뉴스 검색결과 1,030건
- [대박땅꾼의 땅스토리]땅투자, 지역분석과 개별분석 하기
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자를 할 때 분석을 잘해야 한다는 사실을 알고 있으나 어디서부터 손을 대야 할지 모르는 사람들이 있다. 이 경우 필자는 우선 지역분석 후 개별 땅 투자분석을 하기를 권하고 있다. 거시적인 것에서 세부적인 것으로 나아가는 것이 훨씬 시간과 노력을 줄일 수 있는 일이니 말이다.지역분석과 개별분석(개별 땅 분석)이라는 것은 비슷하면서도 다른 대상을 분석한다. 지역분석은 지역의 요인들을 분석하는데, 해당 지역의 부동산 전반적인 가격수준을 분석한다.여기서 중요한 것은 인근지역과 유사지역을 함께 비교해야 한다. 인근지역은 지역분석대상이 된 부동산이 속해있는 지역이다. 즉, 내가 분석할 부동산에 직접적으로 어떤 가치영향을 미치는지 분석해야 하고, 내가 분석할 부동산과 경쟁 관계를 가지고 동일한 가격수준을 가진 것들을 분석하게 된다. 참고로 우리가 땅 투자를 할 때 지역분석 시 내가 투자할 땅에 영향을 끼치는 ‘인근지역’은 [성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기]인지에 따라 다른 분석이 가능해진다. 성장기라는 것은 신도시나 재개발 지역을 떠올리면 좋다. 해당기에 속하게 되면 약 15~20년 정도로 보며 투기현상이나 입지경쟁이 치열하여 지가가 급등하게 된다성숙기는 안정기에 접어드는 시기로 20~25년 정도 시기를 말한다. 지가안정이 되고, 상승률도 존재하며 입주민의 유동성이 적어진다. 쇠퇴기는 노후화의 시기에 들어가는 것으로 약 40~50년 정도를 말한다. 이때 건물의 연수가 길어져 관리비와 유지비 등이 증가하고, 재개발 조짐이 보이기 시작한다. 이때 과도기가 되면 입주민들은 보통 저소득층이 들어오고, 저소득층을 대상으로 한 재개발이 활발히 일어난다. 악화기는 슬럼화 직전의 상태를 말한다. 손 놓고 볼 수 없어 재개발 마지막 단계로 보는 시기다.이어 ‘유사지역’은 내가 투자하려는 땅이 속하지 않는 지역이지만, 인근지역과는 비슷한 특성을 갖는 지역이다. 이러한 ‘인근지역’과 ‘유사지역’을 포함하는 분석권역은 ‘동일수급권’이라고 한다. 땅 투자 시 주거지에 투자한다고 했을 때 동일수급권은 도심통근이 가능한 지역범위다. 상업지에 투자했을 때는 상업수입에 관해 대체성을 갖는 지역범위를 의미하고, 공업지는 제품생산 및 판매비용의 경쟁력이 있는 다른 지역범위다. 인근지역, 유사지역 그리고 이들을 포함하는 동일수급권은 우리가 땅 투자를 할 때 이론적으로 구분한 것일 뿐 사실상 같은 호재의 영향을 받는 곳들을 분석하고, 경쟁하는 인접지역을 알아보는 등의 행위로 생각해도 간단한 문제다.특히 땅 투자는 서로 똑같은 조건이 존재하지 않기 때문에 지역분석보다는 개별분석이 더 중요하게 작용한다. 개별분석은 말 그대로 개별적 요인을 분석하는 것인데, 해당 땅을 소개해준 부동산에서는 앞서 설명한 지역분석을 통해 인근지역의 가격수준을 알아보고, 그것을 바탕으로 하여 개별 땅의 가격수준 정하고, 땅주인 및 땅을 구하는 투자자들을 파악해 구체적 가격을 제시한다.이러한 분석과정을 투자자들이 함께 할 줄 안다면 바가지를 씌워지는 일은 많이 없을 것이다. 땅 투자 시 지역분석과 개발분석을 둘 다 할 줄 안다면 좋겠지만, 간단한 지역분석 정도만 할 줄 알게 되더라도 터무니없이 높은 가격으로 매매를 하게 되는 일이 줄어든다.우선 투자하고자 하는 지역의 호재와 호재의 영향권을 가장 먼저 파악해보자. 이후, 본인의 투자금에 맞춰 지역을 좁혀나가다 보면 눈에 띄는 땅 투자 물건이 나타나게 된다. 이때, 인근 지역의 매도 시 금액과 매수 시 금액을 파악해 보자. 적어도 투자하고자 하는 땅 인근의 시세에 대하여 세 군데 이상을 확인해보면 적어도 ‘호구’ 소리는 면할 수 있게 될 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]소액부동산투자와 관리법
