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- [미리보는 이데일리 신문]‘거품 빠졌다’…다시 살아나는 M&A시장
- [이데일리 김형환 기자] 다음은 2월 7일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘거품 빠졌다’…다시 살아나는 M&A시장-금융사 지배구조에 칼뺀 이복현 “이사회와 年1회 이상 정기 면담”-‘번호판 장사’만 하는 운송사 퇴출한다-‘그린 철강’ 이끌 인재가 없다-[사설]고령층 기준 상향…노인 복지정책의 큰 틀 다시 짜야-[사설]국민연금의 기업 주인 행세…바닥 수익률 남의 일인가△종합-변화보다 안정…실망한 시장, 엔화가치 급락-전용번호판으로 아빠찬스 막는다? 연두색 번호판 ‘금수저 상징’ 될라△변곡점 맞은 M&A시장-의사결정 빠르고 실탄도 충분, 토종 PE들 M&A시장 부활 이끈다-‘미래 성장성 믿고 가불해줄 순 없어’ 기업가치 평가에 깐깐해진 자본시장△종합-은행 공공성 강조한 이복현…‘고배당·성과급 잔치’에 경고-무음승차 노인 5명 중 1명, 출·퇴근 시간 지하철 이용-안전운임제 핵심 ‘화주-운송사 계약 강제’ 사라진다-“공사할수록 손해”…대우건설 울산 주상복합 신축사업 손절△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-수도권에 R&D 집적단지 만들고…지역대학 연계해 현장형 인재 키워야-대학원생이 후원기업 연구에 참여, 후원기업 취업 후 연구소 후배 육성△정치-野3당 “헌법 위반, 이상민 탄핵안 발의”…與 “방탄용” 반발-與 “이재명 이적행위”…野 “천공, 국정농단 냄새 나”-방사청 “방위사업계약법 제정”…기재부 “기존 국가계약법 개정”-여가부 폐지 놓고 평행선…여야 ‘3+3’ 회동 빈ㅂ손-“윤핵관이 당내 민주주의 훼손”△경제-“물가 상승세 꺾일 거란 기대 과도…중앙은행, 단호히 긴축 유지해야”-안경덕 전 장관, 노무법인 고문 맡아-가스값 급등에…연료전지 발전설비 70% ‘개점휴업’-‘협찬’ 표시 꼭꼭 숨겼네…SNS ’꼼수 뒷광고‘ 3.1만건△금융-불붙은 은행 수수료 면제 경쟁…창구·ATM으로 번지나-“카드사, 다중채무자 대출에 더 많은 대손충당금 쌓아야”-인뱅 이어 시중은행도…대출금리 3%대 진입 눈앞-변동이냐, 고정이냐…전세대출 고민되네△글로벌-5주 연속 상승 나스닥, 고용지표에 꺾이나-’새벽에 덮친 악몽‘ 규모 7.8 강진…튀르키예·시리아 사상자 수천명-IEA “中 석유 수요 급증에 산유국들 감산방침 재고할 듯”-“정찰풍선 격추 너무 늦었다”…美 공화당, 바이든에 맹공-“中 반도체산업 20년 뒤처질 수도”△산업-버스 이어 택시, 다음은 UAM…현대차 “앱 하나로 모든 모빌리티 콜”-곽재선 쌍용차 회장 “대리점과 시너지 내며 함께 성장”-SKC, 배터리·반도체소재 M&A 추진-LS전선, KT 서브마린 최대주주 된다△산업-“가격 비싸요 수요 검증 필요” 가루쌀 제품 고민 깊은 식품업계-中企 핵심기술 유출 방지…’기술임치‘ 지난해 1911건-허리띠 졸라매는 IT기업, AI 개발엔 돈 쏟아-“P2E게임 픽셀배틀, 경쟁 유발…돈벌기보다 재미에 집중”△제약·바이오-승자독식 깨진 복제약 시장…동아에스티 ’선택과 집중‘ 통했다-종근당, 시나픽스와 계약…항암제 개발 속도낸다-암세포만 공격, 제발도 막아줘…상업화 눈앞-한미약품 작년 원외처방 매출 7891억원…5년 연속 업계 1위△증권-내우외환 코스피…멀어지는 2500의꿈-천연가스값 하락에 곱버스 ETN 폭등-반등했을 때 차익 챙기자…주식형펀드서 돈 빼는 개미들△증권-너무 뜨거운 챗GPT·로봇 테마주…차익 실현 매물 주의보-교보10호스팩과 합병…코스텍시스, 4월 상장-“세금 떼라”…美 에너지·원자재 투자 서학개미들 강심장-“ESG 공시기준 마련되면 삼성도 영향권…미리 대비해야”△부동산-비수기 1월에 서울 경매 역대급 낙찰가율, 왜-임대사업자 자동말소, 세입자에 ’부메랑‘-’전세사기‘ 폭탄 맞은 빌라…수요 ’뚝‘-국제선 운항편수 코로나 이전 60% 회복△문화-두겹의 프로펠라, 잔나비 최정훈 얼굴…다섯남자가 던진 ’반전의 낭만‘-캔버스로, 조각으로…’빛‘으로 삶의 무늬 녹여낸 두 작가△스포츠-“음주·야유 됩니다” 갤러리 고성방가 견뎌낼 강심장은-맞춤훈련에 첨단장비 스윙 분석…주니어 골퍼 전지훈련이 달라졌어요-맨체스터 시티 휘저은 손흥민…“우리가 알던 쏘니 돌아왔다”-골프 가장 잘치는 아마추어는 NFL 출신 로저스-2·3루 맡는 김하성…’김차도‘ 시대 열릴까△이데일리가 만났습니다-“금리·시장 탓 안해…마켓 메이킹 어떻게 가지고 갈지가 중요”-1조클럽 놓친 한투증권, 올해는 다르다△피플-“더 민감한 반도체 소자·양자컴퓨터 부품 개발 길 열어”-김준 부회장 “올타임 넷제로 달성 위해 올인”-부영그룹 신임 회장에 이희범 전 산업부 장관 취임-정경화·케빈 케너…’서른살‘ 예술의전당, 클래식 성찬-금호석유화학, 올해 첫 ’생명나눔 사랑의 헌혈‘ 동참-정원수 세륜인터내쇼날 대표, 한국외대 1억원 기부-서울시 행정2부시장에 유창수 주택정책실장 임명△오피니언-[목멱칼럼]유통사와 제조사가 싸우면 누가 이길까-[생생확대경]진박 9인회와 진윤의 평행이론-[기자수첩]’계정공유=사랑‘ 저버린 넷플…선택권이라도 넓혀야-[e갤러리]송수민 ’고요한 소란‘△전국-경기도, 옛 황우석센터부지에 ’BT-IT융복합센터‘ 추진-고속도로·전철 줄줄이 개통…경기북부 교통여건 개선-검증없이 선거 공약 남발한 이민근 시장…안산시 공약 이행률 ’저조‘△사회-강제철거 미뤘지만…분노의 화약고 된 분향소-“흑산공항 부지 결정된 것 없어…철새 서식지 대책 철저히 검토”-“의대라도 지방은 싫어”…3년간 416명 그만둬-“소신 인사”vs“길들이기”…경찰 총경 인사 후폭풍-한동훈 “차라리 특정인 처벌 못 받는 법 만들라”-정기석 “中 입국자 양성률 줄었지만 안심은 일러”
