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- “꼬마빌딩 투자, 수익성보단 환금성·안전성에 무게 둬야”
- [이데일리 강신우 기자] 주택시장 대출규제와 금리인상 여파로 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 상업용 부동산인 이른바 ‘꼬마빌딩’ 투자가 활기를 띠고 있다. 꼬마빌딩은 일반적으로 연멱적 99~330㎡(30~100평)의 5층 미만 건물로 시세가 약 50억원 안팎에 형성돼 있다. 꼬마빌딩은 아파트와 달리 정형화한 상품이 아니어서 당장 월 수익률만 보고 ‘묻지마 투자’에 나섰다가는 큰코다치기 일쑤다. 이 때문에 입지는 물론 매물의 권리분석과 용적률까지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 상가전문가들은 조언한다. 김윤수 빌사님 대표.김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 “꼬마빌딩은 최소자금 20억원으로 투자할 수 있는 상품으로 최근 강남을 중심으로 투자수요가 몰렸다. 주택도 나인원한남 등 하이엔드급 주택은 없어서 못 파는 상황”이라며 “아파트시장에서 빌딩이나 고급주택으로 투자수요가 이동하고 있다”고 설명했다. 꼬마빌딩 투자에는 최소 20억원 이상 큰돈이 들어가기 때문에 투자 실패 시 충격도 배가된다. 따라서 월세 수익보다는 환금성이나 안전성에 비중을 두고 투자하는 것이 현명하다. 김 대표는 투자시 주의할 점으로 “임대수익률에만 현혹돼 계약하면 나중에 안 팔리거나 금리인상 등으로 이자 부담을 감당할 수 없게 됐을 때 자칫 투자실패로 이어질 수 있다”며 “높은 임대수익을 기대하기 보다는 안정적인 수익과 시세차익을 노려야 한다”고 말했다. 김 대표는 “환금성과 안전성이 좇으려면 무엇보다 상품의 본질을 파악하는 것이 중요한데 서울이면 강남, 홍대, 성수동, 한남동 등 수요가 꾸준히 많은 입지의 건물을 사야한다”고 조언했다. 이어 “건물이 노후화가 됐어도 입지가 좋은 곳에 사서 리모델링을 하면 임대 수익률은 어느 정도 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.상업용 부동산의 입지적 특성으로는 상권의 확장성, 일자리나 주거지 등 배후지, 유동인구, 접근성 등을 살펴야 한다. 또 건축물은 준공연도, 전용면적, 주차대수, 승강기 유무, 시설물하자, 불법건축물 존재 등을 알아봐야 한다. 김 대표는 또 “꼬마빌딩에 투자하기 전 건축물대장이나 토지이용계획서를 떼 용적률은 몇 퍼센트나 되고 얼마나 더 증축이 가능한지도 알아봐야 나중 기존 건축물을 헐고 더 높은 빌딩을 세울 수 있다”고 조언했다. 임차인의 면면을 살피는 것도 중요하다. 김 대표는 “건물에 유명 커피숍 등 인기 업종이 임차하면 건물값이 올라가듯 반대의 경우도 살펴야 한다”며 “상가임대차보호법상 임차인 계약기간이 10년이어서 나중에 꼬마빌딩을 팔 때도 문제가 될 수 있기 때문에 퇴폐 유흥업소 등 민원이 많이 발생하는 임차인이 존재하는지 등을 파악해야 한다”고 강조했다. 김 대표는 “꼬마빌딩 투자는 아파트 매매를 위한 과정처럼 서류상 사전정보를 얻고 현장조사를 통해 빌딩을 실사하고 주변 시세는 어떤지 매물 평판은 어떤지를 자세히 들여다보는 노력이 필요하다”며 “초보 투자자라면 전문가의 조언도 들을 필요가 있다”고 했다.
