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마곡 마이스단지, 준공 '눈앞'…오는 3~6월 유동화증권 만기
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업이 오는 7월 말부터 순차적으로 준공되는 가운데 관련 대출 만기도 다가오고 있다. 오는 3~6월에는 이 사업을 위한 유동화증권이 일제히 만기를 맞는다.다만 롯데건설이 최근 금융권으로부터 2조3000억원 규모 자금을 조달한 만큼 유동화증권 만기가 도래해도 리파이낸싱될 예정이다.◇ 마곡 CP2블록, 오는 7월말 준공…CP1, 9월 준공20일 금융투자업계에 따르면 오는 3~6월에는 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업 관련 유동화증권이 일제히 만기 도래한다.서울 마곡 마이스 단지 개발사업은 강서구 마곡동 일원 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP1, CP2, CP3)에 업무시설, 판매시설, 컨벤션, 문화집회시설, 호텔, 생활형숙박시설, 노인복지주택 등을 건축해서 분양 및 운영하는 사업이다.전체 대지면적은 8만2721㎡로 마포구 서울월드컵경기장의 9배 수준이다. 연면적은 82만6520㎡(약 25만평)로 강남구 코엑스(46만㎡)의 약 2배 크기다. 총 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2)으로 구성돼 있다. 단지는 서울지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치해 있다. 지하철 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다. 지난 2021년 6월 착공했으며 롯데건설이 시공 중이다. (자료=감사보고서)시행사 ‘마곡마이스피에프브이(PFV)’가 사업을 총괄한다. 마곡마이스PFV는 △롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%) △에스디에이엠씨(SD AMC, 2종 종류주식 4.9%) △다원디자인(3종 종류주식 17.7%) △메리츠증권(6종 종류주식 12.5%) △대저건설(4종 종류주식 15%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.시공사는 롯데건설, 신동아건설, 금호건설, 대저건설이다. 앞서 CP1·CP2블록 판매시설에 대한 분할매각이 추진돼왔다.우선 마곡동 767-4번지 일대 CP2블록(대지면적 2만812㎡) 건물은 오는 7월 말경 준공 예정이다. 지하 6층~지상 15층, 5개동, 연면적 19만8724㎡ 규모 업무시설, 생활숙박시설(롯데캐슬 르웨스트), 판매시설이 건축된다. 공사비는 3023억원이다.CP2블록에 공급될 업무시설은 연면적 기준 약 19만8724㎡(약 6만평)다. 업무시설 외에 ‘제2코엑스’도 들어온다. CP2구역에 들어설 마곡마이스 시설 ‘코엑스마곡 르웨스트’를 코엑스가 10년간 임차해서 운영한다. 시행사 마곡PFV와 임대차 계약을 맺었다.CP3-2블록(대지면적 1만4847㎡)은 마곡동 768-1번지 일대에 있다. 지하 7층~지상 12층, 4개동, 연면적 15만9287㎡ 규모 업무·판매시설이 들어선다. 공사비는 2422억원, 공사기간은 오는 8월까지(예정)다.CP1블록은 마곡동 767번지 일대에 있으며 대지면적이 3만1824㎡로 4개 블록 중 가장 크다. 이 곳은 오는 9월 준공 예정이다. 지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 문화 및 집회시설, 업무시설, 관광숙박시설(호텔), 판매시설이 들어선다. 공사비는 4969억원이다. CP1블록은 경미한 설계변경이 있을 경우 연면적이 바뀔 수 있다.마곡PFV 관계자는 “업무시설 연면적은 착공 당시부터 약 25만평 정도로 추진하고 있다”며 “준공 시점까지 경미한 설계변경이 일어날 수 있다”고 설명했다. 이밖에 CP3-1블록(대지면적 1만5238㎡)은 CP3-2블록 옆에 붙어있다. 지하 6층~지상 15층, 4개동, 연면적 15만7175㎡ 규모 건물이 들어선다. 병원 연계 서비스, 강습 프로그램 등 다양한 입주민 서비스를 제공하는 노인복지주택 ‘VL르웨스트’가 들어선다. 입주는 내년 10월 예정이다. 마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)◇ 오는 3~6월 ABSTB 만기도래…리파이낸싱 예정 오는 3~6월에는 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업 관련 유동화증권이 일제히 만기 도래한다. 각 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 발행금액 및 만기는 △머스트픽제일차(570억원) 다음달 6일 △루멘룩스제일차(500억원) 다음달 19일 △머스트리브제일차(400억원) 오는 6월 14일이다. 다만 롯데건설이 금융권으로부터 2조3000억원 규모 자금을 조달한 만큼 위 유동화증권의 만기가 도래해도 리파이낸싱될 예정이다.롯데건설은 4개 시중은행(국민·신한·하나·우리은행), KDB산업은행 및 4개 증권사와 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권 매입펀드를 조성했다. 롯데건설은 조달한 자금을 펀드 상환과 PF 우발채무 장기구조 전환에 활용할 예정이다. 롯데그룹이 지난해 1월 메리츠금융그룹과 조성한 1조5000억원 규모 펀드는 다음달 만기가 돌아온다.앞서 마곡마이스PFV는 이 사업을 위해 지난 2021년 6월 르웨스트제칠차를 포함한 대주단으로부터 총 1조9200억원 한도의 대출금을 차입하는 내용의 대출약정을 체결했다. 르웨스트제칠차는 후순위 대주 중 하나로 참여하고 있다.르웨스트제칠차는 마곡마이스PFV에 2200억원 한도 대출을 실행했다. 이 자금은 특수목적회사(SPC) 머스트픽제일차, 루멘룩스제일차, 머스트리브제일차 등으로부터 조달했다. 우선 SPC 머스트픽제일차는 작년 6월 르웨스트제칠차와 자산유동화 대출(ABL) 약정을 체결하고 원금 1570억원의 ABL을 실행했다. ABL이란 현재 보유 자산과 재고 자산, 매출 채권 등을 담보로 대출을 해주는 상품이다.이후 이 중 일부인 원금 1000억원 대출금이 순차적으로 상환되고, 수차례 대출만기일이 연장됐다. 이에 따라 SPC 머스트픽제일차는 르웨스트제칠차에 대해 지난달 19일 기준 원금 570억원 ABL 대출채권을 보유하고 있다. 이를 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)가 차환발행돼 왔다. 이달 19일 기준으로는 액면금액 570억원의 제7회 ABSTB가 발행된 상태며, 만기는 다음달 6일이다. 머스트픽제일차는 기초자산(르웨스트제칠차가 상환해야 하는 원금 570억원 ABL 대출채권)의 관리, 운용, 처분에서 발생하는 수익으로 기존에 발행한 ABSTB를 상환할 예정이다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 메리츠증권이며 업무수탁자는 BNK투자증권이다.르웨스트제칠차는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업 수익 등에 따라 시행사 마곡마이스PFV로부터 받는 기초자산대출 원리금 등으로 ABL 대출원리금을 상환해야 한다. 다만 기초자산에서 신용위험이 발생할 수 있기 때문에 롯데건설이 ‘자금보충 및 조건부 채무인수 의무’로 이 위험을 통제한다. 머스트픽제일차가 사모사채의 원리금 채무 등 선순위 채무를 지급하는 데 필요한 자금이 부족하다고 판단해서 롯데건설에 부족한 액수를 대여해달라고 청구할 경우, 롯데건설은 즉시 이 금액을 대여해줘야 한다.롯데건설이 자금보충의무를 이행하지 않을 경우, 별도 통지 없이 롯데건설이 인수대상 채무를 중첩적으로 인수한 것으로 간주된다. 또한 롯데건설은 머스트픽제일차에 채무인수 당시 잔존하는 인수대상채무를 갚아야 한다.루멘룩스제일차, 머스트리브제일차가 발행한 ABSTB는 각각 다음달 19일(500억원), 오는 6월 14일(400억원) 만기다. 이 유동화거래도 주관회사, 자산관리자는 메리츠증권이며 업무수탁자는 BNK투자증권이다.또한 위 ABSTB에 대해서도 롯데건설이 자금보충 및 미이행 시 기초자산 채무인수 의무를 맡고 있다.

