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- 이자 받고, 자본차익 누리고, 절세까지…채린이 대거 유입
- [이데일리 권소현 기자] 지난달 초 한 채권투자 관련 카페에 두산퓨얼셀 회사채에 대한 정보가 올라왔다. 신용등급은 BBB이지만 매입수익률이 세전 기준 8%, 매도수량은 총 20억원이었다. 만기가 내년 9월15일로 1년이 채 안 남은 회사채였다. 자산운용사가 환매 요청에 대응해 장내 시장에서 팔려고 내놨는데 이 글이 올라오자마자 2분 만에 완판됐다. 채권, 특히 회사채는 없어서 못 판다는 얘기가 나올 정도로 개인투자자들의 채권투자에 대한 관심이 뜨겁다. 회사채나 만기가 짧아 투자부담이 덜한 전자단기사채에 국한돼 있던 채권개미의 관심이 특수채, 국채로도 확대되고 있다. 다만 전문가들은 금리 높다고 묻지마 투자하기보다는 만기와 신용등급 하향조정 가능성, 기업 재무안정성, 유동성 등을 살펴보고 투자해야 한다고 조언한다. [그래픽=이데일리 김일환 기자]◇ 개인 바구니엔 국채·한전채 가득8일 금융투자협회에 따르면 장외 채권시장에서 올 들어 전일까지 19조5497억원어치를 순매수했다. 그간 개인 채권 순매수 규모는 연간 7조원을 넘은 적이 없다. 한국은행 기준금리가 5%대였던 2007년과 2008년에도 순매수 규모는 6조원대에 머물렀다. 그런데 기준금리 1.25%에서 시작해 3.25%로 올린 올 한해 개인들은 채권을 무섭게 사들였다. 한국거래소의 장내 채권시장에서도 마찬가지다. 개인은 지난 2012년부터 작년까지 줄곧 채권 순매도를 보이다 올해 5500억원 순매수로 돌아섰다. 2007년과 2008년엔 각각 2491억원, 4434억원 순매수하는데 그쳤다. 그간 채권시장은 기관투자자와 외국인들이 주로 사고 파는 ‘그들만의 리그’였지만 금리상승기로 접어들면서 개인들이 채권시장 주요 매수주체로 부상한 것이다. 올해 개인에게 슈퍼스타였던 채권은 바로 한국전력채권(한전채)이다. 올 한해 한전채 순매수 규모만 1조6412억원에 달한다. 특수채 순매수 금액 1조9202억원 중 85%를 한전채에 쏟아부은 셈이다. 특히 지난 5월 표면금리 3.75%에 발행한 한국전력1192 한 종목만 524억원어치 순매수했다. 회사채는 개인에게 꾸준히 인기를 끌면서 올해 처음으로 순매수 7조원을 넘어섰다. 작년 같은 기간 대비 3배 이상 늘어난 것이다. 국채도 개인에게 인기였다. 올들어 개인의 국채 순매수 규모는 2조8652억원으로 전년동기 707억원 대비 40배 가량 급증했다. 시중은행의 예금금리마저 5%에 육박하는 와중에 자산가들이 표면금리 1% 안팎인 국채를 찾는 데에는 절세 목적이 크다. 채권 보유기간 받는 이자에 대해서만 소득세를 내고 채권값 올라서 얻는 자본차익에 대해서는 세금을 내지 않아도 되기에 잔존만기가 길고 가격이 낮은 채권을 골라 담은 것이다. 올들어 개인투자자들이 가장 많이 찾은 국채는 표면금리 0.875%인 3년 만기 20-8로 6270억원어치 순매수했다. 이어 표면금리 1.125%인 20년 만기 19-6을 3809억원어치 사들였고, 10년 만기인 20-4도 3047억원어치 순매수했다. 신동준 KB증권 WM솔루션 총괄본부장은 “올해 1분기에는 금리가 높았던 신종자본증권에 관심을 보였고 브라질 채권도 반짝 떴다가 2분기로 넘어오면서는 여전채, 단기 회사채가 중심이었고 7~8월 이후로는 장기 국채에 대한 관심이 높아졌다”며 “특히 2019년 저금리 시기에 발행된 국채의 경우 표면금리가 낮아 절세효과도 크기 때문에 거액 자산가들의 수요가 상당했다”고 설명했다. [그래픽=이데일리 김일환 기자]◇ 주식처럼 거래하는 채권…당분간 관심 지속한동안은 개인투자들의 채권 투자가 이어질 것이란 전망이 높다. 금리인상이 내년이면 거의 마무리될 것으로 보이는 만큼 내년 개인투자자들의 채권매수는 올해보다는 주춤할 수 있지만, 절대금리 수준이 높다면 이자 수취 목적의 투자는 계속될 수 있다는 것이다. 또 이자보다 채권 자본차익을 노리고 들어온 이들은 주식 매매하듯 채권을 거래한다는 점도 채권투자 대중화가 이어질 것이란 기대를 가능케 한다. 과거에는 채권 거래단위가 컸고 투자정보를 얻기도 쉽지 않았지만, 이제 소액투자가 가능해졌고 증권사 홈트레이딩시스템(HTS)나 모바일트레이딩시스템(MTS) 등을 통해 손쉽게 거래할 수 어 주식처럼 하나의 투자자산으로 여기는 분위기다.신 본부장은 “주식 대신 채권 매매하는 투자자들이 많아져서 내년 개인투자자들의 채권투자 여부는 증시 흐름에 달려 있다”면서도 “은행 예금 대체재로 채권을 택한 투자자들의 경우 은행 예금보다 은행채 금리가 높기 때문에 내년 1분기까지는 투자를 이어갈 것”으로 전망했다. 전문가들은 채권도 선별해 투자해야 한다고 조언한다. 채권은 이자와 함께 만기때 원금을 돌려받을 수 있고, 만일 보유 중에 금리가 하락하면(채권값 상승) 매도해 자본차익도 챙길 수 있다. 하지만 금리가 오르면 자본손실을 입을 수 있고, 극단적으로 기업이 채무불이행을 선언할 경우 채권 원금을 못 받는 경우도 생긴다. 특히 BB+이하 투기등급 회사채의 경우 기업 분석은 필수다. 공동락 대신증권 애널리스트는 “채권도 주식과 똑같이 신용등급이나 재무구조 등을 뜯어보고 옥석을 잘 가려야 한다”며 “채권은 안전자산이라고 얘기하는데 사실 시의적절하게 사지 않으면 평가손실을 입을 수 있으니 매매 타이밍도 고려해야 한다”고 설명했다.
