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- 여의도 금싸라기 땅 포기 결과는…2년만에 '따블'
- [이데일리 김성수 기자] 시행사 화이트코리아가 여의도 ‘현대오일뱅크 부지’에 29층짜리 오피스텔을 짓는 계획을 포기하고 땅을 매각했다. 인근 여의도동 대우트럼프월드2차 입주민들이 오피스텔 층수를 6층으로 낮출 것을 요구해 사업이 지체되는 등 어려움을 겪어서다. 다만 부지 매각으로 2년 만에 2배가 넘는 차익을 벌어들였다. 부지를 사들인 서도코퍼레이션 측은 영등포구청으로부터 건축허가도 받았고 주민 반대도 없어서 개발에 문제가 없다고 보고 있다. 서울시의 여의도 지구단위계획도 확정된 만큼 인허가 관련 불확실성이 크게 줄어든 상태다. ◇ 화이트코리아, 주민들 설득 실패…서도코퍼레이션에 매각24일 부동산업계에 따르면 화이트코리아는 서울 영등포구 여의도동 48-1번지 일대 토지를 작년 7월 8일 서도코퍼레이션에 732억원에 팔았다. 화이트코리아가 이 땅을 지난 2020년 5월 20일 SK네트웍스로부터 330억원에 매수했던 것과 비교하면 약 2년 만에 2배 넘는 차익을 벌어들인 셈이다. 부동산 등기부등본에 소유권이전 내용이 이같이 적혀있다. 서울 영등포구 여의도동 48-1번지 일대 (사진=김성수 기자)서도코퍼레이션은 비주거용 건물 개발 및 공급업체다. 현재는 우리은행이 수탁자로 돼 있다.이곳은 원래 현대오일뱅크 주유소 부지였다. 앞서 화이트코리아가 해당 부지에 29층 오피스텔을 개발하려 했지만 바로 옆 대우트럼프월드2차 주민들의 거센 반발에 부딪혀 장기간 사업을 진행하지 못했었다. 이에 화이트코리아는 기존 29층에서 층수를 소폭 낮춘 대안을 제시했지만 주민 설득에는 실패했다. 화이트코리아의 대안을 보면 층수는 다소 낮아졌지만 기존 전용면적 85㎡보다 평수가 더 넓어진 만큼 주민들 주거환경에 도움이 안 된다는 이유에서였다.주민들은 오피스텔 층수를 6층으로 낮출 것을 요구했다. 이 경우 화이트코리아로선 사업성이 크게 떨어진다. 결국 회사는 개발을 포기하고 땅을 파는 쪽을 선택했다. 인근 샛강역에는 작년 5월 경전철 신림선이 개통했다. 신림선은 지하철 9호선 샛강역에서 시작해 1호선 대방역, 7호선 보라매역, 2호선 신림역을 경유하고 서울대 앞까지 총연장 7.8㎞를 연결하는 경전철이다. 신림선 노선도 (자료=서울시)◇ 영등포구청, 작년 6월 건축허가…여의도 지구단위도 확정반면 땅을 매입한 서도코퍼레이션 측은 이 땅이 인허가 절차를 밟았고 주민들 반대도 없었다고 설명했다. 영등포구청은 작년 6월 해당 부지에 29층 오피스텔을 개발하는 것에 대한 건축허가를 내줬다. 서도코퍼레이션 관계자는 “지반상에 문제가 있었다면 구청에서 허가를 내주지 않았을 것”이라며 “주민들 반대 의견도 없었다”고 말했다. 이어 “구체적인 개발 계획은 알려주기 어렵다”고 덧붙였다.영등포구청 관계자는 “주민들에게 특정 기간까지 (시행사와) 협의를 하라고 통보했었다”며 “건축허가는 작년 6월 정상적으로 났다”고 말했다. 게다가 서울시의 여의도 지구단위계획도 확정된 만큼 인허가 관련 불확실성이 크게 줄어든 상태다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 위치도 (자료=서울시)서울시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 수립해 오는 25일부터 열람 공고에 들어간다. 이번에 마련된 지구단위계획안은 금융기관이 모인 동여의도 일대(112만586㎡)를 대상으로 용도지역 상향, 용적률 인센티브 제공 및 높이 완화 등 내용을 담고 있다. 처음 서울시가 이 계획을 위해 용역을 발주한 것은 지난 2019년이었다. 이 용역은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다.지구단위계획에 포함된 면적이 총 112만㎡로 넓은데다, 그 모든 부지의 건축적 문제들을 종합 검토해야 하기 때문에 시간이 오래 걸렸다. 용역이 작년 3월 완료됐지만 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 거쳤다. 여의도 일대에 토지, 건물 등 부동산을 보유한 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다렸으나 대기기간이 길어지자 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 각각 작년 10월, 작년 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔과 생활형 숙박시설을 분양했다.
- "지분 희석 싫다" 디앤디리츠, CB 발행 취소…브릿지론 차환한다
- [이데일리 김성수 기자] 디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사(이하 디앤디플랫폼리츠)가 브릿지론 570억원 상환을 위해 계획했던 전환사채(CB) 발행을 취소하고 리파이낸싱(차환)하는 쪽으로 틀었다. 당초 회사가 전환사채 발행을 검토한 목적에는 자금조달 뿐 아니라 재무건전성 회복 등 자본확충 효과도 있었는데, 주가 급락으로 기존 주주의 지분율 희석에 대한 우려가 높아져서다. 다만 리파이낸싱을 선택하면 작년보다 금리가 높아진 만큼 이자 비용이 늘어나 배당률이 하락할 가능성이 높고, 결과적으로 주가가 더 떨어질 리스크가 있다는 의견도 나온다. ◇ 디앤디, 다음달 570억 브릿지론 만기…유상증자·CB발행 계획15일 금융투자업계에 따르면 디앤디플랫폼리츠는 지난 11일 홈페이지에 올린 주주서한에서 “기존 계획인 전환사채(CB) 발행을 취소하고 해당 발행 물량을 리파이낸싱하는 쪽으로 선회한다”고 밝혔다. 리파이낸싱 방식은 기존 대출의 연장 또는 회사채 발행 등이 있다. 디앤디플랫폼리츠 투자구조 (자료=디앤디플랫폼리츠 홈페이지)디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디가 스폰서인 오피스·물류센터 리츠다. 보유한 기초자산은 △서울 영등포구 문래동 오피스 ‘세미콜론 문래’ △경기 용인시 처인구 백암면 상·저온 복합물류센터 ‘백암 파스토 1·2센터’ △일본 가나가와현 ‘아마존 재팬 일본 허브 물류센터’다.디앤디플랫폼리츠는 당초 오는 26일 여의도동 센터빌딩에서 열리는 임시주주총회에서 △제3자 배정 유상증자(SK디앤디 대상) △전환사채 발행 안건을 승인받으려 했었다. 브릿지론 상환 및 기타 부대비용으로 580억원을 조달해야 하기 때문이다.앞서 디앤디플랫폼리츠는 지난해 ‘파스토 용인2센터’를 기초자산으로 가진 자(子)리츠를 편입하기 위해 570억원 규모의 1년 만기 브릿지론을 작년 6월 22일 받았다. 자(子)리츠 이름은 디디아이백암로지스틱스2호위탁관리부동산투자회사(백암로지스2호리츠)다. 백암로지스2호리츠는 매도자 엘비24호전문투자형사모부동산투자회사로부터 이 자산을 작년 6월 24일 960억원에 매입했다. 브릿지론을 대출해준 기관은 특수목적회사(SPC) 키스플러스제십삼차(285억원), 신한투자증권(구 신한금융투자)다. 금리조건은 5.20% 내외(대출금리 4.6%+대출취급수수료 0.6%)였다. 디앤디플랫폼리츠는 다음달 22일 브릿지론 만기를 앞두고 100억원은 유상증자로, 나머지 금액은 전환사채 발행으로 충당할 계획이었다. 그러나 이번에 전환사채 발행을 취소하고 리파이낸싱하는 쪽으로 방향을 바꿨다.이는 기존 주주의 지분율 희석에 대한 우려가 있어서다. 당초 회사가 전환사채 발행을 검토한 목적은 자금조달 뿐 아니라 재무건전성 회복 등 자본확충 효과도 있었는데, 이를 상쇄할 만큼 지분율 희석 우려가 높았다. 전환사채는 ‘미리 정해진 가격에 발행회사 보통주로 전환할 권리가 내재된 채권’이다. 전환사채를 발행하는 회사는 투자자에게 해당 채권을 주식으로 바꿀 수 있는 권리를 주는 대신 금리를 낮출 수 있고, 이에 따라 이자 부담도 줄일 수 있다. 