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- [일문일답]국토부 “공공주도개발, 강남권 후보지 확보할 것”
- [세종=이데일리 김나리 기자] 국토교통부는 14일 도심 공공주택 복합사업 2차 선도사업 후보지로 서울 강북구와 동대문구에서 13개 지역을 선정했다고 밝혔다. 김수상 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 열린 ‘위클리 주택공급 브리핑’에 참석해 “이번에 선정된 13곳 후보지 예상 공급물량은 약1만2900가구”라며 “그간 발표된 후보지를 누적하면 약 6만5000가구가 도심에서 공급될 수 있다”고 말했다.다만 6만5000가구 중 강남권 물량은 없다는 점이 사업의 한계로 꼽히고 있다. 이에 대해 김영한 주택정책관은 “강남권 물량은 확보가 안 됐지만 구청과 협의해 후보지 발굴과 접수 절차를 진행 중”이라며 빠른 시일 내에 강남권 추가 물량 확보가 있을 것으로 기대했다.다음은 국토부와의 일문일답.2차 선도사업 후보지 발표하는 김수상 주택토지실장(사진=연합뉴스)△총 6만5000가구를 확보했다고 발표했다. 목표 물량은 언제쯤 확보 가능한가.-2·4대책 발표 당시 올해 공급될 물량을 4만9400가구로 제시했는데, 2·4대책을 발표하면서 여기에 공공재건축과 공공재개발 물량도 승계했다. 올해 공공재개발은 1·2차에 걸쳐서 2만 5000가구를 발표했고, 공공재건축은 2000가구, 도심공공주택복합사업 후보지는 1차 2만5000가구, 오늘 1만3000가구를 발표했다. 이를 합치면 6만5000가구가 된다. 따라서 후보지들 모두 연말까지 지구 지정을 받는다는 전제로 5만 가구를 훨씬 넘는 물량을 올해 중 이미 확정 지었다고 말씀드린다. 앞으로 추가적인 후보지를 계속 발굴할 예정인데다 이미 1차 발표한 지역도 예정 지구 지정 요건을 갖출 만큼 주민들 호응이 좋기 때문에 올해 목표 달성에는 큰 무리가 없을 것으로 보고 있다.△강남권 공급 물량이 안나왔다. 언제쯤 나오나.-6만5000가구 중에 강남권 공급 물량은 확보가 안 됐다. 다만 강남권에 대해서도 구청과 협의를 해서 후보지를 접수 받고 있다. 강남권역도 구청과 후보지 발굴과 접수 절차를 진행 중이기 때문에 조속한 시일 내에 발표할 기회가 있을 것으로 본다. △강북구와 동대문구 10곳이 제외된 이유는.-오늘 23곳 중 13곳을 선정해 발표했는데, 그렇다고 해서 이번에 빠진 곳들이 전혀 사업을 못 한다는 의미는 아니다. 우선적으로 사업성과 주민 호응이 높고, 구청에서 우선 검토를 요청한 곳들부터 발표한 것이다. 이번에 빠진 10곳은 주민 동의의 원활함, 사업성 제고 등을 좀 더 검토할 필요가 있어서 제외했지만 계속 사업성 분석이나 주민 의견수렴 등을 진행해 추가적인 후보지로 또 발표할 수 있을 것으로 기대한다.△1차 후보지 3곳이 10% 이상 동의를 받았다. 3곳이면 적지 않나.-3곳에 대해 10% 이상 동의를 받았다고 말했지만, 동의율 기준으로 보면 30% 내지 40% 이상의 동의를 받았기 때문에 현재 동의율이 굉장히 높다고 말할 수 있다. 다른 구역들도 동의 절차를 진행 중이어서 빠른 속도로 동의율을 확보해 예정지구 지정 요건을 갖출 것으로 생각한다. 지금 사업 개요, 특장점 등을 큰 틀에서 알리는 설명회를 진행하고 있는데, 앞으로 주민들이 부담해야 할 분담금 수준, 수익률의 보장 방식과 같이 보다 구체적인 사업계획을 알리는 설명회를 4월 말부터 진행할 계획이다. 앞으로 세부 사업계획을 제시하면 보다 빠른 속도로 동의요건을 갖추는 후보지들이 늘어날 것으로 보고 있다. 지금 동의받은 곳들은 구체적인 사업계획을 제시하기 전에 이미 주민들이 사업 취지에 대해 공감 및 이해하고 동의한 곳들이다.△가구수 대비 순증 효과가 얼마나 되나.-현재 2차 선도 후보지 13개 가구수는 평균 445가구이다. 민간재개발로 할 경우에는 738가구로 늘어나게 되고, 3080플러스 사업으로 진행하게 되면 종상향이나 용적률 인센티브 등이 있기 때문에 989가구까지 늘어나게 된다. 다만 민간재개발 ·재건축의 경우에도 통상 공급 가구수 산정 시 기존 가구수까지 포함해 전체적으로 신축되는 건물의 양으로 제시한다는 측면을 고려해야 한다.△토지주 주택 우선공급 시 등기 후 전매 가능, 원 플러스 원(1+1) 혜택 등은 신임 서울시장 취임에 따라 민간 정비사업 수요가 더 높아질 것을 감안한 조치인가.오늘 토지주에게 주택을 우선 공급할 때 전매 제한과 실거주 의무 미부과, 1+1 혜택 등이 가능하다고 밝힌 것은 그동안 설명회를 진행하면서 궁금해하는 주민들이 많았기 때문에 오늘 발표를 통해 명확히 밝힌 것이다. 도심 공공주택 복합사업은 재개발과 사업 절차나 방식이 매우 유사하기 때문에 도시정비법에서 재개발, 재건축에 적용되는 부분을 그대로 가져와 동일한 혜택을 주는 것으로 보면 된다. 국회에 발의된 공공주택사업 특별법에도 해당 내용이 들어가 있고, 공주법 개정되면 시행령에 반영이 될 사안이다. 서울시장 취임을 의식해 별도 혜택을 늘린 것은 아니다.