- [마켓인]나신평 “내년 실적개선 업종 겨우 2개…신용 위험 상승”
- [이데일리 박정수 기자] NICE신용평가(이하 NICE신평)가 내년 산업 전망이 전반적으로 비우호적인 상황이라고 내다봤다. 글로벌 수요 둔화와 인플레이션, 고금리 지속에 따른 부동산 경기 침체 등이 이유다. 특히 건설업의 경우 부정적인 업황 전개로 신용 위험이 상승할 것이라 분석했다.7일 국제 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)와 NICE신평이 공동 주최한 온라인 세미나에서 2023년 실적 저하 전망 업종은 총 16개라고 전망했다. 전체 37개 업종 가운데 43%를 차지한다. 2022년 실적 저하 전망 산업 5개에 비해 크게 증가했다.우선 정유, 철강, 자동차, 반도체 등 글로벌 경쟁 제품의 경우 성장률 하락에 따른 글로벌 수요 감소의 영향으로 2023년 중 실적이 저하될 것으로 예상했다. 건설은 부동산 경기 하강과 분양시장 위축 등의 영향으로 실적 저하가 전망되며 해상운송도 수요 둔화에 따른 운임 하락, 환율 변화에 따른 수익 변동성 확대가 예상된다. 금융업은 금리 인상에 따른 조달비용 증가, 조달시장 위축에 따른 유동성 위험 확대, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 가능성 등이 실적에 영향을 미칠 것으로 보인다. 조달금리 수준에 수익성이 크게 영향을 받는 신용카드, 할부리스 등 여전업은 금리 인상에 따른 이자비용 부담으로 증권, 저축은행, 부동산신탁 등 부동산 익스포저(노출)가 큰 산업은 부동산 경기 하강에 따른 건전성과 유동성 위험으로 실적 저하가 예상된다.실적 방향성이 유지될 것이라 전망한 업종은 19개이며 실적이 올해 대비 개선될 것이라 전망한 업종은 조선과 호텔 2개에 불과하다. 내년 주요 거시경제 지표 전망치가 비우호적인 상황이나 조선은 풍부한 수주잔량을 바탕으로 한 수익성 개선이, 호텔은 글로벌 방역조치 완화에 따른 수요 회복으로 인한 실적 개선이 전망된다.기태훈 NICE신평 평가정책본부 상무는 “종합적으로 고려할 때 내년도 산업 전망은 전반적으로 비우호적 상황으로 전망된다”며 “향후 실적 저하 업종을 중심으로 신용 위험이 상승할 것으로 보인다”고 설명했다. 특히 건설업의 경우 신용등급 전망도 부정적이다. 건설업의 경우 미분양 물량이 2021년 9월 1만4000호에서 2022년 9월 말 4만2000호로 크게 늘었다. 고금리 등으로 매수심리가 저하되면서 분양경기가 위축되고 있어서다.안영복 NICE신평 기업평가본부 상무는 “올해 건설사들의 실적을 보면 건자재 가격의 상승 등으로 인해 영업 실적 저하가 나타나고 있는 추세”라며 “연간으로 볼 때 아직까지는 영업이익 창출 기조가 유지되고 있으나 인상된 건자재 가격이 적용되는 신규 현장들의 기성 반영 비중이 점차 확대될 수밖에 없고 고금리 영향에 따른 미분양 물량이 증가하면서 영업 수익성은 향후 상당폭 저하될 것”이라고 판단했다. 안 상무는 또 “최근 금융시장 경색으로 인해서 PF 차입금의 처한 위험이 건설사의 당면한 가장 큰 리스크 요인으로 부각되고 있다”며 “회사별 PF 우발 채무 규모와 보유 유동성 상황 등에 따라서 위험 수준이 회사 간에 크게 차이가 날 수 있다. 어느 때보다 건설업에 대한 모니터링을 면밀하게 나서고 있는 상황”이라고 강조했다.한편 NICE신평의 보유 유효신용등급의 상하향 변동을 보면 11월까지 등급상하향배율이 1.5배로 등급 상향이 등급 하향보다 많았다. 기태훈 상무는 “올해 등급 상향은 주로 2분기에 이뤄졌는데 등급 상향 기업 대부분은 사업 실적에 기반한 재무 역량 개선 이외에 지난해 주식시장 호조에 따른 풍부한 자본 보충이 주요 상향 요인으로 작용했다”고 설명했다.실제 등급 상향 기업 가운데 48%가 유상증자와 기업공개(IPO) 등으로 자본 보충이 이뤄진 기업이다. 기 상무는 “해당 요인을 배제한다면 2022년의 실질적인 등급상하향배율은 예년과 유사한 하향우위 기조에서 크게 벗어나지 않은 것으로 판단된다”고 전했다.향후 신용등급 방향성을 가늠해 볼 수 있는 등급 전망 분포의 경우에도 2022년 11월 말 기준 0.61배(긍정적 전망/부정적 전망)로 부정적 전망이 긍정적 전망을 상회하고 있다. 특히나 투자등급(AAA~BBB급)의 경우 0.83배이나 투기등급(BB급 이하)은 0.37배 수준이다. 국내외 경기 둔화와 급격한 금리 인상, 부동산 시장 위축 등이 2022년 하반기부터 본격화된 가운데 향후 거시변수의 부정적 영향이 심화될 전망임을 고려하면 2023년 산업 전반의 업황과 재무건전성이 2022년 대비 저하될 가능성이 크다. 기 상무는 “위기상황에서 재무적 역량이 취약한 투기등급에 하향압력이 더 크게 작용해 투자와 투기 등급간 양극화도 더욱 심화될 것”이라고 전망했다.
