News

[복덕방기자들]단독·다가구 거래시 꼭 확인해야 할 것 4가지는 무엇?
[이데일리 신수정 기자] “단독·다가구는 아파트에 비해 환금성이 낮아 면밀한 시세 분석이 필요하다”서울시 10월 빌라 매매 비율이 전체 거래의 63.9%에 육박하는 상황에서 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 배우순 디스코 대표와 만나 단독·다가구 거래시 유의해야 할 점에 대해 자세히 분석했다. 배우순 대표는 감정평가사이자 프롭테크 ‘디스코’의 최고경영자다. 배 대표는 먼저 단독·다가구의 거래에 앞서 본인이 계약하는 건물과 소유자 정보를 확인해야 한다고 설명했다. 그는 “본인이 계약하려는 호수의 현황과 건물 전체의 상태가 중요하다”며 “특히 내가 계약하는 호수의 전용면적과 소유자 정보가 디스코에서 제공한 건축물 대장 정보와 다르다면 등기부등본을 제대로 확인하는 것이 좋다”고 말했다.다세대 주택의 경우 토지나 건물 현황이 가장 중요하다고 설명했다. 배 대표는 “다세대 주택을 매매했을 때 ‘자루형 토지’와 같이 도로를 함께 매입하는 경우는 문제가 없지만, 진입로가 국가의 소유거나 다른 주변 소유자들과 공동으로 가진 경우, 사용권만 가진 경우 등이 있다”며 “이 경우엔 도로에 대한 권리를 가진 사람들과 합의해 사용료를 지불한다거나 추가적인 비용이 나갈 가능성이 있어 주의해야 한다”고 분석했다.단독주택 및 다세대 물건의 경우 감정평가를 통해 대출 가치가 평가된다는 점도 유의해야 한다고 조언했다. 배 대표는 “아파트의 경우 KB시세 기준으로 대출이 진행되는데, 단독주택은 은행에서 감정평가 과정을 통해 담보가치를 결정하고 기존 전세금 등을 공제해 담보결정을 하고 기존 거래됐던 시세에 가장 큰 영향을 받는다”며 “기존 시세보다 너무 비싸게 매입을 결정하면 담보대출이 그만큼 나오지 않을 가능성이 있다는 것을 염두해 둬야 한다”고 설명했다.또 배 대표는 “다세대주택의 경우 건물마다 공용면적이나 설계 등이 다르기 때문에, 보수적인 관점에서 판단하려면 전용면적당 가격을 비교해야 한다”고 설명했다. 환금성이 낮은 다가구·다세대 주택의 경우 경매낙찰가율도 유의깊게 살펴야 한다. 입주 뒤 경매로 부동산 처분 절차가 시작되면 경매평가를 받게 되는데, 주변 낙찰가율이 낮을 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있기 때문이다.배 대표는 “낙찰받은 금액에서 세금 체납액이나 기존 다른 세입자들의 보증금, 경매에 소요된 비용 등이 먼저 빠지게 되고 내 몫의 전세보등금 등이 결정된다”며 “시세를 잘 살피고 경매가 넘어간 주변의 낙찰가율을 살펴보면 안전한 보증금 범위를 계산할 수 있다”고 덧붙였다.※자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.

2021.12.17 I 신수정 기자

[복덕방기자들]잘봐! 철도 움직이면 부동산 따라온다
[이데일리 신수정 기자]“밀려있던 철도계획이 광역단위에서 본격화 되면서 이슈들이 어어질 것”이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 표찬 하우에스테이트 대표를 만나 내년도 국가철도망 계획과 이에 따른 부동산 영향을 분석했다. 표 대표는 대한민국 역세권 투자지도 저자로 철도 및 역세권 전문가다.표 대표는 제4차 철도망 계획 사전 타당성 조사 착수 사업을 분석할 경우 시장 선점에 나설 수 있다고 설명했다. 지난 10월 국토교통부는 제4차 국가철도망 계획에 반영된 고속·일반철도건설사업 중 사전타당성조사가 필요한 △경부고속선 광명~평택 2복선화 △서해선~경부고속선 연결선 등 8개 사업에 대한 사전타당성조사를 추진한다고 밝혔다표 대표는 “노선에 따라 살펴볼 필요가 있지만, 경제성 분석 결과 등을 통해 본사업에 착수할만한 사업과 지역을 예측할 수 있다”며 “사업 착수까지 시간이 있으니 천천히 사업을 지켜보면서 부동산 상황을 가늠하는 것이 필요하다”고 말했다.그는 사전타당성조사에 착수한 지역이 국토의 동-서 축을 연결하고 남-북 축과 연결할 수 있는 엑스자 형태의 노선계획이 특징이라고 분석했다. 표 대표는 “경제성이 높고 국가 균형발전상 꼭 필요한 노선들이 우선적으로 착수될 가능성이 높다”며 “내년엔 대선과 지방선거가 있기 때문에 정치적 이슈나 공약 우선 사항에 들어간 지역들이 노선에 영향을 줄 수 있다”고 내다봤다.표 대표는 사전타당성 조사에 들어간 사업 중 연결선 부분이 역세권 효과를 더욱 극대화 하는 사업이라고 평가했다. 먼저 그는 “향남에서 경부고속선 연결선의 경우 충남지역에서 서울까지 올라갈 수 있는 노선을 연결시켜주는 사업이다”며 “지역의 민심을 달래줄 수 있는데다 사업비가 많이 들어가지 않는 짧은 구간이라 가성비가 좋다”고 설명했다. 이어 그는 “원주에서 만종 연결선은 호남과 강원도를 연결해주는 연결선 역할을 할 수 있어 사람들이 많은 관심을 가지고 있다”고 덧붙였다.수도권광역급행철도(GTX)의 경우 완공시점이 2023년보다 뒤로 밀릴 수 있다고 전망했다. 표 대표는 “A노선의 경우 삼성역의 복합환승센터 완공 목표 시점이 2028년으로 잡고 있어 전 노선이 연결되기까지는 당초 2023년 목표보다 뒤로 밀릴 것으로 본다”며 “2024년정도에는 수서~동탄 연결이 가능할 것으로 보이지만, 운정 파주~삼성역 구간은 현제 공정률이 20~30% 수준에 불과해 운행이 늦어질 것으로 본다”고 분석했다. C노선의 실시협약에 대해선 추가적인 이슈가 확정된 이후에 이뤄질 수 있다고 분석했다. 표 대표는 “지난 6월 현대건설컨소시엄이 우선협상자에 선정됐지만, 실시설계가 이뤄지는 부분에서 정차역 이슈가 계속되고 있다”며 “대선 전에는 걸정될 것으로 보인다”고 설명했다.