2024.02.20 I 김성수 기자

이종혁 공인중개사협회장 "전세사기 시장감시 위해 조사권 필요"
[이데일리 이배운 기자] 지난해 잇따른 전세사기 사건 여파로 공인중개사에 대한 신뢰가 떨어진 가운데, 한국공인중개사협회는 시장 감시와 자정기능 강화를 위해 조사권한이 있는 법정 단체화가 필요하다고 주장했다. 이종혁 한국공인중개사협회장이 20일 서울 중구 일대에서 열린 기자 간담회에서 발표하고있다. (사진=이데일리 이배운 기자)이종혁 한국공인중개사협회장은 20일 서울 중구 일대에서 열린 기자 간담회에서 전세사기에 가담한 공인중개사들에 대해 “있어서는 안 될 일”이라고 비판하며 협회의 법정 단체화 및 전세 피해 예방을 위한 노력을 이어갈 계획이라고 밝혔다. .앞서 한국공인중개사협회는 2022년 협회를 법정단체화해 공인중개사에 대한 지도 및 단속 권한을 부여하는 내용의 법안을 발의한 뒤 통과를 추진하고 있으나 국회의 벽을 넘지 못하고 있다. 이와 관련해 이 협회장은 “법정단체화는 국민의 재산권을 지키는 방안”이라며 “현재 법상으로는 공인중개업소의 부당행위를 점검·단속하는 권한이 지자체에 있어 협회는 단속 및 처분 조치까지 손을 못 대고 있다”고 지적했다. 그는 이어 ‘협회에 지도단속 권한이 주어지면 자정 노력을 위해 어느 정도의 처분을 내릴 계획이냐’는 질문에 “상호명, 대표 이름 등을 공개하는 수준을 넘어 중개업계에서 퇴출 시켜야 할 것”이라고 말했다. 협회에 따르면 지난해 협회에 설치된 불법중개신고센터와 자체 지도점검, 기관합동 지도점검 등을 통해 파악한 총 불법중개 신고처리건수는 1570건으로, 협회가 법정 지도점검 권한을 갖고 있던 1990년대 신고처리 건수가 연평균 6000여건에 달했던 것과 비교하면 6분의 1 수준에 불과하다.이 협회장은 “전세사기 예방을 위해 업계의 자정 노력은 강조하면서도 정작 손발은 묶어놓은 상황”이라며 “사전적인 불법 세력 감시를 통한 자정 기능 강화를 위해 협회에 관리 책임을 강화할 수 있는 법제도 마련이 하루빨리 마련돼야 한다”고 강조했다.아울러 협회는 NICE평가정보와 전세사기 등 부실 임대차거래 방지에도 협력하기로 했다. 협회는 지난해 NICE평가정보와 협력해 부동산임대차 계약체결 시 공인중개사들이 사용하는 ‘한방부동산거래정보망’에서 집주인의 국세 등 세금 체납 및 채무 정보, 금융기관 장기 연체 여부 등을 조회할 수 있는 ‘신용인증 송부 서비스’ 시스템을 구축했다.임대차 계약 체결 시 계약체결 현장에서 임대인의 신용정보를 참고할 수 있게 되면 임차인은 물론 계약에 참여하는 공인중개사도 전세사기 관련 피해를 예방할 수 있다. 이 협회장은 “그간 임차인은 물론 계약을 진행하는 공인중개사조차 임대인의 세금 체납 정보를 얻기 어려워 전세사기 범죄에 노출됐다”며 “전세사기 발생의 주요 원인인 정보 비대칭 문제를 일부 해결할 수 있을 것”이라고 밝혔다.또한 협회는 미국부동산협회의 전문교육을 벤치마킹해 한국 실정에 맞는 교육프로그램을 운영, 현업에 종사하고 있는 개업·소속공인중개사들뿐만 아니라 공인중개사 자격증 소지자들의 실무능력 향상에도 도움을 주겠다는 계획이다.이번 민간자격사 프로그램은 그동안 실시한 법정 교육과는 별도로 운영되며, 구체적으로 △부동산 권리분석사 △부동산 분양상담사 △부동산 임대관리사 △부동산 정보분석사 △풍수상담사 △주거용부동산 분석사 △상업용부동산 분석사 △토지개발분석사 등 총 8개 분야로 운영된다.이 협회장은 “전세사기 등 시장 질서를 훼손하는 문제가 갈수록 지능화되고 있는 만큼 중개사들의 전문성 유무는 국민의 신뢰를 회복하는 계기는 물론 경쟁 우위를 확보하는 게임체인저가 될 것”이라고 강조했다.

2024.02.20 I 이배운 기자

실거주 의무 유예… 급한불 껐지만 3년 뒤엔 또 혼란
[이데일리 오희나 기자] 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주의무가 3년간 유예될 것으로 보인다. 여야가 실거주 의무를 유예하는 내용의 주택법 개정안 처리를 위한 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 개최에 합의하면서다. 둔촌주공 등 5만 가구 입주 예정자들은 한숨 돌리게 됐지만 3년후 시장 혼선이 재현될 가능성이 높다는 지적이다. 서울 강남 일대 아파트 단지 모습 (사진=연합뉴스)20일 국토위 등에 따르면 오는 21일 오전 열리는 국토법안소위에 주택법 개정안이 상정된다.여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하기로 의견을 모았다. 개정안은 오는 21일 국토위 소위, 22일 전체회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 크다.정부가 지난해 1월 3일 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지를 발표한 지 1년2개월 만이다.국토부에 따르면 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준 77개 단지 4만9766가구다. 최근 흥행몰이에 성공했던 ‘메이플자이’ 뿐만 아니라 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’, ‘장위자이레디언트’, ‘강동헤리티지자이’ 등의 단지가 실거주 의무 적용을 받는 대표적인 단지다. 특히 올해 분양가상한제를 적용받는 강남3구 단지들이 연이어 청약에 나서기 때문에 대상 가구 수는 더 늘어날 것으로 전망된다.전문가들은 실거주의무가 3년 유예됐지만 시장 혼선은 불가피하다고 입을 모은다. 실거주 의무가 완전히 폐지된 것이 아닌데다 전세 계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점을 고려하면 3년 이후에 다시 입주 문제가 불거질 여지가 있다는 것이다. 전세계약갱신권에 따라 통상 2년인 계약기간을 3년으로 맞추기 위해서는 특약사항을 넣어 계약을 진행해야 하고, 세입자 이주 문제 등으로 입주를 제때 하지 못할 가능성도 있어 실거주해야 하는 집주인과 세입자 간 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 이은형 대한건설정책연구원은 “현 상황에서는 긍정적인 결과지만 미봉책이라는 한계가 있다”면서 “직장 발령 등으로 실거주가 어렵거나 자금이 부족해 임대를 놔야 할 경우 모두 3년 안에 해결이 어렵다. 특히 일단 전세를 통해 잔금을 마련하는 경우도 3년 유예기간 동안 해당 자금을 저축하지 못할 가능성이 높다”고 지적했다.이어 “현재 정부정책 방향대로 실거주의무는 폐지하거나, 해당 주택을 매도하기 전까지 실거주의무를 충족토록 하는 것이 더 바람직하다”고 강조했다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “실거주의무 3년 유예는 주택임대차보호법과 상충되는 법안이다”면서 “본인이 입주해야 해서 임차인을 내보내면 임대차보호법의 취지가 훼손된다”고 말했다. 또한 “잔금마련이 안되는 임차인들에게 3년이라는 기간은 자금 계획상 돈을 모을 수 있는 기간으로는 너무 짧다”면서 추가 대책 마련이 필요하다고 지적했다.

