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- [대박땅꾼의 땅스토리]토지 기획부동산의 전형적인 수법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “기획부동산에 결코 속지 않으리라….” 하지만 막상 선릉이나 역삼에 있는 기획부동산 사무실을 방문해보면 하나같이 속는다. 그들의 현란한 입담에 나도 모르게 “아… 그럴 수 있겠네”라고 생각해 버리는 것이다. 알아보면 좋을 전형적인 수법에 대해서 이야기해 보겠다.우선, 그들은 강남이나 여의도 등 대형빌딩에서 일한다. 기획부동산에 한 번쯤 당한 사람들은 ‘그런 곳’에서 자리 잡은 회사가 나를 속일 줄은 몰랐다는 점이었다.번쩍이는 대형빌딩, 최신형 아이패드, 멀끔한 정장. 이런 모습에 어찌 의심을 하겠느냐는 것이다.게다가 입담 역시 좋다. ‘당신이 아니어도 계약할 사람은 있다’는 뉘앙스를 풍겨 상담 내내 조바심이 들게 한다.둘째, 사전에 땅을 보여주거나 주소를 알려주지 않는다.직접 현장을 가야 한다고 말하는 이유가 여기 있다. 매물을 보여주지 않고 주변 호재와 가치만을 줄줄 이야기해주지만, 현장을 가지는 않는다. 시간이 없다는 이유다. 그래서 주소라도 알려달라고 직접 가보겠다고 해도 알려주지 않는다.혹여 토지이용규제확인원을 조회할 수도 있다는 사실을 알고 있기 때문이다.셋째, 지분투자. 그것도 아주 가치 없는 땅을 지분으로 판다는 점이다기획부동산에서의 이야기는 모두 가짜로 꾸며낸 말은 아니다. 실제로 개발 호재에 대한 설명은 대부분 맞는 이야기인 경우가 많다. 다만, 모든 땅이 그 수혜를 입는 것이 아니듯. 그 개발 호재지 중에서도 쓸모없는 땅이 기획부동산의 목표가 된다.절대농지, 알고 보니 돌산, 도로가 날 리가 없는 맹지 등이 그런 것이다.이러한 기획부동산의 수법에서 벗어날 수 있는 방법은 없는 것일까?우리가 기획부동산에 속는 이유 중에는 그것을 소개해준 사람이 지인이기 때문에 더욱 신뢰하는 경우도 있다.의심하는 것 자체가 실례가 될 수 있다는 생각에 머뭇거리기도 한다.하지만 피해를 줄이기 위해서는 조금 더 꼼꼼해질 필요가 있다.계약서 내용에 특약사항을 살피고, 그들의 말을 녹음한다던가 증거를 남기는 것이다.최악의 경우 소송 시 증거자료로서 활용하는 것이다.더불어 계약금만 지불한 뒤에 토지가 투자가치가 없음을 알게 되었을 때는 얼굴에 철면을 깔고서 큰소리를 치는 용기도 필요하다. 기획부동산은 다른 고객을 고려하여 문제가 생기면 조용히 덮으려 할 것이다. 물론, 이렇게 하여 모든 계약금을 되돌려받을 수는 없겠지만, 이 정도의 노력은 내 돈을 지키는 데 필요하지 않을까?
- [대박땅꾼의 땅스토리]그림 같은 집에 싸게 살고 싶다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 도망치고 싶다고 했다. 요즘처럼 이렇게 바쁘고 삶에 치여서 아무리 해도 그가 하고 있는 일의 끝이 보이지 않을 때는 말이다.주변에서는 “적당히 해. 열심히 한다고 알아줄것 같아? 돈을 더주냐”고 한다.그 사실도 알고 있지만, 열심히 하는 것도 아니고 그저 일을 한번 맡았으니 잘 마무리 짓고 싶을 뿐이다. 우리 주변에서 자주 보이는 사서 고생하는 타입인 셈이다.그 누구 하나 내가 하는 일에 관심도 없이 일만 던져주는 것 같은 하루가 연거푸 시작되면 어느새 갑자기 서러움이 폭발해 버린다. ‘왜 알아주지도 않고, 보상받지도 못하는 일을 왜 스트레스 받으면서 하고 있을까?’ ‘아무것도 없이 영화 리틀포레스트처럼 자급자족의 삶을 살면 되지 않을까?’ 하고 말이다.앞선 사례는 내 지인의 이야기다. 요새 새로운 직장에서의 적응과 전혀 새로운 일을 하게 되면서 얻는 스트레스가 상당한 듯했다. 하지만 그가 말하는 영화 리틀포레스트의 삶도 현실적으로 말한다면 땅 한 평 없이 내 집 하나 없이는 이루기가 꽤 어렵다.우리가 머릿속에서 상상하는 낭만과 평화는 애석하게도 돈이 든다.나는 여러 칼럼, 세미나, 강연에서 그림 같은 귀농 귀촌 생활을 하는 방법에 대해서 이야기해주었다.1. 너무 수도권만 생각하지 마라, 특히 용인이나 이천, 여주는 땅값이 우리의 생각처럼 만만하지 않다.2. 그림 같은 집은 그림 같은 예산을 요구할 수 있다.3. 만족스러운 생활은 기반시설이 들어오는 곳이다. 나는 자연인은 금방 도망칠 확률이 높다.위의 3가지가 현실적인 나의 조언이었다.물 맑고, 사람 없는 자연과 같은 곳에서 도시인은 며칠 못 가 불편함을 느끼게 된다.그래서 좋은 방법은 이렇게 귀농과 귀촌을 하기 전에 맛보기 삶을 살라는 것이었다.가장 많이 말해준 노하우 중 하나는 ‘농막’을 활용하라는 점이었다.6평 미만의 작은 집이 나의 안식처가 될 수 있다. 디자인도 꽤 잘 나와서 젊은 감각에 맞춰 나오기도 한다. 다만, 가설건축물이라는 점에 맞춰 지자체의 규제사항을 파악해 화장실 등을 설치해야 한다.이렇게 꽤 적응되었다고 생각이 될 때에는 나라와 지자체에서 주택건축이나 귀농 시 어떤 혜택을 주는지도 확인해 보는 것이 좋다.산림청은 귀산촌인 대상 목조건축 지원 정책 확대를 위하여 국산 목재를 활용한 주택을 신축하면 건축비 최대 1억원을 장기 융자를 해주고 있다. 올해만 총 10억원 규모, 5년 거치 10년 상환이 조건이다(연이율 2%). 단 , 국산목재 30%를 사용해야 한다. 설계도 때문에 난감한 이들에게는 ‘한국형 중목구조 표준설계도’ 6종을 무상보급한다고도 했다.특히나 시골이나 산촌 등에서는 귀농 및 귀촌 인들에 대한 지원이 많고, 넓어 활용만 잘한다면 그림 같은 집에 싸게 사는 꿈을 이루어 줄지도 모른다. 아쉬운 점은 말 그대로 귀농과 귀촌 외의 목적으로는 별다른 지원사업이 없다는 점이다.다만, 오늘 담은 이 내용이 도시와 일에 지친 누군가에게 일말의 희망이었으면 한다. 희망없이, 꿈 없이 노력만 하는 삶은 정말 피곤하니 말이다.피톤치드 가득한 목조 주택은 그저 보기 좋은 떡이 아니라 이룰 수 있는 꿈이라는 작은 사실을 알 수 있는 기회가 되었길 바란다.