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보자가 부동산투자를 하게 되면 나의 예상보다 늘 더 큰 비용이 지출된다. 그러니까 그들 대부분은 토지면 토지 주택이나 상가면 상가 등 투자할 부동산의 매매가만을 투자금으로 고려하기 때문이다. 특히나 소액부동산투자를 계획하고 접근한 사람들에게는 세금이며, 각종 발생하는 각종 비용이 추가될 때마다 짜증이 솟구친다. 초보 투자자들이 이런 식으로 간과하는 부가비용 중에는 부동산관리로 인하여 발생하는 비용들도 존재한다.필자는 부동산투자 시 그중에서도 상가나 빌딩, 원룸 같은 다가구 주택 등에 투자하게 될 경우에는 구축보다는 신축, 신축보다는 준신축을 염두에 두고 투자분석을 하라고 조언하는 편이다. 이유는 여러 가지를 설명할 수 있지만 그중 관리 측면에서 보면 구축부동산의 경우 가격은 싸나 노후화된 각종 설비로 인하여 이를 정비하는 수고로움이 더 많이 들기 때문이다. 여기서, 같은 이유라면 당연히 신축이 더욱 좋을 것인데 준신축을 선택하라고 하는 이유는 바로 만들어진 신축에서는 설비의 단점이 아직 파악되지 않을 가능성이 존재하기 때문이다. 준신축(3~7년) 지어지고 사람들이 살기 시작하면 문제점이 어느 정도 파악이 가능해진다. 보수해야 할 곳도, 주의 깊게 살펴야 하는 것도, 안정된 부동산이기 때문에 관리비용이 예산범위를 크게 넘나들지 않는다. 맞다. 부동산은 관리가 필요한 투자처다. 통장에 가만히 넣어놓으면 조금씩 이자가 쌓이는 예·적금과는 다르다. 부동산관리는 크게 3가지 방식으로 나눠볼 수가 있다. 직접관리, 위탁관리 그리고 혼합관리다. 직접관리는 말 그대로 소유자 자신이 직접 관리하는 방식이다. 부동산관리법중에서 가장 오래된 방법이다. 보통 개인이 관리가 가능한 단독주택, 연립주택 원룸 정도의 소규모 공동주택을 비롯해 작은 토지 등을 관리한다. 아마, 이 방법이 많은 사람들에게 익숙한 이유는 가장 보편적이기 때문이다. 그만큼 관리비가 절약되고, 소유자의 역량에 따라 하자 등의 발생을 방지하기 쉽다. 단, 기술적인 부분에 대하여 소유자가 미흡한 만큼 미흡한 대처가 되며, 본업 등의 업무에도 차질이 발생하기 쉬울 만큼 광범위하다.이런 직접관리를 대체하여 나타난 것이 위탁관리다. 위탁관리는 소유자가 관리하지 않고, 전문업자에게 위탁하여 관리한다. 그러므로 소유자는 본업에 열중하고, 합리적인 관리가 가능해진다. 물론 그만큼 비용발생도 높다. 주인보다야 곳곳의 꼼꼼함은 덜할 수 있다.세 번째 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 혼합한 형태라고 보면 된다. 일부는 소유자가 관리하고, 필요부분만 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식이다. 문제점은 책임소재의 선이 불명확해서 위탁전문가의 활용이 충분하지 않을 수 있다는 점이다. 또, 오히려 직접관리의 단점과 위탁관리의 단점만이 발생할 수도 있어 주의가 필요하다.소액부동산투자 시에는 당연하게도 직접관리 방식으로 투자할 것으로 생각한다. 조금이라도 수익을 높이기 위함이다. 그러나 막상 현실이 되면 자칫 일상에 큰 영향을 끼칠 만큼 피곤해질 수 있는 것이 이 부동산관리다. 너무 욕심부리다 보면 오히려 중한 것을 잃을 수 있는 법이다. 새해 첫날 무리한 계획들을 세워 한 달 만에 더이상 헬스장에 가지 않게 되는 것처럼 너무 힘을 주지 않았으면 한다. 제대로 된 부동산에 투자했다면, 그다음 투자를 고민하는 편이 삶의 질을 올려줄 테니 말이다.
- [2018결산]요금인하에서 공짜망 논란, 화재와 5G까지..격동의 통신
- [이데일리 김현아 기자] 2018년의 통신은 디지털 대한민국을 뛰게 만드는 국가 핵심 산업으로서의 위치를 되돌아 보게 만들었다.과학기술정보통신부 대통령 업무보고부터 언급된 요금 인하는 보편요금제 공방으로 이어지다 통신 3사는 ‘월 2만 원대(25% 선택약정할인 시) 데이터 1GB 이상’ 제공하는 유사 보편요금제를 출시했다.구글, 페이스북, 넷플릭스 같은 외국 회사들이 국내 통신망을 공짜로 쓴다는 논란이 커진 한 해였고, 방송통신위원회는 국내 통신사와 망이용료 갈등 중에서 임의로 접속경로를 바꿔 국내 소비자들의 이익을 침해한 혐의로 페이스북에 과징금 3억9600만원을 부과했다.통신3사의 요금인하는 소비자에 도움이 됐지만 알뜰폰의 위기를 불러오는 ‘풍선효과’를 보여줬고, 페이스북은 방통위를 상대로 행정소송을 진행중이나 글로벌 콘텐츠업체(CP)와 국내 인터넷 기업간 역차별 논란은 정기국회 때까지 최대 화두가 돼 일부지만 법 개정이 이뤄졌다.연말에도 조용하진 않았다. 사람이 드나들지 않는 지하 6m 통신구에서 발생한 화재로 서울 시내 4분의 1 지역에서 전화와 인터넷, 카드결제가 멈추는 초유의 사태가 발생했고, 와중에 통신3사는 삼성전자의 이동형 모바일 동글로 세계 최초로 5G를 기업 통신에 적용했다.