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- 매각작업 주춤한 상상인저축銀…PF 우려해소 '관건'
- (사진=뉴시스)[이데일리 김형일 기자] 인수합병(M&A) 시장에 매물로 나온 상상인저축은행이 매각 걸림돌로 꼽히는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 해결할 수 있을지 관심이 쏠린다. 대주주 지분 매각 명령이 내려진 만큼 매각이 불가피한데, 유력한 인수후보로 거론됐던 우리금융지주가 인수를 포기하면서 새로운 대상을 찾아야하는 상황이다. 업계에서는 부동산 PF에 대한 우려를 어떻게 불식시킬 수 있을 건지를 관건으로 꼽고 있다. 22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난 20일 우리금융지주는 저축은행 부문 경쟁력 강화 방안의 일환으로 상상인저축은행 지분 인수를 검토했으나 인수를 추진하지 않겠다고 공시했다. 지난 10월 3분기 실적 발표 후 컨퍼런스콜에서 인수를 검토 중이라고 밝혔지만, 한 달 만에 입장을 바꾼 것이다. 업계에서는 인수가격에 대한 이견과 부동산 PF 부실을 이유로 꼽고 있다. 상상인저축은행은 일각에서 제기하고 있는 매각 불발 요인을 모두 부인했다. 상상인저축은행 관계자는 “우리금융과 매각가격을 논의하지 않았다”며 “저축은행 업계가 부동산 PF 부실 우려에 대응하고 있는 것은 사실이지만, 우리금융이 인수를 철회한 이유는 알 수 없다”고 말했다. 이어 “부동산 PF가 올해 3분기 실적 악화 요인인 것은 맞다”고 덧붙였다. 시장에선 상상인저축은행 매각가가 5000억원으로 책정됨에 따라 2000억원에 인수하길 바랬던 우리금융이 인수 작업을 중단했다는 이야기가 나돌았다. 또 우리금융이 상상인저축은행 실사 과정에서 부동산 PF 건전성을 확인한 후 입장을 번복했다는 주장도 나왔다. 상상인저축은행은 이를 모두 일축한 셈이다. 하지만 부동산 PF가 상상인저축은행 매각 바로미터가 될 전망이다. 이지형 나이스평가정보 전문연구원은 “저축은행 업계는 급격한 기준금리 인상으로 예대마진이 크게 축소됐다”며 “부동산 경기 침체까지 겹치면서 부실채권(NPL), 연체율로 자산 건전성 지표가 악화되고 있다”고 분석했다. 상상인저축은행은 금융당국의 주문에 따라 부동산 PF에 해당하는 종합통장대출 잔액을 작년 말 1조1182억원에서 올 3분기 9397억원으로 16% 줄였다. 그러나 동기간 대손충당금은 1076억원에서 2177억원으로 102.3% 불어났다. 같은 기간 NPL 비율이 4.47%에서 13.29%로 8.82%포인트 높아져서다. 이에 따라 올들어 3분기까지 상상인저축은행은 누적 480억원의 순손실을 내며 전년 동기 대비 적자 전환했다. 금융권은 가계·기업대출에 비해 부동산 PF 대손설정 비율을 높게 책정하고 있다. 일례로 저축은행 업계는 고정으로 분류된 부동산 PF에 대해 30%를 적립하고 있으며 가계·기업대출은 각각 동일한 20%를 적용 중이다. 부동산 PF는 아파트, 주상복합, 상가 등에 대한 사업성을 미리 평가하고 자금을 조달하는 대출이다. 차주 입장에서는 미래에 들어올 분양수익금이 상환 재원이 된다. NPL은 고정이하여신을 의미하며 금융사는 대출 채권 건전성에 따라 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 5단계로 분류한다. 대손충당금은 채권 회수가 불가능해졌다고 판단했을 경우 발생하는 비용이다. 상상인저축은행 관계자는 “금융당국에서 저축은행 업계의 부동산 PF 실적 악화를 최소화하기 위해 여러 주문을 하고 있고 상상인저축은행은 이를 이행하고 있다”며 “부실채권 정리, 대주주단 협의체를 통해 사업장 관리에도 나서 향후 부동산 PF 연체율이 개선될 것으로 기대하고 있다”고 설명했다. 이어 상상인저축은행의 매물로서의 장점도 피력했다. 그는 “상상인저축은행은 경기, 인천 영업권을 보유한 저축은행으로 당사를 인수하면 영업권 규제로부터 다소 자유로워지는데다 지역 내 의무여신비율도 기존 40%에서 30%로 낮아진다”며 “상상인저축은행은 업계에서 총자산순이익률(ROA)이 높게 나타나기도 했다”고 강조했다. 한편, 금융위원회는 상상인그룹 지분 23.44%를 보유한 대주주 유준원 대표가 상호저축은행법에 명시된 대주주 자격을 충족하지 못했다며 지난 10월 상상인에 저축은행 주식 처분 명령을 내렸다. 이에 따라 상상인은 보유 중인 계열 저축은행 지분 90% 상당을 6개월 내로 매각해야 한다.
