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- "미국 오피스 위기, 과장됐다" 맨하탄 신축 절반, 공실률 '5% 미만'
- [이데일리 김성수 기자] 미국 오피스 시장에 대한 우려가 높지만 일부 과장된 측면도 있다는 분석이 나온다. 국내와 마찬가지로 미국도 오피스 시장이 공실률이나 임대료 측면에서 ‘빈익빈 부익부’가 나타나는 만큼 ‘평균의 함정’에 빠지지 말아야 한다는 의견이다. ◇ 뉴욕, 공실률 5% 미만 빌딩 전체 40% 차지9일 금융투자업계 및 미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 미국 내 오피스 평균 공실률은 1년 전보다 상승했지만 빌딩별로 편차가 존재한다. 미국 주요 도시의 오피스 평균 오피스 공실률은 지난 2분기 기준 17.5%로, 작년 2분기 15.5%보다 2%포인트(p) 높아졌다. 뉴욕 맨하탄 오피스의 평균 공실률은 지난 2분기 기준 15%까지 올랐다. (자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)하지만 실제로는 공실률이 낮은 빌딩의 비중이 적지 않다. 뉴욕 오피스의 경우 공실률 5% 미만 빌딩이 전체의 40%를 차지하며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 80%에 이른다.지난 2010년 이후 준공된 신축 빌딩의 경우 공실률 낮은 건물의 비중이 더 높다. 공실률 5% 미만 빌딩은 전체의 54%로 절반 이상이며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 79%에 이른다. 신축이어도 공실이 장기화된 빌딩은 선호 권역이 아닌 곳에 위치한 경우다. 작년 준공된 노스 맨하탄(할렘)에 있는 테이스티 랩스는 공실률이 91%에 이른다. 첼시에 있는 모건 노스 포스탈 퍼실리티는 공실률 48%다.(자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)맨하탄에서도 임대료가 높은 권역이 있다. 높은 임대료를 유지한다는 것은 임차인들 선호도가 높아 미국 오피스 시장의 ‘공실률 상승’ 충격을 덜 받는다는 뜻으로 해석된다. 미드타운 맨하탄의 임대료는 미드타운 사우스, 다운타운 대비 높았다. 특히 미드타운 내에서도 임대료가 높은 지역은 △파크 애비뉴 △메디슨 5번 애비뉴 △허드슨야드다. 맨하탄 내 임대료 1위인 빌딩은 올해 준공된 ‘425 파크 애비뉴’이다. 이어 △지난 2020년 준공된 ‘원 밴더빌트’ △2019년 준공된 ‘30 허드슨 야드’가 뒤를 잇는다. 구축 빌딩임에도 리노베이션이 진행되고, 센트럴파크에 근접한 △매디슨 애비뉴 △5번 애비뉴 △파크 애비뉴 인근 자산들은 스퀘어피트(sqft) 당 100달러가 넘는 임대료를 유지하고 있다. 1sqft는 0.028㎡, 0.092평에 해당한다. ◇ 10~15년 장기 임대차 진행…“시장 회복 예상”특히 초우량 오피스들이 준공됨에 따라 건물 조건(스펙)에 따른 임대료 편차가 확대되고 있다. 지난 2020~2022년 신축된 자산의 임대료는 연평균 4% 오른 반면 구축 자산의 임대료는 연평균 1% 상승했다.또한 신축 빌딩은 1년 전 같은 기간보다 42% 높은 금액에 임대료 계약이 체결됐다. 구축 빌딩 임대료가 전년 동기대비 2% 하락한 것과 대비된다. (자료=상업용부동산 정보회사 콤프스탁(CompStak))향후 신축 빌딩 공급이 줄어들기 때문에 임차인들이 우량 자산을 선점하기 위해 높은 임대료에도 계약을 체결한 것으로 파악된다. 오는 2026년까지 예정된 신규 오피스 공급은 총 43만6596㎡(약 13만2069평)다. 연간 기준 공급량은 18만5785㎡(약 5만6199평)를 하회해, 과거 10년 평균치인 32만5125㎡(약 9만8349평)를 밑돈다. 특히 대형 공급으로 예정된 빌딩 중 △JP모건 본사 △137 배릭 스트리트(월트디즈니 컴퍼니)는 사옥으로 사용되는 만큼 향후 임대 가능한 신축은 감소할 전망이다. 이밖에도 최근 1년간 맨하탄에서 체결된 임대차 계약의 6%는 신축 빌딩 계약이었다. 면적기준으로 볼 때 전체의 13%를 차지하는 등 대형 계약 중심으로 이뤄졌다. 특히 매물로 나오기 어려운 신축 ‘트로피 자산’의 경우 스퀘어피트(sqft) 당 200달러가 넘는 초고가 임대 사례가 나왔다. △50 허드슨 야드(작년 준공) △원 밴더빌트 애비뉴(2020년 준공) 등 등에서다. 이처럼 미국 오피스 시장도 국내와 마찬가지로 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타나기 때문에, 미국 오피스 시장이 전반적으로 높은 공실률과 임대료 하락을 겪고 있다는 인식은 과도하다는 분석이다. 금융투자업계 관계자는 “공실이 발생하는 미국 내 오피스 빌딩의 대다수는 1980~1990년대 등 과거에 지어진 경우”라며 “다만 최근에는 우량 오피스에 대한 수요가 높아지고 있어서 이를 선별적으로 투자할 경우 위험도가 낮다”고 말했다.이어 “지난 2021년에는 시장 불확실성이 높아서 임대차 기간이 5년 등 단기인 경우가 많았다”며 “하지만 이제는 임차인들이 높은 임대료에도 10~15년 장기 임대차 계약을 진행하고 있는데 이는 향후 시장이 회복될 것으로 예상한다는 뜻”이라고 덧붙였다.
