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- 판교신도시 내년6월 청약은 이렇게
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 다가왔다. 이에 따라 판교신도시 시범단지 분양에 맞춰 청약에 참여하려는 수요자들의 움직임도 분주해졌다.
10일 건설교통부에 따르면 2기 신도시 가운데 가장 주목을 끌고 있는 판교신도시는 내년 6월에 시범단지 5000가구를 분양한다.
판교신도시 분양물량은 2006년 1만2000가구, 20007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 총 2만9700가구다. 특히 판교신도시는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 실시돼 분양가격이 상대적으로 여타 신도시나 주변 아파트 보다 낮을 전망이다.
6월경에 분양되는 판교신도시 시범단지는 `판교 당첨= 대박` 이란 말이 공공연하게 나돌 정도로 입지와 주거 조건이 뛰어나 수요자들이 관심이 벌써부터 높다.
반면 수요자들의 관심이 높아지는 것과 비례해 `과연 내가 판교 청약 대상이 될 수 있을까`하는 아리송한 질문도 이어지고 있다. 판교청약 대상조건이 상당히 복잡하고 전문적으로 느껴져 일반인들이 이해하기가 어려운 면이 있기 때문이다.
부동산 포털정보업체 `네인즈(www.neins.com)`가 제시한 그림(도표)를 통해 판교청약 조건 및 본인 여건에 합당한 청약준비 요령을 살펴본다.
`가`: 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약저축에 가입한 상태
청약저축 가입자로 국민임대로 공급되는 6000호에 분양 신청을 할 수 있으며, 임대아파트에 당첨될 확률이 높다. 특히 이중 4000호는 10년 장기임대주택(청약저축가입자)로 공급될 것으로 점쳐지고, 689가구는 중형 임대아파트로 공급될 예정이다.
단 임대아파트를 공급 받을 목적이 아니라면 청약예금으로 바꾸어 전용면적 25.7평이하의 아파트에 청약하는 방법도 있다. 이때 청약예금에서 저축으로는 전환이 안되기 때문에 신중히 고려해 보아야 한다.
`나` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 예금에 가입한 상태
내년 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구(추정) 가운데 30%(4080가구)는 성남시 거주자에게 우선 청약권을 준다. 특히 이들 물량 중 75%가 무주택우선공급 대상자의 몫이므로 분양 당첨에 상당히 유리하다.
또한 무주택자는 우선공급에 당첨이 안되어도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁을 벌임으로 그만큼 당첨확률이 높아진다.
단, 원가 연동제 적용을 받는 25.7평이하의 주택을 분양 받을 경우 예치금 최소 300만원(300만원이상~600만원 미만)이 필요하다. <성남거주자는 예치금 최소 200만원(200만원이상~300만원 미만)>
`다` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 부금에 가입한 상태
청약부금은 매월 일정금액을 불입하는 적금형식으로 2년 동안 예치금 300만원 이상 채울 시 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 단, 큰 평형을 원할 땐 청약예금으로 바꾸어 예치금을 증액 시켜야 한다. 이때 변경일로부터 1년이 경과해야 변경된 평형으로 청약할 수 있다.
그러나 `다`의 경우는 성남무주택조건대상자에 만족하므로 원가연동제로 인한 분양가 인하 효과를 기대할 수 있는 전용면적 25.7평이하의 아파트를 신청하는 것이 좋다. 때문에 다른 저축으로 변경하지 않고 사용이 가능하다.
`라` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 현재 보유한 청약통장이 없음
청약통장은 분양을 받을 수 있는 1차적인 권리를 획득하는 수단으로 판교 신도시 분양에는 청약통장이 반드시 필요하다. 이 경우 내년 6월 경에 분양되는 판교 시범단지 청약을 위해서는 2003년 6월 이전에 청약 통장에 가입했어야 한다. 하지만 판교는 2005년을 시작으로 2007년까지 총 2만9700여 가구가 공급됨으로 지금 통장에 가입해도 늦지 않는다.
청약통장 가입은 모든 시중은행에서 가능하며 판교 신도시를 분양 받기 위해서는 청약저축,청약예금, 청약부금 중 1개의 통장만 개설해야 한다. 이때, 가,나,다 각각의 경우를 살펴 자신에게 맞는 청약통장을 고르는 것이 중요하다.
`마` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 살고 있고, 현재 청약저축 1순위에 해당
내년 판교 신도시에서 국민임대로 공급되는 6000호의 경우 대다수가 성남 거주자 우선 공급급이 될 전망이다. 때문에 서울 거주자로서는 국민임대 청약이 이루어질 가능성이 희박하다. 그러므로 이 경우 판교신도시 25.7평이하의 아파트를 분양 신청 시 청약예금이나 부금으로 통장을 전환해야 한다.
`바` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 거주하고 있으며, 청약예금 1순위에 해당
판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 중 성남시 거주자 우선 청약 30%를 제외한 70%(9250가구)의 청약권이 서울, 수도권거주자에게 돌아간다.
물론 성남 무주택우선 거주자들에게 다시 한번 청약할 수 있는 기회가 제공되므로 성남 거주자에 비해 확률이 떨어지나 30분내에 강남 진입이 가능하고, 제2기 신도시로서 개발 가능성이 높아 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다.
이 경우 현재 300만원 이상~600만원 미만의 예치금이 있으면 가능하다. 단, 대형평형을 노리고 있던 청약예금 보유자들은 소형평형(25.7평 이하) 통장으로 바꾸면 수익률을 높일 수 있다.
때문에 600만원이상 예치금을 보유해 놓은 청약 가입자들은 나머지는 모두 인출한다. 이처럼 큰 평형에서 작은 평형으로 바꾸는 경우에는 감액신청을 분양 모집공고 전날까지 은행에 신청하면 분양이 가능하다. 이때 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다.
`사` : 무주택 우선 조건자로 서울에 거주하고 있으며, 청약부금 1순위에 해당
바의 경우와 마찬가지로 이 경우도 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 원가 연동제 적용을 받을 수 있는 전용면적 25.7평이하의 경우 시세차익이 가장 클 것으로 보이기 때문에 다른 통장으로 갈아타지 않고도 분양신청이 가능하다.
`아` : 무주택 우선 조건 대상자로 서울에 거주하고 있으나 현재 청약 통장을 보유하고 있지 않음
판교 신도시 분양은 내년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 무주택조건을 만족한다면 지금 청약 통장을 만들어도 늦지 않는다. 물론 성남시 무주택조건을 만족하는 사람보다 분양 받을 확률이 다소 적으나 시세차익이 크기 때문에 가능성을 열어둘 필요가 있다.
특히 25.7평이하의 경우 시세차익이 클 것으로 예상되므로 청약예금이나 부금을 선택하여 들어 놓는 것이 좋다.
`자` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장을 보유하여 현재 청약통장 1순위에 해당
청약저축 1순위- 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입
청약예금 1순위- 원하는 평형에 따른 예금을 일시에 납부, 가입하여 2년 경과한 경우
청약부금 1순위- 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
-성남 거주 청약통장 1순위자
현재 성남시에 거주하는 청약 통장 1순위자의 경우 판교신도시에서 원가 연동제가 적용되는 25.7평이하의 아파트 중 성남시 30%인 4080가구 가운데 성남시 거주자의 몫에서 무주택자에게 공급되는 3060가구를 제외한 나머지(1020가구)가 돌아가게 된다.
물론 무주택자들이 여러 번 청약을 할 수 있기 때문에 그 확률은 더욱 적어질 수 있으나 조건이 된다면 분양을 시도해 보는 것이 좋다.
특히 청약저축가입자의 경우 판교신도시에 공급되는 국민임대 6000호를 노려볼 만 하다. 이 경우는 무주택 우선공급자 대상이 아니라 납입횟수 60회 이상인 가입자를 우선으로 접수하고 미달 시 24회 이상 납입한 가입자를 접수 받는다. 따라서 60회 이상 납입한 청약저축가입자의 경우 무주택자가 아니더라도 분양신청을 할 수 있다.
- 서울, 수도권 거주 청약통장 1순위자
현재 서울, 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자의 경우 지역거주자 우선공급, 무주택 우선공급 두 조건을 모두 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하의 공급물량 중 17.5%(2380가구)를 청약할 수 있다.
