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- 주택업계, 분양가 자율심의 가동.. 결과는 회의적
- [edaily 이진철기자] 대형주택건설업체 모임인 한국주택협회가 다음달 실시되는 서울11차 동시분양을 앞두고 이번주부터 분양가 자율조정 심의기구를 가동할 예정이어서 그 결과에 관심이 모아지고 있다.
주택협회는 회원사대표 7인과 관련 전문가 2인, 협회 부회장 1인이 참여하는 분양가 자율조정 심의기구 첫 회의를 금주중 개최할 예정이라고 3일 밝혔다.
주택협회는 이번 11차 동시분양 참여업체들로부터 지자체의 분양신청 마감일인 오는 6일 전까지 분양가에 대한 자료를 제출받아 조정기구에서 심의할 것이라고 말했다. 또 분양가를 과다하게 책정한 회원사에 대해선 인하권고를 내릴 방침이라고 덧붙였다.
이에 따라 이번 동시분양에 참여하는 주택협회 회원사들은 협회측에 제출할 분양내역 자료를 준비하고 있다.
두산건설(002950)은 이번 11차 동시분양에서 동대문구 답십리와 은평구 증산동에 각각 70가구와 36가구를 일반분양할 예정이며, 협회측이 요청한 분양내역 자료를 6일까지 제출키로 했다고 밝혔다.
회사 관계자는 "최근 분양시장이 침체양상을 보이고 사업지도 비인기지역이어서 분양가를 높게 산정하기는 한계가 있다"며 "그러나 분양가 과다산정에 대한 비난여론이 높다는 점을 감안, 다시한번 사전 검토작업을 진행하고 있다"고 말했다.
반면, 대부분의 건설업체 사업담당자들은 나름대로 근거를 통해 산정한 분양가를 다시 조정한다는 것은 현실적으로 어렵다는 반응을 보이고 있어, 협회 자율규제의 성과에 대해 회의적인 시각도 제기되고 있다.
특히 재건축·재개발사업의 경우 조합이 일반분양가를 결정, 건설업체들이 분양가 산정과정에 개입할 여지가 거의 없다고 밝히고 있는 상황이다.
대우건설(047040)은 이번 11차 동시분양에서 강남구 역삼동 개나리3차 재건축을 통해 24, 32평형 334가구중 103가구를 일반분양할 예정이다.
회사측은 분양가와 관련, 10차 동시분양에서도 역삼동 사업장이 서울시와 소시모로부터 분양가가 높다는 지적을 받았지만 도급사업으로 수주했기 때문에 시공사가 일반분양가 조정에 개입하기는 한계가 있었다고 말했다.
회사 관계자는 "도급으로 수주한 재건축사업은 조합원들이 관리처분 후 일반분양가를 산정하기 때문에 시공사가 관여할 수 없다"며 "최근 아파트분양가가 높다는 여론에도 불구, 조합원들이 일반분양가를 낮추는 것에 민감한 반응을 보이고 있어 시공사의 의견을 제시하기 어려운 상황"이라고 말했다.
대림산업 관계자는 "분양가를 건설업체들이 무조건 높이는 것이 아니라 토지비와 적정 이윤 등을 총괄적으로 감안, 산정해 왔다"며 "협회에서 구성한 심의기구라 할지라도 분양가 적정성을 평가할 비교대상 인근 아파트가 적절치 않다고 판단될 경우 협회 조정권고를 무작정 따르기는 어려울 것"이라고 말했다.
이에 대해 업계 관계자는 "협회를 통해 건설업체들이 분양가 자율규제를 추진하고 있지만 회사 나름대로 분양가 산정의 논리가 있고 규제도 강제적인 성격을 띤 것도 아니어서 건설업체들이 심의결과를 따를 지는 장담할 수 없는 상황"이라고 말했다.
- (일문일답)盧, `대선자금` 기자간담회
- [edaily 김진석기자] 노무현 대통령은 2일 청와대 춘추관에서 기자간담회를 갖고 검찰의 대선자금 처리방향과 한나라당의 특검법안, 재심임 국민투표 등 최근의 정국현안에 대한 자신의 입장을 소상하게 밝혔다.
다음은 일문일답이다.
- 한나라당이 세 가지 대통령과 관련된 사항만을 중심으로 특검법을 국회에 제출해 놓은 상황이다. 이에 대한 입장을 전해달라.
▲ 대게 세 가지 가운데 두 가지는 대선자금에 관련된 것이고, 한가지는 측근들에 관한 의혹에 관련된 것 같다. 대선자금과 관련된 문제라면 지금 검찰이 수사를 열심히 하고 있는데 또 특검을 내놓는 것이 사리에 맞지 않는 것 같고, 또 그것이 자칫 검찰 수사 흔들기라는 결과가 될 가능성이 높죠. 그 다음에 또 한가지 기이한 것은 대선자금이면 전체 대선자금을 대상으로 해야지, 꼭 한쪽 대선자금만 조사하자고 하는지 전혀 납득이 안간다.
그래서 그 부분은 검찰수사를 좀 지켜보고 검찰이 단서가 있는 사실에 대해 수사를 익혀가거나, 수사가 미진하거나, 결과가 특별히 왜곡됐다거나 하는 의혹 등이 구체적으로 드러날 때 그때가서 특검을 하든지 말든지 논의하는게 적절치 않은가 그렇게 생각한다.
어떻든 이런 특검법안 제출을 통해서 검찰수사를 흔드는 것은 적절치 않다고 생각한다. 앞으로 이번 수사를 통해 검찰의 대국민 신뢰를 좀더 높여나갈 필요가 있고 또 이번 수사를 통해 정치자금의 전모를 구조적으로 국민들이 이해하게 하고 그것을 토대로 해 정치자금 제도에 근본적 개혁이 이뤄질 수 있는 방향으로 수사가 돼야 한다고 생각한다. 그래서 내 생각은 검찰이 멈칫거리지 말고, 흔들리지 말고 소신껏 수사하되, 한두건의 자금수수 또는 뇌물에 그치지 말고 적어도 국민들이 정치자금의 구조적인 윤곽을 전면적으로 이해하고 그것이 정치개혁의 어떤 방향을 제시할 수 있도록 수사가 되길 바란다.
그 다음에는 제 측근 의혹에 대한 문제인데 두 가지를 말하고 싶다. 하나는 제가 국회에서 결의해서 보내면 기꺼이 수용하겠다. 다만 국회에서 조금 다듬어 보내주면 좋겠다. 수사의 단서라는 것이 있어야 특검을 하든, 일반검사 하든 하는 것인데 지금 한나라당이 내놓은 것은 터무니없는 풍문을 근거로 하는 것이어서 특검이 돼도 뭘 수사해야 할지 혼란스러울 수 있다. 수사 상식을 가진 사람이 봐서 수사의 단서가 될만한 내용을 담아, 구체적으로 다듬어서 입법해 보내주면 성실히 수사하도록 그렇게 받겠다.
- 단편적으로 말씀하시기 전에 지금 정국 상황이 정리되는 것이 아니라 굉장히 포괄적으로 산만스럽게 진행되고 있다. 이에 대한 대통령의 생각을 말씀해달라.
▲ 그렇죠. 대단히 산만해 보인다. 그러나 오랫동안 우리 정치권이든 지식인 사회든 일반 국민이든 정치자금 문제 전모를 한번 드러내 놓고 거기에서 부터 출발해 깔끔하게 과거는 정리하고 제도는 새롭게 만들어 나가자 그랬던 것 아닌가 싶다. 그것이 우리 국민의 희망이라 생각한다. 그런데 지금 일부 사건만 드러나 수사를 하고 있으니까 국민들은 전모가 밝혀지길 원하고, 수사는 일부만 이뤄지니까 수사가 정치자금 전모에 관해 돼야 하지 않느냐는 요구가 있게 된다.