디앤디플랫폼리츠 기초자산 개요 (자료=3월 월간보고서 캡처)◇ 주가 하락에 “CB 반대”…차환시 이자부담에 주가 떨어질 수도전환사채 소유자는 전환가격보다 주가가 더 높으면 보유한 전환사채를 주식으로 바꿔서 차익을 얻을 수 있다. 반면 주가가 전환가격보다 오르지 않거나 전환하는 것이 그다지 매력이 없으면 이자를 받다가 만기에 채권 상환을 받으면 된다. 기업 입장에서는 전환사채가 주식으로 바뀌면 그만큼 채권(부채)이 줄어들고 자본이 늘어나니까 재무구조가 좋아지는 효과가 있다. 디앤디플랫폼리츠의 전환가액은 증권 발행 및 공시 등에 관한 규정에 따라서 주주총회 결의일인 오는 26일 전날(25일)을 기준으로 약 한 달간 시가 수준에서 결정될 예정이었다. 디앤디플랫폼리츠가 애초 전환사채 발행을 검토했던 시점에는 주가가 3000원 후반대에 형성돼 있었다. 또한 주가가 상승 기조라서 전환가액이 공모가(5000원) 인근으로 회복된 수준에 결정될 것으로 예상됐다는 게 회사 측 설명이다.디앤디플랫폼리츠의 최근 1년간 주가 추이 (자료=구글 파이낸스)그러나 전환사채 발행을 준비하는 도중 주가가 약 10% 이상 급락했다. 자본 확충 기대보다는, 낮은 전환가액으로 기존 주주의 지분이 희석될 우려가 더 커진 것이다. 예컨대 신규 투자자들이 전환사채를 3800원대에 주식으로 전환하면 당초 5000원 공모가에 들어온 주주들의 지분율이 희석된다.작년 말 기준 디앤디플랫폼리츠의 주주별 지분율을 보면 △코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(이하 코람코주택도시기금리츠) 15.53% △삼성증권(코람코 공모상장예정 리츠일반사모투자신탁제19호 신탁업자) 9.32% △SK디앤디 9.32% △신한은행(이지스리츠포트폴리오일반사모부동산투자신탁제1호 신탁업자) 3.71% △NH투자증권 3.13% △하나캐피탈 3.11% △KB증권(코람코공모상장예정리츠일반사모투자신탁제23호 신탁업자) 3.11% △기타(52.79%) 순이다. 이 중 코람코주택도시기금리츠는 코람코자산신탁 앵커리츠로, 국토교통부 산하 주택도시기금 여유자금이 출자된 블라인드펀드다. 이 리츠의 경우 국토부 기금에서 블라인드 추가 출자를 받아야 한다. 또한 코람코자산운용이 행정공제회 등 다수 주주들 자금을 운용하는 펀드들도 여럿의 지분율을 다 합치면 약 13~14% 정도 된다. 디앤디플랫폼리츠 관계자는 “다수 주주들이 현재 주가 수준에서 전환사채를 발행하는 것에 대해 깊은 우려를 표했다”며 “이에 주주들의 의견을 적극 반영해서 전환사채 발행 계획을 수정하고 리파이낸싱으로 상환계획을 선회하게 됐다”고 말했다.다만 전환사채 대신 리파이낸싱을 선택하면 주가가 더 떨어질 리스크가 있다는 의견도 나온다. 회사가 작년 6월에 받았던 브릿지론 금리는 5.20% 내외였지만, 이후 한국은행의 급격한 금리인상으로 금리 수준이 더 높아졌다. 업계에 따르면 최근 브릿지론 절대금리는 8~9%에서 10% 초반 수준이다. 한 금융투자업계 관계자는 “리파이낸싱으로 이자 비용이 증가하면 배당률이 떨어지게 될 것”이라며 “이에 대해 불만인 투자자들이 디앤디플랫폼리츠 지분을 처분하고 떠날 수도 있다”고 말했다.
- 아직 코로나19 영향권…영화관·호텔 담은 이지스 펀드 손실
- [이데일리 김성수 기자] 이지스자산운용이 영화관, 호텔 자산에 투자한 부동산 펀드들에서 손실이 발생했다. 코로나19 직격탄을 맞은 부동산으로 일상회복에도 불구하고 좀처럼 수익률을 회복하지 못하고 있는 상황이다. 서울 광진구 자양동 몰오브케이(건대CGV), 종로구 대학로CGV에 투자한 펀드는 최근 1년 수익률 마이너스를 기록했고, 서대문구 숙박시설 ‘신라스테이 서대문’에 투자한 펀드는 평가손실 상태다.◇ 코로나19에 영화관객 급감…몰오브케이 공실 발생10일 금융투자업계에 따르면 이지스리테일부동산투자신탁194호 운용보고서(2022년 10월 1일~12월 31일) 기준 최근 1년간 수익률은 -14.81%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 6.03%이다. 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)이 펀드는 서울시 광진구 자양동 9-4번지에 있는 실물 부동산 ‘몰오브케이(건대CGV)’를 매입해서 임대사업으로 운용해 발생한 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목적이다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다. 펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 펀드 모집 당시 국내 1위 멀티플렉스 운영사인 CJ CGV가 핵심임차인으로 15년 장기 임대차계약(전체면적의 약 33%)을 맺고 있었다. CJ CGV의 임대차 계약기간은 2033년 1월 30일까지다.CGV 임대차계약 주요내용을 보면 지난 2018년 5월 기준 보증금 10억원, 월 임대료 6000만원이다. 연간 누적 관람객수 70만명을 넘으면 ‘초과분 매표순매출액’의 15%를 월 임대료와 별도로 정산한다. 임대료 인상률은 매 3년마다 3%다.해당 자산은 풍부한 유동인구와 잠재 개발 가능성을 보유해 추후 자산가치 상승에 따른 매각차익이 기대됐다. 우선 사업지 인근에 건대로데오거리 상권이 있고 지하철 접근성이 매우 좋다. 지하철 2호선 성수역에서 걸어서 18분 걸리고, 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역으로부터 걸어서 3분이면 이동할 수 있다. 반경 3km 이내 지하철 5·7호선 군자역도 있다. 건국대학교, 세종대학교와 인접해 유동인구가 많은데다 청담대교, 영동대교, 잠실대교, 올림픽대교 등과도 가까워 광역 접근성이 좋다. 또한 사업지로부터 반경 5km 이내 금호, 잠실 생활권이 있고 반경 10km 이내 천호, 수서, 망우 생활권 인구까지 잠재적 수요에 포함돼 있다. 다만 코로나19로 극장 수익이 줄었고, 공실률도 높아지면서 수익률이 이처럼 낮아진 것으로 분석된다. 현재 펀드는 △공실 위험 △매각 지연 위험 △담보 대출금리 변동 위험에 노출돼 있다. 몰오브케이 상가 공실 (사진=김성수 기자)우선 작년 6월 말 기준 공실률 37.58%로 집계됐다. 지난 2018년 1월 신축된 후 단기간 내 임대율 100%를 기록했지만 코로나19 기간을 거치면서 공실이 늘었다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다. 이지스자산운용은 공실 해소를 위해 지속적으로 임대차 협의를 진행할 예정이다. 매각 지연 위험도 있다. 당초 펀드 존속기간은 오는 6월 29일까지였다. 다음달 17일 수익자총회에서 안건이 통과되면 펀드 만기가 2025년 6월 29일로 연장될 수 있다. 수익자는 수익자총회에 출석하지 않고 서면으로 의결권을 행사할 수 있다. 다만 최초 사업 당시에 ‘3년 보유 후 매각’하는 가정을 세웠던 것과 비교하면 매각이 지연된 상황이다. 부동산 담보대출 금리도 변동할 가능성이 있다. 지난 2018년 6월 8일 기준 부동산 담보대출은 △선순위 309억8700만원(연 3.60% 고정금리) △후순위 52억원(연 5.46% 고정금리)이다. 선순위 담보대출기관은 국민은행, 후순위 담보대출기관은 마스턴전문투자형부동산투자신탁이다.펀드 대출기간은 오는 6월까지로 펀드 만기와 일치하지만, 펀드 만기까지 매각이 이뤄지지 않을 경우 담보대출 연장 또는 리파이낸싱이 이뤄질 수 있다. 이 경우 대출금리가 높아져 투자수익률이 하락할 수 있다. 이지스자산운용은 펀드만기 전 적절한 매각시점을 검토해 리스크를 완화할 예정이다. ◇ 대학로CGV 펀드, 담보대출 연장에 이자비용 상승서울 종로구 대학로CGV에 투자한 펀드도 최근 1년간 수익률이 ‘마이너스’다. 이지스리테일부동산투자신탁299호 운용보고서(2022년 10월 17일~2023년 1월 16일)를 보면 최근 1년간 수익률이 -10.15%로 집계됐다. 