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- "역세권만 올랐는데 싸잡아 족쇄"…수원·용인 급매물 속출
- 경기도 수원시 팔달구, 용신시 기흥·수지구는 조정대상지역으로 지정된 이후 급매물이 쏟아지면서 지난달 마지막 주 주간 아파트값이 전주 대비 최대 0.14% 빠지며 하락 전환했다. 용인시 기흥구 구성동 일대 아파트 밀집지역 전경.(사진=용인시청 제공)[이데일리 박민 기자] “12월28일날 조정대상지역으로 지정된다는 뉴스가 나왔는데, 그 때부터 보유한 아파트를 팔아 달라는 전화가 끊이지 않았어요. 조정대상지로 묶이면 세금부담이 엄청 커지니깐, 효력이 발생하는 31일 전에 집을 처분하려고 사람들이 아우성을 친겁니다.”(경기도 수원시 팔달구 A공인중개사 대표)정부의 조정대상지역 지정에 형평성 논란이 일면서 주민들이 반발하는 등 후폭풍이 거세다. 청와대 국민청원 게시판마다 지정철회를 요구하는 청원이 빗발치고, 일부 지자체는 조정대상지역을 구(區) 단위가 아닌 동(洞) 단위로 개선해 줄 것을 요구하고 있다. ◇ 조정대상지역 지정에 집값 ‘뚝’…주민들 불만 폭주최근 조정대상지역으로 지정된 수원 팔달구와 용인 기흥·수지구는 매물이 쏟아지며 결국 집값 하락으로 이어졌다. 한국감정원에 따르면 경기도 수원 팔달구는 지난달 말 조정대상지역 선정 이후 급매물이 쏟아지는가 하면 아파트 값이 전주 대비 0.05% 떨어지며 하락 전환했다. 같은 시기 기흥구도 0.14%나 떨어지며 낙폭이 커졌고, 수지구도 전주 0.05% 상승에서 0.07%로 하락으로 전환했다. 앞서 국토교통부는 경기도 수원 팔달구, 용인 수지구·기흥구 등 3곳을 조정대상지역으로 지정했다. 최근 3개월(지난해 9월~11월)간 주택가격상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하고, GTX-A노선 착공 등으로 집값 과열 요인이 존재한다고 판단, 선제적인 대응을 위해 조정대상지역으로 지정했다는 게 국토부 설명이다. 하지만 주민들은 형평성 문제를 잇따라 제기하고 있다. 용인시에 거주하는 한 주민은 “용인 수지구 중에서도 죽전동은 12년째 집값이 그대로이고, 역 근처거나 교통 인프라가 좋은 곳만 올랐다”며 “철저한 조사 없이 단순히 시세에 따른 평균 상승률만 가지고 조정대상지역으로 정하는 것은 정책적 오류”라고 불만을 토로했다.부동산시장 위축 우려에 일부 지자체는 조정대상지역 지정 방식을 바꿔달라며 제도 개선을 건의했다. 용인시는 “구(區) 단위로 조정대상지역이 지정되면서 주택가격이 오르지 않은 일부 동 지역 주민들의 반발을 초래하는 등 제도의 불합리함이 있다”며 “조정대상지역을 동(洞) 단위로 세밀하게 지정하는 방식으로 개선해 줄 것을 요청했다”고 말했다.장재현 리얼투데이 본부장은 “용인이나 수원은 큰 집이나 새 집으로 갈아타기 하려는 1주택자가 많은데 조정대상지역이 되면 청약도 받기 힘들고 대출도 사실상 차단돼 불만이 클 수밖에 없다”며 “특히나 집값조정기에 정부가 조금 오를 기미조차 차단하겠다고 선수를 친거라 반발이 더 거센 것”이라고 분석했다. [이데일리 이동훈 기자]◇ 조정대상지역=“부동산 거래 자체를 하지마?”조정대상지역으로 지정되면 금융·세제·전매제한·청약 등 각종 규제 폭탄이 가해진다. 특히 지난 9·13 부동산 대책을 통해 규제 강도가 더욱 세졌다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)가 각각 60%, 50%로 낮아지고, 주택담보대출(이하 주담대)도 가구당 1건 밖에 받지 못한다. 여기에 2주택 이상 보유가구가 조정대상지역 내 주택을 신규 구입하는 경우 주담대(LTV 0%)를 아예 받을 수 없다. 1주택자 역시 원칙적으로 주택담보대출이 금지되지만, 기존 주택을 2년 안에 처분하거나 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등의 특수한 경우에 한해서만 예외적으로 허용할 뿐이다. 