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- 8월 전세대란 목전..‘폭풍전야’ 서울 전세시장
- [이데일리 오희나 기자] 오는 8월 임대차3법 시행 2년을 앞두고 서울 전세 시장이 폭풍 전야에 휩싸였다. 그동안 시세에 맞춰 올리지 못했던 집주인들이 전셋값을 올리면서 일부 지역은 전세가격이 올랐지만 일부 지역은 하락하는 등 지역별 온도차가 나타나고 있다. 특히 집값 고점 인식, 금리 인상 등으로 ‘월세의 가속화’가 나타나면서 전세 수요를 분산시키고 있다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.◇입주물량 많은 성북구 ‘전셋가 하락’16일 부동산원에 따르면 지난달까지 하락세를 유지하던 서울의 전세가격은 이달 들어 소폭 반등하며 보합세를 보이고 있다. 오는 8월 임대차3법 2년차를 앞두고 전세가격이 급등할 것이란 전망이 많지만 아직까진 소강 상태를 보이고 있다. 다만 지역별 온도차는 크게 나타났다. 올 들어 오름세를 유지하고 있는 곳은 성동, 동대문, 도봉, 영등포, 중랑 5곳에 불과하다. 반면 성북, 양천, 서대문, 강서, 은평, 종로 등은 5~6% 이상 하락세를 보였다. 실제로 지난 3월부터 1388가구 입주를 시작한 은평구 증산동 ‘DMC센트럴자이’ 전용 84㎡ 전셋값은 최근 6억5000만원까지 하락했다. 입주 초기 8억원대였던 시세가 두 달 만에 1억5000만원 가량 떨어진 것이다. 지난 1월 2029가구가 입주를 시작한 성북구 길음동 ‘롯데캐슬클라시아’도 전용 84㎡ 호가가 6억원으로 내려왔다. 입주 초기인 지난해 10월 9억원에 전세거래가 이뤄졌지만 지난 3월 7억3000만원으로 내려오더니 다시 6억원까지 떨어졌다. 길음동부센트레빌 인근 공인중개사무소 관계자는 “길음동부센트레빌은 작년 호가가 6억8000만원까지 올랐는데 최근 5억원까지 내려왔다”면서 “롯데캐슬클라시아 입주가 4월까지 이어지면서 길음뉴타운 전체적으로 가격이 빠졌다”고 전했다. 이어 “롯데캐슬클라시아는 상대적으로 높은 가격의 물건만 남아 있어 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다”면서 “집주인들이 임대차3법 때문에 4년 동안 가격을 올려받지 못하기 때문에 가격을 낮추지 않은 물건”이라고 말했다.◇학군지·역세권·공급부족 지역 ‘가격오름’ 체감폭 클 것특히 전세 가격이 조정을 받고 있는 지역은 최근 집값 고점 인식 더불어 금리 인상으로 인한 대출부담으로 전세에서 월세로 전환하는 가구가 늘고 있는 곳이라는 공통점이 있다. 실제로 직방에 따르면 성북구의 월세 비중은 지난해 44.7%였지만 올 들어 56.4%까지 늘었다. 같은 기간 서대문은 48.3%에서 56.4%까지 늘었고, 강서구도 36.3%에서 42.2%까지 올라섰다. 전문가들은 최근 일부 지역의 전세 가격 하락에 대해 집값 고점 인식에 따른 가격 조정이 나타나고 있다고 분석했다. 다주택자 양도세 중과 유예로 매물이 늘어난 상황에서 월세 전환 가구가 늘면서 전세 수요가 줄어들고 가격 조정이 일어나고 있다는 것이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “은평 등 일부 지역은 공급이 늘어 전세가격 하락세가 이어졌다”면서 “학군지, 역세권 등 입지가 좋거나 공급부족 지역들은 시세에 맞춰 전세 가격이 올라갈 가능성이 있지만 입주물량이 늘어난 지역이나 전세의 월세 전환이 늘어나는 지역은 가격 하락세가 이어질 수 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “일부 지역은 오른 가격이 너무 부담스럽기 때문에 가격 저항감이 나타나면서 조정이 이뤄지고 있다”면서 “일부 세입자들이 월세로 이탈하면서 수요자가 줄어드는 상황이 발생하니 가격이 빠지는 현상도 발생했다”고 말했다. 상반기에는 소강상태를 보이겠지만 이달부터 선제적으로 이동하려는 세입자들이 늘면서 현장에서 체감하는 전세가격 인상폭은 증가할 것으로 예상했다. 윤 수석연구원은 “이달부터 7월까지 선제적으로 움직이는 수요들이 생기면서 현장에서 체감하는 가격 인상폭이 커질 것”이라며 “수도권은 이미 20~30% 올랐기 때문에 신규 계약건들은 기존보다 5~10% 이상 오른 가격이 반영될 것”이라고 말했다.
- 재건축아파트 투자할 때 꼭 따져 봐야 할 점은?