2024.02.20 I 오희나 기자

'실거주 의무' 3년 미루기로..총선 앞두고 여야 극적 합의
[이데일리 전재욱 기자] 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 것으로 보인다. 여야가 총선을 50일가량 앞두고 실거주 의무를 유예하는 주택법 개정안 처리에 합의한 데 따른 것이다.서울시내 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)19일 국토위 등에 따르면 여야는 오는 21일 국토법안소위에 주택법 개정안이 상정하고 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화하기로 의견을 모았다. 이렇게 되면 입주하기 전에 한 번은 전세를 놓을 수 있다. 개정안은 오는 21일 국토위 소위, 22일 전체 회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 큰 것으로 전망된다.실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 기준으로 77개 단지 4만9766가구다. 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544가구다. 이로써 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존 전셋집 계약을 변경·연장하거나 대출받는 상황을 피할 수 있게 됐다.실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점부터 2∼5년 직접 거주하는 조항이다. 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투기’를 막으려는 취지로 2021년 도입했다.정부는 2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 ‘1·3 부동산대책’을 통해 실거주 의무를 폐지하기로 했다. 그러나 야당이 갭투자 우려를 들어 반대하면서 주택법 개정안은 국토위에 1년 넘게 계류돼왔다. 총선을 앞두고 법안을 조속히 처리하라는 요구가 커지면서 국민의힘이 민주당이 제안한 ‘3년 유예’를 받아들여 타협점을 찾은 것으로 보인다.일각에서는 3년 유예안이 계약갱신청구권(2+2년)과 충돌 소지가 있다는 지적도 나온다. 집주인이 입주 시점에 임차인과 전세 계약을 맺었는데 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 마찰을 빚을 수 있다는 것이다. 그러나 주택임대차보호법은 집주인이 직접 거주하게 되면 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 돼 있다.2년간 전세를 내준 집주인이 임대차법 때문에 실거주 의무를 못 지키는 상황은 빚어지기 어렵다는 것이다. 전세계약에 ‘2+1년’ 특약을 넣고, 계약 만기 시점을 명확하게 한다면 3년 전세도 가능하다. 실거주 의무를 적용받는 단지에 전세로 입주하는 임차인은 최대 3년까지만 거주할 수 있다.

2024.02.19 I 전재욱 기자

CBRE 코리아 "작년 서울 오피스 임대료 사상 최대 상승률 기록"
[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아는 작년 서울 오피스 임대료가 사상 최대 상승률을 기록했다고 19일 밝혔다. CBRE 코리아가 발표한 ‘2023년 4분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 작년 서울 오피스 평균 명목임대료는 전년 대비 8.8% 상승해 역대 최대 상승률을 기록했다.오피스 공실률 및 실질임대료 동향 (자료=CBRE 코리아)작년 오피스 평균 실질임대료도 15.1%의 높은 성장률을 나타내 서울 오피스 시장의 임대료 상승을 이어갔다. 특히 여의도권역에서 장기간 공실이 없었던 자산에서 공실이 발생해 임대료 상승을 이끌었다.또한 제한적 공급과 임대차 경쟁 심화로 임대료 상승과 함께 주요 업무권역 전체에서 무상임대기간이 축소됐다. 이밖에 추가적인 인센티브 축소로 임대인의 명목임대료가 상승했다.작년 4분기를 살펴보면 오피스 평균 명목임대료는 ㎡당 3만4472원으로 전 분기 대비 1.6% 상승했다. 평균 실질임대료는 ㎡당 3만2156원으로 전 분기 대비 2.6% 올랐다.공실률은 1.5%로 전 분기 대비 0.2% 하락했다. 권역별로는 강남권역이 0.7%로 가장 낮았고, 도심권역 1.1%, 여의도권역 3.6% 순으로 높았다.작년 4분기 서울 오피스 주요 거래를 권역별로 살펴보면 도심권역은 해당 분기 임대차 거래의 61%가 집중됐다. 또한 도심권역에서는 삼성물산의 통합 이전, 에스엠코어와 한국 폴리아세탈 등의 안전자산 선호(플라이트 투 퀄리티)성 이전 계약 체결이 진행됐다. 이는 전 분기 대비 공실률 하락에 기여했다. 강남권역 오피스는 GT타워 이전과 노타, 에이스에쿼티의 파르나스타워 이전 계약 체결 등이 이어져 이 권역의 견고한 수요를 입증했다. 여의도권역에서는 국내 소프트웨어 개발사 티오더가 파크원 타워2 입주를 완료했다. 또한 대륜법무법인의 사무공간 확장 및 메리츠자산운용의 IFC 이전 계약 체결 등의 임대차 활동이 지속됐다.작년 서울 상업용부동산 시장의 총 거래 규모는 14조8065억원으로 집계됐다. 물류를 제외한 전 섹터에서 거래 규모가 감소해 전년 대비 20% 감소했다. 물류 시장의 작년 거래 규모는 전년 대비 약 50% 증가한 4조7106억원으로 역대 최대 거래 규모였다. 다만 고금리에 따른 유동성 제한이 지속되면서 오피스와 리테일 시장의 거래 규모가 줄었다.작년 4분기 서울 상업용부동산 투자시장 규모는 3조4873억원이었다. 이 중에서 오피스 자산의 거래 규모는 약 2조1551억원으로 전체 규모의 62%를 차지했다. 작년 4분기 물류시장 거래 규모는 약 8582억원 수준이었다. 리테일 거래 규모는 지난 분기 대비 소폭 감소한 4220억원으로 집계됐다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 이사는 “작년 상업용부동산 시장은 지속되는 고금리에 따른 유동성 제한과 매도자 및 매수자 간 기대 가격 격차가 지속되면서 거래 규모가 다소 축소됐다”고 말했다. 하지만 “올해 금리인하 기대와 함께 국내 오피스 시장의 견고한 시장 수요 및 점차 회복하고 있는 리테일과 안정화되고 있는 물류시장 등 긍정적 변화가 시작될 것으로 기대한다”고 덧붙였다.

2024.02.19 I 김성수 기자

서울아파트 월세 3건중 1건은 100만원 초과
[이데일리 오희나 기자] 100만원 이상 고가 월세 시장이 확대되고 있는 것으로 나타났다. 19일 직방은 대법원 등기정보광장에서 제공하는 확정일자 통계(등기소와 주민센터에서 부여한 확정일자DB)를 기준으로 전세와 월세 비율을 살펴보니, 2022년 51.82%였던 월세 거래가 2023년 54.92%로 3.1%p 증가한 것으로 분석됐다고 밝혔다. 반면 같은 기간 전세는 48.18%(2022년)에서 45.08%(2023년)로 3.1%p 감소했다.전세의 월세화가 지속되고 있는 상황 속에 아파트 고가 월세 시장이 확대되는 흐름을 보였다. [이데일리 문승용 기자]2023년 전국 아파트 월세거래를 거래가액대별로 살펴보면 월세 50만원이하가 51.5%로 절반을 넘어섰다. 2022년 54.2%에 비해 2.6%p감소했으나 여전히 전체 거래의 과반을 이루고 있는 셈이다. 하지만 고가월세 시장이 점차 확대되는 분위기는 뚜렷하다. 100만원 초과 거래 비중이 2023년 17.2%로 2022년 16.4% 보다 0.9%p증가했다. 전국 아파트 10채 중 약 2채는 100만원 초과 월세를 지불하고 있는 것으로 드러났고 100만원 초과~200만원 이하 월세를 임대인에게 지급하는 임차인 비중이 2023년 14.2%로 2022년 13.6%보다 0.7%p 증가했다.임대료 부담이 좀 더 큰 서울은 100만원 초과 아파트 월세거래 증가 움직임이 더 빠른 편이다. 2023년 34.5%로 2022년 31.7% 보다 2.8%p 늘어났다. 지난해 서울 아파트 월세 거래 중 50만원 이하 비중은 37.6%로 가장 큰 비중을 나타냈지만 50만원 초과~100만원 이하가 27.9%, 100만원 초과~200만원 이하가 23.3%로 바싹 뒤를 쫓고 있다. 특히 200만원 초과~300만원 이하(6.6%), 300만원 초과(4.6%) 구간 등 높은 월세를 부담하는 비중도 총 11.2%로 10% 비율을 넘겼다. 지난해는 이전 해에 비해 100만원 이하 월세거래가 2.7%p 감소한 반면, 100만원 초과 월세는 2.8%로 상승세를 보인 것이다.학군(교육) 및 고급 주거 수요가 밀집한 강남권은 2023년 100만원 초과 고가 월세 거래비중이 무려 51.5%로 이미 과반을 넘긴 상황이다. 2022년 53.1%에 비해 1.7%p 수치가 줄었으나 300만원 초과 초고가 월세거래는 2022년 11.6%에서 12.2%로 0.7%p 확대했다.같은 기간 노원, 도봉, 강북 등 노도강 지역의 아파트 월세시장은 50만원 초과~100만원 이하 월세거래가 2023년 53.9%로 절반을 넘겨, 2022년 48.5%보다 5.3%p 증가한 모습이다. 200만원 초과 등 높은 월세 거래비중은 0.3%에 그쳤으나 50만원 초과~200만원 이하, 100만원 초과~200만원 이하 월세거래는 2022년에 비해 2023년 5.3%p, 2.6%p 상승흐름을 보이고 있다.직방 관계자는 “주택구입 관망 흐름과 주택가격 상승에 대한 불확실성으로 구입보다 임대차에 머무는 수요가 꾸준하다”면서 “높은 전세 대출 이자 부담과 수도권 전세가격 오름세가 영향을 미쳐 보증부월세를 포함한 월세전환 흐름은 당분간 지속될 전망”이라고 말했다. 이어 “월세화 속 월 100만원 초과 고가월세 거래 비중의 증가가 동반되고 있는 만큼 주거비 부담을 낮출 수 있는 임대주택 확대와 월세에 대한 소득공제 확대 등 변화하고 있는 임대차 거래 시장에 발맞춘 지원책의 고민이 필요하다”고 강조했다.