요금인하, 공정경쟁, 통신재난, 신기술과 새 시장이라는 화두가 전면에 등장한 2018년. 요금만큼 안정성과 보안의 중요성이 강조된 해였다.ⓛ보편요금제 압박에 통신3사 요금인하▲규제개혁위원회 위원들이 정부 세종로 청사 9층 회의실에서 ‘보편요금제’ 법안을 심의하고 있다.▲5월 11일 저녁 8시 50분께 전성배 과학기술정보통신부 국장이 “이해관계자들 의견을 충분히 들었고 찬반을 들었고 사회적 필요성을 감안한 조치라고 규개위에서 보편요금제 원안 통과의 의미를 설명했다”고 브리핑 하고 있다. 과기정통부 제공정부가 2년마다 통신요금을 정하는 ‘보편요금제’를 담은 ‘전기통신사업법 개정안’이 5월 11일 규제개혁위원회(위원장 김지형 법무법인 지평, 전 대법관)를 통과했다. 총 24명의 위원 중 정부 위원 포함 13명만 찬성했을 정도로 격론이었다.하지만 보편요금제법은 국회 문턱을 넘지 못했고 국회는 단말기 완전 자급제에 더 큰 관심을 보이면서 연말 과기정통부는 완자제에 준하는 자급제 활성화대책을 내놓게 됐다. 정부 압박이후 5월 KT부터 SK텔레콤(7월), LG유플러스(8월)가 3만원 후반대인 기존 서비스 요금을 3만3천원으로 일괄 인하했다. 25% 요금할인 적용시 약 2만5천원으로 보편요금제 수준이다. 그러나 비슷한 요금으로 영업해왔던 중소 알뜰폰이 어려워졌다. 정부가 대한항공·아시아나 항공에 특정 요금을 강제하자 저가 항공이 타격을 입은 것과 마찬가지다.②더이상 글로벌 CP 공짜망 안 돼..기울어진 운동장 논란 전면에방송통신위원회(위원장 이효성)가 3월 21일 페이스북(Facebook Ireland Limited)이 SK텔레콤·SK브로드밴드 및 LG유플러스와 망이용료 갈등을 벌이던 중 접속 경로를 임의로 바꿔,페이스북 이용자의 접속 속도를 떨어뜨려 이용을 어렵게 한 행위에 대해 시정명령과 함께 과징금 3억9600만원을 부과했다. 페이스북이 우리나라 정부에서 법 위반으로 과징금을 받은 건 이번이 처음이었고 페이스북은 ‘시정명령과 과징금 처분을 취소해 달라’는 행정소송을 제기해 재판 중이다.하지만 이 사건은 존리 구글코리아 매출담당 사장과 데미안 여관 야오 페이스북 코리아 사장의 국정감사 증인출석으로 이어졌고, 이들은 한국 내 매출과 세금납부 문제, 국내 기업과 달리 망사용료를 안내는 문제 등을 지적받았지만 무책임한 답변으로강한 질타를 받았다.▲존 리 구글코리아 사장이 10월 10일 오후 경기도 과천시 중앙동 정부과천청사 과학기술정보통신부에서 열린 국회 과학기술정보방송통신위원회의 과기정통부에 대한 국정감사에서 의원들의 질의에 답변하고 있다. 뉴스원제공▲데미안 여관 야요 페이스북 코리아 대표가 10월 10일 오전 경기 정부과천청사 과학기술정보통신부 청사에서 열린 과학기술정보통신부 국정감사에 증인으로 출석해 자리하고 있다. 뉴시스 제공국감을 전후로 이들 글로벌 CP와 국내 인터넷 기업간 공정경쟁을 하게 하고 국내에서 벌어들이는 수익만큼 세금을 부과하거나 국내에 대리인제도를 둬서 고객 보호에 더 신경쓰도록 하는 법안들이 잇따라 발의됐고, 이중 국외에서 이뤄진 행위라도 국내 시장이나 이용자에 영향을 미칠 때 국내법을 적용하는 역외적용 규정이나 대리인제도를 담은 법안은 통과됐다.다만, 망이용료 부과에 있어서는 글로벌 CP 등에게 망 이용료를 부담시킬 수 있도록 전송지연 허용 등 규제를 완화하자는 의견과 망중립성 규제 완화시 인터넷 생태계의 자율성을 해칠 수 있다는 반론이 여전해 추가로 논의해 나가기로 했다.③11일 만에 복구된 화재, 대한민국이 멈추다▲11월 24일 오전 11시 12분께 서울 서대문구 충정로의 KT 아현빌딩 지하 통신구에서 불이 나 소방관들이 화재진화 작업을 벌이고 있다. 사진=연합뉴스▲디지털미디어센터(DMC)역 근처 약국 모습11월 24일 KT 아현지사의 통신구에서 발생한 화재로 서울 5개 구와 경기 고양시 일대 통신장애가 발생해 디지털 대한민국이 멈췄다. 당시 서울의 4분의 1에 해당되는 지역에선 유·무선 전화와 인터넷을 사용하지 못하는 불편함을 겪었고, 소상공인들은 통신장애로 카드결제시스템이 작동하지 않아 매출이 줄어드는 피해를 입었다. 이 사건은 그간 요금 정책외에는 무관심했던 정부나 마케팅에 돈을 펑펑 써서 남의 가입자를 뺏아오는데 집중했던 통신사에 충격을 준 사건이다. 