- “집·한우·음악·그림 쪼개 팝니다”…STO 르네상스 열린다
- [이데일리 최훈길 김보겸 이용성 기자] “코인보다 안전하고, 주식·부동산보다 새롭다.” ‘토큰 증권(STO·Security Token Offering)’이 여의도 증권가의 관심 키워드로 부상하고 있다. 메타버스·대체불가능토큰(NFT) 열풍에 이어 STO 르네상스가 열릴 것이란 기대감에서다. 정부까지 팔을 걷어붙였다. 금융위원회가 5일 “자본시장 경제혁신”이라며 STO 가이드라인을 공개하자, 시장에서는 “STO 르네상스가 열린다”며 들썩이는 분위기다. STO가 이렇게 급부상하는 배경은 무엇 때문일까. [이데일리 김일환 기자]◇모두 투자·안심 투자·쉬운 투자이유를 뜯어보면 STO는 이른바 ‘모두 투자’여서다. 박재현 람다256 대표는 “STO가 주식·부동산보다 새롭고 혁신적인 것은 앞으로 선보일 STO 대상이 무궁무진하기 때문”이라고 설명했다. 람다256은 국내 최대 가상자산거래소인 두나무의 자회사로 신한투자증권과 STO 관련 블록체인 네트워크 설계를 추진 중이다. STO는 블록체인 기술 기반으로 토큰(가상자산) 형태의 증권을 발행하는 것이다. 실물자산을 기반으로 소액의 ‘조각투자’를 할 수 있는 게 장점이다. 예를 들어 여러 투자자들이 소액의 투자금을 모아 100억원대 빌딩을 함께 살 수 있다. 이어 임대료 수익을 나눠서 분기당 5%대 이상 배당을 받을 수 있다. 1년 뒤에는 빌딩을 매각해 시세 차익을 나눠 가질 수 있다. 부동산뿐 아니다. 여러 투자자들이 고가의 미술품을 공동 구매한 뒤 경매를 통해 다시 팔아 수익을 나눠 가질 수 있다. 대중음악 저작권 지분에 투자한 뒤 구매가 대비 연 8%대 수익률로 저작권료를 받을 수도 있다. 송아지에 지분 투자를 한 뒤 경매로 소가 판매되면 수익을 나눠갖는 투자도 가능하다. 물론 지금도 카사, 뮤직카우, 뱅카우 등에서 이같은 서비스는 가능하다. 하지만 현재는 특례(규제 샌드박스)를 통해 일부 한정된 품목에 일시적으로만 허용해준 것이다. 김세희 유진투자증권 연구원은 “STO 전면 허용의 의미는 모든 자산을 쪼개 토큰화할 수 있다는 뜻”이라며 “블록체인 기술을 이용해 저작권, 특허 라이선스, 지식재산권 등 무형자산부터 명품 등 소비재까지 모든 실물자산을 STO로 자산화할 수 있다”고 설명했다. STO가 ‘안심 투자’인 점도 매력 포인트다. STO는 코인 거래처럼 블록체인 기술을 기반으로 하고 있지만, 코인보다 안정적인 투자가 가능하다. 가상자산이 아닌 부동산 등 실물 기반 투자여서 상대적으로 변동성이 적기 때문이다. 앞으로 한국예탁결제원이 등록심사·총량관리 등 토큰 증권 발행을, 증권사가 계좌관리·거래중개 등 유통을, 한국거래소가 상장 심사 등을 각각 맡을 예정이다. 이수영 금융위 자본시장 과장은 “일반 코인은 거래 중단이 되면 가치가 0원이 되지만 실물 기반 STO는 그렇지 않다”며 “미국에서처럼 채권을 쪼개서 파는 등 분산원장(블록체인) 기술을 통해 여러 시장 참여자가 법적으로 보장된 안정적인 거래를 할 수 있다”고 설명했다. 손병두 한국거래소 이사장은 지난달 31일 기자간담회에서 “정부 당국에서 증권성이 있다고 판별한 것만 거래소 상장 대상이 될 것”이라며 “증권사들이 일반 증권 상품과 똑같이 상장 절차를 밟게 된다”고 설명했다. 앞서 김소영 금융위원회 부위원장은 STO 정책을 발표하면서 “투자자의 재산권도 견고하게 보호하겠다”고 약속했다. 서울 여의도 증권가. (사진=노진환 기자)◇“STO 허용, 새로운 자금 유입 신호탄”STO가 ‘쉬운 투자’인 점도 장점이다. 언제 어디서든 온라인에서 세뱃돈·용돈 등으로 쪼개기 소액 투자를 손쉽게 할 수 있다. 이를 위해 주식처럼 모바일 홈트레이딩시스템(HTS·Home Trading System) 구축도 검토 중이다. 김갑래 자본시장연구원 선임연구위원은 “STO는 블록체인 기반이어서 거래 비용 절감, 24시간 시장 거래, 자금 조달의 효율성, 글로벌 투자가 가능하다는 점이 장점”이라고 설명했다. 특히 최근 들어 STO가 주목받는 것은 금융산업을 키우겠다는 정부의 의지가 강해서다. 정부는 지난해 5월 ‘디지털 자산 인프라 및 규율체계 구축’ 국정과제를 확정한 뒤 1년도 채 안 돼 이번에 STO 전면 허용 방침을 밝혔다. 김주현 금융위원장은 지난달 19일 브리핑에서 “시대 변화를 선도해 나갈 수 있도록 명확한 방향성을 가지고 각 단계는 적극적이고 속도감 있게 추진해 나갈 것”이라고 예고했다. 시장에서는 STO 전면 허용으로 새로운 시장이 열리고, 투자 활성화가 될지 주시하고 있다. 보스턴컨설팅그룹(BCG)과 유진투자증권에 따르면, 글로벌 토큰 시장이 지난해 3100억달러(382조원)에서 5년 뒤인 2027년에 7조6000억달러(9378조원)로 급성장할 것으로 전망했다. 증권사와 STO를 논의 중인 블록체인 업계 관계자는 “기업 인수 등 STO 플랫폼 선점 경쟁이 치열해질 것”이라며 “올해 상반기에 STO 관련 법안 처리가 늦어질 경우엔 서비스 차질이 우려된다”고 말했다. 애널리스트 출신 인플루언서인 이효석 업라이즈 이사는 “30년 넘게 유지돼 온 외국인 투자자 등록제도 폐지와 함께 STO 허용 소식이 발표된 것은 제도를 바꿔서라도 새로운 돈이 들어오게 하겠다는 정부의 의지 표명”이라며 “판을 변화시키겠다는 정부 의지가 강해 법안 처리, 시장 변화를 주목해서 봐야 할 것”이라고 기대했다.