- 신용압박 벗어나기 어렵다…"투기등급 디폴트 껑충 뛸 것"
- [이데일리 권소현 기자] 금리 상승과 글로벌 경기침체로 인해 당분간 크레딧(신용) 시장 안정을 기대하기는 어려울 것이란 전망이 나왔다. 인플레이션 진정을 위해 정책금리는 더 올릴 것이고, 주요국 경기침체가 불가피해 미국과 유럽의 투기등급 기업 채무불이행(디폴트)률은 두 배로 늘어날 것이란 경고도 더해졌다. 2일 국제신용평가사인 스탠다드앤푸어스(S&P)는 ‘2023년 글로벌 크레딧 전망 : 탈출이 쉽지 않다’라는 제목의 보고서를 통해 이같은 전망을 내놨다. 최근 크레딧 시장 안정에 대한 기대감이 높아진 게 사실이다. 올해 코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁, 에너지 위기, 고물가 등으로 금융시장이 출렁이고 글로벌 경제 성장세는 둔화했지만, 일부 완화하는 모습이 나타나면서 내년 하반기에는 크레딧 상황도 나아질 수 있다는 것이다. 하지만 S&P는 많은 국가에서 인플레이션 고공행진이 이어지고 있고 이로 인해 중앙은행은 당분간 매파 기조를 이어갈 가능성이 높다고 진단했다. 금리인상이 인플레이션 진정으로 이어지기까지 시차가 있는 만큼 물가는 여전히 높은 수준을 이어갈 수밖에 없다는 것이다. 여기에 러시아와 우크라이나 전쟁과 중국의 코로나19 봉쇄 정책으로 인해 공급 병목현상이 여전하고, 물가상승에 따른 소비둔화와 금리상승에 따른 투자 위축 등까지 더해지면서 주요국 경제가 침체에 빠질 가능성도 높은 상황이라고 진단했다. 경기는 가라앉는데 정부의 정책대응 여력은 떨어진 상태다. 코로나19 팬데믹 기간에 정부 부채가 많이 쌓인 만큼 이번 신용 사이클에서 지출을 늘릴만한 재정능력이 부족하다는 것. 알렉산드라 디미트리예비치 S&P 글로벌 R&D 헤드는 “세계 질서가 점차 분열되고 약해지고 있어서 단기간 신용 압박이 심화할 것”이라고 말했다. 그는 이어 “소비재나 유통처럼 재량지출에 의존하는 업종과 화학 등 에너지 집약적인 업종, 주택 등 금리에 민감한 부분이 가장 타격을 받을 것”이라며 “반면 원자재, 에너지 생산 업종은 현재 환경에서 수혜를 입을 것”으로 내다봤다. 대부분 국가의 성장세가 둔화하고 있고 내년 상황도 녹록지 않다. S&P는 내년 미국 국내총생산(GDP)이 0.1% 감소할 것으로 전망하면서 상반기에 약하지만 불황이 찾아올 것으로 내다봤다. 유로존 경제는 내년 제자리에 머물 것이고, 중국 경제성장률은 4.8%에 그칠 것으로 예상했다. 이런 상황에서 중앙은행이 인플레이션(기대치)을 낮추고 안정적인 금리수준으로 되돌리겠다고 하는 것은 정책금리가 여전히 더 높아져야 한다는 것을 의미한다고 분석했다. 이에 따라 미국 연준의 정책금리는 내년 2분기 5~5.25%까지 오르고 유럽중앙은행의 금리는 1분기 2.25%까지 인상될 것으로 예상했다.모든 국가가 신용압박에서 자유로울 수 없지만 달러 강세와 에너지 및 식품 가격 상승, 글로벌 수요 둔화 등으로 특히 신흥국이 받을 압박이 크다고 진단했다. 폴 그루엔왈드 S&P 글로벌 수석 이코노미스트는 “지난해 물가상승 초입기에 인플레이션이 지속될 거라고 제대로 예측하지 못한 결과 정책 결정자들은 너무 안 하기 보다 너무 과도하게 대응하는 실수를 범할 것”이라며 “이로 인해 침체 없이 연착륙할 수 있는 창문은 빠르게 닫혔고, 상당한 침체에 빠질 것”이라고 말했다. 지역 불문하고 어느 방향이든 통화정책이 실제로 잘못됐거나 그렇다고 인지하는 순간 크레딧 시장의 변동성이 높아질 수 있다고 우려했다. 아울러 금융 및 실물자산 가격의 급격한 조정, 대출 이자비용 급상승, 자금조달 난항 등도 초래할 것으로 예상했다. 특히 부채가 많은 경우와 신용등급이 낮은 대출자들은 타격을 받을 것이라고 지적했다. 다만, 장기간 저금리가 이어지면서 상당수 대출자들은 충분한 버퍼를 쌓았기 때문에 한동안은 많은 업종에서 신용의 질을 유지하면서 어려운 상황을 견딜 수 있을 것으로 S&P는 전망했다. 그러나 비금융 기업의 29%가 신용등급 ‘B-’ 이하일 만큼 팬데믹 이전보다 신용등급이 낮아졌고, 부채는 늘어난 상황이라는 점을 우려했다. 물가가 오르고 주요국들이 침체에 접어들면서 기업들은 비용증가를 소비자에게 전가하기 어려워졌고, 이에 따라 미국과 유럽의 투기등급 기업 채무불이행률은 두 배로 늘어날 것으로 내다봤다.