2024.02.19 I 오희나 기자

“억 소리나는 분담금·아파트값 감당안돼”…준신축 몰려
[이데일리 오희나 기자] “신축은 너무 비싸고 실수요와 투자를 잡을 수 있는 재건축 단지를 사고 싶었지만 최근 분담금이 너무 높아 감당이 안되네요. 결국 새집 수준에 편의시설도 좋은 준신축으로 결정했습니다.”고금리와 공사비 급등으로 분양가가 치솟고 있는 가운데 새집 수준에 생활편의 시설을 갖춘 준신축이 부각되고 있다. 미래투자가치는 상대적으로 떨어지지만, 신축이나 입지 좋은 구축 대비 가격 경쟁력이 높아 실수요자들의 발길이 이어지고 있다.(그래픽=문승용 기자)18일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 서울 연식별 아파트 가운데 21년~30년 이상 아파트가 9509건으로 가장 많이 거래됐다. △10년 이하 9289건 △11년~20년 이하 9063건 △30년 초과 6214건 순이었다. 통상 아파트중에서는 정주여건이 좋고 편의시설이 잘 갖춰져 있는 10년 이하 신축 아파트가 가장 많이 거래됐다. 실제 거래절벽이었던 2022년에도 △10년 이하 4266건 △11년~20년 이하 3254건 △21년~30년 2791건 △30년 초과 1686건으로 신축이 가장 많이 팔렸고 준신축이 뒤를 이었다.하지만 작년부터 상황이 달라졌다. 신축보다 준신축 아파트 선호가 커지면서 거래량도 늘어나고 있는 것이다.고금리와 공사비 급등으로 분양가가 높아진 가운데 신축아파트 대부분 고가 단지여서 가격 부담을 느낀 실수요자들이 늘고 있기 때문으로 풀이된다. 여기에 실거주와 투자 자산으로 인기가 높았던 재건축 단지도 최근 들어 시들해지고 있는 상황이다. 부동산 경기 침체와 더불어 고금리, 공사비 갈등으로 분담금은 높아지고 사업 불확실성이 커졌기 때문이다. 실제로 서초구 잠원동 ‘신반포18차 337동’ 재건축은 전용면적 111㎡를 보유한 조합원이 면적을 줄여 97㎡ 아파트를 받아도 분담금이 12억1800만원에 달하는 것으로 전해졌다. 5년여 전 재건축을 추진할 당시 동일 평형을 분양받을 경우 가구당 분담금이 3억~4억원으로 추산됐지만 몇년새 3~4배 급증한 것이다.서울 노원구 상계주공5단지의 경우 추가 분담금이 5억원으로 책정되자 조합은 시공사인 GS 건설과 계약을 취소했다. 아파트시세가 5억원선인데 분담금이 시세와 맞먹는 수준이어서다. 특히 입지가 좋은 재건축 단지는 집값도 높고 사업 초기 추정 분담금도 높은데 사업종료 시점에 최종 분담금이 어느 정도 일지 불확실성이 높다는 것이 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 전문가들은 신축을 선호하는 수요자들이 많지만 가격 부담이 크기 때문에 당분간 준신축으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어날 것이라고 입을 모은다. 삶의 질이 중요해지면서 신축을 매매하기는 부담스럽고 구축은 정주여건이 불편하기 때문에 준신축을 선호하는 실수요자들이 늘어날 것이란 전망이다. 함영진 직방 빅데이터 팀장은 “개별 단지마다 상황은 다르지만 공사비 자체가 올라서 애초 사업시행인가, 조합설립인가 당시 예상했던 공사비보다 올라 분담금이 높아질수밖에 없는 구조”라면서 “신축은 임대차나 거주목적으로 제일 양호하지만 가격부담이 있고 노후주택은 분담금 부담이 커서 준신축으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원은 “최근 삶의 질을 고려한 실수요자들이 늘면서 테트리스 주차장, 낡은 외관 등 불편한 구축이나 가격 부담이 큰 신축보다 준신축으로 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있다”면서 “특히 추가 분담금 부담 뿐만 아니라 미래가치에 대한 불확실성 때문에 재건축 추진 단지보다는 정주여건이 좋은 준신축이 부각되고 있다”고 말했다.

2024.02.19 I 오희나 기자

"죽이고 싶다"…계약 해지하자 임대인 협박한 60대
[이데일리 김민정 기자] 임대차 계약 해지를 통보한 임대인에게 수십 통의 협박성 문자메시지를 보낸 60대 임차인에게 법원이 징역형의 집행유예를 선고했다.(사진=게티이미지코리아)18일 법조계에 따르면 서울동부지법 형사11단독(정원 부장판사)은 특수협박,스토킹처벌법 위반 등 혐의로 기소된 A(61)씨에게 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고했다. 또 보호관찰과 120시간의 사회봉사, 40시간의 스토킹범죄 재범 예방 강의 수강도 명령했다.A씨는 경기 광주의 한 건물에서 과일가게를 운영하면서 4차례 임차료를 연체해 지난 2021년 계약 해지 통보를 받았다.A씨는 임대인에게 두 달 동안 29차례에 걸쳐 위협적인 문자 메시지를 전송했으며, 법원 집행관 사무원이 가게에 찾아오자 낫을 들고 “빨리 나가지 않으면 죽어버리겠다”며 위협한 것으로 조사됐다.재판부는 “협박의 내용과 수법, 범행의 죄질이 가볍지 않지만, 동종 전과가 없는 점을 고려해 형을 정했다”고 설명했다.