- '법인 종부세 인하'에 임대주택 사업자들 '화색'
- [이데일리 김성수 기자] 정부가 법인에 대한 종합부동산세(종부세) 완화에 나서자 기업형 임대주택 사업을 하는 이지스자산운용, DS네트웍스 등 업체들이 반색했다. 부동산시장이 ‘빙하기’인데다 법인 종부세율도 높아 그간 임대주택사업의 투자 수익성이 낮았는데 앞으로 상황이 개선될 수 있어서다. ◇ 법인 종부세율 낮춘다…임대주택사업자 세 부담 ‘뚝’ 3일 기획재정부에 따르면 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다. 지난달 26일 비상경제장관회의 후 발표된 ‘부동산 세제 보완방안’에 나오는 내용이다. 이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대주택사업자가 ‘종부세 중과세율(0.5~5.0%)’이 아닌 ‘일반 누진세율(0.5~2.7%)’을 적용받게 돼서다. 과세표준이 12억원 이하일 경우 세율이 같지만 12억원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 낮아진다. 미분양된 공공임대주택의 경우 종부세 합산배제도 적용한다. 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담을 완화하기 위한 것이다. 기존에는 임대주택의 임대기간이 끝나서 분양전환하면 종부세 합산배제도 끝나서 종부세가 과세됐다. 하지만 법이 개정되면 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환시행일부터 2년간 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 이는 종부세법 시행령 개정사항으로, 오는 4월 중 개정 추진한다.‘종부세 폭탄’ 우려로 임대주택사업 확대에 어려움을 겪던 업체들에는 반가운 소식이다. 기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다.앞서 문재인 전 정부는 법인 명의로 투자하는 다주택자를 규제하기 위해 지난 2021년부터 법인 종부세를 크게 올렸다. 법인 종부세율을 개인 종부세 최고세율(당시 3.0%, 6.0% 및 현재 2.7%, 5.0%)로 높였고, 기본공제(9억원)·세부담 상한(150%)도 폐지했다.종부세는 공시가격에서 공제금액(작년까지 1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 올해부터 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원으로 상향된다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받았다. 작년 기준 법인 종부세율은 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6%였으며, 올해부터는 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%다.문제는 종중, 임대주택사업자 등 투기와 무관하게 주택을 보유한 법인들도 무거운 종부세를 부담해야 했다는 점이다. 예컨대 역세권 청년주택 사업을 하는 경우다. 역세권 청년주택 사업이란 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하 청년·신혼부부 등이 거주할 수 있는 임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 국세청이 작년 8월 29일 발표한 종부세 특례 일부캡처 (자료=국세청)국세청이 투기와 무관한 법인의 종부세 부담을 낮추기 위해 작년 8월 29일 특례를 발표했지만 효과는 적었다. 해당 특례는 3주택 이상(조정지역 2주택 포함) 보유할 경우 종부세 중과세율(1.2~6%)을 적용하게끔 돼 있어서다. 기업형 임대주택 사업자들은 사실상 ‘3주택 이상’이다. 특례 신청기간도 매년 9월 16~30일까지로 한정됐다. ◇ ‘역세권 청년주택’ 등 임대주택 투자 위험 낮아질 듯이번 정책은 이같은 문제를 보완해 임대주택 사업자들에 도움을 줄 것으로 예상된다. 임대주택 개발사업에 참여하는 업체는 크게 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI)로 나뉜다. 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 또한 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다.예컨대 DS네트웍스, 이지스자산운용은 서울 용산구 원효로3가 1-159번지 일원 1만6687㎡에 988가구 역세권 청년주택(공공지원 민간임대주택)을 짓는 사업을 하고 있다. 작년 6월 23일 발표된 서울시 고시를 보면 해당 사업장은 △공공임대주택 161가구 △서울주택도시공사(SH공사) 선매입 192가구 △민간임대 635가구 등으로 구성된다. 사업시행자는 이지스용산청년주택위탁관리부동산투자회사다. DS네트웍스는 작년 6월 말 기준 이 회사의 지분 66.7%를, 이지스자산운용은 지분 33.3%를 보유하고 있다. 사업기간은 지구지정일~2026년이며 오는 2025년 7월 31일 준공 예정이다. 재원은 자기자본, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 공공주택 매각대금으로 조달한다. 이와 별도로 이지스자산운용은 작년 9월 말 기준 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사 지분 50.00%를 보유하고 있다. 이 회사는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 5696㎡ 부지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 규모 역세권 청년주택을 짓는 사업을 시행하고 있다. 오는 5월 준공 예정이다. 장기 임대주택 사업은 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라진다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 한다.하지만 법 개정으로 법인 종부세가 낮아지면 전략적·재무적 투자자들은 임대주택 사업의 리스크가 낮아져 투자할 유인이 생길 것으로 보인다.금융투자업계 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않아서 미분양인 주택을 임대형으로 돌리려는 사업자들도 많을 것”이라며 “이번 정부 정책이 임대주택사업자들에게 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.