- 미아·용두·청량리 등 2차 공공복합사업 후보지 13곳 선정
- [이데일리 정두리 기자] 서울 강북·동대문구 내 13개 지역이 정부가 추진하는 2차 도심공공주택 복합사업 선도사업 후보지로 선정됐다. 이에 따라 용두역·청량리역·미아역·미아사거리역 등 노후한 역세권이 고층 주거단지로 탈바꿈할 전망이다. 공급 규모는 약 1만2900가구로 추산된다. 국토교통부는 2·4공급대책인 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’ 관련 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 강북구, 동대문구에서 총 13곳을 선정했다고 14일 밝혔다.구체적으로 강북구 11곳(△미아역 동측 △미아역 서측 △미아사거리역 동측 △미아사거리역 북측 △삼양사거리역 인근 △수유역 남측1 △수유역 남측2 등 역세권 7곳 △옛 수유12구역 △송중동 주민센터 인근 △옛 미아16구역 △삼양역 북측 등 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(△용두역·청량리역 인근 역세권 1곳 △청량리동 주민센터 인근 저층주거 1곳)이 선정됐다.2차 발표 선도사업 후보지. (자료=국토부)동대문구 용두동(용두역·청량리역) 역세권 사업은 면적이 11만1949㎡로 이번 후보지 중 가장 넓다. 정비사업 장기화로 인해 정비예정구역이 해제된 지역으로 장기간 개발이 정체돼 노후화가 가속됐다. 기존용적률은 126%, 노후도 76%다. 개발방향에 따르면 용두·청량리역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 동북권 교통허브 역할을 수행할 수 있도록 도심형 주거공간 및 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설로 조성할 계획이다. 공급규모는 약 3200가구다.강북구 수유동의 옛 수유12구역(10만1048㎡)은 중층·저밀도 정비기본계획으로 인한 사업성 저하 등으로 개발 지연 및 정비예정구역 해에 따라 민간개발 추진에 한계를 겪고 있는 지역이다. 기존용적률은 131%, 노후도 72%다. 이번 저층주거지사업으로 도로 등 기반시설 정비와 함께 지역개방형 문화, 체육 생활SOC를 공급해 강북구의 신주거지역으로 조성하고, 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 요소를 활용한 건축물 배치로 쾌적하고 경관이 우수한 주거공간을 조성할 계획이다. 또한 원활한 이주지원을 위해 우이천 동측의 1차 선도사업 후보지(도봉구 덕성여대 인근)와 순환정비 방식 적용도 검토중이다. 이를 통해 약 2696가구를 공급할 계획이다. 강북구 미아역 동측 역세권(2만3037㎡)은 상대적으로 저밀·저이용돼 역세권 기능이 미약하며, 양호한 입지에도 불구하고 생활여건이 낙후돼 있는 곳이다. 제2종 일반주거지역으로 기존 용적률 158%, 노후도 70%다. 이번 도심공공복합사업으로 주거·상업·문화 기능을 집약한 고밀개발을 통해 역세권 기능을 강화하고, 지역 활성화를 위한 자족거점 지역으로 조성할 계획이다. 약 623가구까지 공급이 가능할 전망이다.2차 선도사업 후보지 13곳에 대한 사업효과 분석결과 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%포인트 상향되는 것으로 나타났다. 공급가구도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251가구(34%) 증가하는 것으로 분석됐다. 또한 토지주 수익은 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준으로 예측됐다. 이에 따라 토지주 수익률도 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 나타났다.이번에 선정된 선도사업 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다. 또한 주민설명회 등을 거쳐 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발할 예정이다. 선도사업 후보지 중 올해 안으로 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장한다.김수상 국토부 주택토지실장은 “3080+ 주택공급방안 관련 후보지를 순차적으로 지속 발표해 나갈 예정으로, 지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며 “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중해 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 밝혔다.