(성남거주자 우선공급 30%, 지역우선공급을 제외한 70%중 무주택 우선 공급분 75% 제외) 이에 따라 25.7평 이하를 분양 받으려는 수도권 1순위자의 경쟁률은 수천 대 1까지 치솟을 것으로 예상된다. 때문에 청약 신청 시 활용도를 높이기 위해서는 청약예금으로 예치금을 증액하여 큰 평수의 청약기회를 높이는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다.
그러나 채권입찰제 도입으로 큰 평수는 오히려 분양가가 10~20% 정도 상승할 것으로 예상돼 시세차익을 노릴 계획이라면 전용면적 25.7이하 아파트 분양신청을 하는 것이 좋다. 단, 수도권, 서울 거주자이면서 청약저축에 가입하였다면 민영주택을 분양 받을 수 있는 청약예금이나 부금으로 갈아타야 한다.
`차` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 2순위에 해당
청약저축 2순위- 청약저축에 가입하여 6개월 이상, 월 납입 금액 6회 이상
청약예금 2순위- 원하는 평형에 따른 예치금 납부, 가입하여 6개월 이상
청약부금 2순위- 청약부금에 가입한 후 6개월이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
판교 신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양 받기 위해서 성남 무주택 우선조건대상자- 서울, 수도권 무주택 우선조건 대상자- 성남 청약 1순위자- 서울 수도권 1순위자를 거쳐 청약 통장 2순위가 분양 받을 기회가 온다.
때문에 청약 통장 2순위자로 판교 신도시에 분양 받을 수 있는 확률은 거의 희박하다. 그러므로 청약 통장 2순위자는 1순위가 될 때까지 기다렸다가 다음번 분양 기회를 노리는 것이 현명하다.
`카` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 3순위에 해당
청약통장 3순위 - 가입 후 6개월 미만
청약통장 3순위는 1,2순위에 해당되지 않는 자들로 가입 후 6개월 미만에서 통장이 없는 사람이 해당된다. 이 경우 통장은 이미 있기 때문에 당첨확률을 높일 수 있는 나만의 청약 전략을 세워 분양 신청을 해야 한다. 결국 3순위에서 청약신청을 하기 보다 1순위가 될 때까지 기다려 2007년 분양 기회를 노려보는 것이 좋다.
`타` : 무주택 우선 조건 대상자도 아니고 청약통장도 보유하지 않았다.
청약통장 3순위 - 청약통장 없음
청약 통장이 없으면 청약 기회조차 없으므로 판교 신도시 분양을 위해서 청약 통장을 만들어야 한다. 이 경우 지금 청약통장 가입 시 2006년 11월 이후 및 20007년 분양물량에 대해서는 성남에 사는 사람은 성남1순위로 신청이 가능하고, 서울, 수도권에 사는 사람은 서울, 수도권 1순위로 분양 신청이 가능하다.
- (가판분석)11월 6일자 조간신문 주요기사
- [edaily 윤진섭기자]
◇헤드라인
-조선 : 사학재단, `사학법개정안 통과 때 1738개 학교 폐쇄`
-동아 : 아라파트 뇌사..중동비상
-경향 : `워싱턴 DC처럼`..행정특별시 검토
-한겨레 : 종부세 `구멍`..형평 어긋나, 지자체 `위헌헌소` 반발
-한국 : 아라파트 중퇴..`팔` 권력이양 착수
-매경: 원화값급등 1100원 위협
-서경: 가격파괴 전업종 확산
-한경: 국민연금 `부동산큰손` 부상
◇주요뉴스
-노 대통령, `지금은 불경기,,집값, 땅값 반드시 잡겠다`(전 조간)
-출구없는 파행국회..노대통령 `이총리 파면요구` 묵묵부답(동아 등)
-노 대통령, `위원회 공화국 맞다`(전 조간)
-이명박 서울시장, `일부부처 충청이전도 반대`(동아 등)
-17대 국회엔 외교가 없다(동아 등)
-한일 정상회담 장소 갈등 (조선, 경향 등)
-허행자, `경기북도 신설 가능`(한국 등)
-노 대통령, 과거사규명 임기 내 마무리(한겨레 등)
-아라파트뇌사..PLO 권력이양 착수(전 조간)
-부시 집권 2기, 테러와의 전쟁 지속(전 조간 등)
-부시의 필승비법은..테러리즘 강력 이슈로(동아 등)
-부시 "감세 성장정책 지속추진"(한경)
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-종부세, 누진과세 원칙 이름만 바꿨을 뿐..(한겨레 등)
-`흡연→폐암, 확인 안된다`,서울대의대 `담배소송 6명`감정서 제출(조간)
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-농촌 폐비닐 수거율 40% 그쳐..년 12만톤 흉물로 쌓여(조선)
-美 비자 신청 2주내 인터뷰 추진(전조간)
-2008 대입, 내신 부풀리면 불리..동점자들 많이 몰려(동아,경향 등)
-고속철 출발역 내달 15일부터 분리..서울-경부, 용산-호남 (경향 등)
-고시 20% 지방인재로 뽑는다..(경향 등)
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-성매매 여성 연대기구 뜬다..(경향 등)
-제주 해안도로 건설 재검토..(경향 등)
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-입원 중 세균감면 병원책임 75%(한국 등)
-서울 농생대 이전추진 , 강원평창, 경기시화 검토 (한겨레 등)
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
- (2004년 세제개편안)서민 근로자 세금 경감
- [edaily 김춘동기자] 정부가 1일 발표한 `2004년 세제개편안`에는 근로자 등 중산·서민층을 위한 세금부담을 줄여주기 위한 방안이 다수 포함됐다.
내수침체로 어려움을 겪고 있는 중산·서민층을 지원해 훼손된 소비심리를 복원해보자는 의도다. 현재 여건상 세율인상 등 세부담을 증가시키는 세법개정은 곤란하다는 인식도 고려됐다.
세부담 경감방안으로는 소득공제를 확대하고, 노령자가 보유주택을 담보로 노후생활자금을 마련 지원방안 등이 포함됐다.
◇근로자 표준공제 확대
내년부터 근로소득 특별공제 표준공제액이 60만원에서 100만원으로 확대된다. 이에 따라 근로자는 근로소득공제와 인적공제를 제외하고도 증빙서류 제출 없이 연간 최소 100만원의 특별공제를 받을 수 있게 됐다.
특별공제는 근로자에 한해 교육비와 의료비, 보험료 등 12종류의 지출비용에 대해 영수증을 첨부할 경우 그 금액만큼 세액에서 공제 받을 수 있는 제도. 표준공제는 소액의 특별공제 지출증빙 서류를 갖추는 과정에서 발생하는 비용을 감안해 별도의 증빙서류 없이 일률적으로 연간 일정액을 공제 받을 수 있도록 한 제도다.
근로자는 특별공제로 신청할 수 있는 금액이 100만원을 넘으면 증빙서류를 갖춰 실액공제를 받으면 되고, 100만원 미만이면 증빙이 필요 없는 표준공제를 선택하면 된다.
근로소득 특별공제는 주로 총급여가 3000만원 이하인 중산서민층에게 유리하다. 이들은 대부분 특별공제로 신청하는 공제금액이 크지 않기 때문에 별도의 증빙서류 제출 없이 특별공제를 받으면 편리하다.
특별공제 확대에 따른 세금부담 경감효과를 살펴보면 4인가구 기준으로 총급여가 3000만원 미만인 근로자는 연간 5만원, 2000만원 미만인 경우는 1만6000원가량 줄어들 것으로 예상되고 있다.
◇퇴직연금도 소득공제
2006년부터 퇴직연금제도가 도입됨에 따라 퇴직연금 수령액이 연금소득 범위에 추가된다. 또 근로자의 퇴직연금 추가불입액과 연금저축을 합해 240만원까지 소득공제를 받을 수 있게 된다. 연금저축과 퇴직연금에 대해서는 5%의 세율로 분리 과세된다. 퇴직연금제도 시행 후 최초 불입분부터 적용된다.
◇장기저당담보 주택 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례
60세이상 연로자로서 1세대1주택자가 양로원으로 옮기거나 자녀와 합치면서 그 주택을 장기저당 담보로 제공할 경우 거주요건 2년을 채우지 못하더라도 양도세가 비과세된다.