- 작년 오피스텔 거래, 부담작은 '초소형'만 거래
- [이데일리 신수정 기자] 지난해 오피스텔 시장이 위축된 상황에서도 초소형 매매 거래는 꾸준했던 것으로 조사됐다. 통상 면적이 작을수록 매매가격 부담이 낮고, 수익률이 높아 투자가 용이하기 때문으로 분석된다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2022년 전국의 오피스텔 매매 거래건수는 2021년 6만 2284건 대비 34% 감소한 총 4만 1176건으로 조사됐다. 전용면적 구간별로 거래건수(2021년 대비 증감률)는 85㎡초과 543건(▼78%), 60㎡초과~85㎡이하 4,541건(▼54%), 40㎡초과~60㎡이하 5,832건(▼45%), 20㎡초과~40㎡이하 2만5,472건(▼27%), 20㎡이하 4788건(△12%)으로 집계됐다. 전용면적이 큰 오피스텔일수록 거래가 큰 폭으로 줄어든 반면 초소형은 거래가 오히려 늘었다. 거래 꾸준한 초소형일수록 오피스텔 가격이 방어됐다. 2022년 전국 오피스텔 매매가격 변동률은 0.38%로 2021년 5.17%에 비해 4.79%p 둔화됐다. 특히 60㎡초과~85㎡이하의 가격은 0.41% 내려 2013년(-0.26%) 이후 처음으로 하락 전환했다. 매매가격 변동률 증감폭은 전용면적이 큰 구간에서 더 많이 하향 조정됐는데, 거래가 늘어난 전용 20㎡이하 구간은 소폭 올랐다. 2021년 높은 희소가치와 아파트 대체재로 인기를 끌던 전용 60㎡ 초과 오피스텔 거래가 2022년 들어 아파트 시장의 약세와 고금리, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 반 토막이 난 가운데, 상대적으로 시장 환경에 따른 영향을 덜 받는 초소형 오피스텔은 꾸준히 거래되면서 가격 방어한 것으로 볼 수 있다. 시세 차익 가능성이 희박해진 상황인만큼 소득수익률(매매가격에서 임차보증금을 차감한 순투자금액에 대한 연간 임대료 수입의 비율)이 상대적으로 높은 초소형 선호는 한동안 이어질 전망이다. 다만 초소형 오피스텔의 단위면적당 가격 수준은 타 면적에 비해 높은 편이기 때문에 시장 회복 후에도 상대적으로 시세 차익 발생 가능성이 낮을 것으로 예상된다. 부동산R114는 “투자 시에는 공실 없는 임대 수익률에 초점을 맞추고 임차수요가 많은 역세권, 직주근접 오피스텔 매수를 고려하는 편이 좋겠다”고 설명했다.
- CBRE "국내 상업용부동산 시장, 하반기부터 빠르게 회복 국면"
- [이데일리 김성수 기자]글로벌 종합부동산 서비스기업 CBRE는 ‘2023 상업용부동산 시장 전망’을 주제로 31일 열린 웨비나에서 국내 상업용부동산 투자 시장이 올해 하반기부터 빠르게 회복 국면을 맞이할 것이라고 전망했다.이날 행사에는 임대인 및 임차인, 업계 관계자 등 약 300여명이 참석했다. CBRE 아시아·태평양 리서치 부문 총괄 헨리 친 박사, 최수혜 CBRE 코리아 리서치 부문 이사가 나서 아시아·태평양 및 국내 상업용부동산 시장 전망을 주제로 발표를 진행했다.‘2023년 한국 상업용부동산 시장 전망’ 보고서 (자료=CBRE)이어 CBRE 코리아에서 각 섹터를 담당하고 있는 최성현 캐피탈 마켓 총괄 전무와 박성진 A&T 전무, 윤영준 리테일 상무, 김기훈 데이터 센터 솔루션스 상무가 세계경제 불확실성과 위기 속 앞으로의 기회 및 필요한 투자 전략을 논의하는 시간을 가졌다.최수혜 이사는 국내 상업용부동산 시장 전망을 분석하며 “서울 상업용 부동산 시장 투자 규모는 작년 연초 활발한 거래 활동이 관찰됐다”면서도 “작년 한 해 급격한 금리 상승과 함께 하반기부터 크게 위축됐다”고 설명했다. 이어 “올해에도 투자 관망세와 가격 조정 기대감이 지속되는 가운데 거래 규모 감소는 불가피할 전망”이라며 “국내 투자자의 드라이 파우더 소진 및 급격히 인상된 차입 금리로 코어 전략 대비 오퍼튜니스틱 전략 등 위험감수(리스크 테이킹)를 통해 수익률을 높이기 위한 전략이 다수 관찰될 것”이라고 설명했다. 드라이 파우더는 투자 목적으로 모금됐지만, 실제 투자 집행은 이뤄지지 않은 자금을 일컫는 용어다. 코어 전략은 저위험 저수익의 안정적인 투자를 지향하는 전략인 반면 오퍼튜니스틱 전략은 고위험 고수익을 지향하는 전략이다. 코어 전략은 핵심지역에 위치한 오피스, 리테일, 주거 등 인정적인 임대수익이 기대되는 자산에 투자한다. 반면 오퍼튜니스틱 전략은 저평가된 자산을 매입해 다양한 기회와 방법으로 가치를 극대화한다.최 이사는 “지난해 오피스시장은 수요 불균형에 따른 역대 최저 수준의 공실과 함께 전례 없는 수준의 임대료 상승이 관찰됐다”며 “경기 위축 우려에도 추가적인 렌트프리 조정과 더불어 명목임대료 상승으로 서울 평균 5% 이상의 실질임대료 상승이 예상된다”고 말했다. 이어 “더 나은 임차 조건 및 임차 가능 공간을 찾아 이전하는 임차인의 권역간 이전 활동이 증가할 것으로 전망한다”고 덧붙였다.최성현 CBRE코리아 캐피탈마켓 총괄 전무는 투자 및 물류시장의 심층 분석 및 향후 투자 전략에 대해 알아보는 시간을 가졌다. 박성진 CBRE 코리아 A&T 전무, 윤영준 물류팀 상무, 김기훈 데이터센터 상무의 각 섹터별 예상되는 기회 및 밸류애드 전략에 대한 논의가 이어졌다.임동수 CBRE코리아 대표는 “올 하반기부터 금리가 정점에 다다르고 안정화에 접어들면 투자시장은 빠르게 회복 국면을 맞이할 것”이라며 “아시아·태평양 지역 부동산 시장에서는 많은 변화와 진전 그리고 기회가 목격될 것”이라고 말했다. 이어 “CBRE는 시장의 위기 속 기회를 선제적으로 발굴해 전략적 투자 자문을 제공할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 덧붙였다.
