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원자잿값 상승 여파..4월 착공·준공 큰 폭 감소
[이데일리 하지나 기자] 건설자잿값 상승 여파가 이어지면서 4월 누적 주택 착공실적은 작년 대비 부진한 모습을 이어갔다. 분양가상한제와 대출 규제 등의 영향으로 청약 시장도 위축되면서 분양실적도 크게 줄었다. 31일 국토교통부에 따르면 올해 4월 누계 주택 착공실적은 전국 11만8525호로 전년 동기 대비(17만4287호) 32.0% 감소했다. 수도권은 6만7610호로 전년 동기 대비 28.4% 줄었고, 지방은 5만915호로 전년 동기 대비 36.2% 감소했다. 월별 착공 실적 추이주택 준공 실적도 줄었다. 4월 누계 주택 준공실적은 전국 10만9534호로 전년 동기 대비(11만8992호) 7.9% 감소했다. 수도권은 6만2635호, 지방은 4만6899호로 전년동기대비 각각 12.3%, 1.3% 축소됐다. 전문가들은 건설 원자재 가격 상승으로 착공을 미루거나 공사가 연기된 영향이 크다고 설명한다. 코로나19와 러시아의 우크라이나 침공 장기화로 인한 시멘트, 철근 등 핵심 원자재 가격이 폭등했다. 지난해 연말 톤(t)당 100만원대였던 철근 가격은 이달 들어 120만원대까지 치솟았고, 콘크리트 원료인 시멘트 가격도 톤당 7만8800원에서 9만3000원까지 올랐다. 분양 일정도 지연되면서 분양 실적도 작년보다 크게 줄었다. 4월 누계 공동주택 분양실적은 전국 7만8894호로 전년 동기 대비(9만9191호) 20.5% 감소했다. 수도권은 4만2374호로 3.1% 축소됐고 지방은 3만6520호로 34.1%나 줄어들었다. 월별 분양 실적 추이정부가 ‘분양가 상한제 개편안’ 발표를 앞두고 있는 가운데 규제 완화 가능성이 크게 대두되면서 분양 일정을 연기하는 모습도 관측된다. 특히 최근 대출 규제와 금리 인상 등의 영향으로 부동산 시장이 숨고르기 장세에 접어든 가운데 그동안 과열 양상을 보였던 청약 시장도 옥석가리기가 한창이다. 서울에서도 입지와 가격에 따라 미계약 물량이 나오는 아파트 단지도 생겨나고 있다. 한편 인허가실적은 소폭 증가했다. 4월 누계 주택 인허가 실적은 전국 16만842호로 전년 동기 대비(14만9793호) 7.4% 증가했다. 다만 수도권은 5만8431호를 나타내며 전년 대비 25.4%나 줄었다. 지방은 10만2411호로 전년 동기 대비 43.2% 증가했다.

2022.05.31 I 하지나 기자

원희룡 "내달 중 분상제·임대차시장 개선안 마련하겠다"
[이데일리 하지나 기자] 원희룡 국토교통부 장관이 취임 일주일만에 공식 기자간담회를 가졌다. 유튜브 생중계로 진행한 이색적인 취임식에 이어 적극적인 소통 행보를 이어가는 모습이다. 원 장관은 내달 중 분양가상한제 개정안과 임대차 시장 안정화 방안 등을 마련하겠다고 밝혔다. ◇“분상제, 공급 촉진 위해 손봐야” 원 장관은 23일 기자들과 오찬간담회를 갖고 “분양가상한제는 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도”라면서 이 같이 말했다. 그는 “분상제는 수분양자에게 시세보다 저렴한 가격에 제공하고, 분양가가 집값 상승을 주도하는 것을 막는 안전장치이지만 경직된 운영으로 인해서 이주비 등을 반영하지 못하거나 요즘처럼 원자잿값이 오르고 누가 봐도 수긍할 수밖에 없는 가격요인이 있음에도 인위적으로 누르는 등 또 다른 부작용도 있다”고 진단했다. 그러면서 그는 “시장의 움직임과 잘 연동될 수 있도록 하는 수준의 개선 방안을 생각해서 준비하고 있다”고 덧붙였다.시장에서는 가산비에 이주비 등 정비사업에서 발생하는 비용을 반영하는 방안이 유력하게 제기되고 있다. 그동안 공공택지에 적용됐던 분상제를 그대로 가져오면서 민영 주택의 특수성을 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적이 제기됐었다. 원희룡 국토교통부 장관이 23일 첫 오찬 기자간담회를 갖고 발언을 하고 있다. (사진=국토교통부 제공)◇전월세 시장 안정화..실거주 요건 완화할 듯원 장관은 이어 8월 계약갱신청구권 2+2년이 만료되는 시점에 맞춰 선제적으로 임대차 시장 안정화 방안을 마련하겠다고 덧붙였다. 그는 민간 임대차 시장에 대해 “불안 요인이 상존하고 있지만 지나치게 과대평가하고 있다는 시각도 있다. 상황 평가를 면밀하게 하되 신중하게 바라보겠다”고 강조했다. 다만 그는 “평균적으로 하반기에 이주 수요가 몰리면서 수급 균형이 맞지 않을 가능성도 있다”면서 “전월세 물량을 촉진할 수 있는 몇가지 조치를 심도있게 검토 중”이라고 말했다. 일각에서는 실거주 의무 요건을 완화하는 방안이 거론되고 있다. 원 장관은 “주택담보대출이나 분양가상한제와 연계되어 있는 실거주 의무 요건 때문에 매물이 잠기는 경우가 있다”고 지적했다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지의 경우 최대 5년간, 민간택지는 최대 3년간 의무 거주 기간이 발생한다. 또한 무주택자가 규제지역에서 집을 사기 위해 주담대를 받으면 집값과 상관없이 6개월 내에 전입해야 한다. 이를 위반할 경우 대출을 회수한다. 그는 중장기적으로는 임대인에 대한 인센티브를 강화하는 방향으로 추진할 방침이다. 원 장관은 “건설임대나 비아파트의 경우 등록임대에 대한 보유세 혜택이 있다. 갱신을 여러 차례 하고, 임대료 인상율도 등록임대 수준으로 한다면 등록임대에 해당하는 세제나 금융 혜택을 못 줄 이유는 없다”고 강조했다. 다주택자에 대해서도 “지나친 자산 독점은 문제가 되겠지만 공급자로서의 역할을 무시하고 획일적 규제하다보니 부작용이 커졌다”면서 “결론적으로는 다주택자에 대해서 주택 공급자, 시장 기능을 고려해 무조건 죄악시하거나 응징 위주로 가지 않을 것”이라고 덧붙였다. ◇“GTX A·B·C, 尹 임기내 착공..D·E·F는 예타 목표”수도권광역급행철도(GTX)와 관련해선 “GTX A·B·C 노선은 윤석열 정부 내 착공하는 것을 목표로 하고 반드시 약속을 지키겠다”면서 “D·E·F 노선은 현실적으로 임기내 착공은 무리이다. 예비타당성 조사는 통과시킬 것”이라고 말했다. 그는 집값 자극 등을 우려하면서도 주택 정책과 관련한 GTX의 중요성을 강조했다. 원 장관은 “GTX 노선에 따라 재산권의 지도가 달라지고 그에 따른 민원도 각오하고 있다”면서도 “도시공학적으로 접근할 수 밖에 없다”고 지적했다. 그는 “GTX가 지나는 노선에서 끝나는 것이 아니라, 지선과 간선, 주거지가 연결되는 미래형모빌리티, 이동의 혁명과 연결되는 장기적인 시각에서 GTX 사업을 검토하겠다”고 부연했다. 취임후 100일내 공개하겠다고 선언한 주택 공급 로드맵에는 민간 부문도 일부 포함될 전망이다. 그는 “1기 신도시에 대한 특혜 논란이 제기되지 않도록 신도시는 신도시대로 수도권 낙후지역은 그 지역대로 전체적으로 형평성과 질서에 맞춰 특성에 따라 진행하겠다. 가격 자극 요인 때문에 한없이 미루지는 않을 것”이라면서 “100일내 발표할 예정인 주택공급 대책에 관련 내용을 담으면서 연속적으로 진행할 것”이라고 말했다.