현재는 서울과 과천, 5대 신도시의 1세대1주택자의 경우 3년이상 주택을 보유하고 있으면서 2년이상 거주해야 양도세를 물지 않는다.
또 60세이상 연로자로 1세대1주택자가 그 주택을 장기저당 담보로 제공하고, 자녀와 합치면서 1세대2주택이 된 경우에도 담보로 제공된 주택은 자녀주택과 분리해 1세대1주택으로 인정된다. 현재는 집을 새로 사거나 혼인, 상속, 동거봉양 등의 경우 일시적으로 양도세를 면제해주고 있다.
보유주택을 담보로 연금식 대출을 통해 노후 생활자금을 확보할 수 있도록 한 비과세 특례는 내년 양도분부터 적용된다.
이번 비과세 특례는 노령자가 본인 소유의 주택을 담보로 금융기관으로부터 장기간에 걸쳐 생활자금을 대출 받는 이른바 `주택담보연금(Reverse Mortgage)`을 활성화하기 위한 제도다. 주택담보연금은 본인이 사망하거나 계약기간이 종료되면 자금이 상환되는 주택담보 금융형식.
정부는 “고령화 사회의 진전에 따라 정기적인 소득이 없는 노년기의 생활안정을 지원을 세제면에서 뒷받침하고, 1세대2주택 특례를 인정해 노부모 봉양을 장려하기 위한 것”이라고 설명했다.
다만 실거래가가 6억원을 초과하는 고가주택을 담보로 제공한 경우에는 6억원 이하에 상당하는 양도차익에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 계약기간전에 담보부동산을 처분할 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않는다.
◇근로자 직업훈련비용 소득공제
교육비공제 대상에 본인과 배우자, 직계비속 등의 정규교육과정 수업료 뿐만 아니라 근로자의 자기부담 직무관련 훈련비용이 새롭게 추가된다. 이에 따라 내년부터 근로자가 직업전문학교, 학원 등 근로자직업훈련촉진법에서 정하는 직업능력개발시설을 이용할 경우 훈련비용에 대해 소득공제를 받을 수 있게 된다.
◇아파트 경비용역에 대한 부가가치세 면제시한 1년 연장
국민주택(25.7평이하)을 초과하는 공동주택의 일반관리비와 경비비에 대한 부가가치세 면제시한이 내년 말까지 1년 연장된다. 전국 공동주택 640만호중 100만호가 면제혜택을 볼 것으로 추산된다. 세금부담은 세대당 연평균 4만8000원, 월평균 4000원가량으로 추산된다.
◇생계형·세금우대종합저축 가입대상 확대
내년부터 한도가 3000만원인 비과세 생계형저축 가입대상에 5.18민주화운동 부상자와 고엽제후유증 환자가 추가된다. 이들은 6000만원까지 가입할 수 있는 10%과세 세금우대종합저축에도 가입할 수 있다.
◇소득세를 과세하지 않는 기타소득의 과세최저한 금액 상향조정
소득세를 과세하지 않는 기타소득의 과세최저한 금액이 1만원에서 5만원으로 상향된다. 이에 따라 기업으로부터 5만원 미만의 홍보사은품이나 경품, 상금이나 경마당첨금을 받을 경우에는 세금을 내지 않아도 된다.
◇간이과세 적용 배제제도 보완
개인사업자가 일반과세와 간이과세를 각각 적용 받는 사업장을 동시에 영위하고 있더라도 개인택시운송업이나 용달차운송업, 이·미용업 등의 사업장의 경우 계속 간이과세를 이용할 수 있다.
당초 정부는 간이과세 사업장을 점진적으로 축소하기 위해 개인사업자가 2개 이상의 사업장을 영위하는 경우 간이과세와 일반과세 적용여부는 각 사업장별로 판정하되 내년부터는 일반과세를 적용 받는 사업장이 있는 경우 다른 사업장은 간이과세에 해당되더라도 일반과세를 적용토록 했었다.
이 같은 조치는 최근 내수침체와 고유가로 이들 업종이 어려움을 겪고 있다는 점이 감안됐다. 간이과세는 연간 매출액이 4800만원 미만 개인사업자에게 적용되며, 세액계산이 간편하고 납세절차상 부담 적다.
- 저평가된 분양권을 노려라
- [edaily 윤진섭기자]`무릎선에 사서 어깨선에 팔 수 있는 저평가된 분양권을 눈여겨 보라`
주택거래신고제와 개발이익환수제 도입 등 각종 부동산 규제가 이어지면서 주택시장이 급속히 얼어붙고 있다.
이미 거래신고제로 지정된 서울 강남구와 강동구, 송파구는 가격이 하락하고 있고,수도권 등의 분양시장은 미분양 물량이 속출하고 있다. 그러나 역설적으로 내집마련 실수요자 입장에서는 이만한 호기도 없다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
4일 부동산뱅크 이동훈 팀장은 “주택 시장이 침체를 보이고 있지만, 내 집 마련을 늦춰왔던 실수요자들에겐 평소 보다 저렴한 가격에 주택을 매입할 수 있다는 점에서 호기”라며 "특히 교통, 발전전망, 교육여건 등이 뛰어난 곳의 분양권은 부동산 경기가 회복될 경우 가격 상승에 따른 시세 차익도 기대할 수 있다"라고 말했다.
또 그는 “분양권은 등록세와 취득세 등이 입주 후 매입하는 것보다 싸고 층, 방향 등을 선택해서 고를 수 있다는 장점도 있다"고 설명했다.
◇눈여겨 볼 만한 분양권은 어디에 있나
분양권은 입주 3개월 전부터 오르기 시작해 입주 때 가격이 뛰는 게 일반적이다. 결국 수요자 입장에선 6개월 전부터 오를만한 거래 가능한 분양권을 노리는 안목이 필요하다. 특히 최근에는 시세보다 낮은 급매물이 나오는 경우가 많아 이들 분양권을 구입하는 것도 투자금을 줄일 수 있는 방법이다.
동작구 상도동 상도 3차래미안
동작구 상동 3차 래미안은 3평형 116가구, 32평형 1019가구, 42평형 470가구, 47평형 23가구, 59평형 28가구 등 모두 1656가구로 구성된 메머드급 단지다.
이 가운데 물량이 가장 많은 32평형 위주로 급매물이 나오고 있다. 32평형 기준층 기준으로 급매가격은 4억1000만원 내외로 이는 지난해 거래된 5억1000만원에 비해 1억원 가량이 빠진 가격이다.
이 아파트는 지하철 7호선 숭실대입구역에서 도보로 4분 거리에 위치해 있다. 교육시설로는 상도중, 동작고 등이 이용이 가능하다. 달마산 공원과 접해 있으며 강남성모, 보라매병원 등의 편의시설이 들어서 있다. 입주는 오는 10월 예정이다.
양천구 목동 금호어울림 2단지
목동 금호어울림 2단지는 371가구의 중형 단지로 32A평형 158가구, 32B평형 40가구, 38평형 30가구, 44평형 74가구. 49평형 69가구로 구성돼 있다. 현재 나와 있는 급매가격은 32A평형 3억5000만원, 32B평형 3억7000만원, 44평형 5억1000만원선. 32평형의 경우 3베이로 설계된 B타입이 A타입(2베이)에 비해 인기가 높은 편이다.
32B평형(기준층)은 지난해 4억원까지 거래됐으나 올 들어서 3000만원가량 싼 값에 매물이 나오고 있다.
지하철 5호선 목동역이 도보로 10분 거리고. 교육시설로는 정목초, 영도중, 신목중, 강서고 등을 이용할 수 있다. 현대백화점, 까르푸, 하나로마트 등의 편의시설과 인접해 있으며 파리공원, 목동도서관, 청소년회관 등을 도보로 이용할 수 있다. 입주는 올 9월로 예정돼 있다.
강서구 화곡동 우장산 3차 롯데
우장산 3차 롯데는 마곡지구 개발에 따른 수혜가 기대되는 아파트다. 이 아파트는 12층 4개동 규모로 22평형 19가구, 31A평형 59가구, 31B평형 75가구, 41평형 53가구 등 모두 206가구로 구성돼 있다.
