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- (채권전망)②11월 콜인하 가능성 배제못해-본드웹
- [edaily 이학선기자] 본드웹은 "11월중 콜금리 인하 가능성을 배제할 수 없으며 금리 인하가 단행되지 않더라도 지난 10월에 비해서는 시장 우호적인 코멘트가 전개될 것으로 보인다"고 전망했다.
또 "시장 참여자들 역시 중장기적 금리 하향안정에 포커스가 맞춰지고 있어 금통위 리스크는 크지 않을 것으로 예상된다"고 덧붙였다.
본드웹은 수급여건과 관련 "월말 1조원의 환시채 추가 발행 가능성을 고려하더라도 오후적 수급여건 지속이라는 기존 트랜드는 크게 변화되기 어렵다"며 "(수급은) 금리 하향안정 흐름에 힘을 실어줄 것으로 보여진다"고 말했다.
본드웹은 아울러 "현 금리 수준이 콜금리와 역전되며 25bp 금리 인하를 90% 이상 반영한 수준으로 가격부담 및 한은이라는 정책 리스크가 상존하고 있으나 시장 우호적 주변여건이 지속되는 과정에서 1~2차례 추가적인 콜금리인하가 가능할 것으로 보여 금리 반등이 쉽지 않을 것으로 판단된다"고 밝혔다.
◆본드웹 = 지난 10월 28일 중국 인민은행은 9년만에 처음으로 1년만기 여신 금리를 5.58%로 27bp 인상을 단행했다. 인상 배경으로는 경기과열 진정을 위한 친시장적 조치로 위안화 절상 압력의 대안책이라는 점에 무게가 실리고 있으며, 인플레 가속으로 실질 예금금리가 마이너스를 기록하며 은행 저축 예금의 유출을 우려하고 있다는 점도 설득력을 얻고 있다.
한편, 정책방향에 있어서는 향후 점진적 경기 과열 진정을 위해 위안화 평가절상 정책이 병행될 것이라는 측면과 환율 정책이 아닌 금리 정책이 추가로 진행될 것이라 전망이 팽팽하게 맞서고 있다. 중국 당국의 정책 포커스가 경기둔화에 있다면 금리인상 보다는 위안화 평가절상이 보다 효과적일 것으로 보이나 완만한 인플레 및 경기성장 억제라는 측면과 함께 폐그제 폐지시의 금융 불안정 등을 고려할 때, 점진적 금리인상 정책 실시 가능성이 농후해 보인다.
중국의 전격적 금리인상으로 글로벌 경기 둔화에 포커스가 맞춰지고 있는 가운데 아시아 주변국들의 경제불안이 더욱 가중되는 모습이다. 특히, 중국은 한국의 최대 수출국으로 경기둔화에 의한 국내 수출 위축이 불가피할 것으로 전망되고 있다. 즉, 단기적으로 중국의 금리인상에 의한 국내 경제둔화가 구체화되지 못하더라도 내수경기 위축이 지속되는 상황에서 고유가와 원달러 환율 하락에 이어 중국의 긴축정책 돌입으로 중장기적 경기하강 리스크가 보다 앞당겨질 것이라는 점에는 의심의 여지가 없어 보인다.
하반기 들어 수출호조에 의한 내수 부양이라는 핑크빛 전망이 자취를 감춘 가운데 내수부진 지속에 이어 수출둔화 우려가 현실화되고있어 경기 하강 국면을 벗어나기란 쉽지 않을 것으로 판단된다. 9월 산업생산은 전년동월비 9.3% 증가하며 16개월째 증가세를 이어갔으나, 8개월만에 한자리수 증가율로 성장률이 둔화됐다.
성장률 둔화는 내수침체가 지속되는 가운데, 수출 호조를 주도해 온 반도체, 자동차, 기계장비 등의 수출 증가세가 둔화된 것에 기인한 것으로 판단된다. 한편, 내수회복의 핵심인 건설경기는 9월 건설수주가 3조9990억원으로 지난 2002년 7월 이후 처음으로 3조원대로 추락했으며, 경기동행 및 선행지수가 모두 6개월째 하락세를 기록함에 따라 향후 경기 부정적 시각 역시 지속되고 있는 것으로 나타났다.
10월중 국내외 시장 주변 상황은 경기 하강 리스크에 보다 무게가 실리고 있어 한은의 경기-물가에 대한 균형적 스탠스에 일정부분의 변화가 불가피할 것으로 예상된다. 10월중 50달러대의 고유가 흐름이 지속되며 경기와 물가의 균형이 유지되는 듯 했으나 수도위헌 결정으로 한국판 뉴딜정책 수정이 불가피해졌으며, 달러약세로 인한 환율하락 역시 인플레 우려를 완화시켜주는 동시에 수출둔화 가능성을 증대시켜줬다.
특히, 전주 중국의 기습적 금리인상으로 국내 수출 둔화 우려가 더욱 심화됨에 따라 "인플레 압력완화 및 경기하강 리스크 가중" 이라는 10월중 경제상황 변화는 한은 스탠스를 시장 우호적으로 변화시킬 것으로 전망된다. 즉, 12월중 금리정책 변화가 쉽지 않을 것이라는 점을 고려할 때, 11월중 콜금리 인하 가능성을 배제할 수 없으며 금리 인하가 단행되지 못하더라도 지난 10월에 비해서는 시장 우호적인 코멘트가 전개될 것으로 보이고 시장 참여자들 역시 중장기적 금리 하향안정에 포커스가 맞춰지고 있어 금통위 리스크는 크지 못할 것으로 예상된다.