- 오세훈표 `신통기획` 재개발 2차 공모 52곳 신청…투기 방지 본격 가동
- [이데일리 이성기 기자] 오세훈표 정비사업 방안인 `신속통합기획`(신통기획) 주택 재개발 사업 2차 공모 결과, 19개 자치구에서 총 52개 구역이 신청한 것으로 집계됐다. 서울시는 지난 8월부터 공모한 75곳 가운데 구역 현황과 정비 시급성을 고려해 구청장이 최종 추천한 곳으로, 오는 12월 말 선정위원회에서 최종 후보지가 결정된다고 2일 밝혔다. 시는 이들 후보지에 대한 강력한 투기 방지 대책을 가동, 투기 세력 유입을 막는다는 방침이다. 앞서 지난해 1차 후보지 공모 때엔 102곳이 참여했으며, 자치구가 추천한 59곳 중 최종 21곳이 후보지로 선정됐었다. 시는 신통기획을 적용한 공공·민간 재개발 추진이 활발해지면서 분양권을 늘리기 위한 `지분 쪼개기`나 신축 빌라 난립으로 인한 분양 사기 문제 등이 대두되고 있는 만큼, 투기 세력이 유입되는 것을 막고 분양 사기 등 피해자가 발생하지 않도록 `3대 투기 방지 대책`(권리산정 기준일 고시·토지거래 허가 구역 지정·건축 허가 제한)을 시행 중이다.서울 여의도에서 가장 오래된 아파트인 시범 아파트가 최고 65층 2500세대로 재건축된다. 서울시는 지난 7일 대규모 재건축 단지 가운데 처음으로 시범아파트의 `신속통합기획안`을 확정했다고 밝혔다. 사진은 여의도 시범아파트 입체적 경관 기획안. (사진=서울시 제공)우선 분양권을 늘리기위한 `지분 쪼개기` 방지를 위해 권리산정 기준일을 고시하고, 권리산정 기준일 다음날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 권리산정 기준일 이후 신축 및 `지분 쪼개기`와 같이 토지 등 소유자가 증가하게 할 시 단독 입주권이 안 나오고 현금청산 대상이 될 수 있다. 권리산정 기준일은 2021년 이전 공모 공고로 선정된 구역은 `공모 공고일`, 2022년 이후 공모 공고로 선정되는 구역은 일률적으로 2022년 1월 28일로 지정한다. △필지 분할(분양 대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) △단독 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환 △토지와 건축물 분리 취득 △다세대·공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정 기준일 다음날까지 완료돼야 분양권을 받을 권리가 생긴다`갭투자`(시세차익투자) 등 투기 목적 거래를 방지하기 위해 후보지뿐 아니라 공모에서 선정되지 않은 구역도 `토지거래 허가 구역`으로 지정해 투기 세력 유입을 차단하고 있다. `토지거래 허가 구역`으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택,상가,토지 등을 거래할 때는 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 제한되며 허가받은 자는 일정 기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다.후보지로 결정되는 즉시 건축법에 따른 건축행위가 제한된다. 시는 강력한 투기방지 대책에도 불구하고 분양 사기 피해 등이 발생할 우려가 있는 만큼, 신축 빌라(다세대 주택) 매입을 고려하고 있는 수요자들의 각별한 주의를 당부했다. 해당 구역이 재개발 사업을 추진 중이라면 권리산정 기준일 전 세대별 소유권이 확보돼 있는지를 반드시 확인해야 한다. 시 관계자는 “정비구역으로 지정되지 않은 곳에서 다세대 주택을 신축해 세대 수를 늘린 뒤 `재개발이 추진 중이니 매입하면 분양권이 나온다`는 식으로 매수를 유도하는 홍보를 주의해야 한다”고 강조했다.유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 추천된 구역을 대상으로 투기 세력으로부터 원주민을 보호하고 선의의 피해자 발생을 막기 위해 강력하고 다각적인 대책을 추진하겠다”고 말했다.