2021.12.15 I 신수정 기자

[복덕방기자들]매물 쌓이는 전세시장, 내년엔 하락? NO!
[이데일리 박종화 기자] 전세시장 상승세가 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전세 수급 지수는 99.1로 기준선인 100을 밑돌았다. 전세 수요보다 공급이 더 많다는 뜻이다. 서울 아파트 전세 시장이 ‘수요 부족’ 상태로 돌아선 건 2019년 10월 이후 2년여 만이다. 수도권 아파트 전세물건도 석 달 전보다 16% 늘어났다. 이런 흐름이 이어지면 전세난이 해소될 수 있다는 기대도 고개를 들고 있다.이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 김인만 김인만부동산경제소장을 만나 최근 전세 시장 흐름 진단과 내년 시장 전망을 들어봤다.◇“전세시장, 태풍의 눈...내년 세입자 부담 훨씬 클 것”김 소장은 현재 전세 시장 상황을 ‘태풍의 눈’으로 표현했다. 지난해 7월 말 계약 갱신 청구권제(1회에 한 해 최장 2년까지 세입자에게 재계약을 보장하는 제도)가 도입되면서 전셋값 상승이 인위적으로 억제되고 있어서다. 계약 갱신 청구권이 적용된 재계약은 직전 임대료보다 최고 5%까지만 증액할 수 있다. 그는 “(신규 전세) 거래량 자체가 많이 줄었다”며 “통계를 보면 상승률이 약하게 나오는 게 그냥 계약 갱신 청구를 해서 눌러버리기 때문에 표시가 안 나는 것”이라고 말했다.김 소장은 “내년 상반기까지는 걱정되지 않는다. 대선 이슈도 있어서 시장이 움츠러들 가능성이 있다”면서 “관건은 내년 7월 말 8월 초가 되면 지난해 계약 갱신 청구권을 사용했던 물량들이 시장에 나오기 시작한다는 것”이라고 했다. 계약 갱신 청구권 사용은 1회로 제한되기 때문에 재계약이 만료되면 임대료 증액 제한도 없어진다.문제는 지금으로선 전세 재계약을 끝낸 집주인이 전셋값을 크게 올릴 확률이 크다는 점이다. 김 소장은 “이때 안 올리면 또 임대료가 제한된 채 4년을 가야 한다”며 “종부세 고지서도 계속 날아온다. 세금 부담을 세입자에게 일정 부분 전가하면 세입자 부담은 지금보다도 훨씬 클 것”이라고 했다. 여기에 내년 입주를 시작하는 새 아파트가 올해보다 줄어든다는 점도 김 소장이 꼽는 전세시장 부담 요인이다. 그는 “계약 갱신 청구권을 사용했던 사람들은 이제 ‘맨땅에 헤딩’을 해야 하는 데 굉장히 아플 것”이라고 표현했다.◇“무리한 영끌 금지...보수적으로 내 집 마련해야”전셋값 상승이 매매 가격까지 자극할 우려도 있다. 김 소장은 “전세 가격이 오른다고 해서 매매 가격에 실시간으로 반영돼서 올라가지는 않는다”면서도 “전세는 매매 가격을 떠받치는 무이자 레버리지(지렛대) 역할을 한다”고 했다. 그는 “공급 물량 변화나 금리, 투자 심리 변화 등으로 아파트값이 오를 때가 되면 그 사이 높아졌던 전세 가격이 매매 가격을 밀어 올린다”고 설명했다.내년 전셋값이 급등하면 차라리 ‘내 집’을 구매하는 게 나을까? 김 소장은 “무리해서 영끌(영혼까지 끌어모아 주택 자금을 대출받는다는 뜻)은 하지 마시라”고 했다. 그는 “2026년쯤 되면 기준금리가 지금보다 두 배 높아질 것”이라며 “보수적인 자금 계획 범위 내에서 내 집 마련하시는 게 좋다. 청약 기회가 오면 청약에 도전해도 좋다”고 권했다.

2021.12.14 I 박종화 기자

[복덕방기자들] 해도 너무한 종부세, 위헌 가능성은?
[이데일리 박종화 기자] 종합부동산세 고지서가 날아오면서 납세자들 불만이 커지고 있다. 대부분 주택에서 지난해보다 공시가격이 오르면서 종부세 부담도 무거워졌기 때문이다. 종부세 중과 세율이 오른 다주택자 불만은 더욱 크다. 종부세가 헌법에 어긋난다며 헌법재판소에 위헌 법률 심판 청구를 하려는 움직임도 일고 있다.이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 정향)와 만나 종부세를 둘러싼 법적 쟁점과 위헌 결정 가능성을 짚어봤다.김 변호사는 종부세 자체가 위헌 결정을 받을 가능성을 작게 봤다. 그는 “개인의 재산권을 침해한다고 해서 다 위헌이 되는 건 아니”라며 “헌법은 재산권을 어느 정도 제한할 수 있도록 하고 있다. 기본권을 제한할 때 확보하는 공익이 더 클 때 기본권을 어느 정도 제약할 수 있다”고 설명했다. 헌재는 2008년에도 종부세를 부과하는 것 자체는 조세부담의 형평 차원에서 정당하다고 판시했다.문제는 세율이다. 지나치게 높은 종부세 세율은 기본권(재산권) 본질을 훼손할 수 있어서다. 3주택 이상 보유자(조정대상지역 2주택자 포함)에 적용되는 종부세 세율은 지난해 0.6~3.2%에서 올해 1.2~6.0%로 높아졌다. 종부세 위헌 심판을 준비하는 측에선 “짧으면 17년이면 종부세만으로 집이 정부 것이 된다”고 반발한다.김 변호사도 “다주택자한테 고율의 종부세를 부과하는 것이 문제가 있을 수 있다”며 “주거 생활을 통해서 행복을 추구한다거나 이런 기본권들이 실현되는 부분이 있기 때문에 헌법재판소에서도 주택에 대한 세금을 부과할 때는 심사 기준을 엄격하게 봐야 된다는 입장이다. 고율의 세금을 계속 부과하다 보면 사실상 이 집을 몰수하는 결과를 가지고 올 수도 있다”고 했다. 과거 헌재가 장기간 실거주하려는 목적으로 집을 보유하는 사람에게 높은 누진세율을 적용하는 데 헌법 불합치 결정을 내린 것도 이런 이유에서다.또 다른 쟁점은 ‘조세 법률주의(조세 항목과 세율을 법률로 정하도록 한 헌법 원칙)’이다. 김 변호사는 “종부세법 시행령으로 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 할인율)을 정하도록 돼 있는데 시행령으로 마음대로 (공정시장가액비율을) 변경할 수가 있다”며 “법률은 국회에서 통과를 시켜야하고 여러가지 까다로운 절차들이 있지만 시행령은 그렇지가 않다. 종부세의 과세표준이 되는 공정시장가액비율을 쉽게 바꿀 수 있다는 문제가 생긴다. 그런 구조로 가게 된다면 조세 법률주의 위반이 될 가능성이 높다”고 짚었다.김 변호사는 종부세로 고민하는 다주택자에게 “ 6월 1일을 기준으로 부과를 하는 거다보니 만약에 매도 계획이 있다면 그 이전까지 파는 계획을 잘 세워야 할 것 같다”고 조언했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

2021.12.07 I 박종화 기자

[복덕방기자들]오늘부터 3차 사전청약…2017년 분양가라고?
[이데일리 김나리 기자] “놀라지 마세요. 2017년 수준 분양가입니다. 현재 시세 대비 반값 아파트가 맞습니다.” (박지민 월용청약연구소 대표)이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 청약 전문가인 박지민 월용청약연구소 대표와 지난달 서울 중구 이데일리 사옥에서 만나 3차 사전청약과 관련한 분석을 들어봤다.3차 사전청약은 오늘(1일)부터 시작된다. 1~3일에는 특별공급(전체), 6~7일에는 해당지역 일반공급, 8~9일에는 수도권 일반공급 접수가 진행된다. 혼인 7년 이내인 신혼부부나 예비 신혼부부 등에게 우선공급되는 신혼희망타운은 1~3일 해당 지역, 6~9일 수도권에서 접수를 받는다.서울 강남권과 가까운 입지로 인해 준강남으로 평가받는 경기도 과천주암(1535가구)과 3기 신도시인 하남교산(1056가구)을 비롯해 시흥하중(751가구), 양주회천(825가구) 등 4개 지구에서 4100여가구가 공급된다. 전체 물량의 절반 수준인 2000여가구는 신혼희망타운으로 우선공급된다. 시흥하중의 경우 100% 신혼희망타운으로만 공급된다.이들 지구 추정 분양가는 2~8억원선이다. 하남교산·시흥하중 등은 2~4억원대지만, 지가가 높고 전용 84㎡가 포함된 과천주암 지구는 5~8억원대로 분양가가 산출됐다. 특히 과천주암의 경우 최고 8억8460만원 분양가가 공개되면서 일각에서 고분양가 논란이 제기되기도 했다. 분양가가 고가주택 기준인 9억원에 육박하는데다 인근인 과천 지식정보타운에서 공급된 민간아파트(과천지식정보타운린파밀리에) 동일면적 가격보다 더 비싸다는 등의 이유에서다.그러나 박 대표는 “과천주암 인근에 있는 서울 서초구 우면동 아파트와 과천 래미안 센트럴스위트 등이 84㎡ 기준 18억~19억선”이라며 “입지를 봤을 때 적어도 비슷하거나 좀 더 높은 가격이 형성될 수 있다는 점을 감안하면 반값 아파트가 맞다. 과천 뿐만 아니라 하남교산도 마찬가지로 주변 시세와 비교해선 적정한 가격”이라고 강조했다.분양가가 저렴한 만큼 경쟁률도 치열할 것으로 예상했다. 일반공급의 경우 “하남교산은 예치금으로 따지면 25년 이상 된 통장이 당첨될 가능성이 크다”며 “예치금은 2800~3000만원선이 안정권”으로 내다봤다. 과천주암에 대해서는 “과천 주민만 일반공급 청약이 가능한데 물량이 24가구밖에 안된다”며 “경쟁률이 치열해 2000만원 후반대가 예상된다”고 판단했다.특별공급에 대해서는 “다자녀 특공의 경우 실거주성을 판단한다면 과천주암에 청약자들이 몰릴 것으로 예상됨에 따라 51㎡이 포함된 하남교산 당해 다자녀 특공은 60~70선에서도 당첨될 가능성이 있다”며 “생애최초는 조건만 되면 추첨으로 당첨자를 뽑기 때문에 특공에서는 다자녀, 노부모, 신혼부부, 생애최초 순으로 경쟁률이 높을 것”으로 내다봤다.3차 사전청약에는 최근 제기되고 있는 집값 고점 우려와 상관없이 도전할 것을 추천했다. 박 대표는 “금융위기 등 정말 예상치 못한 경우가 아니라면 집값이 분양가 이하로 떨어지진 않을 것”이라며 “거주기간 등 주의할 점을 살펴 이번 기회에 내집 마련에 성공하길 바란다”고 전했다.이밖에 박 대표가 예측한 3차 사전청약 지구 당첨 가점 등 자세한 내용은 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 확인할 수 있다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