- "거래 파기? 헛소문" 광화문 타워8, 오는 18일 5800억에 거래종결
- [이데일리 김성수 기자] 서울 종로구 청진동 광화문 타워8이 오는 18일 딜클로징(거래종결)된다. 매매금액은 총 5800억원이다.우정사업본부(우본)가 투자자로 참여하지 않아 거래가 파기됐다는 소문이 있었지만 사실이 아닌 것. 작년부터 금리가 급격히 올라 그간 상업용부동산 시장이 ‘빙하기’를 겪었던 만큼 이번 딜클로징 소식은 투심에 긍정적일 것으로 보인다. ◇ 우본 불참 뜬소문…블라인드펀드 관여 안해7일 금융투자업계에 따르면 서울 종로구 청진동 광화문 타워8는 오는 18일 거래종결(딜클로징)될 예정이다. 타워8 전경 (사진=네이버맵 캡처)매도자는 DWS자산운용이며 매매금액은 총 5800억원이다. 이 중 신협중앙회가 2000억원, 미래에셋자산운용이 1000억원을 투자한다. 나머지 2800억원은 오피스 담보대출로 조달한다.미래에셋자산운용이 설정한 블라인드펀드에 우정사업본부(우본)가 투자하는 구조다. 미래에셋자산운용은 내부 심의가 끝났고, 신협도 심의가 완료됐다.타워8은 서울 종로구 청진동 128번지(종로5길 7) 일대 있는 도심권역(CBD) 오피스다. 지하 7층~지상 24층, 연면적 5만1654.48㎡ 규모며 지난 2015년 4월 사용승인을 받았다. 이 오피스는 여러 지하철역과 인접해있다. 서울지하철 1호선 종각역에서 걸어서 3분, 지하철 5호선 광화문역에서 걸어서 7분, 지하철 2호선 을지로입구역에서 걸어서 10분, 지하철 1·2호선 시청역에서 걸어서 12분 걸린다.그간 마무리하지 못한 딜이 많았던 미래에셋자산운용으로서는 이번 거래 의미가 크다. 미래에셋자산운용은 앞서 브룩필드자산운용으로부터 여의도 국제금융센터(IFC) 인수, 중국 안방보험으로부터 미국 호텔 인수를 추진했지만 딜클로징하지 못했다. 지난 3월엔 미국 오피스빌딩 11곳을 편입한 ‘매뉴라이프 US 리츠’의 인수 우선협상대상자(우협)로 선정됐지만 MOU 기간이 끝났다. 홍콩 오피스빌딩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC)의 중순위 채권에 투자한 펀드는 지난달 상각 처리됐다. 이밖에 미래에셋자산운용은 아이비네트웍스와 을지파이낸스센터(EFC)를 매매 본계약 체결을 하려고 노력했지만 합의 하에 양해각서(MOU)를 해지했다. 일각에서는 우본이 투자자로 참여하지 않아 타워8 매매거래가 깨진 것 아니냐는 소문이 돌았지만 ‘사실무근’으로 보인다. 우본은 블라인드 펀드 운용사로 미래에셋자산운용을 선정했고, 투자상황에 관여하지 않기 때문이다. ‘블라인드 펀드’란 투자 대상을 미리 정하지 않은 상태에서 펀드를 설정하고, 우량 투자 대상이 확보되면 투자하는 펀드를 말한다. 투자 대상을 정해놓고 투자자금을 모집하는 ‘프로젝트 펀드’ 방식과 차이를 보인다.우본 관계자는 “공고를 통해 미래에셋을 운용사로 선정했다”며 “우본은 운용사 선정만 하고 투자 여부는 운용사가 결정한다”고 말했다.◇ “올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대”고금리로 상업용부동산 시장 거래량이 예년보다 줄었지만 이번 딜클로징 소식은 투심에 다소 긍정적 영향을 줄 것으로 보인다. 글로벌 부동산 서비스 기업들은 올해 하반기 국내 상업용부동산 투자시장이 회복될 전망이라는 내용의 보고서를 내놓았다. 기준금리가 추가 인상되기 어려운데다, 올해 2분기 들어 오피스 등 상업용부동산 거래규모가 증가했기 때문이다. CBRE 코리아가 최근 발표한 ‘2023년 2분기 국내 상업용부동산 시장 보고서’에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 전 분기 대비 72% 증가한 3조8307억원으로 집계됐다.특히 오피스 자산 거래가 약 2조3936억원으로 2배 이상 규모로 회복세를 보여 전체 투자규모 증가에 기여했다. 올해 1·2분기를 합친 상반기 총 거래 규모는 6조517억원으로 집계됐다.(자료=세빌스코리아)세빌스코리아 보고서를 보면 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다. 지난 2분기 거래가 종결된 오피스는 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이다.공실률도 낮다. CBRE 코리아에 따르면 지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 주요 업무권역에서 무상임대기간 축소가 이어져 평균 임대료도 올랐다. 서울 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전분기 대비 4.0% 상승했다.신규 공급이 제한적인 만큼 임대료 상승은 지속될 것으로 예상된다. 내년 도심 내 일부 공급을 제외하고 신규 임차 가능한 면적이 오는 2025년까지 제한적이어서다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “한국은행이 기준금리를 연 3.5%로 네 차례 연속 동결하면서 금리가 최고점에 도달했다는 전망이 나온다”며 “실제로 작년 말 이후 금리 완화 움직임이 가시화되면서 시장이 반등하고 있다”고 말했다.이어 “특히 올해 상반기에는 A급 오피스에 대한 임차 경쟁이 심화되면서 임대차 뿐만 아니라 투자를 통해 사옥 확보를 시도하는 국내 기업의 움직임이 증가하고 있다”며 “해외 투자자의 물류 매입 활동이 활발히 관찰되면서 전체 투자의 약 20%가 해외 자본으로 확인됐다”고 설명했다.
- 오피스 빌딩 잇단 계약파기…시장 신뢰도 흠집
- [이데일리 김성수 기자] 올 들어 상업용부동산 시장에서 우선협상대상자(우협)가 바뀌는 등 거래에 변수가 늘고 있다. 고금리로 부동산 투자 심리가 위축된 만큼 매도자, 매수자가 거래조건에 합의를 보는 데 어려움을 겪고 있다.다만 계약이 파기되고 새로운 우협으로 바뀌는 사례가 많아질수록 국내 상업용부동산 시장의 ‘신뢰도’에 흠이 될 수 있다는 지적이다.◇ 미래에셋·아이비네트웍스 ‘을지파이낸스센터’ MOU 해지2일 금융투자업계에 따르면 올해 들어 상업용부동산 시장에서 우선협상대상자(우협)가 바뀌는 사례가 잇따르고 있다. 우선 미래에셋자산운용과 시행사 아이비네트웍스는 최근 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매를 위한 양해각서(MOU)를 합의 하에 해지했다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 우선협상대상자로 선정된 후 5개월 만이다.(자료=서울시, 업계)MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있으며, 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.을지파이낸스센터는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 위치하며 을지로3가구역 제1·2지구에 해당한다. 서울지하철 2·3호선 을지로3가역에서 걸어서 4~6분 거리에 있다.아이비네트웍스는 이 건물을 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층 업무시설, 근린생활시설로 개발할 예정으로 준공 전 매각(사전매각)을 추진해왔다. 앞서 미래에셋자산운용은 총 8150억원 수준(3.3㎡당 4150만원) 매매금액을 제시해 우협이 됐었다. 이후 기존 계획한 ‘지하 7층’을 ‘지하 8층’으로 바꾸면서 공사비 증액 등 협의사항이 생겼고, 양측은 MOU 기간을 지난달 말까지 연장하며 본계약 체결을 위해 노력했다. 하지만 거래는 원점으로 돌아갔다. 양측은 거래가 파기된 이유를 밝히지 않았다. 미래에셋자산운용이 30여억원을 이행보증금으로 아이비네트웍스에 납부했지만, 상호 합의로 MOU를 해지했기 때문에 반환받게 된다. 향후 일정 등 세부사항은 비밀유지협약(NDA)에 따라 공개하기 어려운 상태다.◇ F&F ‘마제스타 타워1’ 인수 포기…코람코·NH투증 컨소로서울 서초구 서초동 오피스 ‘마제스타시티 타워1’도 매각 과정에서 우협이 바뀌었다. F&F-삼성SRA자산운용이 인수를 철회한 후 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 새로운 우협 지위를 얻었다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 앞서 F&F는 지난 5월 말 우협으로 선정됐지만, 1개월여 후인 지난달 6일 “검토한 바 있으나 인수를 진행하지 않기로 최종 결정했다”고 공시했다. 당시 F&F가 제시했던 가격이 총 5300억원(연면적 기준 3.3㎡당 3750만원)에 이르렀는데 갑작스레 인수를 철회해 배경에 관심이 쏠렸다. F&F 측은 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 설명이다. 기존 임차인이 퇴거해서 F&F 측이 사옥으로 이용할 수 있는 시점이 오는 2027년 말로 실사 과정에서 확인돼서다.코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄은 이런 사태를 막기 위해 이행보증금 20억원을 납부했다. 지난달 말 매도자인 이지스자산운용과 구속력 있는 양해각서(MOU)를 체결했으며 약 1개월간 실사할 예정이다.현재 본 협상에 들어간 상태로 매매금액은 확정되지 않았지만, 약 5256억원으로 전해졌다. 오는 9월 거래 종결(딜 클로징)이 목표다. ◇ 대신자산신탁 ‘골든타워’ 포기→마스턴운용 MOU 검토중서울 강남구 삼성동 ‘골든타워’ 매각의 경우 대신자산신탁이 우협 지위를 포기한 후 마스턴투자운용에 기회가 돌아갔다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 있는 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.골든타워 (자료=코람코자산신탁)대신자산신탁은 우협 선정 이후 새마을금고 사태로 자금시장에 불확실성이 커졌는데, 일정이 촉박해 자금조달(펀딩)을 진행하기 어려웠다는 설명이다.