또 신규 취득 주택의 등록 임대주택 세제혜택 축소, 일시적 2주택자의 종전주택 중복보유 허용기간 단축(3년→2년 ), 종합부동산세(종부세) 추가 과세 등이 적용된다.집을 파는 것도 부담이 커졌다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 때 기본세율( 6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 중과되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다. 기흥구용인 기흥구 B공인 관계자는 “조정대상지역 지정 후에 팔겠다는 사람도 없지만, 그 전에 집을 사려고 했던 사람들도 대출이 까다로워지자 당분간 이사를 하기 힘들 것 같다며 매수계획을 철회했다”고 전했다. 청약을 통해 내집 마련에 나서려던 실수요자 부담도 커지기는 마찬가지다. 조정대상지역에서 1순위 자격을 얻기 위해서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고 납입횟수가 24회 이상인 ’세대주‘만 가능하다. 아울러 최근 5년 내 다른 주택에 당첨된 이력이 없어야 한다. 2주택 소유 세대는 1순위 청약에 아예 넣을 수 없다. 2순위로 청약을 할 때도 청약통장이 있어야 한다. 청약 가점제 비율도 확대된다. 전용면적 85㎡이하 물량은 청약가점제 적용비율이 75%, 85㎡초과도 30%는 가점제를 적용한다. 유주택자가 새 집으로의 갈아타기가 어려워지는 셈이다.분양권 전매제한 기간도 강화된다. 용인시 수지구의 경우 분양주택 모두 소유권 이전 등기시까지 강화된다. 수원시 팔달구와 용인시 기흥구는 공공·민간 택지별로 6개월에서 소유권 이전 등기시까지다. 분양권을 팔 때는 양도 차익에 대해 보유기간과 관계없이 양도소득세율을 일괄적으로 50%를 적용한다. 권일 부동산인포 팀장은 ”조정대상지역 묶여 1순위에서 2순위로 청약 자격 낮아진 수요자가 상당하고, 대출 규제로 분양시장에서도 혼란이 빚어질 것“이라고 말했다.
- "세금폭탄 맞을 바에 집 물려준다"… 주택증여 지난해 사상 최대
- [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 김기덕 기자] 서울에서 집 3채를 보유한 60대 김진규(가명)씨는 올 초 본인이 거주하는 강남구 아파트와 월세를 받고 있는 마포구 아파트를 제외하고, 나머지 한 채를 아들에게 증여했다. 김씨는 당초 결혼을 앞둔 아들 결혼자금 마련을 위해 이 아파트를 팔 계획을 세웠지만, 최근 2년 새 집값이 크게 오른 영향으로 중과된 양도소득세율을 적용받기에는 세금 부담이 너무 컸다. 또 올해 4월 발표하는 공동주택 공시가격이 대폭 오르면 종합부동산세를 감당할 여력이 없을 것 같아 결국 아들에게 집을 물려주기로 했다. 아파트 시세가 7억원이라 증여세율 30%(과세표준 5억원 초과~10억원 이하)를 적용받지만, 20% 포인트 중과되는 양도세보다는 세부담이 낮기 때문이다. 지난해 자녀나 배우자에게 증여한 주택이 역대 최고치를 경신한 것으로 나타났다. 고강도 주택시장 규제로 종부세나 양도세 등 다주택자들의 세금 부담이 대폭 늘어난 데다 9·13 부동산 대책 이전 집값 추가 상승에 대한 기대감이 높아 가족에게 주택을 물려주는 사례가 급증했기 때문으로 풀이된다.올해는 집값 하락 가능성이 높지만 공시가격 인상 등 세 부담이 대폭 늘어날 수 있는데다 임대사업자 혜택 축소 등 집을 장기 보유하거나 팔기에는 불리해진 측면이 많아 ‘부(富) 대물림’ 차원에서 증여가 더욱 늘어날 수 있다는 분석이다. 