- 용두역·청량리역·수유12구역, 공공개발 ‘시동’(종합)
- [이데일리 김미영 기자] 서울 동대문구 용두역과 청량리역 주변, 강북구의 미아역 인근이 공공개발을 통해 고층 아파트 단지로 바뀔 전망이다.국토교통부는 2·4대책에 담긴 ‘도심 공공주택 복합개발사업’의 2차 선도사업 후보지로 이 지역들을 포함한 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거 1곳)을 선정했다고 14일 밝혔다.◇용두역·청량리역 3200가구, 수유12구역 2700가구후보지는 강북구, 동대문구에서 제안한 역세권 15곳, 저층주거지 8곳 가운데서 범위·규모·노후도 등 입지요건과 토지주 추가수익·도시계획 인센티브 등 사업성 요건을 검토해 선정했다. 후보지들 모두에서 계획대로 사업이 추진되면 1만2900가구의 새 주택을 공급할 수 있다.주거상업고밀지구로 탈바꿈할 역세권사업은 이번에 △강북 미아역 동·서측(공급가구 총 1095가구) △미아사거리역 동·북측(총 1254가구) △삼양사거리역 인근(341가구) △수유역 남측1·2(총821가구) △동대문 용두역·청량리역 인근(3200가구) 등이다.이 중 용두역·청량리역 인근은 지난달 31일 발표한 1차 후보지를 통틀어도 단일 입지 중 가장 규모가 크다. 후보지 면적이 11만1949㎡로 영등포역 인근(9만5000㎡)보다 넓고, 3000가구 이상을 공급할 수 있는 유일한 곳이다.2016년 1월 정비예정구역이 해제된 이 곳은 사업을 추진하려는 이들이 없어 장기간 개발이 정체되고 노후화가 심해지는 중이다. 국토부 관계자는 “청량리역·용두역·제기동역 등 3개 역세권역에 포함되는 지역으로 청량리역 GTX 계획 등을 고려하면 고밀개발을 통한 적극적 입지활용이 필요하다”고 설명했다. 이에 따라 용두·청량리역과 GTX 신설역세권의 잠재력을 바탕으로 동북권 교통허브 역할을 수행할 수 있도록 도심형 주거공간 및 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설로 조성한단 복안이다.주택공급활성화지구로 지정될 저층주거지로는 △강북구 옛 수유12구역(2696가구) △송중동 주민센터 인근(922가구) △옛 미아16구역(544가구) △삼양역 북측(588가구) △동대문 청량리동 주민센터 인근(1390가구) 등이 선정됐다.옛 수유12구역은 면적이 10만1048㎡로, 1차 후보지에 포함된 은평구의 옛 증산4구역(16만6022㎡)과 영등포구 옛 신길15구역(10만6094㎡) 다음으로 넓다. 공급가구 수로는 증산4구역(4139가구) 다음으로 많다. 국토부는 2012년 8월에 정비예정구역에서 해제된 이 곳을 공공개발을 통해 도로 등 기반시설을 정비하고 지역개방형 문화, 체육 생활SOC를 공급해 강북구의 신 주거지역으로 조성한단 계획이다.◇토지주, 등기 후 전매 가능·종전 집 넓으면 2채 받아국토부가 2차 후보지 13곳에 대한 사업효과를 분석해보니 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 민간 정비사업 추진 때보다 용적률이 평균 56%포인트 상향되는 것으로 나타났다. 공급가구도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발을 할 경우보다 구역별 평균 약 251가구(34%) 증가했다. 토지주 수익은 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준으로 예측돼, 토지주 수익률도 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 추산됐다.국토부는 2·4대책 발표 후 통합지원센터를 개소해 지금까지 신규사업에 대한 950여건의 컨설팅을 지원하고 지자체 제안 362곳, 민간제안 70곳 등 총 432곳의 후보지를 접수해 입지요건 및 사업가능성을 검토 중이다. 지난달 31일엔 1선도사업 1차 후보지 21곳을 선정해 주민설명회를 개최하고 동의서를 제출받는 등 본격적인 사업 착수를 위한 절차도 진행 중이다. 1차 선도 사업구역 중 은평구 증산4구역, 수색14구역, 도봉구 쌍문(덕성여대 인근) 등 3곳은 주민 10% 이상 동의서 제출이 완료된 상태다.이번에 선정된 선도사업 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 세부 사업계획안을 수립할 예정이다. 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 7월부터 예정지구로 지정해 신속히 개발에 착수한다. 선도사업 후보지 중 올해 안으로 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장한다. 특히 도심 공공주택 복합개발사업은 우선공급 받는 기존 토지 등 소유자는 등기 후엔 전매제한을 풀어주고 실거주 의무도 부과하지 않는다. 토지 등 소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형을 공급하고, 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용하는 인센티브를 준다. 2월5일 이후 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우에도 우선공급권을 부여할 수 있도록 예외사유도 둘 방침이다.김수상 국토부 주택토지실장은 “3080+ 주택공급방안 관련 후보지를 순차적으로 지속 발표해 나갈 예정으로, 지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며 “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중해 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 밝혔다.