- "지금 팔긴 아깝지"…금싸라기 '하이트진로 서초사옥' 매각 연기 검토
- [이데일리 김성수 기자] KB자산운용이 서울시 서초구에 위치한 ‘하이트진로 서초사옥’ 매각을 연기할지를 수익자들과 협의하고 있다. 급격한 금리인상으로 부동산 경기가 얼어붙은 만큼 시장 상황을 봐가면서 매각시점을 잡는 게 낫겠다는 쪽에 무게가 실렸다. 해당 건물이 남부터미널역 역세권인데다 우량 임차인을 보유했고 주변 개발호재도 있어 물건 자체의 매력은 높다는 분석이다. 게다가 한국은행이 연내 기준금리 인하에 나설 경우 부동산경기 회복으로 지금보다 매각 환경이 나아질 수도 있다. 하이트진로 서초사옥 (사진=김성수 기자)◇ 고금리에 부동산경기 냉각…“시장회복 기다린다”27일 금융투자업계에 따르면 KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁 제12호는 하이트진로 서초사옥 매각을 연기할지를 수익자들과 협의하고 있다. 펀드 만기가 오는 6월 말인데 만기도 연장한다.건물은 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. 이 중 KB자산운용이 소유한 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평)가 매각 대상 자산이다. 건물의 나머지 면적은 소유자가 각기 다르다.앞서 KB자산운용은 이 건물을 지난 2020년 4월 2280억원(3.3㎡당 2800만원 선)에 매입했었다. 이후 2년 남짓 지난 작년 9월 컬리어스, 애비슨영을 매각주간사로 선정하고 매각작업에 나섰다.애초 목표는 작년 11월 양해각서(MOU) 체결, 올해 2월 거래종결(딜클로징)이었다. 하지만 한국은행의 잇따른 금리인상으로 이자 등 자금조달 비용이 높아지고 부동산 매수심리도 얼어붙은 만큼 매도하기는 더욱 어려워졌다. 이에 매각자 측도 급하게 팔기보다는 시장 상황에 따라 매각시점을 잡는 쪽으로 방향을 선회했다. 업계 관계자는 “시장상황이 안 좋으니까 조금 더 기다렸다가 팔지를 놓고 수익자들과 협의하고 있다”며 “수익자가 여러 명이라서 협의가 끝나지 않았다”고 말했다. 이어 “펀드 만기를 2~3년 가량 연장할 것으로 보이는데 굳이 다음번 만기까지 채울 필요는 없다”며 “원하는 가격대가 나오면 중간에 청산하면 된다”고 덧붙였다. ◇ 하이트진로 사옥 ‘역세권·임차인·개발호재’ 3박자해당 매물은 입지, 양호한 임차인, 개발호재 등 ‘3박자’를 갖췄다. 지하철 3호선 남부터미널역에서 걸어서 3분 거리에 있고, 하이트진로가 장기 마스터 리스로 사용 중이다. 마스터 리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식이다.잔여 임대차계약 기간은 약 10년이다. 임대차 계약 만료일이 오는 2032년 6월 28일로, 임대차 개시일(2012년 6월 29일)로부터 20년 후다. 임대료 인상률은 매년 2.5%다. 이에 따라 안정적인 현금흐름 확보가 가능하다는 게 매각주간사 측 설명이다. 사용승인일은 1988년 1월이었지만 2003년 11월 리모델링했다.서리풀 지구단위계획 결정도서 (자료=서울시)또한 건물 주변에 개발 호재가 여럿 있다. 서울시는 서초구 방배동 서리풀 공원과 연계해서 미래형 업무·문화시설을 담은 복합업무거점을 조성할 계획이다. 서울시는 크게 3가지 존(구역)을 만들겠다는 구상을 갖고 있다. △서초~강남 업무기능을 강화하는 첨단융합(IT·바이오 등) 업무복합단지 △2호선 서초역~공공시설 등~서리풀공원~7호선 내방역을 연결하는 도심 속 시민참여형 복합 공공공간 △공개 공지로부터 서리풀공원까지 이어지는 문화거점공간 등이다.이밖에도 국군정보사령부 부지 개발, 롯데칠성 부지 개발 등 호재도 진행 중이다. 서초동 1005-6번지 일대 서초동 정보사령부 부지에는 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획이다. 엠디엠그룹, 신한금융그룹, 이지스자산운용이 컨소시엄을 맺고 사업을 진행하고 있다. 아직 착공은 하지 않았다. 군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 해서다. 현재 오염 정화작업이 진행 중으로 전해졌다.롯데칠성 부지의 경우 서초로 지구단위계획 구역에 포함돼 있다. 서초로 지구단위계획 구역은 서초역에서부터 교대역을 거쳐 강남역에 이르는 서초대로 일대 59만6277㎡에 해당한다.롯데칠성 부지(4만2312㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡), 삼성 부지(5305㎡) 등으로 구성돼 있다.◇ 해외은행들 “한은, 연내 금리인하”…매각조건 개선 기대한국은행이 연내 기준금리 인하에 나설 경우 부동산경기 회복으로 지금보다 건물 매각 조건이 나아질 수도 있다. 다수 해외은행들은 한국은행이 경기둔화 문제 때문에 연내 기준금리 인하에 나설 것으로 예상했다.네덜란드계 은행 ING는 한국 경제가 위축 국면을 이어갈 경우 올해 말 금리 인하도 고려할 수 있을 것으로 전망했다.네덜란드계 은행 ING 분석자료 (자료=ING 홈페이지 캡처)ING는 지난 26일 분석자료에서 “한국의 4분기 국내총생산(GDP)이 2020년 2분기 이후 처음으로 위축됐다”면서 “누적된 금리 인상과 경제 재개(리오프닝) 효과 후퇴로 민간 소비가 둔화되기 시작했고, 글로벌 수요 부진이 한국 수출에 타격을 주고 있다”고 설명했다.이어 “한국 인플레이션이 여전히 5% 수준에 머물러 있고 더 상승할 위험도 높다”면서도 “GDP가 이번 분기에도 위축 국면을 이어가면 한국은행도 올해 후반 금리인하를 고려할 수도 있다”고 덧붙였다.투자은행 HSBC의 프레데릭 뉴먼 수석 아시아 이코노미스트는 같은 날 블룸버그통신과 인터뷰에서 “한국은행의 기준금리 인상이 내수 경제에 악영향을 미치기 시작했다”며 “반도체를 비롯한 전자업황 침체로 한국 경제가 안팎으로 압력을 받고 있다”고 설명했다.이어 “한국은행이 아시아 국가 중앙은행 가운데 처음으로 금리 인하를 시작할 수 있다”며 “금리인상 여파로 인플레이션은 사라지더라도 경제성장이 매우 취약한 수준에 놓일 것이기 때문”이라고 내다봤다.닛케이아시아에 따르면 글로벌 시장조사기관 피치솔루션도 “한국 기준금리가 최고점에 가까워지고 있다”고 전망했다.이어 “한국은행은 금리를 너무 공격적으로 올리는 것을 경계하고 있다”며 “위축된 크레딧시장과 경기 둔화는 한은이 금리인상을 조심스럽게 진행하는 데 명분으로 작용할 것”이라고 분석했다.