대신자산신탁 관계자는 “골든타워 매각 입찰에서 우협으로 선정되는 과정에서 회사가 입찰시 제시한 클로징 및 진행단계별 일정들보다 기간을 단축하도록 제시받아 이를 반영한 일정으로 MOU 체결을 추진했다”며 “그러나 최근 경제동향을 봤을 때 제시받은 일정에 맞춰 펀딩을 진행하기 어려울 것으로 판단해 매매협의를 중단하게 됐다”고 설명했다.대신자산신탁 지분 100%를 보유한 대신증권이 종합금융투자사업자(종투사) 자격 요건을 갖추기 위해 서울 을지로 본사 사옥을 매각한 영향이 있을 것이라는 얘기도 있었지만 실제로는 이와 무관하다. 이후 골든타워 인수를 위한 적격 예비인수후보(우협 후보군) 중 한 곳인 마스턴투자운용이 지난 27일 양해각서(MOU) 안을 통지받았다. 현재 마스턴투자운용은 MOU를 검토 중이다. 돌발상황이 없으면 다음주 중(오는 7~11일), 늦으면 그 다음주(14~18일) 중 우협으로 선정될 예정이다. 매매금액은 약 4700억원(3.3㎡당 3900만원 전후)이다.◇ ADF·미래에셋도 인수 실패…“한국, 변수 많아 신뢰 하락”최근 ADF자산운용은 제주시 노연로에 있는 ‘신라스테이 제주’ 인수에 실패했다. 지난 6월 말 우협으로 선정됐지만, 투자자 모집에 어려움을 겪어 한 달 만에 딜이 무산됐다. 매도자인 이지스자산운용은 이지스일반사모부동산투자신탁33호를 통해 이 건물을 보유하고 있다. 매각 무산으로 펀드 만기를 연장할 계획이다.작년부터 올해까지 이어진 서울 중구 서소문동 ‘동화빌딩’도 매매 과정에 우협이 바뀌었다. 동화빌딩은 서울 중구 서소문동 58-7 외 2필지 일대에 있는 도심업무지구(CBD) 소재 오피스다. 서울지하철 1·2호선 시청역에서 도보 2분 거리에 있다.동화빌딩 (사진=네이버맵 캡처)시티코어 컨소시엄은 매매대금 2800억원에 작년 10월 동화빌딩 인수 우협으로 선정됐었다. 하지만 매도자인 마스턴투자운용과 맺었던 MOU 조건을 기간 내 이행하지 않아서 지난 1월 계약이 파기됐다. 이후 JB금융지주가 지난 2분기 2632억원에 매매를 완료했다. 이밖에 미래에셋자산운용은 작년 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 마무리하지 못했다. 건물 인수를 위한 리츠의 영업인가가 국토교통부로부터 거절됐고, 매도자 브룩필드자산운용이 MOU 위반을 주장하며 해지를 통보했다는 게 미래에셋 측 설명이다. 미래에셋은 이행보증금 2000억원 반환 문제로 작년 9월 26일 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 다만 중재 절차 결과에 불확실성이 있어서 예측이 어렵다.이처럼 상업용부동산 시장에서 우협 변경 등 변수가 늘어난 것은 고금리로 부동산 투자심리가 완전히 회복되지 못했기 때문으로 보인다. 시장 전망이 불투명하니 매도자, 매수자가 원하는 가격·자금조달 기간 등 거래조건에 차이가 생길 경우 이를 좁히기 어려워서다.새마을금고 자금 이탈, GS건설의 인천 검단 아파트 전면 재시공으로 건설·부동산 업계를 둘러싼 리스크가 다시 부각된 것도 투심에 부정적 영향을 미쳤다. 다만 이같은 사례가 많아질 경우 국내 상업용부동산 시장의 ‘신뢰도’에 흠이 될 수 있다는 지적이다.금융투자업계 관계자는 “외국계 투자자들 중에는 이런 국내 사례를 놓고 일본과 비교하는 의견도 있다”며 “일본은 우협 선정 등 절차가 진행되면 거래종결까지 큰 변수가 없는데, 한국은 예상치 못한 변수로 거래가 틀어지는 경우가 많다”고 말했다.
- [단독] 미래에셋·아이비네트웍스, 을지파이낸스센터 매매 '무산'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용과 시행사 아이비네트웍스가 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매거래를 하지 않기로 했다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 우선협상대상자로 선정된 후 5개월 만이다.아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 다만 올 하반기에는 서울 프라임오피스 투자시장이 상반기보다 회복될 것으로 기대된다. 또한 서울시 정책에 맞춰 건물의 용적률과 녹지비율이 높아지는 만큼 향후 이용가치도 크게 높아질 것으로 보인다. ◇ 미래에셋운용·아이비네트웍스, MOU 해지 합의1일 부동산업계에 따르면 미래에셋자산운용과 아이비네트웍스는 최근 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매를 위한 양해각서(MOU)를 합의 하에 해지했다. MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있으며, 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.(자료=서울시, 업계)을지파이낸스센터는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 있으며 을지로3가구역 제1·2지구에 해당한다. 아이비네트웍스는 이 건물을 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층의 업무시설, 근린생활시설로 개발할 계획이었다. 앞서 아이비네트웍스는 매각자문사를 세빌스코리아로 정하고 이 건물의 준공 전 매각(사전매각)을 추진해왔다. 지난 3월 우선협상대상자로 미래에셋자산운용을 선정했고, 지난 4월 업무협약을 체결했다.매매금액은 3.3㎡당 4150만원으로 총 8150억원 수준이었다. 양측은 본계약을 지난 6월 말까지 체결할 예정이었지만, 공사비 증액 등 협의할 사항이 있어서 지난달 말까지 MOU 기간을 연장했다.기존에 계획한 층수는 ‘지하 7층’이었는데 주차장 면적 확보를 위해 ‘지하 8층’으로 바꾸면서, 공사비 증액 등 양측이 협의할 사항이 남아서다. 다만 양측은 최근 MOU를 종료했다. 향후 일정 등 세부사항은 비밀유지협약(NDA)에 따라 공개하기 어려운 상태다. ◇ 하반기 오피스시장 회복 기대…7월 경관심의 통과아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 한국은행은 기준금리를 지난 1월 이후 3.5%로 유지하고 있다. 아이비네트웍스가 새로운 매수자와 계약을 체결할 경우 매매금액이 바뀔 가능성이 있다. 다만 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 예상된다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 지난달 27일 발표한 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 지난 2분기 서울 프라임오피스 거래규모는 총 3조3000억원 규모로, 작년 2분기와 비슷한 수준까지 회복됐다.(자료=세빌스코리아)지난 2분기 거래가 종결(딜클로징)된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다.또한 올해 1·2분기를 합산한 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로, 작년 상반기 대비 61% 수준이다.세빌스코리아는 “지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다”며 “이에 투자자들의 우량 자산 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망”이라고 설명했다.을지파이낸스센터 신축을 위한 인허가 절차는 순조롭게 진행 중이다. 지난 7월에는 서울시 건축물 경관심의를 통과했다. 해당 지역은 역사도심(4대문안), 중점경관관리구역에 해당해서 경관심의를 받아야 한다.역사도심 중점경관관리구역에서는 △5층 이상 개별 건축물 △모든 층수 공동주택이 경관심의 대상이다.◇ ‘녹지생태도심’에 용적률·녹지 증가…이용가치 상승당초 아이비네트웍스는 지난 상반기 인허가를 마치고 프로젝트파이낸싱(PF)을 진행할 계획이었다. 시공사는 아직 확정되지 않은 상태로 예정보다 절차가 다소 늦어졌다. 하지만 개발이 끝나면 건물의 이용가치는 크게 높아질 것으로 보인다. 을지파이낸스센터가 속한 을지로3가구역 제1·2지구가 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나인 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 맞춰 진행되고 있어서다. 이 전략은 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.개발업체 입장에서는 용적률 상승으로 사업의 수익성이 높아지고, 임차인들은 녹지 비율이 높아져 오피스 이용 환경이 쾌적해진다.을지로3가구역 제1·2지구 남측 및 서측 (자료=서울시)이 사업장은 올해 2월 고시한 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 따른 ‘개방형 녹지’를 도입한 첫 사례다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.개방형 녹지와 연계해서 근린생활시설을 배치하고, 개방형 녹지 내 마련된 선큰(대지를 파내고 조성한 곳)은 지상부 개방형 녹지에서 지하부 입점할 근린생활시설 공간으로 자유롭게 연결될 수 있도록 계획했다.사업지의 동측(수표로변)에는 공개공지와 연계한 녹지공간을 조성해서 다양한 활동의 장을 제공한다. 또한 서측(을지로9길변)과 남측(삼일대로12길변)에는 녹지와 어우러진 보행공간을 조성할 예정이다. 프로젝트의 건축설계는 희림종합건축, 도시용역은 인토엔지니어링이 수행한다. 이밖에도 건물이 속한 도심권역(CBD)은 강남권역(GBD)보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 강남권역(14만8500원대)보다 낮다. 해당 건물의 재개발이 완성되면 임차인들의 선호도가 크게 높아질 가능성이 있다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- '녹지생태도심' 계기로…강남 갔던 기업들, 도심으로 유턴?
