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- 권상우·김태희·공효진까지…어떻게 ‘갓물주’가 됐나
- [이데일리 장구슬 기자] 수백억 대의 건물주가 된 일부 연예인들은 어떻게 ‘부동산 큰 손’이 됐을까.지난 21일 방송된 MBC ‘PD수첩’은 ‘연예인과 갓물주(‘God:신’과 건물주의 합성어)‘ 편을 통해 건물주 연예인들의 투자 방법을 파헤쳤다.(사진=MBC ‘PD수첩-연예인과 갓물주’ 편 캡처)PD수첩이 한국 탐사저널리즘 센터 데이터 팀과 함께 유명인 소유의 건물을 조사한 결과 지난 5년간 건물을 매입한 연예인은 총 55명이었다. 그들은 건물 63채를 매입했고 매매가 기준 액수는 무려 4700억 원에 달했다. 그들이 수십억 원에서 수백억 대의 건물을 매입할 수 있었던 방법은 고액의 은행 대출과 법인 명의의 건물 매입이었다. 공효진은 은행 대출을 이용해 건물을 매입한 후 5년 안에 되팔아 시세 차익을 얻는 방식을 이용했다. 공효진은 37억 원에 인수한 용산구 한남동 빌딩의 매매가 중 26억 원을 은행 대출로 충당했다. 자기 자본은 약 8억원만 들였다. 이후 4년 뒤 해당 건물을 60억 원에 해당 팔아 23억 원의 차익을 남겼다. 권상우, 하정우 역시 은행의 대출을 이용했다. 권상우는 최근 매매가 280억 원의 등촌동 빌딩을 매입했는데, 이 중 대출은 240억 원이었다. 은행 직원은 “권상우의 신용등급은 1등급으로 VIP다”라고 전했다. 최근 고가의 건물을 잇따라 매입한 하정우 역시 은행에서 고액의 대출을 받아 건물을 샀다. 2018년 종로에 81억원짜리 건물을 매입했는데 이 가운데 57억원이 대출금이었다. 한 달도 돼지 않아 그는 송파구 방이동의 127억원 상당의 건물을 하나 더 매입했는데 이때도 99억원을 은행에서 빌렸다.또 다른 방법은 개인이 아닌 법인 명의의 건물 매입이었다. 법인을 통해 건물을 매입한 연예인은 이병헌, 송승헌, 김태희, 권상우 등 여러 명이었다. PD수첩이 확보한 연예인 빌딩의 등기부등본에는 건물 소유자가 본인이 아닌 법인으로 기재된 경우를 찾아볼 수 있었다. 해당 법인은 본인 또는 가족이 임원으로 등재돼 있는 이른바 가족 법인이었다. 이들이 법인 명의로 부동산 거래를 하는 건 절세 혜택을 노린 것. 양도소득세, 취득세 등 개인의 부동산 거래 시 적용되는 세율은 42%(과세 표준 금액 5억 원 이상)가량인 반면 법인세율은 10~22%에 그친다. 확보한 등기부등본 일부를 통해 법인·개인 거래 시 세금 차액을 분석했는데, 50억 원대의 건물을 법인 명의로 거래할 경우 개인 명의로 거래할 때보다 납부해야 할 세액이 3억 원 이상 적었다.이병헌은 어머니 명의로 된 법인을 통해 건물을 매입했는데, 법인 사업자의 주소지는 서울이 아닌 경기도 안성의 한 오피스텔 건물이었다. 주소지에 적힌 법인 사무실엔 아무도 없었다. 이병헌 측은 “해당 법인은 안성 오피스텔을 관리하기 위해 그 지역에 설립한 것이고, 양평동 빌딩을 이 법인 명의로 매입한 건 세무사 조언”이라고 설명했다.강남에 132억원 짜리 빌딩을 매입한 김태희도 서울 강남역에 위치한 빌딩을 언니가 이사인 법인명으로 매입했다. 경기도 용인으로 적힌 주소지를 찾아가 본 결과 다른 법인이 입주해 있었다. 김태희 측은 “효율성 차원에서 비상주 사무실을 선택했고, 부동산 투자에 대비해 용인에 법인을 뒀다. 모든 사업은 적법한 절차에 따라 진행됐다”고 밝혔다.전문가는 “서울에 법인을 설립하지 않은 이유는 취득세 중과를 피하기 위해서다. 법인이 서울에 있으면 약 2배 가량의 취득세가 부과된다”면서 “구입한 건물이 서울에 있더라도 법인 사무실이 경기도에 있을 경우 취득세 중과 적용이 되지 않는다”고 말했다.