- DL이앤씨·코오롱글로벌 '평촌 센텀퍼스트' 12월 분양
- 평촌 센텀퍼스트 투시도. DL이앤씨 제공.[이데일리 이지은 기자] DL이앤씨(375500)와 코오롱글로벌(003070)은 오는 12월 안양 덕현지구 주택재개발 정비사업을 통해 ‘평촌 센텀퍼스트’를 분양한다고 29일 밝혔다. 단지는 경기도 안양시 동안구 호계동에 지하 3층~지상 38층, 23개동, 전용면적 36~99㎡ 총 2886가구 규모로 조성된다. 이중 전용면적 36~84㎡ 1228가구가 일반분양된다. 타입별 일반분양 물량은 △36㎡ 24가구 △46㎡ 90가구 △59㎡A 523가구 △59㎡B 311가구 △59㎡C 72가구 △72㎡ 152가구 △84㎡A 30가구 △84㎡B 26가구다. 평촌 센텀퍼스트는 2023년 11월 입주를 앞둔 후분양 단지다. 차별화된 상품성을 갖춘 새 아파트에 비교적 빠르게 입주할 수 있다. 평촌 생활권을 누릴 수 있으면서 대단지 프리미엄까지 갖췄다는 평가를 받고 있다. 동탄인덕원선, GTX-C노선 등 대형 호재 추진, 안양 미래가치 주목평촌 센텀퍼스트가 들어서는 안양은 대형 개발 호재가 추진되고 있어 미래가치가 높게 평가된다. 화성에서 용인, 수원을 거쳐 안양, 과천까지 경기 남부 주요 지역을 한 번에 연결하는 동탄인덕원선이 2027년 개통을 목표로 추진 중이다. 안산, 수원에서 안양, 과천을 지나 서울, 양주까지 이어지는 수도권광역급행철도(GTX) C노선도 2028년 개통을 목표로 추진 중이다.이러한 주거환경 개선에 대한 기대감으로 안양 신규 단지들이 강세를 보인다. 부동산R114 통계 자료에 따르면 올해 3분기까지 안양에서는 총 784가구가 일반분양했고 1만2112건의 1순위 청약이 접수돼 평균 15.45대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 같은 기간 경기도 지역별 청약 경쟁률 3위에 해당하는 성적이다. 여기에 안양은 지난 11월 10일 정부의 규제 해제 발표로 투기과열지구, 조정대상지역에서 벗어났다. 비규제지역이 되면서 세대원도 청약이 가능하고, 주택담보대출도 무주택 및 1주택자일 경우 LTV 최대 70%까지 가능해진다. 또한 주택 취득 시 필요한 자금조달계획서 제출 의무도 사라지는 등 청약, 대출, 세금을 비롯한 여러 부동산 규제로부터 비교적 자유로워졌다.호계사거리역(가칭) 초역세권, 평촌 생활권 공유하는 호계동 중심 입지평촌 센텀퍼스트는 동탄인덕원선 호계사거리역(가칭)이 단지 가까이 들어설 예정으로 향후 역세권 아파트로 거듭날 전망이다. 이외에 지하철 1·4호선 금정역이 약 1.5km 거리에 있어 서울 접근이 용이하다. 향후 금정역에 GTX-C노선이 개통하면 서울 강남권으로 이동 시간이 대폭 단축될 것으로 예상된다. 또한 평촌IC가 인근에 있어 수도권제1순환고속도로와 주요 고속도로 이용이 편리하고 1번 국도, 47번 국도 등 광역 교통망도 잘 갖춰져 있다. 호계동 일대에 평촌 센텀퍼스트를 포함해 약 8000가구를 신규 공급하는 재개발·재건축 사업이 진행 중이다. 정비사업이 모두 완료되면 안양의 신흥 주거중심지가 탄생할 전망이다. 이 일대에 생활 인프라가 확충되는 것은 물론 북측에 위치한 평촌신도시 생활권을 공유할 수 있어 실수요자들의 주거 만족도가 높을 것으로 기대된다. 단지는 반경 약 300m 거리에 덕현초, 약 700m 거리에 신기중이 있어 학생들이 안전하게 통학할 수 있고 범계중, 평촌고, 동안고, 백영고 등도 가까이 있다. 무엇보다 전국적으로 학업 성적이 우수한 것으로 알려진 평촌 학원가를 걸어서 이용할 수 있어 자녀 교육에 탁월하다. 대형 건설사 컨소시엄 아파트, 평면 특화설계에 대단지 커뮤니티까지평촌 센텀퍼스트는 메이저 건설사인 DL이앤씨와 코오롱글로벌이 시공하는 브랜드 대단지로서 차별화된 특화설계가 적용될 예정이다. 먼저 단지의 품격을 드러낼 수 있도록 커튼월룩 외관 디자인을 적용하고 지상 1층 공용공간에 고급 석재마감을 사용한다. 동간 거리를 넓게 배치해 우수한 일조권과 조망권을 확보했다.평촌 센텀퍼스트는 전용면적 36~99㎡로 소형부터 중대형 타입까지 다양한 평형으로 구성돼 있다. 특히 일반분양 물량의 약 90%는 실거주에 용이한 전용 59~84㎡ 타입이며, 선호도 높은 판상형 위주의 평면설계를 더해 실수요자들의 관심이 뜨거울 것으로 기대된다. 타입에 따라 파우더룸, 드레스룸, 팬트리 등 활용도 높은 수납공간을 제공한다. 유리 난간 창호, 폴리싱 타일 아트월(전용 46㎡ 이상 적용), 143mm 광폭 강마루 등의 마감재를 사용해 고급스러운 인테리어도 적용됐다. 또한 발코니 확장과 더불어 주방 특화(엔지니어드 스톤 상판, 상부장 조명), 친환경 자재 가구 등 세대 내 특화 디자인 항목이 기본으로 제공된다. 대단지 규모에 걸맞은 다채로운 커뮤니티 시설도 조성된다. 농구장, 배드민턴장, 테니스장 등으로 활용할 수 있는 실내 체육관이 조성되며 체육관 상부에는 러닝트랙이 설치된다. 이 외에도 전타석 GDR이 적용된 골프연습장, 스크린 골프룸 4개소, 피트니스 시설 등이 들어설 예정이다. 건식·습식 사우나, 탕 3개 규모의 대형 목욕 시설도 갖추고 있다. 지인을 초대해 편안하게 머물 수 있는 게스트하우스가 4개소 마련되며, 단지 내 어린이집, 유치원이 조성돼 어린 자녀들의 안전한 등·하원이 가능하다. 평촌 센텀퍼스트만의 특화 조경 시설도 조성된다. 웰컴 포레스트, 그랜드 포레스트, 키즈 포레스트로 구성되는 ‘포레스트 파크’는 단지 내 거대한 공원을 이루고 있다. 라운지 스트릿, 갤러리 라운지, 트리 갤러리 등으로 구성되는 ‘라운지 파크’와 다양한 컨셉의 정원을 단지 곳곳에 배치해 자연의 아름다움을 만끽할 수 있다. 분양 관계자는 “호계동은 평촌 생활권을 한걸음에 이용할 수 있는 신축 아파트가 대거 들어서며 안양의 신 주거중심지로 떠오르고 있다”며 “평촌 센텀퍼스트는 동탄인덕원선, GTX-C 개통 호재에 규제지역 해제 호재까지 겹쳐 실수요에게 좋은 선택이 될 것”이라고 말했다.