- [이데일리 김성수 기자] 서울 강남권역으로 이전했던 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 중구 등 도심권역에 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.녹지생태도심 프로젝트로 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 강남의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 새 선택지를 얻게 돼서다. 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴한데다, 녹지 비율이 높아지면 오피스 이용 환경도 쾌적해질 것으로 보인다. 개발업체 입장에선 녹지생태도심 프로젝트로 용적률 인센티브를 받으면 사업성이 높아지는 효과가 있다.◇ ‘빈 방’ 없는 강남 오피스…공실률, 금융위기 후 역대 ‘최저’28일 금융투자업계에 따르면 강남·판교에 사무실을 임차한 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 도심권역(CBD)으로 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.도시 생태숲(안) (자료=서울시)‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나다. 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 오 시장이 추구하는 ‘녹지생태도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.업계에서는 이 프로젝트를 진행하면 개발업체(임대인), 임차인 모두가 ‘윈윈’하는 효과가 있다고 내다봤다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.임차인 입장에선 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 부족한 임차공간을 확보할 수 있게 된다. 현재 강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 글로벌 부동산서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난 2분기 서울 오피스 시장 공실률은 1.8%로 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 특히 임대수요가 높은 강남권역(GBD)의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다. 강남은 새 건물을 지을 대규모 나대지도 부족한 만큼 임차 경쟁이 심화되고 임대료도 오르고 있다. 서울 3대 권역별 실질임대료 현황 (자료=JLL코리아 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서 일부 캡처)글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 도심권역(전분기 대비 2.03% 상승), 여의도권역(전분기 대비 0.55% 상승)보다 높은 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파한 것. 금액 측면에서도 도심권역(12만원대), 여의도권역(10만원대)보다 비싸다. ◇ 도심, 신규 오피스 ‘봇물’…저렴한 임대료에 녹지 확보까지반면 도심권역은 강남권역과 달리 재개발 등 정비사업으로 신규 오피스를 공급할 수 있는 곳이 많다. 향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다.또한 도심권역 내 다동공원 외 9곳 정비구역들은 이미 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’에 맞춰서 사업을 추진 중이다. △중구 서소문 11·12지구 △중구 을지로3가 1·2지구 △중구 을지로3가 10지구 △중구 명동 1지구 △중구 무교다동 29지구 △중구 무교다동 31지구 △중구 양동 4-2·7지구 △중구 봉래 3지구 △중구 광희동 1가다.녹지생태도심 재창조 전략을 적용한 정비사업장 (자료=서울시)서울시에 따르면 서소문 일대(서소문빌딩, 중앙빌딩, 동화빌딩)에는 서울광장 크기(1만3205㎡)의 개방형 녹지가 만들어진다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다. 서소문빌딩(옛 중앙일보빌딩)은 중구 순화동 7번지 일대 위치하며 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 재개발 사업에 해당한다. 중앙빌딩은 옛 중앙일보 빌딩이 있는 중구 서소문동 58-9 일대 서소문구역 제11·12지구를 말한다. 동화빌딩은 중구 서소문동 58-7 일대 서소문구역 제10지구에 해당한다.이처럼 녹지생태도심 재창조 프로젝트를 활용하면 용적률 상승으로 도심권역 내 오피스 공급량이 확대되는데다, 녹지 비율이 높아져 임차인들의 오피스 이용 환경도 좋아진다. 또한 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 강남권역(14만8500원대)보다 크게 저렴한 수준이다.이에 따라 강남 오피스시장의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 대거 도심권역으로 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- 서울 오피스 임대료 1년새 11% 상승…"타지역 이전 어렵다"
- [이데일리 이윤화 기자] 서울 주요 업무권역 오피스(사무실) 임대료가 상향 평준화되면서 기업들이 타 지역으로 이전하지 않는 것으로 나타났다. 올해 초만 해도 공실과 저렴한 임대료를 찾아 타 권역으로 이전을 고려했던 기업이 많았던 것과 대조적이다.상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 28일 ‘2023년 2분기 오피스 마켓 리얼 리포트’를 발표했다. 보고서에 따르면 서울 오피스 평균 명목임대료는 8만9790원으로 전년 2분기보다 11.17%, NOC는 24만2035원으로 9.77% 상승했다. 명목임대료는 무상임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료, NOC는 전용면적당 임대비용을 뜻한다.여의도권역(YBD)의 2분기 평균 NOC는 25만5196원으로 1년 전보다 13.39% 올랐다. 도심권역(CBD, 25만8391원), 강남권역(GBD, 26만6866원)과 비교해 큰 차이가 나지 않는다. 지난해 2분기는 이렇지 않았다. YBD의 NOC는 GBD보다 7% 이상 낮았다. 최근 YBD 임대료가 가파르게 오른 셈이다. GBD와 CBD 공실 부족과 임대료 급등으로 YBD도 덩달아 임대료가 상승한 결과다.진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “올해 1분기만 해도 GBD 임차 경쟁 심화의 나비효과로 ‘공실면적’과 ‘가성비(가격 대비 성능)’를 찾아 CBD나 YBD로 이전을 고려하는 수요가 다수 관측됐다”면서 “하지만, 상반기를 지나며 주요권역 임대료가 GBD와 함께 상향 평준화되고 이전 비용마저 오르자 대다수의 임차사가 높은 재계약 인상률에도 잔류를 우선 선택지로 고려하는 경향이 나타나고 있다”고 설명했다.2분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.2%였다. CBD는 3.3%, GBD와 YBD는 모두 1.5%를 기록했다. 주요 업무권역 모두 자연공실률 미만 수준을 6분기째 유지 중이지만, 시장 분위기에는 미세한 변화가 감지된다.진 이사는 “급등한 임대료를 꾸준히 내기 어려운 기업을 중심으로 면적 축소나 권역 이전을 선택할 수 있는 가능성이 커졌으며, 공실을 신규로 채울 수 있는 대기 수요도 상대적으로 둔화된 것으로 관측된다”며 “이는 기업이 필요로 하는 임대면적이 줄었다기보다, 기업이 감당할 수 있는 임대료 조건을 갖춘 오피스 임대 면적이 감소한 것”으로 해석했다.그는 “높은 재계약 인상률과 임대료 상향평준화에 따른 대안권역의 부재, 제한적인 공급이 예상되는 상황에서 임대인과 임차인 간 힘겨루기는 한동안 지속될 것”이라고 전망했다.2분기 서울과 분당권역(BBD) 오피스 거래액은 3조6000억원으로, 전분기보다 2배 이상 증가했다. 지난해 하반기 금리 인상으로 딜 클로징이 지연됐던 광화문 ‘콘코디언’ 빌딩 거래가 성공적으로 종료됐고, ‘동화빌딩’, ‘한국은행 소공별관’ 등 CBD 내 표류하던 오피스 매물들의 딜도 클로징되면서 거래액 증가를 이끌었다. 다만 지난해 2분기 거래액 4조2000억원에 비해서는 14.3% 감소했다. 진 이사는 “급격한 임대료 인상과 공실 부족의 파급효과로 인한 견고한 사옥 수요가 지속되면서 얼어붙은 투자시장 분위기가 풀어지고 있다”고 말했다.