최근 3년간 수익률은 4.25%다. 이 펀드는 서울시 종로구 대학로 명륜2가 41-9번지 및 41-10번지에 있는 ‘대학로CGV’에 투자해서 발생하는 임대수익과 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 수익자에게 분배하는 것이 목적이다. 지난 2019년 10월 9일 마일스톤자산운용으로부터 615억원에 자산을 매입했다. 펀드 최초 설정일은 지난 2019년 10월 17일이었고, 존속기간은 내년 10월 17일까지다. 펀드 재산의 60% 이상을 국내 부동산 등에 투자하며 임대수익을 통해 투자자에게 매 반기별로 분배액을 지급한다.해당 자산이 위치한 대학로권역은 성균관대학교, 가톨릭대학교, 극장, 공연장, 프랜차이즈 등이 인접해 10~20대 유동인구가 풍부하다. 서울 주요 상권 중 하나인 대학로상권 내 유일한 영화관이며, 반경 2km 내 경쟁 영화관은 CGV 3개점 및 메가박스 1개점이 있다.대학로 상권 광역입지도 (자료=이지스리테일부동산투자신탁299호 투자설명서 일부 캡처)대학로상권 중에서도 핵심지역인 B상권 내 입지해 있으며, 대명거리와 소나무길 사이 골목상권이 활성화돼 높은 집객력을 보유했다. 지난 1월 16일 기준 임대율 100%며, 오는 2027년 6월 27일까지 책임임대차계약이 체결된 상태다. 임대료는 매년 전년도 임대료 대비 소비자물가상승률 또는 3% 중 높은 비율로 인상된다. 다만 코로나19를 겪으면서 CJ CGV의 영업실적 악화로 임대료 일부가 미납되는 상황을 겪었다. 임대료 지급방식을 변경한 후 지난 2021년 6월 9일자로 미납 임대료를 일시에 회수했으며, 현재까지 책임임차인은 임대료를 정상적으로 납부하고 있다.또한 작년 6~7월 글로벌 상업용부동산 전문회사 쿠시먼앤드웨이크필드를 매각자문사로 선정한 후 같은 해 7월 20일 입찰을 진행했지만, 매수의향자가 나타나지 않아 유찰됐다. 이어 최초 대출 만기일인 작년 10월 18일까지도 매수의향자가 나타나지 않아 자산 매각이 이뤄지지 않았다. 코로나19로 영화관 등 리테일 자산에 대한 불확실성이 증가했고, 작년 급격한 시장금리 인상으로 부동산 매매시장이 경직돼서다. 이에 따라 이지스자산운용은 대주들과 다각도로 협상한 끝에 부동산 담보대출 만기를 오는 10월 18일로 연장하는 대출약정 변경계약서를 작년 10월 14일 체결했다.대주는 메트라이프생명보험(선순위 388억5000만원), SBI저축은행(후순위 30억원)이다. 이자율은 △선순위 연 5.50% 고정금리 및 취급수수료 1.00% △후순위 연 8.50% 고정금리로 다소 올랐다. 펀드는 운용보수 및 판매보수를 작년 10월 18일부로 삭감했다. 부동산 담보대출 금리 인상에 따른 이자 지급비용 증가 등으로 투자자 배당수익률이 감소하는 것에 대한 고통을 분담하기 위해서다. 운용보수는 신탁원본 대비 연 0.2%에서 연 0.001%로, 판매보수는 신탁원본 대비 연 0.5%에서 연 0.001%로 낮췄다.◇ KIC 고유자산 투자 ‘신라스테이 서대문’ 평가손실이지스자산운용은 급격한 금리인상에 따른 투자심리 위축에도 올해 시장상황을 모니터링하면서 자산 매각을 재시도할 계획이다. 만약 연장된 부동산 담보대출 만기(오는 10월 18일)까지 자산 매각이 이뤄지지 않을 경우 기존 부동산 담보대출을 재연장하거나 리파이낸싱하기 위해 최선의 노력을 다할 예정이다.국내 영화관 시장은 작년 5월부터 점차 회복세를 보이고 있다. 작년 4월부터 코로나19 관련 사회적 거리두기가 해제되고 그동안 연기된 대작영화 개봉이 재개돼서다. 향후 대작 영화 개봉 상황에 따라 영화관 시장도 회복세를 이어갈 것으로 전망된다.이밖에 한국투자공사(KIC)가 수익증권을 보유한 ‘이지스사모부동산투자신탁 43호’도 평가손실 상태다. 해당 펀드에 담긴 자산은 서울시 서대문구 미근동 333번지 소재 호텔 ‘신라스테이 서대문’이다.신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)신라스테이 서대문은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다. 지상 27층, 지하 4층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터, 미팅룸 등을 갖추고 있다. KIC는 이 펀드에 기획재정부, 한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자하고 있다. KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과, 현재 사옥으로 쓰는 ‘스테이트타워 남산’ 2곳이다.KIC 연차보고서를 보면 펀드는 2021년 말 기준 공정가치 및 장부금액이 247억5562만원으로 취득원가(274억원)보다 9.65% 낮아 평가손실 구간에 있다. 지난 2020년 말 기준 장부금액 249억8332만원과 비교하면 1년 새 추가 하락한 것.상업용부동산 업계 관계자는 “코로나19 타격을 받은 데다 대출 리파이낸싱도 필요하다 보니 공정가치가 낮게 매겨진 것 같다”며 “영화관 등 리테일, 호텔 자산들은 코로나19 이후 이익 개선은 더딘 반면 이자비용은 급증하는 상황”이라고 말했다.
- “STO로 돈 번다? 특색 있는 조각투자 5곳 주목”
- [이데일리 최훈길 기자] 토큰증권발행(STO) 시장이 순항하고 투자자들 관심이 많아지려면 조각투자 기업에 주목해야 한다는 지적이 제기됐다. 매력적이고 투자 가치가 있는 상품을 발행하는 게 중요하기 때문이다. 윤유동·홍성욱 NH투자증권 리서치본부 연구원은 5일 ‘조각투자 기업을 잡아라’ 리포트에서 “증권사가 STO 시장에 참여하려면 토큰 증권화할 자산을 조달해야 한다”며 “특색있고, 양질의 자산을 보유한 발행사의 협상력이 클 수밖에 없다”고 지적했다. NH투자증권은 “조각투자 기업 확보의 중요성이 높아지고 있다”며 “STO 이용자 대다수는 개인투자자일 것으로 전망하는데, 그럴수록 시장의 관심을 끌 수 있는 매력적인 자산 확보가 중요하기 때문”이라고 설명했다. 서울 여의도 증권사 전경. (사진=이데일리DB)앞서 금융위원회는 지난 2월5일 ‘디지털 자산 인프라 및 규율체계 구축’ 국정과제를 반영해 ‘토큰 증권 발행·유통 규율체계 정비방안’을 발표했다. 금융위는 자본시장법·전자증권법 개정안을 올해 상반기에 국회에 제출할 계획이다. 앞으로 STO가 허용되면 실물자산을 담보로 토큰을 발행해 증권처럼 거래할 수 있다. 소액 쪼개기 투자가 가능해지는 것이다. 관련해 NH투자증권은 “증권사가 유통 플랫폼에 등록시킬 자산 조달 시 특색 있고, 양질의 자산을 보유한 발행사를 선별하는 능력이 중요하다”며 “현 시점에서는 조각투자 업체의 협상력이 클 수밖에 없으며, 유망 업체들의 경우 어느 증권사와 협업할지 고심 중인 상황”이라고 전했다. STO를 통한 거래가 예상되는 자산은 부동산, 명품, 음악, 콘텐츠, 웹툰, 탄소배출권, 반값아파트, 비상장주식, 비상장채권 등이 거론된다. NH투자증권은 “발행 부문은 펀블(부동산), 테사(미술품), 뮤직카우(음악저작권), 트레져러(명품), 스탁키퍼(한우)가 주목할 만하다”며 조각투자 기업 5곳을 꼽았다. 관련 인프라는 블로코, 기초자산 평가는 한국기업평가를 유망 기업으로 봤다. 펀블은 부동산 조각투자로 금융위 혁신금융서비스(샌드박스) 인가를 받았다. 테사는 국내외 30개 이상의 갤러리 및 옥션과 파트너십을 맺고 있다. 뮤직카우 누적 회원은 100만명에 달한다. 명품 마니아층을 보유한 트레져러는 투자자 평균 수익률 10%대를 기록했다. 한우 조각투자 서비스 ‘뱅카우’를 운영 중인 스탁키퍼는 40~60대 탄탄한 고객 기반으로 운영되고 있다. NH투자증권은 “(STO) 초기에는 시장 육성보다는 투자자보호에 초점을 맞출 것으로 예상된다”며 “캐시플로우, 공정가격이 존재하거나 밸류에이션 산정이 용이한 자산이 선호될 것으로 판단한다”고 말했다. 