우장산 3차 롯데 32평형은 올해 초 3억2500만원까지 거래됐지만 매수세가 끊기면서 3억원에도 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다는 게 현장 중개업소의 설명이다. 41평형 역시 올해 초보다 3000만원이 떨어진 3억8000만원선에서 매물이 나오지만 거래는 뜸한 편이다.
하지만 주변지역의 개발수요가 높고 마곡지구와도 가까워 추가상승여력을 갖추고 있다는 게 인근 중개업자의 설명이다.
지하철 5호선 우장산역이 도보로 10분 거리에 위치해 있으며 등원초, 마포중고, 명덕외고, 경복여고 등의 교육시설을 이용할 수 있다. 그랜드마트, 농수산물직매장, 이마트 등 생활편의시설이 인접해 있다. 우장산공원과 인접해 주거환경도 쾌적하다는 평가다. 입주는 이달 8월 예정이다.
용인시 신봉LG자이 2차
신봉 LG자이 2차는 1626가구 규모의 대단지로 33평형과 45평형이 각각 354가구와 334가구를 차지하고 있다. 이 아파트는 지난해 신분당선연장, 판교신도시 개발에 따른 호재가 겹치면서 전 평형에 걸쳐 1억원 가량 웃돈이 붙었다. 하지만 올 들어서 전 평형에 걸쳐 4000만원~6000만원가량 웃돈이 내렸다.
특히 지난해 강세를 보인 대형평형의 약세가 두드러진다. 이 아파트 45평형은 지난해 4억3000만원 이상 거래됐지만 올 들어서 3억7200만원까지 가격이 낮아진 상태다. 3억2000만원까지 올랐던 33평형도 2억7000만~2억8000만원에 매물이 나오고 있다.
하지만 판교신도시 분양시기가 임박한데다 채권입찰제로 중대형 평형의 값이 오를 것이라는시각이 커, 장기적으로 유망하다는 게 현지 중개업자들의 설명이다.
교통여건은 2008년 개통예정인 영덕~양재 간 고속화도로 신성IC에서 2km지점에 위치해 있다. 2008년 개통예정인 신분당선 연장선 예정역과도 걸어서 15분 거리다. 성복초, 성복중 등 교육시설이 들어서 있으며 이마트, 까르푸 등 생활편의시설을 이용할 수 있다. 입주는 오는 12월 예정이다.
인천 삼산동 서해그랑블
인천시 부평구 삼산택지개발지구에 위치한 서해그랑블은 지하 2~지상 22층 12개동 규모로 42평형 462가구, 46평형 360가구 등 모두 822가구로 구성돼 있다.
이 아파트는 올해 초에 1억6000만원가량 웃돈이 붙어 42평형이 3억8730만원까지 치솟았다. 42평형 급매물 시세는 3억4700만원선. 지난해 4억2800만원 내외에 거래되던 46평형도 3억8000만~3억9000만원 선에 매물이 나와 있다.
2007년 개통예정인 지하철 7호선 연장선 신복사거리역(가칭)이 걸어서 5분거리다. 또 서울외곽순환도로 중동IC를 이용 서울 출퇴근이 가능하다. 교육시설로는 9월 개교예정인 굴포초교를 이용할 수 있다. 호수공원, 영산단지공원, 이마트, 삼성홈플러스 등의 생활편의시설이 인접해 있다. 입주는 이달 8월 예정이다.
- `조개딱지`에서 `물딱지`까지..주의!
- [edaily 윤진섭기자] `상암, 강일, 세곡지구 9000만원 입주` `강남권 아파트 평당 600만원에 분양`
2일 서울 동작구 이수교차로 앞. 도로변 곳곳에 이런 내용의 벽보가 커다랗게 걸려 있었다. 서울·경기지역의 도로변과 사무실 밀집지역에도 이같은 플래카드와 벽보가 즐비하다.
부동산 시장의 대표적 고위험 투자 상품인 `딱지`(입주권)가 거래가 기승을 부리고 있다.
부동산업계와 현장 중개업소에 따르면 최근 들어 딱지거래가 기존 택지개발지구 내 입주권 거래에서 택지개발에 따른 대토권, 심지어 염전과 바닷가 개발에 따른 보상 딱지에 이르기까지 다양화되고 있다.
그러나 이들 딱지거래는 불법으로 간주, 실제 소유권 확인이 힘들 수 있어 자칫 입주는 고사하고 웃돈만 날린 가능성이 있는 등 위험성이 크다. 매입에 주의해야 한다는 게 업계 전문가들의 이야기다.
◇조개딱지·상가입주권·주택입주권 등 다양
딱지의 본래 이름은 입주권으로 택지개발이나 재개발시 현지주민 등에게 보상차원으로 입주권이나 용지 매입권을 주는 것을 의미한다.
그러나 최근들어 어민을 대상으로 하는 속칭 `조개딱지`에서 택지개발지구 내 상업용지 입주권에 이르기까지 다양화되고 있다.
조개딱지는 최근 서부 수도권의 노른자위 입지로 부상하고 있는 송도신도시 일대에서 성행하고 있는 신종 딱지다.
인천시가 송도를 개발하면서 발생한 1264명의 어민에게 공급키로 한 생활대책 용지 104개필지 6만3000여 평을 두고 벌어지는 불법 거래다. 이들 용지는 향후 송도신도시가 개발될 경우 준주거용지로 분류돼, 주상복합아파트나 상가건물 등의 개발이 가능하다.
현지 모 중개업자는 “원주민 1인당 보상으로 나온 50평형 기준으로 대략 2억3000만원이면 거래가 가능하다”며 “최근 송도신도시 개발이 본격화되면서 한 달 전과 비교해 5000만원이 뛰는 등 `찾는 사람은 많고, 매물은 없는` 실정”이라고 말했다.
택지개발에 따른 영업권 보상차원에서 제공되는 상가(생활대책)용지 입주권도 거래가 활발할 뿐만 아니라 가격도 천정부지다.
생활대책용지는 8평 정도의 지분을 가진 원주민들로 구성된 조합이 상가를 지을 수 있도록 분양되는 근린상업·근린생활용지로 경쟁 입찰을 통해 공급된다.
30일 경기도 고양 풍동 일대 중개업소에 따르면 9월경에 분양예정인 풍동지구 내 원주민 공급용 상가(생활대책)용지의 웃돈이 8000만원을 웃돌고 있다.
현지 B 부동산 관계자는 “현재 조합원 구성도 되지 않았는데, 입찰 전부터 원주민 입주권을 매입하기 위한 투자자들의 발걸음이 잦다”라며 “입찰 이후엔 시세가 2배 이상 오를 것”이라고 말했다.
주택입주권은 흔히 택지개발 과정에서 철거민이나 현지 거주자에게 주어지는 입주권으로 대표적인 곳이 서울 마포구 상암지구 입주권이다.
최근들어 가장 활발한 곳은 장지, 발산지구와 우면, 세곡동 일대다. 현재 장지지구의 경우 33평형을 분양받을 수 있는 딱지 가격이 올 초 8000만~1억원에서 지금은 1억5000만원까지 호가하고 있다.
◇물딱지, 거래제한 등 투자 위험 커
이들 딱지 중 정상적으로 거래가 허용되는 딱지는 극히 일부다. 대부분 거래 자체가 불법일 뿐만 아니라 아예 입주가 불가능한 물딱지도 흔하다. 뿐만 아니라 거래 자체가 1회로 제한 돼 있어 장기간 자금이 묶일 가능성도 크다.
우선 `조개딱지`는 정식 계약 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 그 이전에 거래하는 것은 불법이고, 문제가 발생할 경우 매수자의 법적권리도 보장 받을 수 없다.
인천시 송도 경제자유구역청 분양팀 관계자는 “원주민과 정식 공급계약이 체결한 뒤 1회에 한해 전매가 가능하고 계약전인 현재 거래되는 것은 모두 불법”이라며 “원주민이 중개업자와 공모해 여러 사람에게 팔아, 사실상 물딱지의 가능성이 제기돼도 이 자체가 불법이기 때문에 확인을 해줄 방법이 없다”고 말했다.
상가(생활대책)용지 입주권은 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점에서 투자 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 이야기다. 지난 해 말 정부의 `택지공급 지침` 변경으로 이주자용 보상 용지는 계약 후 1회에 한해 전매할 수 있다.
