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- 엔데믹에 수도권 상가 공급 봇물…지방比 3배
- [이데일리 신수정 기자] 엔데믹에 유동인구가 늘어나면서 상권이 살아나고 있지만, 공급도 함께 증가하고 있다. 부동산R114는 8일 상업용 부동산 솔루션 ‘RCS(Realestate Commercial Solution)’를 통해 매매 물량으로 나온 전국 상가 수를 분석한 결과, 올해 1분기 매물량은 작년 동기 11만 7309개 대비 소폭 늘어난 11만 9198개로 집계됐다. 권역별로 수도권 9만 2323개, 지방 2만 6875개로 인프라가 집중돼 있고, 절대적인 상가 수가 많은 수도권의 매물량이 압도적으로 많았다. 올해 1분기 유형별 상가 매물 개수는 절대적인 상가 수와 비례하는 경향을 보였다. 근린상가가 4만 3955개로 가장 많았고, 뒤 이어 유형이 특정되지 않은 기타상가 3만 1055개, 단지내상가 1만 9376개, 오피스상가 9870개, 주상복합상가 8323개, 지식산업센터상가 4558개, 복합쇼핑몰이 2061개 순으로 집계됐다. 대부분 유형에서 2022년 1분기 대비 상가 매물 수가 감소한 반면, 지식산업센터상가는 전년 동기 대비 매물량이 크게 늘었다. 대부분의 지식산업센터가 업무지구를 낀 중심상권을 벗어나 위치하고, 수요층이 지식산업센터 내 근무자에 한정돼 임차인 확보가 용이하지 않은 영향으로 판단된다. 향후 상가 매물 수는 지역별, 유형별로 편차가 나타날 것으로 예상된다. 상권이 서서히 회복세를 보이면서 임대수익률이 개선되는 지역에서는 매물량이 감소할 것으로 보인다. 반면 세종, 대전 등과 같이 순영업소득(임대료, 광고 등 기타수익을 포함한 소득액에서 영업경비를 제외한 금액)이 낮아졌거나, 상가 과잉공급이 우려되는 지역에서는 매물 증가 여지가 있다. 수요층이 한정된 지식산업센터상가, 택지지구 내 신축 근린상가 등에서 매물이 늘어날 가능성이 높다.
- 올해 입주상가 2.9만개…대부분 근린·주상복합 상가
- [이데일리 신수정 기자] 상가 입주물량이 전년대비 줄었지만 근린상가 입주물량이 대부분을 차지하는 것으로 나타났다. 부동산R114가 자사 상업용 부동산 솔루션 RCS(Realestate Commercial Solution)를 통해 상가 입주물량을 집계한 결과, 2023년 입주상가는 지난해 3만 4514개에 비해 감소한 2만 9485개로 조사됐다. 권역별로 수도권 2만 477개, 지방 9008개로 집계됐는데, 지방은 지난해 7183개에 비해 입주상가 수가 25% 늘었다. 유형별로는 근린상가의 입주물량이 전국 1만 464개로 가장 많다. 이어 주상복합상가 5529개, 단지내상가 5253개 등 올해 입주상가의 72.1%가 주거지 수요를 배후에 둔 상가로 조사됐는데, 최근 주택시장의 미분양 문제가 배후지 상가의 장기 공실 리스크로 작용할 가능성이 있다. 오피스 및 지식산업센터 등 업무시설을 낀 상가 입주물량의 경우, 사업체가 집중된 수도권이 5363개(오피스상가: 3283개, 지식산업센터상가: 2080개)로 지방 666개(오피스상가: 361개, 지식산업센터상가: 305개)에 비해 8배 많았다. 업무시설을 낀 상가 투자 시, 서울 주요 업무지구나 성수동처럼 직장인 유동인구가 충분히 뒷받침돼 확장 가능한 상권을 주목할 필요가 있다. 부동산R114는 “마스크 착용 의무 완화 및 관광수요 확대 등 유동인구가 늘면서 올해 들어 대표상권 위주로 공실률이 소폭 감소했다. 하지만 경기부진으로 소비 확대에 한계가 있는 데다, 고물가 및 가계부채 상환 등 자영업 경영 여건 악화로 임대료 인상도 쉽지 않고 여기에 자산가치가 하락하면서 투자수익률도 낮아진 상태다”며 “지금처럼 경기 불확실성이 확대되는 시기에는 안정된 상권 내 우량 상가에 투자 쏠림이 심화될 것으로 예상된다. 특히 고분양가 및 대출이자 부담이 큰 신규 상가에 대한 관심이 낮아지면서, 공급 부담이 크거나 유동인구 확보가 제한되는 지역 내 상가는 외면 받을 가능성이 높다”고 설명했다.
