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- 건산연 "지방주택시장 하반기에도 침체가속"
- [이데일리 윤진섭기자] 올 하반기 주택시장은 금리인상, 대출규제 등의 영향으로 전국 1.4% 하락, 수도권은 약보합세를 유지할 것으로 전망됐다. 특히 지방주택시장은 분양가 상한제 시행에 따라 분양 물량이 대거 쏟아지면서 추가하락이 불가피한 것으로 예상됐다. 전세시장은 청약가점제 시행에 따라 무주택자들이 구입을 미루면서 상승할 것으로 예상됐고, 토지시장은 거래 위축으로 대체로 안정될 것으로 보인다. 건설수주는 재개발․ 재건축 등 주거용 건축부문의 부진과 최저가 낙찰제 공사비중 확대로 2% 가량 줄어들 것으로 분석됐다. 27일 한국건설산업연구원이 발표한 2007년 하반기 건설. 부동산경기 전망에 따르면 하반기는 금리인상, 대출규제 강화, 분양가 상한제 시행에 따라 전반적인 안정세를 보일 것으로 예측됐다. 매매가의 경우 수도권은 신도시, 대선 등의 영향으로 국지적 불안감이 이어지면서 0.9% 하락하는 약세를 이어갈 것으로 예상됐다. 반면 지방은 분양가 상한제 시행을 앞두고 하반기 분양 물량이 대거 쏟아지면서 1.4% 하락이 불가피하다고 건산연은 내다봤다. 전세가는 분양가 상한제와 청약가점제 시행을 앞두고 무주택자들이 2008년 이후 주택구매에 나설 것으로 예상되면서 수요가 크게 증가할 것으로 전망됐다. 또 전세재계약이 많은 짝수해를 앞두고 전세가격 상승 압력이 커지면서 수도권은 0.5%, 전국 0.2% 오를 것이라고 건산연은 지적했다. 다만 2007년 주택시장의 경우 정부정책 외에 대통령 선거로 인해 각종 개발정책과 정책변화에 대한 기대감 등에 따른 영향이 적지 않을 것이라고 건산연은 밝혔다. 토지시장은 개발에 대한 기대감에도 불구하고 규제 강화 기조 유지, 토지보상관련 법률 개정 등으로 2.7% 상승하는 데 그칠 것으로 전망됐다. 한편 2007년 건설수주는 재개발, 재건축 수주 감소 등으로 전년대비 2.0% 감소한 105조2000억원으로 예상됐다. 특히 재개발 사업은 수주액 감소가 8-9조원에 달할 것으로 예상했으며, 공공부문도 최저가 낙찰제 공사 확대에 따라 2조원 가량이 감소할 것이라고 건산연은 분석했다. 반면 건설투자는 행정복합도시 및 혁신도시, 공모형 PF사업이 본격 착공되면서 전년대비 2.4% 증가해 지난 3년간의 침체에서 벗어날 것이라고 예측됐다. 건산연은 따라서 SOC투자 확대와 양극화해소, 합리적인 입·낙찰제도, 지방 주택시장 연착륙 등을 통해 저성장 기조를 보완이 필요하다고 밝혔다.