- 쌍문역·창동 등 공공개발 후보지 뽑힌 도봉구, 첫 주민설명회
- [이데일리 김미영 기자] 쌍문역세권, 창동 일대가 공공개발 후보지로 선정된 서울 도봉구에서 정부의 사업계획을 알리는 첫 주민설명회가 열렸다.국토교통부는 서울 도봉구청과 함께 지난 9일 도봉구청 구민회관에서 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’의 첫 번째 주민설명회를 열었다고 12일 밝혔다.이는 지난달 30일에 발표한 1차 선도사업 후보지(도봉구 등 4개구 21곳) 중 도봉구 관내 포함된 7곳에 대한 설명회로, 주민 70여명을 비롯해 이동진 도봉구청장, 국토부ㆍ도봉구청ㆍLH 관계자 등이 참석했다. 후보지 모두 사업이 성사되면 도봉구엔 총 4400가구가 새로 공급된다.설명회에선 먼저 국토부ㆍLH가 선도사업으로 포함된 후보지 주민들에게 도심 공공주택 복합사업 제도개요와 토지주 지원방안 등을 설명하고, 이에 대한 주민 질의응답을 진행했다. 이동진 도봉구청장은 설명회에서 “1차 선도사업 후보지가 발표되면서 선정된 해당 지역 주민들 대부분은 노후된 주거환경이 개선될 것이란 기대감에 차 있다”며 “3080+ 주택공급방안은 주택공급과 함께 노후된 주거지에 부족한 상업ㆍ편의ㆍ문화시설 등 생활SOC를 설치하여 지역활성화에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다. 이어 “성공적인 선도사업 추진을 위해 적극적으로 협조하겠다”고 덧붙였다. 서울 도봉구청에서 열린 3080+ 주택공급방안 첫 주민설명회(사진=국토부)국토부·LH는 용적률 등 도시규제 완화, 토지주 수익률, 추정 분담금 등을 산출할 수 있는 사업계획안을 마련하는대로 후보지별로 주민들에게 사업내용, 사업추진 효과 등을 상세히 안내하는 사업설명회를 이달 말부터 순차적으로 개최할 계획이다. 선도사업 후보지 주민설명회를 자치구별로 먼저 연 뒤 후보지별로 따로 진행할 방침이다.토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발할 예정이다.한편 도봉구에는 방학역 인근과 쌍문역 동‘서측 역세권이 주거상업고밀지구 개발 후보지로, 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이 준공업지역 개발 후보지로 선정됐다. 저층주거지인 쌍문1동 덕성여대 인근, 방학2동 방학초등학교 인근은 주택공급활성화지구로 재탄생할 전망이다.
- 공공재개발·재건축? 공공직접시행? 뭐가 다르지
- [이데일리 김나리 기자] 정부가 공공이 참여하는 ‘공공재개발’, ‘공공재건축’ 사업을 선보인 지 1년도 안된 시점에서 ‘공공직접시행 정비사업’, ‘도심 공공주택 복합사업’ 등 비슷한 이름의 사업을 잇따라 내놓으면서 혼선이 일고 있다.[이데일리 노진환 기자] 서울 용산, 마포 아파트7일 정비업계에 따르면 정부가 선보인 공공재개발(5·6 대책), 공공재건축(8·4 대책), 공공직접시행 정비사업(2·4 대책), 도심 공공주택 복합사업(2·4 대책)은 ‘공공’이라는 단어는 같지만 사업 주체와 방식, 투기방지책 등에서 차이가 있다.우선 공공재개발과 공공재건축은 공공(LH·SH)이 사업시행자로 단독·대행·공동 참여해 용적률 완화 및 인허가 절차 단축 등을 해주는 대신 주민들로부터 동의를 받고 일정 물량을 공공임대 등으로 기부채납 받는 방식이다. 단독시행을 하는 곳은 소유주 3분의 2(면적 기준 2분의 1) 동의를 받아야 하며, 대행하거나 공동시행이면 4분의 3 동의를 받아 조합 설립 인가를 받은 후 조합원 2분의 1이 동의해야 한다.단독 시행할 경우 조합은 해산하지만, 공동시행할 경우에는 기존 사업시행자인 조합이 해산하지 않고 남는다. 사업방식은 조합 해산 유무와 상관없이 기존 민간 정비사업 방식과 같은 관리처분 방식으로 추진한다. 단독 시행이더라도 소유권은 넘어가지 않고 사용권만 맡기게 되며, 분양도 민간 분양을 중심으로 이뤄진다. 반면 2·4대책을 통해 도입된 공공직접시행 정비사업은 토지 등 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받아 공공이 직접 사업을 시행하기 때문에 기존 조합이 있는 경우 무조건 해산한다. 사업방식도 현물선납 방식으로 시행한다. 토지 등 소유자가 소유권을 공공에 넘기고 아파트 우선공급권을 받은 뒤 사업이 끝나면 주택을 다시 분양받고 그 차액을 지불하는 식이다. 분양은 공공분양으로 이뤄지며, 우선공급권을 받지 않는 경우 현금청산 등으로 수용된다. 공공직접시행 사업방식으로 진행하는 재건축은 공공이 직접 사업을 시행하는 만큼 재건축 초과이익 부담금을 미부과한다. 재건축 2년 실거주 의무도 면제한다.김영한 국토부 주택정책관은 이날 브리핑을 통해 “공공재건축·재개발 사업과 공공직접시행 정비사업의 가장 큰 차이는 정비사업을 통해 나오는 분양이 민간분양이냐, 공공분양이냐는 점”이라고 강조했다.이들 사업은 기부채납 비율도 각기 다르다. 공공재개발은 늘어나는 용적률의 20~50%를, 공공재건축은 늘어난 추가 용적률의 40~70%(선도사업지역은 50%)를 공공임대·공공분양 주택 등으로 공급한다. 공공직접시행 정비사업 기부채납비율은 재개발 15% 내외, 재건축 9% 내외로 규정한다. 투기방지책에서도 차이가 있다. 공공재개발과 공공재건축은 시범사업 공모일인 지난해 9월 21일로 권리산정일을 지정한 반면 공공직접시행 정비사업은 2·4대책 발표 하루 뒤인 올해 2월 5일부터 매수할 경우 현금청산토록 했다.아울러 2·4대책 발표 당시 공공직접시행 정비사업과 함께 도입된 도심 공공주택 복합사업은 역세권·준공업·저층주거 등 가용지를 활용하는 새로운 복합개발사업으로 추진된다. 특별하게 개발구역으로 지정이 돼 있지 않아 주민들이 스스로 개발사업을 진행하겠다는 의사를 합치하기 어려운 곳들이 대상이다. 공공이 단독으로 시행하는 공공직접시행 정비사업과 달리 주택건설사업자와 공동시행하는 등 민관공동 시행도 가능하다. 정부는 이 사업을 공공 주도로 시행하되 공공-민간 공동시행·협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제완화 등 적합한 사업구조를 마련한다는 계획이다. 자력 개발 때보다 10~30%포인트 높은 수익률도 보장한다. 이 사업에는 신도시 개발 등에 적용하는 공공주택특별법이 개정을 거쳐 3년간 한시 적용될 예정이다. 공공직접시행 정비사업과 마찬가지로 현물선납 방식으로 추진하며 2월 5일 이후 매수자는 현금청산된다. 예정지구 지정을 위해서는 토지주 10% 동의가 필요하며 1년 안에 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상 동의를 받아야 지구가 확정된다.
