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- [단독]아파텔, 'DSR 상환기간 8년' 대못 뽑힌다..."대출 더 빌려"
- [이데일리 노희준 기자] 회사원 A씨는 연봉이 7000만원이다. 신용대출 등 다른 대출이 없는 상황에서 주거용 오피스텔(아파텔)을 사기 위해 시중은행에서 3억원의 담보대출을 받으려고 한다. 대출 금리는 연 4%, 만기는 30년, 상환방식은 원리금균등분할상환으로 받고 싶다. 그런데 은행에 문의한 결과, 총부채원리금상환비율(DSR)이 62.7%로 나와 대출이 1억9100만원(DSR 39.9%)밖에 불가능하다는 대답을 받았다. 현재 은행에서는 모든 대출의 원리금 상환액을 차주 연소득의 일정 부분으로 제한하는 DSR 규제값이 40%다.△양천구 목동 목동파라곤 오피스텔(사진=다음카카오맵)앞으로 A씨 고민이 사라진다. 대출 한도가 상대적으로 적은 주거용 오피스텔 담보대출을 아파트 등 일반 주택담보대출에 준해서 지금보다 많이 빌릴 수 있을 전망이다. 정부가 주거용 오피스텔에 불합리하게 적용했던 DSR 산정 방식을 일반 주담대에 준해서 실제 상환 방식으로 변경하기로 했기 때문이다. A씨의 경우 57% 정도를 더 빌릴 수 있다.29일 정부에 따르면, 금융당국과 관계부처 등은 현재 실제 상환방식과 무관하게 8년으로 규정돼 있는 주거용 오피스텔의 DSR 원금 산정 방식을 일반 주담대 산정 방식을 준용해서 바꾸기로 했다. 금융당국 관계자는 “최대한 많은 이들이 주담대에 준해서 대출을 받을 수 있도록 하는 데 방향성을 정하고 세부 방안을 검토하고 있다”면서 “부처 간에 방향성에 대한 공감대가 있어 발표가 늦지는 않을 것”이라고 말했다.금융당국은 주거용 주담대 담보대출 차주가 주담대 차주에 견줘 크게 불이익을 받지 않는 선으로 DSR 원금 산정 방식을 개선할 계획이다. 또 다른 금융당국 관계자는 “주담대 체계를 준용하되 100% 동일하지는 않고 비슷하게 가져가는 방안을 고려 중”이라며 “이자만 내는 거치식에 혜택을 많이 주는 것은 아니고 실제 불합리한 부분을 개선할 예정”이라고 했다.현 주담대의 DSR 원금 산정 방식은 3가지다. ‘원금을 전액 분할상환’하는 경우 분할상환 개시 후 실제 상환액을 반영한다. 또 일부만 원금을 나눠 갚으면, ‘분할상환 개시 후 실제 상환액+만기상환액’을 ‘대출기간-거치기간’으로 나눠, 원금을 일시 상환하는 거치식은 총대출액을 최대 10년의 대출기간으로 나눠 각각 계산한다. 크게 보면 모두 실제 만기를 반영하는 구조다.DSR 부채산정방식 (자료=은행업감독업무시행세칙)정부가 주거용 오피스텔에 아파트 등 일반 주택담보대출을 준용해 바꿀 DSR 원금 산정 방식을 적용하는 경우 A씨는 주거용 오피스텔 담보대출을 더 받을 수 있게 된다. DSR 원금을 계산할 때 실제 만기 30년에 따른 원금이 적용된다면 DSR이 24.6%로 떨어져 애초의 3억원을 다 빌릴 수 있다. DSR 40%까지 다 채워서 주거용 오피스텔 담보대출을 받는다면 4억8870만원까지도 받을 수 있다. 현재의 거의 2.6배(1억9100만원→4억8870만원)로 대출을 더 받을 수 있는 셈이다.정부가 주거용 오피스텔 DSR 산정식을 개선하는 이유는 주거용 오피스텔의 DSR 원금 산정 방식이 불합리하기 때문이다. DSR은 차주의 실제 상환 능력에 맞춰 대출을 제한하는 개념이다. 문제는 주거용 오피스텔이 실제 담보대출 만기와 무관하게 DSR 원금을 계산할 때 만기를 일률적으로 8년으로 적용하고 있다는 점이다. 