그러니까 수사가 확대될 것이라는 전망이 있고, 그러면서 정치권도 흔들리고, 기업도 불안해 하고, 또 국민들이 혼란스러워 하는 것 같은데, 저는 국민들이 지금까지 바라온 대로 이번에 정치자금 전모를 드러내자, 그렇게 수사를 깔끔하게 하면 혼란스럽지 않을 것이라고 생각한다. 정치자금 전모를 드러내자, 수사의 방향이 그런 방향으로 잡혀만 가도 상당히 예측 가능하도록 전망이 생기리라 생각한다. 다만 그렇게 됐을 때 기업인들이 줄줄이 조사받고 경제가 혼란스럽지 않겠느냐 이 문제에 대해서는 정치자금에 한정해 수사하고, 수사를 정치권에서 먼저 시작하면 기업이나 경제에 미치는 영향은 최소화되리라 생각한다.
- 재신임 국민투표를 12월중에 실시하겠다. 그리고 경우에 따라서는 시기를 조정할 수 있다고 말씀하셨는데, 지금 현 상태에서 재신임 국민투표 강행의지가 유효한 것인가.
▲ 예, 유효하다. 다만 발표 이후에 여러가지 정치적 상황들이 진행돼 왔기 때문에 시기 문제는 실제로 다시 검토하지 않을 수 없는 상황 아닌가 싶다. 오늘은 `유효하다` 여기까지만 하자.
- 정치자금으로부터 자유로운 기성정치인은 거의 없다. 정치자금 문제가 투명하게 다 공개되면 내년 총선에서 유권자의 심판을 받을 가능성 높다. 기성 정치인을 퇴출하고 새로운 정치인, 새로운 정당을 이끌어 내기 위한 정치적 조치가 아니냐는 해석이 있다.
▲ 수사가 내 뜻에 의해 시작되지 않았다. 그리고 내 뜻대로 진행되는 것도 아니다. 시대의 흐름은 누구도 거역할 수 없다. 하필이면 나도 상처가 많이 나고 아픈 사건부터 먼저 터지는 걸 보고 이게 시운인가보다, 이 시대 우리가 거역할 수 없는 하나의 흐름인가 보다 이렇게 생각하고 이 사건을 받아 들인다. 저도 많이 아프다.
-대통령 말한 정치자금 중에 총선자금, 또는 당내 후보 경선자금도 포함해서 말씀하신 것인다.
▲ 우선 저는 끌쎄 제가 대선자금에 한정하라, 총선자금에 한정하라, 그렇게 정할 수 있겠나. 그게 마음대로 할 수 없는데 저도 고민이 있는 것이다. 의미있는 범위까지 다 하는게 좋다. 대선자금이라면 적어도 후보가 결정되고 부터 아니겠느냐. 후보가 결정된 이후의 정당자금과 선거자금 전체를 밝히면 대선과 관련한 정치자금의 전모는 구조적으로 다 드러나게 돼있다. 그 과정에서 단서가 새롭게 드러날지 어떨지 단언할 수 없다. 총선자금까지 다 뒤지자, 이 단계에서 말하기 어렵다. 현재로선 대선자금까지 불거졌으니까 대선자금의 전모를 밝히는게 적절하지 않겠는가 그렇게 본다.
- 검찰 수사나 특검에 앞서 대통령께서 먼저 민주당 경선자금이나 대선자금을 공개할 생각은 없나.
▲지난번에 쌍방이 다 밝히는 것을 조건으로 그렇게 하자고 7월에 제안했었다. 진실로 그렇게 하고, 그 다음에 검증과정을 거침으로써 전모를 밝히자는 거였는데 그때 모두 웃고 넘어가고 말았다. 지금 검찰이 수사를 열심히 하는데 공개하는 것이 우습지 않겠느냐. 또 경우에 따라서 우리쪽만 먼저 밝히면 검찰에 대해 무슨 메시지 를 보내는 모습으로 보이지 않겠나. 그래서 지금은 공개다, 고해니, 이런것이 아니라 검찰 수사에 진지하게 협력하는 것이다. 지금 정치인들이 저질러 놓은 과오에 대해 국민들 앞에 진심으로 사죄하는 길은 우선 공개니 고해니 이런 것이 아니라, 검찰수사에 진지하게 협력하는 것이다. 그렇게 하면 사건이 다 밝혀지고, 국민들이 적절한 판단을 내릴 것이다.
- 엊그제 재계의 박용성 대한상의회장이 그동안 정부가 규제개혁 많이 노력했지만 미흡하다고 공박했고, 경제를 보는 시각이 착시현상이라고 말했다. 이에 대한 입장은.
▲ 경제가 침체기에 있을때 모든 경제팀이 다 공격받았다. 공격에 근거해 끝내 견디지 못하고 경제팀 교체가 이뤄졌고, 경제에 악영향을 미치는 단기적 조치,처방 등이 나오고 경제가 나빠지고 항상 반복해 왔다. 시중에서 학자든 경제단체나 연구소 등에서 경기 나쁠때 항상 그렇게 하는 것 아니냐. 그래서 오늘은 대선자금 애기나 좀 하자.
-대선자금 관련 수사가 언제 정리될지 모르는 상황이다. 재신임 국민투표, 내각,청와대 개편 등이 이와 연계돼 어려워지는 것 아니냐는 판단이 가능한데 이에 대한 입장은.
▲ 아직 유동적인 상황이 진행중이므로 유동적 상황에 대해 어떻게 대응할지 아직 결정 못했다. 그래서 말할 게 없다. 그리고 특검하고 대선자금 애기좀 하자.
- 최근에 한나라당 이회창 전 총재가 대국민 사과했다. 민주당 대통령 후보로서 사과할 용의가 있는지 말씀해달라.
▲ 대선자금에 관한 나의 입장은 수사가 정리되고 난 뒤 하는 것이 적절할 것 같다. 지금 왈가왈부하는 것이 모두 수사와 상황에 영향을 미칠 수 있기 때문에 그냥 수사가 끝난 뒤 입장을 정리하는 것이 좋겠다.
(마무리 답변)
=대체로 그렇다. 모두가 다 저도 다른 정당들도 허물이 드러나는 것은 싫다. 아프다. 그러나 이제 비켜갈 수 없는 일 아니지 않느냐. 단순히 우연적 사건만이 아니라, 어떤 시대의 변화, 국민의 변화욕구가 반영돼 이런 사건이 우리 사회의 중심의제가 된다는 것이다.
차제에 누가 누구로부터 얼마 받았다고 하는 단편적 사건 중심이 아니라, 정치자금 전모를 제대로 공개하고, 그걸 구조적으로 분석해 국민들 앞에 밝히고, 제도.문화적으로 같은 일이 반복되지 않도록 완전히 새롭게 개혁하는 계기로 삼아야 우리가 겪고 있는 고통을 생산적으로 발전시켜 나가는 방향이라고 생각한다. 그렇게 한번 하기를 바란다.우리 정치권에서 내 흉은 숨기고 남의 흉만 들추고, 남의 흉을 크게 들춰 내 흉을 감추려는 공방 갖고는 우리 정치권이 국민들에게 절대 신뢰받을 수 없다.
우리 정치도 나라도 한발 앞으로 나갈 수 없다. 그래서 차제에 회피하지 말고, 남에게 덮어 씌우려 하지 말고 속죄하는 마음으로 수사에 협력하자. 그리고 검찰은 단편적 한두 사건이 아니라 정치자금의 전모를 다 밝히자. 민주당에서 저의 대선자금에 대해 많은 문제 제기를 한다. 민주당은 내 대선자금 관련한 인적, 물적 자료를 갖고 있다. 캠프에서 일한 분도 남아있고, 많은 지구당 위원장이 남아있다. 선거 때 쓰이는 돈은 정책개발 및 연구팀 운영비용, 광고기획에 따른 비용, 후보와 일행이 다니면서 드는 행사 비용 정도가 있는데 이는 중심이 아니다. 지구당에 나눠 주는데 돈이 제일 많이 든다. 그리고 사조직에 지급한 돈이다. 그중 지구당에는 공식계좌로 송금하기도 하고, 현금쇼핑백 얘기가 나왔는데 현금으로 지급하기도 한다.