2024.02.18 I 김민정 기자

방배그랑자이 30억…김포 장기동 호반베르디움 45명 몰려[경매브리핑]
[이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 서초구 방배동 방배그랑자이가 30억 1550만원에 낙찰됐다. 경기 김포시 장기동 호반베르디움에는 45명이 몰려 이번주 최다 응찰 물건으로 기록됐다. 최고 낙찰가 물건은 경기 용인시 기흥구 중동 동백원스톤프라자로 73억 9728만원에 주인을 찾았다.2월 3주차(2월 12일~2월 16일) 주거, 업무·상업시설, 토지, 공업시설 법원경매는 총 3182건이 진행돼 809건(낙찰률 27.2%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 2173억원, 낙찰가율은 67.1%였다. 평균 응찰자 수는 4.2명이다.이중 수도권 주거시설은 816건이 진행돼 192건(낙찰률 23.5%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가 710억원, 낙찰가율은 75.0%로 평균 응찰자 수는 6.5명이다. 서울 아파트는 총 34건이 진행돼 15건(낙찰률 44.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 1425억원, 낙찰가율은 85.5%, 평균 응찰자 수는 5.1명이었다.이번주 서울 주요 낙찰 아파트 물건을 보면 서울 서초구 방배동 방배그랑자이 104동 18층(전용 113㎡)이 감정가 36억 7000만원, 낙찰가 30억 1550만원(낙찰가율 82.2%)을 보였다. 유찰횟수는 2회, 응찰자 수는 18명이었다.서울 서초구 서초동 서초교대e편한세상 101동 2층(전용 85㎡)는 감정가 22억 6000만원, 낙찰가 22억 1919만 1919원(낙찰가율 98.2%)를 나타냈다. 유찰횟수는 1회, 응찰자 수는 4명이었다.이밖에 서울 서초구 반포동 서래아르드빌 2층(전용 200㎡)이 14억 3300만원, 서울 양천구 목동 목동신시가지 613동 6층(전용 48㎡)이 12억 6399만 9999원, 서울 강서구 등촌동 등촌대림 102동 4층(전용 124㎡)가 9억 5000만원에 낙찰됐다.경기 김포시 장기동 호반베르디움 506동. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 경기 김포시 장기동 호반베르디움 506동 2층(전용 60㎡)으로 45명이 몰렸다. 감정가는 3억 5100만원, 낙찰가는 3억 2688만원(낙찰가율 93.1%)를 보였다.해당 아파트는 운유초등학교 남서측 인근에 위치했다. 1584세대 15개동 대단지로 총 21층 중 2층, 방 3개 욕실 2개 계단식 구조다. 주변은 아파트 단지가 밀집돼 있고, 서측에는 산림이 우거져 있어 녹지환경이 좋다. 김포골드라인 장기역까지 도보로 이동할 수 있어 대중교통 이용이 편리하며, 운유초등학교와 장기중학교, 운유고등학교가 인근에 자리 잡고 있어 교육환경도 양호하다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 명도에 큰 어려움은 없겠다”면서 “단지 환경이 좋은 준신축급 아파트이고, 최근 서울시의 메가시티 계획이 발표되면서 김포에 대한 관심이 뜨거운 상황이다”고 설명했다.이 전문위원은 “1회 유찰로 감정가 대비 30%가 저감되면서 2억원대의 최저가격이 형성되자 많은 응찰자가 몰린 것으로 보인다”면서 “다만, 낙찰가격이 매매시장 최저 매도호가와 근사값이어서 경매 실익이 있을지는 의문이다. 보금자리론 이용 금액대에서 다소 과열 양상이 보이고 있는데, 철저한 시세 조사 후 입찰가를 산정하길 바란다”고 조언했다.경기 용인시 기흥구 중동 동백원스톤프라자. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 경기 용인시 기흥구 중동의 근린시설인 동백원스톤프라자(건물면적 1889.2㎡, 토지면적 1401.1㎡)로 감정가 98억 2211만 5320원, 낙찰가 73억 9728만원(낙찰가율 75.3%)를 보였다. 응찰자 수는 2명, 낙찰자는 법인이었다.해당 물건은 동백역 북측에 위치했다. 주변은 상업시설이 밀집돼 있고, 대형 근린공원에 인접해 있다. 용인 경전철 동백역까지 도보로 이동할 수 있고, 배후 아파트 단지도 많은 편이다.이 전문위원은 “등기부등본상 문제는 없다. 건물 전체가 공실로 조사된 점을 감안하면 향후 명도에 어려움은 없겠다”면서 “최근 경기침체로 임대시장이 어렵고, 고금리로 수익률이 하락하면서 상업시설 경매물건이 증가하고, 낙찰가율도 낮은 편이다. 건물활용 계획이나 임대차계획을 마련하고 접근해야 한다”고 조언했다.

2024.02.18 I 박경훈 기자

서울 전셋값 약세 전환 ‘8개월 만’ [부동산 라운지]
[이데일리 박지애 기자]1·10대책 후 1개월 이상의 시간이 지났지만 수도권 주택시장 움직임은 밋밋한 상황이다. 다만 최근 집계된 1월 월간 변동률을 살펴보면 GTX 등의 광역교통망 개선 기대감이 있는 지역의 경우 상승 반전하거나 상승 흐름을 이어가고 있다. 그럼에도 대부분 외곽지에 해당되는 곳인 만큼 수도권 전체 시황에 영향을 미치는 효과는 적었다는 분석이다.서울 여의도 전경(사진=연합뉴스)17일 부동산R114에 따르면 GTX 호재가 반영될 것으로 예상되는 △동탄신도시(0.01%) △구리(0.03%) △안산(0.08%) △의왕(0.07%) △평택(0.08%) △양주(0.12%) 등 몇몇 지역들의 경우 상승 반승을 보였지만 전반적으로는 보합세를 유지하고 있다. 부동산 R114관계자는 “최근 7개월 가까이 상승세를 이어가던 전세가격의 경우 설 연휴에 수요 감소 영향을 크게 받으면서 2월 들어 가격 움직임이 멈추거나 하락하는 지역이 추가됐다”며 “이에 따라 매매가격도 임대차 가격 약세 전환에 따른 심리 위축 영향을 받을 전망이다”이라고 내다봤다. 우선 매매 동향부터 살펴보면 설 연휴 영향에 매도ㆍ매수 움직임이 사실상 멈춘 가운데 서울 아파트값이 5주 연속 보합(0.00%)을 나타냈다. 서울 재건축과 일반 아파트 모두 가격 변동이 없었으며 신도시는 3주 연속 경기·인천은 4주 연속 보합세를 유지했다. 서울은 ▽용산(-0.03%) ▽송파(-0.02%) ▽구로(-0.01%) ▽양천(-0.01%) ▽영등포(-0.01%) 등이 하락했고 △광진(0.02%) △은평(0.01%) 등은 올랐다. 신도시는 ▽동탄(-0.02%)이 떨어졌고 나머지 신도시는 가격 변동이 없었다. 경기ㆍ인천은 ▽고양(-0.03%) ▽의정부(-0.01%)가 하락한 반면 △화성(0.02%) △안산(0.01%) 등은 상승했다.전세가격도 매매시장과 마찬가지로 움직임이 제한됐지만 지역 별 국지적 움직임은 계속됐다. 서울이 약 8개월(32주 시세 조사일 기준)만에 약세(-0.01%)를 나타낸 반면 경기·인천은 0.01% 올랐다. 신도시는 보합(0.00%)에서 정중동 흐름을 보였다.서울은 ▽송파(-0.08%) ▽영등포(-0.05%) 등이 떨어졌고 △구로(0.05%) △용산(0.04%) △광진(0.04%) △강동(0.01%) 등은 상승했다. 신도시는 일산이 0.02% 올랐지만 산본이 0.02% 떨어졌다. 나머지 신도시에서는 가격 변동이 없었다. 경기ㆍ인천은 △수원(0.04%) △화성(0.03%) △이천(0.02%) △인천(0.01%) 등이 오른 반면 ▽평택(-0.03%) ▽과천(-0.02%) ▽의정부(-0.01%)에서 떨어졌다.윤지해 수석연구원은 “최근 교통 호재(GTX 지하철 연장 등)나 개발 이슈(업무지구 정비사업 등)에 따라 상대적으로 저평가된 지역 위주로 국지적 움직임들이 감지되지만 서울과 수도권 전체 시장 분위기를 이끌지는 못하는 분위기”라면서 “신설된 신생아특례대출이나 보금자리론 등 정부 정책자금 상품들도 과거 대비 대상층이 크게 축소된 상황이어서 수요 증대로 이어질 것이라 기대하기 어렵다. 특히 선거철이 본격화되면서 부동산 시장에서의 실질 제도변화가 이뤄지기도 어려울 것으로 예상되는 만큼 당분간 가격 부담이 덜한 지역이나 호재 있는 지역들 중심으로 한 ‘각자도생’ 형태의 가격 움직임이 이어질 것으로 예상된다”고 전망했다.

2024.02.17 I 박지애 기자

전세 보증 사고 여전…지난달만 3000억원 규모
사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 밀집 지역의 모습.(사진=연합뉴스)[이데일리 마켓in 김형일 기자] 올해 1월 3000억원에 육박하는 전세 보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 갚아줘야한다. 16일 HUG에 따르면 지난달 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 2927억원, 사고 건수는 1333건으로 집계됐다. 작년 사고액이 2232억원인 점을 고려하면 31.1%나 증가한 것이다. 올해 전세 보증보험 사고액은 역대 최대치였던 작년 수준을 넘어설 전망이다. 작년 사고액은 4조3347억원으로 사고 건수는 1만9350건이었다. 전세금 반환 요청으로 HUG는 작년 세입자에게 내어준 대위변제액은 3조5540억원이다. 지난달 대위변제액은 3469억원으로 전년 동월 1694억원 대비 2배 많다. 올해도 전세 보증사고는 이어질 전망이다. 지난 2021년 하반기 이후 집값 상승세가 꺾였기 때문이다. 올해는 2022년까지 체결된 임대차 계약의 만기가 계속해서 돌아오는 셈이다. 전세 보증보험 가입이 꾸준히 늘면서 HUG의 보증 잔액도 급증하고 있다. 지난 2021년 85조481억원에 불과했지만, 2022년 104조7641억원, 작년 8월 119조2619억원까지 늘어났다.