- 이번주중 지방 투기과열지구 해제
- [이데일리 남창균기자] 최근 1년간 부산 대구 대전 등 지방 투기과열지구 집값은 모두 하락했으며 올들어 청약경쟁률 역시 바닥을 기고 있는 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 이르면 이번주중 `주택정책심의위원회`를 열어 부산 대구 광주 등 일부 지역을 투기과열지구에서 풀어줄 방침이다.25일 건설교통부의 `전국 투기과열지구 현지실사 결과(4월24~26일)`에 따르면 지난 4월말 기준으로 직전 1년간(2006년 5월~2007년 4월) 전국 집값은 평균 10.76% 상승했지만 투기과열지구로 지정된 대구·부산·대전 집값은 각각 0.71%, 0.41%, 1.75% 하락했다. 반면 수도권은 이 기간중 전국 평균보다 2배 정도 높은 19.23%의 상승률을 기록했다. 지방 대도시의 집값상승률이 물가상승률에도 못미치면서 청약경쟁률도 바닥을 기고 있다. 4월 말 기준으로 직전 2개월의 청약경쟁률은 부산 0.09대1, 대구 0.8대1, 광주 0.02대1, 대전 0.03대1, 울산 0.45대1 등으로 조사됐다.지방 미분양 물량도 갈수록 쌓이고 있다. 대구는 지난 2005년말 3274가구이던 미분양물량이 지난 3월 9189가구로 3배 가까이 늘어났으며 부산 5295가구→8548가구, 광주 2156가구→5905가구, 대전 398가구→1048가구 등으로 급증하고 있는 추세다. 반면 수도권은 작년 집값 상승에 힘입어 지난 2005년말 1만2242가구였던 미분양 물량이 지난 3월 3532가구로 줄었다.한나라당 건설교통위원회소속 김석준 의원은 "투기과열지구 지정제도가 수도권 집값상승을 억제하는데 한계를 보인 반면 지방 아파트시장을 초토화시키는 요인이 되고 있다"며 "울산을 제외한 지방 투기과열지구를 즉각 해제해야 한다"고 주장했다. 이에 대해 건교부 관계자는 "이르면 이번주중 주택정책심의위원회를 열어 부산 대구 광주 등 일부 지방 광역시에 대한 투기과열지구 해제 방안을 논의할 것"이라고 밝혔다.■투기과열지구 규제내용 -분양권 전매제한(등기 때까지, 수도권 충청권 제외지역은 계약후 1년까지) -무주택세대주에 중소형 75%물량 우선공급(35세 이상, 5년 무주택자) -청약1순위 자격제한(1가주 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는자, 2002년9월5일이후 통장가입자 중 세대주가 아닌자) -재건축 조합원지위 양도금지(조합설립인가부터) -재건축 공정 80%후 분양(과밀억제권역내)
- 청약가점제 상위10% "유망아파트 어디?"
- [이데일리 윤진섭기자] 9월부터 청약 가점제가 시행되는 가운데 가점 상위 10%가 노릴만한 아파트가 주목 받고 있다. 11일 부동산정보업체 내집마련정보사가 회원을 대상으로 송파신도시, 은평뉴타운, 광교신도시 등에 청약할 때 안정권 점수에 대해 설문조사한 결과 송파신도시는 60점 이상, 은평뉴타운과 광교신도시는 55점 이상인 것으로 파악됐다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "자신의 청약가점 점수를 계약해 55점 이상이라면 상위 10% 선으로 송파, 은평, 광교신도시 등에서 당첨을 기대할 수 있다"며 "다만 재당첨금지제도와 전매제한 기간이 적용되는 만큼 청약에 신중해야 한다"고 말했다. 그렇다면 청약가점 상위 10%인 55점 이상인 실수요자들이 노릴만한 아파트는 어떤 것이 있을까? 내집마련정보사가 추천한 청약가점 상위 10%가 청약할 단지를 살펴본다. ◇ 판교신도시 중대형 948가구 하반기 추가 분양 우선 상위 10%가 청약할 수 있는 유망 단지 중 0순위로 판교신도시 내 추가 분양 물량이 꼽힌다. 