하지만 이후 매입자는 소유권 이전까지 명의 변경이 불가능하다. 한국토지공사 관계자는 “단기 차익을 노리고 미리 매입하는 사람들이 많지만 실상 택지개발이 완공돼 잔금 납부가 마무리돼 소유권 이전이 이뤄지는 시점까지는 팔 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.
상암, 장지, 세곡동 등 속칭 유망 택지지구에 들어갈 수 있다는 입주권도 상당수는 물딱지(가짜 입주권)다. 실상 이들 지역에 입주가 가능한 것은 사업시행인가 고시일 이전에 매입한 철거가옥만 입주권을 받을 수 있다. 그 이후에 입주권을 거래하는 것은 불법이다.
<사진제공 : 부동산뱅크>
이들 입주권은 조개딱지와 마찬가지로 거래 자체가 불법이기 때문에 여러 사람에게 팔아도 확인이 되지 않는다. 입주권 전문 브로커들은 입주 예정자의 인감도장을 파서 5~6명에게 물딱지를 파는 게 흔하다.
일부는 노후한 철거 가옥이나 시범아파트 등을 입주권이 나온다고 하면서 파는 경우도 있다. 무엇보다 공공개발지역 내 입주권 거래는 불법이기 때문에 적발되면 2년 이하의 징역이나 2000만원이하의 벌금형을 받고 입주권은 무효로 처리된다.
입주를 앞두고 아파트 값이 오르면 매도자가 소유권을 넘겨주지 않고 버티는 경우도 비일비재하다. 도시개발공사는 처음으로 입주 권리를 준 사람이 아니면 계약을 하지 않는다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 "조개딱지를 비롯해 각종 입주권 투자는 성공확률보다 실패 확률이 높은 투자 상품"이라고 전제하고 "시중에 나도는 5500만~7000만원짜리 입주권은 대다수가 입주권 효력이 없는 물딱지"라고 말했다.
또 그는 "입주권 거래는 확인이 되지 않아 물딱지를 매입할 경우 투자액 전체가 손실액이 된다"며 "막연한 기대와 확인되지 않는 정보를 갖고 투자에 나서는 것은 위험"하다고 조언했다.
- 초보 재개발투자자, `관리처분신청전 매입 노려라`
- [edaily 윤진섭기자]`초보 재개발 투자자라면 관리처분계획신청 이전에 지분 매입을 노려라`
28일 부동산업계에 따르면 정부 규제로 재건축 투자가치가 반감되면서 최근들어 규제가 덜한 재개발 추진지역으로 투자자들이 옮겨가고 있다.
특히 서울시가 지난 6월말 2010년 재개발 기본계획을 내놓은 데 이어 오는 10월경에 3차 뉴타운 개발지역을 발표할 예정이어서 재개발에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 전망이다.
하지만 초보 투자자에게 재개발 시장은 투자 난코스라는 게 업계 전문가들의 공통된 의견이다. 부동산뱅크 김소진 팀장은 “재개발 지분 매입은 구역지정, 조합설립인가 등 각 단계 이전에 지분을 매입하는 게 유리하다”고 말했다.
김 팀장은 “초기에 사두면 투자 수익률이 높지만, 사업 진행이 더딜 경우 투자 손실이 클 수 있다”라며 “초보 투자자는 자금부담이 있더라도 투자비용의 윤곽이 드러나는 관리처분계획신청 이전 단계에 지분을 매입하는 게 낫다”고 말했다.
또 관리처분계획신청 이전 재개발 지분 매입의 매력은 조합원 자격을 취득할 경우 분양권 상태에서 전매가 가능해 `희소성`을 바탕으로 한 시세차익도 기대할 수 있다는 데 있다.
실제 최근 관리처분계획신청에 들어간 용산구 용산동 5가 재개발구역 지분 시세는 신청 전에 평당 3000만~4000만원선을 나타냈지만, 현재는 평당 5000만원 이상을 호가하는 상황이다.
현재 관리처분계획 신청 이전 단계에 있는 재개발 구역은 성북구 정릉동 6구역과 하월곡동 2구역, 강북구 미아동 2구역, 동대문구 용두동 5지구, 마포 신공덕동 5구역을 꼽을 수 있다.
또 중구 황학동, 종로구 숭인동 4구역과 동작구 노량진동 1구역, 흑석동, 은평구 불광동 2구역, 동대문구 이문동 11구역 등도 관리처분 신청을 준비 중인 곳들이다.
이중 올해 분양예정으로 현재 관리처분계획 신청을 준비 중인 황학동 재개발구역은 청계천 복원 수혜지역으로 `안정적인 투자`를 희망하는 투자자들이 몰리고 있는 곳 중 한 곳이다.
롯데건설이 시공하는 황학 재개발구역은 총 1852가구, 8개동 규모로 24~46평형으로 구성된다. 현재 황학재개발 구역 내 11평형 지분 시세는 2억원으로 이주비를 제외할 경우 초기에 1억6000만원에 매입이 가능하다는 게 현장 중개업자의 설명이다.
롯데공인 관계자는 "33평형 조합원 분양을 받는다면 약 2억4000만원의 추감 부담금이 예상된다”고 말했다.
그는 “이 경우 총 4억원의 투자금이 소요되는데, 현재 인근 롯데캐슬천지인 32평형 로열층 분양권 시세와 비슷하다”며 “하지만 황학 재개발구역은 신규 대단지로 청계천 조망이 한눈에 들어온다는 점을 고려할 때 투자 금액 이상의 시세 형성이 예측된다“고 말했다.
이밖에 강북 미아뉴타운 부근에 위치한 미아2구역은 삼성물산(000830)이 시공사로 현재 15평형이 평당 1000만원, 15평형 이상은 평당 800만원 내외에 매물이 나와 있다.
또 내년 상반기 분양 예정인 동작구 노량진동 노량 1구역은 지하철 9호선과 1호선이 환승하는 노량진역이 걸어서 5분 거리에 위치해 있고, 무엇보다 한강 조망이 가능하다는 점에서 관심 지역이다.
쌍용건설(012650)이 시공사로 24~44평형, 총 157가구를 건립할 계획이며, 현재 24평형을 받을 수 있는 10평형 이하는 평당 1500만원 내외에 시세가 형성돼 있다.
▲관리처분계획이란
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 토지와 건축의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성될 토지와 아파트에 관한 권리를 조합원에게 배분하는 일련의 단계를 의미한다. 조합원별로 소유 토지에 대한 감정평가와 추가부담금, 그리고 평형배정 등이 이뤄지는 단계다.
<관리처분단계 전후 재개발 사업지 현황>
- 분양가 하락하면 내년에 `판교`를 노려라
- [edaily 윤진섭기자] "내년 1월 이후로 청약통장 활용을 미뤘다가 판교 신도시 분양을 노려라"
앞으로 공급되는 공공택지개발지구 내에선 전용면적 25.7평 이하 모든 아파트는 원가연동제와 주요 항목에 대한 분양 원가 공개가 동시에 적용돼 현재 시세보다 싼 아파트가 공급될 전망이다.
이에 따라 부동산 전문가들은 "내 집 마련 수요자들은 늦어도 내년 1월부터 이 제도가 시행된다는 점을 고려해 당장 아파트 청약에 나서기보다는 기다리는 것이 현명하다"고 조언한다.
특히 인기 청약예상지로 거론되는 판교신도시 중소형 물량은 내 집 마련 수요자들이 청약해야할 `0순위`라는 게 전문가들의 공통된 시각이다.
◇원가연동제 적용받는 단지는 어디인가
15일 건교부 등에 따르면 원가연동제와 분양가 일부 항목 공개가 적용되는 단지는 내년 2월경 분양예정인 ▲화성신도시 2단계 분양과 ▲6월 판교신도시 ▲하반기 파주신도시 ▲2007년 김포·수원행정 신도시 등으로 파악되고 있다.
뿐만 아니라 광명시 소하지구, 고양시 행신 2지구, 성남시 도촌지구 등 유망 택지개발지구로 거론돼온 곳들도 원가연동제와 분양가 일부 항목 공개에 따라 현 시세보다 20~30%가 싼 아파트가 공급될 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 “과거 원가연동제를 적용해 저렴하게 공급된 분당 등 5대 신도시의 경우 당시 분양가 보다 5배 오르는 등 시세 차익이 컸다”라며 “예비 청약자들에게는 싼 값에 내집 마련의 기회가 오는 셈”이라고 말했다.