11월중 국채발행 규모는 물량 부족현상이 지속될 것이라는 점을 시사해줬다. 한편, 월말 요인 및 연말을 앞둔 은행권 특판예금 등으로 MMF 및 채권형펀드로의 자금유입이 다소 둔화되고 있으나 일시적 현상으로 판단되며 주식 및 부동산 시장 부진으로 인해 채권시장으로의 자금유입은 꾸준히 전개될 것으로 보여 수요 우위의 국면이 지속될 전망이다.
11월 국채발행 물량은 5.28조원으로 발표됐으며, 규모 자체로는 시장 예상 수준으로 중립적이나 바이백 2조원이 포함됨에 따라 순발행 규모는 3.28조원으로 기존의 물량 부족 흐름이 더욱 가시화될 전망이다. 이는 월말 1조원의 환시채 추가 발행 가능성을 고려하더라도 오후적 수급여건 지속이라는 기존 트랜드는 크게 변화되기 어려울 것으로 하향안정 흐름에 힘을 실어줄 것으로 보여진다.
5.28조라는 국채발행 규모와 바이백 2조원은 시장 예상 수준의 신규물 공급을 통해 스퀴즈 등 물량 부족에 따른 시장 왜곡을 방지하자는 의도가 강한 것으로 당장의 자금 수요처는 크지 않음을 의미하는 것으로 판단된다. 즉, 연내 국채 발행 한도만큼 발행될 경우, 상대적으로 12월중 물량 부담이 가중될 가능성을 배제할 수 없으나 당국의 자금 수요가 크지 않다는 점을 고려할 때, 바이백 규모 역시 확대될 것으로 보여 물량 부담이 크지 못할 것으로 예상된다, 특히, 전통적으로 1월중에는 국채 및 공사채 발행 규모가 크지 못해 우호적 수급 여건은 연초까지 지속될 것으로 전망된다.
앞당겨지는 중장기적 경기하강 리스크 - 11월 채권시장은 중장기적 경기하강 리스크가 다소 앞당겨질 가능성이 증대되고 있다는 점과 우호적 수급 여건이 지속될 것이라는 점에 기초해 금리 하향안정 흐름이라는 큰 그림이 유지될 전망이다. 현 금리 수준이 콜금리와 역전되며 25bp 금리 인하를 90% 이상 반영한 수준으로 가격부담 및 한은이라는 정책 리스크가 상존하고 있으나 시장 우호적 주변여건이 지속되는 과정에서 1~2차례 추가적인 콜금리인하가 가능할 것으로 보여 금리 반등이 쉽지 않을 것으로 판단된다. 즉, 5~10년물 등 장기물 메리트가 유효한 가운데 수익률 곡선 플래트닝은 유지될 전망이다.
[금월 국고3년: 3.30%~3.60%, 국고5년: 3.40%~3.70%]
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/28)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.28)전일대비증감
(2004.10.27)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,636 1,122 7,758 ▲26 ▲1 ▼-29 ▼-6 혼합주식형7,738 2,101 9,838 ▲3 ▼-9 ▲39 ▼-20 혼합채권형23,449 3,517 26,965 ▼-108 ▼-5 ▼-420 ▼-205 채권형(장기)27,416 224 27,640 ▲555 0 ▲1,285 ▼-1 채권형(단기)41,273 1,191 42,464 ▼-328 0 ▲401 ▲5 단기금융(mmf)60,333 0 60,333 ▼-502 0 ▲5,091 0 소계(증권·단기)166,845 8,153 174,998 ▼-353 ▼-14 ▲6,368 ▼-230 파생상품2,945 388 3,333 ▲7 0 ▲500 ▲5 부동산396 0 396 0 0 ▲102 0 재간접1,426 0 1,426 ▲10 0 ▲344 0 특별자산150 0 150 ▲38 0 ▲63 0 합 계171,762 8,541 180,303 ▼-298 ▼-13 ▲7,377 ▼-225 ※자료:자산운용협회
- 대형 민자고속도로 8~9개 추진
- [edaily 윤진섭기자] 정부가 고속도로 등 사회간접자본(SOC) 건설사업에 투자자들의 참여를 적극적으로 이끌어내기 위해 각종 인센티브를 제공하는 등 대책을 마련하고 있다.
또 현재 한국도로공사가 건설을 추진중인 부산~울산, 무안~광주, 여주~양평 등 3개 고속도로가 민자로 전환되고, 추가로 5~6개 사업도 민자사업 추진이 본격화된다.
건설교통부 강영일 도로국장은 29일 서울 강남 인터콘티넨탈 호텔에서 열린 `사회기반시설 민간투자설명회`에서 “2011년까지 SOC 투자수요는 199조원이나 재정 조달 가능범위는 159조~180조원으로, 19조~40조원(연간 2~4조원)이 부족하다"며 "특히 고속도로의 경우 매년 5000억원이상이 부족하다"고 밝혔다.
강 국장은 "이 같은 상황에서 SOC사업에 연기금이나 보험사, 리츠 등 재무적 투자자들의 적극 참여가 절실한 상황이며, 이들을 SOC사업에 유인하기 위해 인센티브를 대폭 확대할 방침”이라고 덧붙였다.