- [줌인]스스로 진화하는 '무서운 10대들', 세계를 놀래키다
- [이데일리 스타in 이석무 기자] 대한민국의 무서운 10대들이 세계를 깜짝 놀래켰다. 정정용 감독이 이끄는 한국 20세 이하(U-20) 축구대표팀이 1983년 ‘멕시코 4강 신화’를 뛰어넘어 2019년 ‘폴란드 결승 기적’을 완성했다.한국 U-20 대표팀은 12일(이하 한국시간) 폴란드 루블린의 루블린 경기장에서 열린 대회 준결승에서 에콰도르를 1-0으로 꺾고 결승행 티켓을 확보했다. 오는 16일 오전 1시 우치 경기장에서 우크라이나와 결승전에서 우승 트로피를 놓고 한판 대결을 펼치게 됐다.한국 U-20 대표팀 4강 선발 출전 선수들, 뒷줄 왼쪽부터 시계방향으로 이지솔, 이재익, 오세훈, 김현우, 이광연, 황태현, 김세윤, 최준, 이강인, 정호진, 고재현. (사진=연합뉴스)△‘강압 대신 자율’ 36년 전과 180도 달라진 축구문화1983년 멕시코 대회 4강 진출 이후 긴 시간을 기다려야 했던 한국 축구는 2019년 리틀 태극전사 덕분에 36년 만에 4강 재현의 꿈을 이뤄낸 데 이어 더 나아가 한국 남자축구 사상 첫 국제축구연맹(FIFA) 주관 대회 결승 진출이라는 대기록을 달성했다.길다면 길고 짧다면 짧은 시간이지만 U-20 대표팀만 놓고 보면 천지개벽 할 수준으로 많은 것이 달라졌다. 36년 전 ‘멕시코 4강 신화’를 이룬 선배들은 맞으면서 운동했다. ‘독사’로 불렸던 박종환 감독은 강력한 카리스마를 앞세워 어린 선수들을 호되게 몰아쳤다. 험악하고 강압적인 분위기 속에 지옥훈련을 반복했다. 심지어 멕시코 고지대에 적응하기 위해 방독면을 쓰고 풀타임 연습경기를 치르기도 했다. 멕시코 청소년 대회 당시 전반전이 끝나면 라커룸에서 따귀 소리가 끊이지 않았다는 후일담이 전해지기도 했다. 승리지상주의가 절대적이었던 그 시절 선수들은 죽을 힘을 다해 견디고 이겨내야 했다.지금과 비교하면 호랑이 담배 피우던 시절 얘기다. 지금 선수들에게 그때 방식으로 지도하는 것은 상상할 수 없는 일이다. ‘멕시코 4강 신화’를 넘어 ‘폴란드의 기적’을 일궈낸 정정용호 선수들은 강압적이 아닌 자율적인 환경에서 즐겁게 성공을 일궈냈다. 정 감독이 자주 하는 말은 “멋지게 놀고 나와라”다. 달라진 한국 축구를 보여주는 희망적인 예다.△수평적 분위기, U-20 대표팀 성공 원동력이번 U-20 대표팀은 대회 전부터 기대와 우려가 공존했다. 역대 최고의 재능이 모였다는 점은 기대감을 높였다. 만 17살의 어린 나이에 스페인 1부리그 프리메라리가에 데뷔한 이강인(발렌시아)을 비롯해 김정민(리퍼링), 김현우(디나모 자그레브) 등 유럽파가 3명이나 포함됐다. 조영욱(서울), 전세진(수원) 등 K리그에서 주전급으로 활약 중인 선수들도 대거 합류했다. 역대 어느 U-20 대표팀과 비교해도 선수 면면으로는 뒤지지 않았다.우려도 만만치 않았다. 선수 구성 폭이 너무 다양했다. 유럽파와 K리그파, 심지어 대학생 선수까지 한 팀에 모였다. 나이별 대표팀에서 가장 큰 고민은 팀을 하나로 묶는 일이다. 비슷한 또래 선수들이 모이는 만큼 해외파와 국내파, 출신 지역과 학교 등으로 편이 갈리는 경우가 종종 있었다.서로 다른 출신들을 하나로 묶을 수 있었던 것은 코치진의 노력이었다. 20대 후반에 일찍 선수 생활을 마치고 줄곧 유소년 지도자 생활을 이어온 정정용 감독은 누구보다 어린 선수들의 마음을 잘 알았다. ‘어린 선수들은 지시가 아니라 이해를 시켜야 한다’는 자신만의 철학을 바탕으로 자율적으로 수평적인 팀 분위기를 만들었다.나이별 대표팀에서 가장 큰 고민은 경기를 뛰는 주전과 그렇지 못한 비주전 선수 간의 갈등이다. 주전이 가진 우월감과 비주전이 느끼는 박탈감이 충돌하면서 팀워크에 중대한 문제가 생기곤 한다.이번 U-20 대표팀은 그런 문제를 스스로 해결했다. 스포트라이트 중심에 선 선수들은 항상 뒤에 있던 후보 선수들을 챙겼다. 이강인은 4강전 승리 후 “(이)규혁이 형이 아직 출전은 못 했지만 큰 힘이 되고 있다. 형이 오고 나서 팀 분위기가 바뀌어서 무척 고맙다”고 말했다. 이규혁(제주)은 소속팀 사정으로 U-20 대표팀에 합류하지 못한 정우영(바이에른 뮌헨)을 대신해 추후 발탁된 선수다. 필드플레이어 가운데 유일하게 아직 그라운드를 밟지 못했다.신들린 선방으로 ‘빛광연’이라는 별명을 얻은 골키퍼 이광연(강원)도 경기에 나서지 못한 동료 골키퍼 박지민(수원)과 최민수(함부르크)에게 고마움을 돌린다. 그는 “다른 골키퍼들이 뛰었더라도 빛이 났을 것이다”며 “박지민과 최민수에게 미안하고, 고맙고, 대견하다“고 결승 진출 소감을 밝혔다.. △다름을 인정하고 하나 된 리틀 태극전사U-20 대표팀 팀워크 중심에는 ‘막내형’ 이강인이 있다. 이강인은 훈련 기간 내내 형들과 장난치고 소통했다. 국내에서만 뛴 선수들과는 다른 환경에서 축구를 했지만 이질감은 전혀 없었다. 형들도 살갑게 다가와 어울리는 이강인을 귀여워했다. 동시에 유럽 큰 무대에서 활약했고 성인대표팀에도 발탁됐던 이강인의 기량과 경험을 인정했다.이강인이 ‘유럽파 빅리거’라는 자존심을 내세우고, 형들이 ‘선배’의 권위를 강요했다면 지금 성공은 없었다. 서로 받아들이고 인정했기에 그들은 하나가 됐고 기적을 일궈냈다.에콰도르와의 4강전에서 프리킥 어시스트를 연결한 이강인과 결승골을 터뜨린 최준(연세대)은 짧은 찰나에 순간적으로 눈을 맞춘 뒤 멋진 득점 장면을 연출했다. 경기를 중게한 배성재 SBS 캐스터는 “표정 페이크”라는 말로 순발력있는 이강인의 경기력을 평가했다. 평소 선수들끼리 스스로 전술을 토론하고 호흡을 맞추지 않았다면 불가능한 플레이였다. 36년 전 선배들은 감독이 짜놓은 6가지 전술을 입에서 단내 나도록 무한 반복하며 몸에 익혔다. 지금 리틀 태극전사들은 감독이 시킨다고 무작정 따라 하지 않는다. 전술 의도와 효과를 스스로 이해하는 것이 먼저다. 그 위에 창의성이 입혀지면 선수들의 재능이 빛을 발하기 시작한다.정정용 감독은 “지금 선수들은 경기를 통해 스스로 발전하고 있다”며 “훈련이 끝나면 선수들이 알아서 부족한 부분을 찾아 동영상을 보고 이미지 트레이닝으로 보완하려고 한다”고 설명했다. 누가 강요하지 않아도 스스로 노력하고 진화하는 리틀 태극전사들의 성공은 스포츠를 넘어 우리 사회 전체에 많은 교훈을 던지고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]겁쟁이의 부동산 투자는 쪼개는 것에서 시작한다