2024.02.16 I 김형일 기자

계약 1년 남은 현대百 디큐브시티점, 영업 종료냐 연장이냐
[이데일리 김미영 기자] 현대백화점(069960)이 서울 구로구에서 운영 중인 디큐브시티점이 내년 6월 임대차계약 종료를 앞두고 계약 연장과 종료의 갈림길에 섰다. 현대백화점은 재계약을 원하고 있지만 건물 소유주인 이지스자산운용은 오피스 공간으로 바꿔 수익 제고를 구상하고 있는 걸로 전해졌다.15일 백화점업계에 따르면 현대백화점과 이지스자산운용 측은 현재 내년 임대차계약 연장 여부를 위한 물밑 협상을 벌이고 있다. 업계 관계자는 “통상 계약 종료 1년 남은 시점부터 본격적인 협상을 진행한다”며 “현대백화점과 이지스자산운용 측은 입장 차가 큰 상황이라 지금도 논의 중으로 안다”고 말했다.앞서 현대백화점은 ‘디큐브백화점 신도림점’을 2015년 ‘디큐브시티점’으로 새단장한 뒤 이듬해 ‘가족 문화공간’이라는 콘셉트로 리모델링했다. 신도림은 지하철 1·2호선 환승역이 위치한 서울 서부권의 핵심지역으로 일일 유동인구가 10만명을 훌쩍 넘는 매력적인 입지란 판단에서다. 임대차 계약 기간은 2025년 6월까지다.그런데 국내 최대 부동산 전문 운용사인 이지스자산운용이 지난 2022년 6월 퍼시픽자산운용으로부터 현대백화점 디큐브시티점을 인수하면서 디큐브시티점의 존속 여부에 물음표가 붙었다. 이지스자산운용 측은 인수 후 백화점 시설을 오피스로 변경하겠단 의사를 현대백화점 측에 전했다.업계 다른 관계자는 “이지스자산운용 측에선 백화점보다 오피스 공간으로 바꾸면 수익성이 제고될 것으로 판단한 것”이라며 “현대백화점과의 임대료 협상에서 우위를 점하려는 포석일 수도 있다”고 말했다. 그러면서 “용도변경을 신청하면 현대백화점과의 협상 판도가 확 바뀔 수 있다”고 예상했다.실제로 신도림역 부근 오피스 수요는 꾸준하단 게 부동산업계 전언이다.부동산업계 한 관계자는 “2021년에 쉐라톤서울 디큐브시티 호텔도 오피스도 바꾼 뒤로 공실이 없어졌다”며 “디큐브시티 인근에 대형 사무실이 부족해 수요가 꾸준한 상황”이라고 했다. 이어 “인근 테크노마트도 판매시설은 영업 실적이 좋지 않지만 업무 시설 공실률은 3% 미만에 그친다”고 전했다.현대백화점 측은 재계약을 통한 영업 연장을 바라고 있다. 다만 양측은 임대차계약 관련해 기밀유지협약을 맺은 상태로 공식적인 입장을 내놓지 않고 있다.백화점업계 관계자는 “디큐브시티점이 수익성이 높은 점포는 아니지만 손해를 보는 곳도 아니다”며 “재계약이 불발될 경우 현재 입점한 매장 등에도 철수 등 준비시간을 줘야 하기 때문에 가능한 협상을 서두르려 할 것”이라고 말했다.현대백화점 디큐브시티점(사진=현대백화점)

2024.02.15 I 김미영 기자

아파트 빼고 전멸…지난해 부동산 거래 역대 최저
[이데일리 김아름 기자] 지난해 전국 부동산 거래량이 역대급 불황으로 기록됐던 2022년 보다 줄어들며 2006년 국토교통부 실거래가 공개 이래 사상 최저치를 경신했다. 연간 매매 거래량과 거래금액 모두 3년 연속 동반 하락했으며, 아파트를 제외한 모든 유형의 거래량과 거래금액이 직전년도인 2022년 대비 감소한 것으로 나타났다.빅데이터 및 AI기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2월 1일 기준)를 기반으로 분석한 2023년 연간 전국 부동산 유형별 매매거래 특성 리포트를 발표했다고 15일 밝혔다.◇전국 부동산 매매거래량, 전년比 8.8%↓2023년 전국에서 발생한 부동산 매매거래량은 총 100만6019건으로 직전해 110만2854건과 비교해 8.8% 줄어든 것으로 집계됐다. 이는 국토교통부가 실거래가를 공개한 2006년 이후 가장 낮은 수치를 기록한 것으로, 역대 최고치를 달성한 2020년(193만5031건) 이후 3년 연속 감소한 수치이자 절반가량 급락한 수준이다. 매매거래금액 역시 3년째 감소해 305조259억원까지 떨어졌으며, 2022년 거래 규모인 312조187억원과 비교해서는 2.2% 하락한 것으로 나타났다.유형별로도 아파트 매매량과 거래금액이 전년과 비교해 각각 46.9%, 101%씩 상승한 것을 제외하면 모든 유형의 거래 수치가 감소한 것으로 확인됐다. 연립·다세대 유형의 거래량이 33% 줄어들며 가장 높은 하락률을 기록했고 오피스텔(32.8%), 상업·업무용빌딩(29.1%), 단독·다가구(26.7%), 토지(24.2%), 상가·사무실(20.6%), 공장·창고 등(집합)(13.8%), 공장·창고 등(일반)(13.2%)이 뒤를 이었다.거래금액에서는 상업·업무용빌딩이 전년 대비 46.5% 감소해 전체 유형 중 낙폭차가 가장 컸고 이어서 단독·다가구(37.9%), 토지(37.2%), 오피스텔(30.9%), 연립·다세대(28.8%), 공장·창고 등(집합)(24.4%), 상가·사무실(20.1%), 공장·창고 등(일반)(17.4%)의 순으로 집계됐다.◇아파트 나홀로 선방했지만 4개월째 하락부동산 시장에서 가장 주목을 받는 아파트 유형은 전체 유형 중 유일하게 상승 추이를 보였다. 2023년 전국에서 이뤄진 아파트 매매량은 2022년(25만6979건)과 비교해 46.9% 증가한 37만7504건, 거래금액은 2022년 74조9973억원에서 101% 오른 150조7732억원으로 집계되며 높은 상승률을 기록했다. 다만 최근까지의 월간 거래량은 저조한 흐름을 보인 것으로 나타났다. 아파트 매매는 지난해 8월 3만6734건의 거래량을 찍은 이후, 12월 2만4079건까지 4개월 연속 하락한 것으로 확인됐다.지난해 전국에서 매매가 성사된 상가·사무실은 총 4만1181건으로 직전년도 5만1866건과 비교해 20.6% 하락했으며, 거래금액 또한 19조8941건에서 20.1% 떨어진 15조8906억원으로 확인됐다.2023년 전국 오피스텔 거래량은 2만7840건으로 2022년 거래량인 4만1435건에서 32.8% 떨어졌으며, 거래금액 또한 전년(8조183억원) 대비 30.9% 감소한 5조5372억원에 그쳤다. 고금리 장기화와 함께 지난해 상반기부터 불거진 전세사기 이슈에 일부 오피스텔이 악용됨에 따라 임대차 시장이 불안해지면서 매매 시장에까지 영향을 준 것으로 풀이된다.부동산플래닛 정수민 대표는 “2023년 전국 부동산 매매시장은 2022년에 이어 유형별 거래량과 거래금액이 대부분 하락하며 시장 침체 분위기를 이어갔다”며 “아파트의 경우 타 유형 대비 선방했지만 최근에는 하락 흐름을 보이고 있어 고금리 기조가 완화될 때까지는 당분간 부동산 시장 전반의 거래 둔화 현상이 지속될 가능성이 높다”고 전했다.