2022.05.23 I 하지나 기자

분상제 산정기준 개편…이주비 등 정비사업 특성 반영
[이데일리 강신우 기자] 윤석열정부의 부동산정책 국정과제 중 하나인 ‘분양가상한제’(분상제) 개편안이 이르면 오는 8월 나올 전망이다. 서울 송파구 잠실주공5단지 일대 전경.(사진=연합뉴스)22일 정부와 부동산업계 등에 따르면 분상제 개편은 상한제 폐지나 축소 등 전반의 변화가 아닌 산정 기준을 합리화하는 방향으로 가닥이 잡힌 것으로 알려졌다. 앞서 공약이나 국정과제에도 분상제는 정비사업 특성을 반영한 산정기준을 마련하는 선에서 합리적으로 조정하겠다고 밝힌 바 있다. 한 정부 관계자는 언론과의 인터뷰에서 “정비사업에서 발생하는 특수 비용들이 분상제에 제대로 반영되지 못한다는 지적이 있어서 이를 개선하려고 한다”고 밝혔다. 정부는 이에 따라 정비사업 조합과 시공사 등의 의견을 들은 뒤 제도개선 방안을 확정할 방침이다. 현행 분상제는 택지비와 기본형건축비, 가산비로 이뤄지는데 이 가운데 가산비 조정이 유력하다. 현재 가산비로 인정받지 못하는 △조합원 이주비 △사업비 △금용이자 △영업보상 △명도소송 비용 등을 가산비로 인정해주는 방안이 거론된다. 한편 현재 정부는 2019년 ‘12·16 대책’ 발표 당시 집값 상승 선도지역과 정비사업 이슈 지역으로 꼽은 서울 강남 등 13개 구와 경기 3개 시(하남·광명·과천) 322개 동을 분양가 상한제 대상지역으로 지정해 운영하고 있다.

2022.05.22 I 강신우 기자

오세훈 “국토부와 협의해 ‘분상제’ 조정할 것”
[이데일리 강신우 기자] 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 분양가상한제(분상제)를 조정해야 한다는 입장을 밝혔다. 오세훈 국민의힘 서울시장 후보.(사진=연합뉴스)오 후보는 20일 오전 KBS1라디오 ‘최경영의 최강시사’에 출연해 “건축자재값과 각종 물가가 오르고 있어서 분상제를 조정해 적절한 이윤을 보장해줘야 민간 개발이 활발해진다”며 “미세조정을 국토교통부와 협의해 맞춤형 정책을 내놓겠다”고 강조했다. 오 후보는 또 원희룡 국토부 장관이 집값 하향 안정화라는 정책 목표를 세웠다는 진행자의 언급에 “동의한다”면서도 “시장에 기본적으로 많은 신규 물량을 공급한다는 원칙적 입장을 강조해 (시장에) 전달해야 한다”고 했다. 오 후보는 용산공원 부지 시범 개방 전 오염물질 유출 우려와 관련해 “넓은 지역 중 유류 오염이 된 부분은 극히 일부에 불과하다”며 “그 위치를 다 알기 때문에 흙을 퍼서 태우든 바이오처리를 하든해서 해결할 수 있다”고 설명했다. 그는 대통령실과 연계된 용산공원 부지는 예정대로 9월에 개방하느냐는 질문에는 “대통령실 근처는 기름 오염이 없다고 판단한다”며 “혹시라도 오염이 발견되면 개방 전 정화작업을 먼저 해야 하는데 어렵지 않은 일”이라고 덧붙였다.

2022.05.20 I 강신우 기자

오세훈 "분양가상한제 조정 필요"…국토부와 협의 시사
[이데일리 황효원 기자] 오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 건축 원자잿값 상승에 맞춰 분양가상한제를 조정해야 한다고 밝혔다.오세훈 국민의힘 서울시장 후보가 공식 선거운동 첫날인 19일 새벽 1인 가구가 많은 서울시 광진구 화양동에서 안전한 귀가를 돕는 안심보안관과 함께 순찰 도중 시민과 인사하고 있다. (사진=연합뉴스)20일 오 후보는 KBS1라이도 ‘최경영의 최강시사’와의 인터뷰에서 “건축 기자재값과 각종 물가가 오르고 있다. 분양가상한제 이런 것을 조정해 적절한 이윤을 보장해줘야 민간 건축이 활발해진다”고 말했다.오 후보는 “그런 미세조정을 국토교통부와 잘 협의해 맞춤형 정책을 내놓겠다”고 약속했다.오 후보는 원희룡 국토부 장관이 집값 하향 안정화라는 정책 목표를 세웠다는 진행자의 언급에 “저도 그것에 동의한다. 시장에 기본적으로 많은 신규 물량을 공급한다는 원칙적 입장을 강조해서 전달해야 한다”고 답했다.오 후보는 용산공원 부지 시범 개방과 관련해 오염물질 우려에 “그 넓은 지역 중 유류 오염이 된 부분은 극히 일부에 불과하다. 그 위치를 다 알기 때문에 흙을 퍼서 태우든가 바이오 처리한다든가 해서 해결할 수 있다”고 설명했다.이어 “위험성 없이 얼마든지 공원화하는게 가능하다. 결국 의지와 비용의 문제다. 대통령실이 옮겨갔는데 거기에 비용을 아끼고 천천히 하겠냐”며 “그런 우려는 침소봉대”라고 강조했다.대통령실과 연계된 용산공원 9월 개방 질문에 오 후보는 “대통령실 근처는 기름 오염이 없다고 판단된다. 혹시라도 그런 부분이 발견되면 개방 전 정화작업을 먼저 하게 되는 데 어렵지 않은 일”이라고 말했다.

2022.05.20 I 황효원 기자

둔촌주공 등 줄줄이 밀려…서울 상반기 분양 예정물량 급감
[이데일리 오희나 기자] 올해 초 계획됐던 서울지역 상반기 분양물량이 약 76%가 줄어드는 등 서울지역 아파트 공급 상황이 좀처럼 개선되지 못하고 있다. [이데일리 방인권 기자] 재건축 조합과 시공사업단 간의 갈등으로 공사가 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장에서 타워크레인이 해체작업을 시작한 것으로 알려진 가운데 18일 오전 서울 둔촌주공 재건축 사업 현장에 적막감이 흐르고 있다. 시공사업단에 따르면 6월부터 타워크레인 해체 및 철수 작업에 들어갈 예정이며 현재 공사 현장에는 총 57대의 타워크레인이 설치돼 있고 모든 크레인의 해체 및 철수는 7월 말 즈음으로 예상된다.20일 부동산시장 분석업체 부동인포에 따르면 1월 말 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였다. 하지만 5월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로, 약 76%(75.9%) 감소 한 것으로 나타났다.1월 당시에는 둔촌주동 재건축인 둔촌 올림픽파크 애비뉴포레(일반 4786가구)를 비롯해 동대문구 이문3구역(일반 1067가구), 은평구 센트레빌 파크프레스티지(일반 454가구) 등 의 정비사업 물량들이 상반기 중 분양을 계획하고 있었다. 하지만 이들 물량은 모두 기약 없이 일정이 미뤄진 상태다.문제는 서울지역 분양물량의 80% 이상을 재개발, 재건축 등의 정비사업들이 차지하다 보니 하반기 계획된 물량들의 공급도 낙관할 수 없다는 점이다. 최근 서울 분양시장 최대어로 꼽혔던 둔촌주공의 재건축 현장에서 타워크레인 철거 소식이 전해졌다. 공사가 중단되긴 했지만 크레인 철거로 최소 6개월 이상 공사재개는 어렵게 됐다. 둔촌주공은 공사비 증액 문제로 조합과 시공사업단이 갈등을 빚다가 크레인 철수라는 사태까지 발생했다. 이문3구역은 시공사 교체논란이, 이문1구역은 설계변경과 분양가 산정 등의 문제가 불거졌으며 센트레빌 파크프레스티지 역시 분양가와 조합내부 문제로 상반에서 하반기로 일정이 미뤄진 상태다.정비사업은 일반분양 분양가 산정과정에서 사업주체인 조합과 시공사간 또는 사업주체인 조합과 HUG, 분양가심사위원회 등과의 마찰로 분양이 지연되는 일이 많다. 분양가상한제가 민간택지까지 확대되면서 정비사업 주체들은 사업의 어려움을 호소해 왔다. 윤석열 정부도 당초 공약을 통해 분양가상한제 손질 해 공급을 늘리겠다고 했지만 손질 향방은 오리무중이다. 또한 단순히 주변 시세를 의식해 분양가상한제를 손본다면 자칫 분양가가 급등할 우려도 있어 쉽지만은 않은 상황이다. 건설 원자재값 인상도 문제다. 철근값은 넉달째 인상 됐고 시멘트가격이 오르면서 레미콘 가격도 상승하는 등 아파트 건설과 직결되는 원자재값 인상되고 있다. 때문에 둔촌주공 같은 공사비문제가 다른 정비사업들에서 발생하지 않는다고 보장을 할 수 없다. 상황이 이렇자 서울 신규 분양 아파트들의 분양가는 갈수록 높아질 것으로 보인다. 새 정부에서 분양가상한제를 어떻게 손 볼 것인지에 따라 상승폭만 달라질 뿐이지 정비사업 의존도가 높은 서울의 원활한 주택공급을 위해서는 분양가 인상은 불가피한 셈이다. 분양가 인상 이후로는 기존 아파트 가격도 인상될 전망이다. 특히 희소성이 커지는 새 아파트나 재건축이 임박한 노후단지 등이 상승을 주도할 것으로 보인다. 더불어 하반기 도래하는 계약갱신청구권 만기로 인해 전셋값도 크게 오를 전망이다. 이 때문에 매수전환 수요가 증가하며 집값에 영향을 미칠수도 있다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “서울 분양시장이 정비사업 중심으로 몰려 있는데다 현실과 다소 괴리가 있는 분양가상한제 확대 적용에 원자재값 인상까지 맞물려 서울 신규 아파트 공급은 힘든 상황이 이어질 것”이라면서 “서울지역 새 아파트는 희소성이 커지며 가격도 우상향 해 갈 가능성이 높다”고 말했다.