- 서울시장선거 날…공공재건축·공공직접정비 후보지 발표(종합1)
- [이데일리 김미영 기자] 서울 영등포구 신길 14구역과 용산구 강변강서, 광진구 중곡아파트 등 서울시내 5개 단지가 공공재건축 후보지로 선정됐다. 2·4대책에서 발표한 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등은 서울을 포함해 전국 101곳이 후보지 물망에 올랐다. 사업이 추진되면 정부의 각종 인센티브로 개발 속도가 당겨지고 공급물량도 늘게 된다. 다만 서울시장보궐선거 결과에 따라 사업 추진 동력이 떨어질 수도 있단 지적이 나온다.◇ LH·SH 참여해 최고 35층으로…분담금 절반으로 [이데일리 노진환 기자] 서울 일대 아파트국토교통부는 7일 ‘위클리 주택공급 브리핑’을 열고 이 같은 내용을 발표했다.먼저 8·4대책으로 도입한 공공재건축의 선도사업 후보지는 △영등포구 신길13(현재 가구 수 233가구) △중랑구 망우1(270가구) △관악구 미성건영아파트(511가구) △용산구 강변강서아파트(213가구) △광진구 중곡아파트(276가구) 등이다. 규모가 작아 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳이다. 신길 재정비촉진지구 내에 있는 신길13구역은 신풍역 역세권 입지지만 이해관계가 복잡해 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연됐고, 강변강서는 1971년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경없인 사업성이 낮아 1993년 조합설립 이후 장기 정체 상태다.국토부는 공공재건축에 LH·SH를 참여시키고 용도지역 상향, 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화, 인허가 절차 지원 등 각종 공적 지원을 한단 구상이다. LH가 시행 참여하는 곳은 망우1, 중곡아파트이고 나머지는 SH가 참여한다. 신길13구역과 강변강서 구역 등은 최고 35층 단지로 탈바꿈하게 된다.국토부가 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과를 분석한 결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났다. 공급 가구도 현행 가구수 대비 1.5배(총 1503→2232가구) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다. 특히 신길13구역은 민간재건축 대비 조합원 분담금이 85%나 줄어든단 게 정부 추산이다.공공재건축을 염두에 둔 컨설팅을 받았으나 이번 후보지에서 빠진 서초구 신반포19차 아파트, 구로구 산업인 아파트에 대해서도 정부는 설득을 계속할 방침이다. 김영한 국토부 주택정책관은 “2곳은 주민 동의율 10%에 달하지 않아 의견 수렴이 더 필요하다고 판단해 신청을 철회했다”며 “조금 더 접촉해서 참여할 수 있게 설득을 계속하겠다”고 말했다.정부는 5월 중 구체적인 정비계획안을 마련, 주민설명회와 조합 총회 등을 열고 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 확보한 곳부터 본격 사업에 착수한다. LH 또는 SH 단독시행엔 토지 등 소유자의 3분의 2, 조합과 LH 또는 SH 공동시행엔 조합원의 절반 이상 동의가 필요하다.◇ 국토부 “공급 차질없이”…일각선 “조합들 혼선 우려”국토부는 이날 2·4대책의 일환인 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등 후보지로 101곳이 접수됐다고 밝혔다.2월부터 현재까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등이 접수돼 입지요건 및 사업성을 검토 중이다. 공공직접시행 재개발과 재건축사업이 각 27곳, 소규모 재개발 36곳, 소규모 재건축 11곳 등에서 제안이 이뤄졌다.이들 지역 역시 규제로 인해 자력 개발이 어렵거나 입지가 열악한 지역이 다수라는 게 국토부 설명이다. 공공재개발·재건축 추진 검토 지역에서도 신청이 이뤄졌다.공공직접시행 정비사업을 하면 용도지역 또는 법적상한 용적률의 120% 상향 및 완화된 기반시설 기부채납 적용으로 사업성이 개선된다. 국토부 관계자는 “LH, SH 등 전문성·공정성을 접목해 사업을 신속하고, 투명하게 추진해 주민 갈등이 완화될 것”이라고 했다.공공직접시행 정비사업은 지자체·민간이 제안한 사업 구역을 포함해 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅에 나선다. 주민제안 지역은 사업계획 컨설팅 결과를 4~5월 중 전달하고 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 후보지 발표를 목표로 추진할 계획이다.김수상 국토부 주택토지실장은 “공급대책이 속도감 있게 추진되면 시장 안정세가 보다 조기에 나타날 것”이라며 “도심 공공주택 복합사업 2차 후보지 등3080+ 공급대책의 다양한 후보지들을 구체적으로 순차 공개하고 공급대책을 차질 없이 추진하겠다”고 강조했다.다만 시장에선 우려도 나오고 있다. 이날 치러지는 서울시장보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보의 유력한 상황으로, 향후 국토부와 서울시간 엇박자를 낼 수도 있단 지적이다. 송승현 도시와경제 대표는 “지자체와 중앙정부의 정책 일관성과 협조가 필요한데 오세훈 후보가 당선될 경우 불협화음이 나면서 정비사업을 추진하는 조합 등에선 혼란을 느낄 수 있다”며 “사업 추진이 더욱 더뎌질 수 있다”고 꼬집었다.