- 외국인 NDF 순매수 약해져…환율, 하락 탄력 받을까[최정희의 이게머니]
- (사진=AFP)[이데일리 최정희 기자] 원화 저평가 인식에 원·달러 환율이 지난 주에만 100원 넘게 급락했다. 원화 실질실효환율이 10년 만에 기준선인 100밑으로 떨어졌다. 이런 분위기에 외국인들도 선물환 시장에서 ‘순매도’로 전환되며 환율 하락에 힘을 보태고 있다. 1310원대로 급락한 환율이 추가 하락할지 관심이다. 다만 변동성이 워낙 큰 만큼 섣불리 환율 수준을 예측하기엔 조심스럽다는 관측이 많다. (출처: 홍성국 더불어민주당 의원실)◇ 9월 외국인 NDF 순매수 규모 3분의 1 수준으로 축소 14일 국회 기획재정위원회 소속 홍성국 더불어민주당 의원이 한국은행으로부터 제출받은 ‘비거주자(외국인)와 국내 외국환은행과의 NDF(뉴욕차액결제선물환) 거래 현황’에 따르면 9월 역외의 NDF 순매수 규모는 18억1000만달러로 잠정 집계됐다. 8월 60억8000만달러 순매수 대비 3분의 1 수준으로 급감한 것이다. 10월 데이터는 아직까지 나오지 않았으나 최근의 환율 흐름을 고려하면 10월엔 역외에서 NDF를 순매도했을 가능성에 무게가 실린다. 외국인이 환율의 추가 상승에 베팅해 NDF를 순매수할 경우 국내 외국환은행은 ‘셀앤바이(선물환 매도+현물환 매수)’ 거래를 통해 현물환 시장에서 달러를 매수하게 된다. 이로 인해 외국인의 NDF 순매수는 환율 상승을 부추기는 요인으로 꼽혔다. 반대로 외국인이 NDF를 순매도하게 되면 이는 환율 하락 요인으로 작용한다.외국인들은 5~7월까지 석 달 내내 NDF를 순매도하다가 넉 달 만인 8월 60억8000만달러 순매수로 전환했다. 이후 9월부턴 순매수 규모를 줄여가고 있는 것으로 평가된다. 9월 전체로 보면 외국인의 NDF 매매 방향은 여전히 순매수이지만 중순 이후로 보면 순매도로 전환됐다는 평가도 나온다. 10월 12일 한은 금융통화위원회 의사록에 따르면 한은 관련 부서는 역외 NDF 시장에서 한동안 역외 거래자들(외국인)의 달러 순매수세가 이어졌지만 9월 중순 이후에는 달러가 순매도되고 있다고 평가했다. 한은 관계자는 “8월 26일 잭슨홀 심포지엄 이후 미 연방준비제도(Fed·연준)의 긴축 기조가 강화되면서 역외 중심으로 9월초까지 NDF가 순매수됐고 NDF환율이 1400원대로 치솟으면서 차익실현하는 매물들이 보이기 시작했다”며 “통상 헤지펀드들이 달러인덱스(DXY)의 움직임에 따라 매수, 매도 포지션을 잡는데 9월 중순 이후 달러인덱스가 114선을 찍고 내려오면서 매도세가 관측되기 시작했다”고 밝혔다. 실제로 달러인덱스는 9월 26~27일께 114선을 찍은 후 110선 초반선에서 등락하다가 13일(현지시간) 106선까지 급락했다. 제롬 파월 연준 의장이 이달초 연방공개시장위원회(FOMC) 회의에서 최종 금리 수준이 9월 회의(4.6% 중간값) 때보다 상향 조정될 수 있다고 밝혔지만 달러인덱스는 더 오르지 못하고 하락으로 방향을 틀었다. 미국 10월 소비자물가 전년동월비 상승률이 7.7%를 기록, 시장 예상치(7.9%)보다 하회한 것도 연준의 긴축 우려를 일부 해소하는 요인으로 작용했다.한은은 금통위 의사록에서 “NDF시장이 비거주자(외국인)의 투기 거래로 환율 변동성을 높이는 작용을 하는 동시에 시장 가격에 대한 유용한 정보를 제공하는 측면도 있어 해당 시장 동향을 면밀히 모니터링 해 나가겠다”고 밝혔다. 실제로 지난 주 환율이 100원 넘게 급락하는 동안 NDF환율도 75원 가량 하락해 11일 1350원께 거래됐다. 즉, 환율 하락의 70% 가량은 NDF 환율 하락의 영향을 받은 것이다. (출처: 국제결제은행(BIS)◇ 무게 실리는 원화 저평가, 실질실효환율 10년 만에 100 밑으로달러의 추가 상승이 막힌 가운데 원화가 저평가됐다는 인식도 확산되고 있다. 9월 환율은 6.9% 급등해 2011년 9월(10.4%) 이후 11년 만에 가장 크게 오른 이후 10월 0.4% 하락한 후 이달 들어서만 7.6% 떨어졌다. 특히 11일엔 환율이 60원이나 급락했다. 전규연 하나금융투자 연구원은 “11일엔 달러 반락 외에 환율 고점 인식, 외국인의 주식 투자자금 유입, 중국의 코로나 정책 완화, 외환당국의 수급 안정화 대책 등 국내 요인도 영향을 미쳤다”며 “아직까지는 변동성이 너무 크지만 원화가 저평가됐다는 인식이 큰 것 같다”고 설명했다. 실제로 국제결제은행(BIS)에 따르면 9월 실질실효환율 지수는 전월(100.21)보다 3.02포인트 하락한 97.19로 2012년 9월(99.71) 이후 10년 만에 100 밑으로 하락했다. 2012년 5월(97.11)이후 최저치다. 