금융위의 STO 발행·유통 분리 방침에 대해선 “(투자자 피해 우려를 고려해) 단기적으로 스탠스가 변할 여지는 없을 것”이라고 봤다. NH투자증권은 “증권사들은 자체 생태계 구축과 MTS 강화에 더욱 무게를 두고 있다”며 “장기적으로 주식·채권 같은 자산들도 전자증권에서 토큰증권 형태로 전환될 수 있기 때문에 관련 인프라 구축 노하우를 지금부터 축적할 필요가 있기 때문”이라고 지적했다. NH투자증권은 은행, 자산운용사, 보험사, 가상자산거래소도 STO 시장에 참여 가능할 것이라면서 “가이드라인상으로도 STO 시장의 참여 문턱은 높지 않으나, 정책 당국의 판단이 중요하다”고 지적했다. NH투자증권은 ‘개인투자자의 연간 투자한도’는 “현재 조각투자 기업에 적용되는 기준을 참고할 만하다”고 지적했다. 수익증권 형태인 부동산 조각투자는 일반투자자는 플랫폼별로 연간 2000만원, 소득적격 투자자의 경우 연간 4000만원 한도다. 투자계약증권 형태인 음악 저작권료 참여청구권은 일반투자자는 연간 1000만원, 소득적격 투자자는 연간 3000만원 한도다NH투자증권은 STO 과세 관련해 “부동산 조각투자의 경우 일반 부동산 투자에 적용되던 과세 기준이 거의 그대로 적용되고 있다”며 “(STO도) 규제차익 회피를 위해 세제 혜택 혹은 페널티도 없을 것”이라고 예상했다. ※STO=토큰증권발행(STO·Security Token Offering)은 블록체인 기술 기반으로 토큰(디지털자산) 형태의 증권(ST)을 발행하는 것이다. ‘증권형 토큰’으로도 불렸으나, 금융위원회는 향후 자본시장법·전자증권법에 반영할 법령상 용어로 ‘토큰 증권’으로 명명했다. STO가 허용되면 부동산·미술품 등 실물자산을 담보로 토큰을 발행해 증권처럼 거래할 수 있다. 소액 쪼개기 투자를 하는 것이어서 ‘조각투자’와 비슷하다. 투자자는 지분, 의결권, 이자, 수익금 등을 나눠 가질 수 있다.금융위는 올해 2월5일 ‘디지털 자산 인프라 및 규율체계 구축’ 국정과제를 반영해 ‘토큰 증권 발행·유통 규율체계 정비방안’을 발표했다. 이는 금융위가 올해 1월19일 제6차 금융규제 혁신회의에서 STO 전면 허용 방침을 밝힌 뒤, 후속 가이드라인을 담은 것이다. 금융위는 올해 상반기에 자본시장법·전자증권법 개정안을 국회에 제출할 예정이다. 국회가 연내에 개정안을 처리하면 이르면 내년부터 STO가 전면 허용된다.(자료=NH투자증권)(자료=NH투자증권)(자료=NH투자증권)
- 우본, 미국 등 해외부동산 '역발상' 투자한다…기대수익률 10% 초반
- [이데일리 김성수 기자]우정사업본부(우본)가 해외 부동산 ‘역발상’ 투자에 나섰다. 미국 금융부문의 다음 리스크는 상업용부동산 시장이 될 것이라는 우려가 높은데 이를 오히려 매수 기회로 이용하겠다는 것이다.우본은 북미 등 선진국 부동산에 약 2600억원(2억달러) 투자를 계획하고 있다. 운용수수료 등 각종 비용을 제외하면 10% 초반 수익률을 예상한다.◇ 우본, 해외부동산 2600억 투자…지분 70% 이상31일 금융투자업계에 따르면 우정사업본부(우본)는 내년 7월경 위탁운용사 2곳을 선정해서 해외부동산에 2억달러(약 2600억원) 투자할 계획이다. 오는 4월 7일까지 접수받으며, 운용사와 최종계약을 맺는 시점은 내년 7월 예정이다.세부 절차는 △접수 완료일(4월 7일) 이후 약 2주간 1차 정량평가 및 선정 △1차 평가 후 약 2주간 2차 정성평가 및 선정 △오는 5월 운용사 현지 실사 △6월 투자심의회 심의 △내년 7월 최종 계약 순이다. 내·외부사정 등에 따라 일정은 바뀔 수 있다.2023년도 우체국예금 해외 부동산 밸류애드 전략 위탁운용사 모집공고 중 일부 캡처 (자료=우정사업본부)펀드 운용방식은 블라인드(Blind), 커밍글드(Commingled), 클로즈드엔드(Closed-End)다. ‘블라인드 펀드’란 투자 대상을 미리 정하지 않은 상태에서 펀드를 설정하고 우량 투자대상이 확보되면 투자하는 펀드를 말한다. ‘커밍글드 펀드’는 여러 투자자들 자금을 모아서 투자하는 것을 뜻한다. 코인베스트먼트(Co-investment)와 다른 점은 코인베스트먼트는 투자대상 자산이 하나인 반면 커밍글드 펀드는 투자대상 자산이 여럿이라는 점이다. ‘클로즈드엔드 펀드’는 일명 폐쇄형 펀드로 만기가 정해져 있는 펀드를 말한다.투자지역은 선진국 위주 글로벌이며, 북미가 50% 이상을 차지한다. ‘오피스 섹터’와 ‘인허가 이전 개발 건’ 비중은 30% 미만으로 제한했다. 투자전략은 부동산 에쿼티(지분) 밸류에드다. 에쿼티 비중이 70% 이상이며, 특정 섹터에만 투자하는 섹터포커스 펀드는 제외한다.‘밸류에드’는 상업용부동산에 투자하는 다양한 전략 중 하나다. 밸류에드에 대한 통일된 정의는 없지만 일반적으로 리모델링이나 증축 등으로 자산가치를 높여서 중위험 중수익을 추구하는 전략을 뜻한다. 오퍼튜니스틱 전략은 임대율이 매우 낮은 저평가 자산 등을 개발해서 가치를 극대화하고 고위험 고수익을 추구하는 전략이다. 반면 코어 전략은 저위험 저수익을 지향하는 전략이다. 핵심 지역에 있는 오피스, 리테일, 주거 등 섹터에 투자해 안정적 임대수익을 얻는 게 목적이다.우본은 지금처럼 선진국 부동산시장이 어려울 때 진입해서 가치상승(밸류에드)한 다음 되팔아 시세 차익을 얻겠다는 구상이다. 시세차익이 목적이라서 대출이 아닌 지분투자(에쿼티)를 선택했으며, 에쿼티 비중이 70%로 높다.◇ 올 2분기 부동산가격 바닥…가치 올려 ‘시세차익’실제로 글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE가 작년 12월 발표한 ‘미국 부동산시장 전망 2023(U.S. Real Estate Market Outlook 2023)’ 보고서를 보면 미국 상업용부동산 가격이 올 2분기경 바닥에 근접해질 것으로 보인다.캡레이트가 올해 2분기 고점을 기록한 후 하락할 것으로 예상돼서다. ‘캡레이트’는 부동산 투자로 얻는 순수익이 부동산가격 대비 몇 퍼센트인지 나타내는 수치다. 부동산 임대수익에서 경비를 뺀 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금액(시가 기준)으로 나눠 산출한다. 미국 상업용부동산 시장 캡레이트 추이 및 전망 (자료=CBRE 보고서 일부 캡처)특정 부동산의 캡레이트가 높다는 것은 위험이 크고 가치가 낮다는 뜻이다. 반면 캡레이트가 낮다는 것은 부동산의 위험이 적고 가치가 높다는 의미다. CBRE 보고서에 따르면 미국 상업용부동산 시장 캡레이트는 작년 초 저점을 기록한 후 100베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 올랐다. 이와 더불어 상업용부동산 가격은 작년 1~3분기에만 10~15% 하락했다. 캡레이트는 올해에도 25~50bp 추가 상승할 것으로 예상된다. 즉 상업용부동산 가격이 5~7% 추가 하락한다는 뜻이다. 바꿔 생각하면 부동산을 그만큼 저렴한 가격에 매수할 기회라고 볼 수 있다. 다만 올해 2분기 캡레이트가 최고점을 찍은 후 하락할 것으로 예상되기 때문에 부동산가격도 바닥을 찍고 반등할 것으로 보인다.브라이언 모이니한 뱅크오브아메리카(BofA) 최고경영자(CEO)는 미국 기준금리 인하 시점을 내년 2분기 이후로 전망하고 있다. 이를 고려하면 내년 2분기 전후로 부동산 경기가 회복 사이클에 진입할 것으로 예상된다.우본 관계자는 “선진국 오피스시장은 전반적으로 안 좋고, 특히 신축보다 구축 오피스가 임차인을 맞추기 어렵다”며 “공실이 많은 오피스 건물들은 가격이 많이 하락해 있다”고 말했다. 이어 “코어 전략을 구사하는 부동산은 아직 가격조정이 충분히 되지 않았지만, 밸류에드·오퍼튜니스틱 전략을 활용한 매물은 상대적으로 굉장히 저렴하다”며 “입지가 양호하고, 나중에 밸류에드로 가치도 높일 수 있는 자산을 미리 선점하려 한다”고 설명했다. 아울러 “운용사가 제시하는 수익률은 15% 내외”라며 “여기서 운용보수, 환헷지 비용 등을 빼면 수익률이 10% 초반대로 예상된다”고 덧붙였다.