- 공공직접 정비사업, 101곳 신청…7월께 후보지 발표
- [이데일리 정두리 기자] 정부가 2·4공급대책 일환으로 추진중인 공공직접 정비사업에 총 101곳이 검토대상에 올랐다. 이 후보지 가운데 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 최종 사업지를 발표할 계획이다. 다만 해당 지역이 어딘지는 공개하지 않아 매수자들의 현금청산 우려가 커질 수밖에 없다는 지적이 제기된다. 국토교통부는 2·4공급대책에서 발표한 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등의 후보지 접수를 2월부터 개시해, 현재까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등 총 101곳을 접수해 입지요건 및 사업성을 검토 중이라고 7일 밝혔다. 이들 후보지에 대한 주택공급 물량을 추산했을 때 약 4만5000가구 나올 수 있다는 게 국토부 측의 설명이다.사진=연합뉴스국토부가 공공직접시행 정비사업으로 접수된 후보지를 분석한 결과 △여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역 △입지가 열악해 민간 참여 유도가 어려운 지역 △공공재개·재건축 추진 검토 지역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역 등에서 주로 신청한 것으로 나타났다.가령 접수된 후보지 중 인천A재개발구역은 여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역 중 하나다. 이 곳은 역세권으로 교통 여건이 괜찮고, 주거 환경도 좋으나 현행 용도지역(2종7층 등), 높이 규제 등으로 자력 개발 시 사업성 확보가 곤란하거나 사업 방식 간 이견 등 주민갈등으로 사업이 장기 정체되고 있는 지역이다. 2009년 조합설립 후 2010년 시공사 선정이 있었으나 2종일반주거지역으로 부족한 사업성으로 사업이 장기 정체돼 2018년 시공사 선정이 취소된 바 있다.이 구역을 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 용도지역 또는 법적상한 용적률의 120% 상향 및 완화된 기반시설 기부채납 적용을 통해 사업성 개선 및 주민 갈등 완화가 기대된다.또 서울 B재건축구역은 구릉지(또는 1종주거)에 위치하거나 기존 세대수 대비 부지 면적이 매우 협소해 자력 개발이 어려워 사업이 장기 정체되고 있는 지역이다. 5000㎡ 미만의 좁은 부지에 기존 세대수가 200가구를 초과해 일반분양분이 거의 나오고 않고, 비정형한 부지 등으로 사업성 확보가 불가능해 1990년대 초반 조합은 설립됐으나 후속 추진이 안되는 지역이다. 이 지역을 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우 용도지역 상향 등을 통해 사업성을 확보하고, 공공 시행자의 신용 등을 바탕으로 민간 시공사 등의 참여 유도가 가능할 것으로 기대된다.이밖에 서울 C재개발구역 등은 공공재개발로 후보지로 선정된 구역으로 사업 방식 비교를 통해 합리적인 의사결정을 위해 공공 직접시행 컨설팅을 신청했다. 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우 정비계획 변경을 위한 주민 동의 2분의 1 조기 확보시 선도지 지정 및 최고 30%p 추가 수익이 보장된다. 국토부의 서울 C재개발구역 모의 수익률 분석 결과 민간재개발은 42%, 공공재개발 52% 공공직접시행 72%가 될 것으로 파악됐다. 자료=국토부공공직접시행 정비사업 등은 지자체·민간이 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고, 주민제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 결과를 4~5월 중 제시하고, 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 후보지 발표를 목표로 추진할 계획이다. 다만 국토부는 대다수가 주민 동의를 거치지 않았다는 이유로 해당 후보지의 구체적인 위치를 밝히지 않았다. 이에 따라 사업지가 확정되는 7~8월까지 서울 빌라와 구축 아파트 매수가 끊길 수 있다는 우려가 제기된다. 2·4대책에 따르면 2월 4일 이후 공공주도정비사업지에 집을 샀을 경우 매수자는 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 된다. 이와 관련 국토부 관계자는 “현 후보지는 이미 정비구역이 지정돼서 정비사업을 추진을 하고 있는 지역”이라면서 “상대적으로 도심공공복합사업이 등에 비해 현금보상에 따른 특별공급권을 부여받지 못하는 문제는 적지 않을까 판단한다”고 했다.