- 땅·점포·꼬마빌딩도 LTV규제…이번에도 현금부자만 웃나
- [이데일리 김미영 정두리 기자] “얼마 전 한 손님이 52억원 꼬마빌딩을 38억원 빌려서 계약하더라. 이제 그만큼 못 빌린다고 하면 진짜로 현금부자만 살 수 있게 될 것이다. 공실이 넘쳐나는데 임대료도 못 건질 건물을 누가 덜컥 살 수 있겠나.”(명동 M중개사무소 관계자)공직자들의 투기 사태가 벌어진 토지는 물론 상가, 레지던스숙박시설, 업무용 오피스텔 등에 대해서도 정부가 담보대출인정비율(LTV) 규제를 신설하겠다고 밝히면서 반발여론이 쏟아지고 있다. 강력한 규제를 앞세운 정부 대응이 이번에도 부작용만 만들어낼 것이란 지적이다. 투기를 근절하겠단 명목 아래 ‘관치금융’을 강화하고 시장경제 질서를 해친다는 목소리가 높아지고 있다.[이데일리 이미나 기자]◇“공실도 넘치는데, LTV 조이면 누가 사나…풍선효과만 양산”이번 규제 강화 방침은 선의의 피해자를 양산할 수 있다는 게 전문가들 지적이다.30일 한국부동산원 통계를 보면 상업용부동산의 공실률은 증가세다. 서울 광화문, 명동 등 도심지역 공실률은 작년 1분기 9.8%에서 4분기 10.7%로 늘었다. 지방으로 가면 작년 4분기 기준 공실률은 충남(26.8%), 경북(22.1%), 전남(21.4%), 강원(20.6%) 순으로 높다. 상업용부동산 5곳 중 1곳 이상이 빈 상태라는 얘기다. M중개사무소 관계자는 “코로나19가 장기화하면서 서울에 비어 있는 상가도 넘쳐나는 상황에서 규제는 독”이라며 “지금도 안 팔리는 상가·점포는 대출 규제가 강화되면 더 안팔린다”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “오피스빌딩 같은 대형물건은 차치하고 일반 서민들이 운영하는 점포 역시 장사가 안돼 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 벌어질 수 있다”며 “이미 공실률이 최고조여서 매매도 임대도 안돼 애꿎은 서민이 피해를 보게 될 것”이라고 우려했다.정부의 꼬인 부동산정책이 근본적 문제라는 지적도 나왔다. 익명을 요구한 한 교수는 “문재인 정부가 들어서고 주택시장에 고강도 규제로 일관했기 때문에 시중의 돈이 수익형부동산으로 흘러간 측면이 있다”며 “정부 책임이 분명 있는데도 이제와서 규제를 강화하면 거래는 잠길 수밖에 없고, ‘고점’에 물린 투자자들이 곤경에 처할 것”이라고 꼬집었다. 그러면서 “아파트를 누르니 수익형부동산에 풍선효과가 나타났듯, 수익형부동산 규제는 또다른 풍선효과만 낳을 것”이라며 “마땅한 투자처가 없는 상황에서 암호화폐 시장 등 오히려 리스크 큰 쪽으로 이동할 수 있다”고 봤다.LTV 규제 강화는 부동산대출 이자수익을 올리는 금융권에까지 영향을 미칠 것으로 예상된다. 금융권 한 관계자는 “은행들의 주수입원이 부동산대출 이자”라며 “주택에 이어 여기까지 규제하면 은행들의 돈장사 줄이 막히니 은행들 불만도 상당해질 것”이라고 말했다. 또 다른 금융권 관계자는 “LTV 규제가 없는 지금도 은행들은 수익형부동산에 대출해줄 때엔 신용평가 등 심사를 거쳐 한도를 정해 해주고 있다”며 “시장을 LTV와 같은 규제로 잡으려 하는 발상 자체가 관치금융이고 구태”라고 비난했다.신규 LTV 규제는 가계, 즉 개인에게만 적용될 전망이다. 법인은 대상이 아니다. 김윤수 빌사남 대표는 “주택 규제가 강해질 때 늘상 그랬듯 대출 한도를 늘리기 위해 법인을 세워 상가·건물을 사들이는 우회로를 택하는 이들도 분명 나올 것”이라고 했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “투기를 잡아야 한다는 정부 방침엔 동의하지만 규제가 왕도는 아니다”며 “기승전 ‘규제’로만 대응하면 분명 여러 부작용이 나타나고 시장경제만 망가진다”고 했다.코로나 1년, 관광객 발길 끊긴 동대문 상가(사진=연합뉴스)◇ 무주택자엔 ‘선심성’ LTV 완화?…국토부는 난색정부가 다음달 발표할 ‘가계부채 관리방안’엔 무주택자들에 한해 LTV·DTI(총부채상환비율) 규제를 완화해주는 방안도 담길 예정이다. 금융위원회는 청년·무주택자의 LTV 가산율을 10%포인트 추가 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 이렇게 되면 투기지역·투기과열지구에서는 LTV 60%까지, 조정대상지역은 LTV 70%까지 혜택을 받을 수 있다.다만 이러한 조치에 국토교통부는 난색을 표하고 있다. 국토부 관계자는 “집값이 소득 대비 크게 오르면서 대출 없이는 집을 사기 어려워진 게 현실이란 점에서 무주택자들의 고통이 커지는 건 이해한다”면서도 “하지만 지금의 고강도 규제에도 엄청난 유동성이 집값을 끌어올리고 있는데, 대출규제를 완화하면 속수무책이 될 것”이라고 우려했다. 시점상 부적절하다는 곱지 않은 시선도 있다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “4·7재보궐선거를 앞두고 이런 방안을 내놓는다는 건 옹색하고, 시기적으로도 늦었다”며 “선거를 앞둔 선심용, 단발성 정책이 아닌 체계적인 대출 규제완화책이 필요하다”고 제언했다.