- [미리보는 이데일리 신문]회사채 시장 문닫자 CP로 버티는 기업들
- [이데일리 윤기백 기자] 다음은 21일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-회사채 시장 문닫자 CP로 버티는 기업들-은행 이자이익 역대최대… 김주현 “금리부담 낮춰라”-액상 전자담배에 칼뺀 정부… 업계 “유해성 검증부터”-‘온라인 가락시장’ 거래수수료 2년간 면제-‘아르헨판 트럼프’ 밀레이 대선 승리-[사설]총선 앞두고 폭주하는 여야 포퓰리즘… 나라 골병 든다-[사설]중소기업 3.4%만 체감하는 규제개혁, 갈 길이 멀다△종합-매주 마트 직접 방문해 물가 점검… 발로 뛰며 고민하는 ‘모범생 차관’-‘페소 폐기하고 달러 도입하나’… 경제난에 ‘변화’ 택한 아르헨△변곡점 맞은 전자담배-궐련형 안전성 인정, 액상형 편법판매 근절… 전담시장 정상화 기대-“액상 세금, 연초의 갑절 이상… 용량 기준 세금은 과도”-연초 끊고 아예 전담만… 2중 흡연자 줄어든다△종합-‘횡재세만큼 내라’는 김주현… 상생금융 규모 2조원 될듯-유통비용 확 줄인 ‘온라인 도매시장’으로 농산물값 잡는다-‘LP 증권사 공매도로 수익냈나’ 보겠다는 금융위-현대차·기아, 상생협력 ‘드라이브’… 2·3차 협력사 채용·복지향상 지원△연말 회사채시장 찬바람-“한두달 버텨 연초효과 누리자” 발행 미루는 기업… 기관도 지갑 닫아-내년 회사채 만기 70조 ‘역대 최대’… 발행 쏟아질 듯-‘급한 불부터 끄자’… 만기 짧은 CP로 눈돌리는 기업들△정치-스타 장관들 총선 앞으로… 위기의 여권, 돌파구될지 ‘주목’-尹대통령, 영국 국빈방문… “AI·원전·방산 등 협력 강화”-합참 “北 정찰위성 발사땐 필요한 조치 강구”… 9·19 일부 효력정지 시사-청년들 질타에 화들짝… 野, 전세사기법 보완나서-“野, 재생에너지 묻지마 증액 단독처리… 예산안 테러”△경제-“내년 수출 5.6% 증가… 무역흑자 265억달러”-씨 마른 오징어… 1년새 가격 15% 껑충-암기보다 직무능력… 9급 공무원시험 확 바뀐다-산불·산사태 조기 경보… 송전철탑 CCTV 시범운용△금융-급전 필요한 서민들… 연 19%대 리볼빙에 몰린다-메리츠화재 새수장에 ‘77년생’ 김중현 발탁-금감원, 정기인사 연 1회서 2회로 늘려… 세대교체 속도-국내銀 역대급 순이익 올리고도 수익성 둔화 포착… 4분기 ‘사활’△글로벌-오픈AI서 쫓겨난 올트먼… MS서 AI 개발 이끈다-가자 사망자 폭증에 인내심 한계… 美 “인질 협상 곧 타결”-“부양책 효과 기다리자”… 中 인민은행, LPR 동결-독일·프랑스·이탈리아, AI 자율규제 합의-81세 생일 맞은 바이든, MZ 유권자는 등돌려△산업-쏟아지는 IRA 보조금… K배터리 ‘고진감래’-친환경차 라인업 확대 전략 적중… 현대차, 英시장 질주-현정은 ‘차세대 여성 리더’ 키운다-대한항공 ‘지속가능 항공유’로 탄소중립 박차-한화솔루션 ‘국제 친환경 인증 제품군’ 5배 쑥-LG 슈케어·슈케이스, 스니커즈 팬 사로잡았다△산업-단순 장비 탓에 56시간 먹통… 백업 미작동도 의문-6500원 vs 18만원… 연말 케이크 가격도 양극화-국내 첫 민간 모태펀드 출범… 하나금융 1000억 조성-위기의 카카오 ‘택시간담회’ 후속대책 논의△제약·바이오-엑스코프리 美 신규처방 급증… 2029년 매출 10억달러 자신-시간 뚫기만 하면 수천억원 매출 잭팟… 녹십자, 면역글로불린 美 진출 초읽기-비엘, 근감소 치료신약 2종 ‘1700억+로열티’ MOU-루닛 ‘AI 암 진단 솔루션’, 보험 승인된 日서 도입 쑥△서민과 함께하는 금융-취업난·구인난 함께 풀어요… 청년·기업 연결해주는 ‘굿잡’-저출산·고령화 극복 함께해요… 최고 9% ‘패밀리상생적금’ 출시-은행·카드·저축은행 ‘원팀’… 상생금융 혜택 1500억 돌파-K예술 빛낼 샛별 탄생의 장… ‘영 아티스트’ 세번째 전시-나이 먹은 설움 느끼지 않게… 시니어에 디지털 금융 교육-소외 아동과 친구 맺기… ‘우리는 특별한 사이다’-나눔 온기 온 세상 퍼질 때까지… 9년간 누적 기부금 566억 돌파△증권-그래도 테슬라… 다시 올라타는 서학개미-시카고상업거래소 “수요 많은 배터리금속… 한국에 선물상품 공급 추진”-베트남·인도·멕시코 공급망 재편 수혜… 글로벌 투자 방향 전환△증권-강달러 주춤하자… 항공·식음료株 웃는다-“美 진단시장 공략… 매출 회복 자신”-닫히는 지갑 속… ‘편의점-백화점’ 전망 엇갈려-KB운용, ETF 수탁고 2년 새 62% 증가△부동산-시흥유통상가 재개발 급물살… 첨단물류단지 변신-의정부 ‘썰렁’ 파주운정 ‘북적’… ‘GTX 속도’가 청약성적 갈랐다-전문건설사 97%, 중대재해법 무방비-“보증금 떼일라”… 빌라·다세대 전세 거래 역대 최소△문화-코미디 됐다가 스릴러 됐다가… 한 그림 두 상황 만든 ‘트리맨’-한 점, 한 점이 역사… 눈앞에 펼쳐진 한·중 고미술의 향연△스포츠-‘3관왕’ 이예원 시대 활짝-“포기하지 말고 노력하자”-“처음엔 싫었던 ‘멀티 포지션’ 성장 발판돼”-조코비치, ATP 투어 파이널스 통산 7번째 우승 신기록△이데일리가 만났습니다-필수의료 의사 늘리려면, 사회적 인정·충분한 보상 필요-초고령화 사회 대비해 ‘예방·급성기’ 치료시스템 구축해야△오피니언-[목멱칼럼]자격증 하나의 힘-[생생확대경]‘일회용품 정책’ 총선용 아니라는 환경부-[기자수첩]‘롤드컵’에서 본 게임 IP의 중요성-[e갤러리]한지민 ‘점박이 고양이 정원’△피플-상호돌봄으로 저출산 극복… 지속가능 사회 물려줘야-SK텔레콤 특급후원… T1 롤드컵 네 번째 우승 만들었다-고려대 교수 5명, 세계 상위 1% 연구자 선정 ‘영예’-“내년 글로벌 연구개발에 1조800억 투자”-대한민국 최고무용가상에 김화숙 명예교수-스키즈·뉴진스·BTS 정국·블랙핑크, ‘빌보드 뮤직 어워즈’ K팝 부문 수상-부영그룹 10억 통큰나눔… “이웃에게 희망을” △사회-경기 시장·군수들과 엇박자… 힘 빠지는 김동연 ‘경기북부특별자치도’-檢 ‘이정섭 비위 의혹’ 압수수색… 이재명 수사 지휘 라인서 배제-“이젠 서류 뗄 수 있죠?”… 주민센터 창구·무인발급기 재가동-스토커 2km 이내 접근하면 피해자 휴대폰에 문자 전송-대학생 국가장학금 내일부터 신청… 저소득층은 등록금 전액 지원
- "내년 반도체株 안 좋으면 외인 이탈…금리 영향 우려도"
- [이데일리 이은정 기자] “내년 반도체가 예상과 달리 안 좋으면 외국인 자본이 빠져나가고 환율이 오르면서 한국 기준금리가 1회 인상될 가능성이 있습니다. 반도체 경기가 좋을 가능성이 크다고 보지만, 올해 미국 나스닥과 중국 증시가 작년 말 예상과 반대로 흐른 것처럼 모든 상황을 정확하게 예측하기는 어렵습니다.”배문성 라이프자산운용 이사는 16일 서울 중구 KG타워에서 열린 ‘2023 하반기 이데일리 재테크 포럼 - 돈이 보이는 창 콘서트’에서 이같이 말했다. 배 이사는 크레딧 애널리스트 출신으로 올해 라이프자산운용의 환경·사회·지배구조(ESG)·크레딧 팀장을 맡고 있다. ‘부동산을 공부할 결심’의 저자이기도 하다. [이데일리 노진환 기자] 2023 하반기 이데일리 재테크포럼 ‘돈이 보이는 창 콘서트’가 16일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열렸다. 배문성 라이프자산운용 이사가 ‘채권투자의 시대: 야수의 심장이 아닌 편안한 마음으로’를 주제로 강연하고 있다.◇ “韓 기준금리 유지, 외인의 반도체 베팅 영향도”그는 미국 기준금리가 현재 5.50%로, 유럽은 4.50%, 영국은 5.25%, 스웨덴은 4.00% 수준이지만 한국은 3.50%로 상대적으로 올해 상승 폭이 좁은 점을 짚었다. 베트남은 4.50%로 연초보다 오히려 기준금리가 낮아졌다. 외국인 자본 이탈 방지 등이 영향을 미쳤다는 분석이다. 배 이사는 “한국이 기준금리를 상대적으로 더 올리지 못한 것은 가계부채와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제를 키울 가능성도 있겠지만, 한국보다 기준금리 상승 폭이 더 큰 스위스, 호주, 캐나다 등도 가계부채가 심각한 상황”이라며 “결국은 환율 방어, 즉 외국인 자금 이탈 방지를 위해서 미국 인상에 따라 어쩔 수 없이 따라서 올린 형국이다. 베트남은 채권 시장이 너무 작아 외국인이 거래할 수 없는 구조로, 외국인 자본이 없어 금리를 내릴 수 있었다”고 말했다.외국인의 한국 반도체 베팅이 환율에 영향을 미쳤다는 평가다. 한국거래소에 따르면 삼성전자(005930)와 SK하이닉스(000660)는 16일 종가 기준 연초 이후 각각 31.65%, 76.40% 올랐다. 같은 기간 코스피 지수 변동률(+11.26%)을 큰 폭으로 상회한다. 그는 “한국은 환율이 생각보다 치솟지 않은 영향에 금리를 안 올리고 버텼다”며 “결과적으로 보면 외국인 자본은 내년 반도체 경기 개선 전망에 따라 ‘한국 화폐를 버려서는 안 된다’, ‘한국의 삼성전자, SK하이닉스에 투자를 해놓아야 한다’고 보고 베팅을 하면서 한국을 이탈하지 않은 것으로 볼 수 있다”고 했다.