- [집값 올리는 정책]14번 대책에도 안잡혀…“수급이 문제야”
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 김미영 기자] ‘투기와의 전쟁’ ‘강남 집값 전쟁’. 문재인정부는 이러한 평을 들을 정도로 부동산 규제책을 줄기차게 쏟아냈다. 출범 직후인 2017년 6월 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 하향 조정을 시작으로 이달 발표한 민간택지 분양가 상한제까지 2년3개월여 동안 내놓은 크고 작은 대책이 14번이다. 하지만 정책 효과는 기대와 다른 방향으로 흐르면서 정부와 시장의 전쟁은 현재 진행형이다. 그 가운데서 무주택자들 등 애꿎은 피해자가 양산되고 있다는 지적이 나온다. 시장이 작동하도록 정부가 숨통을 틔워줘야 한다는 게 전문가들의 제언이다.◇‘집값 전쟁’ 결과는…가격은 ‘상승’, 거래는 ‘뚝’ 통계청에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2017년 5월 86.6에서 1년 뒤 같은 달 105로 30포인트 가까이 올랐다. 올해 들어선 107 수준을 이어가고 있다. 계속 집을 보유하고 있는 다주택자는 집값 상승과 함께 양도소득세 부담도 커졌다. 이데일리가 21일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰해 분석한 결과 3주택자가 2014년 말 12억7000만원에 사들인 서울 잠실주공5단지의 전용면적 82㎡를 2017년 5월에 팔았다면 당시 시세 16억2000만원으로 양도세 1억1195만원만 내면 됐다. 하지만 이달 호가(집주인이 부르는 가격)대로 20억원에 판다면 양도세는 4억3513만원을 내야 한다. 여의도 시범아파트 전용 79㎡짜리도 2014년 매매가격이 6억5000만원이었지만 2017년 5월께엔 8억8700만원, 이달엔 호가 14억5000만원까지 올랐다. 9억원 미만이었던 2017년에 팔았다면 양도세는 7032만원이지만, 이달에 판다면 4억9077만원으로 뛴다. 취득과 양도시 각각 내야 하는 중개수수료를 필요경비로 반영하고 다른 비용이 들지 않았단 전제에서의 추산이다.양도세 부담뿐 아니라 대출 제한, 유주택자 청약규제 등 각종 규제가 강화되면서 거래도 큰 폭으로 줄었다. 서울 아파트 거래량은 2017년 5월 1만4860건에 달했지만 1년 뒤 같은 달엔 4700건으로 급락했다. 올 5월에도 4385건에 그쳤으며 7월에도 4262건뿐이다.아파트 거래가 얼어붙은 건 정부의 강력한 규제 때문이란 평가가 지배적이다. 정부는 2017년 6·19 대책의 LTV, DTI 강화 등과 같은 해 8·2 대책의 투기지역, 투기과열지구 지정 등으로 투기를 용납하지 않겠다는 입장을 밝혀왔다. 세율 인상에 더해 공시가격 인상으로 종합부동산세 부담을 높였고, 양도세 감면 축소와 다주택자 중과 등을 이어가면서 ‘살 집 말고는 팔라’는 신호를 거듭 시장에 보냈다. 하지만 정부의 잇단 정책이 투기를 잡기보단 거래 자체를 막는 역효과를 낳았다는 게 아파트 거래량의 급격한 축소로 확인되고 있다. 대출 규제 강화로 새 집을 사기도 어려워졌지만, 거래세를 높여 팔지도 못하도록 매수와 매도 양손을 묶어버린 상황이다.매물 품귀로 가격이 오르는데다 강남권 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 가속화까지 더해져 집값이 껑충 뛰면서 시장은 ‘집값 안정’이란 정부의 목표와도 정반대로 흐르고 있다. 업계 한 관계자는 “베이비부머 세대들의 노후불안과 금융시장에 대한 불확신, 1100조원에 달하는 시중 유동자금과 저금리 등이 만들어낸 부동산 과열의 원인 분석과 대책이 제대로 맞지 않았다”고 꼬집었다.◇“수급 문제 못 풀고 가격만 건드려” “유동자금 흐를 곳 터줘야”공급처방도 엉뚱한 방향으로 가는 형국이다. 정부는 서울엔 주택 공급량이 이미 풍부하다고 판단, 지난해 8·27 대책을 통해 수도권에 30만호 이상 추가공급이 가능한 30여곳의 공공택지를 추가 개발하겠다고 밝혔다. 부천대장과 고양창릉, 남양주 왕숙, 과천, 성남 복정·금토·서현 등이 대상지가 됐다.하지만 서울 집값을 잡기란 역부족이란 지적이 나왔다. 강남 수요를 대체할 만한 지역들이 아니기 때문이다. 이미 인천 검단신도시, 파주 운정신도시 등 수도권 서부권은 주택 과잉공급으로 미분양 사태를 빚는 등 이러한 분위기를 고스란히 보여주고 있다. 국토교통부에 따르면 6월말 기준 전국 미분양 주택은 6만3705가구로, 이 가운데 수도권 미분양 물량이 1만1608가구를 차지한다. 전국 미분양 주택은 5월(6만2741가구)과 비교해 1.5%(964가구) 늘어났는데, 수도권 미분양의 경우 한달 만에 13.6%(1390가구) 증가했다. 반면 서울 미분양은 178가구에서 123가구로 30%가 줄었다.재건축초과이익환수제에서 한발 더 나아간 민간택지 분양가 상한제까지 재건축·재개발 규제강화는 서울 주택공급을 더 위축시킬 정책으로 지목되고 있다. 신규 물량 감소가 확실시되면서 준공 5~10년 신축 아파트들의 가격이 오르는 풍선효과도 벌써 나타나는 중이다. 시장을 통제해 집값을 잡겠단 정부와 시장 반응이 또다시 어긋나는 대목이다.한 켠에선 ‘로또청약’이란 비아냥도 나오고 있다. 무주택자 등 실수요자들을 우대하도록 한 청약제도 정비와 분양가 상한제가 만나면서다. 하지만 서울 등 인기지역에서는 청약 경쟁률이 높아져 청약가점이 낮거나 대출 규제로 현금조달이 어려운 20~30대 무주택자에겐 ‘그림의 떡’으로 상대적 박탈감을 키우고 있단 평가다.진단은 부동산시장을 바라보는 정부의 인식 및 정책 방향 전환이다. 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “부동산시장을 수요·공급자간의 시장적 균형 문제로 접근하지 않고 정책적 요소인 가격으로 건드리려 하다보니 계속 역효과가 나는 것”이라고 꼬집었다. 그는 “분양가로 집값을 잡으려는 분양가 상한제가 한 예로, 현 정부는 정책 효과에 대한 과학적, 실증적 이해가 부족한 편”이라며 “수급 문제의 미스매칭부터 풀어야 한다”고 덧붙였다. 박원갑 KB은행 부동산 수석전문위원은 “자금이 부동산 아닌 곳으로 분산되도록 금융상품 등을 개발해 쏠림현상을 해결해야 한다”고 주문했다.