- [미리보는 이데일리 신문]‘비적정 상장사’ 속출…증시 상폐 공포
- [이데일리 박기주 기자] 다음은 31일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘비적정 상장사’ 속출…증시 상폐 공포-정의선 현대차그룹 회장…공정위, 총수로 지정 통보-비주택 LTV 규제 ‘뒷북’ 논란-“글로벌 반도체 전쟁, 정부가 나설 때다”-[사설]투기 잡는다며 ‘내로남불’, 정부 핵심들부터 법 지켜야-[사설]막말·흑색선전 난무하는 선거전, 국민 보기 부끄럽다△줌인&-월가의 탐욕이 키운 ‘빚투’의 말로…‘돈벌이 천재’서 IB업계 악몽으로-月 524만원 이상 버는 220만명, 국민연금 1만8900원 더 낸다△증시 ‘상폐 주의보’-흥아해운·세우글로벌…코로나 직격탄에 ‘살얼음판’ 기업 늘어-럭슬 등 14곳 2년 연속 ‘비적정’…투자 주의해야-라임 투자 받은 에이팸 등 감사의견 거절△산으로 가는 부동산 정책-땅·점포·꼬마빌딩에 LTV 규제 논란…이번에도 현금부자만 웃나-공공재개발 2차 후보지 정했지만…1차도 지지부진-지난달 수도권 주택 인허가 30% 뚝…공급정책 ‘빨간불’△흔들리는 K반도체-자립화 전쟁 치열…“정부는 R&D 늘리고, 기업은 전기차 반도체 키워야”-車반도체 부족에 코나 생산 중단…“현대차·삼성전자 합작공장 세워야”-“안정적 생태계 구축 위해 전문 인력 양성 시급”△2022년도 예산안 편성 지침-600조원 넘는 ‘초슈퍼 예산’ 예고…포스트 코로나 뉴딜 투자에 방점-확장 재정기조 이어가…내년 나랏빚 1100조 육박-플랫폼종사자 내년부터 고용보험 가입…공공일자리도 확대△정치-뒤집어라…與, 의혹에 화력 집중-굳혀라…野 지도부 부산 총출동-朴 “경부고속道 지하화” vs 吳 “경전철 사업 속도”-청와대 새 경제수석에 안일환-외교부, ‘독도 일본땅’ 기술한 日 교과서 시정 촉구…주한 日공사 초치-靑 “김여정, 文대통령 겨냥한 원색 비난 유감”△경제-백화점 앞 긴 줄, 돌아온 식당이모…방역 완화에 물꼬 튼 보복소비-광해공단+광물공사 통합 본격화…주도권 누가 쥐나-투기 칼 빼든 국세청…‘개발지역 토지거래’ 전수검증△금융-7월부터 최고금리 24→20%…연 이자 4800억 줄어든다-송종욱 행장 주총서 재선임, 내년 말까지 광주銀 이끈다-윤석헌 “준비기간 짧았던 금소법, 문제해결에 최대한 노력”-신한금융, 업계 첫 3000억 디지털 사업 펀드 조성△산업&기업-고성능 전기차 시대 연 ‘EV6’-이석희 대표 “美에 연구센터, 글로벌 R&D 24시 체제로”-위성통신·에어모빌리티·블록체인…한화家 3형제, 신사업에 힘 싣는다-한국타이어 형제의 난, 주총서 무승부-지주사 이사회 의장 겸직…김남호의 책임 경영△산업·바이오-GDPR 첫 발…데이터 글로벌시장 확장 ‘날개’-“가짜 사진 꼼짝마!”