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 로또로 100억에 당첨됐다고 하자. 100억으로 아무것도 하지 않고 통장에 넣어놨다. 현재 예금 금리는 약 2%. 1년을 넣어놓는다고 가정했을 때 세전 약 2억원의 이자를 탈 수 있다. 짠 수익률이기는 하지만 2억이라는 금액을 보니 괜찮을 것 같기도 하다. 숨만 쉬고 넣어놓기만 했는데 2억원이라는 금액은 웬만한 대기업 신입사원의 연봉보다 높은 것은 확실하니 말이다.하지만 부자들은 결코 그렇게 보지 않는다. 그들은 2%의 수익을 얻는 것에 만족하지 않기 때문이다. 일반인에게는 2억원의 금액이 눈에 들어올 뿐이지만 부자들은 ‘수익률’에 초점을 맞춘다. 투자를 통해 발생하는 수익률은 매번 같을 수는 없다. 어떤 때는 마이너스 수익률이 날 수도 있고, 생각지도 못한 큰 수익률이 날 수도 있다. 부자들이야 한 번 실패한다고 해서 바닥까지 떨어지는 일이 거의 없다지만, 일반인들은 생계가 위협받는 일이 될 수도 있다.이런 수익률 위험성을 줄이기 위한 방법이 바로 분산투자다. 부자들 역시 분산투자를 진행한다. 일정한 수익률을 내기 위해서다. 하나가 실패하더라도, 다른 한쪽에서 나오는 수익률로 마이너스 된 부분을 메꾸기 위함이다. 분산투자는 여러 개의 돈을 불리기에도 적합하다. 작은 규모로 시작한 재테크가 일정시점이 되면 눈덩이가 되듯 불어나는 현상을 말하는 눈덩이 효과는 이미 소액재테크 방법으로도 유명하다. 저축으로 따지면 복리가 되는 것처럼, 복리가 되는 부동산도 존재한다.그래서 나는 1억이 있다고 하면 각 5000만원씩이나 3000만원씩 쪼개어 분산투자를 하라고 조언한다. 투자할 부동산을 선택할 때도 각자 선호에 따라 한 상품에만 투자하는 것이 아니라 토지와 아파트, 지식산업센터와 원룸 등 투자의 분야로 나누어야 위험성이 줄어든다.최근 정부의 대출규제에서 벗어난 부동산투자는 종류가 많지가 않다. 그나마 가능한 것이라고는 토지와 오피스 관련 분야다. 특히, 수익형부동산 시장에서 틈새 투자상품으로 각광받고 있는 지식산업센터는 한정된 부지 안에 각종 편의시설 및 교통편이 좋아 나날이 관심이 높아지고 있다. 중요한 것은 이러한 투자가 금액을 따라서 정해지는 것이 아니라, 가치에 비례하여 투자를 진행해야 한다는 점이다. 토지나 수익형부동산 모두 기본은 계속 성장하며, 인구가 유입되는 지역에 자리를 잡아야 한다. 이따금 소액투자와 분산투자를 했음에도 실패했다고 말하는 사람들을 보면 초점이 가치가 아니라, 행위에 두었다는 점을 잘 알 수가 있다.하이리스크, 하이리턴. 나는 위험한 도전을 좋아하지 않는다. 100% 확실한 것은 없다고 믿는 편이다. 나 같은 겁쟁이에게 지식산업센터와 토지투자는 꽤 어울리는 재테크 투자법에 해당한다. 투자가치의 기본을 지키면서, 소액과 분산이 가능한 유일한 부동산 상품이다. 부자가 되고 싶다. 주변에서는 인생 한방이라고 말하지만, 스트레이트가 아닌 잽을 여러 번 날려서 조심조심 올라가 보려 한다. 모로 가도 서울만 가면 되니 말이다.
- 투모로우바이투게더, 美 콘서트 '왕고 탱고'서 공연
- 투모로우 바이 투게더(사진=빅히트엔터테인먼트)[이데일리 스타in 김은구 기자] 그룹 투모로우바이투게더가 미국 유명 뮤직 콘서트인 ‘왕고 탱고’(Wango Tango)에 출연했다.투모로우바이투게더(수빈, 연준, 범규, 태현, 휴닝카이)는 6월 1일(현지시간) 미국 로스앤젤레스 디그니티 헬스 스포츠 파크에서 열린 ‘2019 아이하트라디오 왕고 탱고’(2019 iHeartRadio Wango Tango)에 참여해 세 곡의 무대를 펼쳤다.이날 투모로우바이투게더는 출연한 아티스트 중 두 번째로 무대를 꾸몄다. ‘글로벌 뮤직 슈퍼스타’로 향하고 있는 ‘브랜드 뉴 케이팝 슈퍼그룹’으로 소개됐다. 투모로우바이투게더는 데뷔 앨범 ‘꿈의 장: STAR’의 타이틀곡 ‘어느날 머리에서 뿔이 자랐다 (CROWN)’를 시작으로 수록곡 ‘Blue Orangeade’, 지난 5월 공개한 ‘Cat & Dog (English ver.)’까지 총 세 곡의 에너지 넘치는 퍼포먼스를 선보였다.특히 투모로우바이투게더는 신인으로는 이례적으로 해외 뮤직 페스티벌에 초대받아 공연 전부터 화제를 모았다. 투모로우바이투게더는 “우리에게 놀랍고 잊을 수 없는 공연을 할 수 있게 해주셔서 감사하다”고 소감을 밝혔다.‘왕고 탱고’는 아이하이트라디오 주관으로 로스앤젤레스에서 매년 열리는 뮤직 콘서트다. 올해로 22회째를 맞은 ‘왕고 탱고’ 라인업에는 테일러 스위프트, 조나스 브라더스, 할시, 5 세컨즈 오브 서머, 제드, 알리 브룩 등 세계적인 가수들이 포함됐다.앞서 투모로우바이투게더는 지난 5월 미국 6개 도시에서 첫 해외 쇼케이스 ‘TOMORROW X TOGETHER SHOWCASE: STAR in US’를 성공적으로 마쳤다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]어떤 토지에 투자할 것인가?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 40대를 맞이한 세 친구가 있었다. 이들은 자신의 재테크 방법을 논의하던 중 토지투자를 해보기로 했다. 투자금은 1억원 가량. 투자할 토지를 보는 관점은 모두 달랐다.A는 “어차피 결국에는 강남이야. 나는 강남이나 명동에 땅을 사겠어”라고 말했다. B는 “1억이 참 애매하네, 질보다 양이다. 지방에서 토지투자하는 게 좋겠다. 나중에 귀농이라도 하려면 평수가 넓은 게 좋겠지”라고 말했다.C는 “나도 비슷한 생각이야. 그래도 분명히 제2의 세종시 같은 곳이 될 곳이 존재하지 않겠어? 서울에서 너무 멀면 좀 힘들 것 같은데… 교통편이라도 좋은 곳에 투자해야겠어”라고 말했다.투자금 1억으로 각자 투자를 하고 3년 후 그들은 다시 만날 수 있었다. 