정부가 시도 때도 없이 요금 문제만 언급하다 보니 안전한 통신망을 위한 설비투자는 뒷전이 됐던 것이다. 정부는 사회적인 비난이 커지자 12월 27일 ▲D급 통신국사도 정부가 직접 점검하면서 우회경로 확보를 의무화하고 ▲통신재난 시 이용자가 다른 통신사로 전화나 인터넷을 쓸 수 있게 무선통신망 공동이용(로밍), 와이파이를 개방하는 대책을 발표했다. ▲민원기 과학기술정보통신부 제2차관이 12월 27일 오후 경기도 과천시 관문로 정부과천청사 과기정통부 중간소통방에서 ‘통신재난의 사전대비 및 신속한 극복을 위한 과기정통부-통신사업자 협약식’ 서명을 마치고 기념촬영 하고 있다. 왼쪽부터 강종렬 SK텔레콤 부사장, 오성목 KT 사장, 민원기 과학기술정보통신부 제2차관, 최택진 LG유플러스 부사장, 박찬웅 SK브로드밴드 상무다. 과기정통부 제공④5G, 기업통신부터 상용화..개인은 내년 3월 연말 갑자기 터진 화재사건으로 ‘12월 1일 세계 최초 5G 상용 전파’ 송출 기념식은 다소 어색했다. 통신 자체가 안되는 깜깜히 세상을 경험했는데, LTE보다 20배 빠른 5G 세상이 조만간 열리면 이러이러한 게 좋아진다고 말해도 당장 공감하는 국민은 많지 않다.하지만 우리 경제의 재도약과 일자리 창출이 중요한 요즘, 5G는 국내 제조업의 디지털전환을 앞당기는 절호의 기회가 될 수 있다. 대용량·초고속·초저지연이라는 특성 덕분에 데이터를 원료로 하는 인공지능(AI) 산업이 꽃피는 계기도 제공할 수 있다.B2B(기업용)서비스부터 시작된 5G는 내년 3월 이후 5G 스마트폰이 출시되면 보고 듣는 서비스로 체감할 수 있을 전망이다.▲유영민 과학기술정보통신부 장관이 12월 1일 오전 경기도 성남시 분당구 SK텔레콤 분당사옥 인프라관리센터를 방문해 박정호 SK텔레콤 사장과 삼성전자가 개발한 5G 단말기(시제품)를 통해 영상통화를 시연하고 있다. 과기정통부 제공
- [대박땅꾼의 땅스토리]토지투자와 부동산투기
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자란 무엇일까? 투자라는 것은 장래의 수익 획득을 목적으로 자본을 투입하는 것이다. 이때 부동산에 투입하는 것을 부동산투자라고 한다. 단, 이 자본의 투입은 장래의 수익이 불확실하기 때문에 항상 위험을 안고 있다. 특히나 토지투자를 토지투기라고 부르는 이유는 투자의 명확한 단계를 거치지 못하기 때문이다. 우리는 투기와 투자의 그 미묘한 경계를 구분하기 어려워하는 ‘토지투자’를 예로 들어 알아보도록 하겠다.보통 토지투자는 <취득 - 운영 - 처분> 세 단계를 거친다고 한다. 이 중에서도 운영의 단계가 없을 경우 투기로 볼 수 있다. 그래서 농지에 토지투자를 한 후 농지운영을 하지 않으면 처분하라는 명령이 날라오거나, 경고가 나오는 이유가 이 때문이다. 운영하지 않는 토지투자를 ‘비사업용토지’로 보는 이유도 같은 맥락이다. 몸은 서울에 투자는 시골에. 그래서 관리하기도 어려운 이 토지투자를 왜 사람들은 하는 것일까? 토지투자의 가장 큰 장점은 지렛대 효과의 수익을 크게 볼 수 있기 때문이다. 지렛대 효과라는 것은 타인으로 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기 자본 수익률을 높이는 것이다. 이때 발생하는 금리비용보다 수익률이 높을 때 특히 활용할 만한데, 토지투자와 일반 주택 및 상가 투자 등을 대출을 끼고 투자하는 이유가 이와 같다. 문제는 부동산투자는 적금, 주식 등 다른 투자대상에 비해 환금성이 떨어진다. 그것이 토지일 경우는 더욱 그러하다. 특히 토지는 입지, 시장, 그리고 해당 지역의 경제상태 등의 영향을 많이 받고 꼼꼼히 살피지 않으면 토지이용규제, 개발규제 등의 행정적 통제가 발목을 잡는다.토지투자를 하다 보면 최소 보유기간을 3년 정도로 말하는 이유에는 나라에서 3년 미만의 보유기간은 ‘투기’로 간주하여 높은 세율을 적용하기 때문이다. 즉, 부동산투기라는 것은 단기간에 가격상승으로 양도차익만을 얻는 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 의미한다. 혹시 뜨끔했는가? 이 세상에 욕심 없는 사람이 어딨단 말인가? 중요한 것은 이런 행정적 절차에서 ‘투기’로 보이지 않게 준비하는 것이면 족하다. 하지만 투기성 토지투자로 발생하는 문제도 많다. 정부의 입장에서는 지가상승으로 공공용지, 도시기반시설 설치용지 등의 활용이 어렵다. 