- "부동산계 테슬라 될 것…가상보단 실물 투자가 트렌드"
- [이데일리 김보겸 기자] 사먹는 생수와 자산운용 업계에서 경쟁이 불붙은 상장지수펀드(ETF), 일론 머스크의 전기차, 그리고 부동산 조각투자까지. 홍재근 카사 신임 대표는 이들 상품을 관통하는 게 있다고 했다. 패러다임 시프트가 일어나기 전에는 대세의 출현을 누구도 감히 예상하지 못했다는 것. “지금은 ‘누가 부동산을 조각으로 투자해?’ 라고 생각하지만, 부동산 투자업계의 테슬라가 되겠다는 게 카사의 목표”라고 말하는 그를 강남구 테헤란로 카사 본사에서 만났다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰대신증권은 지난 3월15일 부동산 조각투자 업체 카사를 인수했다. 카사 거래소에 상장된 건물에 대한 수익증권을 투자자들이 매수하면, 임대료 등을 배당 형태로 받고 나중에 건물을 매각하면 시세차익을 지분만큼 또 나눠서 받을 수 있는 구조다. 투자자들은 갖고 있는 수익증권을 다른 투자자한테 팔아서 수익을 거둘 수도 있다. -카사 인수 후 두 달이 흘렀다. 대신증권에서 카사로 넘어온 소감은. △두 달이 2년 같았다. 지난 4년간 부동산 조각투자 역사를 만들어 온 회사인데, 그 역사가 제대로 평가되지 못하는 것 아니냐며 기존 직원들이 불안해 하는 부분도 있었다. 그런 불확실성이나 리스크 없이 일 자체에 집중하도록 만드는 데 최선을 다했다. -대신파이낸스그룹(이하 대신그룹)의 인수 자체가 화제를 모았는데 인수 배경은. △대신그룹은 부동산 금융에 진심이다. 리츠나 펀드 등 고객들한테 부동산으로 전달할 많은 상품이 있다. 시대정신도 바뀌고 있다. 예전에는 가상자산에 열광하는 분위기였다면 유동성이 빠진 현재는 조금 더 고객들이 실물과 실속에 투자하고자 하는 것 같다. 부동산 조각투자하고도 맞는다. 카사코리아의 젊은 2030, 3040 고객들을 우리의 미래 고객으로 끌어와야 겠다는 생각도 있었다. 2년 전부터 카사에 대한 내부 스터디를 하던 차에 인수를 하게 됐다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-카사도 많은 제안을 받았을 텐데 대신에 매각한 건 왜 때문일까. △대신그룹이 갖고 있는 부동산 밸류체인과 금융에서의 신뢰 때문 아닐까. 카사코리아 주주 입장에서도 내 자식을 계속 잘 키워줄 수 있는 사람으로 저희가 낙점되지 않았나 싶다. -카사를 둘러싸고 벤처캐피탈(VC) 업계에선 딜 소싱 능력이 아쉽다는 평가도 있었는데. △카사가 스타트업이었을 때는 아무래도 환경이 녹록지 않았을 것 같다. 부동산은 마트에 진열된 상품이 아니지 않나. 여러 전문가들이 가격, 품질, 미래 성장성 등을 다각도로 심도있게 검토해도 어려운 분야다. 카사 입장에선 적은 인력 등으로 최대한 노력한 결과였다고 본다. -대신그룹 인수로 그 한계는 극복됐다는 의미인가. △대신그룹은 국내와 해외를 막론하고 대형부터 소형 부동산까지 경험과 사례가 풍부하다. 부동산 거래는 상대방과 협상이다. 적정한 가격에 상장을 시켜야 나중에 투자자도 수익을 볼 수 있다는 신뢰를 줘야 하는데 스타트업이 그만한 믿음을 주기에는 생소했던 거다. 그 생소한 부분을 대신그룹이라는, 부동산금융에 전문적인 노하우가 입증된 곳에서 하겠다는 것이다. -대신그룹에의 인수로 카사의 스타트업 정체성이 희석되는 것 아니냐는 우려도 있다. △대신그룹이 카사코리아를 인수하면서 걱정한 부분이기도 하다. 카사코리아의 자유로움과 창의력, 이에 따른 가능성이 훼손될 수 있다는 것. 