결과는 어떻게 되었을까?1억으로 강남 인근의 자투리땅 17평에 투자한 A는 어중간한 크기 때문에 공시지가는 오를지언정 파는 것이 어려웠다. 질보다 양이라며 공기 좋은 지방의 농지 약 500평에 투자한 B는 농사짓기 참 좋은 땅을 골랐다. 특별히 개발소식도 없는 곳인지라, 계속 농사만 짓고 있는 중이었다. 제2의 세종시 같은 곳에 투자한다며 발품을 팔았던 C는 당진 인근에 100평의 땅을 투자했다. 지난해 예타면제 등의 소식으로 인근에 투자했던 그는 약 1.5배가 올랐으며 공사가 완공되기 직전에 되팔 예정이라고 했다.토지투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘투자가치’와 ‘매도’를 함께 생각해야 한다.전 국민이 서울 땅, 강남 땅이 좋다는 것을 너무나도 잘 알고 있다. 다만 예산이 1억이라면 쉽사리 좋은 땅을 투자하기도 어려울뿐더러 평수가 너무 작은 땅은 매도하고 싶을 때 쉽게 새 주인을 찾기도 힘들다. 정반대인 경우도 마찬가지다. 덩치가 큰 땅은 평당가가 낮다고 하더라도 총금액이 커지기 때문에 매수자를 찾기 힘들다. 물론, 분할해 되파는 방법이 있다. 다만, 위와 같은 경우에는 개발소식도 잠잠한 평화로운 시골이라는 점이다. 시세가 몇 년이 지나도 오르지 않는 곳이 있는데 바로 위와 같은 곳이 해당한다고 볼 수 있다.안목이 있던 것인지 우연인지 알 수 없지만, 교통편과 잠재가치를 가장 중요하게 보았던 C의 생각이 가장 모범적인 투자의 사례라고 볼 수 있다. 실제로 투자자들이 투자를 진행하다 보면 ‘마음에 드는 곳은 내 투자금으로는 어렵고’, ‘투자금이 맞으면 뭔가 거슬리는 게 한 가지씩 존재한다’는 점이다. 100% 내 마음에 드는 땅은 없다. 적당한 선에서 타협해야 한다. 서울과 가깝지 않으면, 교통편이라도 좋아지는 곳이라던가. 정부에서 진행하는 사업과 거리가 멀지 않은 곳은 제대로 거품 없이 투자했다면 분명히 이익을 얻을 수 있는 곳에 해당한다.말이 쉽지 투자가 그렇게 쉬운가? 라고 생각할 수 있다. 맞다. 토지투자는 결코 쉬울 수가 없다. 이 역시 ‘투자’이기 때문에 손실이 있을 수도 있다. 그래서 나는 정부의 정책이라는 흐름에 몸을 맡긴다. 도로를 만들고, 역세권이 만들어지며, 국가산업단지가 들어오는 곳에 투자처를 찾는다. 이때, ‘되팔 경우’를 염두에 두며 투자처 선정을 하면 된다.오랜 기간 몸으로 습득한 나의 경험상 이 두 가지만 지켜도 ‘중박’을 칠 수 있다. 이것을 결국에 실행하느냐는 여러분의 몫이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부부의 부동산투자
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지난 21일은 부부의 날이었다. 부부관계의 소중함을 일깨우고 화목한 가정을 일궈 가자는 취지로 정한 법정기념일이라고 한다. 결혼하는 남녀는 점점 줄어들고, 출산율도 낮아져 간다.한국은 결혼생활에 대해 부정적인 선입견이 크다. 나의 결혼 직전 내 친구와 선배들만 하더라도 “이제 고생 시작이구나”는 말로 되려 겁을 주었으니 말이다. 겸손의 전통 때문인 걸까? 내 주변 어디에서도 “결혼해서 행복하다”는 티를 내는 사람을 본 적이 없다. 그들 스스로는 만족하는 정도이더라도 결코 그 내색을 하지 않는다. 나의 경우에는 결혼을 하고 나서 오히려 안정감이 생겼다. 조금은 계산적일 수도 있지만, 결혼한 후에 돈이 조금 더 빨리 모였다. 아내의 꼼꼼함도 한몫했고, 서로가 한 목표를 위해 많은 재테크 정보를 얻어낼 수 있었다. 특히 부동산 투자에서 우리 부부의 궁합은 잘 맞았다.부부가 함께 부동산투자를 하는 경우에는 여러 장점이 있다. 첫 번째로는 투자를 앞두고 다양한 관점으로 부동산 매물 분석이 가능하다는 것이다.사공이 많으면 배는 산으로 가지만, 부부가 함께 고민해 선택하는 부동산은 적어도 쪽박은 차지 않는다. 경험상 ‘부부가 부동산투자로 싸웠다’는 것은 배우자 몰래 투자하였을 경우다. 뒤늦게 사실을 알게 된 상대방은 배신감에 이미 투자한 부동산을 곱게 보기도 힘들뿐더러 꽤 오랜 시간 약점처럼 뒤흔들기도 한다. 반면, 투자를 함께 진행하는 부부는 서로 보지 못한 단점과 장점을 파악하는데 빠르다. 그리고 적어도 투자가 실패하더라도 상대방을 탓하지는 않다 보니 평화롭게 다음 투자를 준비할 수 있다.두 번째, 각종 세금이 절감된다.가장 많이 알려진 것이 부부 공동명의다. 정부가 양도세 및 보유세를 강화함에 따라 증가하게 된 공동명의 건수는 아파트와 같은 주택을 포함해 토지까지 넓어지고 있다. 부부가 함께 공동명의를 하면 종합부동산세와 양도세 등이 절감된다. 예컨대 종합부동산세는 개인별로 과세하는 것으로 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택 9억원)초과시 과세가 된다. 10억짜리 아파트를 개인 명의로 한 경우에는 이 종부세가 부과되지만 부부가 공동명의로 소유하면 각 5억원씩이기 때문에 종부세가 부과되지 않는 것이다. 이외에도 임대소득세도 낮은 구간의 누진세율이 적용되고, 상속세 역시 부부간에 재산이 분산될수록 세율이 낮아진다.토지의 경우에도 마찬가지다. 귀농귀촌을 고려하여 토지를 매입하는 경우가 있다. 이때 농민으로서 제2의 인생을 준비하는 경우에 종합소득금액이 연 3700만원 미만이어야 농민으로서 취득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 단 이는 부부합산 금액이 아니다. 대게 귀농을 준비할 때 남편은 아직 일하고 있고, 아내는 전업주부인 상태가 많다. 소득이 3700만원을 넘는 경우에 해당된다고 스스로 생각되면 이때는 전업주부인 아내 명의로 땅을 사면 취득세 감면이 이루어지는 것이다. 부부니까 가능한 좋은 팀플레이 사례가 되겠다.이번 칼럼을 준비하며 부부의 의미를 다시금 고민해 보았다. 꽤 오랜 시간 연애를 했고, 지금은 두 아이를 키우고 있으니 지금까지 속썩이고 참아주던 아내에게 절로 존경심이 드는 하루다. 앞으로 살아갈 날이 더욱 많겠지만, 아내에게 앞으로도 좋은 한 팀으로서 잘 부탁한다는 말을 오늘 꼭 전해보려 한다. 마지막까지 여러분도 좋은 팀이 되길 바란다.