이어 그는 “지난해 10월, 11월에도 우리나라 국채 10년이 미국채 10년보다 금리가 더 높았는데, 지금은 미국채 10년물보다 우리 금리가 더 낮은 데도 환율이 1300원대”라며 “‘반도체 국가’인 우리나라에서 작년과 달리 반도체 경기 개선 기대가 커지면서 외국인이 들어온 것”이라고 설명했다.(그래픽=이데일리 문승용 기자)◇ “내년 반도체 안 좋으면, 외인 이탈 가능…금리 우려”그러나 업황과 실적이 예상과 다른 흐름을 보이면 외국인 자금과 금리 방향성에도 영향을 미칠 수 있다는 설명이다. 배 이사는 “작년 연말 외국계 헤지펀드들은 미국의 금리 상승 전망에 나스닥 기술주에 대해 숏(매도)을, 리오프닝(경제활동 재개) 기대가 있던 중국에 대해 롱(매수) 포지션을 잡았는데, 올해 나스닥은 ‘매그니피센트7’(미국 빅테크7)로 뜨고 중국은 망했다”고 말했다.그러면서 “만약 반도체에 대해 외국인이 실망으로 돌아서면 우리나라 기준금리가 3.5%를 유지할 수 있을지 우려가 있는 것이고, 일부 소수의 의견이긴 하지만 외국인이 떠나서 환율이 오르면 이를 방지하기 위해 우리나라도 어쩔 수 없이 금리를 한 번 더 올릴 위험이 아직은 남아 있다고 보는 것”이라고 덧붙였다.◇ “채권은 ‘변동성 도피처’…수익형 부동산도 유의”금리 우려가 여전히 남아 있는 상황에서 채권을 ‘변동성 도피처’로 삼을 수 있다는 의견이다. 단기 우량채는 고금리 장기화 국면에서 ‘마이너스’ 타격을 받을 가능성이 높은 주식, 부동산 등과 비교해 상대적으로 낮더라도 한자릿수 중반에 가까운 수익률을 안전하게 얻을 수 있다는 설명이다.배 이사는 “신한은행 분석에 따르면 노후 적정 생활비가 대략 월 300만~400만원 정도인데, 채권에 대입하면 연 3%일 때는 12억원이 필요하고 연 6%이면 6억이 필요하다”며 “즉 금리가 오를수록 적은 돈으로 생활비 마련이 가능한 것이다. 국채가 4%대로 올라온 상황이어서 적은 돈으로 채권에 투자해 노후 자금을 마련하기에 굉장히 좋은 상황인 것”이라고 말했다.노후를 대비해 수익형 부동산에도 많이 투자하는데, 리스크에 유의해야 한다고 봤다. 배 이사는 “주식시장이 최근 공매도 금지에도 효과가 하루에 그치는 것도 시장에 유동성이 없기 때문”이라며 “또한 수익형 부동산은 현재 일드가 낮은 것과 더불어 상가를 많이 점유한 파인다이닝, 공인중개서, 학원이 저출산, 부동산 수요 감소와 공실 리스크 등으로 사라지고 있는 추세를 감안하면, 채권금리가 매력적인데 굳이 어려운 길을 갈 필요가 없다고 보는 것”이라고 전했다.
- 김포 풍무 웰라움 퍼펙트시티, 오피스텔·상가 잔여물량 분양
- [이데일리 이윤정 기자] 김포시 풍무지구에 위치한 복합문화주거시설 ‘김포 풍무 웰라움 퍼펙트시티’가 잔여 물량을 분양한다.김포시의 서울시 편입 추진론이 거세지는 가운데, 서울 편입 시 한층 더 높아질 기대감에 더해 풍무지구는 김포시 내에서도 초입에 자리해 서울 도심권 출퇴근이 편리하다는 입지적 장점이 부각되며 최대 수혜처로 떠오름에 따라서다.단지는 풍무역 이용 시 김포공항역까지 10분대, 여의도역까지 30분대에 이동 가능하며, 김포한강로와 서울외곽순환도로가 인접해 있어 여의도·강남 등으로 빠르게 이동할 수 있다. 서울 도심과 연결되는 올림픽대로, 자유로, 강변북로 진입도 쉽다. 생활환경 및 투자가치도 남다르다. 이곳은 김포 풍무지구 내 최대 규모의 대단지로 조성되어 랜드마크로 발전 가능성이 뛰어나며, 사거리 코너 입지에 자리잡아 가시성과 접근성도 우수하다. 특히 단지 내 대형 엥커테넌트인 CGV도 입주 되어 있어 상가 활성화에 유리해 높은 임대수익도 기대할 만하다. 실수요자 만족도를 높이는 것은 물론 임차인 모집에 유리한 잘 갖춘 설계도 장점이다. 단지는 전용면적 21~45㎡, 1~1.5룸 형태로 아파트 못지않은 특화 시스템을 적용했다. 오피스텔의 경우 시스템에어컨, 빌트인세탁기, 쿡탑, 빌트인냉장고, 전열교환기(공기청정기능 탑재) 등이 기본 혜택으로 제공되며, 이번 특별 추가 혜택으로 SK광포오븐과 아이젠 비데, 고급 블라인드까지 제공된다. 여기에 총 713대로 세대당 1.2대의 넓은 주차공간도 제공되어 오피스텔 거주자들의 큰 고충사항인 주차분쟁 걱정도 없다. 단지 내에 CGV뿐만 아니라 각종 상업시설도 들어서 입주민들의 편리한 이용도 가능하다.한편 ‘김포 풍무 웰라움 퍼펙트시티’는 경기도 김포시 풍무로 일원에 위치하며, 지하 5층~지상 14층의 전용면적 21~45㎡로 구성된다. 현재 준공이 완료돼 분양 즉시 입주가 가능하며, 또한 임대 확정 후 즉시 임대 수익도 누릴 수 있다.