현재 제시된 주요 인센티브 방안은 ▲ 50% 이상 출자시 자기자본비율을 현행 25%에서 20%로 하향조정 ▲ 차상위 탈작자에 한해 사업제안 비용의 3분의 1 보상 ▲ 사업제안서 평가시 재무적 투자자 출자비중 등에 대한 배점기준 상향 조정 등이 검토되고 있다.
또 강 국장은 “현재 정부가 건설 중인 3개 고속도로를 내년에 민자로 전환할 방침이며, 5~6개 사업에 대한 민자 전환을 검토할 것”이라고 밝혀 사실상 총 8~9개 고속도로 사업의 민자 전환을 검토하고 있음을 시사했다.
현재 민자로 전환 예상되는 내년도 고속도로 사업은 부산~울산(총 연장 47.2km, 사업비 9659억원), 무안~광주(31.28km, 3235억원), 여주~양평(36.9km, 4666억원) 등이다. 이어 추가적으로 민자 전환될 사업은 내년초 선정되는데 사업규모는 약 6조~7조원에서 최대 10조원에 달할 전망이다.
또 건교부는 이와 함께 중형 장기임대주택 건설에도 연기금이나 부동산투자회사(리츠)를 적극 끌어들인다는 계획이다.
건설교통부 관계자는 "채권투자 수익률 하락으로 임대주택이 재무적 투자자들의 매력적인 투자처로 부상하고 있다"면서 "85㎡ 초과 중대형 임대주택 건설사업에 재무적 투자자들의 참여를 촉진하는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.
현재 검토 중인 방안은 조세부담을 완화하기 위해 재무적 투자자가 임대주택 건설사업에 투자할 경우 건설업체와 공동으로 페이퍼 컴퍼니를 만들어 사업을 추진하거나 단독으로 페이퍼 컴퍼니를 만들어 건설업체는 시공만 맡는 등 다양한 방인이 있는 것으로 알려졌다.
한편 재무적 투자자와 건설업체 등이 대거 참석한 이날 설명회에서는 ▲ 정부 경제정책 기조(재경부 정책조정국장) ▲ 민자제도 개선방안(예산처 예산관리국장) ▲ 고속도로 민간투자 추진계획(건교부 도로국장) ▲ 임대주택 민간자본 활용방안(건교부 주택국장) 등에 대한 설명이 있었다.
- (10.29대책 1년)②건설업계 "규제 완화" 요구
- [edaily 이진철기자] 10·29 부동산대책이 시행된 지 1년이 지난 현재 건설업체들의 사업전략도 종전과 크게 달라졌다.
28일 건설업계에 따르면 지난해 10월29일 정부가 과열양상으로 치닫던 주택·부동산시장을 안정시키기 위해 주택거래신고제, 재건축 개발이익환수제, 보유세 과세표준 인상, 다주택자에 대한 양도세 중과 등을 골자로 한 강도높은 부동산대책을 발표한 이후 주택부문을 중심으로 건설경기가 내리막길을 보이고 있다.
무엇보다 정부의 10.29 부동산대책은 주택경기 호황에 따라 재건축·재개발사업을 비롯, 주택사업 비중을 확대해 온 건설업체들의 수주물량에 큰 영향을 미쳤다.
◇주택건설 실적 전년비 39%감소.. 건설기업 체감경기 악화세 지속
건설교통부 자료에 따르면 9월까지 누적 주택건설 실적은 25만2000가구로 지난해와 비교해 39%가 감소했고, 지난 5년간 9월까지 누적 평균치인 34만가구보다도 26%가 줄었다.
이같은 9월까지 누적 주택건설 실적은 올해 건교부가 공급물량으로 설정한 52만가구 대비로도 48.6%에 불과한 물량이다.
특히 지난 8월의 경우 건설업체들의 전체 수주액은 전년 동월대비 35.0% 감소한 5조3537억원을 기록하는 등 올해 전체 건설수주액은 주택부문 수주의 격감으로 전년대비 13.0% 감소한 89조원에 머물 전망이다.
이처럼 주택공급이 저조함에 따라 건설업체들의 체감경기도 좀처럼 바닥을 벗어나지 못하고 있다.
한국건설산업연구원이 매월 조사하는 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 10월 전망치가 61.2로 지난 6월 이후 4개월째 70선을 밑도는 수준을 보이고 있다. 또 지난 9월 CBSI 41.7을 기록, 올 7월 이후 3개월째 50선에 머물며 건설경기 경착륙에 대한 우려가 가시화되고 있다.
CBSI는 100을 기준으로 그 이상이면 체감경기가 전월에 비해 상승했음을 나타내며 100이하면 체감경기가 하락했음을 의미한다.
◇건설업계 공공공사·해외공사 확대 등 사업다각화 활발
이처럼 주택경기 침체 등으로 어려움을 겪게 되자 건설업계도 불황 타개를 위해 사업다각화 등 돌파구 찾기에 적극 나서고 있다.
금호산업(002990)은 지난 96년부터 사업다각화 차원으로 하수처리장 신기술 개발 등 환경관련 SOC(사회간접자본) 사업을 강화해 올해 새만금사업의 일환인 만경강과 동진강 하수처리 SOC사업을 따냈다.
쌍용건설(012650)도 주택사업 위주의 사업구조에서 탈피해, 올해 800억원 규모의 대포항 개발사업권을 수주하는 등 SOC관련 사업비중을 늘리고 있다.