판교신도시 추가로 나올 물량은 토지공사를 상대로 소송을 내 승소한 한성건설, 신구종합건설, 금강주택, 삼부토건(001470) 물량과 주상복합이 있다. A20-2블록에 위치한 이들 물량은 총 948가구로 공급평형은 39평형 이상 중대형이다. 동판교 중심에 위치하고 있으며 신분당선 판교역을 걸어서 이용할 수 있다. 신구종합건설과 대우건설이 나눠 시공하고 이르면 연말쯤 분양될 것으로 보인다. 대한주택공사(C1-1과 C1-2블록)와 토지공사(C2-2, C2-3)가 각각 310가구와 946가구 공급하는 주상복합아파트도 모두 40평형 이상 대형이란 눈길을 끈다. 판교 주상복합은 분양가 상한제와 채권입찰제가 적용되며 채권상한액은 주변시세의 80%선이다. 이에 따라 업계에선 판교 주상복합의 분양가격을 평당 2200만원 선 안팎으로 추정하고 있다. 분양시점을 2009년 하반기로 예상되고 있다. 판교신도시에는 대한주택공사가 내년 중 분양하는 국제현상공모단지 B5-1, B5-2, B5-3블록 있다. 35-63평형 4층 연립주택 300가구가 공급된다. ◇광교신도시, 송파신도시도 가점제 상위 관심 물량 경기도 수원의 광교신도시도 청약가점 상위 10%가 노려볼만한 곳이다. 광교신도시는 개발 면적이 판교보다 60만평 정도 넓은 340만평 규모로 자족형 신도시로 개발이 예정돼 있다. 총 2만 4000가구를 분양하는 광교신도시는 공급물량이 절반이 중대형(전용면적 25.7평 초과)으로 지어질 예정이다. 2008년 9월 경에 분양될 예정이다. 송파신도시도 주목 대상이다. 송파구와 성남시, 하남시에 일대 205만평에 2013년까지 4만9000여가구가 공급될 예정이다. 이중 아파트는 4만8200가구로 전용면적 25.7평 이하 중소형이 60%, 나머지는 25.7평 초과 중대형으로 구성된다. 후분양제가 적용돼 전체 공사의 40% 정도가 끝난 2009년 9월부터 분양이 시작되고, 입주는 2013년 12월부터 가능할 것으로 보인다. ◇10월 분양 은평뉴타운 33평형 청약저축, 중대형 청약예금 은평뉴타운도 청약가점제 상위 10%가 관심을 둘만한 단지다. 108만평 부지에 도시개발사업으로 총 1만5200가구가 들어선다. 은평뉴타운은 녹지율 42%로 판교 36%보다 높고, 최고층이 15층으로 용적률도 140%로 낮아 쾌적한 주거공간을 자랑한다. 10월에 1지구가 먼저 공급된다. 10월 공급될 물량 중 65평형(전용면적 51평) 242가구는 전량 일반분양되며 나머지 25~53평형(전용 18~41평) 2575가구는 원주민에게 공급되는 특별공급분과 일반분양분 물량이 아직 확정되지 않았다. 청약대상은 33평형이 청약저축 가입자, 청약예금 가입자는 41-65평형 청약이 가능하다. 평형별 청약예금 금액은 41평형이 600만원, 53평형은 1000만원, 65평형은 1500만원 등이다. 이밖에 용인흥덕지구, 송도신도시, 용인 일대 GS건설, 삼성건설, 현대건설 물량 등이 청약가점제 상위 10%가 노릴만한 단지로 꼽힌다. ▲ 은평뉴타운 및 송도, 용인 일대 유망 분양물량 일정
- 정부 "신도시주변 일시적 상승 가능성"
- [이데일리 윤도진기자] 정부는 화성 동탄신도시 맞은편인 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원에 660만평 규모의 화성동탄 2신도시를 건립한다고 밝혔다. 정부는 이번 신도시 발표가 최근의 집값 안정세를 저해하지 않을 것이라고 강조했다. 또 `선(先)교통대책, 후(後)입주` 원칙의 개발 방침을 통해 경부축 교통난 우려도 해소할 것이라고 밝혔다. 아울러 고강도 투기대책을 마련 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단할 것이라고 밝혔다. 