- 부동산 PF 후폭풍…이지스운용, 독일 트리아논 매각 추진
- [이데일리 이은정 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 투자를 해온 이지스자산운용이 펀드 투자 자산인 독일 트리아논 오피스 빌딩 매각 절차를 밟는다. 오는 8월 잠재 매수자 물색에 나선다. 임의 매각을 추진하면서 추가 지분출자를 위한 자본금을 지속 모집, 기존 선순위대출의 연장 등을 논의해 펀드 손실 최소화를 꾀한다.27일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이지스 글로벌부동산투자신탁 229호가 투자하고 있는 독일 트리아논 빌딩 매각 절차 개시 여부를 결정하기 위한 리스크심의위원회를 열고 이같이 결정했다. 이지스자산운용은 추후 수용 가능한 매각 조건으로 매입자가 나타나면, 해당 가격에 매각할지 여부를 최종 결정하는 위원회를 다시 개최할 예정이다. 오는 8월 중순까지 현지 매각 주간사 선정에 나선다.서울 여의도 이지스자산운용 사옥 전경. (사진=이지스자산운용)트리아논 오피스 빌딩의 매입가는 8750억원 수준으로 매각가는 이를 밑도는 수준으로 형성될 전망이다. 2018년 펀드 설정 이후 코로나19 팬데믹, 금리 인상, 물가 상승 등 경제가 악화되면서 유럽 내 오피스 시장도 불황을 겪고 있다. 이에 지난해 말 트리아논 빌딩의 가치는 7700억원까지 하락했다. CBRE 독일 시장 분석리포트에 따르면 올해 1분기 기준 독일 프랑크푸르트 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 92% 감소했다. 펀드 공시 내 매각 가격대별 펀드 수익률 예상치를 살펴보면 트리아논 빌딩의 매각가가 7억1665유로 규모에 형성될 경우 손실률이 0.0%다. 6억5268유로에 형성되면 손실률이 -22.5%, 5억9829유로는 -41.7%, 4억8951유로는 -80.0% 등으로 추정됐다. 원·유로 환율 1400원에 가정해 환 정산금 지출분(예상)을 반영한 수치다. 앞서 트리아논 빌딩의 주요 임차인인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성 문제가 불거졌다. 지난해 말 기준 담보인정비율(LTV)은 69.1%로 기한이익상실(EOD) 요건에 해당하는 수준인 70%에 근접했다. 이지스자산운용은 펀드 정상화를 위해 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환)을 추진했다. 회사 측이 고유 자금 150억원을 투입하고, 국내 기관을 통해 추가 출자에 나섰지만 차환 조건으로 요구되는 708억원 규모의 출자 금액에 미달했다. 회사 측은 “추가 지분출자가 무산되면 본 건 자산 관련 대출 만기가 도래하기 전까지 리파이낸싱이 성사되지 않을 가능성이 있다”며 “대주의 본 건 자산에 대한 담보권 실행에 따라 자산 강제 매각, 소유권 상실로 이어질 위험이 있다”고 말했다.이에 따라 이지스자산운용은 추가 지분출자를 위한 자본금을 모집하는 동시에 기존 선순위 대출의 연장 또는 기존 계약을 유보하는 방안 등을 기존 대주단과 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 동시에 자산 임의 매각을 추진해 펀드 손실 최소화에 나서겠다는 방침이다.이지스자산운용은 트리아논 빌딩 내 데카방크가 2020년 이전 결정을 하면서, 데카방크가 임대하고 있는 8개층(전체 24개층)에 대해 계약을 중도 해지할 수 있는 옵션을 확보하는 등 수익자 보호를 위한 방안을 강구해왔다. 해당 옵션을 행사하면 잔여 임대료의 50%를 이지스운용이 수취할 수 있다. 또 신규 임차인 유치 재원을 확보하기 위해 대출 중개 자문사를 선정하고, 신규 임대차 브로커로 JLL(존스랑라살)을 고용했다.이지스자산운용 측은 “매각 자문사 선정과 잠재 매수자 물색을 위한 마케팅을 빠르게 진행하고, 대주단과 협의를 지속할 것”이라며 “자산의 가치 제고와 투자자 보호를 위해 최선을 다하겠다”고 전했다. (자료=이지스자산운용)
- 세빌스코리아 "올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 전망했다. 세빌스코리아는 27일 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에서 이같이 밝혔다. 세빌스코리아는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공 연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려해 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있다. 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 3개 주요 권역에 위치한 연면적 3만㎡ 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의한다. 조건에 해당하는 133개 프라임 빌딩 중 110개를 대상으로 서울 오피스 시장에 대한 조사 및 분석을 진행했다.작년 하반기부터 급격한 금리 인상 및 유동성 감소로 다수 오피스 거래에서 매각 철회 및 종결 실패가 발생했다. 그러나 올해 2분기 들어 오피스 거래규모가 총 3조3000억원 규모로 늘어나면서 전년도 같은 분기와 비슷한 수준까지 회복됐다. (자료=세빌스코리아)지난 1분기와 합산한 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다.지난 2분기 거래가 종결된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다. DWS자산운용이 보유했던 콘코디언빌딩은 지난해 마스턴투자운용이 우선협상대상자(우협)로 선정된 이후 급격한 금리인상에 따라 금액이 일부 하향 조정됐고, 지난 4월 6292억원에 최종 거래 완료됐다. 서소문에 위치한 동화빌딩은 JB금융그룹이 향후 신사옥 건립을 목적으로 마스턴투자운용으로부터 2700억원에 매입했다. 현대자동차는 실사용 목적으로 GBD 스케일타워의 수익증권 50%를 SK디앤디로부터 매입했다. 총 거래 금액은 2532억원이다. 이는 연면적 기준 평당 5500만원 수준으로 역대 서울 프라임 오피스 최고 금액이다. 삼성SRA자산운용은 판교 알파돔타워를 미래에셋자산운용으로부터 6914억원에 인수하며 자산 포트폴리오를 판교로 확대했다.한국은행이 기준금리를 3.50%로 유지한 가운데, 지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다. 이에 따라 투자자들의 우량 자산에 대한 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망이다.지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. GBD의 스케일타워 준공 및 CBD의 한국은행 본관 리모델링이 완료됐으나, 임대차 계약이 즉각적으로 이뤄지며 공실률이 오히려 하락했다. 특히 임대수요가 높은 GBD의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다.서울 프라임 오피스 시장의 평균 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 집계됐다. 지난 1분기 두자릿수를 기록한 GBD 임대료 상승률은 9.3%까지 낮아졌다. 하지만 여전히 높은 임차수요에 힘입어 지속적인 임대료 상승이 예상되고 있다.이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “수요에 비해 부족한 공급으로 오피스 임대시장은 지속적인 임대료 상승을 보이고 있다”면서도 “그러나 중도해지를 요청하는 기업이 나타나는 등 예상보다 완만한 경제회복이 향후 오피스 시장의 주요한 변화 요인으로 예상된다”고 말했다.