2024.02.15 I 김아름 기자

KB증권 "30년 국채선물, 보험사 '채권선도 시장 통해 간접 참여'"
[이데일리 최정희 기자] KB증권은 19일 상장되는 30년 국채선물과 관련 보험사들이 직접적으로 참여할 가능성은 낮지만 간접 참여도는 높을 것이라고 전망했다. 13일 KB증권 보고서에 따르면 한국거래소는 30년 국채 선물 시장 6개의 시장 조성자를 선정했다. 30년 국채선물 거래 실적에 따라 국고채전문딜러(PD) 평가에 최대 1점이 부여된다. 10년 국채 선물이 처음 상장됐을 당시 5점을 부여했던 것과 비교하면 인센티브 규모는 크지 않다. PD들은 그동안 30년 국채 수요가 약할 것으로 추정될 때 30년물을 대차거래하거나 혹은 10년 선물을 매도하면서 헤지를 했다. 그러나 30년 선물이 발생되면 30년 입찰에 맞춰 30년 선물 매도를 통해 헤지하게 될 전망이다. 20년물, 50년물 입찰도 30년 선물을 통해 헤지할 가능성이 높다. 임재균 KB증권 연구위원은 “채권시장이 약세를 보일 경우 헤지수요가 많은 만큼 30년 선물은 더 약세를 보일 것”이라고 밝혔다. 다만 선물에 포함되는 바스켓은 비지표물인데 보험사들은 자산의 듀레이션을 늘리기 위해 지표물에 더 관심이 많을 전망이다. 이는 비지표물과 지표물간의 스프레드 확대로 이어질 것이고 증권사들은 이 스프레드를 통해 매매 차익을 노릴 전망이다. 장기물 수요자인 보험사의 30년 국채선물 거래에 관심이 집중된다. 국제회계기준(IFRS) 신지급여력제도(K-ICS) 하에선 선물은 보험사들의 듀레이션 인정 만큼 30년 선물을 통해 금리 위험 관리가 가능하다. 그러나 기존의 본드포워드(채권 선도·Bond forward)의 경우 보험사들은 기타 포괄 손익으로 인식하지만 30년 선물은 당기 손익으로 인식돼 적극적인 참여가 어려울 수 있다는 관측이 나온다. 임 연구위원은 “30년 선물은 가격 변동성이 높고 이에 따라 당기 손익이 크게 변동할 것”이라며 “보험사들이 실적 발표를 앞두고 분기말 30년 선물의 트레이딩을 통해 수익을 노릴 가능성이 존재하지만 30년 선물 가격에 따라 실적이 크게 좌우될 수 있는 만큼 보험사들은 30년 선물 시장에 적극 참여하기 어려울 것”이라고 밝혔다. 다만 간접 참여는 가능하다. 보험사들은 2017년부터 채권 선도 시장에 적극적으로 참여하고 있다. 작년 3분기 기준 보험사들의 채권 선도 미결제약정금액은 36조7000억원이다. 임 연구위원은 “금융당국이 장기선도금리(LTFR)를 정상화하고 있고 내년부터는 관측기간도 기존 20년에서 30년으로 확대될 것으로 발표한 상황에서 자금이 넉넉하지 않은 보험사들의 채권 선도 수요는 지속될 가능성이 높다”고 평가했다. 채권 선도 판매사들은 계약시점에 30년 채권을 매수한 이후 보험사들에게 보통 3년 혹은 5년 후 30년 채권을 인도해왔지만 30년 선물이 상장될 경우 이들은 30년 채권을 매수 후 보유하는 전략을 택하기보다 30년 선물을 매수한 후 롤오버할 가능성이 크다는 평가다. 채권 선도 판매사들이 선물 롤오버를 할 경우 PD들의 헤지 수요롤 넘어설 것으로 보인다. 채권 선도 구조로 기존 30-3년 혹은 30-5년 구조에서 거래가 활발한 3년 선물로 인해 30-3년 구조가 더 많이 이뤄질 것으로 전망됐다. 임 연구위원은 “금리 인하 사이클과 세계국채지수(WGBI) 편입 기대도 30년 선물 수요를 높이는 요인”이라고 설명했다.

2024.02.13 I 최정희 기자

안양시, 올해부터 청년 가구 이사비 최대 50만원까지 지원
[안양=이데일리 황영민 기자] 안양시가 올해부터 청년 가구의 이사비를 최대 50만원까지 지원한다.안양시청 전경.(사진=안양시)13일 겨기 안양시에 따르면 지원 대상은 올해 1월 1일 이후 안양시로 전입하거나 관내에서 이사 후 전입신고를 완료한 19세~39세 이하 청년(1985년 1월 1일생부터 2005년 5월 31일생까지)이다.소득 및 재산기준은 △기준 중위소득 150% 이하 △청년 본인 무주택자 △임차보증금 5000만원 이하 및 월세 60만원 이하 건물에 거주하는 경우 신청할 수 있다. 월세가 60만원을 초과하더라도 임차보증금 월세 환산액(주택임대차보호법 기준 환산율 5.5% 적용)과 월세를 합산해 80만원 이하라면 신청할 수 있다.안양시는 이들 청년 가구에게 이사비용 20만원 한도, 중개보수비 30만원 한도로 합계 최대 50만원을 생애 1회 한도로 지원한다.신청 기간은 이달 20일부터 오는 5월 31일까지로 ‘잡아바어플라이 통합접수시스템’에서 온라인 신청하면 된다. 자세한 내용은 안양청년광장 홈페이지에서도 확인 가능하다.최대호 안양시장은 “청년의 주거 안정을 위해 안양시가 올해부터 이사비 지원 사업을 시행한다”며 “주거지원 외에도 청년이 안양에서 꿈과 희망을 실현할 수 있도록 다양한 청년 정책을 발굴하고 적극 추진하겠다”고 말했다.

2024.02.13 I 황영민 기자

하남시, 취약계층 대상 무료 법률상담 제공
[하남=이데일리 황영민 기자] 하남시가 취약계층을 대상으로 무료법률서비스를 지원한다.13일 경기 하남시에 따르면 시는 법무부의 ‘2024년 법률홈닥터’ 배치기관으로 선정, 법무부 소속 변호사가 하남시에 파견돼 올해 12월까지 취약계층의 법률상담 창구를 제공한다.하남시청 전경.(사진=하남시)법률상담 제공 대상은 △기초생활수급자 △차상위계층 △장애인 △결혼이주여성 △범죄피해자 △법정 한부모가족 △국가유공자 △북한 이탈주민 △사례관리대상자 △긴급복지지원 대상자 및 기타 복지 사각지대에 있는 취약계층 등이다.상담 분야는 △채권·채무 △임대차 △근로 관계·임금 △이혼·친권·양육권 △손해배상 등 생활 전반에 관한 부분이며, 다만 직접적인 소송수행 및 법률문서 직접 작성 등은 지원하지 않는다.법률홈닥터 변호사는 하남시청 내 별도 사무실에서 토·일·공휴일 제외한 오전 10시부터 오후 5시까지 근무한다.법률홈닥터 이용은 전화 또는 법률홈닥터 홈페이지를 통한 예약 후 방문 대면상담으로 진행되며, 간단한 사안은 예약 후 전화상담으로 가능하다.이현재 하남시장은 “법률홈닥터 시행으로 기존 법률서비스의 장시간 예약 대기 등 불편함이 상당히 해소될 수 있을 것으로 기대한다”라며 “앞으로도 사회적 약자에 대한 법률서비스 사각지대를 해소하는 데 총력을 기울여 취약계층 시민들이 원하는 시기에 필요한 법률서비스를 받을 수 있도록 노력하겠다”라고 말했다.

2024.02.13 I 황영민 기자

지난해 오피스텔 매매거래 2.6만건…전년 대비 38% 줄어
[이데일리 오희나 기자] 지난해 오피스텔 매매거래가 전년 대비 38% 감소한 것으로 나타났다. 서울 시내의 오피스텔 밀집 지역 모습. (사진=뉴스1)13일 직방은 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 매매 거래량을 집계한 결과 2만6696건으로 전년대비 38% 급감했다고 밝혔다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소했다. 지난해 오피스텔 지역별 거래량을 전년과 비교하면 오피스텔 매매거래 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 거래가 50%줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40%이상씩 거래가 감소했고, 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%), 경남(-15%), 충남(-13%), 세종(-11%), 광주(-9%), 제주(-4%), 대전(-4%) 등도 거래감소가 이어지는 상황이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매 거래가 늘었다. 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.매매 가격대별 거래 비중은 6억원미만이 약 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원미만이 38.04%, 2억원~6억원미만이 32.09% 비중을 보였다. (그래픽=김일환 기자)지난해 오피스텔 시장은 아파트 거래시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월~10월간 매월 3만여건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적 거래반등을 보였다. 하지만 오피스텔 매매는 매달 2000여건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 하지만 전국적인 전세사기 이슈, 역전세 및 고금리, 집값 하락 등에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.지난 1월 10일 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이 발표되며 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제 완화나 건설자금 지원에 대한 기대감이 늘고 있다면서도 한계가 있다고 직방은 분석했다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡이하, 수도권 6억원, 지방 3억원이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 자유로워질 수 있다는 점에서 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다. 하지만 신규 준공 물량이 아닌 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간 구입후 임대등록해야 세제혜택을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 제한적이라는 설명이다. 직방 관계자는 “당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다”면서 “다만 호황기 1~2인 가구 증가 및 가구분화 현상이 지속되는 상황이고 장기적으론 집값 호황기·임대차 시장 가격 불안시 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 나타날수 있다는 점에서 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다”고 말했다.