- 한은 "美 연준 긴축 강화, 4월 금통위 때 반영해 금리 결정"[일문일답]
- [이데일리 최정희 기자] 한국은행은 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 최종금리 상향 조정 등 긴축 강화 등을 4월 11일 금융통화위원회 기준금리 결정에 반영할 것이라고 밝혔다. 이상형 한은 부총재보(이사)는 9일 3월 통화신용정책보고서를 발간한 후 기자브리핑을 통해 “미 연준의 정책 불확실성이 3월 연방공개시장위원회(FOMC) 회의 이후 완화되는 측면이 있다”며 “이를 4월 금리 결정할 때 반영할 것”이라고 밝혔다. 이어 “미 통화 긴축이 시장 예상보다 더 강화되고 유럽중앙은행(ECB)도 금리의 상당폭 인상이 예상되고 있다”며 “이런 상황에서 국제금융시장 여건 변화가 환율, 외국인 채권 자금 유출 등에 미치는 영향에 대해 면밀히 점검할 것”이라고 덧붙였다. 9일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 3월 통화신용정책 보고서 설명회. 사진 왼쪽부터 이은석 동향분석팀장, 방홍기 정책기획부장, 이상형 부총재보, 홍경식 통화정책국장, 김병국 정책협력팀장 (출처: 한국은행)다음은 이상형 이사 및 홍경식 통화정책 국장 등과의 일문일답이다. -기준금리 인상이 환율 상승 압력을 일부 완화했다고 분석했는데 환율이 다시 오르면 기준금리 추가 인상 가능한가?△ 파월 의장 발언 이후 미 금리 인상 기대 커지고 환율 등 금융, 외환시장이 영향을 받고 있다. 금리 결정까지 한 달 정도 남았는데 그 기간 동안 발표되는 3월 FOMC와 국내 경기, 물가지표 등을 종합 고려해 추가 인상 필요성을 판단할 것이다. 주요국 통화정책 운용과 관련한 불확실성이 커 금리 결정이 환율, 자본유출입에 미치는 영향을 살펴보고 국내 물가, 성장 영향도 면밀히 점검하겠다. -기준금리가 3.5% 긴축 수준인데 이런 상황에서 금리 인상이 펀더멘털 악화시켜 환율 상승 압력을 오히려 부추길 가능성은 없나?△ 기준금리 인상이 환율 상승 압력을 일정 부분 낮추는 데 기여했다. 우리나라 경제의 대외 건전성, 금융기관 시스템 건전성, 은행의 수익성 및 자기자본 비율, 경상수지 올해 흑자 기조, 대외 순채권, 외환보유액 등으로 대응하기 충분하다. 다만 내부적인 요인보다는 국제금융시장의 환경 변화에 환율이 더 크게 영향을 받을 것이다. -홍경식 국장이 최근 블로그에서 물가, 금리 등 정책 불확실성이 큰 상황이라 미 최종금리에 대한 시장 기대가 다시 바뀔 수 있다고 했는데 현재 고용지표까지 나온 상황에서 3월 FOMC 결과가 4월 금통위 때 어떻게 반영될까?△ 물가, 금리 정책 관련 불확실성을 말했는데 불확실성이 하나둘씩 걷히고 있다. 파월 의장 입장도 나오고 고용지표도 나오고 다음 주 물가도 나올 예정이다. 불확실성이 걷히고 있긴 하지만 셈법이 복잡해졌다. FOMC에서 빅스텝으로 가느냐, 베이비스텝으로 가느냐도 있고 금리 점도표도 봐야 한다. 그런 것들을 보고 환율 움직임을 봐서 금통위에서 어떻게 영향을 받을지 좀 더 시간을 두고 상황을 지켜봐야 한다. -불확실성이 걷히고 있다는 말이 고용, 경기는 예상보다 좋고, 주요국 금리는 예상보다 긴축적이고 물가는 더디게 떨어지는 것으로 나타났다는 의미인가?=(국장) 어떤 방향으로 나타났다는 것이다. (이사) 2월에 물가안정에 중점을 두면서도 여러 불확실성 요인들을 점검할 필요가 있어서 기준금리를 동결한다고 했다. 향후 물가가 어느 정도 둔화될 것인지, 연준 통화정책, 중국 리오프닝 문제 등을 제시했는데 홍 국장이 말하는 것은 연준 통화정책 관련 불확실성이 3월 FOMC가 개최되면 완화되는 측면이 있지 않느냐는 것이다. 4월 금리 결정시 반영할 것이다. -외국인 채권 자금 유출 어떻게 되나? 내외금리차 축소되면 공공자금 유출을 그나마 막는데 도움이 될까?△ 외국인 채권 투자금 유출은 내외금리차도 일부분 영향을 받지만 해외 투자기관, 중앙은행의 투자 여력이 약화된 측면이 있다. 작년말부터 최근까지 차익거래 유인이 축소되고 차익실현 영향도 있다. 외국인 채권 자금 유출입은 세계국채지수(WBGI) 편입 여부 등이 상당히 영향을 줄 것인데 내외 금리차도 일부 영향을 줄 것이라고 생각한다. 미 연준의 통화정책이 시장 예상보다 좀 더 긴축 강도가 강화되고 유럽중앙은행(ECB)도 금리 상당폭 인상이 예상되고 있다. 이런 상황이라 국제금융시장 여건 변화가 외국인 채권 투자금에 영향을 줄 것이다. 그런 관점에서 모니터링 강화할 예정이다. -가계부채 디레버리징 전망은?△ 완만한 디레버리징이 이뤄지고 있다고 본다. 최근 흐름이 일시적인지, 지속적인지는 지켜봐야 한다. 그럼 관점에서 중장기적 시계에서 보면 가계부채의 과도한 누증 문제는 일관성을 갖고 레버리지가 누증되지 않도록 하는 노력을 해나가야 한다. (국장) 디레버리징이 일시적일지, 아닐지는 부동산 경기에 대한 가계주체들의 행태를 봐야 한다. 어떤 다른 이유로 가계부채가 늘어나게 되면 일시적이라고 판단할 수 있다. 그런 경우 금리 정책, 거시건전성 조화 등 당국과 협력해야 한다. -주택 가격 하락 시기가 상당기간 이어질 것이라고 전망했다. 올해, 내년 부동산 시장 전망은?△ 부동산 전망을 자체적으로 하지 않는다. 다만 여러 기관들 의견 종합하면 완만한 하락세다. 부동산은 주가처럼 단기간에 상승, 하락하지 않고 큰 추세적 흐름을 갖고 변동했다. (국장) 부동산은 상승 기간이 길었으면 조정기간도 길다. 그것을 감안할 필요가 있다. 전문가들의 90% 이상이 완만하지만 하락세로 본다. 내년에 부동산 시장이 어떻게 될지는 물가, 미국 금리 등 대외 여건으로 섣불리 말하기 어렵다. 완만하지만 일관적인 디레버리징이 필요하다. -부동산 가격이 여전히 사용가치 등과 비교해 괴리됐다고 평가했다. 하락세가 지속된다면 연말이면 괴리가 사라질까?△(국장)부동산 가격이 높은지 여부는 PIR(소득 대비 가격 비율)을 기준으로 보는데 이게 장기 추세와 비교해 높냐, 낮냐의 차이이다. 지금 많이 떨어졌지만 과거 PIR보다 높은 수준이라는 게 전문가들의 의견이다. 그래서 하방 압력이 더 크게 나타나지 않을까라는 의미이다. (이사) 주택 고평가 해석의 여지가 있다는 것이다. 다만 이것이 바로 가격 하락으로 나타날 것이란 것은 아니다. 다른 여건이 상승요인으로 작용하면 상승 압력을 줄 수도 있다. -기준금리 3%포인트 인상으로 올해 물가상승률 하락압력이 1.3%포인트라고 평가했는데 이는 수요 측면의 물가 하락만 반영됐나?△(방홍기 정책기획부장) 모형을 반영해 기준금리 인상으로 수요측 압력이 완화되면서 나타난 결과다. (이사) 모형이라는 게 과거 평균 수치인데 경제 여건이 다르면 다른 숫자가 나타날 수 있다는 것을 주시할 필요가 있다. 중앙은행이 금리를 올리면 인플레이션 기대 심리에 영향을 준다. 모형에서 이를 얼마나 잡아냈는지 확신하기 어렵다.