사조직, 즉 직능조직과 지구당에 지급되는 돈은 조사가 가능하다. 지역별로 다르게 지급됐지만, 다 밝히면 대충 대선자금 규모가 나온다. 그 과정에서 사적 조직이 움직인 것도 어느정도 밝힐 수 있다. 그렇게 밝히면 왜 이렇게 많이 돈이 드는가 원인을 분석할 수 있고 정당이나 정치인이 어떤 태도로 선거운동을 했는지 어느정도 구분도 나온다. 잘못된 정치 풍토에 적극 저항하면서 절제하고 돈을 최대한 아끼며 선거 치른 사람도 있고, 이조직 저조직을 끌어들이기 위해 마구 돈을 쓴 조직과도 구분이 있을 수 있다.
여기서 국민이 판단할 수 있는 근거가 마련된다. 그걸 근거로 정치인도 반성하고, 정치문화도 바꾸고, 국회에서는 정치제도를 개혁하면 우리가 지금 당하는 수치스런 일들을 내일을 위한 전화위복으로 만들 수 있으리라 생각한다. 이런 것은 공론이 중요한데 여러분들이 공론을 주도하거나 영향을 끼치지 않느냐. 이런 것을 어떻게 가져갈 것인가 하는 언론의 태도도 중요하다. 언론이 이같은 일들을 체계적으로 파헤치고, 의미를 올바르게 분석해 새로운 대안을 만드는 방향으로 가주면 좋겠다는 희망사항도 아울러 말씀드리겠다.
저도 그런 기본자세로 대선자금에 관해서는 좀더 공정하게 조사하길 원해서 특검에 대해 지금 나온 특검은 적절치 않다"고 말하는 것이고, 제 측근에 대해선, 조사과정에서 또 저에게 무슨 부끄러운 일이 나올지 모르나, 그러나 조사받겠다, 특검하겠다니까 조사받겠다고 말하는 것이다. 다만 특검이 되기 위한 어느 정도 요건은 갖춰주면 좋겠다. 어느 국회의원이 밑도 끝도 없이 국회에서 말해 놓고, 방송 대담에서는 말하라니까 말 못하고, 말하자면 면책특권이 보장안되는 자리니까 말 못하는 것을 수사단서로 특검하겠다고 하는 것은 너무 심각하다. 정치집단이 자기 집단에게 유리하게 편파적일 수밖에 없지만 이 정도면 너무 심각하다. 그래서 다듬어 달라는 것이다. 합리적 단서를 근거로 다듬어서 특검법을 내주면 받겠다.
[추가질문]
-기업도 검찰수사에 적극 협조해야 한다고 보시나.
▲이렇게 된 마당에 기업도 협력해야 한다. 대선자금 전모를 밝히는데 기업 장부를 들쑤시고 다니지 않아도 가능하다. 정당이 버거우니가 검찰이 정당에 대해서는 `장부를 보자"고 못하는 것 아니냐. 정당 구성원인 지구당 위원장을 상대로 조사 못하는 것 아니냐. 그래서 기업에 가서 장부를 보자고 하는 것 아니냐. 중앙당, 지구당 장부부터 보면 기업에 대해서는 결과적으로 확인하는 것으로 충분히 정리할 수 있다. 그리고 기업이나 경제인도 이번 수사로 다시는 이런 수사를 안받는다고 하면 어느 정도 고통스러워도 감수하지 않겠느냐. 한번 치르고 넘어가는 과정이라고 생각하고, 기업인들도 어느정도 협력할 수 있으리라 생각한다.
-기업은 사면의 전제없이 수사에 협력하기 어려운 것이 아닌가. 분식회계가 누대에 걸쳐 있는데 다른 외국투자자 문제들도 연계되어 있다. 사면을 전제로 공개가 이루어질 필요는 없나.
▲내가 결정할 문제는 아니지만 내가 제안하는 의견은 그렇다. 수사를 비자금 전체로 확대하지 말고 정치자금에 한해서만 수사하자. 그리고 구체적인 대가를 갖고 주고받은 뇌물이라면 모르나 그 외 일반 정치자금 내지 보험성 정치자금이라면 기업에 대해 한번 사면하고 넘어가자는 제안을 할 용의를 가지고 있다.
- `세제`로 안정..안되면 `공개념`도입(종합)
- [edaily 양효석기자] 29일 정부는 주택시장안정 종합대책을 통해 세제와 주택담보대출 통제, 주택거래허가제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 단기 정책과, 주택거래허가제 등 `공개념` 을 반영한 중장기 대책을 제시했다.
단기적인 대책의 하나로 정부는 연내 주택거래신고제를 도입·추진키로 했다. 이는 2단계 대책에 포함돼 있는 주택거래허가제의 전단계로서, 투기지역이나 투기과열지구내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자가 시·군·구에 주택매매 계약내용을 신고하도록 한 것.
세제측면에서는 종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당기고, 토지·주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다 고액보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 늘려나가기로 했다.
보유과세 과표의 경우 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기 확정하고 세부담 증가사례를 발표하기로 했다.
양도세도 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36%로 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유자는 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율 60% 수준으로 인상하기로 했다. 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용해 최고 75%(주민세 포함시 82.5%)까지 과세키로 했다.
강남 이전수요를 대체하기 위해서는 오는 11월중 강북 뉴타운 기존 3개지역 이외에 12∼13개 단지를 추가로 선정하고, 단지당 2200∼1만8000호의 주택을 공급하기로 했다. 특히 뉴타운 단지내 특목고 설립을 허용하기로 결정하는 등 일부 교육대책도 접목시키기로 했다.
자금측면에서는 투기지역 투기과열지구에 대한 주택담보대출실채를 종합점검하고, 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정하기로 했다. 제2금융권의 경우도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출이 유도되는 등 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정된다.
정부는 1단계 주택안정대책 시행후에도 집값이 안정되지 않을 경우 토지공개념을 도입한 강력한 2단계 대책을 실시키로 했다. 재건축 아파트의 경우 개발이익 환수방안을 검토하고, 투기지역에 국한해 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입방안도 검토하기로 했다.
건설교통부는 주택거래허가제의 경우 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 설명했다. 또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 밝혔다.
정부는 투기지역·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화하고, 개별금융기관이 금융차입금·소득 등 차주의 상환능력에 따라 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도하기로 했다. 주택담보대출 총량제를 실시, 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 방안도 검토하기로 했다.
세제와 관련해서는 투기지역내 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 실제 취득가액을 기준으로 취득·등록세를 과세하고, 양도세제도 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하기로 했다.
또 분양시장 과열현상이 전국으로 확산될 경우 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고, 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화하며 소규모 투지거래도 허가대상으로 포함시키기로 했다.
이날 대책에 대해 시장에서는 이미 대부분의 내용이 사전 예고됐기 때문에 시장에 큰 충격이 없는 등 강남 집값 안정을 위해서는 미미한 수준이라는 반응과 정부가 집값 급락보다는 시장기능에 따른 연착륙에 비중을 둔 것이라는 반응으로 나뉘었다.
최근 정부내에서도 과거 일본 부동산시장 거품제거 과정에서 나타났던 문제점을 들어 갑작스런 거품제거는 오히려 경제에 악영향을 미칠 것이라고 우려했던 점을 미뤄보면 연착륙 시도라는 분석에 무게가 실렸다.