주거용 오피스텔 담보대출을 20년이든 30년으로 빌리든 DSR 계산 시 원금이 ‘대출총액/8년’으로 계산된다. 이렇게 되면 만기가 짧아져 매년 상환해야 할 원리금이 늘어난다. DSR 규제에 막혀 주거용 오피스텔 담보대출을 빌리기 어려운 이유다. 주거용 오피스텔은 실질은 주택과 큰 차이가 없다. 과거 2020~2021년 부동산 가격 급등기 때 20·30대 청년이나 신혼부부들이 최초로 내집을 마련하는 과정에서 가격이 높은 아파트에 대한 대안으로 많이 매수하기도 했다. 거주 목적으로 사용하기 위해 전입신고를 하는 경우 세법상 ‘주택 수’에도 포함된다. 종합부동산세 등 보유세와 양도세를 매길 때도 보유 주택수로 산정한다. 다만, 취득세를 낼 때는 무주택을 기준으로 아파트(1.1~3.5%)보다 높은 4.6%를 낸다.반면 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘주택’이 아니기 때문에 대출을 받을 때는 ‘비주택’으로 분류된다. 주거용 오피스텔을 담보로 하는 대출 역시 비주택담보대출로 분류된다. DSR 원금 계산 시 일반 주담대와 다른 ‘만기 8년’을 적용하는 이유다. 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택을 말한다. 공동주택은 아파트, 연립, 다세대다. 주택법상 오피스텔은 주거용이든 일반(상업용) 오피스텔이든 생활형숙박시설와 기숙사, 노인복지시설과 함께 준주택으로 분류된다. 이 때문에 주거용 오피스텔 투자자들은 세금은 주택으로 내면서 대출에서는 비주택으로 차별받는다고 DSR 개선을 주장해왔다.주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 구별하는 문제는 고민거리다. 주거용이라고 해놓고 실제 업무용으로 사용하거나 반대의 경우도 있어서다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 그러나 “(구별 기준은) 전입신고 여부를 볼 거 같다”며 “전입신고가 돼 있으면 주거용 그렇지 않으면 상업용으로 볼 거 같다”고 예상했다.
- 초고금리 약발 먹히나…치솟던 미국 집값마저 '뚝뚝'
- [뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국 전역의 집값이 7개월 연속 떨어졌다. 코로나19 팬데믹 이후 유동성을 등에 업고 치솟던 집값이 연방준비제도(Fed)의 역대급 긴축과 함께 장기 하락 국면에 접어든 것이다. 샌프란시스코 등 빅테크 구조조정 한파가 몰아친 서부 일부 도시들은 1년 전보다 가격이 더 낮아졌다.28일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 올해 1월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수는 전월 대비 0.5% 하락했다. 미국 전역의 주택가격이 한 달 사이 평균 0.5% 떨어졌다는 의미다. 전월인 지난해 12월 당시 0.8% 하락보다 그 폭은 줄었지만, 지난해 6월 정점 이후 7개월 연속 내림세를 이어갔다. 10개 주요 도시의 지수와 20개 주요 도시의 지수는 각각 0.5%, 0.6% 떨어졌다. (사진=AFP 제공)전년 동월과 비교한 집값은 3.8% 올랐다. 팬데믹 직전인 2019년 12월(3.7%) 이후 가장 낮은 상승 폭이다. 지난 3월 20.8%를 정점으로 10개월 연속 상승 폭이 줄고 있다.