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- [대박땅꾼의 땅스토리]생각보다 완연한 부동산사기 종류
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산이라는 것이 규모가 크기 때문에, 실수요를 위한 부동산 구입이건, 자산증식을 위한 투자형 부동산구입이건 큰돈이 들어갈 수밖에 없다. 그래서 한번 당하게 되면 회복 시까지 정신적, 금전적 손실이 쉽게 이루어지지 않는다. 오늘은 이러한 부동산 사기의 몇 가지 종류에 대해 알아보고 주의하기를 바라며 칼럼을 쓰고자 한다.◇직거래로 인한 부동산매매 사기직거래의 경우 각종 부동산 커뮤니티를 통해 개인 간 집 및 토지 매매가 활성화되고 있다. 토지교환이라는 이름으로도 쉽게 만나볼 수 있다. 물론 모든 직거래가 사기라는 것은 아니다. 다만, 직거래 시 주의하지 않으면 돈 조금 아끼려다가 큰돈을 날릴 수도 있다.우선 직거래 사기를 예방하기 위해서는 가장 중요한 것이 부동산소유주가 맞는지 확인해야 한다. 이때, 등기부등본은 계약 시, 중도금 시, 잔금 시 나눠 최소 3번 이상 등기부를 떼서 확인해봐야 한다. 소유자가 아닌 대리인과 계약하는 경우에도 위임장, 인감증명서는 필요하며 실제 집주인과 통화도 분명하게 이루어져야 한다. ◇토지 기획부동산 사기아마 필자의 카페 회원이라면 가장 많은 게시글로서 만나보는 것이 기획부동산 사기다. 그 종류도 다양하지만, 지인을 통한 사기나 법인 등을 통한 사기뿐만 아니라 최근에는 다단계성으로 나타나는 경우가 많다. 예를 들어 텔레마케터를 고용한 후 텔레마케터에 1차 투자를 유도하고, 이 텔레마케터가 회원모집을 통하는 식이다. 혹은 직원을 구하는 척하고, 직원들의 인맥을 활용한 다단계성인 것이다. 올해 초에는 제주도에서 이러한 100억대 사기가 발견되기도 했다. 기획부동산 사기를 예방하기 위해서는 우선, 현장답사는 필수이며, 본 투자지의 주소를 받아 토지이용계획확인원 등을 확인하는 작업은 물론이며, 개별필지분할인지, 지분투자인지 등을 정확하게 따져야 한다. 지분으로 투자하는 경우에는 매도 시 불편을 초래할 수 있으므로 투자 전 꼼꼼한 확인이 필요하다.◇무료교육을 이용한 투자자 모집 후 사기자산증식의 블루오션으로 부동산 경매 등이 각광을 받으면서 부동산 및 부동산경매의 무료강의가 늘어나고 있다. 필자역시 초보시절 그리고 현재도 유료 및 무료 강연을 들으러 방문하고는 하지만, 무료강연보다 돈을 조금 내더라도 유료강연을 그나마 추천하는 바이다. 무료교육강연으로 우선 학생을 모은 업체가 사제관계를 기본으로 하는 사기성 투자를 제의하기도 하기 때문이다. 물론, 이것이 모든 무료교육에 대해서 말하는 바는 아니다. 무료교육일지라도 질 높고, 훌륭한 교수들이 맛보기 강연을 하는 경우도 많다. 여기서 말하는 ‘그나마 유료강연을 들어라’고 말해주는 대상자는 첫 투자를 앞둔 아무것도 모르는 새내기 투자자들에게 하는 말이다. 옳고, 그름을 구분하기 어려운 왕초보들에게 첫 강의는 투자의 기준으로 작용한다. 첫단추를 잘 끼워야 한다는 말과 같이 이러한 무료강연에서도 득과 실을 잘 따져보고, 손쉽게 유혹에 빠지지는 말아야 할 것이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]초보경매투자자를 위한 경매입찰과정