2021.12.01 I 김나리 기자

[복덕방기자들]150억 빌딩 사는데 90억대 대출?…가능한 이유는
[이데일리 김나리 기자] “법인으로 살 경우 건물 감정가만 잘 나온다면 (매입가의) 70% 이상, 많게는 90%까지도 대출이 가능합니다. 환금성이 좋은 지역에 투자하면 원금 손실이 날 일은 크게 없습니다.”이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김윤수 빌사남 부동산중개법인 대표와 지난 17일 서울 강남구 빌사남 사옥에서 만나 빌딩 투자와 관련한 얘기를 들어봤다.김 대표는 빌딩 거래를 전문으로 하는 빌딩 전문 컨설턴트이자 공인중개사다. ‘빌딩과 사랑에 빠진 남자’의 줄임말인 ‘빌사남’ 부동산중개법인을 운영하고 있다.김 대표는 “요즘 주택 규제가 워낙 심해 많은 투자자들이 빌딩 시장으로 넘어왔다”며 “매수를 원하는 사람들이 많아 현재 매도자 우위 시장이 형성된 상태로, 30대는 물론 20대도 문의가 많다”고 설명했다.최근 들어 빌딩 임대 시장 분위기도 좋아지고 있다는 전언이다. 김 대표는 “코로나19 장기화로 공실률이 높아지기도 했지만 차츰 채워지고 있다”며 “한류 흥행에 힘입어 외국인들이 한국에 많이 올 수 있게 되면 향후 임대 수요가 폭발적으로 증가할 것”으로 내다봤다.그러면서 빌딩을 매입할 때는 개인보다 법인으로 접근하라고 조언했다. 김 대표는 “세제적인 측면에서 살펴봤을 때 취득 시엔 개인이 유리하나, 보유·매각 시엔 법인이 더 유리하다”며 “개인으로 매수했을 땐 자칫 세금만 내다 끝낼 수 있어 유의해야 한다”고 말했다.특히 법인으로 매수하면 90% 대출도 가능하다는 설명이다. 김 대표는 “연예인들이 건물을 살 때 대출을 많이 받을 수 있다는 것은 오해”라며 “이들도 대개 법인으로 사기 때문에 대출이 많이 나오는 것”이라고 말했다. 이어 “법인으로 살 때 건물 감정가만 잘 나온다면 70% 이상은 가능하고, 많게는 90%도 받을 수 있다”며 “법인은 RTI(임대업이자상환비율) 규제도 없기 때문에 대출 시 개인보다 유리하다. 150억원짜리 건물을 살 때 90억원대 정도 대출은 통상적”이라고 설명했다.아울러 신축 건물을 사기보다는 상대적으로 저렴한 노후 건물을 사서 리모델링할 것을 권유했다. 김 대표는 “취득세 등을 포함해 47~48억원 정도 하는 건물을 법인 명의로 33억원 대출받아 샀는데, 리모델링 후 80억원에 매수 문의가 들어왔다”고 말했다.이어 “임대도 일주일 만에 맞췄다”며 “트렌드에 맞게 리모델링하거나 신축하면 공실 걱정도 없다고 장담할 수 있다. 빌딩을 매입할 때는 환금성이 가장 중요하기 때문에 건물 상태보다는 땅의 가치를 따져보고 잘 팔리는 지역을 골라야 한다”고 강조했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

2021.11.25 I 김나리 기자

[복덕방기자들]“집값 폭락? 오히려 ‘폭등’ 걱정해야할 때”
[이데일리 강신우 기자] “내년 집값 10% 이상 오를 겁니다.”이데일리DB.서울 아파트 매매거래량과 매수심리가 뚝 떨어지며 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데서도 집값이 계속 오를 것이라는 전망이 나온다. 부족한 주택공급은 해결하지 않은 상태에서 대출규제로 내 집 마련 수요를 인위적으로 억제한 이유에서다.17일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 부동산 전문가(유튜버)인 이종원 아포유 대표와 중구 순화동 이데일리 사옥에서 만나 현 주택시장에 대한 진단과 함께 내년 대선 이후 집값 전망에 대해 들어봤다. 이 대표는 현재 주택시장 분위기와 관련해 “거래량은 급감한 상황인데 실거래가를 보면 신고가율이 50%선에 이른다. 상승장에서나 볼 수 있는 배액배상 후 계약을 해지하는 사례도 있다”며 “대출 규제강화와 단기간 급등에 따른 피로도 누적으로 상승세가 둔화했을 뿐 폭락을 바라볼 상황은 아니다. 오히려 폭등을 걱정해야 할 때”라고 했다. 이 대표는 내년 시장 전망에 대해 “지금의 집값 상승세는 비정상이다. 수요억제책이 아닌 시장 원리대로 가만히 뒀다면 이 같은 급등세는 없었을 것”이라며 “내년 대선 이후 주택정책에 따라 집값향배가 다를 것”이라고 했다. 그는 “지금과 같은 규제정책 기조가 계속 유지된다면 내년에도 10% 이상 집값이 오를 것”이라고 내다봤다. 2023년 이후 공급물량 증가에 따른 집값안정설과 관련해 이 대표는 “입주물량은 시장을 즉각적으로 냉각시키는 데 아주 중요한 역할을 한다. 송파구 헬리오시티 입주장 때 인근 지역뿐만 아니라 전반적으로 매매와 임대차시장이 일시적으로 안정됐다”며 “2023년 1만2000가구에 달하는 둔촌주공이 입주할 때쯤 시장이 잠시 안정될 수 있고 이때가 무주택자들에게는 매수 타이밍이 될 수 있다”고 했다. 이 대표는 다만 “2018년 헬리오시티 입주장때는 경기권에도 입주물량이 많았다. 그러나 둔촌주공입주장에는 경기권 물량이 부족하기 때문에 입주 6개월이 지나면 다시 급등세를 보일 수 있다”고 점쳤다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자촬영·편집= 남우형 PD·조대현 인턴PD