대표적으로 세종시, 제주도 이런 지역이 이에 해당한다. 더불어 기업의 입장에서도 생산원가를 상승시키는 요인이 되기도 한다. 개인의 입장에서는 투자라는 것은 보장된 수익률이 없어서 문제가 생길 수밖에 없다. 특히나 일반 투자자들은 위험 없는 투자를 원하는데 그런 토지투자처를 찾기란 어렵다. 따라서 이 토지투자에도 분산투자가 필요하다. 최소 단기만 보는 것이 아니라, 단기·중기·장기로 나누어 투자를 하는 것이 좋고, 토지의 규모에 따라 투자를 배분하는 것도 좋다. 또, 투자자의 자본에 비해 무리하고 있지는 않은지 고민해볼 문제다. 인생은 길다. 살아가면서 어떤 일이 일어날지 모르는데 인생 한 방을 노리고 유명 호재지역에 무작정 돈을 들이붓지 말아야 한다. 숨 고르기를 하며 거북이처럼 가도, 본인의 능력이 향상되면 토끼처럼 빠른 발걸음으로 바뀔 수 있다. 그러니 조바심 내지 말자. 천천히 가도 좋다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산시장 수요와 공급, 그리고 토지
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 시장경제를 이야기할 때 우리는 수요와 공급을 빼놓을 수가 없다. 수요는 일정한 시점에 사람들이 재화나 서비스를 ‘구매’하고자 하는 욕구를 말한다. 이 욕구에 따라 결국 행동으로 옮기게 되면 소비가 된다. 수요량은 재화나 서비스의 가격이 하락하거나 상승함에 따라 수요량이 변화한다. 보통 재화나 서비스의 가격이 하락하는 경우 수요량은 증가하며, 이뿐만 아니라 수요자의 소득이 증가하면 수요량도 증가한다. 물론 반대의 경우도 있다. 소득이 증가하면서 수요가 감소하는 경우도 있다. 이처럼 소득증가가 일어날 때, 수요가 증가하는 재화와 서비스는 ‘정상재’라고 하며, 소득증가에 따라 감소하는 재화와 서비스를 ‘열등재’라고 한다. 예를 들어 미국의 경우 소득이 낮을수록 인스턴트 등의 수요가 많고, 소득이 높을수록 자연주의 음식들에 대한 수요가 높다고 한다. 이유는 사는 소득의 격차에 따라 한번에 많은 음식을 구매해야 하는 저소득층은 보관기간이 긴 통조림이나 인스턴트의 구입율이 높고, 어디든 신선식품을 살 수 있는 부유층의 동네에서는 야채류 등을 구매하기 때문이라고 한다.이번에는 공급에 대해 생각해보자. 공급은 일정 기간에 사람들이 재화와 서비스를 ‘판매’하고자 하는 욕구다. 공급량은 재화와 서비스의 가격이 상승하거나 하락함에 따라 공급량이 변화한다. 대표적으로는 생산요소의 가격변화를 들 수 있고, 기술 수준의 변화, 공급자의 예상에 따라 이 공급량의 변화가 일어난다. 예를 들어 과거 휴대전화는 특정 부유층에서만 사용할 수 있던 부의 상징이었으나, 기술 수준의 변화로 현재 대부분 사람들이 사용하는 필수품이 된 것처럼 말이다. 그렇다면 부동산의 수요와 공급은 어떠한가? 우리는 부동산을 구분할 때 토지, 토지 외 부동산으로 크게 구분한다. 이유는 토지는 토지 그 자체를 이용하여 재화와 서비스를 창출할 수 있기 때문이다. 최근 부동산 정책이 규제되고 강화되는 데에는 주거안정을 위함이다. 일반 직장인 월급으로는 내 집 마련을 꿈도 못 꾼다고 하는 것처럼 서울이라는 한정된 공간 안에 내 집을 찾지 못한다는 요인이 있다. 주택의 공급은 공급이 쉬울수록 가격은 안정적이 될 수밖에 없다. 또, 서울주택이 아닌 지방에서는 미분양이 나는 것처럼 수요량이 낮으니 공급이 과다하여 주택가격이 낮다.토지는 이러한 수요와 공급 측면에서 수량이 고정되고, 면적이 정해져 있다는 희소성에 의해서 물리적으로 이용 가능한 토지의 양은 같지만, 용도전환을 통해서 공급이 달라질 수가 있는 특이점이 있다. 필자가 토지를 매력적으로 보는 데에는 이런 이유가 있는 것이다.현재의 부동산시장은 대게 ‘주택시장 및 상업용 부동산’을 중심으로 수요와 공급이 이루어지고 있다. 토지의 경우 위에서 설명한 희소성과 용도의 다양성 덕분에 그려나갈 수 있는 바가 높다. 오히려 시장 상황에 민감하지 않은 곳의 토지가 장래가 높기도 하다. 언론에서 자주 언급되는 지역일수록 수요가 급상승하고, 공급은 정해져 있다. 또, 기획부동산 등의 문제에 엮일 가능성도 크다. 따라서 적정선. 토지가격의 상승주기에 따라 사업(가능하면 국가사업)의 ‘계획발표-공사시작-공사완료-사업활성화’ 중에서 계획발표와 공사완료 그 사이 어디쯤을 찾는 것을 추천한다. 적어도 투자용으로서 차익을 고려한다면 말이다.