◇최대 관심지역 판교신도시, 분양가는 어느 정도인가
판교신도시는 내년 상반기(3월~5월)에 5000가구의 시범단지를 시작으로 총 2만6900여 가구가 들어설 예정이다. 18평 이하가 9500가구, 18평~25.7평 이하가 1만100가구, 25.7평~40.8평이 5100가구, 40.8평 이상이 2274가구 규모다.
이중 국민임대 물량을 6000가구를 제외하고 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 물량은 1만3500가구선이다.
건설산업연구원은 지난해 3월 판교신도시 분양가는 평균 평당 1000만원 내외로, 중소형 중밀도 지역은 평당 900만~1000만원, 중대형 저밀도 아파트는 1200만~1300만원 내외로 추정했었다.
이를 근거로 살펴보면 원가연동제(분양가 20~30%하락)를 적용하면 판교신도시 중소형 평형 아파트 분양가는 700만~800만원대로 떨어진다. 이른 32평형(전용면적 25.7평)으로 환산하면 2억2400만~2억5600만원선이다.
현재 판교신도시 인근 분당 정자동 일대 30평형대 시세가 평당 1200만원을 넘고 있어, 단순 비교를 해도 판교신도시 중소형 물량은 만만치 않는 시세차익이 예고되는 셈이다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 “중대형 물량은 채권입찰제 실시에 따라 분양가격이 10% 이상 오를 가능성이 있어, 내 집 마련 수요자라면 분양가 하락이 예상되는 30평형대 이하 아파트 청약이 유리하다”고 말했다.
또 그는 “단지별로 수백대 1에서 수천대 1가지 로또식 청약이 연출될 가능성이 있다”라며 “다만 원가연동제가 실시될 경우 분양 후 일정기간 전매가 금지되는 등의 규제가 예상되는 만큼 수요자들은 이에 맞는 자금운용과 청약전략을 세워야 할 것”이라고 조언했다.
- 연기·공주 주변 30km 이내 아파트 주목
- [조선일보 제공] 행정수도 입지가 연기(燕岐)·공주(公州)로 사실상 확정됨에 따라 충청권 아파트 분양이 관심을 모으고 있다. 전반적으로 주택 경기가 침체를 보이는 가운데 건설사들이 행정수도 이전이란 호재에 편승, 충청권에서 무더기로 아파트 분양을 계획하고 있다.
‘RE 멤버스’ 고종완 대표는 “행정수도가 2020~2030년이 돼야 완성되기 때문에 단기 시세 차익을 노리고 자금을 집중해 투자하는 것은 위험하다”면서 “장기적인 거주 목적이나 여유 자금을 가지고 투자하지 않으면 자금이 묶일 수도 있다”고 경고했다.
단기적인 공급 과잉 현상이 빚어질 수 있고, 설사 단기적으로 프리미엄이 붙어도 장기적으로 입주 수요가 확실하게 받쳐주지 않는 곳은 피하는 등 옥석을 잘 구분해야 한다는 조언이다.
부동산정보업체 유니에셋은 8일 올 하반기 신행정수도 후광 효과가 기대되는 충청권에서 분양되는 아파트는 56곳에 3만9346가구로 잠정 집계됐다고 밝혔다.
충남 지역에서는 아산·배방 등 29곳에서 2만2889가구, 충북 지역은 17곳 9752가구, 대전 일대는 10곳 6705가구가 분양을 준비 중이다.
가장 관심이 집중되는 곳은 공주·연기에서 자동차로 10분 거리에 있는 조치원이다. 지난 6월 말 대우건설이 아파트 802가구를 분양해 평균 11.26대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 아직 구체적인 분양일정이 잡혀 있지는 않지만, 후보지 발표를 계기로 분양을 준비하는 업체들의 발걸음이 빨라지고 있다.
조치원과 함께 대표적인 수혜지로 꼽히는 대전 유성구 장대동에서는 대우건설이 35∼57평형 562가구를 일반 분양한다. 한승종합건설도 하반기에 유성구 교촌 지구에서 34·45평형 737가구를 선보인다.
아산시는 대전·충남에서 가장 많은 분양물량이 집중된 곳으로 1만여가구가 공급될 예정이다. ‘닥터아파트’ 김수환 팀장은 “연기·공주 지구에서 반경 30㎞ 이내에 있는 청원군 오창지구, 청주시, 공주시, 대전 유성구·서구가 직접적인 수혜지역이 될 것으로 보인다”고 말했다. 이곳에서 올 하반기에 공급되는 물량은 26곳 1만6646가구에 달한다.
한라건설이 이번 주 충남 아산시 배방면에서 32∼45평형 794가구를 분양한다. LG건설(1875가구), 한라건설( 794가구), 롯데건설(720가구)이 올 하반기에 배방면에서 분양할 예정이다. 우림건설은 충북 청원군 오창면 오창지구에서 26~61평형 1602가구를 이번 달에 분양한다.
중부고속도로 오창인터체인지가 단지 인근에 있고, 충북선 청주역과 경부선 조치원역이 부근에 있다. 오창과학산업단지 내 시외버스터미널이 입주할 예정이다.
현대산업개발은 대전시 동구 가오지구에서 36~52평형 734가구를 이번 달에 일반분양할 예정이다. 평형별 가구 수는 아직 미정이다. 대전 동구 옛 중심지를 재개발하는 가오지구는 도심까지 자동차로 15분 정도 걸리며, 주변이 산으로 둘러싸여 있다.
벽산건설은 오는 8월 충남 천안시 청당동 일대에서 28~51평형 총 1653가구를 분양한다. 청수초등, 구성초등, 천안여고, 선문대학교 등의 학교 시설이 있으며, 순천향대학병원이 인근에 있다. 고속철도 천안역과 경부고속도로 천안인터체인지가 자동차로 5분쯤 걸린다.
- 연기군 아파트값 한달새 12.91%올라
- [edaily 윤진섭기자] 행정수도 평가 결과 발표 직전 한 달간 연기군 내 아파트 값이 12% 이상 뛰고, 유력 배후지로 거론되는 조치원읍 일대 아파트 값도 13%가 넘게 오르는 폭등세를 보이고 있어 투기대책이 시급한 실정이다.
이는 지난 7일 통계청이 발표한 `5월 인구이동 통계`에서 연기군이 전입인구가 4월 대비 26배가 증가했다는 것과 궤를 같이하고 있어, 행정수도 발표 직전 토지와 아파트를 중심으로 투자자들의 선취매가 이뤄졌음을 시사하는 것이다.
8일 부동산정보업체 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면 행정수도 이전 후보지 평가에서 1위를 차지한 연기군이 평가결과 발표 직전인 지난 6월 5일부터 7월 5일까지 한 달간 아파트 값이 12.91%가 뛰었고, 공주시도 2.91%가 올랐다.
같은 기간 서울시 아파트 값은 -0.23%, 전국 아파트 가격 변동률은 -0.05%를 기록, 이들 지역과 대비를 이뤘다.
발표 직전 한 달간 충청권 아파트 가격 동향을 살펴보면 행정수도 후보지 평가 1위를 차지한 연기·공주지역과 유력 배후지로 떠오른 곳이 가격 상승을 주도했다.
조치원읍은 한 달간 13.32%가 올랐고, 연기·공주 인접지역인 홍성군(1.14%), 청원(0.92%), 청주(0.59%) 등도 충청권 평균 상승률(0.46%)를 웃돌았다. 반면 계룡시와 금산군, 논산시, 당진군 등은 가격 변동이 거의 없었다.
연기군 조치원읍 내 아파트 가격 동향을 살펴보면 삼일아파트 33평형은 한 달 전 5000만~5200만원에서 7월 현재 7000만~8000만원으로 평균 2400만원(상승률 47.06%)이 올랐다. 또 인근 삼정하이츠 31평형도 평균 2350만원이 올라 7000만~7500만원선의 시세를 형성하고 있다.
투기과열지구, 투기지구 등 특별한 규제가 없는 공주시 내 아파트 가격도 신관택지개발지구등 주거지역을 중심으로 아파트 가격이 올랐다. 신관동이 2.95%, 금홍동 7.64%, 금학동 1.82%를 기록한 반면 옥룡동과 웅진동 등은 가격 변화가 없었다.