- IT 성장 덕에…부동산 침체기에도 오피스 임대료 나홀로 상승
- [이데일리 김아름 기자] 부동산 침체기에도 정보기술(IT) 업종의 성장세를 등에 업고 상업용 부동산 시장에서 오피스 시장이 홀로 선방하고 있다. 한국부동산원은 25일 전국 상업용부동산에 대한 2022년4분기(12월 31일 기준) 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 발표했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]시장임대료 변동을 나타내는 전분기 대비 임대가격지수는 오피스 시장에서 상승했으며 상가유형에서는 하락했고 투자수익률은 오피스·상가 모두 하락했다. 오피스는 6층 이상, 중대형 상가는 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과, 소규모 상가는 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하, 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분해 조사했다.오피스는 스타트업·IT 기반 업종 등 성장으로 수요대비 공급이 부족한 상황이 이어지며 임대가격지수가 전년대비 0.41%포인트 상승했다. 상가는 코로나19 회복에도 고금리·고물가에 따른 영업환경 악화, 매출 감소 등으로 전년대비 0.32%~0.52%포인트 하락했다. 다만 제주지역에서는 방역지침 완화와 관광객 유입 증가에 따른 상권 활성화 기대로 모든 상가 유형에서 임대가격지수가 상승했다.전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17만3000원/㎡, 상가(1층 기준)는 집합은 26만8000원/㎡, 중대형은 25만5000원/㎡, 소규모는 19만4000원/㎡ 순으로 나타났다. 고금리·고물가에 따른 임대수익 감소와 부동산 경기 침체에 따른 거래시장 위축 등으로 순수익·자산가치 모두 전년대비 상승폭이 감소해 투자수익률은 모든 유형에서 전년대비 하락했다.오피스 투자수익률은 1.02%, 중대형 상가는 0.84%, 소규모 상가는 0.80%, 집합 상가는 1.07%로 나타났다. 임대이익을 나타내는 소득수익률은 오피스 0.95%, 중대형 상가 0.85%, 소규모 상가 0.78%, 집합 상가 1.04%로 나타났으며 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.07%, 중대형 상가 -0.01%, 소규모 상가 0.02%, 집합 상가 0.03%로 나타났다.전국 평균 공실률은 오피스는 9.4%, 중대형 상가는 13.2%, 소규모 상가는 6.9%, 집합 상가는 9.4%로 나타났다. 경기지역은 스타트업·IT 업계 성장에 따른 판교역 인근 오피스의 꾸준한 임차수요로 오피스 임대가격지수가 상승한 반면 금리 인상과 물가 상승에 따른 소비심리 위축으로 모든 상가 유형에서 임대가격지수가 하락했다. 경기도 임대가격지수는 전기대비 오피스는 0.02%포인트 올랐고 중대형은 0.33%포인트 하락, 소규모는 0.26%포인트 하락, 집합은 0.13%포인트 내렸다. 경남지역은 제조업 등 산업경기 둔화와 인구 유출 지속에 따른 매출 감소 등 영향으로 모든 유형에서 임대가격지수가 하락했다. 부동산원 관계자는 “오피스는 프라임급 오피스의 신규 공급 제한과 우량 임차인의 오피스 수요 지속으로 임대가격지수가 상승했다”며 “상가는 코로나19 회복에도 경기둔화 우려와 소비심리 위축에 따른 영업환경 악화로 전체 상가유형에서 임대가격지수가 하락했다”고 설명했다.이어 “거래시장 위축 투자수요 감소로 자산가치 상승률이 둔화해 모든 유형에서 투자수익률은 전분기 대비 하락했다”고 분석했다.
- 소액으로도 원룸부지 투자로 임대수익 얻기[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.사진=연합뉴스◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근 그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
- '여의도 금융중심 계획' 빨라야 연말 확정…속 타는 HMG·신영
- [이데일리 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 빨라야 올 연말 확정될 것으로 예상돼 여의도에 땅·건물을 산 시행사들 속이 타고 있다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다. 계획이 확정되는 시점이 늦어질수록 대기기간도 길어질 수밖에 없다. 작년에 금리가 급격히 올라 이자부담이 커진 것도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 이자비용은 늘어난 반면 투자금 회수기간은 길어져 손해가 크다.HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)◇ 시행사들, 계획 확정 안 돼 개발도 못하고 대기중19일 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 일러도 올 연말이나 돼야 할 것으로 예상한다. 서울시는 작년부터 영등포구청 및 서울시내 유관 부서와 협의를 진행하면서 지구단위계획안을 보완하고 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다. 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다.서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 작년 3월 끝났지만 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행 중이다.서울시 관계자는 “지구단위계획에 포함된 면적이 총 112만㎡로 넓은데다, 그 모든 부지의 건축적 문제들을 종합 검토하기 때문에 시간이 걸린다”며 “내부 인사이동으로 업무가 이관돼서 속도가 더 지연된 측면도 있지만, 최선을 다해서 진행하고 있다”고 말했다.이로 인해 시행사들의 기다림도 길어지고 있다. 여의도 지구단위계획이 확정돼야 토지 개발방향을 정할 수 있어서다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 엠디엠(MDM) 자회사 엠디엠플러스, 마스턴투자운용, HMG, 신영 등이다. 이 중 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 각각 작년 10월, 작년 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔을 분양했다. 오피스텔명은 각각 ‘여의도 아크로 더원’과 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’이다. 여의도 아크로 더원은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩), 앙사나 레지던스 여의도 서울은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 들어선다.HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 지난 작년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다.신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자한 형태다. 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 해당 건물의 임대차계약 기간은 내년 7월까지로 연장됐다. 신영이 투자한 여의도동 25-1번지 일대 메리츠화재 여의도 사옥 (사진=네이버 지도 캡처)◇ 자금묶인 시행사들…“고금리에 이자부담 커진다”시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다. 또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다. 현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 확정될 때까지 기다려야 하는 이유다. 특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 주거시설 뿐 아니라 업무·상업시설도 건축할 수 있고 더 높은 층수의 건물을 지을 수 있다. 또한 바로 옆 한국토지주택공사(LH) 부지(여의도동 61-2번지)에 공공임대주택이 건설될 예정이다. 게다가 인근에 63빌딩과 최고 40층 ‘여의도 금호 리첸시아’가 있어서 저층 건물을 지으면 시야가 막힐 수 있다. 다만 작년에 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 확정을 무한정 기다리는 것을 힘들어하고 있다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다. 한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 기존 지구단위계획에 따라 개발을 진행해야 할지 고민된다”고 말했다.