하지만 애초부터 자회사 개념으로 인수한 것이지 흡수합병은 생각도 안 해 봤다. 사명도 안 바꿨지 않나. 하하. (대신파이낸스그룹은 저축은행 등 인수한 회사들에 ‘대신’ 사명을 붙였다.) -그럼 카사코리아의 자금난은 해소된 건가. △카사코리아가 사업구조 변경을 고민하는 변곡점에서 글로벌 금리가 오르고 경기가 안 좋아져서 어려움을 겪었지만 지금은 완전히 자유로워졌다. 대신그룹이 카사코리아를 인수할 때도 당장 수익전환을 할 것이란 기대는 없었다. 중장기적 관점에서 인수했기에 당장에 연연하기 보다 미래 비전에 집중할 계획이다.-추후 자금조달 계획은. △전체적으로 이 업계가, 스타트업 시장이 ‘밸류 디스카운팅’이 되어 있다. 십분의일 토막 밸류도 허다하다. 반면 카사의 경우 하반기 유상증자 등 대신그룹과 함께 안정적 자금조달 기반을 구축하고 있다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-다른 증권사들도 토큰증권발행(STO)을 미래 먹거리로 주목하고 있다. 시장에 대한 전체적인 조망을 해주신다면.△발행 형태도 중요하지만 무엇을 증권화해서 어떤 것을 팔 것인지가 중요하다. 증권으로서, 투자상품으로서 갖춰야 할 매력과 상품성, 신뢰성, 안정성을 모두 갖춰야만 링 위에 오를 자격이 있다. 금융위에서 토큰은 그릇, 투자상품은 음식이라고 비유한 게 딱이다. 그릇이 아무리 좋아 보여도 안에 담긴 음식이 맛없으면 외면받는다. -대신에 인수된 이후 카사의 첫 공모는 언제쯤 예상하는지. △하반기에 반드시 진행하려고 한다. -후보군은 추려졌나. △부동산 기본에 충실한 곳들을 보고 있다. 지역적 이슈나 경기 흐름에 따라 오르내리는 것보다는 내재가치에 충실한 부동산을 중심으로 선정하려 한다. -카사코리아를 통해 개인투자자들이 뭘 얻을 수 있는지. △우리가 타깃으로 삼는 상품은 2000억원짜리 큰 빌딩이 아니라 400억원 이하의 작은 건물이다. 부동산 시장에서는 이런 상품들이 정말 희소하다. 그만큼 큰 건물에 비해 배당 수익률이 낮을 순 있다. 대신 희소한 매물인 만큼 필요한 시점에 더 손쉽게 매각할 수 있다는 장점이 있다. 매각 차익에 대한 경험을 좀 더 잘 채울 수 있는 상품이다. -카사코리아가 앞으로 그리는 미래는. △상업용 부동산 시장에서의 테슬라가 되는 게 꿈이다. 아파트는 어느 정도 상품화됐는데 상업용 부동산은 그렇지 않다. 통계청 조사에 따르면 2017년부터 2021년까지 전체 수도권 부동산 시장에서의 거래 중 98.4%가 100억원 미만의 상업용 부동산 거래였다. 테슬라가 전체의 90%에 달하는 내연차 시장을 전기차로 바꿀 거라 하지 않았나. 99%가 카사의 미래다. 시장은 무궁무진하다. 돌이켜 보면 펀드 일색이던 포트폴리오 투자 시장에서 인덱스 펀드 유사품 정도로 인식되던 ETF가 메인 투자 상품이 될 줄 누가 알았겠나. 물을 사먹게 된 계기도 마찬가지다. 사 먹어 보니 맛있고 깔끔하네. 편하네. 이런 경험들이 모여서 생수 시장을 키운 거다. 부동산도 마찬가지로 조각투자 해 보니까 유망한 입지에 쉽게 투자할 수 있네, 하는 경험으로 승부를 볼 생각이다. 고객 경험이 생기면 시장은 만들어진다. 생수는 수질, 부동산은 입지가 핵심이다. -일론 머스크는 2050년 화성 이주를 목표로 하는데, 카사가 목표로 하는 부동산 조각투자 대중화 시점은. △ 장기적으로 1조원 정도의 규모로 상장 시장을 확장시키는 것이 목표다. 3년 안에 비즈니스를 안정화하고 5년 안에 대중화시킬 계획이다.
