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- [주목! 이 법안] 김광림 의원 “고향주택 더하고, 골목상권 살리고”
- 김광림 한국당 의원7.5와 7.2. 지난 10월 국회 기획재정위원회의 국정감사를 준비하며 확인한 두 개의 숫자다. 두 숫자를 눈으로 직접 확인하니, 이번 추석 연휴에 지역구인 경북 안동에서 만난 한 시민분의 말이 기억났다. 그 시민은 몇 년 새 집값이 너무 빠져 안동에 사는 게 무서울 지경이라고 말했다.7.5는 지난해 8.2부동산 대책 발표 이후 1년간 서울 아파트 가격 증가율이다(한국감정원 통계). 7.2는 같은기간 안동의 아파트 가격 하락률이다. 서울과 수도권의 집값이 폭등하는 동안 지방 중소도시에서는 집값이 급전직하 한 것이다. 정부가 내놓은 올해 9.13 대책은 이러한 서울과 지방간 부동산 양극화를 고착화 시켰다. KB부동산 주택시장 주간동향에서는 10월 말 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 등 5대 광역시와 수도권을 제외한 지방 아파트 가격이 한주 동안에만 0.16% 하락한 것으로 확인된 것이다. 통계 집계 이후 가장 큰 폭의 추락이다. 수요는 서울로 몰리고, 그 바람에 지방의 집값은 떨어지는 악순환이 계속되고 있는 것이다. ‘고향주택 더하기 법’을 준비하게 된 배경이다.1가구 2주택자가 수도권에 있는 집을 팔고 그 돈으로 농어촌주택 또는 고향주택(고향=인구 20만 이하 지방 소도시 출생 또는 해당 도시에서 10년이상 거주)을 구매할 경우, 수도권 집을 팔 때 감내해야 하는 징벌적 세금부담을 정상화 시켜주는 것이다. 지난해 8.2부동산대책에 따른 2주택 이상 양도소득세 중과(2주택 10%p, 3주택 이상 20%p)와 장기보유특별공제(최대 30% 세액공제)의 예외로 농어촌·고향주택(이하 고향주택 등)의 신규 취득을 인정하는 것이다.이번 법률 개정안이 통과되면 수도권 2주택자 매물이 시장에 나오면서 공급확대로 인한 수도권 집값 안정 효과를 거둘 수 있다. 수도권 부동산 조정대상지역 2주택자가 양도소득세 중과를 피해 임대등록으로 발길을 돌린 바람에 매물이 자취를 감췄던 상황이 일부 풀릴 수 있는 것이다. 동시에 지방 주택에 대한 수요를 늘려 침체된 지역 부동산 시장에 활기를 불어 넣는 효과도 거둘 수 있다.정부도 법안에 대한 긍정적인 입장을 내놨다. 지난달 25일에 열린 국회 기획재정위원회의 기획재정부 국정감사장에서 해당 법안을 제안했고 김동연 경제부총리도 “충분히 일리가 있다고 생각한다”, “취지에 공감하며, 기술적으로 더 들여다보겠다”고 답했다. 10년 전인 2008년 이곳 여의도 국회에 처음 발을 들이면서부터 첫 입법이 고향주택법이었다. 서울 등 수도권에 주택을 보유하고 있는 상태에서 추가로 고향에 집을 한 채 더사게되면 나중에 서울 등의 기존주택을 처분할 때 양도세가 중과되는 부작용을 막고자 고향주책은 1가구 2주택의 범위에서 제외하는 예외조항을 만들어 준 것이다.지난해는 고향 지자체에 10만원 이하의 소액 기부금에 특산물 등 답례를 허용할 수 있게 하는 ‘고향기부금법’도 대표발의해 금번 정기국회 통과를 눈앞에 두고 있다.이번 고향주택 더하기법도 연내에 꼭 통과시켜 내년 추석에는 ‘고향으로 사람이 돌아오고, 그 결과 골목 상권도 활발해졌다’는 덕담이 여기저기서 들려오는 희망을 가져본다.