그러나 일각에서는 분양가 규제와 전매 금지를 하지 않는 이상 아파트 시세 상승은 계속될 것이며, 정부부처간 의견조율 실패로 이번 부동산 대책에서 가장 중요한 교육문제가 배제된 것이 아쉽다는 문제점도 제기됐다.
- "집값 하향안정 도움"(상보)
- [edaily 이진철기자] 부동산업계는 정부가 29일 발표한 부동산종합대책에 대해 이미 대부분의 내용이 사전에 예고됐기 때문에 시장에 큰 충격은 없을 것으로 예상했다.
업계는 이번 대책에 토지공개념 도입은 향후 시장추이를 지켜본 후 단계적으로 도입키로 하는 등 정부가 집값의 급락보다는 시장기능에 따른 연착륙에 비중을 둔 것으로 분석했다.
또 현재 부동산으로 몰리는 시중 유동자금을 단기에 해결할 수 없기 때문에 부동산투기를 억제하면서 공급확대에 대한 대책도 병행, 무주택자의 상태적 박탈감을 해소하는데 중점을 둔 것으로 평가하고 있다.
◇전문가들, 장기적인 집값안정에 도움
부동산전문가들은 당장 급매물 출시 등에 따른 집값의 급락현상은 없을 것으로 전망하면서도 주택법 제정 등 기존에 추진했던 정책과 함께 추진될 경우 장기적인 집값 안정에 큰 영향을 미칠 것이라고 예상했다.
우선 1가구 3주택에 대한 양도소득세를 대폭 강화한 것은 다주택보유자에게 상당한 부담을 줄 것으로 예상된다.
안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "이번 대책으로 당장 급매물이 증가하지는 않겠지만 다주택 소유자들에게는 보유에 대한 상당한 압박을 줄 것"이라며 "단기적인 효과보다는 장기적으로 매물을 증가시켜 집값이 하향안정세를 타는데 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
그러나 다주택자에 대한 세제강화를 실제로 얼마나 효율적으로 집행할 수 있을지에 대해선 비관적인 지적도 제기됐다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "다주택자에 대한 세제를 강화한다고 하지만 소유여부 파악과 유예기간을 얼마나 정할지가 문제"라며 "대체 투자수단이 부족한 상황에서는 부동산 틈새시장으로 자금이 몰릴 가능성이 크다"고 말했다.
주택담보 비율 하향조정에 대해서는 부동산으로 무분별한 자금유입을 차단할 것으로 기대하면서도 실수요자들의 피해가 불가피할 것으로 예상했다.
곽창석 닥터아파트 이사는 "낮은 대출이자를 활용, 담보대출로 부동산에 투자하는 수요에 영향을 미칠 것"이라며 "매수세를 감소시켜 집값 거품을 사전에 차단하는데 효과가 있을 것"이라고 말했다.
곽 이사는 그러나 "담보대출 이용자는 부유층이 아닌 대부분 서민들"이라며 "서민들의 내집마련 여건을 악화시키는 부작용도 우려된다"고 말했다.
주택공급 확대와 관련, 무주택세대주 우선공급 비율 75% 확대와 현재 추진중인 강북 뉴타운, 고속철역세권, 수도권 신도시개발 등은 수요자들의 심리적 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
그러나 청약조건에 대한 구체적인 규제가 없어 구색맞추기라는 지적도 제기된다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "청약 재당첨기간 강화나 공급대상 등에 대한 구체적인 내용이 없다"며 "무주택 서민들을 위한 대책이라기 보다는 투기억제에 촛점을 맞춘 인상이 짙다"고 말했다.
◇중개업소, 강남 집값 연말부터 영향 받을 것
이번 대책의 직접적인 타격을 받을 것으로 예상되는 강남권 부동산 중개업소 관계자들은 대체적으로 집값 추가상승에 제동이 걸릴 것이라고 예상했다. 그러나 현재 수능시험 등 전통적인 비수기인 만큼 11월말 이후 본격적으로 시장이 반응을 보일 것으로 전망하고 있다.
청담동 삼익공인 관계자는 "그동안 매도문의는 꾸준했지만 호가를 낮춘 급매물은 없는 상황이었다"며 "추가상승 제동으로 수익성이 악화될 경우 다주택 보유자들의 매물이 증가, 가격에 본격적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
반면, 일부에선 이번 1단계 대책으로는 시중 여유자금의 부동산 투자심리를 꺾는데 한계가 있다는 지적도 있어 결국 2단계 조치를 취할 수밖에 없을 것이라는 전망도 조심스럽게 내놓고 있다.
대치동 미래공인 관계자는 "최근 강남지역 거래가 위축된 것은 정부 대책 영향이라기 보다는 전통적으로 수능시험과 기말고사를 앞둔 계절적 교육문제가 더 큰 원인이었다"며 "시세차익이 보장된다는 믿음이 있는 한 강남 주택보유자들이 세금에 부담을 느끼지는 않을 것"이라고 말했다.
한편, 이번 대책에 포함된 주택거래신고제 실시에 대해선 중개업소마다 평가가 각기 달랐다. ＇이중다운계약서＇와 같은 불법거래 관행을 근절시키는데 상당한 역할을 할 것이라는 의견이 있는 반면 실제 거래시점과 신고가액을 쉽게 확인하기 어려워 구체적인 보완대책이 마련되지 않으면 별다른 효력이 없을 것이라는 주장도 제기됐다.
◇건설업계, 주상복합 사업계획 수정 불가피
건설업계는 이번 대책에 분양가 규제 등이 포함되지 않은 것에 안도하면서도 향후 주택사업에 미칠 영향 분석에 분주한 모습이다. 특히 주상복합아파트는 전매제한으로 직접적인 타격을 받을 것으로 예상돼 분양시기 조절 등 대책마련이 불가피할 전망이다.
현대건설(000720)은 "분양가 규제에 대한 내용이 포함되지 않은 것이 다행"이라며 "이번 대책만으로 집값이 안정돼 2차 추가대책이 실시되지 않기를 바란다"고 말했다.
LG건설(006360)은 "이번 대책이 기존 아파트의 수요를 차단을 쪽으로 나와 건설업체들에게 직접적인 영향은 없을 것"이라며 "다만 주택시장이 위축될 경우를 대비해 다각적인 대책을 검토하고 있다"고 밝혔다.
대우건설(047040)도 "이번 대책에서 주택공급 확대에 대한 내용도 포함돼 있어 건설업체에 불리한 것만은 아니라고 본다"며 "그러나 주상복합아파트에 대해선 사업계획 수정이 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.
반면, 사업포트폴리오가 다양한 대형건설사에 비해 주택사업 위주의 중견건설사들은 향후 분양시장에 직접적인 영향을 미치지 않을까 우려하는 모습이다.
김홍배 대한주택건설협회 전무는 "규제에 비해 주택공급 확대에 대한 대책이 기존 계획을 재탕한 인상이 짙다"며 "분양시장 침체로 이어져 미분양이 증가할 경우 주택업체들의 경영악화가 우려된다"고 말했다.
- 일시·제한적 주택거래허가제 "합헌"-건교부
- [edaily 양효석기자] 건설교통부는 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책과 관련, 주택거래허가제도는 법률 자문결과 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이라고 밝혔다.
또 구체적으로 실수요자 및 주택소유 여부 파악 등 세부절차는 오는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이라고 설명했다.
다음은 주택시장안정 종합대책에 대한 질의응답 내용이다.
-서울시 뉴타운 지역에 특별지원하는 것은 지역균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌가.
▲강북 뉴타운의 조기 개발을 지원하는 것은 서울의 균형발전을 도모하기 위해 개발방식에 대한 제도적 지원, 주택기금의 융자, 국유지 상환조건 개선, 교육환경 개선 등이다. 국유지 상환조건 개선은 전국적으로 적용되는 사항이다. 지역균형발전 재원 등 국고를 직접 지원하는 것은 아니므로 수도권 과밀을 부추기거나 지역균형개발을 저해하는 것은 아니다.