쌍용건설 관계자는 "부동산시장 침체 등으로 주택사업은 다소 위축된 반면 SOC사업은 지난해 2000억원에서 올해 4300억원의 수주가 기대된다"며 "사업비중이 점차 커지고 있다"고 말했다.
이밖에 현대산업(012630)개발도 그동안 주택사업 위주의 사업에서 벗어나 서울~춘천고속도로, 부산~김해 경전철, 울산신항 등 초대형 공공사업을 수주하는 등 사업다각화를 모색하고 있다.
골프장 건설 등 레저사업에도 건설업체들의 진출이 두드러지고 있다.
성원건설(012090)은 지난해 익산 팔봉골프장을 인수해 운영에 들어갔으며, LG건설(006360)도 36홀 규모의 제주 애월읍 엘리시안CC를 내달쯤 개장한다는 계획이다. 또 태영(009410)은 경주 보문단지 27홀 규모의 골프장 건설에 들어갔다.
이밖에 현대건설(000720)은 1000만평 규모에 달하는 서산농장 활용 방안을 두고 골프장과 고급 빌라를 중심으로 한 레저형 복합단지 건설방안 등을 모색하고 있다.
국내 건설경기 불황의 위기를 해외로 눈을 돌려 정면돌파를 모색하는 업체들도 늘고 있다.
대우건설(047040)은 고수익사업인 발전소, LNG 등 플랜트 사업에 역점을 두고 리비아 뱅가지 발전소사업을 진행중이며, 사할린에선 LNG관련 토목공사 사업권을 따내는 등 해외사업을 확대하고 있다.
◇최저가낙찰제 등 경영난 가중.. 탄력적 규제완화 목소리 높아
그러나 이같은 사업다각화에 불구, 건설경기 침체가 지속되면서 건설업체들의 경영난은 가중될 전망이다.
정부도 한국판 뉴딜 정책으로 일컫는 SOC 민자사업 투자확대를 골자로 한 대규모 부양책을 내놓을 태세지만 10.29 부동산대책의 기조는 계속 유지할 방침으로 알려져 주택부문 침체는 당분간 지속될 것으로 예상된다.
백영권 대한건설협회 정책본부장은 "10.29 부동산대책으로 주택시장이 침체를 보이면서 민간건설 수주가 크게 줄었다"며 "이에 건설업체들의 공공공사로 대거 눈을 돌려 수주전이 치열해지면서 최저가낙찰제에 따른 저가낙찰로 수익성도 크게 악화, 업계가 공멸위기를 맞고 있다"고 밝혔다.
백 본부장은 또 "정부가 준비중인 건설부양책도 단기간에 효과가 나타날 수 있는 사업이 아니기 때문에 건설업계의 어려움은 당분간 지속될 것"이라고 말했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "정부의 10.29대책이 부동산에 대한 규제를 주요 내용으로 하고있지만 결국은 건설경기 전반에 영향이 미치고 있다"며 "후속조치가 지금도 계속 발표되고 있는 현 상황에서는 시장상황에 탄력적으로 대응할 수 있도록 일부 규제를 조건부로 완화하는 방안도 검토돼야 할 것"이라고 밝혔다.
- (10·29대책 1년)①집값 잡았지만 거래실종
- [edaily 윤진섭기자] 29일로 참여정부의 부동산정책 일정표가 공개된 지 1년이 됐다. 그동안 고강도 투기억제책이 잇따라 나오면서 과열 양상이던 부동산 시장은 안정을 되찾았다.
하지만 투자 심리가 급랭하면서 주택거래와 공급이 급감하는 후유증도 만만치않아 보완 대책 마련이 시급하다고 전문가들은 입을 모은다.
지난해 10·29 대책은 크게 ▲ 분양권 전매 금지 ▲ 종합부동산세 조기 시행 ▲ 주택거래신고제 실시 ▲ 주택담보비율 축소 등으로 정리할 수 있다. 한 마디로 시장 전반에 대한 규제를 강화해 부동산 투기를 근절하겠다는 것이 주요 내용이었다.
정부는 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 확대 지정했고 주택거래 신고제를 도입해 서울과 수도권 일대 6개 지역에서 일정규모 이상의 주택을 거래할 때 관할관청에 신고하도록 했다. 또 1가구 다주택자에 대해 양도세를 60%이상으로 대폭 늘렸고 주택담보 인정비율을 50%에서 40%로 낮췄다.
이 같은 대책을 시행한 결과 1년이 지난 지금 정부가 당초 의도한 집값 안정은 일단 성공한 것으로 평가받고 있다.
28일 부동산 정보업체와 업계에 따르면 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남권 아파트값은 지난해 10월 말보다 서울 평균(-3.6%)의 배 이상인 7.6% 떨어졌다.
재건축 추진 단지 하락폭은 더 심해 같은 기간 강동구는 9.3%, 강남구는 12.5% 내려앉았다. 반면 같은 기간 서울지역의 40평형 이상 대형은 1.3∼3.4%, 강북권도 2.2% 각각 올라 10ㆍ29 대책 충격이 지역ㆍ평형에 따라 다르게 나타났다.
◇ 10. 29 부동산 대책 이후 거래 급감
집값은 떨어졌지만 정부의 초고강도 대책으로 올 들어 정상적인 거래도 위축되면서 주택 실수요자의 어려움이 가중되는 부작용도 초래하고 있다.
실제 주택거래신고제 지역인 서울 강남구의 지난 9월 주택 검인건수는 357가구로 지난해 같은 달보다 87% 줄고, 송파ㆍ강동구도 85% 이상 감소했다.