- [르포]"패션 생산 거점 사수" 무신사, 신당동에 스튜디오 개점
- [이데일리 백주아 기자] 지하철 5호선 청구역에서 도보로 3분. 오래된 의상 패턴, 샘플 생산 공장들을 지나 골목으로 들어가니 지상 6층짜리 하얀색 외관의 건물이 나왔다. 오래된 건물을 멋스럽게 새단장한 이곳은 무신사가 동대문·성수·한남에 이어 다섯 번째로 선보이는 패션 특화 공유 오피스 ‘무신사 스튜디오’다.무신사 스튜디오 신당점 지하 1층에 위치한 디자이너 사무실 연출 공간. (사진=백주아 기자)25일 오전 방문한 ‘무신사 스튜디오 신당’은 의류 생산 공장이 밀집한 대표 생산 거점에 약 3272㎡(약 1000평) 규모로 조성됐다. ◇ ‘소량 생산’ 거점…신생 브랜드와 중소 공장 연계무신사는 지난 2018년 동대문에 첫 번째 무신사 스튜디오를 열며 공유오피스 사업을 시작했다. 신진 디자이너들에게 최적화한 서비스와 인프라를 제공하고 종사자들 간의 네트워크 기회를 확대해 패션 생태계가 확장하기 위해서다. 이후 지난해 한남, 성수에 각각 2·3호점을 열고 지난 1월 한남 1호점 맞은 편에 한남 2호점을 열었다. 신당점은 5번째 거점이다.신당동은 중소 의류 부자재 업체부터 미싱, 패턴, 생산 공장 등이 밀집된 지역으로 기획부터 생산까지 연계된 클러스터로서 국내 패션 시장에서 매우 중요한 곳으로 꼽힌다. 만약 신당동이 특색있는 ‘소량 생산’ 거점으로서의 기능을 잃을 경우 창의적인 신진 브랜드가 탄생하기가 어려워질 수 있다는 판단 아래 무신사는 신당동 활성화에 뛰어들었다.무신사 관계자는 “성장 잠재력을 가진 수많은 신진 디자이너 브랜드들이 직접 기획한 디자인이 소량 생산되는 신당동이 활성화되는 것이 곧 ‘K패션’의 미래 경쟁력과 연결된다는 신념을 가지고 국내 패션 생태계를 유지·발전하기 위한 최적의 입지로 신당동을 선택했다”고 설명했다. 무신사 스튜디오 신당점 프라이빗 오피스. (사진=백주아 기자)무신사 스튜디오 신당의 현재 입주율은 80% 수준으로 문을 연 지 한 달만에 온라인 패션 플랫폼부터 유튜브 패션 크리에이터, 신진 디자이너 등이 다양하게 입주했다.사무공간으로는 기업 규모에 따라 임대할 수 있는 오피스와 휴게 목적으로 쓸 수 있는 캔틴, 라운지 등을 갖추고 있다. 오피스 공간은 입주 기업의 수요에 따라 단독 오피스 혹은 공유 오피스 등으로 다양하게 활용될 수 있도록 선택지를 넓혔다. ◇오피스·촬영스튜디오·물류창고 등 갖춰 일반 공유 오피스와 차별화된 점은 패션 기업들에게 반드시 필요한 인프라를 갖췄다는 점이다. 지하 2층에는 상품 상세컷과 샘플 사진, 화보 등 다양한 사진 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 갖춰져 있었다. 특히 크로마키 촬영, 상세 촬영, 호리존 촬영 등 제품별 특성에 맞춰 다양한 형태의 작업이 가능한 스튜디오 6개가 자리잡고 있다. 입주 기업들은 포토 스튜디오 이용시 필요한 카메라, 조명 등의 장비도 무료로 대여할 수 있어 비용을 절감할 수 있다. 모델이 등장하는 사진을 촬영할 때에 분장과 스타일 연출을 편안하게 할 수 있도록 탈의실을 포함한 메이크업룸도 있다. 패션 브랜드를 운영 중인 입주 기업의 물품 및 재고 보관을 위한 분리된 창고도 제공한다. 입주 기업 구성원을 위한 휴게 공간인 6층은 널찍한 루프탑 테라스가 갖춰져 있었다. 이 곳에서는 많은 인원이 한자리에 모여 다양한 야외 활동을 즐길 수 있고 특히 밤에는 남산의 서울타워 야경을 볼 수 있는 전망을 자랑한다. 실내 공간에는 50평 규모로 자연 채광 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 있다. 무신사 스튜디오 신당점 6층 테라스. (사진=백주아 기자)오피스는 모노톤의 세련된 인테리어와 심플한 디자인의 사무 가구로 공간을 채웠다. 각 층에는 커피머신, 냉장고 등이 있는 오픈라운지가 마련돼 업무 중 편안한 휴식을 지원한다. 입주사 직원들이 온라인으로 예약 후 이용할 수 있는 미팅룸도 사무공간 층마다 마련됐다. 지하 1층에는 입주 기업 구성원을 위한 휴식 공간으로 활용할 수 있는 대형 라운지가 구비됐다. 이곳에서는 개별적인 휴식과 더불어 무신사 스튜디오 전체가 참가하는 네트워킹 파티, 입주사 대상 초청 교육 및 강연 등의 이벤트도 연다는 방침이다.이 외에 매거진존에는 패션, 라이프스타일, 아웃도어 등 다양한 테마의 매거진과 아트북이 비치돼 있어서 언제든 창의적인 아이디어와 영감을 얻을 수 있도록 돕는다. 의상 디자인과 패턴 작업에 용이한 넓은 작업대를 갖춘 워크룸도 공용 공간으로 제공해 효율적인 업무를 지원한다.무신사 스튜디오 신당점 지하 2층 크로마키 촬영 공간. (사진=백주아 기자)특히 무신사 스튜디오 신당이 자리잡은 공간은 노후 건물로서 내부 리모델링과 새 집기 배치 등으로 상당한 재원이 투입됐다는 설명이다. 무신사 관계자는 “단순히 향후 수익 극대화를 위한 투자의 개념이 아닌 한국 패션 생태계의 활성화와 함께 신진 브랜드와 영세한 중소 패션 유관업체들간의 상생을 도모하려는 사명감과 철학을 바탕에 뒀다”고 설명했다.무신사는 지난해 연간 거래액 3조원을 돌파하며 압도적 성장세를 이어가고 있다. 지난해 기준 무신사의 구매확정 기준 총 거래액(GMV)은 3조4000억원(추정치) 수준으로 전년(2조3000억원) 대비 47.8% 증가한 것으로 나타났다. 패션 플랫폼 가운데 거래액 3조원을 돌파한 건 무신사가 처음이다.무신사는 해마다 신기록을 갈아치우고 있다. 무신사의 거래액은 지난 2019년 9000억원 수준에서 2020년 1조2000억원으로 33% 늘어난 이후, 2021년 2조3000억원대를 돌파하며 전년 대비 2배 가까운 성장률을 기록했다.
- 이지스 '몰오브케이' 펀드 만기, 2025년 6월로 연장…'기대반 우려반'