2024.02.13 I 오희나 기자

"전세계약 만료 2개월전에 해지 통보해야 전세보험 유효"
[이데일리 송주오 기자] A씨는 아파트 임대차기간 2년 계약을 체결하고, 보증금을 반환받지 못할 위험에 대비해 이사하는 즉시 전입신고와 확정일자를 받고, 전세금보장신용보험에 가입했다. A씨는 임대차계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 보험사에 보험금 지급을 청구했으나, 보험사는 임대차계약이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신의사가 없음을 임대인에게 통지하지 않았다는 이유로 보험금 지급을 거절해 부당하다고 주장했다. 임차인이 임대차계약 2개월전까지 임대인에게 계약갱신 거절의사를 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신된 것으로 취급한다. 이럴 경우 별도의 임대차계약이 된 것으로 보기 때문에 보험계약 보상범위에 속하지 않아 주의가 요구된다.금융감독원은 신용·보증보험 약관의 중요사항을 인지하지 못해 불이익을 받을 수 있다며 주요 사례를 13일 소개했다. A씨의 사례는 묵시적 갱신으로 인한 것이다. 이와 유사한 사례는 임대차기간 중 매매, 증여, 상속 등으로 주택의 소유권이 제3자에게로 이전되고, 새로운 임대차계약을 체결한 경우 보험계약을 변경하지 않으면 보험사고 발생시 보상을 받지 못할 수 있습다. 임대인이 변경되더라도 별도의 임대차계약을 체결하지 않은 경우 새로운 임대인이 기존 임대인의 보증금 반환의무를 승계하게 되므로 기존 보험계약의 효력은 유효하다. 다만, 이러한 경우에도 임대인이 변경된 사실을 알게 되면 보험사에 알리고 관련 안내를 받는 것이 안전하다.또 전세금보장신용보험은 임대차 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 청약할 수 있다. 다만 임차주택의 매매시세가 보증금의 일정수준(예 110%) 이하로 하락한 경우에는 보험에 가입할 수 없다. 이런 탓에 임대차계약 체결시 전세가율(보증금÷매매시세)이 높은 경우 임차주택 가액 변동에 따라 보험 가입이 거절될 수 있어 임대차계약 체결 즉시 보험에 가입하는 것이 안전하다.우선변제권을 유지하는 것도 중요하다. 주민등록을 변경(전출)하면 그 시점부터 우선변제권이 소멸하게 되어 보상을 받지 못할 수 있다. 아울러 보증보험은 타인(예 채권자)을 위한 보험계약으로, 그 타인을 피보험자로 계약이 체결된다. 따라서 계약자가 중도 해지는 물론 계약내용 변경(보험기간, 보험가입금액 등)을 원할 경우 피보험자의 동의가 필요하다. 잔여기간에 대한 환급보험료 계산시 계약해지 일자는 보험사에 해지 의사를 밝힌 시점이 아니라 피보험자의 서면동의 등 필요서류를 접수한 시점이므로 보험사에 관련 절차를 문의하여 신속히 접수하는게 유리하다.

2024.02.13 I 송주오 기자

경찰, 인천·경기 '100여채 전세사기' 혐의 40대 임대인 입건
[이데일리 김범준 기자] 경찰이 인천과 경기 지역에서 전세 사기를 벌였다는 한 40대 임대인에 대한 고소장을 접수하고 조사에 나섰다. 이른바 ‘무자본 갭투자’로 사들인 후 전세 보증금을 가로챈 혐의다.경찰 로고.(사진=연합뉴스)인천 계양경찰서는 12일 40대 남성 A씨를 사기 혐의로 입건해 조사하고 있다고 밝혔다.경찰에 따르면 A씨는 지난 2021년부터 2022년까지 인천과 경기 등 수도권 일대에서 빌라와 오피스텔 등을 매입한 뒤 세입자들로부터 받은 전세 보증금을 가로챈 혐의를 받고 있다.A씨는 여러 명의 세입자들이 수도권 지역 일선 경찰서에 고소장을 제출하면서 수사 선상에 올랐다. A씨는 임대차 보증금으로 갭투자하는 방식으로 100채가 넘는 빌라와 오피스텔을 사들인 것으로 알려졌다. 경찰은 사건을 A씨의 거주지 관할인 인천 계양서로 이송한 뒤, 현재 다른 사건으로 인천구치소에 수감 중인 A씨를 접견해 정확한 사건 경위와 피해 규모 등을 조사할 계획이다.

2024.02.12 I 김범준 기자

역전세 반환대출 5개월간 1600건…가입 저조
[이데일리 정두리 기자] 역전세로 보증금 반환이 어려운 집주인을 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화한 역전세 반환대출이 4대 시중은행에서 출시 이후 5개월간 1640건 이뤄진 것으로 나타났다.사진=연합뉴스12일 연합뉴스 보도에 따르면 4개 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)에서 제출받은 역전세 반환대출 실적은 지난해 말 기준으로 1640건, 4732억원 규모다. 건당 대출액은 2억8854만원이다.정부는 지난해 7월 전세금 반환이 어려워진 집주인들에게 DSR 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60% 규제를 적용하는 역전세 반환대출을 1년간 한시적으로 내주기로 했다. 전셋값이 떨어져 자금 확보가 어려워진 집주인 때문에 세입자 피해가 커질 수 있다는 판단에서다.역전세 반환대출을 받는 집주인은 반드시 특례 전세보증금 반환 보증보험에 가입하거나, 세입자에게 보증보험 수수료를 내주도록 했다. 집주인의 선순위 대출이 늘어 후속 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 커지는 것을 막기 위한 장치다.임대인들은 역전세가 여전한 소형·저가 빌라의 경우 대출 규제 완화가 별다른 도움이 되지 않는다는 입장이다.이른바 ‘방 공제’를 적용하면 대출 한도가 대폭 축소된다는 이유에서다. ‘방 공제’는 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선 변제금을 떼어놓고 주택담보대출을 해주는 것을 의미한다. 집주인이 세를 놓은 상태에서 대출금을 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가면 세입자에게 최우선 변제금을 내줘야 하므로 금융기관이 애초에 이 돈을 공제한 뒤 대출금을 산정한다.가령 서울 내 2억5000만원짜리 방 2개 빌라(LTV 60%)로 주담대를 받을 경우 1억5000만원(2억5000만원 X 60%)에서 1억1000만원(서울지역 최우선 변제금 5500원 X 방 2개)을 뺀 4000만원을 대출받을 수 있다.성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “아파트나 보증금이 높은 빌라는 규제 완화로 추가 대출이 나올 수 있겠지만, 보증금 미반환 문제가 심각한 소형·저가 빌라는 ‘방 공제’를 하면 사실상 대출이 어렵다”며 “가장 필요한 이들이 완화된 규제를 적용받지 못하고 있는 것”이라고 말했다.금융당국은 역전세 반환대출은 집주인이 아닌 세입자 보호를 위한 것이기에 대출 문턱을 높였고, 이에 따라 실적이 저조한 게 문제는 아니라는 입장이다.금융위 관계자는 “집주인들이 DSR 규제를 우회하는 용도로 악용해 대출을 끌어 쓰지 않도록 굉장히 엄격한 규제와 세입자 보호 조치(보증보험 가입 의무)까지 뒀다”며 “꼭 필요한 집주인이 아니면 쓰지 못하도록 한 대출”이라고 말했다. 그러면서 “지금은 가계부채 관리가 굉장히 중요한 시점이기 때문에 특별한 사유가 없다면 올해 7월 말 역전세 반환대출을 종료할 것”이라고 밝혔다.

2024.02.12 I 정두리 기자