다음은 신도시 발표 내용에 따른 일문일답. - 신도시 발표가 집값 불안으로 이어질 우려는 없나? ▲부동산시장의 제도적 기반과 수급상황이 과거와 다르다. 신도시 발표가 시장흐름에 악영향을 주는 일은 없을 것이다. 올해부터 종부세·양도세·담보대출규제·실거래가 등 투기억제 장치가 가동되고 있고, 분양가상한제·청약가점제 등으로 양질의 저렴한 주택 공급 기대가 시장에 형성돼 있기 때문이다. 특히 올해 6-7월 수도권에 근래 유례없는 분양물량이 예정되어 있고, 금년부터 동탄 1지구 등의 입주와 인근에 대규모 분양이 이루어지는 등 공급물량이 풍부하다. 다만 개발계획 발표단계에서는 기대심리 등으로 대상지 및 인근지역의 가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있지만 과거 경험상 비교적 빠른 시일내에 여타 지역수준으로 안정(수렴)되었고, 그 동안 후보지로 거론되면서 어느 정도 집값에 반영되어 있는 상황이므로 추가 상승의 여력은 크지 않을 것이다. - 경부축에 신도시가 집중되어 교통체증을 가중시키는 것은 아닌지? ▲앞으로 `선(先) 교통대책, 후(後) 입주` 원칙을 철저하게 준수해 입주가 시작되기 이전에 모든 교통망을 완벽하게 구축할 계획이다. 직통 고속도로·전철 등 쉽고 빠르게 접근할 수 있고 편리하게 이용 가능한 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축해 기존 경부축 출·퇴근 교통난을 예방할 것이다. 또 체계적인 동서 및 남북간 `사통팔달형` 교통망을 구축, 신도시와 인접 도시간의 연계성도 제고할 계획이다. 신도시 정책은 주택시장의 안정과 함께 서울 일극 중심의 수도권 공간구조를 다핵분산형으로 개편하여 균형 있는 발전을 도모하기 위한 목적으로 추진하는 것이다. 이번 신도시를 포함, 총 10개 신도시(총 58만호)를 공간계획, 교통여건 등을 감안하여 남부·북부·서부 등 권역별로 균형있게 분산하여 추진하는 중이다. 북부권에는 파주, 양주 옥정, 양주 회천 신도시가 서부권에는 김포, 검단 신도시 등이 있다. - 수도권 신도시 추가건설이 국가균형발전 시책에 역행하는 것은 아닌가? ▲신도시 건설은 주택부족문제가 남아 있는 수도권에서 서민·중산층의 주거문제 해결을 위해 불가피한 선택이다. 현실적으로 수요에 부응하여 주택을 공급할 필요성이 있다면 기반시설과 자족기능을 겸비한 계획적·체계적인 신도시 형태의 개발이 바람직하다. 신도시 등 택지개발사업 자체가 수도권 인구집중을 심화시키는 요인이 아니다. 신도시 개발은 수도권정책 및 국토정책 방향에도 부합한다. 서울 일극 중심의 공간구조를 자족적 생활권을 중심으로 하는 다핵분산형 구조로 개편하여 주택수요를 분산하고, 행복도시·혁신도시 등 균형발전시책 추진과 병행하여 수도권은 삶의 질과 경쟁력을 증진하는 방향으로 재정비하는 것이다. 이와 같이 수도권 주택공급 확충과 함께 혁신도시 등 지역균형 발전시책의 성과가 가시화되면 수도권 집값 문제는 근본적으로 해소될 것이다. - 강남수요를 흡수하기에는 미흡하지 않나? ▲이번 신도시는 수도권 공간구조, 가용토지 분포, 교통망, 발전 가능성 등을 고려하여 최적의 입지로 결정한 것이다. 단순히 서울부터의 거리(강남 양재기준 직선거리 30㎞)만으로 이번 신도시를 평가하는 것은 성급한 판단이다. 대체수요라 하는 것은 ‘거리’에 의한 대체성이 아닌 `기능`에 의한 대체성을 의미한다. 즉 강남지역과 가까운 거리에 단순히 출·퇴근만을 위한 이른바 `베드타운형` 보다는 교육, 문화, 교통 등 질 높은 주거여건과 기업하기 좋은 환경이 어우러져, 누구나 옮겨 살고 싶은 `명품 자족형` 신도시를 만드는 것이 진정한 대체수요 개념에 부합하는 것이다. 