2022.05.20 I 오희나 기자

尹주택정책 올해는 ‘현상유지’…신도시법도 하반기로
[이데일리 강신우 기자] 윤석열정부의 부동산정책이 올해는 기존 정책을 그대로 유지할 것으로 보인다. 규제완화에 따른 집값 급등 우려 때문인데 첫 규제완화로 기대를 모았던 재건축 정밀안전진단 완화는 내년 상반기에, 1기 신도시재정비 사업도 오는 하반기에나 논의를 시작할 계획이다. 16일 정치권 등에 따르면 대통령직인수위원회(인수위) ‘국정과제 이행계획서’를 보면 새 정부의 구체적인 주택 정책사항과 연차별 이행계획이 명시돼 있다. 부동산 부문 국정과제로는 특히 국민이 원하는 도심 공급을 위한 정비사업(재개발·재건축·리모델링) 활성화를 하겠다는 큰 방향을 정했다. 그러나 시장 안정을 선제 조건으로 조화롭게 추진될 수 있도록 단계적 정상화 방안을 마련하겠다는 단서를 달았다. 집값 추이를 살핀 후 안정세에 접어들면 정책을 이행하겠다는 것으로 해석된다. (자료=국정과제 이행계획서)정비사업 주요 제도개선 방향을 보면 △분양가 상한제는 정비사업의 특성을 반영한 산정기준을 마련하고 △재건축부담금은 실수요자나 장기보유자 등을 중심으로 부담을 완화한다. △안전진단은 구조 안전성 평가 가중치를 합리화하고 △기부채납은 공공성과 사업성이 조화를 이룰 수 있는 적정수준의 기부채납 기준을 마련할 계획이다. 또한 △공공참여 재개발은 사업성이 낮은 공공참여 재개발을 적극적으로 추진하고 △리모델링은 절차를 체계적으로 규정하기 위한 법률 제정을 추진한다.제도 개선을 위한 연차별 이행 계획을 보면 재건축 3대 대못이라고 불리는 ‘재건축초과이익환수제’ ‘안전진단’ ‘분양가상한제’와 ‘1기 신도시 재정비’ 등 개선방향을 올해 하반기 민·관 합동 도심재정비 태스크포스(TF)룰 구성해 논의를 본격화한다. 이 가운데 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 개정은 2023년 상반기 과제로 명시됐다. 시행령으로 풀 수 있는 정책공약을 먼저 하겠다고 언급한 만큼 상반기 내 안전진단 공약이 우선순위로 이행될 것이라 관측이 많았지만 아예 내년으로 밀렸다. (자료=국정과제 이행계획서)인수위에서 활동했던 전 부동산TF 인수위원은 “안전진단은 시행령 개정사항이기 때문에 원희룡 국토부장관의 의지에 따라 얼마 얼마든지 올해도 시행할 수 있지만 당시 인수위 내부 분위기로는 집값 자극 등의 우려가 있어서 내년으로 미룬 것 같다”고 전했다. 1기 신도시특별법 역시 하반기로 다소 제정 시기가 밀렸다. 이행계획서에는 ‘올해 하반기 노후신도시 재생 특별법 제정을 추진한다’고 명시했다. 1기 신도시 특별법에는 △정비계획 절차 간소화 △건축규제 완화 △사업비 지원 △이주대책수립 등이 담긴다. 재건축 사업에는 대략적으로나마 우선순위를 부여했다. 일시에 초기 단계 사업장까지 모든 재건축 규제를 완화하면 시장을 자극할 우려가 있어서 시장 안정과 조화롭게 단계적인 추진이 필요하다는 입장이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “새 정부 들어서 집값이 회복세를 보인데다 일부 재건축 단지에서는 신고가가 나오는 상황에서 재건축 안전진단 완화 등의 정책공약을 곧바로 이행하기는 부담스러운 측면이 있을 것”이라며 “집값 추이를 살피며 신중하게 규제완화 시점을 재고 있는 것으로 보인다”고 말했다. 대한부동산학회장을 역임한 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “지방선거를 앞두고 여야가 표심 때문에 1기신도시특별법을 서로 추진하겠다고는 하는데 제대로 된 방향성이 있어야 혼란스러운 시장 상황을 추스를 수 있을 것”이라며 “용적률과 건폐율, 기부채납 등을 포함한 전체적인 지구단위계획 구상부터 타 도시와의 형평성 문제까지 진지한 논의가 필요한 때”라고 말했다.

2022.05.16 I 강신우 기자

尹정부, 규제완화·시장안정 두마리 토끼 잡을까
[이데일리 오희나 기자] 윤석열 정부가 출범한 가운데 1기 신도시, 재건축 규제완화 기대감으로 집값이 다시 들썩이고 있다. 윤 정부가 ‘규제완화’와 ‘시장안정’이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있을지 관심이다. 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)◇양도세 중과 한시 배제 ‘신호탄’…“규제 푼다”10일 윤석열 정부가 출범하면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 시행된다. 주택을 2년 이상 보유하고 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45% 기본 세율로 주택을 처분할 수 있다. 보유세 과세 기준일인 6월1일 전까지 처분하면 종합부동산세 등의 세부담도 줄어든다.시장에서는 새 정부가 다주택자 양도세 중과 한시 배제를 시작으로 부동산 세제개편과 재건축·재개발 활성화에 본격적으로 나설 것으로 보고 있다. 윤 정부는 양도세 중과 유예 이후 종부세 등 부동산 세제개편에 나선다는 계획이다. 여기에 1기 신도시 특별법을 제정해 공급을 확대하고 안전진단·재건축 초과이익 환수·분양가상한제 등 재건축 규제 3종 세트 완화를 통해 재건축을 활성화하겠다는 공약도 시장의 기대감을 키우고 있다. 다만 지난해 말부터 안정세를 보였던 집값이 지난 3월 대선 이후 들썩이고 있는 것은 새정부에 부담이다. 당장 집값을 안정시켜야 하는 정부로서는 속도조절에 나설 수밖에 없는 상황이다. 실제로 한국부동산원에 따르면 지난해 연말부터 내림세를 보였던 서울 아파트값은 이달 들어 0.01% 오르면서 다시 상승세로 돌아섰다. 특히 서초(0.05%), 강남(0.03%) 등 재건축 기대감이 높은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 1기 신도시도 대선 이후 상승세가 심상치 않은 상황이다. ◇“집값 재상승 막으려면…세제·대출·공급 미세 조정 필요”전문가들은 부동산 경기가 장기 상승세를 이어가고 있는 상황에서 섣부르게 규제완화에 나섰다가는 꺼져가는 불씨를 재점화시킬 수 있다고 우려한다. 특히 여소야대 상황에서 주요 부동산 정책이 속도를 내지 못하고 갈등만 유발할 가능성이 크다. 초과이익환수제, 임대차3법 등 법률 개정이 필요한 규제들은 야당 협조 없이는 불가능하기 때문에 자칫 기대감만 키우고 용두사미가 될 가능성도 배제할 수 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “윤석열 정부의 규제완화는 시장의 흐름과 엇박자를 내는 형국이다. 부동산 경기가 장기 상승하고 있는 상황에서 규제완화를 하면 상승폭과 강도가 세질 수 있다”면서 “자칫 하락안정되기보다 재상승할 우려가 있다”고 지적했다. 그러면서 “지역·시기·이주계획 등 연차별 실행공급계획을 세워 예측가능성이 높이고 집값을 자극하지 않도록 순환 개발에 나서야 한다”고 강조했다.김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “새 정부의 부동산 관련 정책이 모두 규제완화의 방향성을 갖고 있지만 현실적으로 당장 여소야대 국회를 감안하면 실현이 가능한 부분이 거의 없고 집값만 자극할 우려가 있다”고 우려했다. 단기적으로 오를 가능성이 있지만 세제·대출·공급 측면에서 국소적으로 접근하면 집값도 안정시키면서 공급 확대와 수요 진작을 노릴 수 있을 것이라는 의견도 나온다. 과도한 상승과 하락을 막으려면 ‘운용의 묘’를 살려야 한다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “도심 공급을 늘리기 위해서는 정비사업 규제완화를 하지 않을 수 없는 상황”이라며 “단기적으로 가격이 불안정해질 수 있지만 가격이 움직인다고 다시 막아버리면 이전 정부와 같은 결과를 야기할 것”이라고 경고했다. 이어 “다주택자들의 퇴로를 열어주자 매물이 증가했듯이 시장이 원하는 방향으로 규제를 완화하면서 균형을 맞춰야 한다”면서 “예를 들어 LTV를 풀되 다주택자 규제는 유지하고 DSR 선별을 한다든지, 정비사업 규제를 풀되 조합원의 수익을 어느 정도 보장하면서 적정선에서 환수 조치를 취하는 등 미세 조정이 필요하다”고 말했다.