거래 위축을 초래한 10. 29 부동산 대책에 시너지 효과를 낸 것이 바로 올들어 급격히 늘어난 입주 물량이다. 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 올해 입주물량은 총 25만1800가구로 지난해 보다 50% 이상 증가했다.
또 이 같은 입주물량의 증가는 내년(28만1641가구)까지 이어지면서 공급 과잉을 초래해 부동산 침체를 가속화시킬 것으로 업계에선 분석하고 있다. 입주 물량의 증가에 따라 부동산 시장에서 나타나고 있는 부작용은 입주률 하락과 역전세난을 꼽을 수 있다.
실제 업계에 따르면 올해 입주한 관악구 신림동 신림푸르지오(1456가구)는 입주률이 50~60%에 그친 상태고, 성남시 정자동에 위치한 파크뷰(1829가구)도 40~60% 수준에 머물고 있다.
뿐만 아니라 북한산 아이파크(입주률 50~60%), 서초동 아크로비스타(60%) 등도 입주률이 50%를 약간 상회하는 수준에 머물고 있다.
◇ 입주물량 증가, 입주률 하락..전세가격 큰 폭 하락 등 악순환 반복
이처럼 입주률이 낮은 데는 신규 주택으로 이사하려는 수요자들이 기존 집을 전세 놓거나 매도하고 싶어도 주택거래신고제, 양도세 증가 등으로 인해 매수세가 끊겼기 때문으로 풀이된다.
더욱 큰 문제는 신규 아파트 입주자들이 기존 아파트를 싸게 전세를 내놓고 싶어도 역전세난으로 인해 전세 수요가 자취를 감췄다는 데 있다. 이에 따라 전세금마저 제때 확보하지 못하면서 새 아파트로 옮겨 타지 못하는 악순환이 반복되고 있는 실정이다.
이 같은 악순환이 반복되면서 전세 가격은 큰 폭으로 떨어져 인천 서구 마전동, 원당동 일대 새 아파트 전셋값은 33평이 3000만원대까지 떨어졌다. 인천에서 평당 100만원대 전세 아파트가 등장한 것은 외환위기 이후 최초다.
특히 상반기에 1만3000가구 정도가 입주를 한 죽전지역은 33평형의 경우 2년전 1억5000만원 하던 전세가격이 7000만~8000만원선으로 전세가격이 반토막난 상태다.
빈집이 늘어나면서 임대차 분쟁도 급증세다. 집 주인이 임대보증금을 돌려주지 않은 피해사례가 서울시에서만 한 달에 수 십 건씩 접수되고 있다. 또 월세 전환률도 0.2~0.3% 대로 떨어져, 은행권 이자 수익만 못하다는 게 일선 중개업소의 평가다.
◇거래 숨통 터줄 당근이 필요하다..주택거래신고제 완화, 거래세 인하 등 필요
부동산 업계와 주택업계는 부동산 경기의 숨통을 틔워줘야 한다고 강력히 요구하고 있다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “입주물량이 내년까지 큰 폭으로 늘어나, 공급과잉을 초래 부동산 침체 뿐만 아니라 자산디플레 우려도 있다”라며 “정부가 강경 일변도의 부동산 규제 정책에서 이젠 완화를 시도하는 방향으로 유턴해야 한다”고 규제 완화를 촉구했다.
규제 완화의 핵심으로 주택거래신고지역 해제의 목소리도 높다. 안명숙 스피드뱅크 부동산 경제연구소 소장은 “이미 건교부가 동별 등 세부적으로 주택거래신고제를 전환하겠다는 의지를 밝히고 있지만, 여전히 `시장 상황 점검`을 이유로 미루고 있다”라고 말했다.
또 그는 “변죽만 울리는 규제 완화보다는 실질적이면서 조속한 규제 완화가 필요하다”고 전했다.
주택을 매매할 때 부과하는 거래세율을 낮춰 주택거래를 활성화시켜야 한다고 목소리도 높다. 양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 “정부가 애초 계획했던 대로 보유세 부담을 높이는 세제 현실화는 필요하다”며 “그러나 다주택 소유자들로 하여금 시장에 매물을 내놓는 등 거래 활성화를 위해선 거래세 인하 등이 병행돼야 한다”고 주장했다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/27)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.27)전일대비증감
(2004.10.26)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,610 1,121 7,730 ▲4 ▲7 ▼-55 ▼-7 혼합주식형7,735 2,110 9,845 ▼-15 0 ▲36 ▼-11 혼합채권형23,557 3,522 27,079 ▲112 ▼-4 ▼-312 ▼-200 채권형(장기)26,861 224 27,084 ▼-85 ▼-1 ▲730 ▼-1 채권형(단기)41,601 1,191 42,791 ▼-50 0 ▲729 ▲5 단기금융(mmf)60,835 0 60,835 ▲543 0 ▲5,593 0 소계(증권·단기)167,198 8,167 175,364 ▲508 ▲2 ▲6,721 ▼-216 파생상품2,938 388 3,326 ▲12 ▲1 ▲493 ▲5 부동산396 0 396 0 0 ▲102 0 재간접1,416 0 1,416 ▲11 0 ▲334 0 특별자산112 0 112 ▲7 0 ▲25 0 합 계172,060 8,554 180,614 ▲539 ▲2 ▲7,675 ▼-212 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/26)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.26)전일대비증감
(2004.10.25)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,606 1,114 7,719 ▲21 ▲3 ▼-59 ▼-14 혼합주식형7,750 2,110 9,861 ▲4 0 ▲51 ▼-11 혼합채권형23,445 3,526 26,970 ▲24 ▼-6 ▼-424 ▼-196 채권형(장기)26,946 225 27,171 ▼-154 0 ▲815 0 채권형(단기)41,651 1,191 42,842 ▼-59 0 ▲779 ▲5 단기금융(mmf)60,292 0 60,292 ▲913 0 ▲5,050 0 소계(증권·단기)166,690 8,165 174,855 ▲750 ▼-4 ▲6,213 ▼-218 파생상품2,926 387 3,313 ▲25 0 ▲481 ▲4 부동산396 0 396 ▲65 0 ▲102 0 재간접1,405 0 1,405 ▲13 0 ▲323 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계171,521 8,552 180,073 ▲852 ▼-4 ▲7,136 ▼-214 ※자료:자산운용협회
- 충청권에 줄 곶감은?