- "대목 잡아라"…유통가, 크리스마스·연말 맞이 분주
- 지난해 연말 서울 소공동 신세계백화점 본점에 트리와 함께 자체 크리스마스 캐릭터 ‘푸빌라’가 설치돼 있다. (사진=신세계백화점)[이데일리 함지현 기자] 유통가가 전통적인 쇼핑 대목으로 꼽히는 12월을 맞아 고객 잡기에 분주히 나서고 있다. 크리스마스 파티와 연말연시 선물 등을 다채롭게 준비하고 있으며, 매장 역시 연말 분위기가 물씬 나도록 꾸며 고객들의 발길을 이끌어내고 있다.7일 관련 업계에 따르면 현대백화점은 크리스마스를 앞두고 오는 25일까지 압구정본점 등 전국 15개 점포에서 ‘크리스마스 선물 특집전’을 진행한다. 행사 기간 천호점·미아점·목동점·판교점 등 4개 점포에서는 ‘크리스마스 마켓’ 팝업 스토어(임시 매장)를 운영하고 크리스마스 장식품·양말·스카프 등 40여 개 품목을 판매한다.프리미엄 리빙 편집숍 ‘HbyH(홈데코 바이 현대)’ 9개 매장에서는 행사 기간 ‘크리스마스 홈파티 용품 할인 대전’을 진행한다. 장식용 트리, 디퓨저, 오르골 등 100여 개 크리스마스 용품을 10~30% 할인 판매하는 행사다.특히 크리스마스 분위기 연출을 위해 각 점포 내외부를 ‘스마일리가 사는 눈 내리는 마을’ 콘셉트로 꾸몄다. 압구정본점, 무역센터점 등 주요 점포 외부에 8~13m 크기의 대형 크리스마스트리를 설치하고, 점포 내부 곳곳에는 ‘스마일리’를 활용한 장식물을 배치했다.신세계백화점은 자체 크리스마스 캐릭터인 ‘푸빌라’를 앞세워 크리스마스 마케팅을 진행 중이다. 푸빌라란 신세계백화점이 약 1년에 걸쳐 기획부터 개발, 론칭까지 전 과정을 직접 개발해 지난해 선보인 자체 크리스마스 캐릭터다.올해는 ‘푸빌라와 친구들’이라는 콘셉트 아래 너구리, 여우 등 새로운 캐릭터를 추가해 연인 또는 아이를 동반한 가족 단위 고객들에게 볼거리를 선사할 예정이다. 캐릭터 모형에 특수 장치를 추가해 손·발이 움직일 수 있도록 설계했다. 이로 인해 고객들이 신세계백화점에 들어오는 순간 푸빌라와 친구들이 직접 맞아주는 듯 연출했다.신세계백화점은 엘리베이터 홀, 에스컬레이터 벽면, 외부 현수막 등 전 점포 내·외부 곳곳에도 푸빌라 연출을 진행할 예정이다. 푸빌라와 친구들 캐릭터가 들어간 쇼핑백과 포장지도 전점에서 연말까지 사용한다.본관 중심에 설치된 20m짜리 대형 LED 조명 트리는 3분 39초짜리 캐롤에 맞춰 다양한 영상과 조명이 시시각각 바뀌도록 했다.온라인에서도 크리스마스를 맞아 다양한 이벤트가 마련된다. 쿠팡은 크리스마스를 앞두고 선물로 인기 있는 완구 용품을 실속있게 준비하려는 고객들을 위해 완구 용품 할인 행사를 진행한다. 완구 카테고리뿐만 아니라 테마관인 ‘완구 선물관’에서 로봇장난감, 주방놀이, 블록놀이 등 다양한 상품을 최대 20%까지 즉시 할인가로 판매한다. 캐릭터별, 가격대별, 연령별 할인 상품을 만나볼 수 있어 고객들의 쇼핑 편의성을 높였다. 또 어린이 선물 인기 완구와 함께 프라모델, 피규어 등 어른을 위한 인기 완구 상품도 제안한다.옥션은 오는 23일까지 ‘소소하지만 확실한 크리스마스 선물’ 프로모션을 연다. 홈파티, 어린이, 어른들을 위한 크리스마스 용품을 키워드별로 추천해 최대 70% 할인가에 선보이는 행사다. 패밀리 홈파티 상품으로 크리스마스 트리부터 오너먼트, 파티 음식 등을 특가로 판매하며 바비 인형과 레고 등 캐릭터 상품과 장난감 추천 선물도 준비했다. 향수세트, 커플잠옷과 같은 연인, 친구 등 고마운 사람들에게 선물하기 좋은 크리스마스 선물도 구매 가능하다인터파크는 오는 21일까지 ‘2018 완벽한 크리스마스’ 프로모션을 진행한다. 약 3주 간 진행하는 이번 프로모션은 다양한 할인 쿠폰과 MD(상품기획자) 추천 상품, 인기 제품 할인 등 크리스마스 선물 구매 시 유용한 혜택으로 구성됐다. 주요 제품은 공룡메카드 럭키박스(1만9900원)와 레고 닥터 스트레인지(10만9000원), 핑크퐁 사운드북·움직이는 토끼모자(1만9900원), 인기 보드게임 모음전(5600원) 등이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 클릭 한번에 내가 원하는 시간에 택배가 오고, 클릭 한번에 새로운 집을 구하는 시대이다. 생활필수품인 스마트폰으로 모든 것이 가능해져 버린 이때 필자는 늘 ‘발품’을 중요하게 말해왔다. 물론 지금도 현장답사 없는 투자는 위험하다고 말하고 있지만, 앉아서도 가능한 부동산관련 조사기술은 나날이 발전하고 있는데 사용하지 않기에는 너무 아까워 이야기해 보고자 한다.필자의 카페에는 수만 명이 가입되어 있고, 그중에 대다수가 노후를 준비하는 사람들이다. 최근 부동산재테크에 관심을 갖는 청년층도 많아졌지만, 실제 투자를 앞두고 행하고 있는 사람들은 여유자금이 있는 40~50대 그 이상의 사람들이 많다. 필자와 운영진들이 가장 곤란해하는 전화는 휴대전화로 하는 카페활용을 몰라 하나부터 열까지 알려달라는 다소 안타까운 사연을 가진 회원들이다. 