2022.05.10 I 오희나 기자

‘규제풀되 신중하게’ 尹정부 도심공급 활성화한다(종합)
[이데일리 강신우 기자] 대통령직인수위원회(인수위)는 3일 윤석열정부의 부동산정책 방향으로 규제완화는 신중하게 하면서도 공급에는 속도를 낸다는 구상이다. 다만 그린벨트 해제 등 공급안 이행 방안이나 총부채원리금상환비율(DSR) 완화 여부 등 구체적인 부동산정책이나 규제완화안에 대해선 밝히지 않아 새정부 출범 후 세부안에 대한 논의가 이어질 것으로 보인다. 윤석열(오른쪽) 대통령 당선인과 안철수 인수위원장.(사진=연합뉴스)안철수 인수위원장은 이날 서울 통의동 인수위 기자회견장에서 윤석열정부의 110대 국정과제를 발표했다. 부동산 정책으로는 ‘국민 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠다’는 기치를 내 걸고 △주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현 △안정적 주거를 위한 부동산세제 정상화 △대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선 △촘촘하고 든든한 주거복지 지원 등을 약속했다. ◇재건축부담금·안전진단 완화해 도심공급 촉진먼저 공급 정책으로는 연도별, 지역별로 250만가구 이상의 주택공급 계획을 마련하고 추진할 예정이다. 주택공급을 조기에 확대하기 위해 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정해 도심 공급을 촉진한다. 또한 인허가 등 행정절차 단축 및 공급 관련 관행적 규제 발굴·개선해 사업 속도를 높이고 사전청약을 확대해 내 집 마련 시기도 조기화할 계획이다. 1기 신도시는 ‘1기신도시특별법’을 제정해 양질의 10만가구 이상의 공급 기반을 마련한다. 심교언 인수위 부동산TF팀장은 “1기 신도시는 특별법안이 먼저 통과하고 법안이 준비되는 동안 지역과의 소통을 통해 어떻게 정비안을 마련할지 고민할 것”이라며 “단순히 아파트를 짓는다는 것을 넘어서 그 지역 자체의 고용과 4차산업 등을 고려한 지역 재창조를 하는 방식을 고민하고 있다”고 밝혔다. 심 팀장은 이어 “(1기 신도시 재창조를 위해서는) 올해 말이나 내년부터 마스터플랜을 통해 지역 종합발전안을 마련하고 이에 따라 질서있게 지역마다 어느정도 재정비가 진행될 것”이라고 했다. 임대차 시장에선 임대리츠 활성화 등을 통해 민간 임대주택 공급을 촉진하고 건설임대 등 등록임대 주택을 확중한다. 임대차법은 임대차 시장을 지속적으로 모니터링해 시장혼선을 최소화하고 임차인 주거안정 등을 고려해 제도 개선방안을 마련할 예정이다. 아울러 올해 공시가격 변동으로 국민 부담이 급증하지 않도록 보완방안을 마련하고 공시가격 현실화 계획 역시 재검토한다. 외국인의 투기성 주택거래 규제와 모니티링을 통해 특별점검도 실시한다. 공공임대주택 공급으로는 연평균 10만가구, 5년간 총 50만가구를 공급하고 품질 향상과 생활SOC 결합으로 공공임대의 질을 높인다. 노후공공임대는 노후도와 개발여건 등에 따라 최적의 정비 방안을 적용해 노후 공공임대의 절적 개선을 추진한다. ◇종부세 일원화…LTV 지역무관 70%로 단일화부동산세제 정책으로는 먼저 종합부동산세 체계를 개편하고 세부담을 적정수준으로 낮춘다. 올해 종부세 부담완화를 위해 공시가격, 공정시장가액비율 조정, 1세대1주택 고령자 등에 대한 납부유예 등을 도입한다. 세율체계는 중장기적으로 재산세와 통합한다. 양도소득세는 다주택자에 대한 중과제도를 개편한다. 양도세 중과를 한시적으로 유예하고 부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토한다. 서민 주거비에 대한 세제지원도 강화한다. 월세세액공제율을 올리고 주택임차자금 상환액 소득공제 한도를 확대한다. 취득세는 생애 최초로 구입한 주택은 감면을 확대하고 다주택자 중과 또한 완화한다. 대출 정책으로는 생애최초 주택구입 가구는 LTV 최대 상한을 80%로 완화한다. 생애최초 주택구입자 외에는 주택시장 상황과 DSR 안착 여건 등을 고려해 LTV 합리화를 추진한다. 이를테면 LTV를 지역과 무관하게 70%로 단일화하고 다주택자 LTV는 규제지역 0%에서 30~40%로 완화한다. 현재는 투기지역과 투기과열지구는 40%(생애최초 60%), 조정대상지역은 50%(생애최초 70%)다. 다만 DSR규제 완화는 국정과제로 제시하지 않아 LTV 상한 완화에 대한 실효성이 있을지는 미지수다. 오는 7월부터 총 대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40% 규제 대상이 된다. 이 때문에 LTV 상한이 풀려도 DSR 규제로 대출을 받지 못하는 경우가 발생할 수도 있다. 인수위는 “실수요자의 주거사다리 형성과 서민층 노후 주거 안정 등을 지원할 계획”이라고 했다.

2022.05.03 I 강신우 기자

尹국정과제 반영된 ‘1기신도시법’…재건축 속도내나
[이데일리 강신우 기자] 대통령직인수위원회(인수위)는 1기 신도시 정비사업을 위한 ‘1기신도시특별법’을 제정해 10만가구 이상의 주택을 공급한다는 계획을 국정과제로 삼고 이를 이행한다는 방침이다. 이를 위해 이르면 연말까지 종합발전계획(마스터플랜)을 구상하고 순차적으로 재정비를 진행할 계획이다. 윤석열(오른쪽) 대통령 당선인과 안철수 인수위원장.(사진=연합뉴스)3일 안철수 인수위원장은 서울 통의동 인수위 기자회견장에서 이 같은 내용을 담은 ‘윤석열정부 110대 국정과제’를 발표했다. 주택공급 확대방안으로는 분양가상한제, 재건축부담금, 안전진단 등 정비사업 관련제도를 합리적으로 조정해 도심 공급을 촉진한다는 구상이다. 1기 신도시와 관련해선 특별법을 제정해 10만가구 이상 주택을 공급할 기반을 마련한다.심교언 인수위 부동산TF팀장은 “1기 신도시는 특별법안이 먼저 통과하고 법안이 준비되는 동안 지역과의 소통을 통해 어떻게 정비안을 마련할지 고민할 것”이라며 “단순히 아파트를 짓는다는 것을 넘어서 그 지역 자체의 고용과 4차산업 등을 고려한 지역 재창조를 하는 방식을 고민하고 있다”고 밝혔다. 심 팀장은 이어 “(1기 신도시 재창조를 위해서는) 올해 말이나 내년부터 마스터플랜을 통해 지역 종합발전안을 마련하고 이에 따라 질서있게 지역마다 어느정도 재정비가 진행될 것”이라고 했다. 전날 윤석열 당선인도 1기 신도시인 고양 일산과 안양 평촌을 찾아 재건축활성화를 약속했다. 윤 당선인은 “1기 신도시의 종합적인 도시 재정비 문제를 신속하게 추진하겠다”며 “선거 때 약속드린 것은 반드시 지킬 것”이라고 재차 강조했다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자 역시 같은 날 국회 국토위 인사청문회에서 “특별법을 만들어서 즉시 특별법과 함께 마스터플랜 작성에 들어가겠다”고 언급했다. 현재 국회에는 경기도지사에 출마한 김은혜 전 국민의힘 의원과 유경준 의원 등이 특별법안을 마련했으며 계류 중이다. 한편 1기 신도시는 노태우 정부 시절인 1990년대 주택 200만 가구 건설 목표의 일환으로 조성된 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등이다. 올해로 입주 30년을 맞았다. 1기 신도시는 녹슨 수돗물, 주차, 상·하수도 부식 등 설비 노후화 문제가 발생하면서 재정비 요구 목소리가 커지고 있다.