- 위워크마저 파산신청…美 상업용부동산 돈줄 말랐다(종합)
- [이데일리 김정남 기자] 올 것이 결국 오고야 말았을까. 시장금리 폭등 충격파에 미국 상업용 부동산 시장으로 들어가는 돈줄이 확 말라가고 있다. 이로 인해 부동산 가치가 떨어지고 악성 대출이 많아지는 악순환 고리가 생겨 위기의 뇌관으로 부상할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한때 공유오피스 ‘공룡’으로 불렸던 위워크가 파산보호 신청을 눈 앞에 두고 있다는 소식까지 전해질 정도다.(사진=AFP 제공)◇상업용 부동산 대출 10년래 최저월스트리트저널(WSJ)이 31일(현지시간) 인용한 시장조사업체 트렙(Trepp)의 집계를 보면, 올해 2분기 미국 전체 상업용 부동산 대출 규모는 전기 대비 0.98% 증가했다. 2014년 1분기(0.74%) 이후 거의 10년 만의 최저치다. 대출 증가율은 2021년 4분기 2.95%로 정점을 찍은 이후 계속 하락하고 있다.사무실, 상가, 호텔, 극장, 주유소 등 상업용 부동산 대출에서 가장 비중이 큰 은행의 경우 10월 1~2주간 대출 규모가 줄었다. 2014년 이후 은행 대출이 감소한 것은 두 달에 불과하다. 그만큼 이례적인 일이라는 뜻이다. 또 다른 자금줄인 주택담보대출(모기지) 부동산 투자신탁(REITs·리츠)들은 아예 신규 대출을 중단했다. 리츠는 부동산 소유자에게 전문적으로 대출하는 투자기관을 말하는데, 최대 기관인 블랙스톤과 KKR은 올해 상반기 기존 대출에는 자금을 공급했지만 신규 대출은 한 곳도 하지 않았다. 상업용 부동산 위축은 고금리 장기화 공포 때문이다. 시장금리 폭등과 자산 가치 하락 탓에 많은 대출자들이 차환(refinancing·새로 빚을 내서 기존 빚을 갚는 것)에 어려움을 겪으면서 대다수 대출기관들이 채무불이행(디폴트) 비율 상승에 허덕이고 있는 것이다. 팬데믹 이후 재택근무가 늘고 기술기업을 중심으로 구조조정이 증가한 것도 공실률을 높이는 식으로 시장 위축을 야기했다. 금융기관들의 대출 축소→상업용 부동산 가치 하락→시장금리 급등→차환 어려움 따른 부실대출 급증→디폴트 공포 고조→주요 금융기관들의 대출 회수→상업용 부동산 가치 추가 하락 등의 악순환 고리가 만들어질 수 있는 것이다. 신규 대출이 어려워지자 일부 부동산 소유주들은 만기가 돌아오는 대출을 갚고자 부동산 지분을 더 매각하는 쪽으로 기울고 있고, 이는 또 부동산 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하는 경향까지 생기고 있다. 위험도가 높아졌다는 판단 하에 대출을 꺼리고 있는 것이다.특히 글로벌 장기시장금리 벤치마크인 미국 10년물 국채금리가 최근 5%를 돌파하면서 공포가 더 커졌다. WSJ는 “국채금리 폭등은 가뜩이나 겁 먹은 대출기관들을 더 불안하게 했다”며 “여러 상업용 부동산들이 과대평가된 것은 아닌지 의구심을 불러일으켰다”고 전했다. 마이클 레비 크로우홀딩스 대표는 “10년물 국채금리 상승세는 시장을 놀라게 했다”며 “자본시장 불안이 모두를 짓누르고 있다”고 했다.실제 돈을 떼일 가능성이 높은 부실대출은 급증하고 있다. 예컨대 PNC파이낸셜그룹은 3분기 상업용 부동산 대출 부실 규모가 7억2300만달러(약 9820억원)로 전기(3억5000만달러)와 비교해 두 배 이상 늘었다고 밝혔다. PNC는 “우리가 예상했던 압박이 현실화하기 시작했다”고 말했다.돈줄이 마르자 신규 부동산 개발까지 잇따라 멈춰 서고 있다. 시장조사업체 닷지컨스트럭션네트워크에 따르면 올해 상업용 부동산 착공 규모는 약 9억3500만평방피트(약 8686만제곱미터)로 전년 대비 17% 줄어들 것으로 보인다. 2009년 이후 최대 감소 폭이다. 호텔과 카지노 등을 짓는 6억5000만달러 규모의 ‘드림 라스베이거스’ 프로젝트는 지난해 초 착공했지만 자금 조달 문제에 부닥쳐 올해 초 작업을 중단했다. 내년 초에나 공사를 재개할 전망이다. ◇위워크마저 파산보호 신청 검토굴지의 로펌 ‘킹 앤드 스팔딩’(King&Spalding)의 마크 티그펜 글로벌 부동산 책임자는 WSJ에 자신의 부동산 프로젝트 46개의 리스트를 가리키면서 “자금 문제로 이 모든 프로젝트들이 보류되고 있다”고 토로했다.가장 상징적인 ‘사건’은 세계 최대 공유오피스 위워크의 몰락이다. WSJ은 이날 소식통을 인용해 “위워크가 이르면 다음주 미국 뉴저지주 연방파산법원에 파산법 11조(챕터11)에 따른 파산보호를 신청하는 방안을 고려하고 있다”고 보도했다. 뒤이어 로이터는 “위워크가 막대한 부채와 손실 탓에 파산보호 신청을 할 것”이라고 전했다.‘공유경제의 신화’ 위워크가 무너진 것은 재택근무 확산에 상업용 부동산 시장이 위축돼서다. 임대 계약을 맺은 건물이 텅텅 비면 위워크 입장에서는 임대료 부담이 커진다. 이에 따라 적자 행진이 이어지면서 올해 주가는 무려 96% 가까이 폭락했다. 위워크는 이미 10월 초 이자 지급에 실패한 뒤 채권자들과 협의를 통해 30일 유예 조치를 이끌어 냈지만, 그 이후로도 자금 마련에 실패해 이자를 못 낸 것으로 알려졌다. 이날 다시 일주일 상환 유예 기간을 추가로 받았지만 사실상 디폴트 수순이라는 게 지배적인 평가다.문제는 시장금리가 추가로 더 오를 경우다. 제2, 제3의 위워크가 쏟아져 나올 수 있는 탓이다. 현재 10년물 국채금리는 4.9% 안팎에서 움직이고 있는데, 월가 다수는 단기적으로 5.5%까지는 열어둬야 한다는 전망이 많다. 길게 보면 미국 재정적자 확대 가능성이 금리 레벨이 더 뛸 수 있다는 분석도 일각에서 나온다. 2008년 글로벌 금융위기 정도까지는 아니겠지만, 경제 전반에 문제를 일으킬 것이라는 우려가 많은 이유다.상업용 부동산 위기 경고등은 올해 꾸준히 이어져 왔다. 찰리 멍거 버크셔해서웨이 부회장은 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 “미국 은행들은 상업용 부동산 부실대출에 대거 노출돼 있다”며 “또 다른 금융위기가 올 수 있다”고 했다. 그는 워런 버핏의 ‘오른팔’이자 버크셔해서웨이의 ‘2인자’다. 제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장 역시 지난 6월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 이후 기자회견에서 “(상업용 부동산 대출은) 소형 은행들에 집중돼 있다”며 “관련 리스크를 면밀하게 살피고 있다”고 했다.