- 알쏭달쏭 임대사업자 등록… 분양권, 세입자 입주때 6억 이하만 稅혜택
- [이데일리 박민 기자] 아직 건물 등 실체가 완성되지 않은 분양권이나 입주권만 가지고 주택 임대사업자로 등록할 수 있을까. 세제 감면 혜택 요건인 주택 가격(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)은 임대사업자 등록 당시일까, 전월세 임대차 계약이 개시되는 시점일까. 임대주택으로 등록한 주택이 재건축·재개발 등으로 철거될 경우에도 세제 혜택은 계속 유지될 수 있을까.온라인 부동산 카페나 세무법인, 구청 세무과를 중심으로 보유 주택(분양권 포함)의 임대 등록 가능 여부와 세제 혜택에 관한 질문이 쏟아지고 있다. 정부가 신규 취득 주택의 임대등록 세제 혜택은 축소하고, 기존 보유 주택만 혜택을 그대로 유지하기로 하면서 뒤늦게 ‘막차 등록’을 고민하는 이들이 적지 않다는 방증이다. 특히 내년에 아파트 공시가격이 올해보다 더 크게 오를 경우 자칫 임대등록 요건에서 벗어나 아예 등록 기회마저 잃을 수 있다는 불안감도 한몫하고 있는 것으로 보인다. 안수남 세무법인 다솔 세무사는 “3주택자, 1가구 2주택, 일시적 2주택자 등 주택수와 보유기간, 주택 가격과 규모 등에 따라 세제 혜택은 다르다”며 “특히 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)과 소득세법, 종합부동세법, 조세특례제한법 등 세법에서 해석하는 법 적용도 달라 혼선을 겪는 이들이 많다”고 말했다.[이데일리 문승용 기자]◇분양권도 임대사업자 등록 가능 “기준시가 확인 필수”정부는 9·13 부동산 대책을 통해 지난달 14일부터 1주택 이상 보유자가 서울 등 전국 43곳 조정대상지역에 새로 주택을 취득해 임대사업자로 등록해도 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과받기로 했다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 더 내야 한다. 또 종합부동산세 역시 종전과 달리 다른 주택과 합산해 쎄게 물리기로 했다.다만 기존에 이미 보유하고 있던 주택이거나 대책 발표날인 13일까지 주택 매매계약을 체결 또는 계약금을 치른 주택은 임대 등록시 종전 세제 혜택을 그대로 유지하기로 했다. 여기에는 아파트 분양에 당첨(분양권)됐거나 또는 조합원 입주자로 선정된 지위(입주권)을 얻어 공급계약을 체결한 경우도 해당된다. 즉 아직 소유권 이전 등기가 나지 않은 분양권을 가지고도 임대사업자 등록이 가능한 것이다.문제는 기존 주택의 경우 세제 혜택 요건인 공시가격을 명확히 따져볼 수 있지만 건물 등 실체가 없는 분양권이나 입주권은 공시가격이 정해지지 않다는 점이다. 현재 다주택자들이 가장 큰 부담으로 꼽는 ‘양도세 중과’나 ‘종부세 합산’ 등에서 벗어날 수 잇는 임대주택은 전용면적 85㎡ 이하에다 수도권 6억원(공시가격) 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우에만 해당한다. 만약 최초 분양가만 고려해 분양가를 가지고 무턱대고 임대 사업자로 등록하고 임대를 개시할 경우 자칫 세금 폭탄을 맞을 수 있다는게 전문가의 지적이다. 안수남 세무사는 “임대사업자를 먼저 등록한 경우 세제 혜택은 첫 ‘임대차 개시일’ 시점의 주택 가격을 따진다“며 ”최근 1~2년새 집값이 급등한 만큼 임대차 개시 전 주변 아파트의 공시가격을 살펴보고, 관할 세무서에 가서 기준시가를 확인하는게 필수”라고 말했다. 