2021.11.17 I 강신우 기자

[복덕방기자들]“일조권, 아파트 리모델링사업 걸림돌 될 수도”
[이데일리 강신우 기자] “리모델링 사업에서 ‘일조권’이 주요 변수다.”이데일리DB.주거환경개선을 위한 대안으로 급부상한 아파트 리모델링 사업이 ‘일조권’ 때문에 좌초할 수 있다는 지적이 나온다. 정부나 지자체에서 세대수 증가나 용적률 완화를 통한 리모델링사업 활성화를 유도해도 단지별 조건에 따라 리모델링 사업성이 크게 갈린다는 의미다. 리모델링사업을 준비하는 단지라면 사업타당성 검토가 꼭 필요한 이유다. 신동우 아주대 명예교수 겸 노후공동주택 리모델링연구단장. 이데일리DB.10일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 경기도 수원시 원천동 아주대학교에서 리모델링 전문가인 신동우 아주대 명예교수(노후공동주택 수직증축 리모델링연구단 단장)와 만나 리모델링사업 전반에 대해 물어봤다. 신 교수는 ‘찾아가는 리모델링 자문 시범사업’을 경기도에 제안해 이끌고 있다. 앞서 도는 △고양 강선12단지 두진아파트 △부천 미리내마을 롯데아파트 △성남 청솔마을5단지 공무원아파트 △수원 매탄 임광아파트 △안양 한가람 세경아파트 △군포 군포신환아파트 △김포 북변대우아파트 등 7개 단지를 시범사업 단지로 선정했다. 신 교수는 “경기도와 연구단은 시범사업 단지로 선정된 아파트의 사업타당성뿐만 아니라 기술적인 타당성과 법·제도적인 제약사항까지 두루 살피고 주민들이 객관적인 근거를 갖고 사업을 추진할 수 있도록 자료를 제공하려고 한다”며 “연구단은 통계자료와 사례, 비교분석을 통해 최선의 추정치를 만들고 이를 해당 단지에 적용해 사업타당성 등의 결과치를 얻는다”고 했다. 모든 아파트가 리모델링 사업에 적합한 것은 아니다. 신 교수는 “사업성이 나오지 않는 단지가 있을 수 있는데 리모델링 사업에 부적합한 단지는 입주민 부담이 클 것이기 때문에 공용공간 확대, 주차장 확대 등 개축 범위를 축소해 사업을 하는 방법이 있다”고 했다. 신 교수는 리모델링 부적합 조건 중 하나로 주변 시설의 일조권에 방해되는 경우를 꼽았다. 그는 “지자체가 세대수 증가나 용적률을 완화해 리모델링을 허용해도 이를 100% 활용할 수 없는 경우가 있는데 대표적인 것이 일조권 침해다”며 “주변에 교육시설이 있으면 동지 일 기준으로 오전 10시부터 오후 4시까지 4시간 이상의 일조 시간을 확보해야 하는데 이를 못 맞추면 세대수 증가나 추가 용적률이 허용되지 않는다”고 했다. 신 교수는 또 “정부는 안전 등을 고려해 내력벽 철거를 최소화하는 선에서 리모델링을 허용하고 있는데 시장에서는 상품성이 있는 평면공간을 위해 내력벽 철거를 원하고 있어 내력벽 철거 문제가 리모델링 활성화의 걸림돌이 될 수 있다”며 “내력벽 철거 기준 또한 미비한 상황이어서 단지마다 시행착오를 겪는 곳이 많다. 이를 해결하기 위해서는 리모델링특별법 제정이 꼭 필요하다”고 했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자촬영·편집= 이준우 PD·조대현 인턴PD

2021.11.11 I 강신우 기자

[복덕방기자들]일본식 부동산 버블 없다…“신고가 질러”
[이데일리 신수정 기자] “신고가라고 계약 안하면, 평생 못삽니다. 청심환 먹고 도장 찍으세요.”고준석 동국대 법무대학 겸임교수는 9일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 내년도 집값 상승이 이어질 것으로 전망하며 이같이 조언했다.◇‘노도강’보다는 ‘금관구’ 6억 미만 아파트고준석 교수는 먼저 내년도 집값 상승이 이어질 것으로 전망했다. 그는 “현재 주택시장은 수요대비 공급이 부족한 상황”이라며 “최근의 거래절벽 등 조정세는 거품이 꺼진다는 신호로 볼 수 없다”고 설명했다. 대출규제 강화도 집값 상승을 막긴 어렵다고 설명했다. 고 교수는 “예전에는 6억원 미만 아파트가 많았을 땐 보금자리대출이나 디딤돌 대출 등으로 내 집 마련을 할 수 있었는데, 이 가격이 많이 올랐고 거의 멸종된 상태여서 거래가 끊긴 것”이라며 “대출 강도가 세진다고 하더라도 우리나라 특유의 전세제도가 있기 때문에 부동산 시장에 큰 영향을 발휘하진 못할 것으로 보이며 가격 하락으로 이어지진 않을 것으로 보인다”고 분석했다. 시장 매물 부족도 지속될 것으로 전망했다. 그는 “가격 하락은 단기매물이 많이 쏟아져야 나타나는 현상인데, 다주택자들이 소유한 주택은 양도세 중과 때문에 나오기 어렵고 3기 신도시 공급도 로드맵대로 가더라도 5~6년은 더 걸린다”며 단기 전망에서 매물 증가가 어렵다고 분석했다.빌라와 오피스텔 가격도 아파트와 비슷한 우상향 곡선을 그릴 것으로 내다봤다. 고 교수는 “빌라나 오피스텔은 아파트의 대체재로 활용되는 성향이 강하다”며 “재건축이나 가로주택사업을 바라보고 매입하는 경우도 많은데, 가격조정기가 올 경우 더 빨리 하방세를 맞을 수 있어 유의해야 한다”고 설명했다.매매를 고려해볼 지역으로 노도강(노원·도봉·강북)보다는 금관구(금천·관악·구로) 등 6억원 미만의 아파트를 많이 보유한 지역을 살펴볼 필요가 있다고 설명했다. 고 교수는 “무주택 실수요자들은 대출을 통해 내집마련을 노려야 해 6억원 미만의 대출이 나올 수 있는 곳을 주의 깊게 살펴봐야 한다”며 “자금계획이 설 경우 내집 마련에 나서야 할 때”라고 강조했다.◇“日 부동산 버블 같은 집값 하락 오지 않을 것”고 교수는 아파트 매입시 △1000가구 이상 △교통환경 △편의시설 △교육환경 등을 고려해야 한다고 덧붙였다. 그는 “강남지역이라고 해도 나홀로 아파트는 가격 상승에 제한이 있다”며 “기본적인 단지 규모와 교통환경 등 기본적 원칙을 갖춘 상태에서 우선순위를 따져야 한다”고 설명했다.매매시 지역 부동산을 찾아 정보를 모으고 단지 주변을 확인하는 것이 필요하다고 조언했다. 고 교수는 “요즘 신혼부부들은 모바일에 굉장히 익숙한 세대라 직접 단지를 방문해 찾아다니는 경험은 별로 없을 수 있지만, 지역 부동산에서만 공유하는 정보를 확인하긴 어려울 수 있다”며 “내집마련을 하는 사람들은 ‘을’의 입장에서 중개사분들과 좋은 관계를 쌓을수록 고급정보를 얻을 수 있다”고 덧붙였다. 일본의 부동산 버블과 같은 집값 하락은 오지 않을 것이라고 선을 그었다. 고 교수는 “일본은 1980년대 집값이 많이 올랐다가 1990년대에 급격히 떨어졌는데, 당시 일본은 주택이 500만 가구가 남던 상황에 법인이 투자를 많이 했던 상황”이라며 “글로벌 경기 하락시 법인이 매물을 매각하면서 시장 공급이 넘쳤던 것이어서 실수요자도 집을 사기 어려울 정도로 공급이 부족한 우리나라와 아예 다르다”고 지적했다. 또 그는 “일본은 과거 집값 상승분까지 예측해 시세보다 대출을 더 많이 해줬지만 우리나라는 투기과열지구엔 LTV 40%까지로 막아놓은 상황”이라며 “일본의 버블과 같은 현상이 나타나진 않을 것”이라고 말했다. 또 그는 “집값이 매일 오르는 상황에서 신고가를 두려워한다면 평생 집을 사지 못할 것”이라며 “내집마련 전략을 세워 실행에 나서야 한다”고 강조했다.