- [이데일리 칼럼리스트=NH농협은행 WM사업부 김효선 부동산수석위원] 최근 재건축, 재개발 등 재정비 사업 대상지인 노후 주택의 인기가 높아지고 있다. 아직까지는 변수가 많은 시장 상황 속에서 재건축 아파트를 매입할 때 가장 주목해야 할 것은 무엇일까?재건축 투자에 있어 가장 중요한 핵심 사항 3가지는 대지지분과 무상지분율, 재건축초과이익환수제다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 대지지분이다. 대지지분은 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 대지의 몫으로 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 아파트의 대지면적은 넓은 데 비해 세대수와 면적이 적고 좁을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 뜻이다.예를 들어 5층 이하의 저밀도 단지 아파트의 경우에는 용적률이 낮은 반면 대지면적은 넓기 때문에 그만큼 대지지분이 크다. 반대로 중층 또는 고층 아파트는 같은 대지면적이라고 해도 세대수가 많기 때문에 그만큼 대지지분이 적다. 이는 재건축 수익에 큰 영향을 준다. 대지지분이 클수록 조합원이 무상으로 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지고, 추가부담금은 줄어들게 되기 때문이다. 그래서 시세 또한 실평수가 아닌 대지지분 단위로 형성되어 있다. 만약 투자하고자 하는 재건축 아파트가 있다면 가장 먼저 등기부등본에서 대지지분을 확인해야 한다.재건축 사업의 수익은 무상지분율이 결정한다. 무상지분율은 조합원이 추가 비용을 내지 않고 입주할 수 있는 평형을 대지지분 기준으로 나눈 비율이다. 조합원 입장에서 시공사의 브랜드, 건축 능력, 안전성 등과 함께 시공사 선정에 가장 중요한 요소로 작용하는 것이 바로 무상지분율이다.예를 들어 18평형 아파트의 대지지분이 20평이고, 무상지분율이 150%로 정해진다면, 대지지분 20평에 무상지분율 150%를 곱한 30평형이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 무상배정 평형이 된다. 만약 33평형에 입주한다면 30평을 제외한 나머지 3평만큼의 추가부담금만 지불하면 되는 것이다.대지지분이 커서 재건축 사업에 수월한 여건을 갖추고 있으며, 브랜드 있는 우량한 시공사가 높은 무상지분율을 제시한 아파트 단지라면 재건축 사업이 진행되는 다른 단지들과 비교했을 때 수익성이 높고 속도도 빠를 수 있다. 재건축초과이익환수제 부담 여부를 반드시 살펴봐야 한다. 재건축초과이익환수제의 1차 납부 의무자는 조합원이 아닌 조합인데, 부과 종료 시점인 재건축 사업의 준공인가일까지 조합원은 전매제한 예외 규정에 해당되는 경우 그 권리를 양도할 수 있다. 이 때 기존 조합원은 재건축으로 인한 초과 수익을 실현했음에도 재건축초과이익 부담금 대상에서 제외되지만, 매입한 조합원은 부과 대상자에 포함된다. 또한 부담하는 금액의 기준도 추진위원회 승인일에서 조합의 준공인가일까지 전 기간의 주택가액 상승분에 따른 금액을 납부해야 하기 때문에 보유하지 않았던 기간부터의 모든 금액을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 매입 전에 재건축초과이익환수제를 부담해야 하는 단지인지, 그 금액은 어느 정도 예상될지를 반드시 확인해야 한다.재건축 규제 완화의 기대감도 있지만, 재건축초과이익환수제 폐지는 국회를 통과해야 하는 등 아직 변동성이 많다. 따라서 재건축 아파트 매입에 있어서 기본적으로 가장 중요한 핵심 3가지를 숙지해서 현명한 시장 참여자가 되시길 바래본다.
- '킬힐' 첫방부터 매운맛 서막 열었다…최고 5.4% 시청률 청신호