공주시 신관동 주공 1단지 19평형은 최근에 1500만원이 올라 5500만~6000만원의 시세를 나타냈고, 금홍동 새뜸현대 4차 30평형도 1100만원 뛰어 1억3000만~1억4800만원의 가격이 형성돼 있다.
신관동 S공인 관계자는 “토지는 각종 규제 때문에 매입이 쉽지 않기 때문에 특별한 규제가 없는 아파트로 투자자들이 꾸준히 매입에 나서고 있다”라며 “비교적 소액으로 매입할 수 있어 최근 들어선 매물난마저 겪고 있어 거래가 어려울 지경”이라고 말했다.
또 그는 “서울 등 타 지역 아파트 가격이 뛸 때도 이들 지역 내 아파트 값은 소강상태로, 행정수도 이전이 가격 상승세를 부추긴 것은 사실”이라며 “다만 외지인들의 매입 수요가 많아, 시세 차익은 엉뚱한 사람들이 챙기는 게 아닌가 하는 생각이 든다”고 덧붙였다.
한편 행정수도 이전 후보지 배후지로 각종 개발계획이 거론되는 곳들의 가격 상승세도 두드러졌다. 한 달간 충청남도 도청 이전설이 나돌고 있는 홍성군은 1.14%가 올랐고, 8일 개발촉진지역으로 지정돼 관광단지 개발이 확정된 제천시도 0.47%가 뛰었다.
또 청원군(0.92%), 청주시(0.52%), 충주시(0.45%) 등도 가격 상승세가 충청도 평균 상승률을 웃돌았다.
부동산뱅크 리서치 센터 양해근 실장은 “정부가 토지에만 대책을 집중한 가운데, 상대적으로 아파트에 대한 사전 대책은 미흡했다고 판단된다”라며 “결과적으로 이미 `투자할 사람은 다 투자`한 상황이여서, 과연 투기지역 지정 등 효과가 있을지는 미지수”라고 말했다.
- 서울 아파트 분양가, 매매가 앞질렀다
- [edaily 윤진섭기자] 서울 아파트 분양가격이 천정부지로 치솟으면서 서울에서 주변 시세보다 아파트 분양가가 더 낮은 곳을 찾기 힘들게 된 것으로 파악됐다.
시세보다 높은 분양가가 일반화되면서 서울지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게 큰 부담을 안겨주는 것은 물론 일부 비(非)강남권 아파트를 중심으로 과거 신규 아파트를 분양 받아 시세차익을 기대하는 식의 투자는 어렵게 됐다는 게 부동산 업계의 시각이다.
◇분양가, 기존 시세 넘어섰다= 28일 업계와 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면 올 들어 1~6차 서울 동시분양에서 아파트가 공급된 20개구(區)중 신규 아파트 가격이 해당구 평균 매매가를 웃도는 구(區)가 14곳에 달한 것으로 파악됐다.
특히 비(非)강남권 아파트의 경우 대다수가 신규 분양가가 기존 매매가를 앞질렀다.
마포구의 경우 평균 매매가가 평당 998만원이지만 올 들어 분양된 아파트 가격은 평당1579만원으로 가격차가 무려 580만원을 넘어섰다.
도봉구도 두 차례의 신규 아파트 분양이 이뤄진 가운데 신규 분양가 평균(평당890만원)과 기존 평균 매매가(평당618만원)의 가격차가 270만원에 달했다.
이밖에 중랑구도 신규 분양가(평당923만원)와 기존 아파트(평당689만원)의 가격차가 200만원을 넘어섰고, 노원구도 신규 아파트와 기존 아파트간의 가격차가 평당 199만원에 달했다.
또 광진(평당148.1만원), 성북(평당141만원), 강서(평당72만원), 성동(평당 60.7만원) 등 총 14개구가 신규 분양아파트가 기존 해당구 평균 매매가 시세를 넘어선 곳으로 파악됐다.
◇신규 분양가 보다 매매가 높은 강남권에만 수요 몰려= 반면 강남, 서초, 송파, 강동구 등 속칭 `강남권 아파트`는 주변 시세가 높아, 신규 아파트의 분양가격이 높게 책정돼도 가격 상승의 여지는 큰 것으로 조사됐다.
올해 들어 송파구 내에 분양된 아파트의 신규 분양가는 평당 1656만원으로 해당구 시세인 2070만원보다 평당 413만원이 낮았고, 강동구도 신규 분양가(평당934만원)가 기존 아파트(평당1572만원)보다 평당 637.6만원이 낮았다.
이런 상황에서 다른 지역과는 달리 `기존 아파트> 신규분양가`보다 높아, 사실상 시세차익의 여지가 크다는 인식이 확산되면서 올해 들어 유난히 강남권에만 청약 수요가 몰리는 양상을 빚고 있다.
올해 들어 청약률이 가장 높았던 아파트를 살펴보면 4차 동시분양 `금호 푸르지오`23평형을(511대 1)을 제외하고 2위와 3위를 차지한 곳은 `미안 역삼2차`33평형(421.29 대 1, 3차 동시분양), `잠실4단지`34평형(335.0 대 1, 3차) 등 강남권이었다.
그러나 청약 수요가 몰리면서 일부에선 `분양가 과다 책정`등 업체와 재건축 조합의 `배짱분양`이란 비난마저 일고 있다.
실제 6차 동시분양에 선보이는 잠실주공 3단지 25평형아파트의 일반 분양가는 4억8018만원으로, 평당 1870만원에 달하는 것으로 파악됐다.
이는 올해 초 청약 열풍을 일으킨 용산 `시티파크`분양가(평당 약1650만원)를 훨씬 뛰어넘는 수준이다.
이에 대해 송파구 잠실동 현지 S공인 관계자는 “평당 1820만원대에 분양된 잠실주공 4단지 26평형이 100% 계약이 이뤄지면서 1~3단지 조합 분위기가 `고가 분양을 해도 성공적인 분양이 이뤄진다`는 식의 인식을 갖게 된 듯 하다”고 말했다.
또 그는 “20평형대의 고가 분양에도 여전히 시세차익이 있다고 믿는 수요가 있는 상황에선 조합들의 고(高) 분양가 책정은 불가피할 것”이라고 전망했다.
◇비(非) 강남권 아파트 투자가치 사라지나= 강남권 아파트는 여전히 매매가격이 높아 고 분양가 책정에도 불구하고 시세차익은 기대할 수 있다는 게 업계 전문가들의 분석이다.
그러나 비(非) 강남권 아파트를 중심으로 주변 시세를 고려하지 않고 분양가를 높게 책정하는 현상은 결국 최근 아파트 가격이 연일 하락하는 상황에서 투자가치의 하락을 불러올 가능성이 커 투자자들의 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 시각이다.
실제 부동산뱅크 분석에 따르면 최근 6차 동시분양에 선보인 중랑구 면목동 연립재건축 사업인 K사 아파트 37.4평형의 분양가격이 3억8500만원(평당 1029만원)으로, 이는 중랑구 전체 아파트의 평균 평당 매매가인 689만원 보다 60% 이상 비싼 것으로 분석됐다.
이는 면목동 인근에 신규로 입주한 D아파트 36평형 시세인 2억8000만~3억5000만원 보다 로열층 기준으로 3000만원이 비싸, 사실상 시세 차익을 기대하기는 힘들지 않겠냐 라는 게 현지 중개업소의 설명이다.
또 양천구 신월동 C아파트 29.4평도 분양가격이 2억2000만원으로 인근 동일평형대 아파트 시세인 1억 8200만원보다 20% 이상 비싼 것으로 파악됐다.
이에 대해 부동산뱅크 리서치팀 양해근 실장은 "고가 분양에도 불구하고 프리미엄이 붙는 몇몇 아파트가 있다"고 전제하고“다만 분양가 과다 논란을 떠나 최근 아파트 값이 연일 하락세를 보이고, 서울 외곽지역 아파트의 분양이 미분양이 속출하는 상황에서 주변 시세보다 높은 분양가를 제시한 아파트의 경우 시세차익을 기대하기란 쉽지 않다"라고 말했다.