2021.11.09 I 신수정 기자

[복덕방기자들]"대출받고싶은데...고정금리vs변동금리 선택한다면?"
[이데일리 황현규 기자] 한국은행의 기준금리가 올라가는 상황에서 앞으로 대출을 받을 때 고정금리가 유리할까, 변동금리가 유리할까. 그렇다면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화됐는데, 그래도 계획보다 대출을 더 많이 받는 방법은 없을까.정부의 대출 조이기가 거세지면서 대출을 받고자 하는 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 저렴한 금리를 찾는 방법부터 대출을 갚는 노하우까지. 28일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방 기자들이 신용대출 레오대출연구소 김은진 대표를 만나 이야기를 들어봤다.먼저 김 대표는 대출 상환 기간을 기준으로 고정금리와 변동금리 중 하나를 선택해야한다고 강조한다. 신용대출과 같이 1년 단위로 갱신을 해야 하는 대출의 경우 굳이 고정금리를 통해 높은 금리를 선택할 이유가 없다. 다만 주택담보대출과 같이 상환 기간이 길 경우에는 고정금리를 통해 안정적인 이자 관리를 하는 게 중요하다는 게 김 대표의 생각이다. 특히 지금과 같이 앞으로 금리가 계속 오를 것으로 예상되는 상황에서는 더욱 그렇다.그는 “요즘 들어 금리가 오르면서 변동금리와 고정금리 중 선택을 어려워하는 경우가 많다”며 “똑부러지게 추천해줄 순 없지만 상환기간이 선택의 기준이 될 순 있다”고 말했다.또 김 대표는 시중 은행보다 보험사 등의 대출을 활용하는 방법도 언급했다. DSR규제가 강화되면서 대출한도가 줄어든 경우가 잦은데, 이 경우 보험사가 틈새 창구가 될 수 있다는 것. 김 대표는 “보험사는 시중 은행보다 금리가 높다는 단점이 있지만, DSR 규제 등에서 비교적 자유롭다는 장점도 있다”며 “소득에 무리가 되지 않는 선에서 보험사 등을 이용하는 것도 팁”이라고 말했다.김 대표는 보금자리와 디딤돌 대출 등 정부 주택담보 대출 상품을 이용하는 것도 한 방법이라고 강조한다. 특히 잘 알려지지 않은 적격대출도 추천한다. 적격 대출은 무주택자 대상의 상품으로, 시가 9억원 주택까지 대출이 가능하고, 소득 기준이 따로 없다. 금리도 보금자리론과 비슷, 시중은행보다 낮다. 다만 연초에 소진되는 경우가 많아 시기를 잘 따져봐야한다는 게 김 대표의 조언이다. 또 15억원 초과 아파트라고 전세금반환 대출이 가능한 조건, 낮은 금리를 알아보는 방법, 생애최초 주담대 기준 등 다양한 대출 ‘꿀팁’을 대방출한다. ※자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다

2021.09.28 I 황현규 기자

[복덕방기자들]단돈 ‘1만원’으로 아파트 투자 할 수 있다고?
[이데일리 김나리 기자] 지난 2019년부터 온라인투자연계(P2P·온투) 금융업체인 피플펀드에서 아파트 담보 투자를 해온 40대 직장인 A씨는 최근 누적 수익률(세전)이 10%를 넘어섰다. A씨는 그간 1133개 상품에 평균 1만원씩을 분산 투자해왔다. A씨는 “예·적금 금리가 너무 낮아 대안으로 P2P투자를 시작했다”며 “매달 이자수익까지 재투자했더니 시간이 지날수록 복리 효과가 커져 수익률이 예상보다 많이 높아졌다”고 말했다.◇온투금융, 중수익 대안 투자처로 주목온투금융이 최근 새로운 중수익 대안 투자처로 주목받고 있다. 특히 지난 6월부터 정부 인가가 시작되면서 제도권 안으로 들어온 업체들을 중심으로 관심이 높아지는 분위기다.이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 복덕방기자들은 23일 온투금융 1호업체인 ‘피플펀드’를 만나 온투금융에 대한 설명을 들어봤다. 온투금융은 불특정 다수의 투자자로부터 투자금을 모아 대출이 필요한 개인에게 빌려주는 대출 서비스다. 금융사의 자기자본이 아닌 투자자 자금으로 대출해주며 투자자는 이를 통해 발생하는 대출 이자로 수익을 얻는다.피플펀드 관계자는 “자금관리는 제3의 금융기관이 하고 온투금융사는 상품 심사 및 평가를 맡아 운영한다”며 “개인신용과 부동산 담보 등을 기반으로 한 다양한 금융 상품이 존재한다”고 말했다.이중 아파트담보투자 상품을 이용하면 고가의 아파트를 직접 매매하지 않고 소액 투자금으로 국내 주요 도시 아파트에 투자해볼 수 있다. 피플펀드는 최소 1만원부터 투자 가능한 상품을 운영하고 있다. 이 상품은 최근 총 2억원 규모의 투자 상품 3종이 2시간여만에 마감되는 등 큰 인기를 모았다.피플펀드 관계자는 “아파트담보투자란 서울, 경기도 등 수도권과 세종 등에 소재한 아파트를 담보로 대출을 받은 사람에게 투자하는 일종의 간접투자”라며 “차입자가 제대로 돈을 갚지 않더라도 담보인 아파트를 처분해 투자금을 회수할 수 있어 안정적이다. 원금 손실 가능성이 있긴 하지만, 투자금 보호를 위한 장치를 3단계로 마련하고 부동산 가격 하락, 차입자의 연체 및 부실 등 최악의 경우를 모두 따져 대출한도를 산정해 위험성을 최소화했다”고 말했다. 그 결과 2018년 첫 론칭 이후 현재까지 원금이 손실된 경우는 0건이었으며 세전 수익률은 연평균 8%대를 기록했다는 게 피플펀드 측 설명이다. 피플펀드 관계자는 “단 안전한 투자를 위해서는 온투업 등록 업체임을 확인하고 공시지표를 통해 누적 취급 규모와 연체 및 부실율을 확인해야 한다”고 강조했다.◇대안 대출처로도 각광…구입자금 마련은 불가나아가 온투금융은 투자금으로 대출해주는 업권 특성에 발맞춰 주택담보대출 등을 추가로 받기 어려운 이들에게도 대안 대출처로 떠오르고 있다. 1·2금융권에 적용되는 대출 규제를 별도로 적용받지 않는데다 후순위 대출(이미 담보 대출을 받은 상태에서 추가로 담보 대출해주는 것)이 가능해서다.실제 세종특별시 고운동에 전용 85㎡ 아파트를 보유하고 있는 B씨는 앞서 받은 대출 3억1900만원이 있었지만 아파트를 담보로 1년간 5600만원을 추가 대출하는데 성공했다. 피플펀드 심사 결과 KB부동산시세 하위 평균가인 5억5000만원를 기준으로 주택담보비율(LTV) 74.91%까지 후순위 대출이 가능하다는 판단을 받았기 때문이다.피플펀드 관계자는 “상환이 지연될 경우 부실채권(NPL) 매각 혹은 경매를 통한 원금회수를 진행한다”며 “선순위채권 등을 제외한 담보물 회수예상가액이 대출된 금액보다 훨씬 높아 안정적인 중수익을 기대할 수 있다”고 말했다.그러나 P2P 대출은 원칙적으로 생활자금용도이며 아파트를 새로 구입할 땐 대출이 나오지 않는다는 점을 유의해야 한다. P2P 업계가 통상적으로 주택 매매자금 대출을 제한하는 자율규제안을 따르고 있어서다. 피플펀드 관계자는 “대출 심사 시 등기 미취득 혹은 등기 후 3개월 미만의 담보대출 신청 건은 모두 매매자금 목적으로 보고 대출을 제한한다”며 “담보 주택이 아직 미등기 상태일 때는 대출 실행이 불가하다”고 강조했다. 다만 이는 법적으로 금지된 사항은 아니다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.출연=백건우 소비자금융총괄이사 , 박채곤 주택담보대출 심사총괄