- (사진=tvN ‘킬힐’)[이데일리 스타in 김보영 기자] ‘킬힐’이 첫회부터 욕망 전쟁의 서막을 강렬히 열었다.tvN 수목드라마 ‘킬힐’(연출 노도철, 극본 신광호·이춘우, 제작 유비컬쳐·메이퀸픽쳐스)이 지난 9일 뜨거운 호평 속에서 첫 방송 됐다. 10일 닐슨코리아에 따르면 1회 시청률은 수도권 유료 플랫폼 가구 기준 평균 4.6% 최고 6.0%, 전국 가구 기준 평균 4.4% 최고 5.4%를 기록, 케이블과 종편을 포함한 동시간대 1위에 오르며 기분 좋은 출발을 알렸다. tvN 타깃인 남녀 2049 시청률에서는 수도권 평균 1.7% 최고 2.2%, 전국 평균 2.1% 최고 2.7%로 케이블과 종편을 포함한 동시간대 1위를 기록했다. 홈쇼핑 카메라 너머 세 여자의 뜨거운 이야기는 시작부터 시청자들을 단숨에 욕망 전쟁으로 이끌었다. 희미해지는 존재감 속에서 버틸 뿐인 쇼호스트 우현(김하늘 분), 범접할 수 없는 아우라와 놀라운 지략을 지닌 모란(이혜영 분), 빚어낸 듯한 우아함으로 빛나는 탑 쇼호스트 옥선(김성령 분)까지. 범상치 않은 캐릭터, 욕망과 현실의 간극을 빈틈없이 그려낸 김하늘, 이혜영, 김성령의 시너지는 완벽했다. 특히 트라우마에 갇힌 우현에게 구원의 손길을 내미는 모란의 엔딩은 앞으로 펼쳐질 이들의 싸움에 궁금증을 높였다.이날 방송에서는 삶의 내리막에 휩쓸리며 발버둥 치는 우현의 모습이 그려졌다. 한때는 베스트 쇼호스트상까지 받으며 탑을 꿈꿨지만, 어느 순간부터 내리막길을 걷고 있던 우현. 심지어는 휴지 도깨비 방송(주력 상품 조기 매진 시 송출하는 스페어 방송)까지 떠맡게 되면서 패션 쇼호스트로서의 정체성까지 흔들리고 있었다. 비웃음과 우려가 뒤섞인 주변 시선들에 흔들리는 그에게 가정 역시 위안이 되지 못했다. 우현이 선택한 방법은 이적이었다. 우현은 경쟁사인 가온 홈쇼핑 상무 혜림(이혜은 분)을 만나 옮길 뜻을 밝혔지만, 혜림은 그에게 본인 상황을 더 잘 알지 않느냐며 뼈아픈 말을 쏟아냈다. “효율은 점차 떨어지고 몸값은 무시 못 하는 쇼호스트. 몇 계단 내려가도 눈 딱 감고 거기 계세요. 살다 보면 자존심보다 중요한 게 많잖아요?”라는 혜림의 이야기는 우현이 외면해왔던 차가운 현실을 상기시키며 트라우마를 남겼다. 이후 환청에 시달리는 우현의 모습은 점차로 한계에 다다르는 그의 내면을 짐작게 했다.폭발은 한순간이었다. 전략 회의에서 패션 MD 안나(김효선 분)와 제대로 충돌한 것. 잘나가는 MD 안나가 원한 쇼호스트는 ‘버리는 카드’ 우현이 아닌 옥선이었다. 안나의 입에서 옥선의 이름이 계속 언급되자 우현 역시 신경이 곤두섰고, 회의실 분위기는 날카로워졌다. “최소한 수준이 맞아야지 뭘 하지”라는 안나의 비아냥에 결국 우현은 그의 뺨을 날렸다. 놀란 직원들을 뒤로한 채 비틀대는 걸음으로 회의실을 빠져나가던 우현은 결국 주저앉았다. 안간힘을 다해 버텼지만, 모두의 앞에서 가장 연약한 순간을 들키고만 우현은 위태로움 그 자체였다. 그 순간 새빨간 킬힐을 신은 모란이 우현을 향해 다가섰다. 벼랑 끝에 내몰린 우현에게 손을 내민 모란. 위험할 줄 알면서도 탐하고 싶어지는 구원의 손길과 마주한 우현의 모습은 본격적으로 펼쳐질 욕망 전쟁을 예고하며 기대감을 증폭시켰다.한편, 모란은 등장부터 ‘마녀’의 진가를 발휘했다. 속내 알 수 없는 포커페이스와 한 수 앞을 내다보는 지략으로 정적을 몰아내는 한편, 현욱(김재철 분)과 신애(한수연 분) 앞에서는 더없이 순종적인 체스말로 변했다. 냉철한 판단력으로 이득이 되는 선택만을 해온 마녀 모란에게 우현은 가치가 없는 카드였다. 하지만 모란은 우현에게 먼저 손을 내밀었다. “이렇게 닮았는데, 왜 난 몰랐지”라는 의미심장한 자문은 이제 막 시작된 그의 새로운 계획을 예감케 했다.그런가 하면 옥선은 모두의 존경을 받는 완판 여왕다운 클래스로 눈길을 끌었다. 여기에 다정한 남편 인국(전노민 분), 사랑스러운 정현(윤현수 분)과의 화목한 모습은 우현의 상황과 대척점을 이루며 흥미를 더했다. 그러나 인국의 손이 몸에 닿는 순간 스친 불편한 기색과 다른 이들에게 보이지 않는 공허한 얼굴은 아직 드러나지 않은 그의 진심에 궁금증을 높였다.‘킬힐’은 첫 방송부터 강렬한 인상을 남기며 시청자들의 호평을 이끌었다. 무엇보다 배우들의 활약이 빛났다. 김하늘은 타인의 시선과 출구 없는 나락에서 스스로를 잃어가는 우현의 심리를 섬세하게 풀어냈다. 상대에 따라 다른 얼굴을 능수능란하게 꺼내 보이며 모란의 입체적인 매력을 폭발시킨 이혜영은 ‘믿보배’의 진가를 입증하며 감탄을 자아냈다. 오직 눈빛만으로 옥선의 완벽한 세계에 또 다른 이면이 있음을 보여준 김성령의 열연도 압도적이었다. 서로 다른 지점에 선 우현과 모란, 옥선이 맞부딪치는 순간 어떤 폭풍이 휘몰아칠지, 욕망 전쟁의 다음 장에 이목이 집중된다.tvN 수목드라마 ‘킬힐’ 2회는 오늘(10일) 밤 10시 30분 방송된다.
