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- [부동산 투자포럼]투자·절세 사연 담긴 질문 쏟아져.. 열기 가득
- 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 참석자들이 부동산 전문가의 강연을 경청하고 있다. 사진=신태현 기자[이데일리 건설부동산부] “간단한 거 하나만 여쭤볼게요.” “잠시만요, 제가 먼저입니다.”26일 서울 여의도 사학연금회관 2층 대강당에서 열린 ‘2017 이데일리 부동산 투자포럼’에는 부동산 투자 고수들의 조언을 한마디라도 놓치지 않으려는 참석자들의 열기로 가득찼다. 강연 내용을 일일이 메모하는 것은 물론, 강연자의 프리젠테이션 자료를 스마트폰으로 사진을 찍는 사람들도 많았다.조중식 가현택스 대표세무사가 두번째 세션 강연을 마치고 강단에서 내려오자 10여명의 청중들이 몰려들어 너도나도 질문을 던졌다.자녀들에게 증여를 해야 하는데 어떻게 하면 독립세대로 만들 수 있는지, 토지 구입 후 적지 않은 비용을 들여 집을 지었는데 공사업체에서 공사비를 온전히 신고하지 않은 상황에서 정확한 양도차익을 인정받을 방법은 없는지, 상가주택을 보유해 다주택자인데 어떻게 정리해야 1주택자가 될 수 있는지 등 저마다의 사연들이 쏟아졌다.이날 포럼 시작 1시간 전부터 현장접수 창구에는 줄이 늘어섰다. 강연을 잘 들을 수 있는 자리를 앉기 위해 서둘러 점심식사를 하고 포럼장으로 발길을 옮긴 것이다. 8·2 부동산 대책 이후 바뀐 주택시장 제도와 규정을 알아보고, 재테크로서 부동산 시장 투자 전략과 방법을 모색하는 ‘2017 부동산 투자 포럼’에는 300여명이 달하는 투자자들이 몰려 강연장을 가득 채울 정도로 열기가 후끈 달아올랐다. 수익형부동산 시장 투자 전략과 부동산 절세 기법, 경매 시장 전망 등 각 섹션이 끝난 뒤 휴식 시간에도 질문이 끊이지 않고 이어져 전체 강연 스케줄이 늦춰질 지경이었다. 제1세션 강사로 나선 박대원 상가정보연구소 소장은 수익형 부동산 투자법과 관련, “과거와 같이 임대수익률에 기댄 월세 수익을 따져 상가나 오피스텔 투자에 나서기 보다는 수익형 부동산의 입지 경쟁력을 극대화할 수 있는 콘텐츠를 발굴하기 위해 적극적으로 나서야 한다”고 강조했다.두번째 세션 강연을 맡은 조중식 세무사에게는 강연 도중에도 절세 방법 등 질문이 쏟아지면서 예정 시간이 초과되기도 했다. 서울 영등포구에서 온 50대 이모씨는 “자녀에게 5000만원 이하의 상속을 하면 어차피 세금이 비과세되는 데 국세청에 신고할 필요가 있느냐”는 질문에, 조 세무사는 “향후 자녀가 상속받은 재산으로 부동산을 사거나 할 때, 국세청으로부터 자금 출처를 묻는 경우가 생길 수 있어 증여시점에 확실히 신고해두는 편이 낫다”고 답했다.서울이 아닌 수도권에서 온 참석자도 있었다. 경기 평택에서 온 이영희씨(가명)는 “강의가 오후에 있어 망설여졌는데 부동산 투자에 관심이 많아 일부러 짬을 내 찾아왔다”며 “절세, 경매 등 생각지도 않은 많은 정보를 동시에 들을 수 있어 유익한 시간이었다”고 말했다. 참석자들은 행사 내내 강연자와 프레젼테이션 화면에서 눈을 떼지 못했다. 참고할 만한 정보가 있는 화면은 스마트폰으로 촬영했다.서울 동작구에서 온 60대 여성은 “향후 주택을 구입해야 하는데 대책이 계속 쏟아지다 보니 대체 시장이 어떻게 돌아가고 있는지, 어떤 선택을 해야 하는지 감을 잡기 위해 강연을 들으러 오게 됐다”며 “평소에 기사들로만 접하던 내용으로는 전반적인 흐름이 잡히지 않았는데 강연에서 수익형 부동산 강연 같은 경우 전체적인 상황을 짚어줘 좋았다”고 말했다. 박대원(왼쪽부터) 상가정보연구소장, 조중식 가현택스 대표세무사, 이영진 이월에셋 대표가 26일 오후 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘2017 부동산 투자 포럼’에서 강연하고 있다. 사진=신태현 기자
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속 이후에 조심해야할 5가지 절세 방법