특히 4월 말 발표될 예정인 아파트 등 공동주택 공시가격이 대폭 인상될 예정이라 연초부터 절세를 목적으로 증여가 급증할 것으로 전망된다. ◇1~11월 증여거래 10만건 훌쩍… 서울 3년새 2배↑한국감정원에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 주택 증여 건수는 10만1746건을 기록했다. 이는 사상 최고치를 기록했던 2017년(8만9312건)에 비해 14% 늘어난 수치다. 같은 기간 서울의 증여 거래는 2만2587건으로 사상 최고치를 또다시 갈아치웠다. 직전 연도(1만4860건)에 비해 무려 52% 늘었으며, 3년 전인 2015년(1만221건)에 비해 2배 이상 증가한 수치다. 고가 주택이 몰린 강남구의 증여거래는 2573건으로 전년도 1077건에 비해 2.5배 이상 급증했다. 가장 많은 증여가 이뤄졌던 시점은 지난해 3월. 한달 간 총 1만1799건의 증여거래가 이뤄졌다. 이는 바로 다음 달인 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 조치(2주택자 최고 52%·3주택자 62%)를 앞두고 일시적으로 수요가 몰린 것으로 해석된다. 이후 7000건~8000건을 유지하던 증여 거래는 7월 기대보다 약한 종부세 개편안이 나온 영향에다 용산·여의도 통개발 발언 등 서울을 중심으로 집값이 과열 양상을 보이자 8월 또다시 1만건을 넘기기도 했다. 9·13 대책 발표 이후인 10월 또다시 1만270건으로 대폭 늘었다. 9·13 대책 이후 종부세 세 부담 상한(조정대상지역 내 3주택자 최대 300%)을 올리고, 사상 최고 세율(3.2%) 등을 규정한 종부세 개편안이 국회를 통과해 최종 확정된 영향도 있는 것으로 분석된다.이남수 신한은행 PWM도곡센터 PB팀장은 “지방 보다는 서울 등 규제지역 내 다주택자들이 양도세율이 훨씬 높기 때문에 집을 팔지 않고 버티는 경우가 많다. 지난해까지는 임대사업자 등록이 많았는데 9·13 대책 이후에는 혜택이 줄어 이제는 증여를 선택하는 경우가 늘고 있는 추세”라며 “주택시장 불확실성이 여전히 높은 상황이지만 증여 자체가 꾸준히 늘어나는 것은 언제는 집값이 추가로 상승할 수 있다는 심리가 여전히 살아있다는 것”이라고 말했다. ◇부채 포함된 부담부증여 활용… “올 1분기 대폭 늘 듯” 다주택자들이 가족에게 집을 물려줄 경우 전세보증금이나 주택담보대출과 같이 부채도 함께 이전하는 ‘부담부 증여’를 활용하는 경우가 많다. 증여자 입장에서는 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내고, 나머지 금액을 양도소득세로 내면되기 때문에 매매차익이 적을 경우 세 부담이 적은 편이다. 예를 들어 2주택 이상 다주택자가 시세가 10억원인 아파트를 자녀에게 부담부증여(전세보증금 8억원 포함)하면 부모는 8억원에 대한 양도세를, 자녀는 부채를 제외한 2억원에 대한 증여세를 내면 된다. 물론 부모에게 넘겨받은 대출 또는 보증금에 대한 상환 의무는 자녀가 갖게 된다. 만약 해당 아파트 취득가액을 5억원으로 가정하면 양도세는 1억9100만원, 증여세는 1900만원으로 총 세금이 2억1000만원 가량 된다. 증여세는 1억 과세표준 구간에 따라 세율이 10~50%에서 정해진다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “증여는 대상 주택의 대출 비중, 주택보유 수, 증여자산의 취득 가액과 대비 현 시세 차이, 상속자산 규모 등을 모두 고려해야 한다”며 “양도세나 종부세 규모와 증여에 따른 세금을 꼼꼼히 비교해야 절세에 유리할 수 있다”고 말했다. 지난해 집값이 크게 오른 서울 지역을 중심으로 올 4월 공동주택 공시가격이 나오기 이전 증여가 더욱 늘어날 수 있다는 전망에도 힘이 실리고 있다. 