-“독감백신 대신 코로나19 백신에 집중”-19종 영양성분…한미약품 메가비타민 ‘비엘비정’△소비자생활-“주주님, 선물 받아가세요”…주주 챙기는 식품사-롯데그룹, 대졸 공채 폐지하고 계열사별 상시 채용 체제 전환-마켓컬리, 업계 최대 물류센터 갖춰…“샛별배송 확대”-스니커즈에 빠진 MZ세대…다시 ‘밤샘 줄서기’△경제 인문학 토크콘서트 위대한 생각-무역로 다툼서 비롯된 세계대전…군수물자 수송은 무역 발전 계기돼-한국, 북극항로 타고 해양강국 재부상할까△증권&마켓-‘빌 황 포트폴리오’ 본 서학개미…곤두박질 中 기술株 담을까-성난 게이머에 개미들 ‘벌벌’…엔씨소프트 70만원 전망도-“무차입 공매도 땐 과징금·형사처벌”△ESG 경영이 미래다-소외되는 학생 없이 양질의 소프트웨어 교육…‘함께 가요 미래로!’-7년간 ‘숨은 의인’ 142명 발굴…선행의 선순환 만들어-친환경차 제품·솔루션 통합 브랜드로 미래 혁신 앞장-글로벌 신재생에너지 분야 리더로 친환경 경영 선도-‘디지털·친환경·신사업’ 삼각편대로 미래성장 가속△ESG 경영이 미래다-초등생도 배우는 ‘미래 자동차 학교’…미래 모빌리티 주역 키운다-초격차 기술력…R&D 투자로 배터리 특허 세계 1위-ESS시스템 등 스마트 기술 선도해 공공 이익 기여-친환경 섬유·수소사업 본격화…미래성장동력 발굴 -비대면 트렌드에 ‘엑스퍼트’ 온라인 클래스 열풍△엔터테인먼트-조선구마사發 콘텐츠 보이콧…드라마 제작 ‘양날의 검’ 되나-독이 된 차이나머니…드라마시장 ‘반중 정서 주의보’-스튜디오드래곤, 웹툰 스튜디오 와이랩과 협력 계약△Book-지구가 살 길 ‘그린뉴딜’에서 찾아야-흙으로 사람 빚은 상상이 AI가 되는 과정-디플레이션이 만드는 풍요로움, 인류의 희망이다-200자 책꽂이△오피니언-[목멱칼럼]미래세대에 울림 주는 ‘임자 해봤어’ 정신-[기고]‘취업맞춤특기병’을 아시나요-[기자수첩]LH 유탄 맞은 軍, 제 식구 감쌀 때 아니다-[e갤러리]문선호 ‘장욱진’△피플-임직원들 “식품한류 위해 달려가겠다”-구자열 무협 회장, 취임 첫 ‘현장 소통’ 행보-“머리카락 1모로 3만모 배양” 탈모 기술 개발-KT IS 윤경근·KT CS 박경원 신임대표 선임-동아쏘이오홀딩스, 정재훈 부사장 대표이사로-“석탄화력발전 건설 직접투자 배제”…미래에셋, ESG 선언문 승인-엔씨앤 신임 대표에 최종현-이래운 케이블TV방송협회장-안완기 한국생산성본부 회장△사회-욕설에 음란물 테러까지…대학 온라인 수업 불청객 ‘줌바밍’ 기승-檢 “투기 공직자 법정 최고형 구형”…수사망에 국회의원 10명 포함-교사들 “이참에 폐지 시켜야” vs 학부모 “수업 의견개진 창구”-‘선거법 위반’ 최강욱 재판 내달 13일 마무리-AZ백신 2차 접종분, 1차에 우선 사용키로