이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 것이다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.20대 도시의 주택가격은 플로리다주 마이애미(0.1%)를 제외하면 모두 전월 대비 하락했다. 네바다주 라스베이거스(-1.4%), 워싱턴주 시애틀(-1.4%), 캘리포니아주 샌프란시스코(-1.3%), 애리조나주 피닉스(-1.2%) 등 서부 도시들을 중심으로 낙폭이 컸다. 최근 빅테크의 해고 칼바람으로 가뜩이나 비싼 집값을 감당할 수 있는 이들이 줄어든 여파다. 텍사스주 댈러스(-0.9%), 콜로라도주 덴버(-0.9%), 미네소타주 미니애폴리스(-0.9%) 등의 경우 1%에 육박했다.특히 샌프란시스코와 시애틀의 주택가격은 1년 전과 비교해도 각각 7.6%, 5.1% 빠졌다. 캘리포니아주 샌디에이고(-1.4%)와 오리건주 포틀랜드(-0.5%) 역시 전년 대비 하락했다.팬데믹 당시 폭등했던 주택가격이 본격 하강 국면에 진입한 것은 연준의 예상 밖 공격 긴축으로 주택담보대출(모기지) 금리가 올랐기 때문이다. 최근 30년 만기 평균 모기지 고정금리는 6%대로 상승했다. S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “최근 은행권 불안에도 불구하고 연준은 인플레이션 둔화 목표에 계속 집중하고 있다”며 “이는 단기적으로 금리가 오를 수 있음을 시사하는 것”이라고 말했다. 그는 이어 “(긴축 지속에 따른) 경기 침체 전망은 적어도 향후 몇 달간 집값에 역풍으로 작용할 것”이라고 했다.또 주목할 점은 서부에 비해 동부는 아직 한파까지는 아니라는 점이다. 오히려 마이애미 집값은 전월 대비 0.1%, 전년 동월 대비 13.8% 폭등했다. 플로리다주는 세제 혜택을 앞세워 블랙스톤, 아크인베스트먼트, 스타우드캐피털 등 금융회사를 대거 끌어들였고, 고급 인력들의 유입 덕에 집값은 고공행진을 이어갔다. 플로리다주의 또 다른 주요 도시인 탬파의 주택가격이 1년새 10.5% 뛴 것도 이와 직결돼 있다.
- "월세·술값 아낀다"... 대학가로 돌아가는 직장인들
- (사진=이미지투데이)[이데일리 김지혜 인턴 기자] ‘컴퍼스 캥거루족’ , 취업 후에도 대학가 인근에서 계속 거주하는 사회초년생들을 말한다. 지난해부터 이어진 고물가 현상으로 최근 사회초년생들 사이에선 이러한 '캠퍼스 캥거루족'이 증가하고 있다. 임대료가 비싼 직장가를 피해 비교적 저렴한 대학가에 거주하며 조금이라도 주거비용을 절약하는 것이 이들의 전략이다.서울 관악구에서 자취 중인 직장인 박소민(25)씨는 “회사는 서초구 쪽에 있지만 비싼 보증금이 부담스러워서 비교적 저렴한 관악구 근처로 이사 왔다”고 말했다. 박 씨는 “회사까지 거리가 멀긴 하지만 주거비와 생활비를 아끼려면 어쩔 수 없는 선택"이라고 이야기했다. (그래픽=김지혜 인턴 기자)스냅타임이 부동산 플랫폼 ‘직방’을 통해 서울 서초구 서초동과 관안구 신림동의 원룸 가운데 면적, 준공 연도, 지하철역과의 거리 등이 비슷한 2곳을 비교해 봤다. 그 결과 회사가 밀집돼 있는 서초구의 원룸 보증금은 2000만 원이였고, 대학가 주변인 관악구의 원룸 보증금 가격은 100만 원으로 5배 이상 차이가 났다. 월세 가격도 약 1.5배 정도였다.비슷한 조건이지만 직장가와 대학가의 원룸 임대료 차이가 생기는 이유는 무엇일까. 