- [최인용 가현택스 대표변호사] 사망으로 인한 상속은 슬프지만 피할 수 없는 일이다. 가족 간의 협의가 필요한 사항이고 경우에 따라 가정에 분쟁이 생길 수도 있다. 이를 위해 미리 미리 상속을 대비하는 것이 필요하다. 상속세는 일정금액(두부모의 경우10억, 한부모 5억) 이상의 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속신고를 하게 된다. 이때 상속이후 주의해야 할 사항을 알아보자 첫째, 상속신고대상금액 이하라도 신고하는 것이 유리하다. 상속금액 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 예를 들어 아파트가 아닌 일반 주택, 건물이나 토지 등의 상속재산은 신고를 하지 않으면, 공시가액으로 취득한 것으로 평가한다. 따라서 나중에 상속재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있다. 이런 경우에는 감정을 받아 상속신고를 하는 것이 유리하다. 둘째, 상속세는 신고가 끝이 아닌 정부가 확정하는 세금이다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세등 대부분의 세금은 신고납세제도 이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 대해 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.셋째, 상속 이후 6개월 내의 재산 처분은 피해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원할한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세가 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 더 유의해야한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. 넷째, 신규채무나 채무상환 등의 재산증가상황에도 유의해야 한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 차입을 위해 담보가치를 평가하는 과정에서 감정이 일어나게 되면, 감정가액이 시가로 평가되어 상속세를 더 부담할 수 있기 때문이다. 채무 상환을 하게 되는 경우에는 사후관리를 받게 된다. 상속인이 스스로의 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지 채무상환자금에 대해 자금출처를 파악할 수 있다. 특히 상속재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속이후 상속인의 재산증가 상황에 대해 사후관리 조회를 하게 된다.다섯째, 가업 승계등의 경우에는 특히 사후관리에 유의한다. 최근 개정세법으로 인하여 가업승계의 경우 사후 관리요건이 완화 되었다. 특히 올해 부터는 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산한다. 따라서 가업승계 받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후관리 요건을 잘 지켜야 한다.
- [최인용 세무사의 절세 가이드]개인사업자, 법인전환으로 절세하는 방법
- [최인용 가현택스 대표세무사] 법인전환 꼭 해야만 할까? 최근 개인사업의 규모가 확대 되어 성실신고 대상 사업자가 되는 경우에는 법인 전환이 유리하다. 법인전환의 경우에는 어떤 장단점이 있으며, 시기는 언제가 좋을까? 법인 전환시 유의해야 할 사항과 절세 방법에 대해 알아보자.①법인전환의 장점과 고려할 사항 법인으로 전환한다는 것은 개인사업자를 폐업하면서 법인사업자를 새로 세우는 일이다. 개인의 영업과 관련한 내용을 법인이 인수하는 방법으로 법인의 전환을 하게 된다. 법인은 지분으로 소유관계가 표현되기 때문에 적절한 지분의 배분이 용이하고, 대외적 신인도면에서도 유리한 부분이 있다. 더욱이 개인사업자에 비해 대표자의 근로소득이 인정되므로 급여의 비용과 퇴직금의 비용처리를 할 수 있어 이익규모가 개인에 비해 적어진다. 또한 개인소득세율 대비, 법인세율은 비교적 낮으므로 사업운영의 세금부담이 절감될 수 있다. 그러나 법인의 전환시에는 은행업무나, 자산 구입등에 비교적 서류절차가 개인보다는 복잡하다. 또한 비용의 지출이 투명하게 관리되어야 한다. 대표이사의 경우에도 급여 및 퇴직금, 배당 등의 적절한 방법으로 자금을 인출하여야 한다. ②법인전환의 적절한 시기 그렇다면 법인전환은 언제 하는 것이 좋을까? 개인사업자의 세율 면에서 35%이상의 세율을 부담하는 경우 2억이하 10%만 부담하는 법인의 세율로 바꾸는 것이 자금의 활용 면에서 유리하게 나타난다. 특히 2018년 이후에는 3억이상의 이익률에는 40%의 세율을 부담하게 되므로 고소득의 경우 세금 부담이 더 커질 수 있다. 