주택 증여세는 토지나 상가 건물과는 달리 해당 주택과 비슷한 시기나 규모에 거래된 실거래액을 기준으로 한다. 하지만 취득 시점이 오래돼 과거 매매계약서가 없거나 정확한 취득가액을 알지 못할 경우 주택 승계 시점 기준가액(공시가격)에 비례해 양도세가 더 높아질 수 있어서다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “올해 부동산시장이 어려울 것으로 예측돼 수익률을 결정하는데 중요한 세금을 줄이기 위한 시도가 크게 늘어날 것으로 보인다”며 “서울 등 수도권 규제지역은 지난해 아파트값이 상당히 올랐기 때문에 공시가격 발표 이전인 올 1분기 증여 사례가 크게 늘 것으로 보인다”고 말했다.
- [주목! 이 법안] 김광림 의원 “고향주택 더하고, 골목상권 살리고”
- 김광림 한국당 의원7.5와 7.2. 지난 10월 국회 기획재정위원회의 국정감사를 준비하며 확인한 두 개의 숫자다. 두 숫자를 눈으로 직접 확인하니, 이번 추석 연휴에 지역구인 경북 안동에서 만난 한 시민분의 말이 기억났다. 그 시민은 몇 년 새 집값이 너무 빠져 안동에 사는 게 무서울 지경이라고 말했다.7.5는 지난해 8.2부동산 대책 발표 이후 1년간 서울 아파트 가격 증가율이다(한국감정원 통계). 7.2는 같은기간 안동의 아파트 가격 하락률이다. 서울과 수도권의 집값이 폭등하는 동안 지방 중소도시에서는 집값이 급전직하 한 것이다. 정부가 내놓은 올해 9.13 대책은 이러한 서울과 지방간 부동산 양극화를 고착화 시켰다. KB부동산 주택시장 주간동향에서는 10월 말 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 등 5대 광역시와 수도권을 제외한 지방 아파트 가격이 한주 동안에만 0.16% 하락한 것으로 확인된 것이다. 통계 집계 이후 가장 큰 폭의 추락이다. 수요는 서울로 몰리고, 그 바람에 지방의 집값은 떨어지는 악순환이 계속되고 있는 것이다. ‘고향주택 더하기 법’을 준비하게 된 배경이다.1가구 2주택자가 수도권에 있는 집을 팔고 그 돈으로 농어촌주택 또는 고향주택(고향=인구 20만 이하 지방 소도시 출생 또는 해당 도시에서 10년이상 거주)을 구매할 경우, 수도권 집을 팔 때 감내해야 하는 징벌적 세금부담을 정상화 시켜주는 것이다. 지난해 8.2부동산대책에 따른 2주택 이상 양도소득세 중과(2주택 10%p, 3주택 이상 20%p)와 장기보유특별공제(최대 30% 세액공제)의 예외로 농어촌·고향주택(이하 고향주택 등)의 신규 취득을 인정하는 것이다.이번 법률 개정안이 통과되면 수도권 2주택자 매물이 시장에 나오면서 공급확대로 인한 수도권 집값 안정 효과를 거둘 수 있다. 수도권 부동산 조정대상지역 2주택자가 양도소득세 중과를 피해 임대등록으로 발길을 돌린 바람에 매물이 자취를 감췄던 상황이 일부 풀릴 수 있는 것이다. 동시에 지방 주택에 대한 수요를 늘려 침체된 지역 부동산 시장에 활기를 불어 넣는 효과도 거둘 수 있다.정부도 법안에 대한 긍정적인 입장을 내놨다. 지난달 25일에 열린 국회 기획재정위원회의 기획재정부 국정감사장에서 해당 법안을 제안했고 김동연 경제부총리도 “충분히 일리가 있다고 생각한다”, “취지에 공감하며, 기술적으로 더 들여다보겠다”고 답했다. 10년 전인 2008년 이곳 여의도 국회에 처음 발을 들이면서부터 첫 입법이 고향주택법이었다. 서울 등 수도권에 주택을 보유하고 있는 상태에서 추가로 고향에 집을 한 채 더사게되면 나중에 서울 등의 기존주택을 처분할 때 양도세가 중과되는 부작용을 막고자 고향주책은 1가구 2주택의 범위에서 제외하는 예외조항을 만들어 준 것이다.지난해는 고향 지자체에 10만원 이하의 소액 기부금에 특산물 등 답례를 허용할 수 있게 하는 ‘고향기부금법’도 대표발의해 금번 정기국회 통과를 눈앞에 두고 있다.이번 고향주택 더하기법도 연내에 꼭 통과시켜 내년 추석에는 ‘고향으로 사람이 돌아오고, 그 결과 골목 상권도 활발해졌다’는 덕담이 여기저기서 들려오는 희망을 가져본다.