- 文대통령, '환경부 블랙리스트' 사표 균형인사비서관 등 5명 후임 인사(종합)
- [이데일리 원다연 기자] 문재인 대통령은 17일 ‘환경부 블랙리스트 의혹’으로 사표를 낸 신미숙 균형인사비서관 후임 등 5명의 비서관에 대한 인사를 단행했다. 문 대통령은 이날 신임 균형인사비서관에 권향엽 더불어민주당 여성국 국장, 법무비서관에 김영식 법무법인 지평 변호사, 중소벤처비서관에 석종훈 중소벤처기업부 창업벤처혁신실 실장, 농해수비서관에 박영범 지역농업네트워크 협동조합 연합회 회장, 여성가족비서관에 홍승아 전 한국여성정책연구원 가족평등사회연구실 실장을 임명했다. 고민정 청와대 대변인은 “출범 3년차를 맞아 현장경험과 전문성을 갖춘 분들을 인선했다”고 임명 배경을 설명했다. 신미숙 비서관의 후임으로 임명된 권향엽 신임 균형인사비서관은 순천여고 부산외대 정치학과를 졸업한 뒤 이화여대에서 정책학 석사와 정치외교학 박사 학위를 받았다. 이후 민주정책연구원 민주아카데미실 실장, 더불어민주당 디지털미디어국 국장을 거쳐 현재 더불어민주당 여성국 국장으로 활동해왔다. 청와대 관계자는 권향엽 비서관에 대해 “당의 여성국장으로서 균형감 있는 정책 개발 그리고 경험 등을 바탕으로 활발한 활동을 하고 있는 점 등을 높이 평가했다”고 밝혔다. 김형연 법무비서관 후임으로 인선된 김영식 신임 법무비서관은 송원고와 연세대 행정학과를 졸업한 뒤 서울행정법원 판사, 인천지방법원 부장판사, 법무법인 지평 변호사 등을 지냈다. 청와대는 김영식 비서관 인선에 풍부한 법률지식과 공정성을 갖췄단 평가를 반영한 것으로 전해졌다. 주현 중소벤처비서관 후임의 석종훈 신임 중소벤처비서관은 대성고, 연세대 경영학과를 졸업한 뒤 다음 커뮤니케이션 대표이사, 나무온 대표이사, 중소벤처기업부 창업벤처혁신실 실장 등을 지냈다. 청와대 관계자는 “현재 중기벤처부에 계시지만 그 전에 기업체에서 활동을 하면서 현장의 애로사항을 누구보다 잘 알고 있으리라 생각한다”며 “또 정책을 만들었던 경험까지 겸비하고 있어 충분히 역할을 할 수 있으리라 본다”고 밝혔다. 최재관 농해수비서관 후임의 박영범 신임 농해수비서관은 성수고를 졸업해 서울대에서 농업경제학 학사와 석사 학위를 받았다. 이후 국민농업포럼 이사, 농림축산식품부 농정개혁위원회 위원, 지역농업네트워크 협동조합 연합회 회장 등을 지냈다. 최재수 비서관에 대해서는 농업분야에 넓은 인적 네트워크를 갖고 있는 점, 농업컨설틴 분야를 개척해왔다는 점이 평가를 받은 것으로 전해졌다. 엄규숙 여성가족비서관 후임으로 인선된 홍승아 신임 여성가족비서관은 부산 혜화여고와 연세대 사회학과를 졸업한뒤 이화여대에서 여성학 석사, 연세대에서 사회복지학 박사 학위를 받았다. 이후 공공일자리 전문위원회 위원, 저출산고령사회위원회 정책운영위원, 한국여성정책연구원 가족평등사회연구실 실장 등을 지냈다. 홍승아 비서관은 저출산 대응 정책, 돌봄 정책 등 가족 정책에 대한 전문성이 인선 배경에 반영됐다. 고민정 대변인은 “현장 경험을 갖고 정책을 만들었던 경험을 살려서 3년을 맞이하는 문 정부에 해당 비서관실의 업무들을 200% 해내기를 기대하는 바이다”고 밝혔다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]3기 신도시가 수익형부동산 투자에 있어 꽤 매력적인 이유
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 국토교통부의 3기 신도시 추가 발표가 있었다. 주택시장의 안정화를 위해서 서울과 멀지 않은 수도권에 30만 호의 공급을 계획하면서 수도권 일대 17곳을 발표했다. 여기서 신도시급으로 볼 수 있는 규모는 약 330만㎡ 이상의 면적을 의미하는데 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등이 발표되었다. 이후 2019년 5월 고양 창릉과 부천 대장이 3기 신도시 추가 선정되었다. 지리적인 관점에서 기존 신도시에 비해 서울과 인접하고, 기존 교통망 등 역시 가까워 말이 많을 수밖에 없는 상황이다.특히 2기 신도시의 입장에서는 불만이 극에 달한다. 2003년부터 진행된 2기 신도시는 경기 김포, 인천 검단, 화성 동탄 1/2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 서울 위례, 양주 옥정, 파주 운정 등이 있다. 몇몇 지역을 제외하고는 부동산에 큰 관심이 없는 사람들이라면 어색한 어감으로 생각되는 지역도 속해있다. 실제로 2기 신도시 일부는 미분양 사태 및 교통 인프라가 부족하여 늘 문제가 되었다. 파주 운정, 양주 옥정 등은 서울 출퇴근시 환승이 불편하고, 소요되는 시간도 길어 오랜 시간 광역 교통 대책을 요구해왔다. 즉, 기존 2기 신도시는 이렇다 할 대책 없이 뒷방 신세가 된 것 같은 입장이 되니, 주민 및 투자자들의 속이 터질 수밖에 없다.단기적 관점에서 3기 신도시는 수익형 부동산 투자에 있어 매력적이다. 신도시가 조성되는 과정은 택지가 정해지고, 조성공사와 함께 교통인프라가 갖추어진다. 이후 그 안에 인구가 경제활동을 한다. 이때 가장 중요한 것이 ‘얼마나 교통망이 편리하여 사람이 유입되는가’ 일 것이다. 3기 신도시는 교통망 인프라 구축을 위해 예비타당성 조사를 면제하여 약 3년의 시간을 단축했다. 그렇다면 2기 신도시 등 다른 신도시는 투자가치가 없다는 말일까? 그건 아니다. 3기 신도시의 교통망들은 장기적으로 2기 신도시도 함께 활용하기 때문에 상생이 가능할 것이다. 또한, 2기 신도시의 교통망 확충은 정부가 필연적으로 해결해야 하는 문제이기도 하다.다만, 현재 발표된 3기 신도시의 입지는 주변에 산업 및 기반시설이 풍족하다. 경제활동과 주거의 상생이 가능한 자급도시가 될 가능성이 높은 만큼 수익형부동산 투자의 가치도 높다고 보여지는 바이다.신도시에 토지가 아닌, 수익형 부동산의 경우 조성 후 5년 정도가 흐른 시점에 투자하는 것을 추천해왔다. 이유는 기반시설이 완성되고, 입주가 시작되어야 본격적인 월 수익률이 안정되기 때문이다. 신도시 조성 초반에 각종 경매 매물이 수두룩한 이유가 이러하다. 신도시라는 프리미엄을 얹어 투자했지만, 인구가 들어서 있지 않아 유지하기가 힘들기 때문이다. 3기 신도시는 이러한 기다림의 기간이 조금 더 짧아질 수 있을 것만으로도 매력적인 투자 소식이라고 볼 수 있지 않을까?