- [펀드와치]中경기부활 기대감에 철강주 펀드 웃었다
- [이데일리 이은정 기자] 중국 경기 부활 기대감에 철강주를 담은 펀드가 가장 양호한 성과를 낸 한 주였다. 상승세 이후 차익실현 매물이 출회되기도 했지만, 긴축 우려가 커진 가운데 주가수익비율(PER) 부담이 여전히 낮아 접근이 유효하다는 분석이다. 중국 제조업·수출 지표에 유의해 접근하란 의견이 제시됐다. (사진=현대제철)◇ 매파적 연준에 출렁인 국내 주식형, 철강주 ETF는 선방26일 펀드평가사 KG제로인에 따르면 순자산액(클래스 합산) 100억원 이상, 운용기간 1개월 이상인 국내 주식형 펀드 중 주간 수익률(2월17~23일) 1위는 삼성자산운용의 ‘삼성KODEX철강’ ETF로, 5.00% 상승했다. 이어 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋TIGER200철강소재’가 4.88%로 뒤를 이었다. 국내 철강주는 중국 부동산·인프라 부양 기대감에 강세를 보였다. ‘위드 코로나’ 정책 전환과 함께 3월 양회에서 내수 확대 정책이 나올 것이란 기대감이 커졌다. 중국은 세계 최대 철강 생산국으로, 수요가 늘어나면 국내 철강업체들도 수익성 개선을 기대할 수 있다. 다만 철강주는 등락을 이어가며 차익실현 매물이 출회되기도 했다. 국내 증시의 연초 이후 상승세에 코스피 PER이 2009년 이래 최고치에 근접했지만 철강은 저점에 가까워 접근이 유효하다는 의견이 제시됐다. ‘긴축 후반부’ 인식으로 이달 초까지 고 PER 업종이 우세였지만, 긴축 전망이 강화되면서 저 PER 업종이 상대적으로 우세한 구간에 진입했다는 평이다. 최유준 신한투자증권 연구원은 “IT가전(2차전지), 화학, 소프트웨어 등 반등을 이끈 업종들은 고점에 가까운 반면 보험, 은행, 자동차와 일부 민감주는 저점에 가깝다”며 “업종 간 순환매도 강하게 나타나는 구간으로 밸류 부담이 낮은 소외주가 비교적 양호한 흐름을 보일 것으로 예상한다. 보험, 자동차, 상사·자본재, 철강, 기계 업종 접근을 고려할 수 있다”고 말했다. 철강 등 업종의 주가 차별화의 변수로는 중국 제조업 구매관리자지수(PMI)와 수출 지표를 꼽았다. 최 연구원은 “제조업 PMI가 리오프닝 효과를 지지하면 민감주의 아웃퍼폼 기간이 연장될 것”이라며 “2월 수출 지표에서 품목별 수출 증감을 살펴볼 필요가 있다”고 했다. 전체 국내 주식형 펀드 수익률은 한 주간 -1.45%를 기록했다. 이 기간 코스피는 원·달러 환율이 다시 1300원으로 돌아가며 증시에 대한 수급이 약화된 가운데 연방준비제도(Fed) 인사들의 매파적(통화긴축 선호)인 발언에 하락했다. 다만 주 중 있었던 한국은행 금융통화위원회에서 기준 금리를 동결하면서 긍정적으로 작용했다. ◇ 해외 주식형 북미 -3.7%…IT 섹터 부진해외 주식형 펀드 평균 주간 수익률은 -3.28%를 기록했다. 국가별로는 북미가 -3.73%로 가장 많이 내렸다. 섹터별 펀드에선 정보기술이 -4.78%로 하락 폭이 가장 컸다. 개별 상품 중에서는 한국투자신탁운용의 ‘한국투자ACE멕시코MSCI상장지수(주식-파생)(합성)’가 1.65%의 수익률로 가장 우수한 성적을 나타냈다.한 주간 글로벌 주요 증시는 하락세를 보였다. S&P500는 -0.97%를 기록했다. 4분기 미국 국내총생산(GDP)이 이전 속보치 대비 하향 조정된 가운데 엔비디아의 어닝 서프라이즈로 반도체 등 기술주 투자심리가 개선됐다. 니케이225는 새로운 일본은행(BOJ) 총재가 완화 정책을 수정할 것이란 우려에 하락했다. 유로스톡 50지수는 연방공개시장위원회(FOMC)의사록에 대한 경계로 하락했다. 상하이종합지수는 양회를 앞두고 경기 재개에 대한 기대감이 반영되며 상승했다.한 주간 국내 채권금리는 하락했다. 국내 채권금리는 한국은행 금융통화위원회 결과에 따라 하락하며 마감했다. 한국은행 금통위는 기준 금리를 동결하며 일부 위원들이 3.75%까지 상단을 열어놓을 수 있다는 매파적 의견을 내놓았다. 하지만 지난 회의와 크게 스탠스가달라지지 않았다는 평가가 나왔으며 금통위 이후 매수세가 유입되면서 국채 금리는 하락했다. 자금 흐름을 살펴보면 주식형펀드의 설정액은 484억원 감소한 21조1493억원으로 집계됐다. 채권형 펀드의 설정액은 1389억원 감소한 18조4728억원이었다. 부동산형 펀드의 설정액은 694억원 감소한 9770억원, 머니마켓펀드(MMF) 펀드의 설정액은 3조2666억원 감소한 181조5222억원으로 집계됐다. (사진=KG제로인)
- [펀드와치]AI·2차전지株 웃자 코스닥 레버리지 '쑥'
- [이데일리 이은정 기자] 코스닥 지수가 코스피 대비 상대적으로 강세를 보이면서 코스닥 레버리지 펀드가 수익률 상위를 석권한 한 주였다. 인공지능(AI) 테마, 2차전지 관련주 등의 상승세가 부각됐다. 다만 급등세 이후 차익실현도 나타나 단기 과열에 따른 변동성을 유의하란 의견이다.[이데일리 문승용 기자]12일 펀드평가사 KG제로인에 따르면 순자산액(클래스 합산) 100억원 이상, 운용기간 1개월 이상인 국내 주식형 펀드 중 주간 수익률(2월 3~9일) 상위 5위권을 코스닥 레버리지 펀드가 모두 차지했다. 상품별로 ‘NH-Amundi코스닥2배레버리지[주식-파생]ClassA’가 7.90%로 1위를 차지했다. 이어 ‘삼성KODEX코스닥150레버리지’ ETF가 7.88%, ‘미래에셋TIGER코스닥150레버리지’ ETF가 7.85%, ‘한국투자코스닥두배로(주식-재간접파생)’이 7.79%, ‘KBKBSTAR코스닥150선물레버리지’ ETF가 7.55%로 뒤를 이었다.이 기간 코스닥은 2.61% 오르며 코스피 수익률(0.51%)을 상회했다. 국내 증시는 외국인과 기관의 순매수세에 힘입어 상승했다. AI 챗봇 ‘챗GPT’에 대한 투자 열풍이 이어진 가운데 국내에서도 소프트웨어, 인터넷 업종의 강세가 두드러졌다. 코스닥에서는 테슬라 강세 영향으로 2차전지 업종을 중심으로 상승했다. 다만 지난 10일 챗GPT 관련주 등이 줄줄이 하락하면서 단기 과열에 따른 변동성 우려가 커졌다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 “미 증시에서 연방준비제도(Fed) 위원들의 매파적(통화긴축 선호) 발언과 미 국채금리 상승에 차익실현 매물이 출회되자 국내 증시도 약세가 이어지는 등 유의해야 한다”며 “급등했던 2차전지주를 비롯해 인터넷 업종도 약세를 보였고 원·달러 환율 추가 상승에 따른 외국인 순매수 규모 위축도 지수 하방 압력을 가중시킬 수 있다”고 말했다. 전체 국내 주식형 펀드 수익률은 한주간 1.05%를 기록했다. 업종별로는 비금속 광물제품업(5.85%), 서비스업(3.95%), 의료 정밀업(1.10%)이 강세를 보였고, 섬유 의복업(-1.22%), 운수 창고업(-2.01%), 건설업(-3.12%)은 약세를 보였다.해외 주식형 펀드 평균 주간 수익률은 0.73%를 기록했다. 국가별로는 인도가 3.32%로 가장 많이 상승했다. 섹터별 펀드에선 정보기술이 2.30%로 가장 많이 상승했다. 개별 상품 중에서는 ‘미래에셋TIGER미국나스닥100레버리지상장지수(주혼-파생)(합성)’이 8.88%의 수익률로 가장 우수한 성적을 나타냈다.글로벌 주요 증시는 상승세를 보였다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 제롬 파월 연준 의장이 물가 상승 둔화 언급, 최종 금리 인상 가능성 언급한 발언을 소화하며 큰 예상에서 벗어나지 않았다는 판단과 함께 상승했다. 니케이225는 엔화 약세에 수출 기업들의 이익 개선 전망이 강해지며 상승했다. 유로스톡 50는 독일 1월 소비자물가지수(CPI)가 예상치를 큰 폭으로 하회하며 물가 안정화에 대한 기대로 상승했다. 상하이종합지수는 바이든 대통령의 정찰 풍선 이슈에 대한 언급으로 하락했다.한 주간 국내 채권금리는 상승했다. 국내 채권금리는 외국인의 선물 대량 매도세가 이어졌고, 미국의 고용 서프라이즈 이후 미국 연준의 긴축 기조가 이어질 것으로 예상되며 상승했다. 최종 금리 수준이 현재 예상하는 수준을 넘어설 것이라는 우려 역시 커지게 됐다.자금 흐름을 살펴보면 국내 공모펀드 설정액은 한 주간 1조9946억원 감소한 298조9458억원으로 나타났다. 주식형펀드의 설정액은 4억원 증가한 21조1848억원으로 집계됐다. 채권형 펀드의 설정액은 273억원 감소한 18조3943억원이었다. 부동산형 펀드의 설정액은 5억원 감소한 1조465억원, 머니마켓펀드(MMF) 설정액은 1조6536억원 감소한 194조7140억원으로 집계됐다.해외주식형 펀드의 설정액은 283억원 감소한 21조6589억원으로 집계됐다. 해외채권형 펀드의 설정액은 266억원 증가했으며, 해외부동산형 펀드의 설정액은 42억원 감소했다.