- [마켓인]에스와이스틸텍, 공모가 1800원 확정…희망범위 상단 초과
- [이데일리 김응태 기자] 데크플레이트 전문기업 에스와이스틸텍은 이달 23일부터 5일간 국내외 기관 투자자들을 대상으로 수요예측을 진행한 결과, 최종 공모가를 희망 밴드(1200~1500원) 상단을 초과한 1800원으로 확정했다고 31일 밝혔다이번 수요예측에는 국내외 1933개 기관이 참여해 총 50억6803만5000주를 신청했다. 단순경쟁률은 1113대 1을 기록했다. 공모금액은 약 126억원이며, 상장 후 시가총액은 약 551억원 규모다. 전체 참여 물량의 99.9%(가격 미제시 포함)가 밴드 상단인 1500원 이상의 가격을 제시했다.KB증권 관계자는 “이번 수요예측에 참여한 대다수 투자자는 에스와이스틸텍의 짧은 기간 내 빠른 성장과 안정적인 수익률을 좋게 평가했다”며 “특히 데크플레이트 특성상 건설 경기에 영향을 받지 않고 지속해서 안정적인 수익을 거둘 수 있다는 점이 투자 매력으로 작용했을 것”이라고 설명했다.데크플레이트는 제품의 특성상 오피스, 상가, 창고, 공장 등 철골 콘크리트 구조물을 비롯한 데이터센터, 물류창고, 지식산업단지, 주상복합 등과 같은 비주거용 건축물에 주로 사용되고 있다. 비주거용 건축은 주거용 건축과 달리 건설 경기에 영향을 받지 않아 견조한 실적을 이어갈 것이라는 게 회사 측 설명이다.에스와이스틸텍은 이번 기업공개(IPO)를 통해 확보한 공모자금을 △동충주산업단지 내 2공장 증설을 통한 생산능력(CAPA) 확대 △보데크, 장스판데크 등 신제품 개발 등에 활용할 예정이다.에스와이스틸텍은 오는 11월 1~2일 양일간 일반 청약을 거쳐, 11월13일 코스닥에 입성한다. 홍성균 에스와이스틸텍 대표이사는 “기업 가치를 긍정적으로 평가해 주신 많은 기관투자자에게 감사하다”며 “이번 상장을 발판 삼아 회사는 데크플레이트 혁신 선도기업으로서 자리매김하겠다”고 말했다.
- [신간]믿을 건 집밖에 없다
- [이데일리 권소현 기자] “최근엔 집을 사기 위해 스스로 움직이는 청년들을 많이 만납니다. 전략적으로 청약해 어린 나이에 분양을 받거나 재건축에 투자해 수억원의 시세차익을 얻는 사례도 적지 않습니다. ‘집으로 돈 버는 시대는 끝나지 않을 것’이라는 대한민국 자산시장의 속성을 간파한 뒤 행동하는 이들이 늘고 있습니다. 그렇습니다. 믿을 건 집밖에 없습니다.”집값이 롤러코스터를 탄 최근 몇 년 동안 재건축·재개발 지역 및 분양 현장을 발로 뛰며 취재한 비즈니스워치 부동산 전문 기자들이 책을 펴냈다. ‘믿을 건 집밖에 없습니다’에는 어떻게 하면 집 한 채로 수십억 자산증식을 실현할 수 있는지, 또 벼락거지의 위험을 피해 갈 수 있는지에 관한 90여 가지 투자지식이 담겼다. 이 책의 저자들은 대한민국에서 단지 사는(live) 목적으로 집을 사는(buy) 경우는 여전히 매우 드물다고 단언한다. 이는 곧 주택시장에서 명확하게 드러난다. 고금리와 수많은 규제 속에서도 서울과 수도권 요지의 집값은 쉽게 떨어지지 않는다. 오히려 짧은 하락기를 마치고 상승장에 진입한 곳들도 적지 않다. 서울의 웬만한 지역 아파트 값은 국민평형(전용면적 85제곱미터) 기준 이미 20억 원을 넘어섰다. 실제로 강남 3구의 국민평형 아파트들은 수십억 원을 호가한다. 집을 잘 사면 수십억 대 자산증식이 가능하지만, 잘 못 사면 ‘벼락거지’가 될 수도 있는 것이다.저자들은 재건축에서 아파트 키 키우기(용적률) 전략, 대지지분과 추가분담금의 상관관계, 청약통장 없이 서초 원베일리 분양받는 법, 아파트-상가 재건축에서 ‘썩상’ 투자의 허와 실, 대치 은마 등 강남 아파트들의 권리분석, 전국 미분양 아파트에서 옥석가리기, 반포·개포·청량리·은평 등 재개발·재건축 지역 랜드마크(대장) 아파트가 인근 시세에 미치는 영향 등 핵심 투자이슈들을 현장에서 보고 듣고 느낀 경험을 기반으로 쉽게 풀어냈다. 뿐 만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 증여세와 상속세 등 주택에 얽힌 세금관계 및 금리와 통계 등 집값의 흐름을 읽는 시그널들을 짚어냈다.