과거 분당도 발표당시에도 강남수요 흡수에 대해서 회의적인 시각이 많았지만, 지금 시점에서 양질의 주택수요를 분담하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 이는 거리의 인접성으로 이루어진 것이 아니라, 분당의 편리한 생활여건, 체계적인 연결교통망, 친환경적인 쾌적성 등으로 높은 삶의 질이 확보된 데 기인한 것이다. - 동탄2지구는 어떻게 조성되나?▲동탄2지구는 최고수준의 주거·교육·문화·교통여건을 완비한 자족도시로 조성할 예정이므로 양질의 주택에 대한 수요를 흡수하는 데 큰 효과가 있을 전망이다. 인근의 세계 초일류의 첨단 제조·연구단지와 연계하여 첨단 비즈니스 용지 100만평을 조성하여 자족성이 높은 중핵도시로 육성하고, 수변공간과 구릉지를 활용한 경관이 우수한 주택을 공급하고 최첨단 IT기술이 접목된 U-City 시범도시를 조성하는 등 고품격 주거단지의 새로운 모델을 제시할 예정이다. 이를 통해 판교 못지 않은 질 높은 주거여건을 지닌 주택을 주변 시세보다 30% 이상 저렴하게 공급할 예정이다. - 신도시 발표로 투기수요가 재연되는 것이 아닌지? ▲지속적인 담보대출 관리강화 등 투기억제 대책의 효과가 본격화되어 유동성이 과다하게 유입되지 않을 전망이다. 이미 동탄지역(화성시)은 투기지역으로 지정되어 있어 다주택 보유자에게는 담보가 있어도 대출이 불가능하다. 지난 3월부터 담보대출 모범규준이 시행되어 개인별 상환능력을 고려하여 대출되고 있다.(30～60%의 DTI 적용) 또 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단하기 위해 전례 없는 고강도 투기대책을 마련했다. 지구내 토지매매는 토지공사가 선매하여 투기목적의 거래를 동결하고 주변지역도 실수요자에게만 토지거래를 허용한다. 토지거래허가구역을 엄격히 운용하고, 위장매매·위장전입·미등기전매 등 일체의 불법·탈법행위를 철저히 조사할 계획이다. - 주택거래신고지역은 언제 지정되며 지정효과는 무엇인가? ▲1일 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역 지정을 심의·의결할 예정이다. 관보게재 즉시 지정효력이 발생한다. 신고지역으로 지정되면, 일반적인 실거래가 신고와 달리 신고기간이 15일로 단축된다. 관할 세무서장에게 신고사항이 통보되어 과세자료로 활용되고, 지자체장은 필요시 신고내역에 대해 조사가 가능하다. 또 신고위반자에 대한 과태료가 중과 (최대 취득세 3배 → 최대 5배)되며 거래가액이 6억 초과인 경우에는 자금조달 및 입주여부 계획 등을 신고사항으로 제출토록 하고 있다. 이를 통해 신도시 후보지역 및 주변지역내 주택거래동향을 신속히 파악할 수 있고, 기존 주택으로 투기수요가 유입되는 것을 억제할 수 있다.
- 6월 집값 향배 좌우할 4가지 변수 '주목'
- [이데일리 윤도진기자] 6월에 다양한 집값 불안 요인이 몰리면서 집값 안정 기조가 흔들릴 수 있다는 우려섞인 전망이 나오고 있다. 우선 우후죽순으로 거론되는 분당급 신도시 발표가 초읽기에 들어갔다. 또 올 집값 안정을 이끈 보유세 효과도 6월 이후 사라지게 된다. 이밖에 동탄·송도의 인기 분양 물량이 대거 쏟아져 청약 과열이 염려되고, 지방 투기과열지구 해제도 결코 무시못할 변수로 꼽힌다. ◇'분당급 신도시' 6월 중 발표=초읽기 들어간 분당급 신도시 발표는 집값 안정 기조를 뒤흔들 최대 변수다. 이미 후보지로 5-6곳이 거론되면서 주변 집값이나 땅값이 동요하고 있다. 특히 유력 지역으로 거론되는 동탄 동쪽 등은 토지거래허가를 피하기 위해 법인 명의로 땅을 미리 사두는 사례마저 나오고 있다. 더 큰 문제는 그동안 후보지로 거론되지도 않은 이천, 안성, 고양 일대 부동산 가격도 동요하고 있다는 점이다. 