임대사업자 등록 시점도 중요하다. 공동주택 가격은 매년 10월부터 조사를 시작해 이듬해 1월 1일 가격 기준으로 같은해 4월 말에 공표한다. 이에 1월 1일부터 4월 말까지는 그해 공시가격이 정해지지 않은 상태다. 이에 따라 이 기간 안에 등록할 경우엔 전년도 공시가격이 기준이 된다. 공시가격이 6억원을 초과해 오를 것으로 예상하면 4월 말 확정 전에 서둘러 등록하고 임대차 계약을 개시하는게 낫다. 또 임대가 개시된 이후 임대의무기간(4년 또는 8년) 동안 공시가격이 아무리 많이 올라도 세제 혜택은 그대로 주어진다. 아울러 임대사업자로 등록하고 난 이후 세입자와 임대차 계약을 하기 전이라면 과태료 처분 없이 언제든 임대등록 취소가 가능하다. ◇재건축 임대주택 철거시 ‘세법·민특법 서로 다른 해석’임대사업자 등록을 놓고 가장 큰 혼선이 빚어지는 부분은 재건축·재개발 임대주택이다. 임대사업자로 등록한 이후 임대의무기간이 끝나기 전에 집이 철거될 경우 지금껏 감면받은 종부세와 이에 따른 이자를 추징당할 수 있다. 반면 양도세 감면 등의 요건인 임대기간은 신축 주택을 통해 채울수 있어 임대 의무기간만 다 채운다면 양도세 중과 제외 등의 혜택은 유지할 수 있다.세무업계 한 전문가는 “같은 임대주택을 놓고 소득세(양도세)와 종부세가 서로 다른 잣대를 갖고 있는 건 양도세는 미래에 발생할 가치에 대해 매기는 ‘결과론적 세금’이고, 종부세는 현재 보유하고 있는 자산에 매기는 ‘현재진행형 세금’으로 개념이 다르다”며 “매해 걷는 종부세를 의무 임대를 조건으로 감면해줬지만 이를 지키지 못할 경우 감면해줬던 종부세를 추징하는 것이고, 양도세는 나중에 팔 때 발생하는 세금이기 때문에 일단 혜택을 유지하는것 아니겠느냐”고 말했다.현재 민특법은 임대주택이 재개발·재건축으로 멸실될 경우 해당 임대주택의 임대 기간이 종료되는 것으로 규정하고 있다. 즉 재건축 후 신축 주택을 임대주택으로 등록하더라도 기존 임대주택과는 별도로 봐 임대기간을 합산해주지 않는다는 얘기다. 종부세 과세의 근거를 담은 종부세법은 이러한 민특법을 준용하고 있다. 그러나 소득세법에서는 이와 달리 이전의 주택과 신축 주택을 연속을 봐 재건축 전후 임대기간을 합산해주는 것이다.재건축·재개발 후에 주택 면적이 넓어졌거나 주택 가액이 올랐을 경우도 따져봐야 할 게 있다. 임대 개시 당시 공시가격이 6억원 이하의 주택이 재건축으로 신축돼 6억원을 초과했더라도 양도세 감면 혜택을 그대로 받을 수 있다. 그러나 주택 규모는 그렇지 않다. 만약 신축 주택이 전용 85㎡를 초과할 경우에는 양도세 중과 제외 혜택을 받지 못한다. [이데일리 문승용 기자]
- [최인용세무사의 절세 가이드]상속 신고 주의해야 할 7가지
- [최인용 가현세무법인 대표세무사]가족의 사망으로 인한 상속은 가슴아픈 일이다. 그렇지만 피할 수 없는 일이다. 마냥 슬퍼할 수는 없는 일이고 여러 가지를 정리하고 가족 간 협의를 해야 한다. 상속세의 특징은 상속은 모든 재산에 대해서 내는 가족의 세금의 성격이다. 상속세는 일정금액(두부모의 경우 10억원, 한부모 5억원) 이상이 경우 상속일의 말일로부터 6개월 이내에 상속신고를 하게 된다. 이때 상속세 신고시 주의해야 할 사항을 알아보자 첫째, 가족 간 분쟁은 세금을 더 내는 길이다. 경우에 따라 가정에 분쟁이 생길 수도 있다. 분쟁이 생기면 가장 손해를 보는 사람들 역시 가족들이다. 재산과 관련한 배분 문제가 생길수록 이익을 보는 쪽은 국세청이다. 가족이 다투는 과정 중에 과거의 증여가 드러나게 될 확률이 높으므로 되어 세금을 더 낼 수 있다. 