- 서울 오피스 쓸어담더니…요새 GIC 조용한 이유
- [이데일리 김성수 기자] 고금리에 부동산경기 ‘빙하기’가 이어지자 싱가포르투자청(GIC)이 서울 오피스 투자에 ‘브레이크’를 걸었다. 작년만 해도 GIC는 ‘금리인상에 위축된 국내 기관투자자들’과 ‘원화 약세’라는 호재를 만나서 서울 오피스 투자에 적극적이었다. 하지만 거래가 안 되고 매물이 계속 쌓이자 GIC도 가격 추가하락을 우려해 보수적으로 돌아섰다는 분석이다. ◇ ‘여의도 신금투·IFC 눈독’ GIC, 국내 부동산투자 전면 ‘보류’6일 금융투자업계에 따르면 최근 싱가포르 국부펀드 GIC는 국내 부동산 투자를 전면적으로 보류한 상태다. 작년에 마스턴투자운용 등 다수 운용사들로부터 티마크그랜드호텔, 용산더프라임 등 여러 오피스 매물에 대한 투자 제안을 받아 긍정적으로 검토했지만, 돌연 철회한 것. 티마크그랜드호텔 명동 (자료=하나대체투자자산운용)GIC는 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 소유 운용사다. 정확한 운용자산 규모는 싱가포르 정부가 공개하지 않고 있다. 다만 미국 리서치회사 SWF 인스티튜트에 따르면 GIC 자산운용 규모는 지난 2021년 기준 6900억달러(약 863조원), 글로벌 SWF에 따르면 7440억달러(약 931조원)다. 특히 GIC는 해외 투자자 중에서도 국내 오피스를 가장 많이 보유한 곳으로 알려져 있다. 사모펀드에 수익자로 참여했거나, 빌딩 지분 중 일부만 투자했을 경우 등기에 나오지 않아서 정확하게 몇 개를 갖고 있는지 집계하긴 어렵다. 다만 GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 더익스체인지서울, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이다.특히 작년에는 서울 오피스시장에서 GIC의 공격적 행보가 두드러졌다. 급격한 금리인상으로 국내 기관투자자들이 위축된데다 싱가포르화 대비 원화 약세로 ‘환차익’이 예상됐기 때문이다. GIC가 작년에 투자한 주요 국내 오피스로는 여의도 신한금융투자 사옥이 있다. 이지스자산운용이 부동산 펀드를 조성했으며 GIC가 에쿼티 투자자로 참여했다. 또한 GIC는 미래에셋자산운용이 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 위해 조성하는 부동산펀드에도 투자할 계획이었다. 그러나 고금리 지속으로 부동산시장 ‘냉각기’가 이어지자 GIC도 보수적으로 돌아선 것으로 분석된다. 하나대체투자자산운용의 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호’(운용기간 작년 10월 1일~작년 12월 31일) 자산운용보고서에는 이같은 내용이 들어 있다. ◇ 티마크그랜드 인수 MOU 해지…고금리에 ‘신중론’ 돌아선 듯해당 펀드의 기본전략은 서울 중구 회현동 소재 576실 규모 ‘티마크그랜드호텔’을 매입해서 마크호텔에 20년간 임대해 발생한 수익을 수익자에게 제공하는 것이다. 펀드는 2회에 걸쳐 작년 8월 31일까지 담보대출(1380억원)의 만기를 연장했다. 하지만 추가 연장이 더 이상 불가능해져 작년 9월 1일부로 기한이익상실(EOD) 상태에 돌입했다. 이에 펀드는 작년 12월 말까지 호텔을 매각해서 담보대출을 상환할 계획이었다. 펀드는 작년 9월 6일부터 스토킹호스 방식으로 티마크그랜드호텔 공개매각 절차를 진행했다. 스토킹호스란 기업이나 자산을 매각하기 전 인수자를 내정한 다음 경쟁입찰로 더 좋은 조건을 제시할 다른 인수자를 찾는 방식이다.작년 10월 6일 마스턴투자운용이 우선매수권자로 선정됐고, 같은 달 12일 입찰을 거쳐 KT&G가 차순위협상자로 선정됐다. 2개 기관 모두 호텔을 오피스로 용도변경해서 개발할 계획으로 참여했다. 펀드는 작년 12월 말까지 매각을 완료하는 조건으로 협상을 진행했다. ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호’ 자산운용보고서 중 일부캡처 (자료=하나대체투자자산운용)그러나 마스턴투자운용의 잠재투자자 측에서 국내 부동산 투자를 전면적으로 보류해 매수가 불가능하게 됐다. 이 잠재투자자는 GIC로 전해졌다. 이에 작년 11월 11일 양해각서(MOU)가 해지됐다. 마스턴투자운용은 매도자 측과 MOU 체결 후 이행보증금을 지불했지만, 이행보증금이 ‘환불 가능(Refundable)’한 조건이라서 전액 반환 받았다.펀드는 차순위협상자인 KT&G에 우선협상자 지위를 부여해서 협상에 착수했지만 작년 12월 5일 KT&G도 우선협상자 지위를 스스로 포기했다. 서울시 용산구에 있는 ‘용산 더프라임’ 빌딩도 작년에 신한알파리츠가 우선협상자를 선정하고 최종 협상을 진행했지만 자금 조달에 실패하면서 거래가 무산됐다. 이 건물도 GIC가 투자 제안을 받았던 매물로 전해졌다.용산 더프라임 (자료=신한알파리츠)업계에서는 고금리로 국내 부동산 매수심리가 쉽게 풀리지 않자 GIC가 좀 더 ‘신중한 태도’로 돌아섰다고 분석했다. 현재 미국 10년물 국채 금리는 3.543% 수준인데, 심리적 마지노선인 3% 선으로 내려와야 전반적인 투자 심리가 회복될 것이라는 의견이다. 금융투자업계 관계자는 “작년만 해도 GIC가 국내 오피스빌딩 매물을 여럿 검토했는데 갑자기 한국에서 진행 중인 부동산 인수 검토를 중단했다”며 “현재 오피스시장은 매도자들이 가격을 10% 조정해도 매수자들이 15% 인하를 요구해 거래가 성사되지 않는 분위기”라고 말했다.이어 “작년에는 매수 기회라고 생각했던 GIC도 가격 추가 하락을 우려해 신중론으로 돌아선 것으로 보인다”며 “미국 10년물 국채 금리가 3% 선으로 내려온다면 전반적 투자심리가 다시 회복될 것”이라고 덧붙였다.
- [미리보는 이데일리 신문]‘거품 빠졌다’…다시 살아나는 M&A시장
- [이데일리 김형환 기자] 다음은 2월 7일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-‘거품 빠졌다’…다시 살아나는 M&A시장-금융사 지배구조에 칼뺀 이복현 “이사회와 年1회 이상 정기 면담”-‘번호판 장사’만 하는 운송사 퇴출한다-‘그린 철강’ 이끌 인재가 없다-[사설]고령층 기준 상향…노인 복지정책의 큰 틀 다시 짜야-[사설]국민연금의 기업 주인 행세…바닥 수익률 남의 일인가△종합-변화보다 안정…실망한 시장, 엔화가치 급락-전용번호판으로 아빠찬스 막는다? 연두색 번호판 ‘금수저 상징’ 될라△변곡점 맞은 M&A시장-의사결정 빠르고 실탄도 충분, 토종 PE들 M&A시장 부활 이끈다-‘미래 성장성 믿고 가불해줄 순 없어’ 기업가치 평가에 깐깐해진 자본시장△종합-은행 공공성 강조한 이복현…‘고배당·성과급 잔치’에 경고-무음승차 노인 5명 중 1명, 출·퇴근 시간 지하철 이용-안전운임제 핵심 ‘화주-운송사 계약 강제’ 사라진다-“공사할수록 손해”…대우건설 울산 주상복합 신축사업 손절△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-수도권에 R&D 집적단지 만들고…지역대학 연계해 현장형 인재 키워야-대학원생이 후원기업 연구에 참여, 후원기업 취업 후 연구소 후배 육성△정치-野3당 “헌법 위반, 이상민 탄핵안 발의”…與 “방탄용” 반발-與 “이재명 이적행위”…野 “천공, 국정농단 냄새 나”-방사청 “방위사업계약법 제정”…기재부 “기존 국가계약법 개정”-여가부 폐지 놓고 평행선…여야 ‘3+3’ 회동 빈ㅂ손-“윤핵관이 당내 민주주의 훼손”△경제-“물가 상승세 꺾일 거란 기대 과도…중앙은행, 단호히 긴축 유지해야”-안경덕 전 장관, 노무법인 고문 맡아-가스값 급등에…연료전지 발전설비 70% ‘개점휴업’-‘협찬’ 표시 꼭꼭 숨겼네…SNS ’꼼수 뒷광고‘ 3.1만건△금융-불붙은 은행 수수료 면제 경쟁…창구·ATM으로 번지나-“카드사, 다중채무자 대출에 더 많은 대손충당금 쌓아야”-인뱅 이어 시중은행도…대출금리 3%대 진입 눈앞-변동이냐, 고정이냐…전세대출 고민되네△글로벌-5주 연속 상승 나스닥, 고용지표에 꺾이나-’새벽에 덮친 악몽‘ 규모 7.8 강진…튀르키예·시리아 사상자 수천명-IEA “中 석유 수요 급증에 산유국들 감산방침 재고할 듯”-“정찰풍선 격추 너무 늦었다”…美 공화당, 바이든에 맹공-“中 반도체산업 20년 뒤처질 수도”△산업-버스 이어 택시, 다음은 UAM…현대차 “앱 하나로 모든 모빌리티 콜”-곽재선 쌍용차 회장 “대리점과 시너지 내며 함께 성장”-SKC, 배터리·반도체소재 M&A 추진-LS전선, KT 서브마린 최대주주 된다△산업-“가격 비싸요 수요 검증 필요” 가루쌀 제품 고민 깊은 식품업계-中企 핵심기술 유출 방지…’기술임치‘ 지난해 1911건-허리띠 졸라매는 IT기업, AI 개발엔 돈 쏟아-“P2E게임 픽셀배틀, 경쟁 유발…돈벌기보다 재미에 집중”△제약·바이오-승자독식 깨진 복제약 시장…동아에스티 ’선택과 집중‘ 통했다-종근당, 시나픽스와 계약…항암제 개발 속도낸다-암세포만 공격, 제발도 막아줘…상업화 눈앞-한미약품 작년 원외처방 매출 7891억원…5년 연속 업계 