실질실효환율이 100이하라는 것은 원화 가치가 저평가됐음을 의미한다. 외환당국도 지난 주 환율 하락을 계기로 추가 환율 하락 안정책을 검토하고 있다. 국민·공무원·군인·사학 등 4대 연기금, 교직원·지방재정·과학기술인·군인·경찰·대한소방 등 7대 공제회, 우정사업본부 등 12개 공적 기관 투자자의 환헤지 비율 상향 조정하는 방식으로 환전(달러 매수) 수요를 줄이겠다는 방침이다. 이를 통해 외환시장에 약 400억 달러가 추가 공급될 것이란 전망이 나온다. 개인투자자들도 거듭된 해외 주식 급락으로 인해 해외 순투자를 줄이고 있다. 한국예탁결제원에 따르면 7월까지만 해도 해외주식, 채권 투자는 18억달러 순매수에 달했으나 이 규모가 8~9월 2~3억달러대로 줄었다. 11월 들어선 11일까지 2억달러 안팎의 순매수를 기록하고 있다. 전 연구원은 “변동성이 완화되면 환율 수준을 재전망할 필요가 있다”면서도 “과거 전망보다는 레벨이 하락할 것”이라고 말했다.
- 크게 낮아진 청약 문턱…非규제지역 분양시장 볕들까
- [이데일리 이성기 기자] 이달 14일 정부의 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역 조정안이 시행되면서 분양시장에도 변화가 있을 전망이다. 서울, 경기 성남(분당·수정)·과천·하남·광명 등 ‘빅5’를 제외한 수도권 전역이 규제지역에서 벗어나기 때문이다. 지방도 조정대상지역 해제와 연말을 앞두고 건설사의 ‘밀어내기’ 분양 물량이 쏟아질 전망이다. 연내 막바지 물량과 지방 대부분이 비규제 지역이 되면서 건설사로서도 그간 미뤄왔던 분양 물량을 일제히 털어내겠다는 것이다.조정대상지역 해제로 수요자들의 청약 문턱이 크게 낮아지면서 그동안 규제를 받았던 수도권과 5대 광역시의 신규 분양 단지에도 실수요자는 물론 외지인 투자자들까지 진입할 수 있게 되면서 꽁꽁 얼어붙었던 분양시장에 훈풍을 기대하고 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]13일 부동산 전문 리서치업체 ‘리얼투데이’에 따르면 이달 전국에 5만9565가구를 분양한다. 이 중 지방 물량은 3만9574가구로 전국 물량의 66%에 해당한다.지역별로는 충남(1만2227가구)이 가장 많은 비중을 차지했다. 이어 경북 5793가구, 대구 4214가구, 대전 3658가구, 부산 3499가구, 경남 3287가구, 강원 2266가구, 충북 1723가구, 전북 1622가구, 전남 756가구, 울산 311가구, 광주 191가구 순으로 물량이 집계됐다. 이는 조정대상지역 해제를 발표했던 지난 9월 물량(7184가구)과 비교해 약 5.5배 늘어난 규모다.김웅식 리얼투데이 리서치연구원은 “최근 금리 인상과 집값 하락 우려 탓에 매수세가 약세를 보이고 있지만 정부의 추가적인 규제 완화에 건설사도 미뤄왔던 공급을 서두르는 모습이다”며 “특히 이번 조정대상지역 추가 해제 조치로 5대 광역시 신규 분양이 수혜를 누릴 것으로 기대되는 가운데 일부 단지는 수요자의 부담을 줄일 수 있는 다양한 혜택도 제공할 예정이어서 이달 청약 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다”고 말했다.서울에서는 약 3개월 만에 아파트 물량이 두 곳 예정돼 눈길을 끈다. 서울 강동구 ‘더샵 파크솔레이유’(73가구), 중랑구 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’(501가구) 등의 1순위 청약 접수를 진행한다. 경기에서는 화성시 ‘동탄 파크릭스’(1403가구), 평택시 ‘평택고덕 대광로제비앙 모아엘가’(1255가구) 등 4곳의 청약이 이뤄진다.이달 15일 SK에코플랜트와 롯데건설은 서울 중랑구 중화동 일원에 건립되는 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’ 1순위 청약 접수를 받는다. 지하 2층~지상 35층, 8개 동, 총 1055가구(전용면적 39~100㎡) 중 501가구를 일반에 분양한다. 같은 날 현대건설·계룡건설산업·동부건설·대보건설은 경기 화성시 신동 일원에 건립되는 ‘동탄 파크릭스’의 1순위 청약 접수한다. DL건설과 대림은 18일 경기 용인시 죽전동 일원에 건립하는 ‘e편한세상 죽전 프리미어포레’ 모델 하우스를 열 예정이다. 김웅식 연구원은 “이달 14일부터 무순위 청약 해당 거주 요건이 폐지되면서 청약 시장에도 많은 변화를 예상해 볼 수 있다”며 “입지와 분양가에 따라 많은 수요자가 몰리는 단지가 생기고 ‘n차’ 무순위 물량도 감소할 것으로 보인다”고 분석했다.