또 그는 "서울 대다수 지역에서 신규 분양 아파트를 통한 시세차익을 기대하는 것이 힘들어진 만큼 `청약 받으면 돈이 된다`는 식의 청약 자세에서 벗어나 주변 시세를 따져보는 신중한 모습이 필요한 시점”이라고 말했다.
- [화성동탄신도시⑤]투자수익 극대화전략은
- [edaily 윤진섭기자] 화성동탄신도시는 투기과열지구로 지정된 만큼 시범단지 물량중 75%는 무주택자 우선공급자에게 돌아간다.
결국 동탄신도시에 청약하려는 수요자는 미리 청약전략을 짜고 접근하는 지혜가 필요하다. 화성동탄신도시는 20만평이 넘는 택지지구여서 분양 물량의 30%는 입주자모집공고일 현재 화성시 1년 이상 거주자에게 우선 배정하도록 했다.
때문에 무주택자들의 아파트 선택의 폭이 넓어지고 당첨 기회도 높아졌다. 이에 따라 만 35세 이상이고, 5년 이상 무주택요건을 갖춘 내집마련 실수요자들은 시세차익이 예상되는 알짜 분양아파트를 노려볼 만하다.
유의할 점은 화성시 전역이 투기과열지구로 지정돼 있어 분양권 전매가 불가능하고 과거 5년 이내 당첨사실이 있거나 1가구 2주택 이상 보유자들은 1순위 청약을 할 수 없다는 점이다.
◇공원, 역세권, 상업지 등 입지 따져 청약해야
화성동탄 신도시 시범단지에 청약하려는 수요자들이 고려해야할 가장 중요한 점은 바로 `입지`다. 분당 일산 등 1기 신도시의 경우 같은 신도시 내에서도 마을에 따라 30~40평형 대 가격이 1억~2억원의 격차를 보이고 있는 점을 전문가들은 상기시키고 있다. 그만큼 입지를 잘 선택해야 투자수익이 극대화된다는 것이다.
1기 신도시에서는 중앙공원, 호수공원, 중심상업지역, 지하철역 등과 가까운 곳이 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 때문에 동탄신도시에서도 이를 염두에 두고 단지별 점수를 매길 필요가 있다.
일단 시범단지중 동탄신도시 최대의 공원인 센트럴파크와 접하고 있는 곳은 4 -4블럭의 월드건설, 반도종건과 우남종건이 분양하는 아파트다.
5-2블럭의 삼성물산 롯데, 대동건설 포스코건설 등은 동탄신도시 중심상업지역과 접하고 있어 또다른 관심지역이다. 업계 관계자는 "환경을 중요시하는 40~50대라면 공원과 인접한 곳을 택하고 출 퇴근 편의성에 가중치를 두는 20~30대는 중심상업지역 주변을 고르는 것이 좋다"고 추천한다.
또다른 투자 키포인트는 분양가. 각 업체들은 구체적 분양가에 대해 철저히 함구하고 있는 가운데 대체로 평당 700만원대를 염두에 두고 있는 것으로 알려졌다.
그렇다면 이 금액 대에 분양되면 화성동탄신도시 아파트의 투자수익률은 어느 정도일까.
이를 알아보기 위해 동탄신도시 주변의 시장동향을 살펴보자. 인근 태안읍 신영통현대홈타운 2단지 33평형 시세는 2억~2억3000만원으로 평당 652만원선이다. 반면 화성동탄시 북동쪽에 인접한 수원영통지역내 아파트 시세는 망포동 동수원 LG아파트 35평형은 2억 5000만~2억8000만원으로 평균 평당 757만원선이다.
건설사들이 예상하는 동탄신도시의 분양가는 평당 700만원 내외로 수원영통과 화성태안읍 중간 정도로, 현재의 분양가만 따진다면 큰 실익이 없다.
하지만 업계 전문가들은 주변 일대 개발 내용과 동탄신도시의 규모 등을 감안할 때 장기 보유를 통한 시세차익은 만만치 않을 것이라는 데 의견을 같이 하고 있다.
스피드뱅크 안명숙 부동산경제연구소 소장은 "역대 신도시의 경우 분양 이후 기반시설과 교육시설 등이 들어서면서 주변보다 높은 가격 상승세를 나타냈다"며 "화성동탄신도시도 단지 개발과 함께 경부선 전철, 분당 연장선 등 주변 철도와 양재-영덕간 고속도로 등 광역교통망 도로 등 기반시설이 갖춰질 경우 평당 1000만원 정도는 무난할 것"이라고 말했다.
- (박미경의 간접투자전략)투자기간을 늘려라
- [edaily] 부동산도 묶이고, 주가는 널뛰기, 미국은 금리가 오른다는데 우리는 오히려 떨어지고, 수익이 좀 높다는 채권이나 CP는 안전성이 떨어지고….
돈 어디다 맡겨야 되나요?
투자자들의 고민과 지적에 대해 금융기관 직원들도 똑 같은 고민에 빠져있다. 숨겨진 1% 어디 없나 해서 새로운 투자처를 찾고, 이것 저것 투자대상을 서로 묶고, 섞어 보기도 하고 멀리 해외에서 방법을 모색해 보기도 하지만 뾰족한 답이 없기는 마찬가지다.
대신 일반 사람들의 목표는 오히려 고금리 시대보다 더 높아진 것 같다.
10억원 정도는 드라마에서도 모을 수 있는 목표이다 보니 평생 직장생활을 해서 3억원대 집과 1억원 정도의 현금 정도를 모은 평범한 샐러리맨의 성공적인 결실도 시중에서 떠도는 재테크 목표와 너무 동떨어져 실망감만 안겨준다.
더구나 아무리 알토란 같이 모아도 노후자금으로는 부족할 것이라는 불안감 때문에 어떻게 하면 돈을 더 모을까 전전긍긍하게 만들고 있다.
그러나 답이 전혀 없는 것은 아니다.
우선 적정한 자산에 분산하되, 투자기간을 현재와 같이 3~6개월의 단기 보다 2, 3배 이상 늘려 장기로 투자 하는 것이다.
여유자금의 경우 어느 수준은 늘 남아 있는 금액이 있다. 예를 들어 여유자금이 5000만원에서 1억원 정도를 왔다 갔다 한다면 늘 남는 5000만원은 장기로 투자기간을 늘리면 적어도 1% 이상의 수익은 더 얻을 수 있다.
또 그 중 적어도 20% 수준은 아무리 보수적 투자자라도 주식형 펀드 장기 투자를 고려해야 한다. 개별 주식은 잘 못 고르면 오래 기다려도 원금이 되지 않지만, 펀드의 경우에는 과거 흐름을 보더라도 투자기간을 늘려 잡으면 원금확보와 공금리 이상의 수익을 내고 있다.
둘째로 세금을 줄여야 한다. 각종 비과세혜택이나 세금우대혜택은 어느 한가지도 놓치지 말아야 한다. 또 우량주식중 배당성향이 높은 주식은 직접 사서 1년 이상 보유하면 비과세 혜택은 물론이고 (액면기준 5000만원) 내년부터는 3억원까지는 5%세율로 분리과세도 가능하니 고액 자산가들은 활용해 볼 만 하다.
세번째 인기 많다는 상품은 덥썩 고르지 말자.
특히 지난 3개월, 1년 등 과거 실적이 좋았다고 하면서 유망하다고 하는 것은 피하자. 자칫 상투를 잡을 가능성이 있으며, 지금과 같이 저금리에 손해가 나면 원금 회복기간이 과거 고금리 시대보다 2, 3배 더 걸린다는 것을 잊지 말아야 한다.
네번째 마냥 해외펀드만 선호하지 말자.
해외펀드에서 발생하는 수익은 선도환 거래이익을 제외하고는 모두 과세 대상이다. 특히 주식형 펀드의 경우 전세계 주가가 동조화를 보이고 있으니 굳이 해외에 분산하는 것보다는 매매차익에 대해 비과세 혜택이 주어지는 국내 펀드가 더 유리하다.
채권형 펀드의 경우에도 주로 5년 정도의 장기 채권이 들어가는 해외펀드에 1년 미만의 단기 투자에 금리 인상은 거의 독약에 가깝다. 차라리 이율과투자기간을 살펴 자신의 투자기간에 맞는 국내 매칭 회사채펀드 등에 투자하는 것이 좋다.
(박미경 한국투자증권 여의도PB센터장)