1위△증권-내우외환 코스피…멀어지는 2500의꿈-천연가스값 하락에 곱버스 ETN 폭등-반등했을 때 차익 챙기자…주식형펀드서 돈 빼는 개미들△증권-너무 뜨거운 챗GPT·로봇 테마주…차익 실현 매물 주의보-교보10호스팩과 합병…코스텍시스, 4월 상장-“세금 떼라”…美 에너지·원자재 투자 서학개미들 강심장-“ESG 공시기준 마련되면 삼성도 영향권…미리 대비해야”△부동산-비수기 1월에 서울 경매 역대급 낙찰가율, 왜-임대사업자 자동말소, 세입자에 ’부메랑‘-’전세사기‘ 폭탄 맞은 빌라…수요 ’뚝‘-국제선 운항편수 코로나 이전 60% 회복△문화-두겹의 프로펠라, 잔나비 최정훈 얼굴…다섯남자가 던진 ’반전의 낭만‘-캔버스로, 조각으로…’빛‘으로 삶의 무늬 녹여낸 두 작가△스포츠-“음주·야유 됩니다” 갤러리 고성방가 견뎌낼 강심장은-맞춤훈련에 첨단장비 스윙 분석…주니어 골퍼 전지훈련이 달라졌어요-맨체스터 시티 휘저은 손흥민…“우리가 알던 쏘니 돌아왔다”-골프 가장 잘치는 아마추어는 NFL 출신 로저스-2·3루 맡는 김하성…’김차도‘ 시대 열릴까△이데일리가 만났습니다-“금리·시장 탓 안해…마켓 메이킹 어떻게 가지고 갈지가 중요”-1조클럽 놓친 한투증권, 올해는 다르다△피플-“더 민감한 반도체 소자·양자컴퓨터 부품 개발 길 열어”-김준 부회장 “올타임 넷제로 달성 위해 올인”-부영그룹 신임 회장에 이희범 전 산업부 장관 취임-정경화·케빈 케너…’서른살‘ 예술의전당, 클래식 성찬-금호석유화학, 올해 첫 ’생명나눔 사랑의 헌혈‘ 동참-정원수 세륜인터내쇼날 대표, 한국외대 1억원 기부-서울시 행정2부시장에 유창수 주택정책실장 임명△오피니언-[목멱칼럼]유통사와 제조사가 싸우면 누가 이길까-[생생확대경]진박 9인회와 진윤의 평행이론-[기자수첩]’계정공유=사랑‘ 저버린 넷플…선택권이라도 넓혀야-[e갤러리]송수민 ’고요한 소란‘△전국-경기도, 옛 황우석센터부지에 ’BT-IT융복합센터‘ 추진-고속도로·전철 줄줄이 개통…경기북부 교통여건 개선-검증없이 선거 공약 남발한 이민근 시장…안산시 공약 이행률 ’저조‘△사회-강제철거 미뤘지만…분노의 화약고 된 분향소-“흑산공항 부지 결정된 것 없어…철새 서식지 대책 철저히 검토”-“의대라도 지방은 싫어”…3년간 416명 그만둬-“소신 인사”vs“길들이기”…경찰 총경 인사 후폭풍-한동훈 “차라리 특정인 처벌 못 받는 법 만들라”-정기석 “中 입국자 양성률 줄었지만 안심은 일러”
- '법인 종부세 인하'에 임대주택 사업자들 '화색'
- [이데일리 김성수 기자] 정부가 법인에 대한 종합부동산세(종부세) 완화에 나서자 기업형 임대주택 사업을 하는 이지스자산운용, DS네트웍스 등 업체들이 반색했다. 부동산시장이 ‘빙하기’인데다 법인 종부세율도 높아 그간 임대주택사업의 투자 수익성이 낮았는데 앞으로 상황이 개선될 수 있어서다. ◇ 법인 종부세율 낮춘다…임대주택사업자 세 부담 ‘뚝’ 3일 기획재정부에 따르면 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다. 지난달 26일 비상경제장관회의 후 발표된 ‘부동산 세제 보완방안’에 나오는 내용이다. 이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대주택사업자가 ‘종부세 중과세율(0.5~5.0%)’이 아닌 ‘일반 누진세율(0.5~2.7%)’을 적용받게 돼서다. 과세표준이 12억원 이하일 경우 세율이 같지만 12억원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 낮아진다. 미분양된 공공임대주택의 경우 종부세 합산배제도 적용한다. 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담을 완화하기 위한 것이다. 기존에는 임대주택의 임대기간이 끝나서 분양전환하면 종부세 합산배제도 끝나서 종부세가 과세됐다. 하지만 법이 개정되면 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환시행일부터 2년간 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 이는 종부세법 시행령 개정사항으로, 오는 4월 중 개정 추진한다.‘종부세 폭탄’ 우려로 임대주택사업 확대에 어려움을 겪던 업체들에는 반가운 소식이다. 기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다.앞서 문재인 전 정부는 법인 명의로 투자하는 다주택자를 규제하기 위해 지난 2021년부터 법인 종부세를 크게 올렸다. 법인 종부세율을 개인 종부세 최고세율(당시 3.0%, 6.0% 및 현재 2.7%, 5.0%)로 높였고, 기본공제(9억원)·세부담 상한(150%)도 폐지했다.종부세는 공시가격에서 공제금액(작년까지 1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 올해부터 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원으로 상향된다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받았다. 작년 기준 법인 종부세율은 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6%였으며, 올해부터는 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%다.문제는 종중, 임대주택사업자 등 투기와 무관하게 주택을 보유한 법인들도 무거운 종부세를 부담해야 했다는 점이다. 예컨대 역세권 청년주택 사업을 하는 경우다. 역세권 청년주택 사업이란 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하 청년·신혼부부 등이 거주할 수 있는 임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 국세청이 작년 8월 29일 발표한 종부세 특례 일부캡처 (자료=국세청)국세청이 투기와 무관한 법인의 종부세 부담을 낮추기 위해 작년 8월 29일 특례를 발표했지만 효과는 적었다. 해당 특례는 3주택 이상(조정지역 2주택 포함) 보유할 경우 종부세 중과세율(1.2~6%)을 적용하게끔 돼 있어서다. 기업형 임대주택 사업자들은 사실상 ‘3주택 이상’이다. 특례 신청기간도 매년 9월 16~30일까지로 한정됐다. ◇ ‘역세권 청년주택’ 등 임대주택 투자 위험 낮아질 듯이번 정책은 이같은 문제를 보완해 임대주택 사업자들에 도움을 줄 것으로 예상된다. 임대주택 개발사업에 참여하는 업체는 크게 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI)로 나뉜다. 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 또한 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다.예컨대 DS네트웍스, 이지스자산운용은 서울 용산구 원효로3가 1-159번지 일원 1만6687㎡에 988가구 역세권 청년주택(공공지원 민간임대주택)을 짓는 사업을 하고 있다. 작년 6월 23일 발표된 서울시 고시를 보면 해당 사업장은 △공공임대주택 161가구 △서울주택도시공사(SH공사) 선매입 192가구 △민간임대 635가구 등으로 구성된다. 사업시행자는 이지스용산청년주택위탁관리부동산투자회사다. DS네트웍스는 작년 6월 말 기준 이 회사의 지분 66.7%를, 이지스자산운용은 지분 33.3%를 보유하고 있다. 사업기간은 지구지정일~2026년이며 오는 2025년 7월 31일 준공 예정이다. 재원은 자기자본, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 공공주택 매각대금으로 조달한다. 이와 별도로 이지스자산운용은 작년 9월 말 기준 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사 지분 50.00%를 보유하고 있다. 이 회사는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 5696㎡ 부지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 규모 역세권 청년주택을 짓는 사업을 시행하고 있다. 오는 5월 준공 예정이다. 장기 임대주택 사업은 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라진다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 한다.하지만 법 개정으로 법인 종부세가 낮아지면 전략적·재무적 투자자들은 임대주택 사업의 리스크가 낮아져 투자할 유인이 생길 것으로 보인다.금융투자업계 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않아서 미분양인 주택을 임대형으로 돌리려는 사업자들도 많을 것”이라며 “이번 정부 정책이 임대주택사업자들에게 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.