- 알쏭달쏭 임대사업자 등록… 분양권, 세입자 입주때 6억 이하만 稅혜택
- [이데일리 박민 기자] 아직 건물 등 실체가 완성되지 않은 분양권이나 입주권만 가지고 주택 임대사업자로 등록할 수 있을까. 세제 감면 혜택 요건인 주택 가격(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)은 임대사업자 등록 당시일까, 전월세 임대차 계약이 개시되는 시점일까. 임대주택으로 등록한 주택이 재건축·재개발 등으로 철거될 경우에도 세제 혜택은 계속 유지될 수 있을까.온라인 부동산 카페나 세무법인, 구청 세무과를 중심으로 보유 주택(분양권 포함)의 임대 등록 가능 여부와 세제 혜택에 관한 질문이 쏟아지고 있다. 정부가 신규 취득 주택의 임대등록 세제 혜택은 축소하고, 기존 보유 주택만 혜택을 그대로 유지하기로 하면서 뒤늦게 ‘막차 등록’을 고민하는 이들이 적지 않다는 방증이다. 특히 내년에 아파트 공시가격이 올해보다 더 크게 오를 경우 자칫 임대등록 요건에서 벗어나 아예 등록 기회마저 잃을 수 있다는 불안감도 한몫하고 있는 것으로 보인다. 안수남 세무법인 다솔 세무사는 “3주택자, 1가구 2주택, 일시적 2주택자 등 주택수와 보유기간, 주택 가격과 규모 등에 따라 세제 혜택은 다르다”며 “특히 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)과 소득세법, 종합부동세법, 조세특례제한법 등 세법에서 해석하는 법 적용도 달라 혼선을 겪는 이들이 많다”고 말했다.[이데일리 문승용 기자]◇분양권도 임대사업자 등록 가능 “기준시가 확인 필수”정부는 9·13 부동산 대책을 통해 지난달 14일부터 1주택 이상 보유자가 서울 등 전국 43곳 조정대상지역에 새로 주택을 취득해 임대사업자로 등록해도 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과받기로 했다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 더 내야 한다. 또 종합부동산세 역시 종전과 달리 다른 주택과 합산해 쎄게 물리기로 했다.다만 기존에 이미 보유하고 있던 주택이거나 대책 발표날인 13일까지 주택 매매계약을 체결 또는 계약금을 치른 주택은 임대 등록시 종전 세제 혜택을 그대로 유지하기로 했다. 여기에는 아파트 분양에 당첨(분양권)됐거나 또는 조합원 입주자로 선정된 지위(입주권)을 얻어 공급계약을 체결한 경우도 해당된다. 즉 아직 소유권 이전 등기가 나지 않은 분양권을 가지고도 임대사업자 등록이 가능한 것이다.문제는 기존 주택의 경우 세제 혜택 요건인 공시가격을 명확히 따져볼 수 있지만 건물 등 실체가 없는 분양권이나 입주권은 공시가격이 정해지지 않다는 점이다. 현재 다주택자들이 가장 큰 부담으로 꼽는 ‘양도세 중과’나 ‘종부세 합산’ 등에서 벗어날 수 잇는 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하에다 수도권 6억원(공시가격) 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우에만 해당한다. 만약 최초 분양가만 고려해 분양가를 가지고 무턱대고 임대 사업자로 등록하고 임대를 개시할 경우 자칫 세금 폭탄을 맞을 수 있다는게 전문가의 지적이다. 안수남 세무사는 “임대사업자를 먼저 등록한 경우 세제 혜택은 첫 ‘임대차 개시일’ 시점의 주택 가격을 따진다“며 ”최근 1~2년새 집값이 급등한 만큼 임대차 개시 전 주변 아파트의 공시가격을 살펴보고, 관할 세무서에 가서 기준시가를 확인하는게 필수”라고 말했다. 