- CBRE코리아 "오피스 시장 중심 다수 거래활동…거래종결 미지수"
- [이데일리 김성수 기자] 올해 하반기 오피스 시장을 중심으로 다수의 거래 활동이 나타나고 있지만 고금리 기조가 지속될 것으로 예상돼 거래종결 가능성이 미지수라는 전망이 나왔다.30일 글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE 코리아는 지난 19일 발표한 ‘2023년 3분기 국내 상업용부동산 시장 보고서’에서 이같이 밝혔다. 이 보고서에 따르면 올해 3분기 국내 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조2317억원으로 집계됐다. 올해 3분기까지 누적 투자 규모는 총 11조원으로 전년 동기 대비 약 30% 감소했다.올해 3분기 상업용부동산 주요 매매 사례 (자료=CBRE 코리아)오피스 자산 거래규모는 약 1조5466억원으로, 전체의 48%를 차지했다. 수도권 전체 물류시장 거래규모는 약 8128억원 수준이다. 올해 3분기까지 총 거래 규모는 3조7323억원으로 작년 총 물류투자 규모를 약 18% 웃돌았다. 지난 3분기 호텔 자산의 투자 규모는 약 3300억원으로, 전체의 약 10%를 차지했다. 리테일 거래는 지난 분기 대비 소폭 감소한 5423억원으로 집계됐으며 전체의 약 17%를 차지했다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “올해 3분기 기준 서울 A급 오피스 평균 수익률은 4.3%로 보합세를 유지했다”며 “시장 기대가격에 대한 매도자와 매수자의 격차가 일부 좁혀지면서 과거 결렬됐던 거래가 다시 성공적으로 종결되는 사례가 나왔다”고 말했다.이어 “올해 하반기 오피스 시장을 중심으로 다수의 거래 활동이 관찰되고 있다”면서도 “고금리 기조가 지속될 것으로 예상돼 가격 조율의 어려움 및 제한적인 투자 여력이 큰 변수로 작용할 것”이라고 설명했다.오피스 시장 내 임대 가능한 면적은 여전히 제한적이다. 이런 상황에서 신규 공급 자산의 선임대 활동이 활발히 나타났다.올해 3분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 1.7%로 집계됐다. 여의도권역에 공급된 신규 자산으로 인해 전분기 대비 0.6%p 소폭 상승했다. 올해 3분기 임대차 거래 규모는 올해 상반기 수준을 상회하는 16만㎡를 기록했다. 명목 임대료는 1.2% 상승했고, 인센티브 축소로 실질 임대료 상승이 나타났다.도심권역에서는 국내 대기업의 사옥 통합 및 금융업의 안전자산 선호(FTQ) 이전이 해당 권역 신규 임대차 거래 규모의 72% 비중을 차지했다.서울 주요 업무권역 중 공실률이 가장 낮은 강남권역은 임대인 우위 시장 기조가 강화되며 임차인 인센티브가 더욱 축소되고 있다.여의도권역에서는 신규 A급 자산 공급과 함께 이번 분기 서울 임대차 거래의 73%가 해당 지역에 집중됐다. 주요 업무권역 중 가장 활발한 임대차 활동이 관찰됐다. 특히 4분기부터 앵커원 입주가 시작됨에 따라 향후 여의도권역 공실률은 하락할 것으로 예상된다. 시장 내 공실 부족 상황 및 이전 비용의 상승이 이어지면서 하반기 신규 임대차 활동이 제한적인 가운데, 재계약 옵션을 검토하는 사례가 증가할 것으로 보인다. 국내 기업에서는 확장 모멘텀 또한 관찰되면서 연말까지 시장 평균 공실률은 1%대의 낮은 수준을 유지할 전망이다.서울 주요 가두 상권의 경우 리테일러의 출점 수요가 확대되며 공실률이 하락했다. 물가 상승률 반등, 고금리 지속, 경기 둔화 우려 등으로 소비 심리가 약화지만 내국인 및 관광객을 중심으로 유동 인구가 증가해서다. 특히 코로나19로 공실률이 급증했던 명동은 뷰티 브랜드가 연이어 들어서며 회복이 가시화되는 것으로 조사됐다.희소성 있는 브랜드 수요가 확대됨에 따라 외식업계도 점차 고급화되는 추세를 보였다. 해외 유명 커피 브랜드인 팀홀튼, 인텔리젠시아 등이 공식 매장을 열 예정이다. 피츠커피도 국내 진출을 준비하고 있다. 성동구 성수동은 지난 2분기 중대형 상가 공실이 1%대까지 하락했다. 국내 패션 브랜드는 임대료 최고가를 경신하는 등 수요가 더욱 견고해지고 있다. 종로구 삼청동도 최근 글로벌 의류 브랜드 및 외식업체 팝업스토어가 문을 열면서 신흥 상권으로 주목받고 있다. 이밖에 오피스 밀집 지역이 리테일 수혜 상권으로 부상하고 있다. 대표적으로 여의도는 IFC몰, 현대백화점 등으로 리테일러 관심이 집중되고 있다.특히, 앵커원, TP타워 등 신규 오피스 자산의 아케이드 면적 과반수가 준공 전 임차인을 확보한 것으로 알려졌다. 대부분 식음료업체(F&B) 중심의 수요로 확인됐다.지난 3분기에는 총 13개 신규 A급 물류센터가 약 88만5000㎡ 규모로 준공됐다. 특히 이천, 안성, 용인 등 남부 지역을 중심으로 공급이 두드러졌다. 수도권 물류 공급량 및 공실률 (자료=CBRE 코리아)이천의 경우 지난 3분기 6개 자산이 공급돼 수도권 전체 공급량의 28%가 집중됐다. 안성 및 용인에는 대덕물류센터 A동(18만7391㎡)과 GO&S물류센터 A&B동(16만6491㎡)의 대형 자산이 각각 준공됐다. 대형 공급에 따른 공실 리스크가 확대되는 가운데 임대차 활동도 꾸준히 관찰되고 있다. 3자 물류(3PL), F&B 및 제조업 등 다양한 업종의 임대차 수요가 확인됐다. 이에 따라 지난 3분기 신규 자산의 약 35%가 공급과 동시에 안정화됐다.3자 물류란 물류 부문의 전부 혹은 일부를 물류 전문업체에 아웃소싱하는 것을 뜻한다. 이커머스(전자상거래) 및 3자 물류는 임대차 시장의 지속적 수요 동인으로 작용했다. 안성, 고양 및 김포에 위치한 기존 자산을 중심으로 신규 확장 활동이 나타났다.특히 국내 대표 전자상거래 기업인 쿠팡이 최근 해외사업 활성화를 바탕으로 추가적 물류센터 확장 전략을 검토하는 것으로 알려졌다. 지난 3분기 내 5건의 물류센터 거래 완료로 투자 규모는 총 7220억원으로 집계됐다. 공실 리스크와 높은 차입비용에 대한 우려로 실물자산 거래보다는 준공과 함께 거래가 종결된 신규 자산의 선매입 사례가 주를 이뤘다.수도권 A급 물류시장 공실률은 지난 분기 대비 3%포인트(p) 오른 약 20% 수준으로 추정된다. 하지만 최근 신규 물류센터 인허가 규모가 지속적으로 감소함에 따라 장기적인 공급 추세는 하락 전환할 것으로 전망된다.