- "법인 종부세, 더 낮춰주세요"…수익성 하락에 신음하는 투자자들
- [이데일리 김성수 기자] 임대주택 개발에 참여하는 부동산·금융투자업계가 ‘법인 종합부동산세 추가 완화’를 요구하고 있다. 부동산경기가 얼어붙었는데 법인 종부세율은 여전히 높아 임대주택사업의 투자 수익성이 떨어진다는 이유에서다. 기준금리 인하 가능성이 낮은 현 상황에는 집값 하락 우려로 매매수요가 줄고 전·월세 등 임차수요가 늘어난다. 임대주택 수요가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 공급도 같이 늘어날 수 있도록 정부가 법인 종부세를 완화해야 한다는 의견이 나온다.◇ ‘종부세 완화’에 소외된 법인들…임대주택 투자 리스크 높아져17일 금융투자업계에 따르면 기업형 임대주택 사업에 투자하는 재무적 투자자들은 ‘법인 종부세 부담’에 수익성이 크게 떨어졌다.윤석열 정부의 종합부동세 완화 정책은 고가 1주택자, 다주택자 등 개인 투자자의 보유세 부담 완화에 초점이 맞춰졌고 법인에 대한 완화는 상대적으로 적다.호반산업이 공급한 민간임대아파트 ‘위례 2차 호반써밋’(옛 위례호반가든하임) (자료=위례호반가든하임 홈페이지)기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다. 임대주택 개발사업의 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 반면 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다. 특히 재무적 투자자는 제3자(회원 또는 고객)가 위탁한 자금을 운용해서 수익을 내야 하기 때문에 ‘안정성’이 가장 중요하다. 리스크가 낮고 고정수익이 확보되는 투자대상을 찾아야 한다는 뜻이다. 이런 재무적 투자자에게 장기 임대주택 사업은 매우 리스크가 높다. 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라져서다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 하는 만큼 수익성이 기대보다 떨어질 수밖에 없다.게다가 법인 종부세마저 갑자기 올라 최초 사업계획보다 종부세가 몇배씩 늘어난 경우도 있었다. 예컨대 경기도 하남시 학암동에 민간임대아파트 ‘위례 2차 호반써밋(옛 위례호반가든하임)’을 공급한 호반산업은 최초 사업계획 당시 공시지가 7억원 기준 연간 77억원 종부세가 나올 것으로 예상했다. 4년 임대시 약 308억원이 드는 셈이다.하지만 지난 2021년 부과된 종부세는 총 402억원이었다. 지난 2017년 예상했던 금액(77억원)의 5배가 넘는 액수다. 문재인 정부 당시 법인을 세운 다주택자를 규제하기 위해 법인 종부세를 지난 2021년부터 크게 올렸기 때문이다.◇ 고금리에 임대수요 늘어날 듯…공급 위해 ‘법인 종부세’ 낮춰야종부세는 공시가격에서 공제금액(1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받는다.법인 종부세율은 이전에는 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6% 단일세율이었다. 올해부터는 개인 종부세 최고세율인 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%로 개정됐다. 하지만 기업형 임대주택은 사실상 ‘3주택 이상’이기 때문에 종부세율 ‘5%’를 적용받는 만큼 여전히 부담이 높다는 의견이 나온다. (자료=기획재정부)여기다 법인은 종부세 부담 상한도 폐지돼 2021년부터 ‘종부세 폭탄’을 맞았다. 윤석열 정부 들어 각종 부동산 규제를 풀었지만 법인에 대한 종부세 규정은 그대로다. 정부가 법인 종부세를 낮추지 않을 경우 재무적 투자자들은 임대주택 투자를 더욱 꺼리게 될 것으로 예상된다. 문제는 지금처럼 기준금리 인하 가능성이 불투명한 상황에는 임대주택 수요가 늘어날 가능성이 높다는 점이다. 집값 추가 하락을 우려한 사람들이 주택 매매를 미루는 대신 전·월세 등 임차수요로 이동해서다. 한국은행은 지난 13일 기준금리를 연 3.5%로 0.25%포인트(p) 올렸다. 한은이 단기에 기준금리를 낮출 가능성은 적어 보인다. 이창용 한국은행 총재가 금융통화위원회 직후 열린 기자간담회에서 “연내 금리인하 가능성을 묻는 질문은 현재로선 의미가 없다”고 밝혔다.업계에선 주택공급이 안정적으로 이뤄지려면 500가구 등 일정 규모 이상의 임대주택 공급에 참여하는 법인들에 대해 종부세 규제를 풀어줘야 한다고 토로한다.금융투자업계 관계자는 “법인 종부세가 급등한 탓에 사업계획 당시 수익을 기대했던 사업장이 졸지에 손실로 변하는 경우도 생긴다”며 “지금과 같은 세금제도 하에서는 임대주택에 투자할 유인이 없기 때문에 임대주택 공급이 늘어나기 어렵다”고 말했다. 이어 “우리나라는 정권이 바뀔 때마다 부동산 세금제도가 급격히 바뀌는데 이런 ‘폴리티컬 리스크(정치 리스크)’로 사업의 예측 가능성이 크게 떨어진다”며 “정부의 부동산 세금 정책에 일관성이 있었으면 한다”고 토로했다.