한 부동산 전문가는 "분당급 신도시 발표가 늦어지면서 후보지뿐만 아니라 신도시 가능성이 제기되는 지역까지도 아파트, 땅값이 술렁이고 있다"며 "이 같은 분위기가 수도권 전 지역으로 확산될 가능성이 높다"고 전했다. 반면 일부에선 분당급 신도시가 발표될 경우 주변지역 부동산 시장은 관심이 집중되지만 나머지 지역은 빠르게 안정세를 찾을 수 있다는 의견도 제기되고 있다. ◇종부세 등 보유세 효과 끝?=종합부동산세, 재산세 등 보유세 부담이 6월 1일을 기준으로 매겨진다는 점도 변수로 꼽힌다. 즉 고가의 종부세 등을 피하기 위한 절세 급매물이 보유세 부과 기준일을 지나면서 빠르게회수돼 가격이 정상적으로 회복된다는 것이다. 실제 31일 부동산 중개업소에 따르면 강남구 개포 주공1단지의 경우 최근 2-3일만에 급매물이 사라지며 호가도 2000만-3000만원 정도 올랐다. 이 아파트 11평형의 경우 얼마 전 급매물이 5억7000만원에 팔린 뒤 매물이 줄자 지난 30일 2000만원 오른 5억9000만원에 거래가 성사됐다. 현장 중개업소 관계자는 "보유세 부과일이 임박하면서 더 이상 급매물이 나오지 않을 것이라는 인식이 확산되고 있다"며 "집주인 들이 급할 게 없다고 보고 가격을 깎아주지도 않고 있다"고 말했다. 그러나 보유세 부과 효과가 사라진다고 해도 강남 재건축 약세 기조가 바뀌지 않을 것이란 반론도 만만치 않다. 대출 규제, 부담금 등 각종 규제가 여전히 작용하고 있어 재건축 매수세가 회복되기는 힘들다는 게 이유다. ◇유망 분양물량 수요자 몰려, 청약과열 우려= 9월 청약가점제도 실시를 앞두고 가점에서 불리한 수요자들이 몰릴 6월 청약시장도 변수로 꼽힌다. 건설사들이 분양가 상한제 시행을 앞두고 대거 물량을 쏟아내고 있으며 특히 6월에는 그동안 수요자들의 관심이 높았던 동탄 메타폴리스, 송도 더샵센트럴파크, 송도자이하버뷰 등이 나온다. 결국 풍부한 청약 수요가 유망 분양 물량에 몰릴 경우 청약 과열에 따른 집값 상승 등 부작용이 우려되는 상황이다. ◇ 지방 규제 해제, 풍선효과 우려=정부가 지방 투기과열지구 및 토지거래허가구역 해제를 검토하는 것도 주목할 부분이다. 투기 세력이 수도권에서 규제가 덜한 지방으로 내려가면서 부작용이 나올 수 있기 때문이다. 이 밖에 차츰 윤곽이 잡혀가고 있는 대선주자들의 개발 공약도 6월 부동산시장을 불안하게 만드는 요인으로 꼽힌다.
- 집이 짐이 될때 ‘이자의 압박’ 벗어나는 다섯가지 방법
- [조선일보 제공] 주택담보대출을 받아 집을 장만한 사람들은 요즘 금리 확인하기가 겁난다. 대출금리가 하루가 다르게 오르기 때문이다. 올해 초 연 4.83%였던 주택담보대출 기준금리(90일 CD금리)는 5월21일 현재 연 5.07%로 0.24%포인트 상승했다. 주택담보대출이 한창이었던 지난 2005년 8월(연 3.50%)과 비교하면 2%포인트 이상 올랐다. 이로 인해 실제 대출금리도 0.8~1.6%포인트 가량 높아져 연 6~7% 정도다. 당시 주택을 구입하면서 1억원을 대출 받은 사람이라면, 연간 80만~160만원의 이자를 더 내게 된 것이다. 예전 같으면 은행간의 대출경쟁을 이용해 조건이 더 좋은 다른 은행의 대출상품으로 갈아타는 것이 가능했다. 하지만 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 주택담보대출 규제가 심한 지금은 대출을 갈아타려다가 오히려 대출 액수가 줄어드는 낭패를 볼 수 있다. 또 대출시 드는 각종 수수료 등을 생각하면, 약간의 금리 이득을 보기 위해 대출을 갈아탔다가 결국은 손해가 될 가능성이 높다. 이자 부담을 덜기 위한 좋은 방법이 없을까? 1. 원금을 줄이자 김은정 신한은행 재테크 팀장은 “수천만원씩 대출을 끼고, 다른 금융상품에 투자하는 것은 그다지 현명한 방법이 아니다”고 말했다. 