- 호화생활 고액·상습 체납자, 유치장 간다.. 운전면허 정지 추진
- 호화생활 악의적 체납자에 대한 범정부적 대응 강화 방안 브리핑이 열린 5일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 이은항 국세청 차장이 제재 방안을 발표하고 있다. 뉴시스 제공[세종=이데일리 이진철 기자] 호화생활 고액·상습체납자에 대해 법원의 결정으로 최대 30일간 유치장에 유치할 수 있는 감치명령제도가 도입된다. 고액체납자가 여권을 발급받은 당일 출국하는 사례를 차단하기 위해 고액체납자의 경우 여권 미발급자도 출국금지 대상자에 포함된다.자동차세를 악의적·상습적으로 10회 이상 체납하면 지방자치단체가 자동차 운전면허 정지를 요청할 수 있는 근거도 마련된다. 정부는 5일 이낙연 국무총리 주재로 열린 국정현안점검조정회의에서 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부, 법무부, 국세청, 관세청 등 관계기관 합동으로 이같은 내용의 ‘호화생활 악의적 체납자에 대한 범정부적 대응강화 방안’을 발표했다.이번 대책는 작년 11월 제3차 반부패정책협의회에서 논의된 사회통합을 저해하는 탈세행위 근절을 구체화한 것으로, 재산을 은닉하고 호화롭게 생활하는 악의적 체납자에 엄정대응 하기 위해 마련됐다. ◇ 상습 고액 체납자 출국금지.. 유치장 감치도대응방안에 따르면 출국금지 대상인 체납자가 여권발급 즉시 해외도피를 시도할 경우 이를 제지할 수 있는 근거가 마련된다. 현재는 여권이 미발급 되었다면 출국금지가 불가능하지만, 정당한 사유 없이 5000만원 이상의 세금을 체납하고 재산해외도피 우려가 상당한 체납자는 여권 미발급자도 출국금지가 가능하도록 추진한다.법무부는 즉시 출입국관리법 시행규칙 개정을 추진하고, 출국금지제도의 효율적인 추진을 위해 법무부와 국세청이 원활하게 관련 자료를 주고 받을 수 있도록 기관 간 전산시스템도 구축할 계획이다. 납부능력이 있음에도 불구하고 정당한 사유 없이 고액의 국세를 상습적으로 체납하는 경우 법원의 결정으로 최대 30일 이내에 유치장에 유치할 수 있는 감치명령제도를 도입한다. 국세를 3회 이상 체납하고 있고, 체납발생일부터 각 1년이 경과했으며, 체납 국세의 합계가 1억원 이상인 체납자 중에서 국세 납부능력이 있음에도 정당한 사유없이 체납하는 등 국세정보공개심의위원회 의결에 따라 감치 필요성이 인정된 경우가 해당된다.정부는 “체납자의 신체의 자유가 제약되는 점 등을 감안해 감치 전 충분한 소명기회를 부여하고 동일한 체납사실로 인한 재차 감치 금지 등 인권침해를 최소화하기 위한 제도적 장치도 마련할 예정”이라고 말했다. ◇ 체납자 은닉재산 조회 친인척까지 확대체납자의 재산은닉을 막기 위해 재산조회 범위도 확대한다. 이를 위해 올해 말까지 국세징수법과 지방세징수법을 개정하고 내년부터 시행할 계획이다. 정부는 5000만원 이상 고액체납자의 재산을 은닉한 혐의가 있는 체납자의 배우자, 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척까지 금융조회를 허용하도록 하는 금융실명법 개정을 통해 체납자의 재산조회 범위를 확대할 계획이다. 현행 금융실명법은 체납자 본인의 금융거래정보 조회만 허용해 친인척 계좌를 이용, 재산을 은닉한 경우 추적조사가 어려운 상황이다.정부는 현재 정무위에 계류 중인 개정안이 통과되면 체납자가 친인척 계좌를 이용해 재산을 은닉하더라도 추적조사를 통한 은닉재산 환수가 가능할 것“이라고 기대했다. 정부는 법령개정을 통한 제도 개선 외에도 악의적 고액체납자에 대한 수색, 고발, 수입품 검사 강화 등 행정적 대응을 강화해 나간다는 방침이다.국세청은 빅데이터를 이용해 재산을 은닉하고 고가주택 거주자와 고급자동차 보유자 등 호화롭게 생활하는 악의적 체납자를 정교하게 추출하는 한편, 위장전입 체납자 가택수색에 ‘실거주지 분석 모형’을 활용해 추적조사의 효율성을 높일 예정이다. 고의적으로 체납처분을 회피하는 체납처분 면탈행위에 대해서는 조세범처벌법에 따라 체납자 본인뿐만 아니라 조력자까지 형사고발하는 등 엄정 대응하기로 했다. 관세청은 관세 체납자 및 명단이 공개된 국세 체납자에 대해 여행자 휴대품, 해외 직구물품 등을 집중 검사한다. 체납자가 타인 명의로 수입하는 것을 차단하기 위해 ‘타인명의 수입 추적시스템’을 개발할 예정이다.국세청은 출국금지에 대한 실효성을 제고하기 위해 주거형태, 소비지출, 재산현황 등 생활실태를 면밀히 파악해 재산은닉 혐의가 있는 악의적 체납자는 적극 출국금지를 요청하기로 했다. 은닉재산이 발견된 악의적 체납자의 경우 복지급여 수급의 적정성을 검증해 부정수급이 확인되면 환수하고 벌칙을 적용하는 방안도 마련한다. 이 방안이 마련되면 체납 관련 자료를 보건복지부와 공유해 악의적 체납자의 복지급여 수급을 방지할 수 있을 것으로 기대된다. 악의적 체납자에 대한 사해행위취소소송 확정 판결 결과 등 체납관련 자료를 국민건강보험공단과 공유해 건강보험 피부양자 요건 검증에도 활용한다. 보건복지부는 시행 시기와 방식을 국세청과 논의할 계획이다.현재는 정부포상 후보자 추천 시에 명단이 공개된 고액 체납자만 추천이 제한되지만, 앞으로는 명단공개 여부, 체납 액수와 상관없이 체납이 있는 경우는 모두 제한된다.◇ 자동차세 10회 이상 체납, 운전면허 정지 요청자동차세를 악의적·상습적으로 10회 이상 체납한 경우는 지방자치단체가 자동차 운전면허 정지를 요청할 수 있는 근거도 마련된다. 10회 이상 체납자는 11만5000명으로 자동차세 납세자 1613만8000명의 0.71%를 차지하고 있다. 