2021.09.23 I 김나리 기자

[복덕방기자들]재건축·재개발 ‘이곳’에 투자 해야하는 3가지 이유
[이데일리 강신우 기자] “살 수는 없어도 꼭 알아둬야 할 곳과 당장 달려가서 사야할 곳이 있다.”이데일리DB.청약 전문가이자 ‘대한민국 재건축재개발 지도’ 저자인 정지영(48) 아이원 대표(아임해피)는 대한민국 부동산에서 유망한 재건축·재개발 등 정비사업지는 따로 있다며 이 같이 설명했다. 14일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서는 아임해피가 알려주는 재건축 ‘성공투자’ 1편에 이어 ‘재건축재개발 투자, 이곳에 해야하는 이유’ 2편을 통해 아임해피가 콕 집어주는 유망한 정비사업지를 살펴봤다. 정 대표는 먼저 서울에서 유망 사업지 1위로 ‘여의도아파트지구’를 선택했다. 정 대표는 “여의도는 아파트 단지들이 1970년대에 들어섰기 때문에 재건축연한인 30년이 지났지만 빠른 진척을 보이는 곳이 너무 없다”며 “시범아파트는 신탁방식으로 진행하고 있고 다른 곳은 안전진단을 준비하거나 통과한 단지들이 섞여 있다”고 했다. 정 대표는 “여의도는 토지거래허가구역으로 지정돼 있기 때문에 실거주할 사람만 투자를 해야하는 데 매물이 거의 없지만 여의도아파트지구를 매입해 재건축하면 나중에는 홍콩, 뉴욕 부럽지 않은 곳이 될 것”이라고 했다. 이어 “최근 서울시가 (일정 조건에 부합하면) 여의도에도 50층 이상 층고 제한을 풀어준다고 하면서 재건축에 대한 기대감이 큰 곳”이라고 했다. 정 대표는 또 서울의 재개발지역으로 한남·성수·노량진·북아현동을 유망지역으로 선택했다. 이 밖에도 정 대표는 서울의 재건축·재개발지역과 수도권, 부산 등 전국의 유망 정비사업지에 대해서 소개했다. 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 확인할 수 있다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자촬영·편집= 이준우 PD·조대현 인턴PD, 남우형 PD

2021.09.14 I 강신우 기자

[복덕방기자들]“신축은 비싸다? ‘재건축투자’가 답이다”
[이데일리 강신우 기자] “신축은 너무 비싼 당신에게 천국으로 가는 비상구가 열렸다.”이데일리DB.청약 전문가이자 ‘대한민국 재건축재개발 지도’ 저자인 정지영(48) 아이원 대표(아임해피)는 재건축·재개발 등 정비사업 투자의 적기를 현 시점이라고 했다. 전국에 낡은 주택이 많은데다 공급이 활발한 시기이기 때문에 관련 투자 공부는 필수인 시대가 됐다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 9일 서울 중구 통일로 이데일리 사옥에서 정 대표를 만나 재건축·재개발 투자 전략에 대해 들어봤다. 정 대표는 “보통 알려진 새 아파트를 싸게 살 방법은 청약이다. 그러나 알고 보면 재건축 입주권이 청약보다 더 싸다”며 “일반 분양자보다 입주권을 갖고 있던 조합원들이 아파트를 더 싸게 산다”고 말했다. 이어 “재건축 입주권을 접할 기회가 상대적으로 없기때문에 청약보다 더 비싸다는 착각을 불러일으키는 것”이라고 했다.그렇다면 재건축 투자 적기는 언제일까. 정 대표는 “무주택자는 우선 청약부터 도전한 후 안되겠다 싶을 때 재건축, 재개발 투자도 같이 공부하는 것이 좋은 방법이고 1주택자는 상급지로 갈아탈 때는 입주권이 유리하다”며 “입주권은 대출이나 세금에서 유리한 면이 있기 때문”이라고 설명했다. 이어 “1주택자는 대출을 받으면 기존 주택을 6개월 내 처분 조건이 따르지만 입주권은 바로 처분하지 않아도 된다”고 덧붙였다. 정 대표는 또 “다주택자는 언제 사면 수익이 가장 많이 날지 가장 궁금해할 것 같다”며 “초기단기부터 조합, 사업, 관리처분단계까지 가게 되는데 처음 사서 끝까지 가져가면 우상향하는 것이 재건축재개발이다. 조합설립 등 초기단계 등 언제 투자해도 수익을 낼 수 있다”고 말했다.재건축 추진절차는 △기본계획수립 △정비구역지정 △추진위원회 △안전진단 △조합설립 △사업시행인가 △관리처분계획 △착공 및 분양 △사업완료 △조합의 청산 및 해산 등의 순이다. 매도 시기와 관련해 정 대표는 “입주권은 절대 파는 것이 아니다”라고 단언하며 “다만 팔아야 할 시기는 상급지로 갈 예정이라면 팔아도 무방하다”고 언급했다. 다만 “투기과열지구내 조합설립인가를 받은 단지는 매도시 원칙적으로 조합원 지위 양도가 되지 않기 때문에 유의해야 한다”고 당부했다. 정지영 대표는…△1974년 안양 출생 △홍익대학교 산업공학과 △한화그룹, 한진그룹 △아이원대표(현재) △주요저서 ‘똑똑한 부동산 투자‘ ‘대한민국 청약지도’ ‘대한민국 재건축 재개발 지도’ 등 공저포함 6권※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자촬영·편집= 이준우 PD·조대현 인턴PD, 남우형 PD

2021.09.13 I 강신우 기자

[복덕방기자들]신길1·천호A1-1, 공공재개발로 브랜드 아파트단지 탈바꿈?
[이데일리 신수정 김나리 기자] 서울 영등포구 신길1구역과 강동구 천호 A-1구역이 공공재개발을 통해 새 아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다. 정부는 용적률 완화 혜택과 통합심의위원회를 통한 각종 영향평가 간소화 등을 바탕으로 공공재개발 사업 속도를 높인다는 계획이다. LH에 따르면 신길1구역과 천호A1-1구역이 정부가 추진하는 공공재개발 사업에 드라이브를 걸고 있다.공공재개발이란 지난해 발표된 5·6 대책과 8·4 대책에 따른 공공 정비사업 유형 중 하나다. 공공이 시행자로 참여해 용도지역 상향과 이주비 지원 등 다양한 인센티브를 통해 신속하고 투명한 절차로 주택을 공급한다. 공모 신청부터 주민대표회의 구성, 사업시행자 지정 등 모든 절차에 대해 주민들의 동의를 받아 추진하되 공공이 재개발에 직접 참여해 속도를 올리는 게 특징이다.신길1구역은 지난 3월 말 후보지 선정 이후 주민설명회를 마무리했으며 현재 추진위원회에서 정비계획 입안동의서를 받고 있다. 공공재개발이 성공적으로 추진된다면 이 구역은 1510가구 규모 아파트 단지로 변신하게 된다.신길1구역 주민들의 공공재개발 추진 열의는 높은 상황이다. 공모신청 한달 만에 57.2%라는 높은 동의율을 확보하기도 했다. 신길1구역 주민인 권현숙씨는 “오래전부터 재개발이 됐으면 하는 바람이 컸지만, 2017년 정비구역 해제로 좌절했다”며 “공공재개발이 마지막 희망이라는 생각으로 신청하게 됐다”고 설명했다. 신길1구역은 2024년 이주와 철거를 진행하고 2025년 착공해 2027년 입주한다는 목표다.천호A1-1구역도 지난 3월 공공재개발 후보지로 최종선정돼 사업을 추진하고 있다. 지난 6월 준비위원회 구성을 완료해 최근 준비위원회의 지원 약정을 체결한 상황이다. 올해 안으로 LH에서 정비계획을 입안할 예정이다.공공재개발이 주민들 뜻대로 잘 추진된다면 천호A1-1구역은 저층 노후주거지 밀집지역에서 최고 31층 규모의 공동주택 약 830가구로 탈바꿈하게 된다. 또 지역결핍시설인 보육시설 등이 함께 조성되며 향후 주민의 선호에 따라 공동주택 내 다양한 편의 시설과 커뮤니티 시설 등이 설치된다.LH는 공공재개발 사업 추진 과정에서 조합 또는 주민대표회의기구를 통해 재산권에 영향을 미치는 중요사항들을 충분히 반영해 나가겠단 방침이다. 아파트 이름 역시 주민들이 선정한 시공사의 브랜드를 사용하게 된다. 박철인 LH공공정비사업처 부장은 “LH가 공공재개발을 시행한다고 해서 LH 로고가 붙는 것은 아니다”라며 “시공사 선정 역시 브랜드와 마감재 등을 종합적으로 고려해 주민들이 선정할 수 있게 도울 것”이라고 했다.천호A1-1구역도 주민들이 사업에 적극적이다. 김태영 천호A1-1구역 총무는 “구역 내 지역주택조합 추진 등으로 어려움을 겪었지만, 공공기관이 함께하는 공공재개발에 대해서는 주민들이 적극적으로 믿고 동참하고 있다”며 “주민 과반수가 넘는 인원이 준비위원회 구성에 동의 했다”고 분위기를 전했다. 천호A1-1구역은 신길1구역과 마찬가지로 2024년부터 이주·철거를 거친 뒤 2025년 착공해 2027년 입주를 시작할 예정이다.