- [목멱칼럼]아마추어 족구와 노후 재테크
- “그냥 공을 넘기기만 하면 이긴다.”동네 아마추어 족구를 가만히 지켜보라. 아마도 응원석에서 안전 위주의 경기를 주문하는 함성을 자주 듣게 될 것이다. 동네 아마추어 족구에선 무리한 공격은 오히려 화를 부른다. 침착하게 네트 너머로 공을 잘 넘기기만 하면 승자가 될 수 있다. 말하자만 실수를 하지 않는 게 동네 아마추어 족구의 승리법이다.일반인들은 부동산이나 금융 재테크를 전업으로 할 수 없다. 대부분 바쁜 생업으로 아마추어 수준에서 크게 벗어나지 못한다. 이런 상황에서 일반인들에게 필요한 것은 동네 아마추어 족구처럼 실수를 하지 않는 법을 배우는 것이다. 많은 사람이 재테크를 ‘재산 불리는 기술’이라고 생각하지만 나이 들어선 생각을 바꿔야 한다. 이보다 더 중요한 것은 잃지 않는 법, 망하지 않는 법, 거덜나지 않는 법을 배우는 것이다. 재테크를 잘못했다면 모를까, 재테크를 하지 않아 노후에 파산했다는 소식은 들은 적이 없다. 무리한 투자는 반드시 후유증을 동반하고, 그나마 있는 재산을 다 날릴 수 있다. 큰 부를 이룬 부자를 닮고 싶은가. 문제는 재테크로 부자가 된 사람은 흔치 않다는 점이다. 부모를 잘 만난 사람을 제외하곤 대부분 사업으로 부를 일군다. 투자도 보수적 마인드를 지향한다. 불확실한 미래에 올 배팅하는 도박적 투자를 하지 않는다는 말이다. 그래서 “부자는 시장을 통해 부를 늘리지 않고 유지할 뿐”이라는 얘기가 나오나 보다. 즉 갖고 있는 돈을 시장에서 탈탈 털리지 않고 지키는 능력이 부자의 마인드이고, 노후에 가장 새겨들어야 할 금언이다. 하지만 많은 사람이 단박에 원하는 것을 얻으려고 한다. 미국의 경제학자인 레스터 서로(Lester Hhurow)는 “지혜는 마법의 해결사가 없다는 것을 받아들이는 데서 출발한다”고 말했다. 이를 자산시장에서 적용할 내용으로 바꿔 표현해보면 지혜는 안전하면서도 높은 수익을 안겨주는 마법의 상품이 없다고 생각하는 데서 생긴다. 즉 안전한 고수익 상품은 이 세상에 없다. 현실을 직시하자. 답답한 일상을 벗어나게 하는 마법을 꿈꾸는 것은 좋지만 자산시장에서 찾았다가는 자칫 돌이키지 못할 깊은 수렁에 빠질 수 있다. ‘사람이 오래면 지혜요, 물건이 오래면 귀신’이라는 속담이 있다. 사람이 오래 살면 경험을 많이 쌓아 사물의 이치를 깨닫고 지혜롭게 행동하지만, 물건은 오래되면 쓸데없게 된다는 뜻이다. 그런데 속담처럼 나이가 들수록 지혜로운 사람이 돼야 하지만 일상생활에서라면 모를까, 고령자들이 자산 관리를 하는 것을 보면 꼭 그렇지는 않은 것 같다. 나이가 들면 귀가 얇아지는 걸까. 기획 부동산의 유혹에 속아 쓸모없는 시골 임야에 투자한 사람들을 보면 젊은이보다 고령자들이 많은 것 같다. 주소만 한번 확인해도 충분히 판단할 수 있는 일인데, 대명천지인 요즘도 어처구니없는 일들이 곳곳에서 일어난다. 혹시나 그 땅을 내 인생의 주름을 펴줄 마지막 구세주로 생각한 걸까. 하지만 꽉 막힌 노후를 뻥 뚫어주는 청량제 같은 고수익 상품은 존재하지 않는다. 처음부터 과도한 기대를 접어야 그나마 평균적인 노후 생활을 꾸려나갈 수 있다. 최근 홍역을 치르고 있는 생활숙박시설, 분양형 호텔, 지식산업센터, 신도시 근린상가 등을 분양받는 사람들이 대부분 고령자다. 아마도 이런 상품의 분양광고에는 노후를 편하게 보낼 수 있는 화려한 로망이 그려져 있었을 것이다. 하지만 이런 틈새상품들은 안정적인 수익은커녕 수요 기반이 취약해 팔고 싶어도 팔기 어렵다. 미국발 고금리 쇼크 같은 위기가 오면 모래성처럼 무너진다. 나이들어 투자를 하더라도 틈새상품보다는 메인상품으로 압축하는 게 좋다. 지역적으로는 교외보다는 젊은층이 모이는 도심, 상품으로는 1000가구 이상 역세권 대단지 아파트가 좋은 대안인 것 같다. 머지 않아 현실화할 미래의 인구쇼크에 덜 타격을 받는 상대적 안전지대가 될 수 있다.