2022.05.03 I 강신우 기자

안전진단·분상제·재초환 규제완화…도심공급 촉진
[이데일리 강신우 기자] 대통령직인수위원회(인수위)는 3일 윤석열정부의 110대 국정과제를 발표했다. 윤석열 대통령 당선인.(사진=연합뉴스)부동산 정책으로는 ‘국민 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠다’는 기치를 내 걸고 △주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현 △안정적 주거를 위한 부동산세제 정상화 △대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선 △촘촘하고 든든한 주거복지 지원 등을 약속했다. 공급 정책으로는 연도별, 지역별로 250만가구 이상의 주택공급 계획을 마련하고 추진할 예정이다. 주택공급을 조기에 확대하기 위해 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정해 도심 공급을 촉진한다. 또한 인허가 등 행정절차 단축 및 공급 관련 관행적 규제 발굴·개선해 사업 속도를 높이고 사전청약을 확대해 내 집 마련 시기도 조기화할 계획이다. 1기 신도시는 ‘1기신도시특별법’을 제정해 양질의 10만가구 이상의 공급 기반을 마련한다. 임대차 시장에선 임대리츠 활성화 등을 통해 민간 임대주택 공급을 촉진하고 건설임대 등 등록임대 주택을 확중한다. 임대차법은 임대차 시장을 지속적으로 모니터링해 시장혼선을 최소화하고 임차인 주거안정 등을 고려해 제도 개선방안을 마련할 예정이다. 아울러 올해 공시가격 변동으로 국민 부담이 급증하지 않도록 보완방안을 마련하고 공시가격 현실화 계획 역시 재검토한다. 외국인의 투기성 주택거래 규제와 모니티링을 통해 특별점검도 실시한다. 인수위는 “수요에 부응하는 250만가구 이상의 주택 공급을 통해 주택 시장 안정을 도모하고 국민의 주거 상향 이동을 지원할 계획”이라며 “임차인의 주거안정을 강화하고 공시가격 변동으로 인한 국민 부담도 덜어 줄 것”이라고 했다.

2022.05.03 I 강신우 기자

리모델링? 재건축? 尹정부 출범에 고민 깊은 노후단지
[이데일리 박종화 기자] 서울 금천구 H아파트엔 단지 진로를 둘러싸고 최근 서로 다른 현수막 두 개가 붙었다. 하나는 리모델링 추진위원회 설립을 위한 동의율 50% 달성을 추진하는 것이고 다른 하나는 가칭 ‘재건축 추진위원회’ 출범을 알리는 것이다. 이 아파트는 지난해 리모델링 추진위원회를 출범시키고 조합 설립을 준비 중이었으나 최근 재건축으로 방향을 틀자는 목소리가 나타나고 있다. 조합 설립을 위한 동의율 충족(66%)에 골몰하던 리모델링 추진위로선 뜻밖에 적수를 만났다. 리모델링 추진위는 최근 “리모델링을 추진하는 위원들도 재건축을 원하고 있지만 현재 상황으로는 어렵다”면서도 “리모델링은 대비책으로 진행하면서 인·허가 시간이 있으니 법률이 (규제 완화 쪽으로) 제정되면 재건축으로 방향을 돌려 진행해도 시간이 단축된다”는 소식지를 조합원에게 보냈다.노후 아파트들이 고민에 빠졌다. 리모델링을 선택해 사업 속도를 당길 건지 재건축을 선택해 사업 규모를 키울지를 두고서다. 새 정부가 출범하면 이런 고민을 하는 단지는 더 늘고 있다.◇재건축 규제에 물 만난 리모델링 조합...1년 만에 조합 두 배2일 한국리모델링협회에 따르면 리모델링 조합 설립까지 마친 아파트 단지는 3월까지 전국에서 119곳이다. 지난해 같은 달(61곳)과 비교하면 1년 만에 조합 수가 두 배 가까이 늘었다. 추진위원회 단계까지 더하면 리모델링 추진 단지는 더욱 늘어난다.이처럼 리모델링 시장이 커진 데는 문재인 정부가 펴 온 재건축 규제 ‘덕’이 크다. 재건축 추진에 필요한 안전진단 기준을 강화하고 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 상승한 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도)와 민간택지 분양가상한제를 부활시키면서 재건축은 시작하기도 사업성을 확보하기도 어려워졌다.자연스레 리모델링이 대체재로 떠올랐다. 안전진단에서 D나 E등급을 받아야 승인받을 수 있는 재건축과 달리 리모델링은 안전진단 B등급을 맞아도 추진할 수 있다. 리모델링은 노후도 기준도 준공 후 15년으로 재건축(준공 후 30년)보다 짧다. 재건축 부담금은 안 내는 만큼 사업성 부담도 덜하다.서울 서초구 방배동 한 노후 아파트 단지에 재건축 규제 완화를 요구하는 현수막이 붙어 있다.◇규제 완화 공약에 곳곳서 재건축 선회 움직임상황이 바뀐 건 지난 대선에서 재건축 규제 완화를 공약한 윤석열 후보가 대통령에 당선되면서다. 윤 당선인은 안전진단 기준 완화, 재건축 초과 이익 환수제·분양가 규제 완화 등을 공약했다. 공약대로면 재건축을 시작하기 더 쉬워질 뿐 아니라 사업성도 지금보다 좋아진다. 재건축보다 사업 규모나 주거환경 개선효과가 작은 대신 신속하고 안정적으로 사업을 추진할 수 있다는 리모델링 장점이 희석된다는 뜻이다.이 때문에 리모델링을 추진하던 단지 곳곳에서 재건축을 주장하는 목소리가 조금씩 커지고 있다. 이미 리모델링 조합까지 설립된 서울 강남구 개포동 대치2단지에서 재건축을 주장하는 측에서 ‘리모델링 반대 비상대책위원회’를 꾸렸다. 서울 강서구 가양동 강변3단지에선 리모델링 추진위원회를 해체하고 재건축을 처음부터 시작하기로 결정했다. 1기 신도시 단지 중 일부에선 안전진단 등급에 따라 B~C등급이 나오면 리모델링으로, D~E등급이 나오면 재건축으로 추진하자는 절충안도 나온다.◇규제 완화 현실화는 아직 미지수다만 공약대로 재건축이 꽃길을 걸을지는 미지수다. 당장 새 정부 안에서도 규제 완화 속도 조절론이 나온다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 국회에 제출한 인사청문회 서면답변서에서 “아직 시장 과열 여파가 남아 있는 상황에서 재개발·재건축 규제 완화 시 가격이 불안해지는 부작용이 있을 수 있다”며 “집값 자극이 없도록 시장 상황을 면밀히 고려해 신중하고 정교하게 접근할 필요가 있다”고 했다. 여기에 지분이 낮거나 기존 용적률이 높은 단지는 여전히 재건축보다 리모델링이 더 유리하다. 리모델링은 법정 상한 용적률에 상관없이 가구당 전용면적을 기존보다 40%까지 늘릴 수 있기 때문이다.이은형 대한건설정책위원회 연구위원은 “리모델링이 재건축에 비해 비용이 저렴하지 않기 때문에 규제를 풀어준다면 사업성이 나오는 단지는 적극적으로 재건축을 추진할 것”이라면서도 “사업성이 애매한 단지에선 리모델링 수요가 여전할 것”이라고 말했다.

2022.05.02 I 박종화 기자

[데스크의눈]인수위 한달…부동산정책 실종 사태
[이데일리 이승현 건설부동산부 부장] 지난 3월 9일 치러진 20대 대통령 선거에서 윤석열 후보자가 당선된지 벌써 40여일이 지났다. 윤 당선인의 주된 승리 이유, 반대로 얘기하면 더불어민주당이 패한 주된 이유로 꼽히는 게 바로 부동산 정책의 실패다. 안철수 대통령직인수위원회 위원장이 18일 오전 서울 종로구 삼청동 인수위원회에서 열린 제6차 전체회의에서 원희룡 국토교통부 장관 후보자의 부동산 관련 발언을 경청하고 있다. [인수위사진기자단]문재인 정부는 집권 초기부터 수요억제를 위한 각종 규제책을 쏟아내며 시장을 억누르는데 주력했다. 특히 다주택자들을 마치 범죄자처럼 취급, 보유세와 거래세를 폭탄급으로 높였고 임대사업자에 대한 혜택도 대폭 축소시켰다. 또 임대차3법을 통해 임대주택 시장에 2중가격, 3중가격을 만들어내는 촌극을 연출했다. 반면 공급 측면에서는 사람들이 살고 싶어하는 곳 대신 서울에서 멀리 떨어진 곳에 새집을 쏟아내 놓고 공급량이 부족하지 않다고 주장했다. 그 결과 집값은 천정부지로 치솟았고 부동산 세금이 크게 늘어 국민들의 부담이 가중됐다. 대선 과정에서 윤석열 당선인은 각종 부동산 규제를 풀어 시장기능을 활성화하겠다고 공언했다. 대표적인 것인 도심공급을 막고 있는 재건축 아파트 안전진단 완화와 분양가상한제·재건축초과이익환수제 등의 규제 개선이다. 또 종합부동산세와 재산세 통합으로 보유세 부담을 낮추는 것과 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 등 거래세를 줄이는 것이다. 임대주택 시장에 큰 혼란을 야기한 임대차3법을 폐지하겠다는 얘기도 했다. 공급 측면에서는 시장 기능을 되살려 임기내 250만호를 공급하겠다고 약속했다. 실제로 인수위도 심교언 건국대 교수 등 시장주의자들 위주로 구성되면서 적극적인 공급과 규제완화에 대한 기대감이 높았다. 하지만 인수위가 출범하고 한달이 넘게 지났지만 구체적인 정책 방향이 나오지 않고 있다. 당초에는 이번 주 내에 부동산 정책 방향을 발표한다는 얘기도 있었지만 정권이 출범한 후 발표하는 것으로 정리가 됐다. 인수위가 부동산 정책을 발표하지 못하는 이유로 6월 1일 지방선거가 거론된다. 선거를 앞두고 부동산 시장을 자극할 수 있는 공급과 규제완화책을 발표하는 것이 적절하지 않다는 판단이다. 시장 전문가들과 행정가들이 부동산 정책을 발표하려던 것을 정치인들이 막아선 모양새다. 정책적 이유보다는 정치적인 판단이 개입됐다. 하지만 모든 일에는 때가 있는 법이다. 부동산 시장은 올 들어 거래절벽이 지속되고 있다. 집을 팔려는 사람과 사려는 사람 모두 대선이 끝난 후 차기 정부의 정책을 보고 매도·매수 시점을 결정하겠다는 생각으로 관망하고 있어서다. 또 정비사업을 추진하고 있는 사업장들 역시 차기 정부의 정책 방향에 대해 관심이 크다. 정부 정책이 사업성에 큰 영향을 미치고 사업 시기가 좌우되기 때문이다. 시장의 관심과 기대감이 높을 때 정책이 발표돼야 가장 큰 효과를 발휘할 수 있다. 정치적인 이유로 시간을 끌다보면 김이 샐 수 있다. 주택공급과 규제완화책을 내놓으면 당장은 집값이 오를 수 있다. 이 시기를 잘 버티고 넘겨야 시장이 안정된다. 사람들이 원하는 지역에 안정적으로 새집이 공급될 수 있다는 신뢰가 생기면 실수요자들이 이번 정부에서처럼 추격매수, 영끌매수를 할 이유가 없어지기 때문이다. 부동산 시장 정상화에 대한 기대감을 안고 출범하는 윤석열 정부에게 당부한다. 부디 쫄지 마시라.