- [edaily 박동석기자] `우는 아이(충청지역)를 달래 줄 곶감(보완대책)은 무엇인가`
헌법재판소의 신행정수도 건설 특별법 위헌 결정으로 수도이전이 사실상 무산됨에 따라 청와대, 열린우리당, 정부가 무척 바빠졌다. 성난 충청권의 민심이 예사롭지 않아서다.
당·정·청은 신행정수도 건설을 대신해 충청권을 달랠 수 있는 묘안찾기에 분주하다. 재정경제부를 비롯한 경제부처들도 가뜩이나 불안한 경제가 충청권을 진앙지로 더 크게 흔들릴 위험성에 잔뜩 긴장하고 있다.
이에 따라 원래 경기 충격 완화요법으로 출발한 한국판 뉴딜은 경기부양용으로 뒤바뀔 가능성이 한층 높아졌다. 건설경기 경착륙 방지용이 아니라 경기를 띄우기 위한 수단으로 크기가 더욱 커질 것이란 전망이다.
◇충청권에 행정도시 건설
여권은 대선 최대의 공약이었던 신행정수도 건설계획이 사실상 무산됨에 따라 충청권의 민심이반을 달래기 위한 선물 마련에 공세적으로 나서고 있다. 현재 수도이전의 대안으로 가장 유력하게 떠오르고 있는 것은 청와대와 국회를 제외한 중앙부처를 통째로 옮겨 만드는 행정특별시 또는 행정도시다.
여권은 홍재형 정책위의장, 김병준 청와대 정책실장을 중심으로 주말 비공식 모임을 갖고 이 같은 행정도시 건설 계획에 대해 심도있는 논의를 한 것으로 알려졌다.
김 실장은 지난 22일 있었던 국정감사에서 “위헌 결정으로 국가균형발전의 큰 축이 무너졌다”며 “어떻게든 살려나갈 방안을 강구하겠다”고 밝혀 수도이전에 버금가는 대안 마련을 강하게 시사했었다.
헌재의 위헌 판결로 기세가 한층 살아난 한나라당도 충청권에 행정특별시나 행정 도시를 건설하는 방안을 적극 추진한다는 전략이다. 박근혜대표는 지난 22일 관훈클럽 초청 토론에서 "충청권에 과천식 제4정부청사를 추진한다는 게 바로 한나라당의 대안”고 밝히고 "(이에 대해 )정부와 의논할 수 있다”고 충청권 행정도시 추진 의사를 강하게 피력했었다.
◇부동산 시장을 주목하라
재경부는 정치권의 동향에 촉각을 곤두세우고 있다. 일상적인 경제 점검과 처방 외에 경제부처가 나서서 판을 벌이기가 원천적으로 불가능한 환경 때문이다.
참여정부가 3대 지방균형발전전략으로 적극 추진한 신행정수도 건설, 동북아경제중심, 국가균형발전 프로젝트 역시 정치권의 주문에 따라 그림이 그려졌다.
이런 이유로 경제 부처들은 긴장하는 표정이 역력하다. 무엇보다 충청지역 경제가 흉흉해져 전국으로 확산될 가능성을 전혀 배제할 수 없다는 게 가장 큰 부담이다.
충청지역은 신행정수도 이전에 대한 기대감 때문에 금융의 거품이 잔뜩 끼여있다. 주택담보대출은 지난 6월말 현재 49조원으로 2002년말에 비해 무려 9조원 이상 팽창해 있다. 부동산 가격이 하락 경우 부실로 이어질 가능성이 높다는 뜻이다. 윤증현 금융감독위원장이 “건설업체 등의 주가 동향을 예의주시하고, 충청권의 대출 및 주택담보인정비율(LTV) 현황을 면밀히 모니터링하라”고 주문한 것도 이 같은 우려 때문이다.
정부는 주초로 예정된 부동산가격안정심의회에서 충청지역 부동산 시장에 대한 점검과 투기지역 해제 여부등 종합적인 대책을 마련할 예정이다.
◇혁신도시, 기업도시 건설은 충청권이 1순위
정부는 충청지역 부동산 시장의 흐름을 예의주시하면서 충청지역 경제를 부양하기 위한 대책마련에 골몰하고 있다. 이헌재 부총리겸 재정경제부 장관은 지난주말 국감에서 “위헌 결정으로 충청권에서 발생하는 상황에 대해 현지 실태조사를 벌일 것”이라고 말하고 “충청권의 문제를 검토해 배려토록 하겠다”고 밝혔었다.