임대사업자 등록 시점도 중요하다. 공동주택 가격은 매년 10월부터 조사를 시작해 이듬해 1월 1일 가격 기준으로 같은해 4월 말에 공표한다. 이에 1월 1일부터 4월 말까지는 그해 공시가격이 정해지지 않은 상태다. 이에 따라 이 기간 안에 등록할 경우엔 전년도 공시가격이 기준이 된다. 공시가격이 6억원을 초과해 오를 것으로 예상하면 4월 말 확정 전에 서둘러 등록하고 임대차 계약을 개시하는게 낫다. 또 임대가 개시된 이후 임대의무기간(4년 또는 8년) 동안 공시가격이 아무리 많이 올라도 세제 혜택은 그대로 주어진다. 아울러 임대사업자로 등록하고 난 이후 세입자와 임대차 계약을 하기 전이라면 과태료 처분 없이 언제든 임대등록 취소가 가능하다. ◇재건축 임대주택 철거시 ‘세법·민특법 서로 다른 해석’임대사업자 등록을 놓고 가장 큰 혼선이 빚어지는 부분은 재건축·재개발 임대주택이다. 임대사업자로 등록한 이후 임대의무기간이 끝나기 전에 집이 철거될 경우 지금껏 감면받은 종부세와 이에 따른 이자를 추징당할 수 있다. 반면 양도세 감면 등의 요건인 임대기간은 신축 주택을 통해 채울수 있어 임대 의무기간만 다 채운다면 양도세 중과 제외 등의 혜택은 유지할 수 있다.세무업계 한 전문가는 “같은 임대주택을 놓고 소득세(양도세)와 종부세가 서로 다른 잣대를 갖고 있는 건 양도세는 미래에 발생할 가치에 대해 매기는 ‘결과론적 세금’이고, 종부세는 현재 보유하고 있는 자산에 매기는 ‘현재진행형 세금’으로 개념이 다르다”며 “매해 걷는 종부세를 의무 임대를 조건으로 감면해줬지만 이를 지키지 못할 경우 감면해줬던 종부세를 추징하는 것이고, 양도세는 나중에 팔 때 발생하는 세금이기 때문에 일단 혜택을 유지하는것 아니겠느냐”고 말했다.현재 민특법은 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실될 경우 해당 임대주택의 임대 기간이 종료되는 것으로 규정하고 있다. 즉 재건축 후 신축 주택을 임대주택으로 등록하더라도 기존 임대주택과는 별도로 봐 임대기간을 합산해주지 않는다는 얘기다. 종부세 과세의 근거를 담은 종부세법은 이러한 민특법을 준용하고 있다. 그러나 소득세법에서는 이와 달리 이전의 주택과 신축 주택을 연속을 봐 재건축 전후 임대기간을 합산해주는 것이다.재건축·재개발 후에 주택 면적이 넓어졌거나 주택 가액이 올랐을 경우도 따져봐야 할 게 있다. 임대 개시 당시 공시가격이 6억원 이하의 주택이 재건축으로 신축돼 6억원을 초과했더라도 양도세 감면 혜택을 그대로 받을 수 있다. 그러나 주택 규모는 그렇지 않다. 만약 신축 주택이 전용 85㎡를 초과할 경우에는 양도세 중과 제외 혜택을 받지 못한다. [이데일리 문승용 기자]
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속 신고 주의해야 할 7가지
- [최인용 가현세무법인 대표세무사]가족의 사망으로 인한 상속은 가슴아픈 일이다. 그렇지만 피할 수 없는 일이다. 마냥 슬퍼할 수는 없는 일이고 여러 가지를 정리하고 가족 간 협의를 해야 한다. 상속세의 특징은 상속은 모든 재산에 대해서 내는 가족의 세금의 성격이다. 상속세는 일정금액(두부모의 경우 10억원, 한부모 5억원) 이상이 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속신고를 하게 된다. 이때 상속세 신고시 주의해야 할 사항을 알아보자 첫째, 가족 간 분쟁은 세금을 더 내는 길이다. 경우에 따라 가정에 분쟁이 생길 수도 있다. 분쟁이 생기면 가장 손해를 보는 사람들 역시 가족들이다. 재산과 관련한 배분 문제가 생길수록 이익을 보는 쪽은 국세청이다. 가족이 다투는 과정 중에 과거의 증여가 드러나게 될 확률이 높으므로 되어 세금을 더 낼 수 있다. 