- “영등포·신길, 마용성 뛰어넘을 것"…기대감 커진 공공개발
- [이데일리 김미영 기자] “공공주도로 영등포역 인근과 신길에 주거타운이 형성되면 마포권역에 맞먹을 정도로 가치가 높아질 것이다. 민간주도로 개발된다면 마용성(마포·용산·성동구)을 뛰어넘을 곳이다. 가치가 어느 정도로 오를지는 주민들의 선택에 달렸다.”송승현 도시와경제 대표는 정부가 발표한 ‘도심공공주택 복합개발사업’(공공복합사업) 후보지 21곳 중 최대 관심지역으로 영등포구 영등포역 인근과 신길 2·4·15구역을 꼽았다. 공공재개발 2차 후보지 16곳 가운데선 한강과 가까운 강동구의 천호A1-1, 동작구 본동 등을 개발 기대지역으로 지목했다.◇ “연신내역·가산디지털역·창동, 입지 우수…주변 들썩일 것”송 대표는 4일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 공공주도 개발 후보지들에 관한 입지 분석과 향후 전망을 풀어놨다.먼저 송 대표가 공공복합사업 후보지 중 ‘으뜸’ 입지로 평가한 영등포역 인근은 사업지 면적이 9만5000㎡로 역세권개발 후보지 중 가장 넓다. 옛 신길2·4·15구역까지 개발되면 총 7300가구 넘는 새 아파트를 지을 수 있다. 서울 지하철 1호선 지상철도가 지나 개발 진척이 없던 영등포역 뒤편과 7년 전 뉴타운구역 해제 뒤 방치됐던 신길구역이 싹 바뀌면 가치가 수직상승할 것이란 평가다. 송 대표는 “영등포엔 KTX가 지나고, 신길은 1·5호선 더블역세권으로 교통망이 우수한데다 여의도 등과 가까워 직주근접성이 높고 가치가 상당하다”고 했다.역세권사업지인 은평구 연신내역 인근(면적 8160㎡), 금천구 가산디지털역 인근(5만1497㎡)도 주목할 곳으로 꼽았다. 3·6호선 환승역인 연신내역은 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 곳이고, 가산디지털역 인근은 김포공항 비행 항로에 있어 40년 넘게 고도제한에 묶인 데다 남부순환로에 막혀 고립된 곳이다. 송 대표는 “연신내역은 GTX-A 개통 예정으로 교통이 개선되고 불광동 저층주거단지 개발사업과 연결성이 있다”며 “가산디지털역은 주변에 G밸리를 비롯해 일자리가 잘 갖춰져 있다”고 짚었다.준공업지역인 도봉구 창동 674일대, 창2동 주민센터 후보지에 대해서도 “서울시장 당선이 유력한 오세훈 국민의힘 후보가 창동을 시청일대와 강남, 여의도에 이은 제4도심으로 만든다고 약속했다”며 “창동 일대는 그만큼 좋은 사업지”라고 평했다. 그러면서 “이번 사업들이 성사된다면 주변 집값이 들썩일 수밖에 없다”며 “기축 아파트와 개발 기대감 있는 다세대주택, 개량 가능한 단독주택 등은 몸값이 올라갈 것”이라고 봤다.◇“공공재개발, 한강변 입지 최고…사업 성사 가능성 높아”공공재개발 후보지의 입지평가 기준으로는 △한강 조망권 △도심과의 연결성 △규모 등을 제시했다. 한강 조망이 가능한 후보지는 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호 23구역 등이다. 송 대표는 “서울 집값은 한강이 보이느냐 여부에 크게 좌우된다”며 “공공재개발 시엔 용적률 인센티브로 건물이 높게 올라가니 한강 조망이 가능한 가구수도 늘게 돼 후보지 중 가장 좋은 지역”이라고 설명했다.도심 연결성이 높은 지역으로는 서대문구 홍은1과 충정로1, 종로구 숭인동 1169구역을 꼽았다. 총 2687가구를 지을 수 있는 성북구 장위 8·9구역, 1510가구 공급이 가능한 영등포구 신길1구역은 규모면에서 우수한 곳으로 지목했다.실수요자라면 공공복합사업보다는 공공재개발에 더 많은 관심을 기울여야 한다는 게 송 대표의 조언이다. 공공재개발의 사업 추진 가능성이 더 높다는 판단에서다. 그는 “주민동의 없이 지자체 제안으로 이뤄진 공공복합사업보다는 조합 동의율이 높은 공공재개발 지역의 물량을 기대하는 게 나을 것”이라고 말했다.[이데일리 이미나 기자]
- '부동산정치'하는 당정…"국정철학도, 시장안정도 난 몰라요"