- 박양우 문체부 장관 “게임장애 질병코드화 반대..PC게임 결제한도 상반기 폐지"
- 박양우 문화체육관광부 장관이 9일 오전 경기도 판교 모처 식당에서 주요 게임업체 및 학회, 유관기관 관계자들과 만나 간담회를 열고 모두발언을 하고 있다. 사진=노재웅 기자[이데일리 노재웅 기자] 박양우 문화체육관광부 장관이 취임 이후 처음으로 게임업계와 소통의 자리를 가졌다. 박 장관은 이달 WHO(세계보건기구)의 게임이용 장애(Gaming Disorder) 질병 코드화와 PC 온라인 게임 결제한도 폐지 등 현안을 논의하고 적극적으로 불필요한 규제는 해소하겠다는 뜻을 밝혔다.◇“유튜브·학업도 과몰입하면 부작용…게임의 문제 아냐”박 장관은 9일 오전 경기도 판교 모처 식당에서 주요 게임업체 및 학회, 유관기관 관계자들과 만나 간담회를 열고 “무엇이든 지속해서 과도하게 이용하면 문제가 발생한다. 요즘 유튜브를 얼마나 많이 사용하는지, 또 학업 과몰입에 내몰린 청소년 부작용도 심각하다. 게임 자체가 과몰입의 중요한 요소인 것처럼 여기는 것은 불합리하다”고 밝혔다.아울러 “세계보건기구(WHO)에서 게임이용장애를 질병코드화하는 것은 신중할 필요가 있다”며 “어떠한 근거나 명확한 기준 없이 추정에 의한 결정은 안 된다고 판단해 반대 의견서를 전달했다. 이달 중 결과가 나온 이후로도 국회나 기타 관련 부서들과 논의해 후속조치를 취하겠다”고 강조했다.이날 열린 간담회에는 권영식 넷마블(251270) 대표와 양동기 스마일게이트 대표, 문지수 네오위즈(095660) 대표, 조계현 카카오게임즈 대표, 장현국 위메이드(112040) 대표, 김효택 자라나는씨앗 대표, 유태연 유티플러스 인터랙티브 대표, 김성균 리얼리티매직 대표 등 국내 주요 게임업체와 중견 게임업체 대표들이 참석했다.또 강신철 한국게임산업협회장, 황성익 한국모바일게임협회장, 정석희 한국게임개발자협회장, 위정현 한국게임학회장, 김영준 한국콘텐츠진흥원장, 이재홍 게임물관리위원장 등 게임 관련 협회·단체장도 함께 자리했다.이번 간담회는 고성장·일자리 산업인 게임산업의 중요성을 강조하고, 국민들의 대표적인 여가활동으로 자리매김한 게임을 진흥할 수 있는 현장 목소리를 듣기 위해 마련됐다.박양우(왼쪽에서 네번째) 문화체육관광부 장관이 9일 오전 경기도 판교 모처 식당에서 주요 게임업체 및 학회, 유관기관 관계자들과 만나 간담회를 열고 모두발언을 하고 있다. 사진=노재웅 기자◇“게임산업도 제조업과 동일한 세제 혜택 필요”게임산업의 지속적인 발전을 위한 정책 지원과 규제개선도 약속했다.박 장관은 “간담회에 오기 전 김택진 엔씨소프트 대표를 만나 ‘게임산업은 자유롭게 놔두면 세계 방방곳곳에서 날 수 있다’는 말을 들었다”며 “이것이 진정한 현장의 목소리라고 생각한다”고 말했다.이어 “정부 정책은 늘 규제가 수반될 수밖에 없지만, 게임업계에는 유독 과도한 규제가 이뤄지고 있다고 본다”며 “현행 월 50만원 기준인 성인의 PC게임 결제한도가 대표적이다. 이르면 5월 중, 늦어도 상반기 내에 결제한도를 폐기하겠다”고 약속했다.박 장관은 또 청소년 등 개인 개발자의 비영리 목적 창작 활동에 대한 등급분류 면제, VR게임 등급분류 지표 개발 및 제도 개선, 일부 영업정지 근거 마련 및 과징금 현실화 등을 게임산업법 개정안에 반영하겠다고 밝혔다.세제 혜택 등 금융 지원에 대해서도 전향적인 정책을 펼치겠다고 강조했다.박 장관은 “신생업체들이 발전할 수 있도록 기획단계부터 개발 마케팅까지 단계마다 지원을 아끼지 않겠다. 올해 300억원 정도의 펀드가 조성돼 있는데, 3~4년 뒤에는 1000억원까지 확대할 것”이라고 말했다.또 “현재 우리나라는 제조업 중심의 세제 혜택이 이뤄지고 있는데, 서비스업 그 가운데서도 게임산업이 세제 혜택을 받고 있지 못하고 있다”며 “이 부분에서 정부가 제대로 역할 못했다고 생각한다. 이제는 세제 혜택 측면에서도 게임, 문화 산업 전반에 걸쳐 혜택을 받을 수 있도록 필요한 부분을 찾아서 지원하겠다”고 밝혔다.박양우 문화체육관광부 장관이 9일 오전 경기도 판교 엔씨소프트 사옥에 방문해 ‘블레이드&소울’ 피규어 전시물 앞에서 정진수 엔씨소프트 부사장과 대화하고 있다. 사진=노재웅 기자
- [대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 6년 전 한참 토지투자를 진행 중이었을 때 한가지 고민을 했다.땅은 수익률은 높지만 보유 기간 동안 쌀이나 농작물밖에 나오지 않는 점이 아쉬웠다.만약 요즘 건물주처럼 월세를 받는다면 어떨까 하는 마음으로 가장 접근하기 쉬운 오피스텔, 빌라부터 시작했다. 자기자본금 1000만원대에서 5000만원대까지 다양했다. 서울강남권, 비강남권, 수도권, 지방 가리지 않고 살펴보고 투자했다. 좀 더 욕심을 내어 대부분의 로망인 꼬마빌딩에 투자해보려 원룸건물을 알아보러 다녔다. 대학가 인근, 회사밀집지, 지방산업단지 등 다양하게 알아보고 수원에 삼성전자 주변 원룸과 구미의 LG전자 주변으로 투자했다. 둘 다 지금까지 괜찮은 수익이 나오고 있다. 확실히 고소득직장인들이 밀집된 곳에 투자해놓으면 공실이나 연체가 상대적으로 적기 때문에 위험부담이 적다.수익률이 높다는 장점이 있지만 여러 세입자들을 상대해야 하기 때문에 전화를 많이 받아야 하고 하자처리나 자잘한 부분까지 신경 써야 하기 때문에 손이 많이 가는 단점이 있다. 이점을 보완하려 3년 전부턴 상가위주로 투자하고 있다. 대신 지방상가보단 필자 주거지기준 1시간 이내로 살펴봤고 동탄, 양주, 의정부, 일산, 분당, 인천 등 다양하게 수도권상가에 투자했다. 서울보다는 매매가가 저렴해서 수익률이 높고 대단지주변은 공실이 적다는 장점이 있다. 또한 1층 상가보다는 2층 이상을 선호한다. 물론 안정성 면에선 1층에 가장 좋지만 2층과 비교했을 때 2배 차이 나기 때문에 수익률도 2배 정도 차이 난다. 강남권 1층 상가는 4~5퍼센트 수익률, 비강남권은 5~6퍼센트, 필자가 선호하는 수도권은 7~10퍼센트까지 수익률이 난다.