-뉴타운 지역이 강남수요를 흡수할 수 있다고 보나.
▲강북 뉴타운을 교육ㆍ문화 등 생활환경을 더욱 좋게 해 강남이상의 생활 여건을 조성하고자 하는 것으로, 강남수요를 어느 정도 흡수할 지 현재로서는 판단이 어려우나 적어도 강북의 강남 이전수요는 흡수할 것으로 예상된다. 이를 위해 중앙정부의 지원하에 서울시에서 다양한 개발방식을 통해 추진하는 것이다.
개발방식은 도시개발사업(도시개발법), 재개발사업(도시및주거환경정비법), 도시계획시설사업(도로 등 기반시설비용을 공공이 지원) 등이 포함될 수 있다.
-올해 뉴타운 추가지정 계획은.
▲현재 서울시에서 17개 자치구로부터 17개 뉴타운 사업예정지를 신청받아 검토중이다. 2003년 11월중 지정요건 적합지역 뉴타운 일괄지정 하고, 2003년 11월∼2004년 8월 뉴타운개발 기본계획을 수립한 후 2004년 9월 우선 사업시행구역을 선정, 개발착수할 방침이다.
-수도권 신도시의 세부 분양과 입주일정은.
▲판교·화성·김포·파주 등 수도권 4개 신도시에서 2004년∼2009년간 19만여호의 주택을 공급할 계획이다.
-고속철도 역세권 개발이 주택시장에 미치는 영향은.
▲고속철도 개통시 천안까지 34분, 대전까지 50분 밖에 소요되지 않아 신행정수도 건설과 함께 수도권 중심의 생활권역을 근본적으로 변화시킬 것으로 예상된다. 특히 수도권에 집중된 주택수요를 전국적으로 분산시킬 수 있는 고속철도 역세권 개발로 지역적인 주택수급 불균형을 완화할 것으로 기대된다. 광명 역세권 60만평의 주택수 9000호에 대한 지구지정은 11월중, 아산 역세권 107만평, 주택수 1만2500호에 대한 개발계획 승인은 12월중 내려진다.
-광명역세권은 아직 지구지정도 되지 않았는데 2005년 주택공급이 가능한가.
▲현재 광명역세권은 지구지정을 위한 주민공람 및 관계기관 협의를 마치고, 중앙도시계획위원회 심의를 준비중에 있어 올 11월중 택지개발예정지구로 지정된다. 2004년말까지 개발계획 및 실시계획을 승인하고 2005년초 주택건설사업 승인을 받아 2005년말부터 주택분양에 착수할 계획이다.
-투기과열지구 확대·지정에 대한 구체적 시행방안은.
▲광역시·도청 소재지중 지난 10월 현재까지 투기과열지구로 지정되지 않은 지역은 부산(수영구, 해운대구 제외), 대구(수성구 제외), 광주, 울산, 강원 춘천, 전북 전주, 경남 창원 등 7개 지역이다. 이들 지역에 대해서는 청약경쟁률, 주택가격 상승률 등을 고려해 시·도지사 협의를 거쳐 이르면 11월 중순까지 투기과열지구로 지정할 계획이다. 또 지방 주요도시 중 도청소재지가 아닌 지역도 시·도지사의 의견을 수렴한 후 분양시장이 과열됐다고 판단될 경우 투기과열지구에 함께 포함시킬 계획이다.
-2단계 대책으로 제시한 분양권 전매금지의 전국 확대실시는 어떻게 시행되나.
▲분양시장 과열이 전국으로 확산되는 경우 특정지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 전국으로 확대하기 보다는 주택법 개정을 통해 투기과열지구 제도 자체를 없애고 분양권 전매금지를 전국에 걸쳐 적용하는 것을 의미한다.
-토지거래허가구역이 추가지정되는 지역 및 시기는.
▲11월중 서울시의 2차 뉴타운 사업지역 및 고속철도 중간역 신설지역을 허가구역으로 추가 지정한다. 서울시에서는 자치구에서 신청한 17개지역중에서 11월중 제2차 뉴타운 개발지역을 선정할 계획으로 지역선정과 동시에 허가구역으로 지정하며, 고속철도 중간역 신설지역은 11월중 확정될 예정으로 지역확정과 동시에 당해 시·도에서 허가구역으로 지정하게 된다.
-허가필요 거래면적 기준강화 등 토지거래허가제도 개선방향은.
▲토지거래허가제의 실효성을 강화하기 위해 업무처리규정 등 관련규정을 개정하고, 소규모 토지거래도 허가대상에 포함하도록 허가필요 면적기준을 강화한다. 사후 이용실태조사 정례화 및 조사방법, 허가후 이용목적 변경에 대한 심사조항 등을 신설하고, 허가대상 면적기준 강화는 현행 기준에 비해 2배정도 강화하는 방안 등을 강구해 소규모 토지거래도 허가 대상에 포함토록 추진할 방침이다.
-허가제 위반시 벌칙은.
▲허가를 받지 않은 토지거래계약은 효력을 발생하지 않으며, 2년 이하의 징역 또는 당해 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과하게 된다. 허가시의 토지이용목적을 무단으로 변경 또는 이행하지 않은 경우 시정명령과 함께 500만원이하의 과태료가 부과된다.
-무주택 우선공급물량이 확대됨에 따라 기존의 청약 1순위자들이 피해를 보는 것은 아닌지.
▲무주택 우선공급은 청약통장가입 1순위에 해당하는 자중에서 무주택자에게 85㎡이하만 우선적으로 공급혜택을 부여하기 위한 것이다. 무주택자에게 우선 공급하고 남은 주택에 대해서는 청약 통장가입 1순위자에게 다시 공급하게 되며, 청약경쟁이 심한 투기과열지구내에서 무주택자에게 내집 마련 기회를 확대하기 위한 것으로 이해하면 된다.
-새로운 대책이 시행되면 주상복합아파트의 공급제도는 어떻게 달라지나.
▲앞으로 주상복합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 청약자격이 제한되며, 투기과열지구내에서는 무주택자에게 우선 공급되고 분양권 전매도 제한된다. 또 주상복합아파트도 선분양시 분양보증이 의무화되며, 시장 등에게 분양승인을 받아 공개모집을 해야 한다.
-투기과열지구내 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 언제부터 적용되나.
▲주택법령 개정(내년 상반기 예정) 후에는 투기과열지구내에서 주상복합아파트 분양권을 전매할 수 없다. 주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지는 개정법 시행후 최초로 분양승인을 신청하는 경우부터 적용할 계획이므로, 개정법 시행 전에 시장 등에게 분양승인을 이미 받은 경우에는 개정법 시행 후 한번에 한해 분양권 전매를 할 수 있다.
-주택거래허가제도에 대한 위헌 가능성은 없는지.
▲주택거래허가제도는 개인의 재산권 침해의 우려가 있어 주택·토지분야에 전문성이 있는 법조계 및 학계 전문가에게 폭넓은 법률 자문을 받았다. 법률 자문결과, 주택투기가 극심한 일부지역에 일시적·제한적으로 거래를 제한하는 것은 공공복리를 위한 재산권 제한으로 합헌이라는 것이 다수의 의견이다.
-토지와 주택은 성격이 달라 토지거래허가제도와 같은 맥락에서 접근하는 것은 힘들지 않나.
▲토지는 주택과 달리 추가 생산이 불가능하다는 특징이 있으나, 오히려 서민생활이 미치는 영향이나 파급효과는 주택이 더 심각하다고 할 수 있다. 헌법재판소도 토지재산권의 특수성을 언급하면서 토지문제와 함께 주택문제를 같이 언급한 점을 감안할 때, 토지거래허가제 헌법재판소 위헌 심판시 국가의 쾌적한 주거생활 노력 의무 등을 판시하며 합헌을 결정했다. 주택재산권도 토지재산권과 같이 공공복리를 위해 제약할 수 있는 범위가 넓은 특수한 재산권이라는 것이 많은 전문가들의 공통된 의견이다.