2021.09.07 I 신수정 기자

[복덕방기자들]“3기 신도시 당해지역 전입, 언제까지 해야할까요?”
[복덕방기자들]“3기 신도시 당해지역 전입, 언제까지 해야할까요?”[이데일리 신수정 기자] “보수적 판단시 투기과열지역 2년, 조정대상지역 1년 전까지 예상해야 합니다”박지민 월용청약연구소 대표는 3일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 3기 신도시 당해지역 전입전략과 관련해 이같이 밝혔다. 박 대표는 전입전략을 짤 때 지역별로 구분해서 판단해야 한다고 조언했다. 그는 “3기 신도시 청약을 빨리 준비하신 분들 중에는 2년 전부터 전입을 하신 분도 계신다”며 “올해 10월, 11월, 12월이 남아있는데, 지자체별로 거주요건이 달라 구체적인 전입전략이 필요하다”고 설명했다.10월 발표될 사전청약지 중 남양주 왕숙을 따져봤을 때 지난 7월 남양주 진접 2지구와 비교해 살펴 볼 수 있다고 설명했다. 박 대표는 “지난 7월 남양주 진접 2지구는 1년 이상 거주 예정자로 요건을 정했다”며 “이와 같은 조건일 경우 지금도 전입하는 것이 낫다고 판단할 수 있다”고 분석했다.이어 그는 “특히 신혼부부 특별전형에서 11점이 넘는 청약자의 경우 남양주 왕숙을 노리면서 전입해도 좋다”고 덧붙였다. 다만 성남 낙생, 성남 복정2의 경우 모두 신혼희망타운으로 예정돼 있어 특별공급을 노리는 예비청약자라면 전입하는 맞지 않다고 지적했다. 그는 이어 “의정부는 현재 조정대상지역에 지정돼 있어 거주요건이 1년으로 지정될 가능성이 크다”며 “이 경우 현재 전입해도 좋은 시점이라고 볼수 있다”고 설명했다.박 대표는 전입 전략이 사전청약에 당첨되지 않았을 경우에도 내집마련에 유리할 수 있다고 분석했다. 박 대표는 “만약 사전청약에 당첨되지 않아도 해당지역 재개발 재건축을 노리릴 수 있다”며 “성남, 인천, 고양 지역의 재개발이 많이 남아 있기 때문에 이 지역을 유심히 살펴보면 좋겠다”고 짚었다.※이외 추가 질문과 자세한 답변은 이데일리 건설부동산부 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있습니다.

2021.09.03 I 신수정 기자

[복덕방기자들]박지민 “신혼부부 특공 9점 이하면 신희타 노려라”
[이데일리 신수정 기자] “신혼부부 특별공급 전형 점수가 9점 이하면 신혼희망타운을 고려하는 것이 낫다”박지민 월용청약연구소 대표는 31일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 3기 신도시 특별전형의 세부 전략에 대해 이같이 분석했다.그는 먼저 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운을 비교하며 두 전형 다 ‘점수제’라는 점을 유념해야 한다고 강조했다. 박 대표는 “신희타 만점은 1단계 9점, 2단계 12점이고 공공분양 신혼부부특공은 13점 만점이다”며 “두 전형 다 소득이 낮을수록 유리하다”고 설명했다.이어 “신혼희망타운의 전용면적은 모두 59㎡이하로 구성됐고 신혼부부 특공은 84㎡까지도 구성돼 있다”며 “가족 계획 등을 고려해 전형을 선택하는 것도 중요하다”고 덧붙였다.청약 점수제에서는 월평균 소득과 거주기간, 청약 납입횟수 등의 기준을 통해 평가받는다고 설명했다. 박 대표는 “다른 평가 기준보다 월평균 소득이 낮다면 더욱 유리하다”며 “기본적으로 받을 수 있는 거주기간과 청약 납입횟수 점수는 빠뜨리지 말고 얻어야 가능성이 있다”고 말했다.신혼부부 특별공급 전형와 생애최초 특별 전형에 대해선 점수대별 전략을 다르게 써야 한다고 설명했다. 박 대표는 “신혼희망타운에서 8점 이하면 무조건 생애최초로 넣는 것이 좋다”며 “생애최초는 랜덤추첨방식이기 때문에 점수가 낮다면 경쟁률이 높더라도 운에 기대는 수밖에 없다”고 분석했다.생애최초 특별공급 전형과 다자녀 특별공급 전형을 비교했을 땐 다자녀 특공이 경쟁률이 낮다고 설명했다. 박 대표는 “다자녀 전형 지원자 수는 신혼부부와 생애최초 전형의 지원자보다 월등이 작다”며 “자녀수가 많다면 다자녀 전형을 통해 지원하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있다”고 강조했다.※이외 추가 질문과 자세한 답변은 이데일리 건설부동산부 유튜브 복덕방 기자들을 통해 확인할 수 있습니다.

2021.08.31 I 신수정 기자

박원갑 "내년 대선, 집값 흐름에 영향줄 것"
[이데일리 장순원 기자] “내년 대선 결과에 따라 집값 흐름이 달라질 수 있다”박원갑(사진) KB국민은행 부동산수석전문위원은 27일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “대선 결과에 따라 정책기조가 변할 수 있다”며 이같이 예측했다. 그는 “정부가 집값을 잡으려 여러 대책을 내놨지만 정부와 시장의 신호체계가 제대로 작동하지 않아 효과가 없었다”며 “정부와 시장에 신호 체계가 훼손됐다”고 지적했다. 박 위원은 “지난 2·4대책에 따르면 전국에 84만 가구의 아파트 지을 수 있는 부지를 공급할 것”이라며 “서울에 분당신도시 3개 규모인 32만 가구가 들어온다면 집값 하락을 걱정할 수준”이라고 했다. 이어 “정부 계획대로 진행되고 있다는 것을 보여주려면 가시적 성과를 보여줘야 한다”고 조언했다. 박 위원은 “일부에서는 내년 상반기가 집값의 고점이 될 수 있다는 분석도 있다. 집값 측면에서 여름은 끝나가고 가을로 접어들고 있다”며 “집을 사려면 제태크라는 생각을 버리고 영끌·빚투는 무조건 피해야 한다”고 덧붙였다.