- 美 오피스 위기에 '매뉴라이프 US 리츠' 급락…미래에셋 인수 완주할까
- [이데일리 김성수 기자] 미국 오피스시장 위기로 ‘매뉴라이프 US 리츠’가 직격탄을 맞은 데 따라 이 리츠를 인수하려 했던 미래에셋자산운용이 중대한 선택의 기로에 놓였다. 해당 리츠는 편입자산이 미국 오피스 빌딩으로만 이뤄져 있어서 고금리, 재택근무가 지속되는 한 단기 회복이 불투명하다. 그간 다수 딜을 클로징(종결)하지 못했던 미래에셋자산운용이 시장 신뢰를 지키기 위해 인수를 완주할지 주목된다.◇ 매뉴라이프 리츠, 보유자산 가치 14% 이상 급락21일 금융투자업계에 따르면 ‘매뉴라이프 US 리츠’가 보유한 부동산자산 가치는 지난달 30일(현지시간) 기준 16억3355만달러(약 2조984억원)로 집계됐다고 발표했다. 작년 12월 31일 19억1350만달러 대비 14.6% 급감한 수치다. ‘매뉴라이프 US 리츠’ 편입자산 가치변동 상황 (자료=매뉴라이프 US 리츠)매뉴라이프 US 리츠는 캐나다 금융그룹 매뉴라이프파이낸셜 계열의 리츠 운용사다. 싱가포르 증권거래소(SGX)에 상장된 최초의 미국 오피스 빌딩 투자 리츠다.편입자산은 미국 캘리포니아, 조지아, 뉴저지, 워싱턴DC, 버지니아, 애리조나 등에 있는 11개 사무실 건물이다. 이처럼 보유자산 가치가 하락하자 주가도 급락했다. 매뉴라이프 US 리츠 주가는 지난 19일 하루새 32.54% 떨어졌고, 20일 2.59% 추가 하락했다. 미국 오피스 공실률 상승으로 자산가치가 떨어진 영향이 주가에도 반영된 것으로 보인다. 편입자산 중 미국 뉴저지에 있는 플라자 빌딩은 지난 6월 30일 작년 말보다 가치가 27.1% 급락했다. 버지니아 페어팩스에 있는 센터포인트 I&II 빌딩은 같은 기간 21.8% 떨어졌고, 워싱턴DC에 있는 펜(Penn)이라는 건물은 20.5% 하락했다.매뉴라이프 US 리츠 자료에는 “미국 오피스시장 가격이 올해 뿐 아니라 그 이후에도 계속 하락할 것이라는 전망이 많다”고 적혀있다.리츠는 이같은 자산가치 하락에 대출 한도를 넘기게 됐다. 총 대출 비중 한도는 50%인데, 지난 6월 말 자산가치 기준으로 계산하면 57%여서다. 자료는 “이런 현상은 운용역이 통제할 수 없는 상황으로 벌어진 것”이라며 “대출약정 위반은 아니다”고 설명했다.(자료=매뉴라이프 US 리츠)◇ 리츠, 대출한도 넘겨…미래에셋 “딜 성사 노력”이 리츠는 총 자산에서 총 대출이 차지하는 비중이 60%를 넘기면 안 된다. 그러나 최근 가치 기준으로 계산하면 이 비율은 60.2%에 이른다. 이에 리츠 운용역은 대주단과 대출 비중을 낮추기 위한 선택지들을 논의 중이다. 대출 상환 뿐만 아니라 운영비용, 세금 문제 등을 해결하기 위해 유동성을 어떻게 관리할지도 논의 대상이다. 대주단과 협의가 잘 되지 않을 경우 이자율 스왑을 할 수 없어서 대출금리가 높아질 수도 있다. 이 경우 배당에도 영향을 줄 수 있다. 이자율 스왑(IRS)이란 두 거래 당사자가 자신이 갖고 있는 자산이나 부채의 금리조건을 상호 교환하기로 하는 계약이다.즉 변동금리 부채를 갖고 있는 기업이 이자율 스왑으로 고정금리 부채와 교환해서 금리조건을 변동금리에서 고정금리로 바꿀 수 있다. 금리변동 리스크를 헤지하기 위하여 사용된다.이런 상황에서 미래에셋자산운용이 어떤 선택을 할지 주목된다. 앞서 미래에셋자산운용은 지난 3월 매뉴라이프 US 리츠 인수 관련 우선협상대상자로 선정됐었다. 하지만 매각자 측과 협의하던 도중 우선협상 기간(독점적 협상 기간)이 종결됐다. 이에 따라 미래에셋자산운용이 아닌 다른 잠재 매수자가 이 리츠를 선점할 수 있는 상태다. 미래에셋자산운용은 선택의 기로에 놓였다. 한편으론 인수를 포기하는 것이 나을 수도 있다. 고금리와 재택근무 환경이 지속될 경우 미국 오피스시장이 단기에 회복되기 어려워서다. 하지만 인수를 포기하면 마무리하지 못한 딜(거래)이 하나 더 추가된다. 미래에셋자산운용은 앞서 브룩필드자산운용으로부터 여의도 국제금융센터(IFC) 인수, 중국 안방보험으로부터 미국 호텔 인수를 추진했지만 딜클로징(거래종결)하지 못했다. 을지파이낸스센터(EFC) 인수의 경우 매도자인 아이비네트웍스와 이달 말 본계약 체결을 위해 노력 중이다.미래에셋자산운용 관계자는 “우협 기간이 끝나서 누구나 원한다면 매뉴라이프 US 리츠를 인수할 수 있는 환경”이라면서도 “딜을 잘 성사시키기 위해 노력하고 있다”고 말했다.