즉 여윳돈이 있으면 대출 원금부터 줄여서(중도상환) 쓸데없이 나가는 이자를 줄이는 것이 ‘돈을 버는 길’이다. 따라서 돈이 모일 때마다 몇 십만 원씩이라도 차근차근 갚아나가는 전략이 필요한데, 이때 문제가 되는 것이 중도상환 수수료다. 대출기간이 3년 이상인 대출상품의 경우, 일정기간 동안 중도상환금의 0.5~2%를 수수료로 받는 수가 많다. 중도상환 수수료가 없는 경우라면 미리 갚는 것이 유리하다. 만약 수수료가 붙는다면, 중도상환을 미루고 연 6~7%에 달하는 이자를 낼지, 아니면 수수료로 내고 원금 부담을 덜어낼지 꼼꼼히 계산해 봐야 한다. 계산이 어려우면 전문가에게 물어보는 것이 좋다. 2. 금리우대 혜택을 활용하자 은행에서는 대출상품에 다양한 ‘금리우대 조건’을 내걸고 있다. 대출을 받은 은행에서 급여이체 통장을 개설한다든가, 공과금 자동이체 서비스를 신청하면 연 0.1~0.2%포인트씩 금리를 깎아주는 제도다. 국민은행의 경우, 이 은행에서 신용카드를 발급 받아 3개월간 100만원 이상 사용하면 연 0.1%포인트, 200만원 이상 사용하면 연 0.2%포인트의 대출이자를 삭감해 준다. 또 휴대폰으로 인터넷 뱅킹을 하는 ‘모바일 뱅킹’ 서비스에 가입해 두 세 번 정도 사용해도 같은 혜택이 있다. 국민은행 가계여신부 고광래 팀장은 “두 가지 조건을 모두 충족하면 최대 0.4%의 금리할인이 있는 셈이니 적지 않은 혜택”이라고 말했다. 3. 대출을 ‘스와핑’ 하자 예금을 담보로 금리가 싼 다른 대출을 내서 상대적으로 금리가 높은 주택담보대출의 원금을 갚는 방법도 있다. 일례로 주택청약예금(부금)이나 장기주택마련저축 등 깨기 힘든 장기 적·예금을 담보로 저금리 대출을 받아 주택담보대출을 일부 중도 상환하는 방법이 있다. 시중은행들의 예금담보 대출 금리는 대체로 ‘(담보가 될) 예금 금리+1.5%포인트’다. 예를 들어 A은행의 주택청약예금(연 3.8%)에 1500만원을 넣어뒀다면, 1350만원 정도를 연 5.3%의 금리로 빌리는 것이 가능하다. 이 돈으로 주택담보대출 원금을 갚으면, 1350만원에 대한 이자가 5.3%로 줄어드는 셈이므로 주택담보대출 금리 6~7%에 비해 1~2%포인트 가량 금리 부담이 줄어든다. 4. 새 대출은 고정금리로 받자 최근 주택담보대출 만기가 끝나 대출을 연장하려 한다면 장기고정금리 대출로 갈아타는 방법을 생각해 볼 수도 있다. 주택금융공사 모기지론의 경우 연 6.15~6.35%로 최대 30년까지 고정금리 조건인데, 이는 현재 일반 주택담보대출 금리(변동금리 적용)보다 낮은 수준이다. 단 대출한도가 3억원으로 제한되는 등 자격이 비교적 까다롭다. 또 소득이 연 2000만원 이하로, 3억원 이내의 주택을 구입하는 경우라면 1억원까지 정부가 금리를 일부 지원하는 근로자주택자금 대출을 이용할 수도 있다. 적용금리가 5.2%로 낮고, 매년 1000만원까지 원리금 부담에 대해 소득공제를 받을 수 있어 실질 금리 부담률은 4.3% 수준이다. 5. 대출상품도 열심히 ‘쇼핑’하자 무엇보다 은행권이 경쟁적으로 새 주택담보대출 상품을 내어놓고 있으니 어떤 상품이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 예금이나 펀드, 신용카드는 이것저것 많이 알아보고 가입하면서 대출은 ‘그냥 해주는 대로’ 받으면 그만큼 이득을 놓치고 기회비용을 치르게 된다. 특히 자신의 사정에 맞는 대출상품을 찾는 전략이 중요하다. 예컨대 급여생활자는 대출기간을 길게 해서 매달 갚는 원리금의 부담을 줄이고, 소득공제 혜택도 여러 번 받는 식이 좋다. 반면 한번에 목돈을 벌 가능성이 높은 프리랜서나 자영업자는 대출기간을 짧게 함으로써 중도상환 수수료 등을 아낄 수 있다.