-구체적으로 실수요자 여부, 주택소유 여부 파악 등 세부절차를 어떻게 시행할 계획인가.
▲제도의 구체적 시행방안에 대해서는 현재 다각도로 검토중이다. 세부적인 시행방안 및 절차는 11월중 건교부내 구성될 부동산 공개념연구위원회에서 정밀 검토해 확정할 것이다.
-최근 주택시장의 불안의 주요 원인인 분양가에 대한 대책 마련이 없는 이유는.
▲정부 입장에서도 최근 지속적인 분양가 상승이 주택시장 불안요인으로 작용할 수 있다고 본다. 다만, 분양가 직·간접 규제는 주택가격이 과도하게 높게 형성되어 있는 현재 상황에서 당첨자에게 시세차익을 줘 투기과열 및 공급위축으로 이어져 또다시 집값상승의 원인이 될 수도 있다. 분양가 과다 책정업체에 대해 새무조사 강화가 이번 종합대책에서 시행될 예정이며, 앞으로 12월 서울시 동시분양부터 시행예정인 주택협회 차원의 분양가 자율조정이 실효성을 거둘 수 있도록 행정 지도해 나갈 방침이다.
◇강북 뉴타운 추가지정 계획 관련 신청지역
- `세제`로 막고..안되면 `공개념`
- [edaily 양효석기자] 29일 정부가 발표한 주택시장안정 종합대책은 단기적으로 지금당장 시행할 부문(1단계)과 단기적 대책으로도 시장 안정이 안될 경우 추가로 내놓을 중장기 부문(2단계)으로 대별된다. 1단계의 경우 세제를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 의도이며 2단계에서는 `공개념` 등 반 시장적인 대책도 추진하겠다는 취지다.
◇1단계, 세제대책 중심..투기성 자금 차단도
정부는 연내 주택거래신고제를 도입·추진키로 했다. 이는 2단계 대책에 포함돼 있는 주택거래허가제의 이전 대책으로, 투기지역이나 투기과열지구내에서 주택매매 계약체결 즉시 취득자가 시·군·구에 주택매매 계약내용을 신고해야 한다.
주택시장안정을 위한 1단계 대책으로 오는 11월중 강북 뉴타운 기존 3개지역 이외에 12∼13개 단지를 추가로 선정하고, 단지당 2200∼1만8000호의 주택을 공급하기로 했다.
개발방식은 재개발방식보다 주민동의를 받기 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식을 활용하고, 2004년 상반기중 국유지 분할상환조건을 연리 5%, 15년 분할상환에서 연리 3%, 20년 분할상환으로 개선하기로 했다. 특히 뉴타운지역내 특목고 설립을 검토하기로 했다.
또 오는 12월중 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해 `국민임대주택특별법`의 재입법을 추진하고, 신행정수도 건설과 관련한 수도권 공공기관 이전계획을 확정 발표하기로 했다.
자금측면에서는 투기지역 투기과열지구에 대한 주택담보대출실채를 종합점검하고, 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%에서 40%로 하향조정하기로 했다. 하향 적용대상도 3년이하 주택담보대출에서 10년 이하 주택담보대출로 확대된다.
제2금융권의 경우도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출이 유도되는 등 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정된다. 정부는 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가를 억제하기 위해 근저당 설정한도를 "담보인정비율X1.2" 이내로 제한하기로 했다.
세제측면에서는 종합부동산세 시행시기를 당초 2006년에서 2005년으로 앞당기고, 토지 주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 과다 고액보유자에 대해서는 보유가 부담이 되는 수준으로 보유세를 늘려나가기로 했다.
보유과세 과표도 2004년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기 확정하고 세부담 증가사례를 발표하기로 했다.
양도세도 1세대 2주택은 기준시가 기준 9∼36%로 과세하고, 1세대 3주택 이상 보유자는 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율 60% 수준으로 인상하기로 했다. 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용해 최고 75%(주민세 포함시 82.5%)까지 과세키로 했다.
이와함께 대구 울산 광주 부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사해 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대지정하고, 11월중 토지거래허가구역에 강북 뉴타운 추가건설지역 및 고속철도 중간역 등도 포함시키기로 했다.
◇2단계, 토지공개념 도입..반시장 조치 불가피
정부는 1단계 주택안정대책 시행후 시장반응이 미미할 경우 2단계 대책의 일환으로 재건축 아파트의 경우 개발이익 환수방안을 검토하고, 투기지역에 국한해 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입방안도 검토하기로 했다.
투기지역·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화하고 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따라 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도하기로 했다.
이에따라 이 지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환을 해야 한다.
정부는 투기지역·투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안을 검토하기로 했다. 특히 주택담보대출 총량제를 실시, 주택감보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하기로 했다.
부동산 세제와 관련해선, 투기지역내 실거래가가 6억원을 초과하는 주택에 대해서는 실제 취득가액을 기준으로 취득·등록세를 과세하고, 양도세제도 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하기로 했다.
정부는 또 분양시장 과열현상이 전국으로 확산될 경우 분양권 전매금지를 전국으로 확대하고, 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화하며 소규모 투지거래도 허가대상으로 포함시키기로 했다.
- (자료)④부동산 세제개선-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 부동산 과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 公共性을 높이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단
ㅇ 과다보유에 대한 실효세율을 최대한 제고하여 부동산 과다보유가 부담이 되도록 함
ㅇ 투기적 거래에 대한 이익은 세금으로 최대한 흡수
◇ 이러한 세제 개선이 효율적으로 진행될 수 있도록 DB, 전산망 등 전자시스템을 완벽하게 구축
(그 동안 추진한 대책 )
□ 양도세 강화
ㅇ 실거래가로 과세하는「투기지역」지정(53개 지역)
ㅇ 단기양도차익등에 대한 양도세율 인상(’03.9월 개정안 국회제출)
- 미등기 양도 : 60% → 70%, 1년미만 양도 : 36% → 50%
- 1～2년 양도 : 9～36%→40%, 2년이상 : 종전대로 9～36%
□ 보유과세 강화 계획 발표(’03.9월)
ㅇ 재산세는 시가를 반영하고, 종토세는 공시지가의 50% 수준까지 단계적으로 과표를 현실화(‘04.～’06.)