2022.04.19 I 이승현 기자

252대1 강남권 아파트도 미분양…고분양가 ‘발목’
[이데일리 오희나 기자] ‘강남불패’라 불리던 강남권에서 미분양 아파트가 나왔다. 고분양가 논란에도 평균 252.1대1을 기록하며 높은 경쟁률을 기록했던 서울 송파구 잠실 더샵 루벤에서 결국 미계약 물량이 발생했다. 시세보다 높은 분양가탓에 투자자들의 외면을 받았다는 평가다.서울 송파구 송파동 잠실더샵루벤 조감도 (사진=포스코건설)14일 분양업계에 따르면 ‘잠실 더샵 루벤’은 미계약 물량 15가구에 대한 선착순 분양을 시작했다. 강남권 분양 단지에서 미계약 물량이 나온 것은 이례적이다. 이 단지는 지난 5~6일 청약에서 252.1 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 총 29가구 모집에 7310명이 몰렸다. 하지만 당첨자와 예비당첨자들이 계약을 포기하면서 미분양 사태가 발생했다. 시장에서는 주변 시세보다 높은 분양가가 발목을 잡았다고 보고 있다. 3.3㎡(1평)당 분양가가 6500만원 수준으로 기존 분양가 1위였던 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 3.3㎡당 5668만원보다 1000만원 가까이 높은 수준이기 때문이다. 앞서 지난 1월 리모델링 단지 중 처음으로 일반분양에 나선 송파구 오금동 ‘송파 더 플래티넘’의 3.3㎡당 5200만원보다도 훨씬 높다. 국내에서 분양가가 6000만원이 넘은 아파트도 잠실 더샵 루벤이 처음이다.이같은 고분양가가 가능했던 이유는 30가구 미만 분양으로 분양가 상한제를 피했기 때문이다. 국내 최초로 수직·증축 리모델링을 시도한 이 단지는 당초 기존 298가구에서 위로 3개 층을 더 올리는 방식으로 42가구를 늘려 340가구로 변신할 계획이었다. 하지만 사업성을 높이기 위해 분양가 상한제를 피할 목적으로 29가구만 늘려 327가구를 신축하기로 계획을 바꿨다. 현행 법규상 30가구 미만 분양하는 공동주택은 분양가상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받지 않아도 된다. 결국 분양가 심사를 받지 않아 인근 아파트 시세와 비슷한 수준으로 분양가가 설정됐기 때문에 시세 차익이 크지 않아 계약을 포기한 투자자들이 많았다는 소리다. 실제로 잠실 더샵 루벤의 전용 103㎡ 평형 분양가는 25억~26억원에 달할 것으로 예측된다. 조합원 매물의 가격이나 인근 송파 헬리오시티의 99㎡가 현재 26억~29억원에 시세가 형성돼 있음을 감안하면 시세 차익이 크지 않다. 송파 가락동에 위치한 공인중개사사무소 관계자는 “현재 성지아파트 84㎡가 15억5000만원에 매물이 올라와 있는데 추가분담금 2억5000만원을 내면 40평대를 받을 수 있다”면서 “같은 평형대를 26억원에 사기에는 분양가가 비싼 수준”이라고 말했다. 이어 “헬리오시티도 40평대가 29억~30억원에 가격이 형성돼 있는데 급매로는 더 싸게 살 수 있다”면서 “실수요자가 들어가서 산다면 모를까 갭투자자라면 남는 게 없을 것”이라고 말했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “리모델링이고 소형아파트임을 감안하며 헬리오시티의 70% 수준만 가도 잘 받은 건데 그 이상으로 분양가가 비싸게 나왔다”면서 “청약통장이 필요 없으니 일단 넣고보자는 ‘선당후곰’이 많았던 걸로 보이는데 경쟁률은 의미가 없고 입지와 분양가가 희비를 가른 것으로 보인다”고 말했다.

2022.04.14 I 오희나 기자

무순위청약까지 갔던 북서울자이폴라리스 완판 성공
[이데일리 하지나 기자] 고분양가 논란 속에 계약 포기자가 나타나며 자존심을 구긴 북서울자이폴라리스가 완판에 성공했다. 13일 분양업계와 GS건설에 따르면 서울 강북구 미아동 ‘북서울자이폴라리스’(미아3구역 재개발)가 최근 모든 가구의 계약을 완료했다. 이 단지는 지난 1월 1순위 청약에서 295가구 모집에 1만157명이 신청해 평균 34.4대 1의 경쟁률을 기록했지만 고분양가 논란이 불거지며 계약을 포기하는 물량이 나왔다. 강북구는 분양가상한제를 적용받지 않다보니 분양가가 높다는 지적이 제기됐었다. 북서울자이폴라리스의 경우 전용 84㎡ 분양가는 9억2700~10억3100만원으로 9억원을 넘어선다. 이에 지난달 30일 18가구에 대한 무순위 청약을 진행했고 1만2569명이 신청해 698.3대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다.북서울자이폴라리스 투시도업계에서는 강북구에 들어서는 첫 자이 브랜드 아파트 단지인데다 1000가구 이상의 대단지이다보니 고분양가 논란 속에서도 완판할 수 있었다고 보고 있다. 반면 같은 강북구에서 공급되는 수유동 ‘칸타빌수유팰리스’는 216가구 모집의 대다수인 198가구가 미계약으로 남아 무순위 청약을 진행했다. 하지만 지난 11일 진행된 무순위 청약에서도 5개 주택형이 결국 미달됐다. 지난해 7월 분양한 동대문구 장안동 브이티스타일(75가구)과 관악구 신림동 신림스카이아파트(43가구)는 최근까지 각각 7차, 6차에 걸쳐 무순위 청약이 진행했지만 미계약 물량을 털어내지 못했다.