김대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “회사들이 몰려있는 직장가 근처는 교통편이 편리하고 인프라가 좋아서 예전부터 임대료가 비싼 편이었다”며 “그러나 최근 공무원을 준비하는 학생수가 줄어들면서 고시촌에 빈방들이 많아지기 시작했고, 그러면서 대학가 근처 원룸 방들이 싸게 나왔을 가능성도 있다”라고 말했다. (그래픽=김지혜 인턴 기자)인사혁신처에 따르면 올해 9급 공무원 지원자 수는 지난해 16만 5524명에 비해 4만 3998명 감소했다. 최근 5년간 9급 국가공무원 공채 경쟁률은 2019년 39.2대 1에서 2020년 37.2대 1, 2021년 35대 1, 2022년 29.2대 1로 매년 떨어져 왔지만 전년 대비 올해처럼 큰 폭으로 낮아진 적은 없었다.문제는 사회초년생들이 대학가 주변으로 몰리면서 정작 인근 대학생들이 방을 구하지 못하는 ‘원룸 품귀현상’이 나타나고 있다는 것이다. 신촌역 근처에서 부동산 중개사무소를 운영하는 공인중개사 이 모씨(53)는 "2022년부터 대학가 근처에 방을 찾는 젊은 직장인들이 많아졌다"며 "올해 3월에 급하게 방을 구하려고 온 대학생들이 빈 방이 없어서 그대로 돌아간 경우도 있었다"라고 이야기했다.전문가들은 대학가 주변의 '원룸 품귀현상’이 앞으로도 계속 이어질 것으로 전망하고 있다. 유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “지난해부터 이어진 고물가 현상으로 사회초년생들이 대학가 인근에 거주하면서 정작 대학생들이 비싼 임대료로 남아있는 방을 구하거나, 혹은 아예 방을 구하지 못하는 아이러니한 상황이 생기고 있다"고 말했다.유 교수는 "이러한 악순환이 반복되지 않도록 정부 측에선 사회초년생들이 하루 빨리 자립할 수 있는 '청년월세지원금'과 같은 복지를 확대할 필요가 있다"고 조언했다. (사진=이미지투데이)월급 빼고 다 오른 상황에서 지갑사정이 얇아진 건 사회초년생뿐만이 아니다. 30대 중반의 직장인들도 퇴근 후 술 한잔 하기가 무서워졌다. 통계청 자료에 따르면 2022년 주류가격은 1년 전에 비해 5.7% 올랐다. 이는 외환위기 직후인 1998년 이후 24년 만에 가장 크게 오른 수치다.강남의 한 IT기업 회사에 3년 째 재직 중인 오희석(35)씨는 “최근 술값이 전반적으로 오르면서 강남 근처에서 술 한번 먹기가 겁이 난다”며 “맥주 1병에 8000원 하는 곳도 있고 소주 평균가격이 6000원에서 7000원 사이라 저녁 약속 있을 때에는 무조건 대학가 근처에서 술을 마신다”라고 말했다. (그래픽=김지혜 인턴 기자) (그래픽=김지혜 인턴 기자)스냅타임이 저녁시간 대학가 유동인구를 확인해 본 결과 지난해에 비해 서울 강남역 유동인구는 줄었지만 대학가의 유동인구는 늘어난 것을 볼 수있었다. 서울시 공공 데이터 포털에 따르면 1,2월 오후 6~8시 기준 강남역 승하차 인원은 지난해 139만 7293명에서 올해 114만 5870명으로 25만 1423명(17.99%) 감소했다.반면 같은 기간인 대학가 신촌역(2호선)은 40만 3397명에서 51만 8162명으로 28.44% 증가했고, 안암역은 10만 2647명에서 12만 5723명으로 22.48%, 회기역(중앙선)이 23만 6627명에서 28만 1246명으로 18.85% 증가했다.전문가들은 코로나 19 사태 이후 대학교들이 대면수업을 정상화하면서 대학생 유입이 증가한 것과 고물가 영향으로 비교적 저렴한 대학가 인근의 술집으로 가는 직장인들의 유입이 동시에 증가하면서 저녁시간대 대학가 유동인구가 늘어난 것으로 분석하고 있다.