- "분양가상한제 택지비, 실제 매입가격 인정"
- [이데일리 남창균기자] 분양가상한제 아파트 택지비는 사실상 실제 매입가격이 인정된다. 또 가산비용에 포함되어 있던 지하층건축비는 기본형건축비로 전환된다. 전매제한 기간은 지역과 주택규모에 따라 6개월에서 10년까지로 차등 적용된다. 이른바 `반값`아파트인 토지임대부 환매조건부 주택도 오는 10월 시범공급되고, 분양가 인하방안의 일환으로 마이너스옵션제도 도입된다. 건설교통부는 이같은 내용을 담은 `주택법 시행령과 시행규칙 개정안`을 마련, 17일 입법예고한다고 밝혔다. 주택법 하위법령 개정안은 분양가상한제 아파트의 분양가(택지비+건축비+가산비용 등) 산정방법, 전매제한기간 등을 담고 있으며 원가공개항목과 공개지역 등을 명시했다.◇택지비 산정 = 택지비는 감정가격을 원칙으로 하되 ▲경공매 낙찰가격 ▲국가나 공기업에서 매입한 가격 ▲등기부 기재가격 등은 실제 매입가격을 인정하기로 했다. 다만 주택법 개정안 공포일인 4월20일 이전에 매입한 경우는 전액 인정하지만 그 이후에 매입한 경우는 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액+가산비)의 120%까지만 인정키로 했다. 사실상 실제 매입가격을 인정하는 셈이다. 감정평가 기준시점은 사업시행자가 감정평가를 신청한 시점(분양승인 전)으로 하고, 사업시행자가 지자체장에게 평가를 의뢰하면 지자체장은 2개의 우수감정평가업자를 순번제로 선정해 평가를 맡기고 감정평가업자는 20일내에 평가를 마치도록 했다. 우수감정평가업자는 건교부에서 별도로 고시하는데 현재 25개 법인 가운데 14곳이 포함될 것으로 보인다. ◇가산비용 조정 = 택지비 가산비용과 건축비 가산비용을 합리적으로 조정키로 했다. 공공택지 가산비용에는 ▲연약지반공사비 ▲암석지반공사비 ▲차수벽설치비 ▲방음시설설치비 등을, 민간택지중 감정평가금액으로 산정한 경우는 ▲연약지반공사비 ▲암석지반공사비 ▲차수벽설치비 ▲방음시설설치비 ▲지장물철거비 ▲간선시설설치비 ▲감정평가수수료를, 민간택지중 실매입가를 산정한 경우는 ▲제세공과금 ▲법정수수료를 가산비용으로 인정키로 했다. 건축비 가산비용은 주택성능등급(친환경인증제도, 소비자만족도), 인텔리전트건축설비, 라멘조 철골조 철근콘크리트조 등은 포함되지만 지하층건축비는 빠진다. 한편 기본형건축비는 시군구별로 상하 5% 범위내에서 탄력적으로 조정할 수 있도록 했다. 바뀌는 기본형건축비는 오는 7월 확정된다. ◇원가공개 대상 = 민간택지의 원가공개 대상지역은 수도권 투기과열지구 전체와 지방의 투기우려지역으로 한정키로 했다. 투기우려지역은 집값상승률 청약경쟁률 등을 고려해 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 시군구청장이 분양가 상승우려가 크다고 판단해 지정을 요청하는 곳 중에서 건교부 장관이 주택정책심의위를 거쳐 지정토록 했다. 공개항목은 민간택지는 택지비 직접공사비(재료비 직접노무비 등) 간접공사비(현장관리비 일반관리비) 설계비 감리비 부대비 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목이다. 공공택지는 ▲택지비(4개) : 매입원가 기간이자 필요경비 기타경비 ▲공사비(50개) : 토목(13개) 건축(23개) 기계설비(9개) 전기 등 기타공종(3개) 일반관리비 등 기타(2개) ▲간접비(6개) : 설계비 감리비 분양경비 부담금 보상비 ▲기타(1개) 기본형건축비에 가산되는 비용 등이다. ◇전매제한 기간 = 분양가상한제에 따른 과도한 시세차익을 막기위해 일정기간 전매가 제한된다. 수도권의 경우 공공 중소형은 10년 중대형은 7년, 민간 중소형은 7년 중대형은 5년동안 전매할 수 없다. 지방은 공공 중소형은 5년, 중대형은 3년이고 민간은 투기과열지구는 1년(기타지방)-3년(충청권)이고 비투기과열지구는 6개월이다.
