프 US 리츠’의 인수 우선협상대상자(우협)로 선정됐지만 MOU 기간이 끝났다. 홍콩 오피스빌딩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC)의 중순위 채권에 투자한 펀드는 지난달 상각 처리됐다. 이밖에 미래에셋자산운용은 아이비네트웍스와 을지파이낸스센터(EFC)를 매매 본계약 체결을 하려고 노력했지만 합의 하에 양해각서(MOU)를 해지했다. 일각에서는 우본이 투자자로 참여하지 않아 타워8 매매거래가 깨진 것 아니냐는 소문이 돌았지만 ‘사실무근’으로 보인다. 우본은 블라인드 펀드 운용사로 미래에셋자산운용을 선정했고, 투자상황에 관여하지 않기 때문이다. ‘블라인드 펀드’란 투자 대상을 미리 정하지 않은 상태에서 펀드를 설정하고, 우량 투자 대상이 확보되면 투자하는 펀드를 말한다. 투자 대상을 정해놓고 투자자금을 모집하는 ‘프로젝트 펀드’ 방식과 차이를 보인다.우본 관계자는 “공고를 통해 미래에셋을 운용사로 선정했다”며 “우본은 운용사 선정만 하고 투자 여부는 운용사가 결정한다”고 말했다.◇ “올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대”고금리로 상업용부동산 시장 거래량이 예년보다 줄었지만 이번 딜클로징 소식은 투심에 다소 긍정적 영향을 줄 것으로 보인다. 글로벌 부동산 서비스 기업들은 올해 하반기 국내 상업용부동산 투자시장이 회복될 전망이라는 내용의 보고서를 내놓았다. 기준금리가 추가 인상되기 어려운데다, 올해 2분기 들어 오피스 등 상업용부동산 거래규모가 증가했기 때문이다. CBRE 코리아가 최근 발표한 ‘2023년 2분기 국내 상업용부동산 시장 보고서’에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 전 분기 대비 72% 증가한 3조8307억원으로 집계됐다.특히 오피스 자산 거래가 약 2조3936억원으로 2배 이상 규모로 회복세를 보여 전체 투자규모 증가에 기여했다. 올해 1·2분기를 합친 상반기 총 거래 규모는 6조517억원으로 집계됐다.(자료=세빌스코리아)세빌스코리아 보고서를 보면 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다. 지난 2분기 거래가 종결된 오피스는 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이다.공실률도 낮다. CBRE 코리아에 따르면 지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 주요 업무권역에서 무상임대기간 축소가 이어져 평균 임대료도 올랐다. 서울 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전분기 대비 4.0% 상승했다.신규 공급이 제한적인 만큼 임대료 상승은 지속될 것으로 예상된다. 내년 도심 내 일부 공급을 제외하고 신규 임차 가능한 면적이 오는 2025년까지 제한적이어서다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “한국은행이 기준금리를 연 3.5%로 네 차례 연속 동결하면서 금리가 최고점에 도달했다는 전망이 나온다”며 “실제로 작년 말 이후 금리 완화 움직임이 가시화되면서 시장이 반등하고 있다”고 말했다.이어 “특히 올해 상반기에는 A급 오피스에 대한 임차 경쟁이 심화되면서 임대차 뿐만 아니라 투자를 통해 사옥 확보를 시도하는 국내 기업의 움직임이 증가하고 있다”며 “해외 투자자의 물류 매입 활동이 활발히 관찰되면서 전체 투자의 약 20%가 해외 자본으로 확인됐다”고 설명했다.