- SK네트웍스, 데이터 솔루션·컨설팅 기업 ‘엔코아’ 인수
- [이데일리 김성진 기자] 성장 가능성이 높은 미래 유망 영역에 대한 투자를 지속하고 있는 SK네트웍스(001740)가 국내 데이터 관리 시장을 선도해 온 ‘엔코아’를 인수키로 했다. 이를 통해 고객 서비스의 밑바탕이 되는 데이터 관리를 강화하고 본·자회사에 걸친 통합 인프라 구축 및 인공지능(AI) 등 첨단기술 연계 성과 창출을 추진해 나간다는 전략이다.SK네트웍스는 21일 이사회를 열어 엔코아의 지분 88.47%(를 884억7000만원에 인수하는 안건을 승인했다고 밝혔다. 향후 실사를 진행 후 올해 안으로 주식매매계약 체결 등 후속 절차를 마무리한다는 계획이다.SK네트웍스 삼일빌딩.(사진=SK네트웍스.)엔코아는 1997년 설립된 데이터 전문 기업으로 다양한 파트너사들을 대상으로 데이터 관리 컨설팅 및 솔루션 사업을 전개하고 있다. 특히 핵심 사업영역인 데이터 관리 솔루션의 경우 풀스택 서비스 체계를 갖춰 업계 내 압도적인 경쟁력을 갖춘 것으로 알려졌다. 즉 모델링, 메타데이터, 품질관리를 포함한 데이터 관리 영역 전반을 포괄하는 9개 솔루션을 보유한 국내 유일의 기업으로, 통신·금융·모빌리티 등 산업 영역 전반의 500여개 고객사를 확보하고 있다.SK네트웍스는 엔코아의 이같은 강점과 더불어 데이터 산업의 높은 성장성을 기대해 이번 인수를 결정했다. 지난해 유럽연합 집행위원회(유로피안커미션) 발표 자료에 따르면 글로벌 데이터 산업 규모는 2018년부터 2022년까지 12%의 연평균 성장률을 기록했으며, 앞으로 2030년까지 더 높은 성장률(13%)을 보일 것으로 예상됐다. 한국 데이터진흥원에서 밝힌 국내 시장 성장률 역시 2028년까지 연평균 13%에 해당해 미래 전망이 밝은 상태다.‘사업형 투자회사’로 변신을 추진 중인 SK네트웍스는 2020년경부터 초대규모 데이터센터 펀드를 비롯해 AI 기반 디바이스 스타트업 휴메인, 트랙터 무인 자동화 솔루션 기업 사반토, 스마트팜 스타트업 ‘소스.ag’ 등 데이터 및 AI 관련 국내·외 유망 기술 기업에 대한 투자를 이어왔다. 지난 6월엔 오픈AI CEO인 샘 올트먼과 협력방안을 논의하기도 했다. 이 같은 행보에 이은 엔코아 인수 결정으로 SK네트웍스는 탁월한 데이터 관리 기술 역량을 지닌 새로운 수익원을 확보해 사업 포트폴리오 가치를 높이는 것은 물론, 본사 및 SK렌터카, SK매직, SK일렉링크 등의 데이터 통합 인프라 구축 시너지를 기대할 수 있게 됐다. 또 대규모 데이터를 기반으로 AI 분야의 성과 창출과 추가투자 기회 모색도 가능할 것으로 전망된다.SK네트웍스 관계자는 “기업들의 데이터 활용 수준이 높아짐에 따라 눈에는 보이지 않는 데이터 관리 비즈니스가 업종과 관계없이 사업의 핵심 기반 서비스로 자리 잡을 것”이라며 “앞으로 전사 차원에서 AI 등 연계 서비스를 강화해 데이터 관리에 강점을 가진 ‘데이터 주도’ 회사로 진화해 나가겠다”고 말했다.
- JLL "기업들, 유동성 없는 오피스시장서 '두각'…사옥 확보 나서"
- [이데일리 김성수 기자]글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아는 자금력 풍부한 대기업들이 유동성이 고갈된 서울 오피스시장에서 두각을 나타내고 있다고 20일 밝혔다. 서울 3대 권역 A급 오피스 시장에서 사옥 확보를 목적으로 한 기업들의 투자 움직임이 관측돼서다. 이는 기업들의 임차 가능 공간이 줄어들고 임대료도 가파르게 상승한 여파다. ◇ 도심권역 공실률, 1.9%…강남권역 2.3%·여의도 1.8%JLL 코리아는 최근 발표한 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에서 이같이 설명했다. 올해 2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전분기 대비 약 94베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%) 상승한 2.0%로 조사됐다. 서울 A급 오피스 공실률 추이 (자료=JLL코리아)도심권역 공실률은 전분기 대비 약 46bp 상승한 1.9%로 집계됐다. 임차계약 만료에 따른 기업들의 사옥 이전에 따른 일시적 현상으로 풀이된다. 강남권역 공실률도 전분기 대비 약 192bp 상승한 2.3%로 집계됐다. 스케일타워가 준공된 영향이다. 그러나 현대자동차 그룹이 스케일타워 전층을 임차 계약했다. 입주 공사가 완료됨과 동시에 공실률을 완전히 해소할 것으로 보인다.강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 이에 따라 강남 내 임차 경쟁은 심화되고 있다. 여의도 A급 오피스 시장 공실률은 파크원의 임차 실적 영향으로 전분기 대비 약 37bp 하락한 1.8%로 조사됐다.올해 신규 공급은 △지난 2분기 강남역 인근에 준공된 스케일타워(연면적 약 1만4943평) △하반기 여의도 권역 옛 MBC 부지 인근 연면적 약 1만7500평 규모 앵커원(구 브라이튼 여의도)이다. 여의도에 새롭게 공급될 오피스 모두 준공 전 선임차가 상당 부분 이뤄졌다. 이에 따라 여의도 전체 공실률에는 큰 영향을 끼치지 않을 것으로 보인다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “최근 서울 3대 권역 A급 오피스 시장은 활발한 임차 수요에 비해 신규 공급이 극히 제한적”이라며 “신규 공급이 있어도 오피스 시장에서는 드물었던 준공 이전 선임차가 일어나 공실이 빠르게 사라지고 있다”고 말했다. 이어 “임차 가능한 공간이 점차 줄고 임대료도 가파르게 올라 기업들이 사옥 확보를 목적으로 직접 투자에 나서고 있다”고 덧붙였다.◇ SI, FI와 입찰전략 달라…‘수익성’ 아닌 ‘기회비용’ 초점자금력이 풍부한 대기업들은 지금처럼 유동성이 제한적인 환경에서 두각을 나타내고 있다. 대기업 등 전략적 투자자(SI)들은 임대차 안정성 확보를 위해 매입에 나선다는 점에서 재무적 투자자(FI)와는 다른 전략으로 입찰에 참여한다. ‘사업 수익성’이 아니라, 사옥 확보를 위한 대체원가에 대한 ‘기회비용’에 초점을 두기 때문이다. 현대자동차 그룹은 SK디앤디로부터 평당 약 5400만원 수준에 스케일타워 지분 50%를 매수했다. 현대자동차 그룹이 임차 중인 오토웨이타워 지분의 50%를 넥슨이 매입하면서 추후 사옥으로 사용할 계획을 밝혀서다. 지난 2분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 3.4%, 전년 동기 대비 16.5% 상승한 약 12만9700원으로 집계됐다. 제한된 임차가능 공간에 비해 임차 수요가 견고해, 세 권역 모두 임대료 상승세를 보였다.서울 A급 오피스 권역별 실질임대료 추이 (자료=JLL코리아)도심권역의 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 여의도권역은 약 10만9200원으로 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 16.5% 상승했다. 현재 임대인 우위시장에서 선임차계약을 맺은 빌딩들이 추후 준공되면 여의도권역 임대료는 더욱 오를 것으로 전망된다.강남권역 월 평균 실질임대료는 세 권역 중 가장 높은 분기별 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파했다. 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 최근 강남권역에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다.심 팀장은 “오피스 임대시장은 펀더멘탈이 견고해 임대료가 계속해서 오를 것”이라며 “특히 뛰어난 입지 조건을 가진 핵심 자산의 경우 임대차계약이 끝나면 활발한 임차 수요를 바탕으로 높은 명목 임대료를 제시할 것”이라고 말했다. 다만 “이미 렌트프리(무상임대)와 핏아웃(입주 전 인테리어 공사기간 제공) 등 인센티브 수준이 현저히 떨어졌다”며 “그 상승세는 다소 둔화될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