- 거장의 영화인생, 63년 만의 고백 '파벨만스' [스크린PICK]
- [이데일리 스타in 김보영 기자] 개봉 영화를 소개합니다. ◇파벨만스어린 소년 ‘새미’(가브리엘 라벨 분)는 난생 처음 극장에서 스크린을 마주한 순간부터 영화와 사랑에 빠진다. 아빠 ‘버트’(폴 다노 분)의 8mm 카메라를 들고 일상의 모든 순간을 담기 위해 열중하던 새미는 우연히 필름에 포착된 가족의 비밀을 알고 충격에 휩싸인다. 새미는 동시에 진실을 비추는 필름의 힘을 실감하고, 그렇게 크고 작은 삶의 변화가 일어난다. 엄마 ‘미치’(미셸 윌리엄스 분)의 응원으로 영화를 향한 열정은 더욱 뜨거워져만 가는데… 영원히 간직하고픈 기억, 영화의 모든 순간과 사랑에 빠진다!‘쥬라기 공원’, ‘E.T.’, ‘라이언 일병 구하기’, ‘A.I’. 반세기 동안 영화 역사에 중요한 전환점들을 가져다줬던 거장 스티븐 스필버그(76). SF, 판타지, 드라마, 반전 영화 등 다양한 장르의 작품을 기획하고 연출하고 쓰며 영화계의 지평을 넓혔다. 영화는 어떻게 그의 인생 자체가 됐을까. 스티븐 스필버그 감독은 1959년 데뷔 후 약 63년 만에 자전적 영화인 ‘파벨만스’로 그 이야기를 전하고 있다. 영화감독의 꿈을 처음 품은 어린 시절부터 지금까지 ‘영화’를 향한 거장의 순수하고도 열렬한 사랑을 담았다. “영화는 꿈이란다. 잊히지 않는 꿈.” 새미는 난생 처음 부모님과 함께 방문한 영화관에서 스크린의 세계에 빠져들었다. 환상의 세계, 답답한 일상의 탈출구가 되어줬다. 10대가 되어서도 카메라를 들고 다니며 가족, 친구들의 모습들을 담았던 새미. 하지만 카메라의 세계에 아름다움만 존재하진 않았다. 스티븐 스필버그 감독은 자신의 영화 인생이 찬란하지만은 않았음을 고백한다. 영화를 향한 사랑이 깊어질수록 자신의 울타리였던 가족이 서서히 붕괴하는 과정과 치부도 함께 드러냈다. 아버지의 부하 직원과 어머니 사이의 미묘한 기류, 새미는 가족 여행 중 촬영한 영상에서 이를 포착한다. 영화가 꿈과 환상의 세계, 하지만 동시에 비정한 현실의 이야기도 반영한다는 아이러니하면서도 비극적인 진실을 깨달은 순간이었다. 부모님의 이혼, 학창 시절 겪은 학교 폭력과 첫사랑 등 날카롭던 삶의 순간에도 함께였던 영화를 작품에 꾹꾹눌러 담아냈다. 3000대 1의 경쟁률을 뚫고 거장의 어린 시절을 연기한 신예 가브리엘 라벨의 열연이 압권이다. 아들의 꿈을 응원한 든든한 지원군이었던 엄마 역을 맡은 미셸 윌리엄스 역시 영화사에 길이 남을 명연기를 펼쳤다. 가족을 누구보다 사랑하지만, 아들의 카메라에서 자신의 감정을 마주한 뒤 혼란을 느끼고 결국 남편을 떠날 수밖에 없었던 한 여성의 갈등을 섬세히 그려냈다. 자전적인 이야기이면서 가족의 이야기이며, 영화를 향한 순수하고도 열렬한 헌시다. 스티븐 스필버그는 ‘파벨만스’로 지난 1월 열린 미국 골든글로브 시상식에서 최고 영예의 작품상과 감독상을 수상했다. 