2022.04.13 I 하지나 기자

[단독]인수위, '깜깜이' 고분양가심사제 손본다
[이데일리 강신우 박종화 기자] 대통령직인수위원회(인수위)가 대표적인 반시장 규제인 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선을 검토하고 있다. 이 제도가 문재인정부에서 ‘분양가 통제’ 수단으로 전락한데다 심사 과정에서 ‘고무줄분양가’, ‘깜깜이 심사’, ‘갑질’ 등의 문제가 불거지면서 개선의 목소리가 높았다. 인수위는 심사 투명성 확보에 주안점을 두고 개선안을 마련하고 있는 것으로 알려졌다. (사진=연합뉴스)11일 인수위와 정치권, 부동산업계에 따르면 인수위는 부동산시장 정상화를 위해 HUG의 분양가 심사제를 들여다보고 있다. 야권 관계자는 “그동안 HUG가 분양가 심사와 관련해 갑질 등을 하고 있다는 지적이 많았다”며 “이번에 (인수위서) 고분양가심사제도와 분양가상한제 등을 개선하는 내용에 대해 검토할 것”이라고 밝혔다. 이는 윤석열 당선인이 공약으로 내건 ‘분양가 규제 합리화’ 방향과 일맥상통한다. 고분양가 심사제도는 분양가상한제(분상제)와 더불어 민간의 주택공급까지 억누르는 역효과를 낳았다. 분양가를 제대로 책정받지 못한 민간사업장들이 분양을 줄줄이 미루고 있어서다. 한국건설산업연구원에 따르면 2021년 실제 민간분양 물량은 약 28만 가구로 애초 계획했던 물량(약 40만 가구)보다 30%가량 줄었다. 올해도 41만 가구의 분양 물량이 계획돼 있지만 분양가 규제 등으로 수도권에서만 이미 상반기 계획했던 물량 중 12곳이 분양을 미뤘다. 인수위에서는 당장 고분양가 심사가 ‘깜깜이’로 이뤄지고 있는 것을 개선하겠다는 입장이다. 평가항목을 투명하게 공개해 정비사업장들이 분양가를 예측하고 사업성을 따져볼 수 있도록 하겠다는 것이다. 최근 업계에서도 인수위에 “분양가 심사의 투명성을 제고해 달라”고 건의하기도 했다. 익명을 요구한 부동산 관련 협회 관계자는 “수도권에서 공급이 지연된 것은 고분양가 심사제도와 분상제 영향이 크다”며 “고분양가 심사제도라도 투명하게 운영한다면 사업성 예측 및 합리적인 분양가 책정으로 주택공급이 정상화될 것”이라고 말했다. 이어 “궁극적으로 독점 구조인 분양보증 업무를 경쟁체제로 유도하는 것이 필요해 보인다”고 주장했다.

2022.04.11 I 강신우 기자

1분기 청약 시장, 비규제지역은 여전히 훈풍
[이데일리 하지나 기자] 대구 등 일부 지역에서 미분양·미계약 물량이 발생했음에도 불구하고 분양시장 열기는 여전히 뜨겁다. 올해 1분기 전국 분양 단지에 몰린 1순위 청약 통장이 작년보다 20% 넘게 늘어난 것으로 나타났다. 7일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 지난 1~3월까지 전국 113개 아파트 분양에서 71만9271개의 1순위 청약 통장이 몰렸다. 이는 지난해 같은 기간(59만2479개)보다 21.4% 증가한 수준이다. 평균 경쟁률은 18.1대1로 작년(19.7대1)보다 떨어졌지만 1순위 마감률은 56.6%로 전년(53.4%) 보다 높았다. 1순위 청약자가 늘었다는 것은 그만큼 무주택 실수요자들이 분양 시장으로 몰렸다는 것을 의미한다. 특히 수도권의 경우 1순위 청약 통장이 전년대비 13.2% 감소한 28만6155개에 그쳤지만 인천 검단·평택 고덕 신도시 등은 청약 열기가 뜨거웠다. [이데일리 이미나 기자]인천검단신도시 제일풍경채 검단3차는 293가구 모집에 2만3990명이 몰렸다. 청약경쟁률은 81.88을 기록했다. 평택고덕국제신도시 디에트르도 313가구 모집하는데 2만4092개의 청약통장이 접수되면서 76.97대 1의 경쟁률을 나타냈다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “올해 1분기 수도권 2기 신도시에 청약통장이 많이 몰렸는데 이는 서울 분양 물량이 부족한데 따른 것”이라면서 “서울 접근성이 좋고, 분양가상한제를 적용받아 가격이 저렴하다보니 무주택 실수요자들이 집중됐다”고 말했다. 세종에서 가장 많은 1순위 통장이 접수됐다. 5개 단지 분양에 18만7103개 통장이 쏟아졌다. 최고 청약경쟁률 1위부터 3위까지 세종시가 싹쓸이했다. 도램마을 13단지 중흥S-클래스 그린카운티의 경우 3511.4대 1의 청약경쟁률을 나타냈다. 이어 가락마을 7단지 중흥S-클래스 프라디움이 2821.3대1, 가락마을 6단지 중흥S-클래스 프라디움이 800.9대1을 기록했다. 세종시는 전국구 청약이 가능한데다 수억원의 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 관심이 집중됐다는 분석이다. 세종시의 경우 공급물량 중 60%는 1년 이상 세종에 거주한 자에게 우선 공급하고 나머지 40%는 1년 미만 거주자와 기타지역 거주자에게 배정된다. 또한 해당 아파트 단지의 경우 분양전환 후 잔여물량을 일반공급하는 것으로 시세보다 2억5000만~5억원 가량 저렴한 가격에 분양가가 매겨졌다. 또한 지방은 비규제지역을 중심으로 투자자가 몰리면서 청약 인기는 계속됐다. 비규제지역인 포항시에 들어서는 ‘포항자이 애서턴’과 ‘포항자이 디오션’에는 각각 2만8572개, 1만2526개의 청약통장이 접수됐다. 경쟁률은 각각 29.76대1, 124.02대 1을 나타냈다. 이밖에도 전남 나주시 송월동의 ‘나주역자이 리버파크’나 수도권 비규제단지 경기도 용인시 처인구 모현읍 ‘힐스테이트 몬테로이’ 등도 1만명이 넘는 1순위 청약신청자를 기록했다. 다만 최근 주택공급이 집중됐던 대구 등은 미분양이 계속되는 모습이다. 대구의 경우 올해 분양에 나선 6개 단지가 모두 주인을 찾지 못했다. 심지어 대구의 강남으로 불리는 수성구 분양 단지도 1순위에서 미달했다. 수성구 파동 ‘수성 센트레빌 어반포레’의 경우 총 308가구를 모집하는데 1순위에서 12명만 신청했고, 결국 모든 주택형이 미달했다. 특히 올해에 이어 내년에도 대규모 입주 물량이 쏟아지면서 미분양 현상이 장기화될 가능성도 제기된다. 부동산R114에 따르면 대구 아파트 입주 물량은 지난해 1만7204가구에 이어 올해 2만840가구, 내년 3만4345가구가 예정돼 있다.

2022.04.10 I 하지나 기자

대선 이후 첫 달, 전국 3만여 가구 분양 전망..전년 대비 54% 증가

대선 이후 첫 달, 전국 3만여 가구 분양 전망..전년 대비 54% 증가
[이데일리 신수정 기자] 대선 이후 첫 달인 4월에도 사전청약 물량에 힘입은 봄 분양이 이어질 전망이다.부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 조사에 따르면, 4월 전국에서는 총 56곳·3만 4899가구(사전청약·신혼희망타운·임대 포함, 행복주택·오피스텔 제외. 1순위 청약 접수일 기준)가 공급될 예정으로 집계됐다. 이 중 미정을 제외한 일반분양 물량은 전국 3만1,024가구이며, 권역별로 수도권 1만 9272가구(62.1%), 지방 1만 1752가구(37.9%)다.이는 전월(3월) 일반분양 실적과 비교했을 때 약 365.6% 증가한 수치다. 3월 청약홈에서 청약 접수를 받은 일반분양(특별공급 제외) 실적은 6663가구에 그쳤다. 계획물량은 수만 가구였다는 점, 그리고 전년 3월 실적은 1만 1540가구였다는 점을 감안하면, 대통령선거 등 ‘빅이슈’로 공급자들이 관망세로 돌아서 일정을 미룬 경향이 나타난 것으로 보인다. 전년 4월 실적 2만68가구 대비해서는 약 54.6% 증가했다.4월 예정 물량을 시·도별로 살펴보면 △경기 1만 1053가구 △인천 6879가구 △경북 2994가구 △경남 2938가구 △서울 1340가구 △대전 1194가구 △충북 1029가구 △대구 1001가구 등 순이다. 경인지역 예정 물량이 과반 수(57.8%)를 차지했다.‘제6차 공공·민간사전청약’ 물량 소식도 이어진다. 지난 27일 국토교통부(이하 국토부)는 이번 사전청약으로 전국에 4530가구를 공급 예정이라고 밝혔다. 청약 접수 일정은 △공공분양 4월 11~15일 △민간분양 4월 8~13일이다.예정된 물량은 △공공물량 인천영종, 평택고덕 2곳·1,316가구 △민간물량 평택고덕, 파주운정3, 양주회천, 인천가정2 등 7곳·3214가구다. 수도권에 3523가구(77.8%), 지방에 1007가구(22.2%)로 수도권 물량이 더 많다.먼저 수도권에선 현대엔지니어링이 서울 중구에 ‘힐스테이트 세운 센트럴’을 분양 예정이다. 단지는 지하 8층~지상 27층, 2개 단지 총 1022가구 주상복합단지로 조성되며, 이 중 이번 일반분양 대상은 전용 39~59㎡ 아파트 429가구다. ‘분양가상한제’ 적용 지역에 들어서 인근 시세 대비 합리적인 분양가 책정이 기대되며, 서울 광화문·시청 등 중심업무지구와 가깝다.금성백조건설은 경기 화성시 ‘비봉지구’ 일원에서 ‘화성비봉 예미지 센트럴에듀’의 1순위 청약접수를 12일 받는다. 단지는 지하 1층~지상 25층, 10개 동, 전용 76·84㎡ 총 917가구 규모다. 분양가상한제가 적용돼 합리적 분양가로 공급될 예정이며, 인근 만찬산·왕래봉산·동화천 등이 있고 단지 바로 뒤 조성되는 근린공원과 단지 내 산책로가 연계된다.지방에서는 삼부토건이 강원 강릉시 주문진읍 일원에서 ‘주문진 삼부르네상스 오션포레’의 1순위 청약접수를 5일 받는다. 단지는 지하 1층~지상 20층, 3개 동, 전용 73~84㎡ 총 234가구로 조성된다. 오대산 밑자락에 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 집 앞에서도 누릴 수 있고, 비교적 지대가 높아 중간층 이상에선 동해바다(일부세대 제외) 조망도 가능하다.같은 날 한신공영도 경남 양산시 평산동 일원에서 ‘양산 한신더휴’의 1순위 청약 접수를 받는다. 단지는 지하 2층~지상 30층, 7개 동, 전용 70·84㎡ 총 405가구 규모다. 올 상반기 출범을 앞둔 ‘부·울·경 메가시티 특별자치체’의 중심에 위치해 그에 따른 수혜가 예상된다. 남향 위주의 배치와 판상형 4Bay 중심의 설계로 채광과 통풍도 극대화했으며 현관팬트리, 알파룸, 드레스룸 등 수납을 강화한 평면 설계를 도입해 체감 면적을 크게 넓혔다.대우건설은 경남 김해시 구산동 일원에서 ‘김해 구산 푸르지오 파크테르’를 분양한다. 단지는 지하 3층~지상 29층, 5개 동, 전용 84·110㎡ 총 534가구 규모다. 도보권에 김해 유일 도시철도인 장신대역(부산·김해 경전철)이 위치하며, 바로 옆에 김해시민체육공원과, 김해종합운동장(예정), 김해시공설운동장, 해반천 등이 위치하고 있다. 한일건설은 제주시 한경면 낙천리 일원에서 ‘한일 베라체 인비디아’를 분양 예정이다. 단지는 지하 1층~지상 4층, 전용 88~96㎡ 총 168가구 규모로 조성된다. 모든 가구에 조망 특화를 위한 테라스 설계가 적용됐으며, 세대 창고는 물론 다락방(4층) 등을 도입해 공간 활용을 극대화했다.