- [이데일리 김성수 기자]이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 부동산 펀드 만기가 2년 연장됨에 따라 향후 수익률에 대한 ‘기대와 우려’가 교차한다. 이 자산은 현재 공실이 많지만 입지가 우수해 추후 부동산 경기 회복시 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 다만 금리가 과거보다 높아진 만큼 기존 대출을 리파이낸싱할 경우 단기적으로 수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. ◇ 펀드만기 2년 연장…차입비율 한도 400%로 늘려19일 금융투자업계에 따르면 지난 17일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 이지스리테일부동산투자신탁194호 수익자총회에서는 펀드 만기를 오는 2025년 6월 29일로 연장하는 안건이 통과됐다. 당초 펀드 존속기간은 오는 6월 29일까지였는데, 2년 늘어난 것.서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)투자신탁의 차입금 한도 비율 변경 안건도 통과됐다. 차입비율 한도를 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액(순자산)의 200%에서 400%로 확대하는 건이다. 이 때 차입비율이란 ‘부채총액을 순자산 총액으로 나눈 비율’로, 사실상 부채비율이다.이번에 펀드가 차입비율 한도를 늘린 것은 대출을 더 많이 받기 위한 것이 아니라 순자산 변동으로 차입비율이 순자산의 200%를 넘길 수 있어서다. 지난 3월 31일 기준 부채총액이 419억5100만원, 순자산 총액이 214억9600만원이다. 이를 나누면 차입비율은 200%에 근접해진다.이 펀드는 서울 광진구 자양동 9-4번지 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자하고 있다. 상업시설 개발 전문 시행사 STS개발로부터 지난 2018년 6월 29일 몰오브케이를 561억원에 매입했고, 이를 임대 및 운용해서 얻은 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목적이다. 펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다. 이지스리테일부동산투자신탁194호 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)그러나 운용보고서(2022년 10월 1일~12월 31일)를 보면 최근 1년 수익률은 -14.81%로 손실을 기록했다. 코로나19로 극장 수익이 줄었고, 임차인 퇴거로 공실률이 높아지면서 수익률이 이처럼 낮아진 것으로 분석된다. 작년 6월 말 기준 공실률은 37.58%로 집계됐다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다. ◇ CGV와 장기 임대차…입지 양호해 가치상승 기대또한 고금리로 부동산 매수심리도 위축된 탓에 펀드 만기가 다가왔음에도 매각에 어려움을 겪었다. 이번 수익자총회에서 신탁계약기간을 ‘최초설정일로부터 5년’에서 ‘7년’으로 변경하는 안건이 통과됨에 따라 매각 전까지 자산가치를 끌어올릴 시간을 벌게 됐다.이지스자산운용은 공실 해소를 위해 지속적으로 임대차 협의를 진행할 예정이다. 이 건물은 지난 2018년 1월 신축된 후 단기간 내 임대율 100%를 기록했었다. 공실이 늘어난 것은 코로나19 영향이 컸다.핵심임차인인 국내 1위 멀티플렉스 운영사 CJ CGV와는 15년 장기 임대차계약(전체면적의 약 33%)을 맺고 있다. CJ CGV의 임대차 계약기간은 2033년 1월 30일까지다.CGV 임대차계약 주요내용을 보면 지난 2018년 5월 기준 보증금 10억원, 월 임대료 6000만원이다. 연간 누적 관람객수 70만명을 넘으면 ‘초과분 매표순매출액’의 15%를 월 임대료와 별도로 정산한다. 임대료 인상률은 매 3년마다 3%다.또한 입지가 우수해 추후 부동산경기가 회복되면 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 사업지 인근에 건대로데오거리 상권이 있고 지하철 접근성이 좋다. 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역에서 걸어서 3분 걸리고, 지하철 2호선 성수역에서 걸어서 18분 걸린다. 반경 3km 이내 지하철 5·7호선 군자역도 있다.건국대학교, 세종대학교와 인접해 유동인구가 많은데다 청담대교, 영동대교, 잠실대교, 올림픽대교 등과도 가까워 광역 접근성이 좋다. 또한 사업지로부터 반경 5km 이내 금호, 잠실 생활권이 있고 반경 10km 이내 천호, 수서, 망우 생활권 인구까지 잠재적 수요에 포함된다.◇ 고금리에 차입조건 악화…수익률 ‘부담’ 가능성도다만 금리가 과거보다 오른 만큼 단기적으로는 투자수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. 펀드의 부동산 담보대출은 지난 2018년 6월 8일 기준 △선순위 309억8700만원(연 3.60% 고정금리) △후순위 52억원(연 5.46% 고정금리)이다. 선순위 담보대출기관은 국민은행, 후순위 담보대출기관은 마스턴전문투자형부동산투자신탁이다.이지스리테일부동산투자신탁194호 자금조달 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)펀드의 기존 대출기간은 오는 6월까지로 펀드의 종전 만기와 일치했다. 하지만 펀드 만기가 연장되고 부동산 매각도 이뤄지지 않은 만큼 최초 실행한 부동산 담보대출 차입금의 만기를 연장하거나 차환(리파이낸싱)을 실행해야 한다. 2018년 6월 당시 기준금리는 1.5%로, 현재 3.5%보다 2%포인트(p) 낮다. 부동산 담보대출 금리도 올랐을 것인 만큼 차입조건(이자, 금리, 담보비율 등) 악화로 투자수익률에 영향을 받을 수 있다. 이지스자산운용은 펀드만기 전 적절한 매각시점을 검토해 리스크를 완화할 예정이다.투자설명서에는 “상환시점의 상환가액에 따라 투자손실이 발생할 수 있는 위험이 있다”며 “투자자가 기대하는 분배금(배당)의 총액이 감소할 수 있다”고 명시하고 있다.이어 “분배금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니다”며 “부동산 임차인의 사업성과 등 영업환경, 경기불황과 같은 다양한 경제변수, 공실발생, 임차인 신용위험, 매각가 하락 등 시장 환경의 영향을 받아 안정적으로 분배금을 지급하지 못하거나 분배금 지급이 중단될 가능성이 있다”고 적혀 있다.
- '용산 아스테리움' 품는 신한리츠, 325억 조달…5% 배당수익률 목표