상가의 최대장점은 관리가 거의 필요 없다는 것이다. 세입자 스스로 실내장식하고 고쳐쓰기 때문에 전화 올 일이 거의 없다.필자가 선호하는 업종은 학원, 병원, 독서실 등이다.장점만 있는 것은 아니다. 투자금이 소액투자라고 해도 거의 실투금이 1억 가까이 든다는 게 단점이다. 최근에는 지식산업센터에 투자하고 있다. 그 이유는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷한 대출비율이 80퍼센트 이상 해주기 때문에 2억짜리 매물을 자기 돈 2000만원이면 투자가 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 최근에 지어진 지식산업센터는 층높이가 5미터 이상 올려서 사무실 용도로 쓸 때 복층으로 해도 되기 때문에 실제평수보다 훨씬 크게 쓸 수 있다. 최근 필자가 좋아하는 평택 고덕신도시 주변 지식산업센터를 비롯해 목감신도시, 안양, 하남 등 다양하게 지식산업센터에 투자하고 있고 추천하고 있다. 땅은 일반매물기준 최소 3000만원이상의 자금이 필요한 데 비해 지식산업센터는 2000만원부터 가능하기 때문에 소액투자자들에게 추천할만한 투자처이기도 하다. 월세도 받으면서 매매가가 올라갈 만한 지역에 투자해놓는다면 실투자금 대비 어느정도 만족할만한 매가 상승도 기대가 된다. 땅처럼 고속도로 IC 주변이나 신설역세권 근방의 지식산업센터는 투자가치가 높다. 필자는 언제나 땅을 중심으로 투자를 해왔지만 그렇다고 한 가지 방법만을 고수하지는 않고 토지와 수익형 부동산을 융통성 있게 조절하여 투자방향을 잡는 편이다. 변화하는 환경에 맞춰 수익형 부동산투자 역시 전략적으로 접근해야 할 때다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]혼자하는 땅투자의 위험성을 알고 공부하자
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “땅꾼님은 땅투자로 돈을 많이 버셨나 봐요. 저는 그냥 본전만 취하는 정도인 건데 어느 정도 대박이 났다고 볼 수 있는 걸까요?”요새 참 자주 듣는 질문이다. 최근 유튜브와 블로그, 카페 등 온라인커뮤니티가 활성화되면서 과거 부동산중개사, 부동산컨설턴트에게 의지하던 모습과는 달리 ‘내 손으로, 내 발로’ 직접 알아보고 조사한 뒤 직거래로 이어지는 사람들이 많아졌다.‘혼자 하는 땅 투자 현상’은 꽤 보기 좋은 일이다. 그만큼 현명한 투자자들이 늘어난다는 뜻이며, 확실히 땅 투자의 실패율이 떨어진다. 실패하더라도 재투자시에는 실패율이 낮아질 수밖에 없다. 쓴맛을 보았으니 그만큼 더욱 신중해지기 때문이다. 하지만, 단점도 발생한다. 특히 1인방송체제인 유튜브의 경우에는 유튜버나 BJ의 말 한 마디 한 마디에 투자방향이 바뀔 수 있기 때문이다. (나 역시 개인방송을 하고 있으나 이 점은 양날의 검이 될 수밖에 없다고 생각한다)학창시절 내가 겪었던 혼자 하는 공부 (혹은 자습시간이라 불렀던)의 안 좋은 점은 누군가 지켜보지 않아 게으름을 피운다는 것, 내가 흥미 있는 분야만 집중한 채 어렵다고 느껴지는 부분은 대충 훑어보았다는 점이다. 그리 엄청난 우등생이 아니었던 나는 내가 공부하는 방향이 맞는지 체크하기가 어려웠고, 그나마 제대로 공부했구나 하고 알 수 있는 순간은 최선을 다해야 하는 중간/기말고사였다는 점이다. 결과는 때로는 참담했고, 때로는 그저 그랬었다. 즉, 이 혼자 하는 공부법이 잘 맞는 사람이야 효과적이지만, 어설프게 하면 독이 되는 것이 혼자 하는 땅 투자 공부다.그렇다면 왜 사람들은 ‘홀로서기’를 선택하게 된 것일까? 우선 투자자 입장에서 땅 투자는 ‘위험’한 거래이기 때문이다. 여기서 말하는 위험은 이미 각종 언론에서 노출되어 있는 기획부동산 피해와 사기 등을 예로 들 수 있을 것이다. 큰돈을 투자하여 손해를 보느니, 내가 알아본 정보를 더 신뢰하는 것이 덜 억울해서가 아닐까? 또, 불필요한 경비를 절약하고 싶어서다. 여기서 말하는 불필요한 경비는 중개수수료 등이나 소개비용 등이 들어간다. 직거래를 하면 이러한 수수료 비용을 아낄 수 있을 것이라고 생각한다. 땅 투자를 순수 투자의 입장에서 계산하면 ‘투자수익 - 투자비용 = 순이익’으로, 매도 후 발생한 금액에서 초기 투자 시 발생했던 금액을 제하면 이익의 폭이 더 커진다. 맞다. 투자비용을 줄이는 것은 중요한 일이다. 하지만 애먼 비용까지 생략하면 오히려 위험에 노출될 수 있다.예를 들어 중개사가 필요한 이유는 토지 매매시 복잡한 서류절차를 대신 해주는 간단한 수고비용이라고 생각할 수도 있지만, 그 외에 거래 중간 시 발생할 수 있는 각종 위험에 대한 보험비용도 포함되어 있다. 그리고 실제로 서울이 아닌 지방에 땅을 구하는 경우 매매자 본인이 감내해야 하는 교통비, 식대, 시간 소요가 모두 포함된 것이다. 더불어 부동산 컨설팅으로 토지의 분석으로 토지가치를 알고, 투자기간을 조정할 수 있다. 맞다. 한마디로 나의 시간과 수고를 돈으로 지불 하는 것이 투자비용인 셈이다.‘그래서 혼자 하는 땅 투자가 좋다는 거야, 중개사나 컨설팅을 받으라는 거야?’결론부터 말하면 처음부터 혼자 하는 땅 투자는 위험할 수 있다는 것을 전하고 싶다. 몇 번의 시행착오를 줄여줄 수 있는데, 굳이 처음부터 홀로 가시밭길을 헤쳐나가며 동화 속 주인공이 될 필요는 없다. 스스로 공부가 하고 싶다면 우리 주변에는 아직 전문가가 동행하는 많은 답사 프로그램도 존재한다. 몇 번을 그렇게 함께 움직이는 것만으로도, 모의 분석을 하는 것만으로도 분명 큰 공부가 될 수 있다.서두에 필자에게 질문을 던진 그의 경우, 홀로 공부를 시작하여 투자까지 이어진 케이스였다. 투자기간과 목적에 대한 기준이 없다 보니 “잘 한건지 모르겠다”는 결론이 나올 수밖에 없다. 스스로가 ‘잘한 것이다’라는 인정이 될 수 있을 때까지는 조금쯤은 기댈 나무를 찾아보는 것이 어떨까?
