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- [오은석의부동산재테크]부동산을 모르고 부자가 될 수 없다.
- 몇 달 전 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2017 한국 부자 보고서’에 의하면 금융자산이 10억 원 이상인 부자의 보유 부동산 규모는 평균 28억 6000만 원 수준이라고 한다. 이는 국내 전체 가계의 부동산자산 평균 2억 5000만 원의 약 11배에 달하는 수준이다. 한국 부자들의 보유 자산 구성비는 부동산자산 52.2%, 금융자산 44.2%, 기타자산 3.6%인 것으로 나타났다. 2012년 이후 부동산자산 비중은 감소하고 금융자산 비중이 증가하는 추세가 이어졌지만, 2017년에는 금융자산뿐만 아니라 부동산자산 비중도 동반 상승했다고 한다. 강남 중심의 중소형 빌딩, 상가 등 수익형 부동산의 자산뿐만 아니라 최근 몇 년 동안 재건축 아파트 단지 등의 가격 상승세가 부동산자산 비중을 상승시킨 요인으로 풀이된다. 향후 포트폴리오 운용에서도 투자용 부동산을 증가시키겠다는 비율이 42.8%로 모든 자산을 통틀어 가장 높게 나타났다. 이런 발표를 보면 자신과는 전혀 다른 자산의 규모에 대부분의 사람들은 허탈함에 빠진다.그리곤 나하고는 전혀 다른 나라 사람들의 얘기로 치부해 버린다.필자 역시 회사 생활을 하면서 보증금 500만 원인 선배의 집에서 매달 10만 원씩 생활비를 주면서 얹혀살았던 시절, 부동산은 나와는 전혀 관계없는 아니 더 솔직히 말해서 관심도 없었던 분야였다. 회사 생활을 하면서 점점 회의를 느꼈다. 40대 중반 부장님의 모습은 매일 야근에 주말 출근을 했고, 나이 어린 임원의 눈치를 보며 명예퇴직을 걱정하고 있었다. 나의 미래 모습이 그려지는 순간 머리를 크게 한 대 얻어맞은 느낌이 들었다. 그때부터 닥치는 대로 부자가 된 사람들의 자서전이나 경영서 등을 읽었다.특히 나는 재벌 2세, 3세들의 이야기보다는 자수성가를 이룬 CEO들의 책에 관심을 가졌다. 흙수저였던 사람들이 어떻게 금수저가 되었는지, 나도 저들처럼 금수저가 될 수 있는 돌파구는 없는지, 그 답을 찾기 위해 몇십 권 아니 몇백 권의 책을 읽었는지 모른다. 책을 읽다 보니 자수성가한 사람들의 공통점이 있었다.작은 사업으로 시작했지만 시간이 지나면서 그들의 자산에는 부동산의 비중이 점점 높아지고 있다는 것이다. 우리가 햄버거 가게로 익히 알고 있는 맥도널드. 맥도널드 CEO는 스스로가 햄버거 사업이 아닌 부동산 사업을 하고 있다고 당당하게 말하는 것을 봤을 때 충격 그 자체였다. 부자가 되고 싶었던 나는 그제서야 부동산에 대해 공부하기 시작했다.20대인 사회 초년생은 급여의 대부분을 생활비와 여가비용에 치중한다. 조금의 여유자금은 저축과 주식 등으로 재테크를 한다. 30대는 직장에서 자리를 잡기 위해 치열하게 일한다. 열심히 일해도 급여 상승액보다 부동산 가격과 상승분이 월등히 높기 때문에 내 집 마련은 꿈도 못 꾼다. 40대는 안정적인 직장 생활을 하지만 가족들의 생활비며 아이들 학원비, 대출 이자 등으로 좀처럼 여유로운 생활을 하지 못한다. 50대는 명예퇴직 등의 압박 속에 아이들 대학 등록금과 결혼 자금 등의 고민으로 매일 살얼음을 걷는다. 60대는 본인의 청춘을 바친 대가로 받은 퇴직금으로 노후준비를 하지만 이 역시 만만치 않은 현실에 좌절을 한다. 이러한 인생라이프는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 광경이다. 바쁜 일상 속에서 부동산을 공부한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.그렇지만 부동산을 떼고 부자를 논하거나 흙 수저에서 금수저가 된다는 것은 우리나라의 사회 구조상 불가능에 가까운 것도 사실이다. 부동산을 공부한다고 해서 바로 투자나 투기를 하라는 것은 아니다.적어도 내 재산을 지키기 위해서 최소한의 지식부터 배워야 한다는 것이다.왜? 확정일자를 받아야 하며, 전입신고를 해야 하는지 그리고 내가 거주하고 있는 집에 어떤 권리가 등기되어 있고 그 등기가 내 재산을 위협하지는 않는지?다른 집은 다 오르는데 왜? 내가 산 집만 오르지 않는지.다른 사람들은 부동산으로 적든 많든 돈을 벌었다고 하는데 나는 왜 사기만 하면 집값이 떨어지는지. 모든 것에는 반드시 그 이유가 있다. 한국 사회에서 일하면서 바쁘지 않은 사람은 없다. 조금만 관심을 갖고 시간을 쪼개 공부한다면 어렵게 모은 돈을 어이없이 날려 그동안 쌓아 놓은 자산을 잃는 일은 적어도 없을 것이다. 최근 주거복지로드맵이 발표되면서 임대주택이 공급이 되면 집값이 하락하겠지, 정부가 집값을 안정 시켜주니깐 이제는 주거비에 신경 쓰지 않아도 되겠지 이렇게 생각하는 사람들도 분명히 있을 것이다. 역대 정부 정책을 봐라.집값이 일시적으로 안정될 수는 있지만 지속적으로 하락할 수는 없다.우리나라의 부동산은 그 특수성 때문에 경제와 매우 밀접한 관련이 있다. 정부가 지속적으로 하락하게 절대 좌시하지 않는다. 정부를 믿기보단 내 자신 스스로가 내 자산을 지키기 위해 노력해야 하는 이유다. ‘부자 아빠 가난한 아빠’의 저자인 로버트 기요사키는 책에서 이런 말을 했다.‘투자가 위험한 것은 아니다. 위험한 것은 경제적 훈련과 지식이 부족한 것이다. 그리고 가장 위험한 것은 아무것도 배우지 않는다는 것이다.’▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- 응답자 50% “내년 주택가격 현 수준 유지할 것”