행정안전부는 올해 말까지 ‘지방세법’을 개정해 운전면허 정지요청 근거를 마련하고 2020년 체납분부터 적용할 계획이다. 다만, 지방자치단체가 경찰관서에 운전면허 정지 요청을 하는 경우 납세자보호관이 참여하는 ‘지방세심의위원회’ 의결을 거치도록 해 생계형 체납자는 적극적으로 보호할 계획이다.현재 국세·관세의 경우에만 제공되는 금융정보분석원의 특정금융거래정보를 지방세 탈루혐의 확인 및 체납 징수업무에도 활용할 수 있게 된다. 토지매입 시 다운계약서 작성 후 차액을 매도자 은행에 입금하거나 법인이 중과지역 내 건물을 사내이사 명의로 취득 후 별도 입금하는 등의 사례를 적발할 수 있을 것으로 예상된다. 정부는 올해 말까지 금융위원회 소관의 ‘특정금융정보법’ 개정을 추진하고 전산시스템 정비를 거쳐 2021년부터 시행할 계획이다.전국에 분산된 고액 체납자의 효율적 관리, 압류부동산의 공매 등 체납처분의 실효성을 담보하는 ‘지방세조합’을 설치한다. 행정안전부는 ‘지방세기본법’, ‘지방세징수법’을 올해 말까지 개정해 2020년 말까지 조합을 설립·운영할 계획이다.이은항 국세청 차장 “정부는 재산을 은닉하고도 복지혜택을 누리는 악의적 체납자를 향한 국민적 공분이 상당한 만큼 이번 대책발표와 함께 고액?상습체납자에 대한 행정적 대응도 강화해 나갈 계획”이라고 말했다.
- [부동산 인사이트] 법인 부동산 투자 진짜 '득'될까
- 서울 강남구 일대에 조성된 아파트 밀집지역 모습.[이데일리 조철현 부동산전문기자] 대출 규제와 과세 강화 등 다주택자를 겨냥한 정부의 압박 수위가 갈수록 높아지고 있다. 이런 가운데 개인에게 집중된 규제의 빈틈을 이용해 법인 명의로 부동산 투자에 나서는 경우도 최근 부쩍 늘고 있다. 2채 이상 다주택자는 집을 팔 때 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 양도소득세도 중과되지만, 법인이 부동산을 사고 팔면서 생긴 차익은 법인세 부과 대상이기 때문에 세 부담을 덜 수 있다는 계산이 깔렸다. 하지만 단순히 규제를 피하고 절세 목적 만을 위해 법인 명의로 부동산 투자에 나서는 것은 큰 실익이 없다는 게 전문가들의 조언이다.◇법인 명의 부동산 거래 늘어통계청에 따르면 올해 1분기 설립된 부동산 법인은 3151곳으로 부동산 규제가 강하지 않던 2017년 4분기(2161곳)에 비해 1000곳 가까이 늘어났다. 부동산 법인이 급증한 시점은 지난해 ‘9·13 부동산 대책’ 이후부터다. 작년 3분기에는 2297곳의 부동산 법인이 설립됐지만 4분기에는 2957곳으로 부쩍 많아졌다.법인 명의의 부동산 거래 건수도 늘어나는 추세다. 토지·건물 정보회사 밸류맵에 따르면 올해 1분기 서울에서 거래된 단독·다가구주택(5479건) 중 법인 명의의 매입 비중이 지난해 1분기 11.2%에서 올해 1분기에는 21.9%로 2배 가까이 증가했다.실제로 절세를 위해 법인 명의로 주택을 사고 파는 경우가 적지 않다는 게 부동산 중개업소들의 설명이다. 최근 양도세와 종합부동산세(종부세), 상속·증여 등 각종 부동산 관련 세금이 늘면서 법인 명의로 매입해 종부세 등에서 절세 효과를 얻으려는 사람들이 많아졌다는 것이다.◇양도세와 종부세 등 절세 효과 커부동산 법인 투자의 가장 큰 장점은 조정대상지역에서 부과되는 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있다는 것이다. 현재 조정대상지역에서는 주택 매도 때 2주택자는 기본 양도소득세에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 중과된다. 장기보유특별공제도 배제된다. 하지만 법인으로 보유하면 법인세(10~25%)가 적용된다. 법인이 주택을 팔아 양도 차익이 발생했을 경우 10%포인트의 추가 부담이 있지만, 고가 주택일수록 양도세 부과에 적용되는 기본세율보다 훨씬 낮아 유리하다. 개인의 양도세 기본세율은 6%(양도 차익 1200만원 이하)~42%(양도차익 5억원 초과)이고, 법인세는 10%(2억원 이하)~25%(200억원 초과)이다. 가령 1억원의 양도 차익을 얻는 2주택자는 기본 양도세 35%에 10%포인트가 중과돼 45%를 부담하지만 법인의 경우 기본 법인세 10%에 10%포인트가 중과돼 20%만 부담하면 된다.더욱이 법인세는 양도 차익으로 산정하는 것이 아니라 법인 수익에서의 비용을 공제한 금액으로 계산한다. 필요 경비, 가령 인건비(직원의 급여, 보험료, 식대, 포상금, 상여금, 경조사비 등)와 사업장 임대료, 인테리어비용, 차량 유지비, 비품 구입비, 대출 이자 등을 세금에서 공제받을 수 있다.박정현 세무사는 “법인 보유 주택을 팔 경우 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 적용은 불가능하지만 양도 차익에 대해 10~25%(지방소득세 별도) 구간의 법인세가 과세되고, 개인과는 달리 다주택의 중과 세율이 적용되지 않으므로 더 낮은 세부담을 진다”고 말했다.종부세도 크게 절감할 수 있다. 현재 3주택자 이상이거나 조정대상지역에서 두 채 이상 보유하고 있으면 과세율이 크게 높아진다. 보유 주택의 합산 가격이 높아질수록 그 차이는 커진다. 과세표준에서 공제하는 액수도 차이 난다. 결국 법인을 세워 분산 소유하면 보유세도 크게 낮출 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. 