2021.08.28 I 장순원 기자

[인터뷰]박원갑 "집값 고점에 근접‥하락기에는 무섭게 떨어졌다"
[이데일리 장순원 기자] “부동산가격은 고점에 근접하고 있습니다. 역사적으로 집값이 떨어질 때는 예상보다 더 큰 폭으로 떨어졌습니다.”박원갑(사진) KB국민은행 부동산수석전문위원은 24일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “지금은 확률적으로 봤을 때 고평가 혹은 과매수 국면”이라며 신중한 접근을 주문했다. 박 위원은 하반기 들어 집값이 다시 꿈틀대는 이유로 과잉 유동성, 임대차 3법 부작용, 집단화한 조바심 이 세 가지를 꼽았다. 지난 6월 말 현재 광의통화(M2)는 3414조원 규모로 문재인 정부 들어서 가파르게 증가했다. 임대차3법 이후 전세물량이 확 줄어들며 전세 가격이 뛰다 보니 매매시장의 불안정성이 커졌고 여기에 집단화한 조바심이 맞물리면서 집값을 크게 끌어올렸다는 것이다. 박 위원은 올해는 30대가 주택구매 시장으로 대거 뛰어들며 탈서울 ‘내집 마련’이 주택시장의 핵심 키워드라고 분석했다. 실제 서울 전세 난민이 몰린 경기도 외곽 지역인 시흥과 고양 덕양구, 인천 연수구, 동두천은 올 들어 집값이 20% 이상 뛰어올랐다. 30대를 중심으로 탈서울 내집 마련 현상이 두드러지며 똘똘한 한 채에서 저평가된 곳으로 수요가 몰리며 나타난 현상이다. 박 위원은 “기준금리 인상을 앞둔 만큼 당분간 보수적인 접근법이 필요하다”고 조언했다. 이어 “당장은 부동산시장이 고점인지는 알 수 없고 세월이 지난 뒤 사후적으로 파악이 가능하다”면서도 “부동산가격은 오를 때는 예상보다 더 오르고, 내릴 때는 더 하락하는 경향이 있다”고 했다. 이어 “확률적으로 분명한 것은 부동산 가격이 고점에 근접하고 있다는 것”이라고 강조했다.박 위원은 “부동산시장의 가장 큰 변수는 내년 3월 대선”이라며 “지금 같은 (집값 급등) 흐름이 좀 더 계속될지 아니면 멈출지를 알 수 있을 것”으로 내다봤다. 그는 “주택시장은 살아 움직이는 유기체”라며 “시장 흐름을 잘 읽는 게 경쟁력”이라고 강조했다. 그동안 똘똘한 한 채였는데 작년과 올해 2030세대가 저렴한 주택으로 몰리며 저가주택이 급등한 게 대표적이다. 박 위원은 “많은 사람이 고정관념, 선입견에 빠져 있다. 도심만 살아나고 신도시나 외곽은 일본처럼 어려울 것으로 봤지만 다 틀렸다”며 “시장참여자의 생각을 읽는 게 인사이트의 핵심인데, 지금 부동산시장을 움직이는 MZ세대의 움직임을 이해하는 게 필수”라고 했다.그는 내집 마련을 노리는 실수요자에게 “분양을 받을 수 있으면 무조건 올인해야 한다”면서 “분양이 어려운 무주택자 중에서는 앞으로 15년 이상 직장생활이 남아 있고 하락을 버틸 여력이 있다면 집을 사는 게 낫다”고 덧붙였다.

2021.08.24 I 장순원 기자

[복덕방기자들]로또청약, 8월에도 계속된다
[이데일리 하지나 기자] 8월에도 로또 분양은 계속된다. 특히 서울에서 귀한 추첨제 분양과 지난해 청약 광풍을 불러 일으켰던 과천 지정타 분양 소식도 예정돼 있다. 13일 복덕방기자들은 이달 예정된 주요 분양 아파트를 분석해봤다. 첫 번째는 강동구 고덕강일지구에서 마지막 남은 민간분양인 e편한세상강일어반브릿지이다. 서울뿐 아니라 수도권 거주자도 청약할 수 있고 전용 85㎡ 추첨제 물량도 있다. DL이앤씨가 상일동 554의 38 일대에 공급하는 이 단지는 지하 2층~지상 27층, 6개 동, 593가구가 공급될 예정이다. 전용면적 84㎡ 419가구와 101㎡ 174가구로 이뤄졌다. 특히 101㎡는 추첨제로 진행한다. 예상 분양가는 3.3㎡당 2400만~2500만원 수준으로, 전용 101㎡의 경우 9억원을 넘길 가능성이 커서 중도금 대출이 나오지 않을 수 있다는 점은 유의해야 한다. 다만 주변 시세에 비해서는 여전히 3~4억원 가량 저렴한 수준으로 높은 청약경쟁률을 나타낼 것으로 예상된다. 일각에서는 이달 중 청약이 불가능하다는 지적도 있지만 여전히 가능성은 남아있다. 이어 과천지식정보타운린파밀리에도 이달 중 분양에 나설 전망이다. 과천지정타의 마지막 공공분양이다. 지난해 과천지정타 S1, S4, S5 3개 블록에서 1044가구 모집에 57만여명이 몰리면서 역대급 흥행을 나타낸 바 있다. 우미건설과 신동아건설이 과천지식정보타운 S8블록에 지하2층, 지상24층~29층 5개동, 총 659가구가 공급할 예정이다. 지정타 평균 분양가가 3.3㎡당 2300만~2400만원선으로, 이를 감안하면 전용 84㎡ 분양가가 9억원을 넘지 않을 가능성이 크다. 또한 공공분양의 경우 통상적으로 소득과 자산 기준을 충족해야 하지만 일반분양 평형대가 전용 60㎡를 초과하기 때문에 이 기준에서 제외된다. 다만 당첨되기 위해서는 청약저축 불입금액이 3000만원은 넘어야 하지 않겠냐는 분석도 나온다. 지난해 과천제이드자이 일반분양 저축총액 커트라인은 기타경기 기준 최저 2090만~최고 2646만원이었다. 과천제이드자이 면적이 전용 59㎡로 소형면적이었다는 점을 감안하면 과천지정타린파밀리에는 이보다 높을 것으로 보인다. 그럼에도 거의 2배 가량 시세차익이 가능하다. 인근 원문동 래미안슈르 전용 85㎡가 지난달 16일 16억1500만원에 거래됐다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다.

2021.08.13 I 하지나 기자

[복덕방기자들]부수입 200만원 버는 비법 공개합니다
[이데일리 황현규 기자] 2030세대에겐 ‘부업’은 낯설지 않다. 본업으로 받는 월급보다 부업으로 버는 수입이 더 좋은 직장인들도 많다. 공간대여 전문가 신재씨도 직장을 다니면서 부업으로 공간대여업을 시작했다. 당시 쉐어하우스와 에어비엔비를 통해 얻은 수익만 300만원이 넘었다. 결국 신재씨는 직장을 그만두고 공간대여업에 전문으로 뛰어들었다. 신재씨는 ‘내 집 없이 월세 받는 쉐어하우스, 에어비앤비, 파티룸 재테크’의 저자이기도 하다.12일 복덕방기자들은 공간대여업 전문가 신재씨를 만나 단돈 1500만원의 투자금으로 한 달에 200만원의 부수익을 얻는 방법을 들어봤다.먼저 신재씨는 규제가 센 에어비엔비보다 진입 장벽이 낮은 파티룸 투자를 초보자들에게 추천한다. 듣기에 거창해 보이는 파티룸은 사실 ‘사무실 대여’에 가깝다. 업무 공간이나 놀이공간, 파티공간 등을 원하는 수요자들에게 시간 당 대여를 해주는 방법이다.신재씨는 파티룸 4곳을 운영 중인데, 현재 파티룸을 통해 얻는 월 수입은 1000만원 수준이다. 파티룸은 에어비엔비와 달리 집이 아닌 상가를 활용하는 사업이다. 파티룸 한 곳을 운영하는 데 드는 초기 투자금은 대략 1500만원 수준이다. 월세 보증금 1000만원에 인테리어비용 500만원. 그러나 추후 보증금은 돌려받을 수 있기 때문에 사실상 ‘인테리어’비용만 드는 셈이다. 신재씨는 “보증금에 인테리어비용만 든다고 할 수 있다”며 “사실 월세는 파티룸 운영으로 나오는 수익으로 바로바로 메꿀 수 있는 구조”라고 설명했다.그렇다면 파티룸으로 활용하기 좋은 장소는 어디일까. 신재씨는 가장 중요한 조건으로 ‘소음에 취약하지 않은 장소’를 꼽았다. 그는 “보통 파티룸은 모임공간으로 활용되기 때문에 이곳에서 술을 즐기거나, 수다를 떠는 이들이 많다”며 “주변에 독서실 혹은 거주단지가 몰려있는 곳은 민원이 들어오기 쉽다”고 했다.아울러 신재씨는 파티룸 사업자를 등록하는 방법부터 인테리어 꿀팁, 그리고 온라인 마케팅 하는 법까지 모두 공개한다. 신재씨는 “파티룸 등 공간대여업은 아직까지 블루오션 산업이라고 생각한다”며 “소액으로 이 정도 수익그는 인테리어 꿀팁과 함께 파티룸을 꾸미는 방법, 그리고 파티룸을 홍보하는 방법까지 모두 공개한다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다.

2021.08.12 I 황현규 기자