이들은 대다수가 휴대전화에 익숙지 않은 노년들로, 아날로그식 방법에 익숙해져 있다 보니 전화 한 통으로 모든 것이 완성되길 바란다. 필자도 고령의 부모님이 있는지라 그들의 사정을 최대한 배려하고 있지만, 조금이나마 바라는 것은 가파르게 변화하고 있는 기술의 발달을 조금은 배우려는 자세도 필요하다는 것이다.필자도 그것을 배우고, 익히는 속도가 과거에 비해 느려졌다고 생각하지만 새로운 것을 발견하면 늘 알아가려 노력 중이다. 함께 공부하는 기회가 되길 바라면서 몇 가지 나라에서 제공하는 ‘부동산 서비스 기술’을 알려주려 한다.첫 번째는 ‘부동산 씨리얼’이다. 과거 ‘부동산 일사편리’로 더 많이 활용되었던 서비스가 ‘씨리얼’로 바뀌었다. 트렌디한 부동산 정보와 부동산트렌드를 정리한 사이트로 일반 시민들의 목적에 맞는 다양한 정보조회가 가능하다.대표적인 것은 ‘씨리얼 지도’인데, 이 지도서비스를 이용하면 가격지도, LH토지매물지도, 사업지구와 지역별 인구정보와 주택정보(전월세, 매매금액평균 등)에 대한 것을 손쉽게 조회할 수가 있다. 더불어 통계리포트 등이 제공되어 실사용자에게 유독 유용한 객관적 정보를 제공하고 있어 필자도 도움을 얻고 있다.부동산정책 등을 매번 꼬박꼬박 찾아내기가 힘들다면, 국가의 부동산정책 등을 모아놓은 게시판과 부동산 보고서를 통해 부동산 시장을 엿볼 수도 있다.또 다른 부동산 서비스는 ‘농취증 인터넷발급’이다. 그동안 농취증은 농민이 취득하는 것으로 자경의 법칙에 따라 해당 소재지의 읍, 면사무소 등에서 신청하게 되어 있었다. 하지만 올해 2018년 7월 5일 부터는 민원24 홈페이지를 통해서 농취증을 발급받을 수 있다. (반드시 공인인증서가 필요하다)민원24에 들어가 농취증신청서식을 작성하면, 취득인의 상세자료와 취득 농지의 번지내용을 입력하고, 농업경영계획서는 등은 첨부파일로 등록하면 된다. 수수료는 1000원 남짓, 먼 거리에 사는 직장인들에게는 더할나위 없는 서비스이니 잘 활용하면 좋겠다. 단, 반려가 되는 경우가 있다. 이 경우에는 우선전화하여 사유를 들어보고, 방문하여 신청해야 한다. 더불어 최근에는 국가에서 부동산산업을 첨단기술을 통해 성장시킨다고 한다. 부동산 기획, 개발, 임대, 관리 등의 서비스를 발전시키어 전문인력을 육성하고, 통계시스템을 구축해 보다 나은 산업성장을 일으키기 위함이다. 필자 역시 부동산은 과거 우리가 찾아가던 곳에서, 손안에서 탐색하는 서비스로 변모할 것이리라 예측하고 있다. 이 외에도 우리가 모르는 사이에 서비스는 다양화되고, 편리해지고 있다. 그만큼 정보는 많고, 올바른 정보를 가려내는 것 또한 스마트폰이라는 정보 속에 존재한다. 무엇이든 끊임없이 알고자 하자, 알고자 하는 사람에게는 알고자 하는 무엇들이 조금씩 다가오고 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 요새 부동산 뉴스 카테고리만 클릭하면 자주 보이는 용어들이 있다. 한국말로 써놔도 해석하기가 알쏭달쏭한데, 영어의 약자처럼 존재하니 더 헷갈릴 수밖에…. 하지만, 부동산 시장을 이해하기 위해서는 알고 있어야 하는 용어들. 오늘은 그 용어들을 알아가 보도록 하자.1. LTV는 무엇인가?8.2부동산 대책의 골자는 ‘주거의 안정화’로 볼 수 있다. 정부는 현재의 부동산 시장의 투기과열을 막기 위해서, 그 기준을 강화하여 투기를 억제한다는 것이다. 이 정책은 9.13대책에서 한차례 더욱 강화되는 양상을 보이기도 했다. 우선, LTV는 주택담보인정비율로, ‘집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지’에 대한 것이다. 만약 집이 5억원이고 LTV가 70%라고 하면, 3억5000만원을 빌릴 수 있는 것이다. *참고 (5억원 * 70%) = 3억 5000만원또 한가지, 만약 서울에 위치해 있고, 전세를 낀 경우나 방이 3개인 경우라면 계산이 조금 달라진다. 방의 개수에 해당되는 최우선 변제금액을 뺀 금액을 돈을 빌려주는 것이다. 즉, [(5억원 * 70%) -(전세금) = 최종 대출금 ]이 되거나, [(5억원 * 70%) - (최우선변제금액 * N(방의 개수))=최종대출금]의 공식이 성립되는 것이다.참고로 지역별로 LTV 한도가 다른데, 지역별로 LTV 한도를 조정하여, 투기과열지구 및 투기지역은 그 한도를 낮추어 과열 양상을 낮추는 것이다.어려운가? 간단하게 생각해서 위에처럼 집을 담보로 돈을 빌리는데, 지역에 따라서 최우선 변제금액을 제하고 대출을 해준다고 생각하면 된다.2. DTI는 무엇인가? 이것은 총부채상환비율로, ‘나의 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 차지하는 비율’을 말한다. 즉, 채무 상환능력을 보고 대출을 해준다는 것으로, 연소득 6000만원이고 DTI가 60%라면, 매년 갚을 ‘원금+이자’가 3600만원을 넘지 않게 대출을 제한하는 것이다. 다시 말해 DTI가 낮을수록 대출 가능 금액은 줄어든다. 