대출도 개인보다 유리하다. 서울 등 투기지역으로 지정된 곳에서 개인이 집을 살 때는 주택담보대출과 중도금대출 등 금융권에서 돈을 빌릴 때 한층 더 엄격한 기준을 적용받는다. 주택담보대출의 경우 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 반영한 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)이 각각 40%를 넘을 수 없다. 집값의 60%는 자체적으로 마련해야 하는 것이다. 또 1주택자 이상의 경우 투기지역 및 투기과열지구에서는 대출을 아예 받을 수 없다. 하지만 법인의 경우 법인 대표의 신용도에 따라 대출 가능 비율이 달라지겠지만 최대 80%까지 대출받을 수 있다. ◇장기보유공제 혜택 못받아하지만 법인 명의의 부동산 투자가 절세 측면에서 반드시 유리한 것만은 아니다. 꼼꼼히 따져봐야 할 것도 많다는 얘기다.법인의 경우 양도세율이 낮지만 비사업용으로 쓰는 토지와 주택에 대해서는 법인세에 추가로 10%를 가산하는 규정이 있다. 특히 개인 소유의 부동산은 장기 보유할수록 최대 30%의 장기보유공제를 통해 세금을 줄여준다. 법인은 이러한 장기보유공제 혜택을 받을 수 없다. 1세대 1주택이라면 개인이 월등히 유리하다. 9억원 이하의 부동산에서 발생하는 양도 차익에 대해서는 요건을 잘 갖춘 경우 비과세되기 때문이다. 법인은 주택이 꼭 필요한 것은 아니므로 비과세 규정을 적용받지 못한다. 또 법인의 경우 자본금이나 이익금을 개인이 함부로 유용할 수 없다. 출자하거나 반대로 출자금과 수익금 등을 인출하는 과정이 상대적으로 복잡하고 이를 제대로 관리하지 않으면 추가 세 부담이 발생할 수 있다. 소득에 대한 세무신고 절차도 복잡한 편이다. 법인세를 신고하기 위해서는 재무제표, 수입금액 조정명세서 등의 작성이 필수사항인데 재무제표 작성 및 관리 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있다.또 수도권 과밀억제권역에서 설립된 지 5년 이내의 법인이 부동산을 매입할 경우 취득세 중과 규정을 적용받는다. 따라서 부동산 투자 목적으로 법인을 만들 경우 수도권 과밀억제권역 외의 지역에서 법인을 설립하는 게 좋다.
- [최인용 세무사의 절세 가이드]상속시 주의해야 할 8가지 절세 방법
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 가족의 사망으로 인한 상속은 가슴 아픈 일이다. 상속 이후에는 여러 가지를 정리하고 가족 간 협의를 해야 한다. 그 중에 상속세는 몇 가지 특징을 가지고 있다. 상속세의 특징을 잘 알고 절세 방법을 찾아보자. 상속세는 모든 재산에 대해서 내는 가족의 세금의 성격이다. 상속세는 일정 금액(두 부모의 경우 10억원, 한부모 5억원) 이상인 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속 신고를 하게 된다. 상속세의 세율은 매우 높은 편이다. 구체적으로 다음과 같이 준비하면 상속세를 더 줄일 수 있다.①가족 간 분쟁은 세금을 더 내는 길이다. 경우에 따라 재산의 분할 문제로 형제들 간 분쟁이 생길 수도 있다. 분쟁이 생기면 가장 손해를 보는 사람들은 당사자인 가족들이다. 재산과 관련한 배분 문제가 생길수록 이익을 보는 쪽은 국세청이다. 가족이 다투는 과정 중에 과거의 증여 문제가 드러나게 될 수 있고, 조사 과정 중에 나타나기도 한다. ②상속세는 신고가 끝이 아닌 조사가 수반되는 세금이다.우리나라의 상속세는 신고만 하면 인정되는 신고 납세 제도가 아니다. 상속세는 신고한 내용을 과세 당국인 국세청이 확인하는 정부 부과 제도의 세금이다. 부가가치세, 소득세, 법인세 등 대부분의 세금은 신고 납세 제도이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속 증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속 증여세는 6개월(증여세 3개월) 내에 신고를 하면 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 대해 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 신고 이후에 세무 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 신규 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.③10억원 이하라도 신고하는 것이 유리할 수 있다. 상속 금액 10억원(한부모의 경우 5억원) 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속 재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 사전 증여 재산이 누락될 수 있기도 하고 나중에 상속 재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있기 때문이다. 이런 경우에는 상속세의 절세 범위 내에서 감정을 받아 상속 신고를 하는 것이 향후 양도소득세 부담 측면에서 유리할 수 있다. ④상속은 재산별로 평가 방법이 다르다. 상속세의 시가 평가 방법은 시가, 감정가, 공시가액의 순서로 적용한다. 예를 들어 보면 아파트의 경우 매매가가 나타나므로 시가가 적용된다. 