- [이데일리 정다슬 기자] 내년 상반기 주택시장에 대한 전망을 조사한 결과 응답자의 50%는 매매가격과 전세가격 모두 “지금 수준을 유지할 것”이라고 답했다. 올해 하반기 정부가 8·2부동산대책 등 각종 규제를 도입한 데다 금리까지 상승기에 돌입하며 관망심리가 큰 것으로 볼 수 있다. 특히 2017년 하반기 전망 조사와 비교해 “매매가격이 상승할 것”이라고 응답한 비중은 크게 줄어든 반면, 하락 전망은 늘어났다.부동산114는 지난 11월 6일부터 11월 24일까지 전국 721명을 대상으로 ‘2018년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 응답자의 57.28%는 2018년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다고 5일 밝혔다. 직전 조사에서 보합 응답이 37.70%의 비중을 차지한 것과 비교하면 19.58%포인트 늘어났다.전세가격 전망도 ‘보합(53.81%)’에 대한 응답 비중이 직전 조사(35.60%) 대비 18.21%포인트 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다. 반면 상승과 하락에 대한 전망은 상대적으로 팽팽하게 맞서는 분위기다. 매매가격이 하락할 것이라고 대답한 비율은 23.99%로 상승 전망(18.72%)보다 약 4.27%포인트 많았다. 반면 전세가격은 상승 전망(25.10%)이 하락 전망(21.08%)보다 약 4.02%포인트 많았다. 매매가격이 하락할 것으로 전망한 소비자는 ‘대출 규제 및 금리 상승(39.31%)’을 가장 많이 이유로 꼽았다. 한국은행이 지난달 30일 6년 반 만에 금리 인상을 단행한 데다 내년부터는 신총부채상환비율(DTI)와 총체적상환능력비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 예정된 상황이다. 이어 △입주 등 주택 공급과잉(21.97%) △정부의 각종 규제 정책(17.92%) 순으로 주택가격 하락 원인으로 지목하는 응답 비중이 많았다.반면 매매가격이 상승할 것으로 전망한 사람들은 ‘서울 강남 재건축 상승’(29.63%)과 ‘실수요자 매매전환’(25.19%) 국내 경기 회복 전망(22.96%)’ 등을 주요 이유로 선택했다. 서울 강남 재건축을 중심으로 정부의 규제 정책이 집중되고 있지만 각종 제도시행을 앞두고 투자수요 쏠림 현상이 나타나고 있다. 또 정부가 실수요자 중심의 주택 시장 재편을 발표하면서 신혼부부와 사회초년생 등 무주택 실수요자 등에게 정책 혜택이 집중되고 있다. 게다가 2017년 3분기 들어 국내 경기 회복 경향이 뚜렷해 지면서 부동산 시장에 대한 긍정적 전망을 기대하는 수요가 있었다. 전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주’(43.65%) 응답이 절반가량을 차지했다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼, 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 또 ‘전세물건 공급부족(17.13%)’과 분양을 위한 일시적 전세거주(15.47%)’도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.반면 전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 ‘입주물량과 미분양 증가’(64.47%)를 핵심 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다. 그 다음으로는 △매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) △높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.정부가 2017년 하반기 발표했던 각종 부동산 대책(8.2대책, 9.5대책, 10.24대책) 중 2018년에 파급효과가 가장 클 것으로 예상된 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과’(20.11%)로 나타났다. 8.2대책을 통해 2018년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 서울, 세종 등 조정대상지역 총 40여곳에서 다주택자가 보유주택을 팔 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트씩 양도세를 추과과세하는 내용이다. 최근 1~2년 사이에 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금여력이 떨어지는 다주택자의 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유 주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다.‘투기과열지구·투기지역 추가 지정’(19.14%)에 대한 응답 비중도 높았다. 2012년 이후 6년만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다. 특히 담보인정비율(LTV)·DTI 40%와 청약1순위 자격 제한, 가점제 적용 확대, 양도세 가산세율 적용, 조합원 지위 양도 금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘한다. 8.2대 책에서 서울 전역과 경기, 세종 등 27개 지역이 지정됐고 9.5대책에서 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구 2곳이 추가됐다. 추가 지정을 열어둔 ‘집중 모니터링 지역’도 미리 발표하면서 투기과열지구·투기지역 추가 지정 가능성은 높은 상황이다.그 다음 응답으로는 △신DTI 시행(16.50%) △DSR 시행(12.62%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 10.24 ‘가계부채 종합대책’과 관련된 내용들이 다수를 차지했다. ‘가계부채 종합대책’에 관련된 응답을 모두 합산하면 38.97% 비중을 나타내는 수준이다. 반면 △재건축초과이익환수제 부활(11.65%) △다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) △민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 낮게 나타났다.