세법에서는 상속인에 대한 증여는 10년, 상속인이 아닌 자에 대한 증여는 5년 이내의 증여분은 상속재산가액에 합산되도록 되어 있다. 둘째, 상속신고대상금액 이하라도 신고하는 것이 유리하다. 상속금액 이하의 경우에는 상속세를 신고하지 않아도 된다. 그러나 상속재산에 따라 신고를 하는 것이 유리할 수 있다. 상속세의 시가평가방법은 시가, 감정가, 공시가액의 순서로 판단한다. 예를 들어 아파트(매매가기준)가 아닌 일반 주택(공시가기준), 건물(공시가 등)이나 토지(공시지가) 등의 상속재산은 신고를 하지 않으면, 공시가액으로 취득한 것으로 평가한다. 따라서 나중에 상속재산을 팔 때, 양도소득세가 많이 부담이 될 수 있다. 이런 경우에는 감정을 받아 상속신고를 하는 것이 향후 양도소득세 부담측면에서 유리하다. 셋째, 상속세는 신고가 끝이 아닌 조사가 수반되는 세금이다. 우리나라의 세금은 신고납세제도와 정부 부과제도로 나누어진다. 부가가치세, 소득세, 법인세 등 대부분의 세금은 신고납세제도 이다. 반면 정부가 부과를 확정하는 세금은 상속증여세와 종합부동산세가 있다. 특히 상속증여세는 6개월(증여세 3개월) 내에 신고를 하면 종료되는 것이 아니라 세무서에서는 신고한 내용의 재산이 누락이 없는지, 채무는 정당한지, 사전 증여한 재산은 없는지에 따라 상속세를 결정한다. 최근 상속세는 조사가 대부분 수반되므로 조사 완료 시점까지 재산의 취득이나 처분 등에 있어 신중히 결정하는 것이 필요하다.넷째, 상속 이후 6개월 내의 재산 변동은 피해야 한다. 상속받은 재산은 상속세의 재원 마련을 위해서나 가족 간 원활한 배분 등 여러 가지 이유로 처분되는 경우가 있다. 재산의 처분 시 6개월 이내에 처분하게 되면 상속세 신고기간에 처분된 자산에 대한 시가가 생기는 것이다. 따라서 시가는 공시가액보다 높아 상속세가 더 많이 낼 수 있음에 유의해야 한다. 특히 비상장주식의 처분도 마찬가지 이다. 상속개시 이후 6개월 이내에 해당 회사의 주주 간 주식 양도도 상속세에 영향을 미치게 되므로 주의할 필요가 있다. 특히 상속 부동산은 처분에 더 유의해야한다. 부동산은 단기 양도로 인한 중과세 문제나 장기보유 공제를 인정받지 못하는 경우가 있기 때문이다. 다섯째, 신규 채무에 유의 한다. 상속으로 받은 부동산을 담보로 채무를 빌리는 것도 유의해야 한다. 공시가액으로 평가된 부동산에 대해서 차입을 하게 되면 감정평가를 받게 된다. 일반적으로 감정가액은 많은 대출을 받기 위해 공시가액보다 높게 평가되는 경우가 많으므로 상속세를 더 부담할 수 있게 된다. 여섯째, 채무 상환 자금출처에 유의한다. 상속에 신고된 채무는 어떻게 변제되는지 사후적으로 관리한다. 채무자체가 상속세를 줄이는 효과가 있으므로 확인이 필요하기 때문이다. 중요한것은 상속받은 사람이 채무를 스스로 재력으로 변제를 한 것인지, 상속세 신고 시에 숨겨둔 재산으로 변제를 한 것인지여부가 중요하기 때문이다. 따라서 채무상환자금에 대해서는 자금출처를 준비해야한다. 특히 상속재산이 30억원 이상 고액인 경우 상속 이후 상속인의 신고후 채무변제나 재산증가 상황에 대해 사후관리 준비가 필요하다.일곱째, 가업 승계 등의 경우에는 특히 사후관리에 유의한다. 최근 개정세법으로 인하여 가업승계의 경우 사후 관리요건이 완화 되었다. 특히 올해 부터 사후 관리 기준을 위반했을 때 상속세뿐 아니라, 공제받은 기간에 취한 이득의 이자에 상당하는 액수까지 가산한다. 따라서 가업승계 받은 자산의 처분이나 대표이사의 취임 및 지분의 변동에 대해 사후관리 요건을 잘 지켜야 한다.