아파트의 매매가액은 국토교통부의 실거래가 조회 사이트에서 알 수 있다. 그러나 일반 주택의 경우에는 유사한 물건이 없으므로 공시가액을 기준으로 할 수 있다. 임대료가 나오는 건물은 공시가액이 낮은 경우 임대료 환산가액을 적용하기도 한다. 토지는 공시가액으로 취득한 것으로 평가 한다. 대체로 감정가액보다는 공시가액이 낮은 경우가 많으므로 신고의 방법에 따라 절세 금액이 차이가 많이 난다. ⑤상속 이후 6개월 내의 재산 변동은 피해야 한다.상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원활한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세를 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장 주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속 개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주 간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 처분에 더 유의해야 한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기 보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. ⑥신규 채무나 기존의 채무 상환에 유의한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 공시가액으로 평가된 부동산에 대해서 차입을 하게 되면 감정 평가를 받게 된다. 일반적으로 감정가액은 많은 대출을 받기 위해 공시가액보다 높게 평가되는 경우가 많으므로 상속세를 더 부담할 수 있게 된다. 채무 상환 자금 출처에 유의한다.상속에 신고된 채무는 어떻게 변제되는지 사후적으로 관리한다. 채무 자체가 상속세를 줄이는 효과가 있으므로 확인이 필요하기 때문이다. 중요한 것은 상속받은 사람이 채무를 스스로의 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지 여부가 중요하기 때문이다. 따라서 채무 상환 자금에 대해서는 자금 출처를 준비해야한다. 특히 상속 재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속 이후 상속인의 신고 후 채무 변제나 재산 증가 상황에 대해 사후 관리 준비가 필요하다.⑦상속세는 자녀들보다 배우자가 내는 것이 유리하다. 상속세의 부담은 배우자 공제가 30억원까지 가능하므로 배우자 공제를 최대한 활용하는 것이 유리하다. 그러나 배우자에게 재산이 집중되면, 배우자의 사망 시에 상속세 문제가 또 발생하므로 상속세는 자녀들보다 최대한 배우자가 내는 것이 가족의 전체 세금 관리 면에서 유리하다. 세법에서는 상속인 간 연대 납세 의무가 존재해 자신이 상속받은 재산 한도 내에서 다른 상속인의 상속세를 대신 내주는 경우 이를 증여로 보지 않는다. ⑧기업 대표자는 주식의 가치 평가 문제가 중요하다. 기업의 대표는 보유하고 있는 주식의 가치에 따라 상속세가 크게 달라질 수 있다. 기업 가치 평가 문제로 인해 상속세 부담이 커져서 기업이 어려워지는 경우도 많이 있다. 특히 가업 승계 문제는 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산하여 납부한다. 따라서 기업은 가치 평가 문제와 가업 승계받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후 관리 요건을 잘 지켜야 한다.
- 작년 가계 세부담 29.4% 늘었다…증가폭 역대 최대(종합)
- [사진=이미지투데이][세종=이데일리 최훈길 기자] 지난해 4분기 가계의 세금 부담이 1년새 30% 가까이 늘었다. 문재인정부 출범 이후 부자 증세를 추진한 영향이 컸다. 통계청이 21일 발표한 ‘2018년 4/4분기 가계동향조사 소득부문 결과(이하 전년동분기 대비)’에 따르면 지난해 4분기 월평균 비소비지출은 95만4000원으로 재작년 4분기보다 10% 증가했다. 비소비지출은 세금, 이자, 사회보험, 연금 등을 뜻한다. 세금 등 비소비지출이 늘수록 가계부담이 커지게 된다. 내역별로 보면 경상조세(세금)는 17만3400원으로 재작년보다 29.4% 늘었다. 이는 전국단위 가계동향조사를 조사한 2003년 이후 4분기 기준 역대 최대 상승률이다. 이자 비용은 10만7400원(24.1%), 사회보험은 15만4000원(11.6%), 연금은 15만2900원(12.1%) 증가했다. 분기별로 보면 비소비지출은 7개 분기 연속 증가 추세다. 비소비지출 증가율은 문재인정부가 출범한 2017년 2분기에 2.7%로 플러스 전환한 뒤, 2017년 3분기 3.1%, 4분기 12.5%, 지난해 1분기 19.2%, 2분기 16.5%, 3분기 23.3%, 4분기 10%로 잇따라 올랐다. 작년 한 해 동안 비소비지출의 증가율이 두자릿수를 기록한 셈이다.소득별로 보면 고소득층의 비소비지출이 늘었다. 작년 4분기 비소비지출은 5분위(소득 상위 20%)가 206만3800원으로 전년보다 17.1% 늘었다. 증가율로는 1~5분위 중 가장 큰 규모다. 4분위(상위 40%)도 11.1% 늘었다. 반면 1분위(하위 20%)는 9.9%, 2분위(하위 40%)는 2.6% 각각 감소했다. 박상영 통계청 복지통계과장은 “조세 강화, 사회보험료, 금리 상승 여파가 작용됐다”고 설명했다. 