- "美S&P 이익 전망치 '마이너스' 전환…여행·소비는 견조"
- [이데일리 이은정 기자] 기대 인플레이션, 원자재, 공급망 등 추가적인 물가 상승을 야기했던 변수들의 안정화 흐름이 나타나고 있다. 미 증시에서는 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500의 지난해 4분기 주당순이익(EPS)의 역성장이 예상되고 있지만, 여행과 소비 업종은 올해와 내년 이익 전망치가 동반 상향 조정되고 있다. 유안타증권은 16일 미국의 12월 소비자물가지수(CPI)의 전년 동기 대비 변동률이 전월 +7.1%에서 +6.5%로 둔화된 점을 짚었다. 전월 대비 기준으로는 2020년 5월 이후 첫 하락(-0.1%)했다. CPI 구성품 중 최대 비중인(32.7%)인 주거비의 추가 상승(전년 대비 +7.5%)에도 불구하고 양호한 성과를 보였다.민병규 유안타증권 연구원은 “주거비 상승 원인으로 지목되는 ‘소유자 등가 임대료’ 역시 관련 선행지표(Zillow rent index)와 주택가격 상승률이 연속적인 하락세를 보이고 있다”며 “고점 확인이 멀지 않아 보이는 상황”이라고 말했다. 최근 확인되고 있는 미국 물가의 하락 추세에 큰 반전은 없을 것으로 봤다. 지난주 뉴욕 연준이 발표한 1년후 기대인플레이션(12월)은 +5.0%로 추가 하락했고, 1월 평균 WTI는 전년 대비 -8.7%를 기록하고 있다.중국의 코로나19 확산에도 불구하고 공급망 차질 또는 물류 비용(BDI) 상승과 같은 부가적인 물가 상승 압력은 확인되지 않고 있다. 페드워치에는 2월 +25bp 인상 확률 95.2%, 3월 +25bp 77.3%, 11월 -25bp 인하 확률 34.3%가 반영돼 있다.지난주 어닝 시즌이 개막 된 미국의 지난해 4분기 EPS 성장은 S&P500 기준 -4.1% 역성장이 예상되고 있다. 최근 우려되는 변화는 올 1분기(-0.1%)와 2분기(-0.5%) 전망치 역시 마이너스 전환했다. MSCI 기준 미국 증시의 올해 EPS 성장 전망치는 최근 2개월간 -1.7%p 하향 조정됐다. 유럽 -0.5%포인트, 일본 +0.1%포인트, 중국 +1.0%포인트 등이다. 민 연구원은 “최근 ISM 지수의 동반 위축과 장단기금리 역전이 재차 심화되고 있다는 점 등을 고려하면 당분간 반전을 기대하기 어려워 보인다”고 말했다. 다만 이러한 흐름에 동조되지 않는 산업도 있다고 지펐다. 여행과 소비 관련 업종의 경우 올해와 내년 이익전망치가 동반 상향되는 흐름을 보이고 있는데, 소매의 경우 최근 2개월간 5.9%포인트, 항공은 +4.2%포인트, 호텔은 +2.9%포인트 상향 조정됐다. 관련 기업들의 주가 반등도 강하다는 평이다.민 연구원은 “올해 S&P500 연초 이후 수익률 상위 10개 기업 중, 6개 기업은 항공사와 크루즈 기업, 2개 기업은 영화사다”며 “수익률 3위인 아메리칸에어(+32.3%)는 지난주 4분기 가이던스를 크게 상향(EPS 0.5~0.7달러→1.12~1.17달러)하기도 했다”고 전했다.
- 신세계, 업 마켓 호조…실적 모멘텀 지속-흥국
- [이데일리 이정현 기자] 흥국증권은 신세계(004170)에 대해 “부유층과 고소득층의 현금흐름 개선이 업 마켓(고급품 시장)의 실적 호조에 동인으로 작용하고 있다”고 분석했다. 투자의견은 ‘매수’, 목표가는 33만 원을 유지했다.박종렬 흥국증권 연구원은 12일 보고서에서 “올해도 백화점, 패션, 호텔, 면세점 등의 실적 개선으로 양호한 실적 모멘텀 지속 가능할 전망”이라며 이같이 밝혔다.다만 “부동산 시장 침체는 백화점 업황에도 부정적 영향을 미칠 수 있다”는 점은 경계했다흥국증권은 신세계 지난해 4분기에도 호실적을 기록했을 것으로 전망했다. 4분기 총매출액은 전년동기대비 12.8% 증가한 3조5600억 원, 영업익은 11.3% 늘어난 2173억 원을 기록할 것으로 예상했다.박 연구원은 “백화점 본점을 비롯한 대구신세계와 대전신세계, 광주신세계 등 백화점 부문의 실적 호조가 전체 연결 영업이익 증가를 견인할 것”이라며 “기존점 성장률의 개선과 패션 및 잡화 중심의 상품믹스 개선 등으로 수익성도 크게 호전될 것”이라 말했다.면세점은 부진한 실적이 불가피하나 수입 및 자체 브랜드 호조와 다양한 브랜드 라인업, 패션 및 화장품 호조로 자회사인 신세계인터내셔날의 호조세가 이어질 것으로 보인다. 호텔OCC 개선, 임대수입 증가, 매표 실적 회복으로 센트럴시티 역시 흐름이 좋다.박 연구원은 “고금리와 고물가에 따른 전반적인 소비심리 약화에도 불구하고 부유층과 고소득층을 중심으로 소비 양극화 심화로 올해도 백화점 업황은 견조한 추세가 지속 가능할 것”으로 전망했다. 전년비 실적 모멘텀은 다소 둔화할 것이나 견조한 성장 추세는 가능할 것으로 내다봤다.그는 “백화점 계열사들의 양호한 성장 지속과 함께 신세계인터내셔널, 센트럴시티의 견조한 이익 성장, 신세계DF의 실적 호전이 예상된다”면서도 “신세계까사의 경우 부동산 경기침체로 부진한 실적 지속 불가피할 전망”이라 내다봤다.양호한 실적에 비해 주가는 저평가 상태다. 박 연구원은 “최근 주가 하락으로 밸류에이션 매력은 더욱 높아졌다”며 “실적과 밸류에이션에 비해 제대로 평가받지 못하는 것은 낮은 주주환원도 원인으로 작용하고 있는 만큼 경영진은 올해 주주친화적인 정책에 대해 좀 더 매진해야 할 때”라고 판단했다.