- [이데일리 김성수 기자] 신한리츠운용이 서울 용산구 ‘용산 아스테리움’ 인수를 위해 325억원 조달에 나섰다. 신한알파리츠, 신한중소형오피스밸류애드모리츠 신주 발행을 통해서다. 신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 관련 리츠의 배당수익률로는 보통주 기준 5%를, 매각포함 전체 배당률로 14.62%를 예상하고 있다. ◇ 신한신용산리츠 ‘신한알파·오피스밸류리츠’서 325억 조달10일 금융투자업계에 따르면 신한신용산위탁관리부동산투자회사(이하 신한신용산리츠)는 용산 아스테리움 매입 시점에 자기자본 325억원을 조달할 계획이다. 신한신용산리츠는 하나은행(엠플러스자산운용)으로부터 용산 아스테리움 오피스 2~8층을 627억원에 매입하기로 했다. 거래종결 예정일은 오는 18일이다. ‘용산 아스테리움’ 개요 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)용산 아스테리움은 서울 용산구 한강로2가 419 일대 위치한 지하 7층~지상 36층, 연면적 8만9465.5㎡ 규모 건물이다. 2012년에 준공됐다. 이 중 신한신용산리츠가 매입하는 부동산은 오피스 2~8층으로 연면적 1만131.0㎡ 규모다.매입가는 감정평가금액 대비 3.7% 낮다. 경일감정평가법인에 따르면 해당 부동산에 대한 감정평가액은 651억원이다. 자금조달 재원은 신한알파위탁관리부동산투자회사(신한알파리츠), 신한중소형오피스밸류애드모부동산투자회사(신한중소형오피스밸류애드모리츠)의 신주 발행(증자)이다. 신주식 액면가액은 1주당 1000원이며, 발행가액은 1주당 5000원이다. 일반적으로 주식의 액면가보다 발행가가 높다. 주식이 발행됐을 때 시장에서의 가치가 액면가보다 높을 것으로 예상하거나, 회사가 미래에 성장할 가능성이 크다고 판단해서다. 신한알파리츠가 인수하는 주식 수는 200만주(100억원), 신한중소형오피스밸류애드모리츠는 450만주(225억원)다. 이로써 총 액면가액은 65억원, 총 발행가액은 325억원이 된다. 신한중소형오피스밸류애드모리츠의 신주식 인수종결 예정일은 오는 17일이다.신한리츠운용은 신한신용산리츠의 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다. 용산 아스테리움을 매입한 후 임차인 유치·관리, 효율적 비용관리 등을 적극적으로 진행해서 자산가치를 높이는 역할이다. 국민은행은 자산보관회사(금전신탁), 코람코자산신탁은 부동산신탁(담보신탁)가 된다. 하나펀드서비스는 일반사무수탁회사 역할을 한다. ◇ 임대수익·자산가치 기대…신분당선·GTX·정비창 개발 ‘호재’신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 우선 용산 아스테리움 오피스 2~8층은 LS네트웍스가 오는 2025년 7월까지 100% 마스터리스하고 있다. 마스터리스란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식을 의미한다. 만약 임대차계약을 중도해지하면 임차인이 위약벌(채무를 이행하지 않을 경우, 채무자가 채권자에게 내는 벌금)을 내야 한다. 이에 해당 건물은 임대율 100%를 유지하며 안정적으로 관리되고 있다. 임대차계약 만기 시점도 2년여 후인 만큼 공실에 유연하게 대응할 수 있다. ‘용산 아스테리움’ 위치도 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)근처에 ‘메가톤급’ 교통·개발호재도 있어서 자산가치 상승도 기대된다. 이 건물은 지하철 4호선 신용산역에서 걸어서 4분 걸리며, 지하철 1호선·경의중앙선·한국고속철도(KTX) 환승역인 용산역에서 걸어서 10분 걸린다.용산역에는 신분당선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통 호재가 있다. 신분당선 용산 연장선(신사∼용산 구간)은 올 하반기쯤 최종 노선이 확정될 계획이다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 작년 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장되는 것이다.국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 또한 GTX-B노선은 민간사업자가 대우건설 컨소시엄으로 정해져있다. GTX-B에 수인분당선 추가 정차역을 신설할지를 놓고 다소 이견이 있지만, 민간사업자가 정해졌다는 것은 사업이 어느 정도 구체화됐다는 뜻이다. 게다가 향후 용산 철도정비창 개발이 본격화하면 용산 아스테리움의 가치는 더 크게 상승할 것으로 기대된다. 용산정비창 부지는 서울 한복판에 남은 여의도공원 2배, 서울광장 40배 규모 금싸라기 땅이다. ◇ 보통주 5% 배당수익률 목표…매각포함 전체 배당률 14.62%앞서 서울시는 작년 9월 용산정비창 일대 약 50만㎡를 ‘아시아 실리콘밸리’로 개발한다는 구상안을 발표했다. 서울시 최초의 ‘입지규제 최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서게끔 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우며, 도로·공원·학교 등 기반시설은 40% 수준으로 정했다. 시는 올해 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 내년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다. 용산국제업무지구 복합용지 계획(안) (자료=서울시)신한신용산리츠는 투자자들에게 배당가능이익의 90% 이상을 현금배당할 계획이다. 회사 존속기한 동안 보통주 5% 배당수익률을 안정적으로 실현하는 게 목표다. 배당금은 정기주주총회에서 달리 결정하지 않는 한 정기주주총회 승인일로부터 1개월 내 지급한다. 매 회계연도 종료일 기준 주주명부에 등재된 주주 대상이다. 회계연도 결산월은 연 2회 돌아온다. 매년 4월 1일~9월 30일, 10월 1일~다음해 3월 31일까지다. 단 최초 사업연도(1기)는 회사 설립등기일에 시작해서 다음달 6월 30일 끝난다. 그 직후 사업연도는 7월 1일~9월 30일까지다. 리츠 사업기간이 7년인 만큼 마지막 회계연도(16기)는 2030년 4월 30일 끝난다. 자산을 언제 매각할지는 운용 과정에서 결정되기 때문에 이 때 자산을 매각한다는 뜻은 아니다. 회사는 오는 2030년 4월 30일 결산까지 운영배당금(120억1200만원), 매각배당금(212억4700만원)을 합해 총 332억6000만원을 배당할 것으로 예상한다. 매각포함 전체 배당률로는 14.62%를 예상하고 있다. 향후 자산 처분원칙은 △상장리츠에 지분매각 △시장 자산매각을 통한 청산 △기업공개(IPO) 등이다.