2022.03.31 I 신수정 기자

[복덕방기자들]상반기 '분상제 지역' 청약지는 어디?
[이데일리 신수정 기자] “주변 시세보다 저렴한 ‘분양가상한제’ 지역의 청약지를 잘 알아둬야 한다”박지민 월용청약연구소 대표는 18일 이데일리 복덕방 기자들과 만나 상반기 눈여겨볼 청약지에 대해 이같이 밝혔다.먼저 박 대표는 수도권 청약지로는 이문 1구역과 이문 3구역을 꼽았다. “이문1·3구역은 분양가구가 2000가구 정도 될 것으로 보여 기대감을 높이고 있다”며 “분양가 상한제지역인데다 특별분양가구를 제외하고도 1000가구 정도가 풀릴 것으로 보여 눈여겨 봐야 한다”고 설명했다.이어 박 대표는 “수원의 경우 팔달재개발구역과 권선 6구역이 기대를 모으고 있고 의왕 오전동과 내손동 역시 많은 물량이 나올 것으로 전망된다”고 덧붙였다.가장 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 곳은 ‘둔촌주공’을 꼽았다. 그는 “3~4년 전부터 둔촌주공의 기대감이 고조되고 있는데, 10만 청약설도 나오는 상황이다”며 “다만 최근 시공사와 조합과의 갈등으로 분양일정이 확정되지 못하고 있다”고 설명했다.특히 박 대표는 서울 서초구 반포동에서 분양예정인 ‘래미안 원펜타스’의 경우 만점통장이 등장할 것으로 전망했다. 시세대비 절반 이하에 가까운 분양가격이 높은 가점을 가진 청약자들의 구미를 당기게 할 것이란 설명이다. 박 대표는 “강남과 반포가 평당 1억~1억 3000만원에 달하는 시세를 보이고 있는 반면, 원펜타스의 분양가는 평당 4000만원에 불과해 현금부자면서 청약만점을 찍은 사람들이 당첨자로 나올 것으로 보인다”고 분석했다.지방에서는 인천과 부산 대단지 위주로 살피면 가성비 있는 아파트를 구할 수 있다고 설명했다. 박 대표는 “얼마 전 온천 4구역 래미안 프레스티지가 분양했는데, 그곳에 당첨되지 못하신 분들이 양정 1구역과 대원 3구역으로 몰릴 수 있을 것으로 보인다”고 전망했다. 다만 부산은 분양가 상한제가 적용되지 않아 주의해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “시세와 분양가의 갭 차이가 크지 않게 나올 수 있어 차익을 계산할 때 유의해야 한다”고 분석했다.박 대표는 최근 분양시장 분위기 침체가 집값 하락 우려에 따른 심리하락이라고 분석했다. 박 대표는 “최근 경기도 구리시에서 분양한 ‘힐스테이 구리역’의 경우 구리지역 내 입지가 가장 좋은 단지라고 꼽혔음에도 예상을 하회한 경쟁률을 나타냈다”며 “이는 매수심리보다 청약심리가 더욱 빨리 위축되기 때문이다”고 설명했다.※더 자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.

2022.03.18 I 신수정 기자

"우크라이나 사태로 건설비용 1.5~3% 증가..착공 위축 우려"
[이데일리 하지나 기자] 지난해 하반기부터 나타난 원자재 비용 상승 압력이 최근 우크라이나 사태로 더욱 커지면서 건설 공사 착공을 위축시킬 수 있다는 분석이 나왔다. 박철한 한국건설산업연구원 연구위원은 17일 ‘우크라이나 사태가 국내 건설산업에 미칠 파급효과 분석’ 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 그는 “지난 2월24일 러시아의 우크라이나 침공으로 글로벌 원자재 공급망이 타격을 입었다”면서 “원유와 유연탄 가격이 일주일만에 20~80% 급등했다”고 설명했다. 1~2월 80~90달러 수준이었던 배럴당 국제 유가는 3월 초 한때 120달러 이상을 기록했으며, 러시아산 유연탄 수급 불안으로 유연탄 가격은 톤당 120달러 수준에서 250달러 수준으로 급등했다. 그는 원자재 가격 상승으로 공사 착공이 지연 또는 취소될 수 있다고 예상했다. 이는 곧 주택분양을 비롯해 민간공사의 신규 투자가 일시에 위축되는 것을 뜻한다. 분석 결과 건축물 건설의 경우 유가가 10% 상승시 0.142~0.145% 생산 비용이 상승하며, 유연탄이 10% 상승시 0.07~0.077% 생산 비용이 상승하는 것으로 나타났다. 이어 토목건설의 경우 각각 0.144~0.443%, 0.087~0.183% 비용이 상승하는 것으로 나타났다. 이에 따라 급등한 유가와 유연탄 가격이 안정화되지 않는다면 건축물은 지난해보다 1.5% 정도 생산 비용이 상승하고, 일반 토목시설은 3% 정도 생산비용이 증가하는 것으로 추정했다. 건설사의 영업이익률이 2.5~5.0% 수준인 것을 감안하면, 수익의 3분의1 이상이 영향을 미칠 것으로 예상된다. 박 연구위원은 우선 정부가 원자재 가격에 대한 모니터링을 강화해야 한다고 조언했다. 또한 수입원을 다각화함과 동시에 관세를 완화해주는 대책이 필요하다고 지적했다. 그는 “유연탄의 경우 시멘트 생산에서 필수인 원자재인데, 그동안 수입 물량의 75% 이상을 지정학적으로 가까운 러시아산을 사용했다”면서 “수입 단가가 높고 운반비가 더 소요될 수밖에 없는 다른 지역의 유연탄을 들여올 수밖에 없는데 최대한 수입원을 다각화하는 한편, 한시적으로라도 수입 관세를 낮출 필요가 있다”고 말했다. 이어 그는 레미콘 가격 안정화를 위한 방안을 마련할 필요가 있다고 강조했다. 레미콘은 원유와 유연탄 상승에 따른 파급효과가 크고 비용상 건설산업에 투입되는 비중이 높다. 아울러 그는 분양가상한제의 단가 산정 체계를 개선 또는 폐지해야 한다고 주장했다. 박 연구위원은 “급등한 자재 가격의 일부를 분양가에 반영받기 위해서는 기본형건축비가 발표되는 특정 시점 이후에 분양할 수밖에 없는데 자칫 분양이 특정 시점에 쏠리게 된다면 자재 수급 문제를 더욱 확대할 수 있다”면서 “2월, 9월에 발표되는 기본형건축비 발표 주기를 짧게 하는 한편, 장기적으로는 분양가상한제를 폐지하는 방안도 고려할 필요가 있다”고 말했다.

2022.03.17 I 하지나 기자