이 부총리는 이와관련해 지난주말 오후 정부과천청사에서 긴급 간부회의를 소집해 충청지역의 건설경기를 보완할 수 있는 대책을 집중 논의했다.
재경부는 이 자리에서 신행정수도 이전 프로젝트에 따라 원래 대상에서 제외되어 있던 충청지역을 혁신도시, 기업도시 후보지에 포함시키기로 했다. 한 고위관계자는 “특히 혁신도시는 공공기관 이전을 매개로 미래형 첨단도시를 건설한다는 개념이기 때문에 충청권이 제1순위로 정해질 가능성이 높다”고 설명했다.
충청지역의 혁신도시 건설방안은 여권의 행정도시 추진과 맞물려 급물살을 탈 전망이다.
이 관계자는 그러나 “기업도시의 경우 정부는 판만 깔아주고 기업과 지방자치단체가 주도적으로 제조, 서비스 도시를 건설하는 것이기 때문에 충청권의 의지에 달린 게 아니냐”고 덧붙였다.
정부는 또 내년 신행정수도 이전 명목으로 책정된 122억원의 예산을 충청지역 개발비로 전용하는 방안을 신중 검토중인 것으로 알려졌다.
한국판 뉴딜, ‘부양’으로 전환되나
정부는 이외에도 신행정수도 이전과는 별도로 추진되어 온 혁신클러스터, 경제자유구역, 지역특화사업, 지역특화발전특구 프로젝트는 예정대로 끌고 나갈 방침이다. 다만 국토균형발전의 한 축이 무너진 데 따른 공백을 메우기 위해 속도와 강도를 크게 높여나가기로 했다.
이 부총리는 “LG필립스의 파주 액정표시장치(LCD)단지 건설과 삼성 탕정 신도시(충남)건설도 예정대로 추진된다”고 지난 22일 밝힌 바 있다.
부동산 경기에 중대한 영향을 미칠 수 있는 종합부동산세 개편 작업도 그대로 추진된다. 김기태 재경부 부동산실무기획단 부단장은 “종합부동산세 개편의 골격은 당초 예정대로 이번달말 발표할 예정”이라며 “마무리 작업을 한창 진행하고 있다”고 흔들림 없는 정책 의지를 나타냈다.
그러나 이 부총리가 내년 건설경기의 경착륙을 막기 위해 보완책으로 구상하고 있는 이른바 `한국판 뉴딜정책`에 무엇을 담을 지에 대해서는 무척 고민하는 모습이다. 한국판 뉴딜은 현재 이부총리의 지시에 따라 `함구령`이 내려진 상태.
한 관계자는 “내후년의 경제는 전혀 걱정 안한다”며 “뉴딜은 원래 내년의 경기 하강을 막기 위한 방어적 의미의 처방전으로 시작됐다”고 배경을 설명했다. 그는 “그렇지만 신행정수도건설특별법 위헌 결정이 뉴딜에 영향을 안 미친다고 할 수는 없다”고 말해 전면적인 건설경기 부양책이 나올 가능성을 열어놨다.
한국판 뉴딜에는 고령화에 따라 어차피 투자 확대가 불가피한 노인복지시설, 요양시설과 대학기숙사 건축, 사회간접자본(SOC)에 대한 투자를 확대하는 내용이 포함될 것으로 전해졌다. 이에 따라 세제당국은 다음달 뉴딜 추진에 들어갈 돈을 충당하기 위한 세원마련을 위한 준비에 착수할 계획이다.
정부는 또 재정부담을 줄이기 위해 여유자금이 100조원 이상 쌓여 있는 연기금을 뉴딜의 재원으로 조달하는 방안을 추진키로 했다. 기획예산처 관계자는 "연기금을 고속도로 건설과 같은 SOC에 동원할 경우 일정 수준이상의 수익이 보장되어야 하기 때문에 관련법의 국회통과를 위해 국회에 대한 설득작업을 강화하고 있다"고 밝혔다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/21)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.21)전일대비증감
(2004.10.20)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,538 1,109 7,646 ▲7 ▲1 ▼-127 ▼-19 혼합주식형7,734 2,110 9,844 ▲3 0 ▲35 ▼-11 혼합채권형23,493 3,521 27,014 ▼-14 ▼-47 ▼-376 ▼-201 채권형(장기)27,155 225 27,380 ▲33 0 ▲1,024 0 채권형(단기)41,597 1,191 42,788 ▲125 0 ▲725 ▲5 단기금융(mmf)61,666 0 61,666 ▲391 0 ▲6,424 0 소계(증권·단기)168,183 8,155 176,338 ▲545 ▼-46 ▲7,706 ▼-228 파생상품2,785 386 3,171 ▲12 ▲1 ▲340 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,331 0 1,331 ▲17 0 ▲249 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,734 8,541 181,275 ▲574 ▼-46 ▲8,349 ▼-225 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/20)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.20)전일대비증감
(2004.10.19)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,531 1,108 7,638 ▲19 0 ▼-134 ▼-20 혼합주식형7,731 2,110 9,841 ▲14 0 ▲32 ▼-11 혼합채권형23,507 3,568 27,075 ▲87 ▼-6 ▼-362 ▼-154 채권형(장기)27,122 225 27,347 ▲158 0 ▲991 0 채권형(단기)41,472 1,191 42,662 ▼-203 0 ▲600 ▲5 단기금융(mmf)61,275 0 61,275 ▼-650 0 ▲6,033 0 소계(증권·단기)167,638 8,201 175,839 ▼-574 ▼-6 ▲7,161 ▼-182 파생상품2,773 385 3,158 ▲12 ▼-1 ▲328 ▲2 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,314 0 1,314 ▲26 0 ▲232 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,160 8,587 180,746 ▼-537 ▼-6 ▲7,775 ▼-179 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/19)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.19)전일대비증감