앞서 기획재정부의 세법 개정 등에 따라 작년 1월부터 고소득자 소득세 증세, 작년 4월부터 다주택자 양도세 중과가 이뤄졌다. 한국은행은 작년 11월30일 기준금리를 1년 만에 연 1.50%에서 1.75%로 인상했다. 전문가들은 현재 경기가 부진한 상황이기 때문에 앞으로는 세 부담을 낮추는 게 필요하다고 지적했다. 홍기용 인천대 경영학과 교수는 “앞으로는 비과세 감면 대폭 확대, 증권거래세·취득세·법인세 인하 등 파격적인 감세와 규제 완화로 기업을 살리는 메시지를 분명하게 줘야 한다”고 말했다. 작년 4분기에 경상조세(세금) 증가율이 29.4%로 4분기 기준 역대 최고치를 기록했다.[출처=통계청]가구당 월평균 비소비지출이 문재인정부가 출범한 재작년 2분기부터 상승세다. 단위=%. [출처=통계청]
- [집Talk] 주택거래 '꽁꽁'…취득·양도세 낮추면 풀릴까
- 지난달 서울 아파트 매매량이 6년 만에 최저를 기록한 가운데 서울 송파구 부동산 밀집 상가에 매매를 알리는 안내문이 붙어 있다. [사진=뉴시스][이데일리 정수영 기자] “집을 사지도 팔지도 못하게 꽁꽁 묶어 놨다. 증권 거래세는 낮춘다는데, 부동산 거래세 인하는 검토조차 안하나.”정부가 증권거래세 인하를 검토한다고 밝히자 부동산시장의 볼멘소리가 커지고 있다. 집을 살 때 내는 취득세는 지난해 서울 등 수도권 집값이 많이 오른 탓에, 집을 팔 때 소득차익에 대해 내는 양도소득세는 정부가 강화한 탓에 부담이 커졌기 때문이다. ◇세부담에 매물잠김 현상 심화보유세인 종합부동산세 대폭 강화로 주택시장 거래 잠김 현상이 심화하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1월 한 달 동안 신고된 서울 아파트 매매거래량은 1877건을 기록했다. 이는 2014년 1월 1196건 이후 역대 1월 거래량 기준 가장 낮은 수준이다. 지난해 1월 1만198건과 비교해봐도 81.6% 급감했다. 서울 아파트 매매거래량은 양도세 중과가 시행되기 직전인 지난해 3월 1만3813건으로 고점을 찍고 감소하다가 8월부터 용산·여의도 마스터플랜 기대 등에 증가세로 돌아섰다. 성수기와 겹쳤던 가을 거래량은 9월 1만2235건, 10월 1만117건 등 1만건을 웃돌았다. 다만 지난해 9·13 대책 이후 11월 3544건, 12월 2299건 등으로 다시 거래량이 줄어드는 추세다. 아파트 매매거래가 줄며 서울 아파트 매매값도 주춤한 모습이다. 부동산114에 따르면 1월 서울 아파트값은 0.24% 하락하며 역대 1월 등락률 기준 2003년 1월 -0.46% 이후 16년 만에 최저치로 떨어졌다. 부동산업계에선 거래세를 낮춰 거래 통로를 넓혀야 무주택자의 시장 진입도, 보유세 부담이 큰 다주택자의 퇴로도 만들어 줄 수 있다고 보고 있다. 현재 취득세율은 주택가격이 6억원 이하면 1%이지만 6억원 초과~9억원 미만은 2%, 9억원 초과는 3%로 뛴다. 전용 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 0.2% 붙고, 지방교육세도 주택 가격 구간에 따라 0.1%에서 0.3%까지 더해진다. 전용 85㎡를 초과하는 주택 가격이 9억원을 넘는 순간 세율이 1.1%포인트 높아지는 것이다. 양도소득세는 지난해 4월부터 조정대상지역 최고세율 62%까지 적용하는 강력한 방안을 내놓으면서 매물잠김 현상이 심화됐다.[이데일리 이미나 기자]◇취득세 낮추면 거래 늘어날까다만 취득세와 양도세를 낮춰 거래가 늘어난다해도 시장에 긍정적 효과를 가져올지 여부에 대해선 의견이 분분하다. 유호림 강남대 세무학과 교수는 “부동산 거래가 크게 줄어든 것은 정부의 고강도 규제정책뿐 아니라 주택가격 자체가 너무 높기 때문”이라며 “거래세를 낮춘다고 무주택자들의 주택 매수가 늘어날지 미지수”라고 말했다. 유 교수는 “다주택자의 경우도 정부가 임대사업 등록을 통해 사실상 8년간 감면혜택을 주고 있는 것인데, 양도세를 낮춘다고 매물로 나올지 의문”이라고 덧붙였다. 김성달 경제정의실천연대 경제팀장은 “지금 부동산은 가격이 더 떨어질까봐 못사는 것이지 세금 때문이 아니다”며 “아직까지 불로소득에 대한 환수도 안되고 있는 상황에서 공시가 올렸으니 양도세를 내리라고 하는 것은 맞지 않는다”고 말했다. 정부도 신중한 입장이다. 거래가 살아나 집값이 안정될 수도 있지만 반대로 오히려 활발한 거래로 집값을 더 끌어올릴 가능성이 크기 때문이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 서방송기자클럽 토론회에서 “양도세를 함부로 낮출 때 부동산에 미치는 우려도 있다”고 말했다. 그는 또 “취득세는 지방세라 (중앙)정부 혼자서 결정할 수 있는 게 아니다”며 “지자체 자원배분, 지자체 수입구조 영향이 있기 때문에 행정안전부, 지자체 입장을 같이 고려해야 한다”고 덧붙였다. 반면 거래세 낮춰야 시장 안정을 꾀할 수 있다는 의견도 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “보유세를 단계적으로 강화하되 실수요자에 대한 거래세는 낮춰 주택시장 숨통을 틔워줄 필요가 있다”고 말했다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수도 “고가주택이나 큰 평수 주택은 임대주택 등록을 못하므로 양도세를 낮주면 시장에 매물로 나올 것”이라며 “거래가 늘어나면 정부가 바라는 시장안정 효과를 가져올 수 있다”고 봤다.