영화를 통해 어머니의 불륜 사실을 60여년 만에 털어놓은 스티븐 스필버그 감독은 “모두가 저를 성공 신화로 보았지만, 말할 용기를 낼 때까지 아무도 알지 못한 이야기가 있었다”라며 “이 이야기를 언제 할 수 있을지 깨닫는데 많은 시간을 보냈고, 74세가 돼서야 ‘지금이야’라고 스스로에게 대답할 수 있었다”고 털어놨다. 스티븐 스필버그 감독. 3월 22일 개봉. 12세 관람가. 151분. ◇ 모나리자와 블러드 문붉은 달이 뜨던 밤, 폐쇄병동에서 스스로 탈출한 ‘모나’(전종서 분)는 화려한 조명에 이끌려 도착한 낯선 도시에서 자신의 특별함을 알아챈 기묘한 사람들을 만난다. 모나의 능력으로 일확천금을 꿈꾸는 댄서 ‘보니’(케이트 허드슨 분), 모나한테 첫눈에 반한 로맨티스트 DJ ‘퍼즈’(에드 스크레인 분). 모나에게 락 스피릿을 가르친 11살의 소울메이트 ‘찰리’(에반 휘튼 분) 그리고 모나를 뒤쫓는 언럭키한 경찰 ‘해롤드’(크레이그 로빈슨 분)까지 완벽한 밤… 완전한 자유? 완성된 운명! 새로운 세상으로 향하는 ‘모나’의 모험이 펼쳐진다.‘모나리자와 블러드 문’은 붉은 보름달이 뜬 스산한 밤, 의문의 존재 모나가 폐쇄병동에 탈출한 뒤 자유를 찾아 떠나는 모험을 그린 미스터리 펑키 스릴러다. 모나는 최면을 통해 상대방을 자신의 마음대로 조종할 수 있는 특별한 초능력을 지닌 존재다. 이 능력이 어떻게 그녀에게 찾아왔는지 알 수 없다. 특히 무슨 이유에서인지 모나는 10세부터 폐쇄병동에서 세상과 단절된 채 살아왔다. 폐쇄병동을 빠져나온 모나는 모험을 하며 여러 사람들을 만난다. 처음 과자를 맛보고 햄버거를 먹었으며 맥주를 마시고, 춤을 추고 누군가와 입맞춤도 나눈다. 이 모든 경험을 누리는 모나의 모습은 어린아이처럼 순수하다. 모나의 좌충우돌 여정을 그린 모험물이자, 다양한 사람들을 만나며 변화하는 모나의 성장물 같기도 하다. 오묘하면서도 사이키델릭한 색감이 신비롭고 미스터리한 분위기를 더한다. 데뷔작인 영화 ‘버닝’으로 칸 국제영화제에 초청돼, ‘콜’, ‘연애빠진 로맨스’를 비롯해 ‘종이의 집: 공동경제구역’, ‘몸값’ 등 시리즈물까지 섭렵한 배우 전종서의 첫 할리우드 진출작이다. 전종서는 극 중 무서운 능력을 지닌 ‘모나’의 섬뜩함과 순수한 어린아이 같은 면면을 자유롭게 넘나들며 표현해낸다. 할리우드에 간 전종서의 원톱 열연 쇼라고 칭해도 과언이 아니다. 스타일리시한 연출과 미쟝센으로 주목받는 애나 릴리 애머푸어 감독의 영상미, 감각적인 음악도 매력 포인트다. 몽환적인 화면의 분위기과 음악이 전종서의 연기에 멋진 시너지를 불어넣어준다. 특히 오는 8월 개막을 앞둔 베니스영화제의 황금사자상 경쟁부문에 초청돼 관심이 높다. 앞서 국내 데뷔작 ‘버닝’으로 칸 영화제 레드카펫을 밟은 전종서. 첫 할리우드 데뷔작인 ‘모나리자와 블러드 문’으로 베니스의 레드카펫에 설 전망이다.애나 릴리 애머푸어 감독. 3월 22일 개봉. 15세 관람가. 107분.