ㅇ 종토세 제도를 이원화하여 시·군·구에서는 관할구역내 토지를 대상으로 과세하고, 국가에서는 전국의 토지를 합산하여 누진 과세하는 「종합부동산세」를 도입(’06.1월)
(이번 대책)
① 종합부동산세 조기 시행 추진
ㅇ 시행시기를 ’06년에서 ’05년으로 단축
ㅇ 토지·주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 경우에 대한 보유세 중과 방안도 함께 추진
* 중산층 이하의 1세대 1주택에 대하여는 보유세 부담이 지나치게 늘어나지 않도록 함
② 보유과세 과표현실화 계획을 구체화
ㅇ ’04년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기확정하고 세부담 증가사례를 발표(’03.11월)
ㅇ 최근 부동산 가격이 급등하여, 토지과표현실화율(전국평균 36.1%)이 더욱 낮아진 서울 강남·경기 일부지역에 대해 우선적으로 과표 현실화 추진
③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과
ㅇ 현재 1세대 1주택은 비과세, 1세대 2주택은 기준시가 기준 9～36%, 1세대 3주택 이상은 실거래가기준 9～36%로 과세 중
ㅇ 향후 부동산 시장동향을 종합 분석·판단하여 필요한 경우 소득세법 시행령을 개정하여 15%p 범위내에서 양도세 탄력세율을 적용하되,
- 투기지역내 2주택 이상자에 대해서는 우선 적용토록 함
ㅇ 특히, 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서는
- 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율을 60% 수준으로 인상
* 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세
- 법 개정 후 시행하되, 기존주택은 1년의 유예기간을 부여
- 1세대 3주택 보유 판정시 장기 임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대), 농어촌주택, 종업원 기숙사용 주택등은 예외인정
- 장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 50%감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로적용
* 예시 : 2004년탄력세율 시행시 최고세율
- 2년이상 : 9～36% → 14～51%(주민세 포함 56.1%)
- 1～2년 양도 : 40% → 55%(60.5%)
- 1년이내 양도 : 50% → 65%(71.5%)
- 3주택 양도 : 60% → 75%(82.5%)
- 미등기 양도 : 70% → 85%(93.5%)
④ 세대별 주택 보유현황 DB 구축(’03.하반기)
ㅇ 행자부의 주민·지적전산망, 건교부의 주택·토지전산망, 국세청의 양도세전산망을 연결, 인별·세대별 주택보유 현황을 정기적으로파악
ㅇ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출에 활용
⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축(’04.하반기)
ㅇ 중개업소는 계약시 시·군·구에 검인계약서를 전자신고하고 시·군·구는 국세청·등기소에 거래정보를 제공
- 이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등을 담은 「부동산중개업법」개정(안)을 금년 정기국회에 제출
- 프로그램 개발과 시범운영을 거쳐 ’04년 하반기부터 전자신고 제도를 시행
ㅇ 실거래가액에 의한 과세기반이 구축되는 시기에는
- 취·등록세 등의 세율 인하를 위해 관련 세법을 개정(’04.하반기)
(향후 시장동향에 따른 추가 대책)
① 투기지역내 고가(실거래가 6억초과) 주택의 취득세·등록세 중과
ㅇ 개인간 부동산 거래시 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하는 취득·등록세를
ㅇ 앞으로 투기지역내에서는 실거래가가 6억을 초과하는 고가주택을 취득할 경우에는 실제 취득가액을 기준으로 과세
② 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제의 전면 개편 추진
ㅇ 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하고
ㅇ 1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제 제도로 전환하여 중산층 이하가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상수준의 양도차익에 대하여는 비과세 하되,
ㅇ 고가주택의 초과 양도 차익은 양도세로 흡수토록 함
- (자료)③투기행위 단속강화-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 주택가격 급등기에는 실수요자보다는 전문투기세력의 불법·탈법적인 방법에 의한 가수요가 주택가격 상승을 주도
◇ 세제·금융·주택행정 등 정부 정책의 효과성을 확보하기 위해서는 투기행위에 대한 집중적인 단속의 병행이 필수적
◇ 주택시장이 안정될 때까지 국세청·지자체 등 관련 행정력을 총동원하여 전문투기세력 등에 의한 투기행위를 근절
(그 동안 추진한 대책)
□ 투기혐의자 2,666명에 대한 탈법행위 조사결과 발표(’03. 8월)
ㅇ 1,115억원 추징, 9개업체 검찰고발
□ ’03.1～7월 강남지역 재건축 아파트 등에 대한 거래자료 25,902건을 수집·분석 후
ㅇ 투기혐의자 448명에 대한 자금출처 정밀조사중(9.18～11.13)
ㅇ 곧 중간조사결과 발표 후 11월 중순에 최종결과를 발표하고, 조세포탈범 등을 검찰에 고발
(이번 대책)
① 투기가 진정될 때까지 자금출처등 강도 높은 세무조사 계속
ㅇ 2,000명을 투입, 과열분양현장·투기조짐지역·투기조장 중개업소 등에 대한 현장단속 및 정보수집(10.29부터)
ㅇ 검인계약서등 거래자료를 전산입력하여 국세청의 인별 소득·재산 D/B등과 연계·분석하여 조사대상자 신속 선별
ㅇ ’02.2～’03.6월 기간중 서울 강남등 투기지역의 분양권전매자,투기혐의자에 대한 세무조사 실시(’03.11월)
ㅇ 중점조사대상
- 전문투기꾼이 중개업소를 경영하면서 자금주를 끌어들여 아파트 매점·매석후 물량을 조정하는 행위
- 가족·친인척 명의로 아파트 분양권을 매집하는 행위
- 중개업자가 고객에게 자금융자를 알선하고, 차익실현 후 매각도 보장한다는 식으로 투기를 부추기는 행위
- 세금은 걱정없다며 탈법적인 거래·이중계약서 작성등의 방법으로 세금을 탈루하거나 이를 부추기는 행위
- 아파트 분양권 전매행위
- 금융기관이 규정을 위반해 부동산 취득자금등을 대출하는 행위
ㅇ 조치방향
- 투기꾼 : 탈루세금을 추징하고 포탈범은 검찰고발,「부동산실명법」위반자는 과징금 부과, 매매취소 등
- 중개업소 : 「부동산중개업법」에 의한 자격정지·취소, 벌금 등
- 금융기관 : 대출규정 위반점포와 위반자를 금감원에 통보
- 명의대여자 :「부동산실명법」위반자 검찰고발, 분양권 취소등
- 분양권 불법전매 : 분양권 취소, 주택건설촉진법 위반 고발
② 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용
ㅇ 현재 상속증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용
ㅇ 금년 정기국회에서 「소득세법」 개정안 심의시 「금융실명거래법」에 대한 특례규정 신설 추진
③ 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(’03.11월)
ㅇ 투기지역 등 아파트가격 급등지역은 기준시가 수시 조정
④ 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정
ㅇ 지자체에서 분양가격 분석 후 국세청에 통보
ㅇ 국세청은 관련업체 세무신고자료 분석 후 정밀 세무 조사
⑤ 국세청·금감원·지자체 등으로 정부합동단속반을 구성·운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(’03.11월)
ㅇ 위반자 적발시 현장에서 신속 조치하여 단속의 실효성 제고
- (자료)②자금흐름의 선순환-종합대책
- [edaily 피용익기자] (정책목표)
◇ 강남 등 투기유발지역에 대한 주택금융의 과도한 유입을 막고, 소득 등 상환능력을 고려한 신중한 가계대출을 유도
ㅇ 주택가격 급락시 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하는 등 금융기관의 건전성을 확보
◇ 이와 함께 시중여유자금이 기업이나 증시 등 생산적인 부문으로 흘러갈수 있도록 자금선순환 체제를 확고히 구축
ㅇ 주식상품에 대한 투자위험은 줄이고 수익성을 제고하는 상품개발을 지원하는 등 적극적이고 다양한 유인을 부여
ㅇ 기업의 재무제표를 신뢰하고 기업금융을 원활하게 제공할 수 있는 여건을 조성
(그동안 추진한 대책)
□ 투기지역·투기과열지구내 주택담보 인정비율 축소
ㅇ 70～80% → 60%(’02.10월) → 50%(‘03.6월)
□ 부동자금의 주식시장 유입 유도
ㅇ 비과세 간접주식투자상품, 주식투자연계증권(ELS) 판매(’03.5월)
* 판매실적 : 비과세상품(6,900억원 : ’03.9월), ELS·ELF(5.5조원 : ’03.9월)