- [대박땅꾼의 땅스토리]땅값 올리는 토지투자 방법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 제목만으로도 혹할 것이다. 하지만 이것은 사실이다. ‘로또 번호 잘 맞추는 법’ 보다는 땅값이 올리는 방법이 훨씬 현실가능성이 높다. 이 방법들은 대부분 제대로 투자를 했을 경우에 한하는 방법들이지만, 이 방법이 통하는 경우에는 꽤 만족스러운 땅값 상승을 기대해도 좋다.첫째, 지목변경이다.지목변경과 용도변경을 헷갈리는 사람들이 많은데, 용도변경은 개인이 할 수 있는 일이 아니다. 필자는 여러 차례 각종 강연과 책에서 ‘지목’보다는 ‘용도’에 신경을 쓰라고 말한 바 있다. 이유는 용도는 마치 내가 부모를 바꿀 수 없는 것처럼 할 수 있는 일이 없지만, 지목변경을 통하면 지가상승을 기대할 수 있기 때문이다. 현황인 농지와 밭은 전원주택이나 휴게실, 음식점을 지을 수 있는 대지로, 창고를 지을 수 있는 창고부지로, 공장을 지을 수 있는 공장부지로 변경하는 것을 지목변경이라고 한다.기본적으로 땅의 지목은 28가지 지목이 있는데, 일반인이 보기에는 땅의 효용가치가 모두 같아 보인다. 땅이 있으면 어떤 건물이든 지주 마음대로 지을 수 있을 것으로 생각하는 건 오산이다. 현행법상 지목별로 지을 수 있는 건축물이 정해져 있어 허용된 건축물만 지을 수 있다는 것을 모르기 때문이다.투자를 몇십 년 동안 그대로 묵혀둘 것이 아니라, 가공을 통해 개발이익을 창출하는 것이 현명하지 않을까? 개발 불가능한 땅을 지목변경으로 개발 가능한 땅으로 바꾸는 것은 4~6개월 정도 넉넉잡는 것이 좋다. 두 번째, 임야가 전이 되면 돈이 된다.위에 첫 번째 지목변경의 이야기에서 이어진 내용이기도 하다. 앞서 지목변경을 말했으니, 대다수가 농지나 임야를 사서 대지로 변경해 땅값을 올릴 생각을 했을 것이다. 보통 땅값은 임야, 논, 밭 순서대로 비싸다. 즉, 임야는 개발제약이 많이 따르고 경사로 인하여 개발이 쉽지 않아 효용가치가 떨어진다는 뜻이기도 하다. 이러한 땅을 대지로 지목변경한다면 평균 30%~100% 이상 지가가 상승한다. 개발 호재까지 만나면 땅값 상승폭이 커진다. 단, 농지는 전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하기 위해 농지전용허가를 거쳐야 한다. 임야의 경우 산지전용허가가 필요하다. 이는 본래의 목적 외에 다른 목적으로 쓰고자 할 경우 필요한 허가라는 뜻이다. (과거 난개발을 막기 위해 연접개발제한제도가 존재하였으나 현재는 폐지가 되었다)세 번째, 군사시설보호구역 해제만약 내가 관심 있는 땅이 군사시설보호구역이라면, 그 땅을 투자하기란 쉽지 않을 것이다. 군사시설보호구역으로 지정된 땅은 건축규제가 까다로워 지주가 재산권 행사를 제대로 하기가 어렵다. 군사시설보호구역은 군사시설보호법에 의해 군사시설을 보호하고, 군작전의 원활한 수행을 위해 국방부장관이 지정한 구역이다. 따라서 이 구역 안에서 관계 행정청이 특정사항에 관한 허가 기타의 처분을 하고자 할 때는 미리 국방부장관이나 관할 부대장과 협의를 해야 한다.하지만, 무조건 군사시설보호구역의 땅이 메리트가 떨어지는 것은 아니다. 국방부는 군사시설보호구역 건축기준을 완화하거나, 주민들이 재산권 행사를 할 수 있게 노력해왔다. 그 결과 지난해 여의도 면적(2.9㎢)의 약 74배에 달하는 215.58㎢ 규모 토지를 군사시설 보호구역에서 해제 또는 완화했다. 대부분이 국유지와 보전산지였던 곳이기에 불만이 많았지만, 올해 강원도에서는 국유지와 보전산지 위주가 아닌 토지 활용가치가 높은 취락 지역, 미 상업지역 등 도시화 지역 위주로 선정해 해제할 예정이라고 밝히기도 했다. 장기적으로는 순차적으로 군사시설보호구역을 해제할 예정이기에 주목하는 것이 좋지만, 투자기간을 단기적으로 보는 것은 위험하다. 장기적으로 묶어놔도 되는 여유자금으로 진행하기를 추천한다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자와 농막설치
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자에 관심이 있어 약 10여 년간 실전에 임해보고, 확인해본 사람이라면 과거에는 ‘통작거리’라는 것이 있었음을 알 것이다. 통작거리는 서울 사는 사람이 부산이나 전라도에 가서 농사를 짓겠다는 것이 말이 안 된다며 투기성으로 보고 거리제한을 둔 것으로 생각하면 된다. 하지만 요새는 어떠한가? KTX와 SRT의 존재만으로 서울에서 전라도 광주와 부산이 2시간이면 충분히 다닐 수가 있다. 전국이 일일생활권이 되다 보니 농지투자 시에 통작거리 제한이 폐지된 것이다. 농지투자를 하는 사람들이 많이 늘어난 이유기도 하다.보통 사람들이 농지투자를 할 때는 2가지 방법으로 접근하게 된다. 농지 경영목적이나, 주말체험 영농목적이 그 방법이다. 주말체험 영농목적으로 농지투자를 하는 경우에는 1000㎡ 이하, 즉 약 300평 이하의 농지취득에만 가능하다. 만약 내가 과거 100평을 취득하고, 이번에 300평을 취득하면 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 것이다. 주말체험 영농목적은 말 그대로 ‘체험’이다. 텃밭을 가꾸는 느낌이라는 것이다.이렇게 농지 투자를 한 후 곧바로 사람들이 다음 검색어로 인터넷에 검색을 해보는 것이 바로 ‘농막 설치’다. 농막은 농사를 지으면서 잠시 휴식을 취하거나, 농사 물품들을 보관하는 용도 사용하는 것으로 맹지에도 설치가 가능하다. 땅 위에 고정이 되어서는 안되는 이동식건물이기도 하며, 영구적으로 사용할 수 없는 가설건축물이기도 하다. 따라서 지자체에 가설건축물 축조신고서와 배치도, 평면도 등을 제출하여 허락을 구하면 된다. 당연히 건축하는 것이 아니니 건축사의 설계도 필요가 없다.다만 농막은 ‘집’이 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 농막 설치는 약 6평 미만으로 설치해야 한다. 2012년부터는 규제가 완화되어 전기와 가스, 수도도 넣게 해주었다. 이때, 농막 설치에 대하여 많은 사람들이 궁금해하는 것이 바로 화장실과 복층구조에 대한 사항이다.우선 화장실은 지자체마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만, 이동식 화장실과 간이 화장실을 사용하는 것으로 알고 있으면 된다. 자세한 문의는 지자체 담당자와 상의해야 하고, 그전에 인근에 정화조를 설치한 곳이 있는지 확인을 해보는 것도 좋다. 또, 복층구조로 이용하면 아주 편하게 집처럼 사용할 수 있을 것이라 여기는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 복층이라는 것은 대게 ‘다락방’이라고 여기면 된다. 정확하게 2층을 만든다고 하는 경우에는 연면적에 합산이 되기 때문에 농막으로 볼 수가 없는 것이다. 다만, 지붕을 얹었을 때 1.8m 이하의 높이는 연면적에 합산되지 않기 때문에 다락방을 만들어 좀 더 쾌적한 생활이 가능하다.이렇게 잘 농지투자를 하고, 농막을 설치하다 보니 평화로운 귀농이 될 것도 같지만 세상살이가 그리 쉽지는 않다. 완벽한 주거용으로 사용하게 되다가 걸리면 바로 농막을 없애야 하기 때문이다. 말 그대로 농막은 맹지에다가도 지을 수 있도록 ‘농사를 짓다 쉬어가는 곳’의 개념이기 때문에 누군가 신고를 하거나, 지자체 검사기간에 걸리는 경우 이런 곤욕을 치르게 될 수 있다. 그러나 3년에 한 번씩 신고 및 갱신만 하게 되면 영구적으로 사용할 수 있으니 여전히 농지투자 후 농막 설치는 매력적이다.필자는 농지를 투자하는 목적이 귀농이라면, 본격적으로 집을 옮기기 전에 농막 생활을 권유하는 편이다. 자신의 로망과 현실은 달라질 수 있기 때문이다. 그렇게 현실을 마주하게 되다 보면 크게 불만이 없더라도, 갑자기 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다. 따라서 귀농용 농지에 투자할 때는 농막이 아무리 맹지에도 설치된다고 하더라도, 만의 하나의 가능성을 염두에 두어 최소한 길이 접해있는지는 확인해 보는 것이 좋다. 또, 가능한 토지의 수요가 있는 곳을 선택하는 것을 추천한다. 경공매를 통해서라면 유찰된 토지의 경우 충분히 저렴하게 투자할 기회가 생긴다. 귀농이나 귀촌을 염두에 둔 농지투자자 라면 소액으로 토지투자 후 농막생활로 귀농과 귀촌의 첫걸음을 해보는 것이 어떨까?