- 연봉 5천만원 직장인 주담대…5월 4억→12월 3억 준다
- [이데일리 서대웅 기자] 정부가 서민 실수요자에 대한 규제지역 주택담보인정비율(LTV)을 70%로 완화하고 대출 한도도 6억원으로 늘렸지만, 한도(6억원)만큼 돈을 빌리는 것은 사실상 불가능한 것으로 분석됐다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 묶여 있는 데다 높은 대출금리 벽에 막혀서다. 규제지역 일반 차주(대출자)의 LTV 한도도 지역 및 주택 가격과 관계없이 50%로 늘렸지만 ‘현금 부자’가 아닌 이상 대출받아 집을 장만하기엔 어려움이 예상된다.(사진=연합뉴스)◇금리급등과 DSR 규제에 한도 오히려 준다금융위원회는 10일 ‘11·10 부동산 대책’ 일환으로 대출규제를 대폭 완화했다. 다음달 1일부터 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건)에 대해 지역·주택가격에 관계없이 LTV를 50%로 단일화하고, 투기·투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용하는 내용이 골자다. 특히 부부합산 연소득이 9000만원 이하인 무주택세대주(서민·실수요자)에 대한 LTV 한도를 70%로 단일화한 동시에 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 대폭 늘렸다. 다만 주택가격이 투기·투기과열지구 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하여야 한다.규제를 대폭 풀었지만 서민 실수요자가 최고 한도(6억원)만큼 자금을 빌리기는 사실상 어렵다. 부부합산 연봉이 9000만원인 경우 40년 만기로 6억원을 빌리려면 연 5.3% 이하 금리가 책정돼야 한다. 연 5.3%일 때 DSR은 40.18%로 규제에 걸린다. 이마저도 보유하고 있는 다른 대출이 전혀 없다는 전제에서다.DSR은 연봉 대비 연간 원리금 상환액 비율로 ‘갚을 수 있을 만큼만 빌려라’는 원칙 아래 도입된 규제다. 총대출금이 1억원 이상인 경우 DSR 40% 이내를 유지해야 한다.문제는 금리가 가파르게 오르고 있다는 점이다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 금리는 변동형이 연 5.09~7.704%, 혼합형(5년 고정 이후 변동)이 연 5.30~7.362%다. 지난 9월 은행권이 신규 취급한 주담대 가중평균금리는 연 4.79%였다. 현재 주담대 금리 하단이 5%를 돌파한 만큼 이달 주담대 가중평균금리는 최소 연 5% 중반대를 기록할 것으로 관측된다.금융권은 국내 기준금리가 현행 3.0%에서 내년 상반기까지 최고 4.5%로 오를 것으로 보고 있다. 이를 반영해 주담대 평균금리가 6.0%로 오른다면 부부합산 연봉 9000만원인 차주는 40년 만기로 최대 5억4500만원(DSR 39.98%)을 빌릴 수 있다. 금리가 6.5%까지 오르면 같은 조건에서 대출 한도는 5억1200만원(DSR 39.97%)로 더 줄어든다.이는 그나마 ‘돈 많은 서민’이 받을 수 있는 한도다. 부부합산 연봉이 5000만원이라면 연 6.0% 금리(40년 만기)로는 3억300만원(DSR 40.01%)까지만 빌릴 수 있다. 금리가 6.5%로 오르면 약 2억8500만원(DSR 40.05%)로 한도가 줄어든다. 지난 5월에는 오히려 4억원 대출이 가능했다. 주요 은행들은 5월부터 주담대 만기를 40년으로 늘렸고, 5월 주담대 가중평균금리는 연 3.9%였다. 이 요건들을 적용해 부부합산 연봉 5000만원인 차주가 4억원을 빌리면 DSR은 39.53%였다.[이데일리 문승용 기자]◇대출문 고소득자엔 넓어지고, 저소득자엔 좁아진다일반 차주 역시 금리와 DSR 규제 벽을 넘기는 힘들다. 연봉이 1억원인 차주가 9억원짜리 아파트를 구매한다고 가정하면 4억5000만원(LTV 50%)까지만 주담대로 빌릴 수 있다. 금리 연 6.0%, 40년 만기를 적용하면 DSR은 29.71%다. 문제는 나머지 4억5000만원인데, 신용대출로 1억원을 장만하더라도 나머지 현금 3억5000만원이 있어야 한다.반면 ‘현금 부자’이면서 고소득자일수록 이번 규제 완화 혜택을 보게 된다. 연봉 1억원인 차주가 서울에서 13억원짜리 아파트를 산다고 가정하면, 지금은 4억4000만원까지 대출이 가능하다. 9억원까지는 LTV가 40%(3억6000만원), 9억원 초과분(4억원)에 대해선 LTV 20%(8000만원)가 적용돼서다. 금리 연 5.5%, 만기 40년을 적용하면 DSR은 27.23%로 규제에 걸리지 않는다.다음달 규제가 풀리면 이 차주 한도는 6억5000만원(LTV 50%)으로 늘어난다. 다만 금리 상승기인 점을 반영해 연 6.0% 금리(만기 40년)를 적용하면 실제론 6억500만원(DSR 39.95%) 정도만 빌릴 수 있을 전망이다. 그래도 지금 한도(4억4000만원)보다 1억6500만원 더 빌릴 수 있다.같은 조건에서 연봉이 1억5000만원이라면 지금은 4억4000만원을 빌릴 수 있지만, 다음달엔 연 6% 금리를 적용해도 6억5000만원(DSR 28.61%)을 거뜬히 빌릴 수 있게 된다.