세율은 이익에 영향을 받지만, 매출로는 성실신고 대상 사업자들이 높은 세율에 해당이 된다. 성실 신고 사업의 기준은 각 업종별 원가나 인건비율이 다르므로 차이가 있다. 현재의 성실신고 사업자는 매출의 규모가 다소 높은 편이나, 향후 개정세법에서는 성신신고의 적용대상 규모를 아래와 같이 줄여나가고 있다. ③법인전환을 통한 절세의 방법법인전환을 하게 되면 기본적인 소득세와 법인세의 차이 이외에도 여러 가지 절세 방법을 검토해 볼 수 있다. 몇가지를 살펴보면 다음과 같다. (1)대표의 퇴직금 설정 및 비용처리 개인대표는 급여가 인정되지 않는다. 따라서 근로소득이 없으며 퇴직금의 설정이 안된다. 법인의 대표는 법인의 대표이사 직함을 가진 종업원이므로 급여 및 퇴직금의 비용이 인정된다. 그만큼 이익이 낮아지는 것이다.특히 대표이사는 적정한 인건비 책정을 할 수 있으므로 면세점에 가까운 근로소득만으로 급여의 설정이 가능하다. 퇴직금도 노란우산 공제등의 개인사업자의 노후대비보다 많은 금액을 비용 처리할 수 있으며, 정관의 규정에 따라 일반 직원보다 많은 퇴직금을 적립할 수 있다. (2)영업권 평가를 통한 중간 EXIT 개인사업은 잘 되면 영업권이나 권리금을 받고 넘기기도 한다. 법인으로 전환 하는 경우에도 개인사업에서의 영업권이나 권리금을 평가하여 법인에 넘기면 비교적 낮은 세율로 세후 소득을 만들 수 있다. 적절한 세후 소득의 신고는 향후 부동산등 자산을 취득하는데 유리하다. (3)임대법인의 상속 증여세 절감 임대업을 주업으로 하는 개인으로 하는 것보다 임대법인을 만들어 하는 것이 운영세금 면에서 유리하다. 또한 자녀들에게 증여 등을 적절히 하는 경우 부모님의 소득을 줄이면서, 자녀의소득을 늘일 수 있으므로, 지분관계의 정리가 중요하다. 특히 임대법인은 법인으로 하는 경우 상속의 측면에서도 기업가치가 낮게 평가될 수 있으므로 상속세의 측면에서도 유리하다.
- [최인용 세무사의 절세 가이드]신규주택구입시 꼭 거주 해야만 비과세 가능하다
- [최인용 가현택스 대표세무사]최근 8.2 대책의 주택에 대한 개념은 투자의 대상이 아닌 거주목적이라는 것이다. 주택으로는 거주도 하지만 임대도 가능하므로 다주택자는 임대사업자에 준하여 임대사업자 등록을 하라는 것이고, 1주택자는 거주를 목적으로 하므로 거주를 해야 한다. 따라서 조정대상 지역이라는 서울 경기일부 부산일부와 세종시 에서는 앞으로 주택을 구입할 때 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 거주를 하여야 한다. 이에 대한 자세한 내용을 알아보자 ①조정대상지역에서의 새로운 주택 취득은 2년 거주 필요조정지역은 신규아파트의 청약시장을 대상으로 지정하였던 지역이다. 이러한 조정지역은 다음과 같다. 서울 전지역 , 경기 7개시 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2) 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 그리고 세종시 이다. 8.2 대책에서는 8월 2일 이후로 해당 지역에서 신규로 주택을 취득한 경우에는 2년 보유 뿐만 아니라 2년 거주도 해야 한다. 1세대 1주택 비과세의 요건은 1세대인 거주자가 국내에 1주택을 2년간 보유하는 것이 핵심 이다. 조정지역에 해당되지 않는 지역은 2년 보유만 하여도 비과세가 가능하다. ② 거주 요건은 사실관계의 판단이다. ‘2년간 거주요건이 필요하다‘는 것은 한 문장일 수 있지만, 세금의 차이는 매우 클 수 있다. 실제 거주 하지 않는 경우에는 비과세가 인정 되지 않으며, 장기보유공제도 덜 받게 되어 세금이 수 천 만원 이상 차이가 날 수 있다. 거주해야 한다는 의미는 주소지만 새로 산 주택에 둔다는 개념이 아니다. 세법적으로 판단할때 거주요건은 실제로 거주해야 한다. 즉 사실의 판단 문제이다. 따라서 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우, 다른 곳에서 거주하는 것이 밝혀지는 경우 등은 인정되지 않는다. 이 제도는 새로 만들어진 것은 아니며, 지난 2011년까지 존재하던 제도였다. 2012년 주택가격이 안정되면서 세법의 개정으로 없어진 이후 다시 생겨난 제도이다. 이전 판례에서는 배우자가 같이 동거하지 않은 경우, 주거 사실이 입증되지 않는 사례들에 비과세를 인정하지 않는 많은 판례들이 있다. 이번 문재인대통령의 주택에 대한 메시지는 하나이다. 주택은 거주가 목적이어야 한다. 투자의 대상이 아니다.