세법에서는 상속인에 대한 증여는 10년, 상속인이 아닌 자에 대한 증여는 5년 이내의 증여분은 상속재산가액에 합산되도록 되어 있다. 둘째, 상속신고대상금액 이하라도 신고하는 것이 유리하다. 상속금액 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 상속세의 시가평가방법은 시가, 감정가, 공시가액의 순서로 판단한다. 예를 들어 아파트(매매가기준)가 아닌 일반 주택(공시가기준), 건물(공시가 등)이나 토지(공시지가) 등의 상속재산은 신고를 하지 않으면, 공시가액으로 취득한 것으로 평가한다. 따라서 나중에 상속재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있다. 이런 경우에는 감정을 받아 상속신고를 하는 것이 향후 양도소득세 부담측면에서 유리하다. 셋째, 상속세는 신고가 끝이 아닌 조사가 수반되는 세금이다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세 등 대부분의 세금은 신고납세제도 이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세 3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 따라 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.넷째, 상속 이후 6개월 내의 재산 변동은 피해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원활한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분 시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세가 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주 간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 처분에 더 유의해야한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. 다섯째, 신규 채무에 유의 한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 공시가액으로 평가된 부동산에 대해서 차입을 하게 되면 감정평가를 받게 된다. 일반적으로 감정가액은 많은 대출을 받기 위해 공시가액보다 높게 평가되는 경우가 많으므로 상속세를 더 부담할 수 있게 된다. 여섯째, 채무 상환 자금출처에 유의한다. 상속에 신고된 채무는 어떻게 변제되는지 사후적으로 관리한다. 채무자체가 상속세를 줄이는 효과가 있으므로 확인이 필요하기 때문이다. 중요한것은 상속받은 사람이 채무를 스스로 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고 시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지여부가 중요하기 때문이다. 따라서 채무상환자금에 대해서는 자금출처를 준비해야한다. 특히 상속재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속 이후 상속인의 신고후 채무변제나 재산증가 상황에 대해 사후관리 준비가 필요하다.일곱째, 가업 승계 등의 경우에는 특히 사후관리에 유의한다. 최근 개정세법으로 인하여 가업승계의 경우 사후 관리요건이 완화 되었다. 특히 올해 부터 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산한다. 따라서 가업승계 받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후관리 요건을 잘 지켜야 한다.