이 때문에 서민들을 위한 정책이 아니라는 설명이 나오는데, 연소득은 높은 고소득자의 투기성이 높다는 데에서 모순적이라는 지적이 높다. 이에 2018년도부터 ‘신 DTI’가 도입되었다. 새 주택담보 원리금과 기존 주택담보 원리금, 기타 대출이자까지 적용해 다주택자의 경우 대출 가능 금액이 줄어든다.*참고DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액) / 연소득]신 DTI = [(해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액+기존주택담보대출 연간원리금 상환액) / 연소득]3. DSRDSR은 ‘총부채원리금상환비율’로, 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금+이자가 차지하는 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당된다. LTV와 DTI가 ‘주탬담보대출’을 기반으로 한다면, DSR은 보다 폭넓은 대출규제라고 볼 수 있다.10월 31일부터 은행별로 대출산정방식이 도입됨에 따라, 대출 혹한기가 오고 있다고도 말하고 있다.대출규제를 막는 이유는 무분별한 대출을 막아 투기세력을 억제한다는 점에서는 필요성이 높다고 볼 수 있다. 그러나 현실적으로 고소득자들은 규제가 강화되어도 빌릴 수 있는 금액의 곤란이 적은 반면 저소득층은 더 까다로워진다는 문제다. 더불어 생계와 관련한 사업자 대출을 받는 자영업자들의 경우에는 이러한 규제의 영향이 클 것으로 보인다.어렵다고 피할 수만은 없는 부동산 및 대출용어. 이 정도는 알고 있어야 경제의 흐름을 약간은 수월하게 읽어나갈 수 있을 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]부동산투자 및 계약시 알아두어야 할 서류종류
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산투자할때 사람들이 은근히 놓치기 쉬운 것이 바로 계약서와 서류들이다. 보통은 부동산에서 알아서 챙겨주기 때문에 일일이 설명해 주기 전까지는 어떤 서류를 잘 챙겨야 하고, 어떤 서류를 몇 번이고 확인해야 하는지 모른다. 단적으로 예를 들면 시험을 볼 때 모른다는 이유로 찍기로만 보고 난 후 성적만 기다리고, 오답처리나 문제풀이 등을 다시 하지 않는 것과 같다. 즉, 부동산투자를 아무리 많이 해도 부동산 서류를 알지 못하면 눈뜬장님이나 마찬가지다. 부동산투자뿐만 아니라 사회인에게 서류는 매우 중요하다. ‘계약’이기 때문이다. 혹시라도 법적으로 이상이 있는 건물, 토지와 계약하면 그 피해는 고스란히 계약자에게 돌아온다. 이런 계약 시에는 필수적으로 알아야 할 서류가 있는데, 오늘은 그 서류에 대해서 짤막하게나마 알아보도록 하자.◇등기부등본등기부등본은 현재 소유주의 취득일과 권리관계(예를 들면, 전세권, 가압류 등) 정확한 소재 지번, 건물의 특징 등이 나타난 서류다. 건물과 토지 등기부등본은 각 소유와 권리관계에 대한 이력을 기록한 것이며, 여기서 확인해야 할 것은 건물투자 때 토지주와 건물주가 같은지를 건물등기부등본과 토지등기부등본을 각각 발급받아 확인해야 한다.◇건축물대장건물에 대한 이력이 기록된 서류다. 건물의 전체면적 및 구조 관련 사항, 건물용도, 층수, 층별 면적, 소유자 현황이나, 위치, 준공날짜 등이 나와 있다. 여기에서 확인할 것은 불법건축물의 존재 여부를 확인하여 이행강제금이 발생할지 등을 알 수 있고, 임대차보증금, 임차료, 관리비 등 협의 시 참고할 수 있다.◇토지대장토지대장은 건축물대장처럼 토지에 대한 이력이 기록된 서류다. 보통 토지대장에서는 토지의 소유주 파악이 가능하고, 토지주와 건물주가 동일인지 여부도 확인할 수 있다, 토지면적, 지목, 토지의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 토지대장에서는 면적 확인을 해봐야 하는데, 등기부등본상 면적과 토지대장 면적이 다른 경우가 있을 때는 토지대장상 면적을 우선순위로 하게 되어 있다. ◇토지이용계획 확인원토지의 이용계획과 사용되고 있는지를 알 수 있는 서류다. 만약 상가투자 시 지역의 재개발 여부, 도로개설 여부 등을 확인할 수 있고, 토지의 공법상 활용이 어떤지와 부동산의 현재가치를 알 수 있다. 필자가 여러 번 강의, 칼럼 등에서 ‘토지이용계획확인원’을 언급한 이유는 토지의 가치를 평가하고 현 상태를 알 수 있는 핵심적인 사항이기 때문이다. 토지의 경우 용도지역에 대한 정보가 되어 있어 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건물 등에 대한 정보를 확인할 수 있다.위에서 설명한 서류 종류에 대해서는 정확히 알고 투자를 시작하고, 모의 투자를 분석하는 등의 연습이 필요하다. 다 차려진 밥상을 그냥 차려주는 법은 없다. 내 밥상은 내가 차려 먹도록 하자.