(2004.10.18)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,512 1,108 7,620 ▼-8 0 ▼-153 ▼-20 혼합주식형7,717 2,110 9,827 ▲18 0 ▲18 ▼-11 혼합채권형23,420 3,574 26,994 ▲15 ▼-29 ▼-449 ▼-148 채권형(장기)26,964 225 27,189 ▼-2 0 ▲833 0 채권형(단기)41,675 1,191 42,865 ▼-6 0 ▲803 ▲5 단기금융(mmf)61,925 0 61,925 ▼-207 0 ▲6,683 0 소계(증권·단기)168,212 8,207 176,419 ▼-191 ▼-30 ▲7,735 ▼-176 파생상품2,761 386 3,147 ▲13 0 ▲316 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,288 0 1,288 ▲20 0 ▲206 0 특별자산105 0 105 0 0 ▲18 0 합 계172,696 8,593 181,289 ▼-158 ▼-30 ▲8,311 ▼-173 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/18)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.18)전일대비증감
(2004.10.15)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,520 1,108 7,628 ▲1 ▲2 ▼-145 ▼-20 혼합주식형7,699 2,110 9,809 ▲5 0 0 ▼-11 혼합채권형23,405 3,603 27,008 ▼-50 ▼-4 ▼-464 ▼-119 채권형(장기)26,966 225 27,190 ▲27 0 ▲835 0 채권형(단기)41,681 1,191 42,871 ▲27 ▲1 ▲809 ▲5 단기금융(mmf)62,132 0 62,132 ▲466 0 ▲6,890 0 소계(증권·단기)168,403 8,237 176,639 ▲476 ▼-1 ▲7,926 ▼-146 파생상품2,748 386 3,134 ▲40 0 ▲303 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,268 0 1,268 ▲27 0 ▲186 0 특별자산105 0 105 ▲1 0 ▲18 0 합 계172,854 8,623 181,477 ▲543 ▼-1 ▲8,469 ▼-143 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/15)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.15)전일대비증감
(2004.10.14)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,519 1,106 7,625 ▼-68 ▲3 ▼-146 ▼-22 혼합주식형7,694 2,110 9,804 ▲2 0 ▼-5 ▼-11 혼합채권형23,455 3,607 27,062 ▼-84 ▼-20 ▼-414 ▼-115 채권형(장기)26,939 225 27,164 ▲15 0 ▲808 0 채권형(단기)41,654 1,190 42,844 ▼-155 0 ▲782 ▲4 단기금융(mmf)61,666 0 61,666 ▼-347 0 ▲6,424 0 소계(증권·단기)167,927 8,238 176,165 ▼-637 ▼-17 ▲7,450 ▼-145 파생상품2,708 386 3,094 ▲38 0 ▲263 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,241 0 1,241 ▲29 0 ▲159 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계172,311 8,624 180,935 ▼-570 ▼-17 ▲7,926 ▼-142 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/14)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.14)전일대비증감
(2004.10.13)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,587 1,103 7,690 ▲13 ▲1 ▼-78 ▼-25 혼합주식형7,692 2,110 9,802 ▲64 0 ▼-7 ▼-11 혼합채권형23,539 3,627 27,166 ▲4 ▼-3 ▼-330 ▼-95 채권형(장기)26,944 225 27,169 ▲33 0 ▲813 0 채권형(단기)41,789 1,190 42,979 ▲120 ▲2 ▲917 ▲4 단기금융(mmf)62,013 0 62,013 ▲846 0 ▲6,771 0 소계(증권·단기)168,564 8,255 176,819 ▲1,081 0 ▲8,087 ▼-128 파생상품2,670 386 3,056 ▼-1 ▼-1 ▲225 ▲3 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,212 0 1,212 ▲32 0 ▲130 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계172,881 8,641 181,522 ▲1,112 ▼-2 ▲8,496 ▼-125 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (10/13)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.10.13)전일대비증감
(2004.10.12)전월말대비증감
(2004.9.30)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,569 1,102 7,671 ▼-28 ▼-2 ▼-96 ▼-26 혼합주식형7,628 2,110 9,738 ▲15 ▼-3 ▼-71 ▼-11 혼합채권형23,525 3,630 27,155 ▲8 ▼-7 ▼-344 ▼-92 채권형(장기)26,891 225 27,116 ▲130 0 ▲760 0 채권형(단기)41,669 1,188 42,857 ▼-128 ▲2 ▲797 ▲2 단기금융(mmf)61,167 0 61,167 ▲59 0 ▲5,925 0 소계(증권·단기)167,448 8,255 175,704 ▲54 ▼-10 ▲6,971 ▼-128 파생상품2,671 387 3,058 ▲45 ▼-1 ▲226 ▲4 부동산331 0 331 0 0 ▲37 0 재간접1,180 0 1,180 ▲7 0 ▲98 0 특별자산104 0 104 0 0 ▲17 0 합 계171,734 8,643 180,377 ▲107 ▼-9 ▲7,349 ▼-123 ※자료:자산운용협회
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