* 주식투자연계증권 : 주가지수가 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 주가지수가 상승한 경우에는 원금에 더하여 주가지수상승분의 일정부분(예 : 80%)을 원금과 함께 돌려주는 상품
ㅇ 배당실적이 우수한 기업을 중심으로 하는 「배당지수」개발(’03.7월)
(이번 대책)
① 투기지역·투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(’03.11월)
ㅇ 주택담보인정비율 위반 행위 등에 대해서는 엄정 제재
* 점검대상 : 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점
* 집중 점검사항
: 차주의 개인신용평가 실태, 주택담보인정비율 준수 여부,
주택담보대출 대손충당금적립 적정성 여부 등
② 주택담보인정비율 하향조정·적용대상 확대(’03.11월)
ㅇ 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%→ 40%로 하향조정
* 투기지역주택담보대출/전체주택담보대출 (’03.9말) : 59.3%
투기지역·투기과열지구주택담보대출/전체주택담보대출(’03.9말): 81.3%
ㅇ 적용대상을 3년이하 → 10년이하 주택담보대출*로 확대
* 주택담보대출 만기구조 : (3년이하) 74.2%, (3～10년이하) 15.6%
ㅇ 담보가치 산정시 공신력있는 기관의 평가자료(예:국민은행)를 활용토록 유도
* 호가위주로 산정되는 일부 인터넷 부동산업체 자료 사용 제한
ㅇ 제2금융권 담보인정비율도 단계적 하향 조정 유도
* 현재는 보험 50%, 저축은행·상호금융은 70% 수준
③ 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(’03.11월)
ㅇ 차주의 채무상환능력을 직장·소득·금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가하여 대출하고 있는지 여부를 집중 점검 후 개선
ㅇ 제2금융권도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출을 유도
⇒ 동일인(동일가구)이 복수의 신규주택담보대출을 받거나 소득이 없는 미성년자가 신규대출을 받기 어렵도록 함
④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(’03.11월)
ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도
⇒ 담보인정비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 신용대출을 증가시키는 등의 대출 행태를 차단
⑤ 주식 투자 활성화
ㅇ 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선
- 주식담보대출과 같이 ELS를 담보로 증권사가 투자자에게 대출해 줄 수 있도록 허용(’03.12월)
- 증권사의 ELS에 대해서도 유가증권 발행 및 감독분담금을 면제(’04.1월)
- 일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화(’04.1/4)
* 증권발행시마다 정식 유가증권신고서를 제출하지 않고 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행·판매 가능
ㅇ ELS 등과 같은 주식연계 투자상품은 원금이 일정부분 확실히 보장되는 만큼 은행등이 동 상품에 투자할 경우 그 비율에 상응하게 BIS 위험가중치를 조정
* 예시 : 원금보전율이 50%인 ELS는 50%에 대해서는 위험가중치를 20%로 하고, 나머지 50%는 위험가중치를 100%로 산정
ㅇ 다양한 주식투자상품 개발을 유도하고 배당제도를 개선
- IT지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장(’03.12월)
- 재무안정성·경영투명성이 높은 코스닥기업을 대상으로 하는 지수 도입(가칭 STAR 지수, 04.2월) 및 투자상품 개발 유도
- 분기배당제도를 도입하고 분기별배당 투신상품 개발을 유도
⑥ 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대
ㅇ 소액주주*에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(’03.12월)
* 발행주식총수의 1% 또는 액면 3억원중 적은 경우
⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선
ㅇ 기업투자의 관건이 되는 회계투명성등 신뢰 확보에 필수적인 증권관련 집단소송법안, 회계선진화 법률을 조기 입법(’03.12월)
ㅇ SOC 등 수익성을 갖춘 사업에 민간자금이 원활히 지원될 수 있도록 「프로젝트금융투자회사법」의 입법 추진(’03.12월)
(향후 시장동향에 따른 추가 대책)
① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화
ㅇ 투기·투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화
- 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따른 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도
ㅇ 이지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환되도록 유도
② 투기지역·투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토
* 그동안 사업자금·학자금 용도로 사용되는 주택담보대출자금의 예상치 못한 상환요구에 직면하는 선의의 차입자 양산 등 경제·사회적 부작용을 우려하여 신규대출분에 대해서만 적용
③ 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구
ㅇ 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등의 방안을 검토
- 수출기업, 내년 환율 1114원 예상..올 연말은 1131원
- [edaily 지영한기자] 국내 수출기업들은 내년도 환율을 평균 1110원대로 예상하고 있다. 또한 수출의 최대 걸림돌로 원화강세를 지적했다.
대한상공회의소(회장 박용성)는 22일 국내 수출기업을 대상으로 실시한 `최근 환율변화에 대한 기업인식` 조사결과를 통해 국내 수출기업들이 올 연말 환율을 달러당 1131원, 내년도 환율을 평균 1114원으로 전망하고 있다고 밝혔다.
이번 조사는 10월6일부터 15일까지 8일간 서울지역 수출기업 243개사를 대상으로 이루어졌으며, 이들중 대기업과 중소기업은 각각 134개사(55.1%)와 109개사(44.9%)였다.
중국위안화 절상시기를 묻는 질문엔 수출기업의 77.2%가 내년중일 것으로 내다봤다. 이중 절반은 내년 상반기에, 나머지 절반은 내년 하반기에 위안화가 절상될 것으로 전망했으며 내후년 이후란 응답이 19.4%, 올 연말일 것이란 전망이 3.4%였다.
향후 영업활동에 가장 부정적인 영향을 미칠 통상환경으론 응답업체의 54.5%가 지속적인 원화강세를 꼽았으며, 통상외교 부족 및 국내 내부마찰(33.6%), 보호무역주의(11.9%) 등의 순이었다.
원화강세의 영향에 대해선 환율이 달러당 1200원 기준으로 100원 하락할 경우 수출 물량은 21.4% 감소할 것으로 전망했다. 이중 대기업과 중소기업은 각각 17.2와 26.4%의 감소를 예상했다. 중소기업이 환율변동에 취약함을 보여준다.
또 달러당 1200원 기준으로 100원 하락할 경우 환율하락분 중 수출가격에 전가할 수 있는 여지는 12.2%에 불과했다. 특히 전혀 전가하지 못한다는 업체도 절반에 달해 기업의 채산성 악화를 수출가격 인상으로 보전하기도 힘든 것으로 전망됐다.
한편 국내기업들은 원화강세에 대비해 수출대책보다는 환차손대책에 더 주력하고 있는 것으로 나타났다. 수출감소 대책을 수립했다는 기업이 30.1%에 그친 반면 환차손 대책을 수립했다는 기업은 50.4%에 달했다.
대책을 마련했다는 업체의 수출감소대책으로는 신규 수출시장 개척(37.7%)이 가장 많았고, 다음으로 수출지역 현지공장활용(28.4%), 수출의 내수 전환(16.5%), 국산자재의 해외자재로의 전환(15.6%) 등으로 나타났다. 환차손대책으로는 매칭, 네팅 등 결제시기 조정(39.5%), 은행의 선물환 구입(25.1%), 가격 전가(13.1%), 환율변동보험(9.7%) 등이 꼽혔다.
또 향후 달러약세가 지속·심화될 때 취할 수 있는 단기대응책으로는 환리스크관리(43.3%), 신규 수출시장 개척(24.5%), 국산자재의 해외자재로의 전환(16.1%) 등이 제시됐으며, 장기대책으론 고부가가치제품 개발(36.6%), 생산거점 해외이전(21.4%), 신규사업 개발(19.8%), 인력감축 등 구조조정(14.9%)이 응답됐다.
수출기업들은 이와 함께 원화강세시 정부의 정책과제로 환율 변동속도와 폭의 적정한 조정(40.3%)을 가장 많이 꼽았고, 다양한 수출지원책(23.3%), 기업의 환위험관리능력 지원(14.3%), 원화의 국제결제통화 격상 노력(10.6%), 동아시아 환율 공조(5.9%) 등을 들었다.
대한상의 관계자는 "수출이 성장을 주도하는 최근 상황 하에서 환율불안은 경제회복을 지연시킬 수 있는 가장 큰 요인"이라고 밝히고 "정부는 환율안정 노력과 더불어 환율변화에도 기업이 경쟁력을 유지할 수 있도록 수출지원책과 환위험관리 능력 지원 등 다양한 정책을 펼쳐야한다"고 밝혔다.