- [최인용 세무사의 절세 가이드]다주택자의 증여로 절세하는 방법
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 최근 보유세의 강화로 다주택자는 재산세와 종합부동산세의 부담이 커지게 되었다. 특히 조정지역(서울 및 세종신도시 경기 일부 와 부산 등 일부지역)에서의 다주택자는 중과세 대상이라 팔기도 쉽지 않다. 현재 다주택자는 양도시에 2주택 이상은 10%의 추가 세율이 붙고, 3주택 이상은 20%이상의 추가 세율이 붙는다. 따라서 다주택자는 지금 양도나, 증여, 혹은 임대사업으로의 등록을 통한 계속 보유에 대한 선택을 앞두고 있다. 주택임대사업 등록을 하기에는 요건이 안 맞을 수 있고, 양도를 하기에는 중과세가 문제이다. 그렇다고 다주택으로 비과세를 할 수 있는 방법이 있는 것은 증여를 선택할 수 있다. 이하에서는 증여를 통해 주택 수를 줄이는 방법을 알아보자.① 다주택자는 증여로 절세가 가능하다.증여는 배우자나 자녀 또는 직계존속에게 증여할 수 있다.배우자에게 하는 증여는 10년간의 증여한 금액을 합하여 6억원까지 증여가 가능하다. 다주택자가 배우자에게 증여하는 경우는 1명이 다주택을 소유하는 것보다 유리하다. 특히 종합부동산세는 부부간의 재산에 대하여 각각 과세되며 1명당 6억까지 공제를 하여 주므로 증여만 하여도 종합부동산세를 절감할 수 있다. 또 향후 양도소득세 절감 측면에서도 증여가액이 취득가액이 되어 유리할 수 있다.자녀에게 하는 증여는 5천만원(미성년자 2천만원)까지 증여세를 내지 않는다. 이 이상의 금액에 대해서는 증여세를 부담하게 된다. 30세 이상이거나 결혼을 통해 세대가 분리된 자녀에게 하는 주택의 증여는 자녀가 1세대 1주택이 되는 경우 향후 양도소득세를 비과세로 줄일 수 있으므로 증여가 유리하다. 증여세는 누진구조로 되어 있어 결혼한 자녀라면 손주와 배우자까지 분산 증여하는 경우 각각 받은 사람별로 공제를 받을 수 있어 더욱 효과가 크다.② 특수관계자에 대한 증여는 채무를 같이 주는 경우 유리할 수 있다.특수 관계자에 대한 증여는 채무나 보증금을 같이 주는 경우 부담부 증여가 된다. 예를 들어 6억원의 아파트에 4억원의 보증금이 있는 것을 증여한다면, 순수하게 준 2억원에 대해서는 대가 관계가 없으므로 증여세가 과세된다.4억원의 채무에 해당하는 부분은 원래는 본인이 갚아야 할 채무였다. 이 채무를 자녀에게 넘겨준 것으로 대가 관계가 있다고 본다. 즉 채무 만큼은 양도를 한 것이다. 따라서 이 부분은 양도소득세가 과세 된다. 취득가액이 비교적 높거나 일시적 1세대 1주택 비과세 규정 등을 활용한다면, 양도소득세가 과세되는 편이 전체의 세금을 줄일 수 있으므로 부담부 증여는 유리할 수 있다. 그러나 매번 그런것은 아니므로 전문가와 상담이 필요하다.부담부 증여 시에는 채무를 받은 자녀가 자력으로 변제하였는지 사후관리하므로 채무의 변제방법까지 유의하여야 한다.③ 특수 관계자 간의 매매 저가양도도 가능할까?부동산은 급매라는 것이 있다. 팔고 싶어도 급한 상황 때문에 비교적 저렴하게 급매가 나오기도 한다. 자녀에게도 그렇게 급하게 처분하는 것처럼 일정부분 저가양도를 인정한다. 다만 이 경우에는 대가의 지급 관계가 확실한 경우여야 매매로 인정한다. 이 경우 증여세법상의 저가 양도기준은 시가보다 30% 적게 거래하거나 총 가액의 3억원만큼 차이나는 금액 중 적은 것으로 인정하는 것이다. 즉 저가로 팔더라도 이 이상 저가로 거래되면 증여세가 과세된다.④ 가족간 증여시의 유의사항 세가지첫째, 증여재산은 기본공제가 되지만 증여 시에는 10년간 증여한 가액이 합산된다. 따라서 10년 이내 증여한 재산이 있다면, 합산하여 과세되므로 다른 증여재산이 있는지 확인한다.둘째, 가족 간 증여한 자산은 5년 내에 양도 시에는 이월과세가 적용된다. 따라서 증여 이후에 갑자기 자산을 처분하게 되면 생각보다 많은 양도소득세가 나올 수 있으므로 유의하여야 한다.셋째, 증여자가 고령인 경우 상속세도 유의하여야 한다. 상속 시에는 상속인에 대하여 사망일로부터 10년 내 증여한 재산가액에 대해 상속세 계산 시에 합산된다. 상속인이 아닌 사위나 며느리 손주 등은 5년까지 합산된다. 경우에 따라서 손주 등에게 같이 증여하는 것은 바람직하다. 고령자는 부모님의 건강이 나빠지기 전부터 미리 증여 계획을 세워야만 상속재산에 합산되지 않는다.