- 군인공제회 보유 판교H스퀘어, 내년 6월 대출 만기…'리파이낸싱' 추진
- [이데일리 김성수 기자] 군인공제회 등이 판교 오피스 매입을 위해 받았던 장기대출금이 내년 6월 만기를 앞두고 리파이낸싱을 추진한다. 선순위·중순위 대출을 합쳐서 총 5120억원 규모로 오피스 매입에 활용된 리츠 운용기간이 약 8년 남은 만큼 자산매각보다는 리파이낸싱에 나선다는 계획이다. 판교H스퀘어 (자료=무영건축)◇ ‘판교H스퀘어’ 선·중순위 대출 5120억, 내년 6월 말 만기4일 금융투자업계에 따르면 군인공제회, 한국토지신탁 등이 판교테크노밸리 H스퀘어 매입을 위해 일으킨 대출은 내년 6월 30일 만기 도래한다. 대출금은 선순위(4439억원), 중순위(681억원), 브릿지(860억원) 대출을 포함해 총 5980억원이다. 총 조달금액 7974억원 중 대출금 비중이 75%다. 앞서 군인공제회는 작년 1월 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스부분에 투자해서 보유 중이다. 판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주요 임차인으로 사용했었다. 이밖에 임차인으로 시높시스코리아(임대보증금 3억2791만원), 바커케미칼코리아(6억4484만원), 안리쓰코퍼레이션(5억4852만원)이 있다. 이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호)다. 케이원제15호 주식은 ‘제1종 종류주식’과 ‘보통주식’으로 나뉜다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다. (자료=반기보고서)다만 SC은행은 엠플러스일반사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자인 만큼 사실상 군인공제회가 종류주식을 가장 많이 갖고 있다. 엠플러스자산운용은 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사다. 반기보고서를 보면 종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)하며 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다. 종류주식 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 3.10%(연환산 6.20%, 이하 우선배당률)다. 군인공제회 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) 18% △스마일게이트홀딩스 14.4% △건설공제조합 14.4% △대우재단 9% △삼성증권 4.26% △연초생산안정화재단 3.6% △네오위즈홀딩스 1.8% △기타 0.35% 순이다.반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 1.44% △성진자산관리 0.54% △삼성증권 0.36% 순으로 보통주를 보유하고 있다. ◇ 케이원제15호 운용기간, 2031년 6월…“매각 고려 안 해”앞서 케이원제15호는 2021년 6월 체결된 대출약정에 따라 선순위 대주들로부터 총 4439억원 대출을 받았다. 선순위 대주는 새마을금고중앙회, 농협은행, 동양생명보험, 특수목적회사(SPC) 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차 등이다. 금리는 2.5%며 만기 일시상환 조건이다. (자료=반기보고서)대출약정에 따르면 이 차입금의 용도는 경기도 성남시 분당구 삼평동 소재 오피스빌딩 2개 동 중 일정 부분을 매입하는 것이다. SPC 에스브라이트판교, 우리에이치스퀘어제일차는 차주에 대해 각각 원금 400억원, 439억원의 대출채권을 보유하고 있다. 또한 이를 기초자산 삼아서 동일한 액수의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행했다. 해당 ABSTB, ABCP 모두 내년 6월 30일 만기 도래한다. 에스브라이트판교 ABSTB의 경우 신한은행이 유동화증권 매입보장 및 신용공여어음 매입의무를 갖고 있다. 에스브라이트판교가 차환해 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 판매되지 않은 잔여 유동화증권을 신한은행이 매입한다는 뜻이다.금리변동 위험도 신한은행을 통해서 헷지했다. 기초자산(대출채권) 이자는 고정금리로 산정해서 매 3개월 후급으로 받지만, 에스브라이트판교가 발행한 유동화증권의 할인률 한도는 91일물 양도성예금증서(CD) 수익률에 연동하는 변동금리로 설정돼서다. 이에 따라 에스브라이트판교는 2021년 6월 신한은행과 고정금리 지급, 변동금리 수취 조건의 이자율스왑 계약을 체결했다. 우리에이치스퀘어제일차 ABCP의 경우 이같은 의무를 우리은행이 부담한다.금융투자업계 관계자는 “케이원제15호 운용기간이 남아있어서 (판교H스퀘어) 매각을 고려하지 않고 있다”며 “운용기간은 오는 2031년 6월까지며, 대출금 리파이낸싱을 계획하고 있다”고 말했다.
- 미래에셋운용, ‘TIGER 리츠부동산인프라’ 국내 월배당 ETF 분배율 1위
- [이데일리 이은정 기자] 미래에셋자산운용은 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF(329200)’가 국내 월배당 ETF 중 분배율 1위를 기록했다고 4일 밝혔다. 해당 ETF의 올해 개인 순매수 규모는 200억원을 돌파했다. 이는 국내 상장 리츠 상장지수펀드(ETF) 전체 개인 순매수 대금의 약 90%를 차지한다.한국거래소에 따르면 3일 기준 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’ 순자산은 2387억원으로, 국내 리츠 ETF 중 최대 규모다. 2019년 상장한 해당 ETF는 부동산 및 인프라 시장에 손쉽게 투자하고, 꾸준한 인컴 수익을 확보할 수 있어 개인 투자자들의 큰 관심을 받고 있다.특히 매달 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 월배당 ETF가 인기를 끌고 있는 가운데 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’는 국내 월배당 ETF 중 분배율 1위를 기록했다. 해당 ETF는 오피스, 호텔, 물류창고 등 다양한 리츠의 보유자산에서 발생하는 임대료를 기초로 매월 분배금을 지급한다. 시가총액 2000억원 이상의 우량 리츠는 물론 ‘맥쿼리인프라’ 등 인프라투자 회사에도 투자하며 안정성을 높였다. 3월 1.05%에 이어 4월 0.99%의 분배율로 최근 2개월간 모두 월배당 ETF 중 분배율 1위를 차지했으며, 올해도 연 7% 수준의 높은 분배율이 예상된다.아울러 지난해 급격한 금리 인상 등으로 주가가 하락했던 리츠 시장이 올 들어 회복될 것으로 전망되면서 ‘TIGER 리츠부동산인프라 ETF’ 개인 누적 순매수 규모는 꾸준히 증가하는 추세다. 3월 개인 투자자들은 해당 ETF를 53억원 순매수했으며, 4월에는 93억원으로 증가했다. 연초 이후 총 누적 규모는 230억원에 달한다. 국내 상장 리츠 ETF 중 연초 이후 개인 누적 순매수 규모가 100억원을 넘은 것은 해당 ETF가 유일하다.김병석 미래에셋자산운용 ETF운용부문 매니저는 “최근 글로벌 은행 불안의 여파로 부동산 시장에 대한 투자 심리가 약화된 반면, 오피스 시장은 공실률 하락과 임대료 상승이 이어지고 있다”며 “낮아진 리츠의 밸류에이션으로 인해 오히려 분배율은 높아져 매력적인 수준이라고 할 수 있다”고 말했다.한편, 미래에셋자산운용은 국내 최다 월배당 ETF 라인업을 갖추고 있다. ‘TIGER 리츠부동산인프라’ 외에도 ‘TIGER 미국나스닥100커버드콜(합성)’, ‘TIGER 리츠부동산인프라채권TR KIS’, ‘TIGER 200커버드콜ATM’, ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)’, ‘TIGER 200커버드콜5%OTM’, ‘TIGER 글로벌멀티에셋TIF액티브’, ‘TIGER 미국다우존스30’, ‘TIGER 미국S&P500배당귀족’ 등 총 9종의 TIGER ETF가 매월 분배금을 지급한다.