- [이데일리 하지나 신수정 기자] 청년과 무주택자에 이어 1주택자에까지 주택담보대출을 지금보다 올려주는 방안이 검토된다. 부동산 공시가의 과속인상에 대한 조세저항이 커지자 인상률에 상한선(투기지역 10%)을 두는 방안까지 거론된다. 종합부동산세 대상인 고가주택 기준을 공시가 9억원에서 12억원으로 상향조정할 가능성도 열려 있다. 선거가 닷새 앞으로 다가온 가운데 4년간 꽁꽁 묶여있던 부동산 규제가 한꺼번에 풀릴 가능성이 커졌다. 문재인정부의 국정철학이라면서, 시장의 목소리도 무시한 채 쇳줄보다 더 단단하게 부동산시장을 조였던 정부와 여당인 더불어민주당이 누가 시키지 않았는데, 자기들 손으로 직접 그 줄을 끊어낼 모양이다.성난 부동산 민심을 달래기 위해서라지만, 정부의 정책 일관성을 훼손하는 동시에 시장에 혼선만 가중시키고 있다는 지적이다. 특히 최근 진정세로 돌아선 2030세대의 패닉바잉을 다시 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 서울 송파구 일대 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)◇대출 풀고, 청약도 손보고…선거 앞두고 규제 완화 1일 정치권 및 부동산업계에 따르면 이낙연 더불어민주당 공동 상임선대위원장은 전날 국회에서 대국민 호소 기자회견을 열고 “처음 집을 장만하려는 분께 금융 규제를 대폭 완화하고 그 처지에 따른 맞춤형 지원을 크게 확대하며 주택청약에서도 우대하는 방안을 추진하겠다”고 밝혔다. 그러면서 청년과 신혼부부를 위한 ‘50년 만기 모기지대출 국가보증제’도 내걸었다. 현재 부동산 규제 지역에서는 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV)는 40~50%로 규제하고 있다. 이중 요건을 충족하는 무주택자 등은 10%포인트를 우대해 최대 60%까지 적용하고 있다. 이에 당내에서는 생애최초 주택 구매자와 장기무주택자의 LTV, DTI 한도를 10~15%포인트 추가 상향하는 방안 등이 거론되고 있다. 7년 이상 장기거주한 1주택자에 대해서도 대출 규제를 완화하는 방안까지 검토 중인 것으로 전해진다. 정부여당은 3·4인 가구를 중심으로 하는 현행 주택공급제도를 보완하는 방안도 논의 중이다. 박영선 민주당 서울시장 후보는 “1인 가구 청약제도 개편을 통해 공공주택 일정 비율에 1인 가구를 배정토록 하겠다”고 밝히기도 했다. 앞서 2·4대책에서도 정부는 도심 공공주택 복합사업에 한해 공공분양주택의 추첨제 확대, 소득요건 완화 방침을 세웠다. 시장에서는 향후 청약제도 개편 역시 추첨제 비중을 늘리거나 생애최초 및 신혼부부 특별공급 확대 등이 유력하다고 봤다. ◇정책 신뢰도 훼손…패닉바잉 번질까 우려하지만 이 같은 규제 완화 방침에 대해 전형적인 표심몰이 정책이라는 지적도 나온다. 청약제도 개편의 경우 2030세대들로부터 긍정적인 반응을 이끌어낼 수 있지만 4050세대들의 반감을 불러일으킬 수 있다. 함영진 직방 랩장은 “현재 청약제도하에선 1인가구나 신혼부부의 청약당첨 확률이 매우 낮은 것은 사실이다”면서도 “공급 물량이 크게 늘어나지 않는 한 청약 개편은 결국 배분 조정에 불과할 것”이라고 지적했다. 부동산 대출 역시 문재인 정부 들어 규제가 강화됐다는 점을 감안하면 갑작스러운 정책 기조 변화다. 2017년 8월 DTI, LTV를 40%로 제한했고 10월 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해 다주택자의 추가 대출을 아예 묶어버렸다. 이 같은 규제 정책에도 불구하고 가계대출이 늘어나자 금융당국은 이달 중 DSR을 은행별 평균 40%에서 개인별 40%롤 강화하는 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 예고했다.양준모 연세대 경제학과 교수는 “오랫동안 시장에서 무주택자를 위한 대출 규제 완화 필요성이 제기됐지만 시기적으로는 위험하다”면서 “단기간에 부동산 가격이 급등했고, 인플레이션 우려에 금리 상승 가능성도 커지고 있다”고 말했다. 오히려 정책 일관성이 훼손되고 신뢰도가 하락할 수 있다는 지적이다. 양 교수는 “심도 있는 검토 과정이 없이 선거를 앞두고 정치적 목적으로 정책 기조가 달라지는 것은 부적절하다”면서 “DTI·LTV는 안정적으로 운영하되 다른 방식을 검토해야 한다”고 강조했다. 특히 최근 진정세로 돌아선 2030세대의 패닉바잉을 다시 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월 30대 서울 아파트 매입 비중은 35.9%를 나타냈다. 전달대비 3.7%포인트 줄어들었다. 30대 아파트 매입 비중은 지난해 11월 34.5%, 12월 38.6%, 올해 1월 39.6%로 늘어났다가 최근 진정세로 돌아선 모습이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “2030세대 뿐만 아니라 최근 집값이 안정세에 돌입한 가장 큰 이유 중 하나가 대출 규제 때문”이라면서 “대출 규제를 풀었다가는 자칫 감당하지 못하는 상황이 펼쳐질 수 있다”고 지적했다.