- 8월 신규 임대사업자 8538명...전월比 23.5% 증가
- 8월 한달 간 ‘등록’ 임대사업자 및 임대주택 현황. (자료=국토교통부)[이데일리 박민 기자] 지난달 주택 임대사업자 등록 추세가 가파른 것으로 나타났다. 특히 이달에는 신규 임대사업자에 대한 세제 혜택 축소와 종합부동산세율(종부세) 인상 등의 방안이 담긴 ‘9·13’ 대책 발표 여파로 임대 등록이 더욱 급증할 것으로 전망된다.국토교통부는 8월 한 달 동안 8538명이 임대사업자로 등록해 직전 7월(6914명) 대비 23.5% 증가했다고 20일 밝혔다. 작년 동월(6311명)과 비교해서는 35.3% 늘었다. 이로써 지금껏 총 34만5000명이 임대사업자로 등록했다.지역별로 보면 8월 한달 간 서울(3270명)과 경기(2922명)에서 총 6192명이 등록해 전국 신규 등록 사업자 중 72.5%를 차지했다. 서울은 강남구(308명), 송파구(275명), 양천구(218명), 강서구(186명), 노원구(172명)등의 순으로 많았다.경기도는 고양시(321명), 용인시(297명), 수원시(276명) 순으로 나타났다. 이외에 광역권은 인천(350명), 부산(343명), 대구(228명), 경북(194명) 등의 순으로 많았다다.8월 중 등록된 임대주택 수는 2만5277채로 직전 7월(2만851채) 대비 21.2% 증가했다. 이로써 지난달까지 등록된 누적 임대주택 수는 총 120만 3000여채에 달한다.8월 한달간 서울과 경기에서 각각 8744채, 7073채가 신규 등록해 전국 신규 등록 임대주택의 62.6%를 차지했다. 서울에서는 강남구가 1124채로 가장 많았고, 송파구(795채), 양천구(577채), 서초구(523채), 관악구(514채) 순으로 뒤를 이었다. 국토부는 기존 주택을 활용한 임대등록 활성화를 지속 추진해나가는 한편 임대사업자에 대한 관리도 강화해 나갈 예정이다. 임대사업자의 임대 의무기간(4년 또는 8년 이상) 및 임대료 상한 규정(연 5% 이내) 준수 여부 등을 정기 점검해 위반시 세제혜택 등을 환수하고 과태료도 부과할 예정이다.특히 이달 본격 가동하는 RHMS(임대차정보시스템)과 렌트홈(임대등록시스템) 등을 통해 임대사업자의 주택보유 현황 및 추정임대료 등을 모니터링하고, 국세청에 관련 자료를 제공해 세금탈루 여부 등이 검증될 수 있도록 할 계획이다.여기에 세입자 정보 제공 강화를 위해 공인중개사는 세입자에게 중개물의 등록임대주택 여부를 미리 알리도록 하고, 신규 등록 임대인은 기존 세입자에게 즉시 관련 사항을 고지토록 할 방침이다.앞서 정부는 9·13대책에서 지난 14일부터 청약조정지역 내에서 1주택 이상자가 새로 주택을 취득해 임대사업자로 등록할 경우 종전과 달리 양도소득세를 중과(2주택 10%포인트·3주택 이상 20%포인트 가산)하고, 종합부동산세도 합산 과세하기로 했다.다만 기존에 보유하고 있던 주택(수도권 전용면적 85㎡ 이하·공시가격 6억원 이하 주택)을 등록하는 경우에 대해서는 종전 혜택을 그대로 유지하기로 했다.월별 신규 등록 임대사업자수 (단위: 명) 자료=국토교통부