- 독점 영업 가능한 '직영임대 상가'에 자영업자 몰린다
- [이데일리 김아름 기자] 지난 14일 문을 연 인천 서구의 한 단지 내 직영임대 상가 홍보관에는 상담을 받으려는 자영업자들로 빼곡했다. 5개의 점포를 운영하고 있는 베테랑 사장님부터 새롭게 장사를 시작하려는 청년 창업자까지 이날에만 80팀 이상 방문하는 등 연일 쉴 새 없이 상담하려는 사람들의 발걸음이 이어졌다. 3일 관련업계에 따르면 최근 대형개발사 주도로 공급되는 ‘직영임대 상가’에 자영업자들이 몰리고 있다. 경기침체 우려로 운영 주체의 탄탄한 자본력과 체계적 관리로 안정적 임대수익이 가능한 직영임대 상가에 수요자가 몰리고 있는 것. 반면 분양형 상가는 대부분 주인을 찾지 못한채 미달이 발생하며 고전을 면치 못하는 분위기다.직영임대 상가는 개발이익을 우선시하는 분양형 상가와는 달리 건설사나 디벨로퍼가 직접 운영에 나서 상권을 조기에 활성화시켜 상가의 가치를 높이는 것이 목표다. 개별 점포를 임대로 제공하면서 적합하지 않은 업종이나 브랜드를 제한하고, 각 층이나 동선별로 최적의 점포를 구성할 수 있다. 이런 방식은 입주민들의 생활 편의를 높이는 것은 물론 입주민 니즈에 맞는 맞춤형 서비스를 제공해 임차인으로서는 안정적인 수익을 창출하는 데에 도움이 된다. 실제 호반건설이 직접 운영하는 ‘아브뉴프랑’과 네오밸류 프라퍼티가 운영하는 ‘앨리웨이 광교’가 대표적인 직영임대 상가의 성공사례다. 이 두 곳은 특화된 공간과 차별화된 디자인, MD구성으로 ‘찾고 싶은 거리’, ‘머물고 싶은 상가’로 떠오르며 지역 유망 상권으로 탈바꿈했다. 모두 사업 주체가 적재적소에 경쟁력 있는 유명 브랜드를 입점시켰으며, 행사와 홍보 등 마케팅에도 공을 들여 상가를 지역 명소로 만들었다. ◇발길 뜸한 분양상가, 사장님 몰리는 직영임대 상가실제 초기 부담이 높은 분양상가에 발길이 뜸해지고 있다. 서초구 반포동의 대단지 단지 내 상가는 올해 일반분양 결과 조합원 분양을 제외한 117개 호실 중 절반 정도의 계약을 체결하는 데 그쳤다. 현재 잔여 호실에 대해 선착순 계약을 진행 중이다.2023년 3월 입주를 시작한 개포동의 한 대단지 상가도 공실이 대부분인 상황이다.이와 달리 초기 부담금이 적고 체계적인 매니지먼트 관리로 안정적 영업이 가능한 직영임대 상가에는 자영업자들의 관심이 쏠리고 있다. 지난 4월 중순 상가 홍보관을 오픈하고 본격적인 영업에 들어간 검암역 로열파크씨티 푸르지오 단지내 상가 ‘로열 아너스 애비뉴’는 오픈 주말 3일간 200팀 이상이 방문해 간 것으로 나타났다. 또한 온라인 임차의향서는 홈페이지 오픈 한 시간만에 270건이 접수되는 등 자영업자들의 반응이 뜨거웠다. ◇최근 ‘직영임대 상가’ 공급 잇따라 최근 이런 트렌드를 반영해 대형개발사가 직접 운영하는 직영임대 상가가 잇따르고 있다. 자본금이 탄탄한 대형개발사가 직접 직영임대에 나서 자영업자 입장에서는 초기 부담금이 적고 체계적인 관리로 안정적인 영업이 가능하다. 대형개발사 ㈜디케이아시아는 내달 입주하는 검암역 로열파크씨티 푸르지오 단지 내 상가 ‘로열 아너스 애비뉴(투시도)’를 직영임대 한다. 지하 2층~지상 2층, 연면적은 7025㎡ 규모로 조성되며, 주거시설 연면적 대비 상가 연면적이 1%에 불과해 희소성이 있다.맥서브컨소시엄이 시행하는 ‘BIFCⅡ 스퀘어가든’은 분양과 직영임대를 동시에 진행한다. 부산 남구 부산국제금융센터에 들어서며 상업시설(1~3층) 중 1~2층은 분양하고, 3층은 직영임대를 통해 차별화된 MD구성과 집객력이 높은 앵커테넌트 유치 할 예정이다. 공공에서 공급하는 상가도 직영임대가 적용된다. LH(한국토지주택공사)는 4월 고양 삼송, 양주 회천, 양주 고읍 등에서 희망상가를 직영으로 공급한다. 희망상가는 청년 및 영세소상공인 등의 안정적 경제 활동을 지원하기 위해 주변 시세보다 저렴한 임대조건으로 최장 10년간 임대하는 상가다.상가의신 권강수 대표는 “분양상가의 경우 경기 침체로 인해 고금리에 분양가까지 높으면 잘 팔리지 않는 데다 분양받은 투자자가 수익률을 맞추기 위해 임대료를 올리기 때문에 임차인을 구하기 더욱더 어렵다”며 “수분양자 입장에서는 사업 주체가 직접 임대 관리해 조기 상권활성화와 장기적인 자산가치 상승에 도움이 되는 직영임대 상가를 눈여겨 볼 만 하다“고 설명했다.