- [마켓인]하반기 증권업 먹구름…해외 대체투자·부동산PF가 발목
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 올해 하반기에도 증권사를 둘러싼 환경은 녹록지 않을 것으로 보인다. 대형 증권사의 경우 해외 대체투자가, 중소형 증권사에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 주요 리스크로 꼽힌다. 이에 따라 리스크 대응을 위한 충당금 적립 등 자본적정성 관리 부담이 커지고 있다.여의도 증권가 전경. (사진=연합뉴스)19일 신용평가업계에 따르면 한국기업평가, 한국신용평가, NICE(나이스)신용평가는 증권업의 하반기 등급 전망을 ‘부정적’, 산업 전망은 ‘비우호적’이라고 일제히 진단했다.신평사들은 증권사의 본격적인 실적 개선이 이뤄지기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 전망했다. 또 부동산 경기 회복도 지연돼 자산건전성 추가 저하 가능성이 있다고 지적했다.윤재성 나신평 연구원은 “초대형사의 경우 해외 익스포저(위험 노출액)를 중심으로, 대형사 및 중소형사의 경우 브릿지론, 후순위 등 고위험 부동산 PF 익스포저를 중심으로 건전성 저하 여부에 대해 살펴볼 필요가 있다”고 밝혔다.위지원 한신평 실장도 “하반기에 다시 도래하는 대규모 브릿지론 만기 과정에서 부동산 PF 부실이 얼마나 증가할 것인가, 글로벌 긴축 기조에서 해외 사업장 부동산의 가치 하락과 리파이낸스(자금 재조달) 리스크가 어느 정도 확산될 것인가가 하반기 주요 이슈가 될 것”이라고 짚었다.그동안 국내 증권사들은 글로벌 저금리 기조에 따라 해외 부동산 대체투자를 늘려왔다. 하지만 긴축이 시작되면서 대출 금리가 상승했고, 공실률이 늘어가면서 자산가치가 급락했다.실제로 미래에셋 계열의 멀티에셋자산운용은 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩 대출용으로 조성한 펀드 자산의 80~100%를 상각하기로 결정했다. 지난 2019년 미래에셋증권이 해당 빌딩의 대출을 위해 마련한 2800억원이 증발할 위기에 처했다.이처럼 해외 대체투자는 대형 증권사 쏠림 현상이 심한 것으로 알려졌다. 한신평에 따르면 자기자본 대비 해외 부동산 자산 비중은 대형사 24%, 중소형사 11%로 집계됐다. 자산군별로는 오피스 비중이 50%로 가장 높았다.노재웅 한신평 실장은 “최근 해외 현지 대출 금리가 상승하고 있고, 재택근무 문화 확산으로 오피스 공실률이 높아지고 있다”면서 “임차료, 현금 흐름 부족에 따른 캐쉬 트랩(Cash Trap·부채 조기 상환을 위한 잉여 현금 사용) 가동 문제가 발생하는 등 해외 상업용 부동산에서 이슈가 발생하고 있다”고 꼬집었다.이어 부동산 PF의 경우 만기가 분산돼 있는 본 PF보다는 브릿지론을 중심으로 자산건전성 우려가 표면화되고 있다. 올해 3월 말 기준 중소형사의 자기자본 대비 부동사 PF 익스포저 비율은 47%로 대형사(22%)보다 2배 이상 높은 수준으로 집계됐다.윤재성 연구원은 “지난해 4분기 이후 부동산경기 둔화와 부동산금융시장 경색으로 인해 대형사 및 중소형사의 자산건전성 저하가 상대적으로 크게 나타났다”며 “원자재 가격상승, 금융비용 증가, 분양경기 저하 등으로 기초자산 부실화가 나타났다”고 설명했다.지난 3월 말 기준 요주의이하자산은 2021년 말 대비 초대형사는 27.5% 늘어난 반면, 대형사는 184.9%, 중소형사는 203.0% 급증했다.(자료=한국신용평가)
- SK E&S, CJ대한통운과 액화수소 기반 물류단지 만든다
- [이데일리 하지나 기자] SK E&S가 CJ대한통운과 손잡고 액화수소 기반의 ‘친환경 수소 물류단지’ 조성에 나선다.SK E&S는 18일 서울 종로구 SK서린빌딩에서 CJ대한통운, 한국복합물류, SK플러그하이버스(SK Plug Hyverse)와 ‘수소 기반 친환경 물류 생태계 조성을 위한 업무협약’을 체결했다고 밝혔다.이번 협약은 물류센터에 수소 모빌리티를 도입하고 충전 인프라를 구축하는 등 액화수소 기반의 친환경 물류 생태계 조성을 위해 4개 사가 협력한다는 내용을 담고 있다. 기송 한국복합물류 대표이사(왼쪽부터), 최갑주 CJ대한통운 P&D그룹장, 앤디 마시(Andy Marsh) 플러그파워 CEO(최고경영자), 키스 슈미드(Keith Schmid) 플러그파워 수석부사장, 이황균 SK플러그하이버스 대표이사, 권형균 SK E&S 수소부문장(부사장)이 18일 서울 종로구 SK서린빌딩에서 ‘수소 기반 친환경 물류 생태계 조성을 위한 업무협약’을 체결한 뒤 기념사진을 촬영하고 있다.먼저 CJ대한통운은 경기도 군포·동탄·양지 지역 내 물류센터에 수소 지게차 및 화물차를 도입하기로 했다. 온실가스 배출이 없고 공기정화 기능이 있는 수소 모빌리티 도입 시 운송 분야 탄소중립 실현에 크게 기여할 수 있을 것으로 전망된다. 또한 수소지게차의 경우 1회 충전으로 8시간 운행이 가능하고 충전 속도도 3~5분 내외로 짧아 업무 효율과 생산성 향상이 가능하다.SK E&S는 수소 모빌리티의 연료가 될 액화수소를 안정적으로 생산, 공급하는 역할을 맡는다. 올해 말 인천 액화수소 플랜트 가동을 시작으로 액화수소 생산을 본격화해 화물차용 수소충전소에 공급한다는 계획이다. 액화수소는 기체수소 대비 대량 운송과 빠른 충전이 가능하다는 장점이 있어 수소 충전량이 많은 물류센터 내 모빌리티용으로 활용할 경우 더욱 유리하다.수소 지게차 및 화물차 등에 연료를 공급할 액화수소충전소 구축은 SK플러그하이버스가 담당한다. SK플러그하이버스는 SK E&S와 미 수소 전문기업 플러그파워(Plug Power)가 만든 수소사업 전문 합작법인으로, 전국 물류 거점에 액화수소충전소를 구축·운영할 예정이다. CJ대한통운의 자회사인 한국복합물류는 전국 물류기지 내 적합한 부지에 액화수소충전소를 구축하기로 했다.SK E&S와 CJ대한통운은 지난해 3월 ‘수소사업 상호 협력을 위한 업무협약’을 체결하고 액화수소 운송사업을 함께 추진하는 등 국내 수소 생태계 구축 및 활성화를 위해 협력해 왔다. SK E&S가 인천 액화수소 플랜트에서 올해 말부터 연간 3만톤(t) 규모의 액화수소를 생산하면 CJ대한통운이 액화수소 탱크로리를 활용해 전국 수소충전소에 운송하는 내용이다.권형균 SK E&S 부사장은 “국내 대표 물류기업인 CJ대한통운과의 파트너십을 통해 경쟁력 있는 액화수소를 적기에 공급하고 수소버스는 물론 지게차, 화물차까지 수소상용차 확산을 적극 지원하겠다”고 밝혔다.