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 첫 토지투자를 준비할 때 제법 기웃거리게 되는 곳이 바로 경매다. 경매는 아무래도 소액투자가 가능한 것이라고 여겨지고 서점에 쏟아져 나오는 대부분의 부동산재테크 서적이 부동산경매를 기준으로 이야기하기 때문이다. 우선, 왜 이렇게 서점에 경매사례를 중심으로 한 책이 많은가 고민해보았다. 첫 번째로는 사례를 다양하게 구할 수 있기 때문이다. 급매 등으로도 좋은 토지를 구할 수 있지만, 책이라는 곳에 그것을 녹이기는 상당히 어렵다. 특히나 본인의 투자사례를 몇 권이나 녹여 쓰는 것은 상당히 많은 경력과 시간이 걸린다. 그렇기에 독자들 입장에서도 ‘경매’가 익숙하게 느껴질 수밖에 없다.그런데 생각보다 많은 책이나, 리뷰 등에서는 경매투자의 노하우는 설명을 잘 해주는데 그 첫 시작인 입찰과정에 대한 설명은 부족하다고 느낀 바가 많다. 필자의 초보시절을 떠올리면 이 당연한 단계를 한번 알고 가는 것과 모르고 가는 것은 천지차이였기에 독자 대부분이 아는 내용이라고 하더라도 오늘 그 이야길 해보려 한다.우선 입찰의 첫 단계는 집행법원 알아보는 것이다. 경매사이트나 신문 광고 속 경매번호가 있다. 이 경매번호를 검색해보면 경매집행장소를 알 수 있는데 서울물건의 경우 서울중앙지방법원이고, 수원은 수원지방법원 등 부동산물건마다 정해진 법원이 있으니 그곳으로 당일에 찾아가면 된다. 그리고 [경매00계]라는 구체적 장소가 정해지니 이를 참고하면 되겠다. 두 번째 단계는 정보확인과 현장답사다. 이는 모의경매를 할 때도 가봐도 좋고, 실제 경매에 입찰할 때에는 반드시 해야 하는 단계다. 물건을 분석하는데 현장에 가보지 않는다는 것은 운에 맡기는 것과 같다. 물론, 경매보고서에는 미리 제공되는 경매 정보들이 있다. 대부분 주변 교통상황과 현황 등을 알 수 있다.경매는 다만 유찰이 되므로 맨 처음 경매가 나왔을 때와 비교했을 때 기간이 길어질수록 현황이 달라질 수 있다. 유찰이 많이 되었다는 것은 그만큼의 이유가 있으므로 더더욱 현장을 방문해보도록 하자.세 번째 단계는 입찰 당일 준비물을 챙기는 것이다.아무래도 법원과 거래하는 것이다 보니 하나라도 소홀해서는 안 된다. 기본적으로는 입찰자의 신분증, 도장, 입찰보증금인데, 입찰보증금은 보통 10%이지만, 유찰되거나 하는 경우 보증금이 달라질 수 있다. 덕분에 필자는 모든 걸 완벽히 준비하고서도 보증금이 20%였던 걸 깜빡하여 곤욕을 치른 적이 있으니 주의하길 바란다. 참고로 입찰은 본인 말고 대리인도 방문할 수 있다.네 번째 단계는 법원에 방문하는 것이다.경매정보를 보고서도 잘 모르겠으면 담당 경매과의 전화번호가 함께 있으므로 위치를 물어볼 수가 있다. 사실 법원경매정보사이트에서 검색해보면 장소, 경매과, 위치 등의 내용이 다 나와 있다.다섯 번 재단 계는 입찰장으로 향하는 것이다.법원에 들어가면 검색대를 지나친다. 소지품 검사를 하는 것이다. 이후 이 검색대를 지나자마자 게시판에는 당일 경매 진행 건에 대한 설명이 되어 있다. 취하, 정지, 변경된 내용을 확인하고 안내된 곳으로 이동하도록 하자.여섯 번째 단계는 입찰장에서 집행관의 안내공지를 듣는 것이다.집행 전 정형화된 안내공지를 쭉 읽어주는데, 대게 사람들은 아침조회 시간처럼 흘려듣기 바쁘다. 하지만 주의 깊게 들어보면 그 어떤 경매학원보다 자세하고, 꼼꼼하게 경매절차와 유의사항을 설명해준다.일곱 번째는 기일입찰표와 입찰보증금을 제출한다.경매가 본격적으로 시작되면 사람들이 우르르 앞으로 나가는데, 이때 집행관이 기일입찰표, 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 나누어준다. 1경매물건당 1개씩을 작성해야 한다. 그리고 세 가지 서류 모두 입찰하려는 경매의 사건번호를 기재한다. 잘못 작성하면 수정하지말고, 새로 받도록 하자. 또, 새로 받고 나서 대충 보지 말고 꼭 모든 내용을 쓰자. 그리고 마감 시간 전에 집행관에게 다시 제출하면 된다.여덟 번째는 영수증을 받는 것이다.마감 후 집행관은 가장 높은 입찰 금액을 쓴 입찰자에게 경매를 낙찰한다. 그리고 낙찰자에게는 입찰 영수증을 배부하고, 낙찰받지 못한 사람들에게는 입찰 보증금을 돌려준다.마지막 단계는 대금을 납부한다.사실 모의 입찰하는 사람은 입찰하지 않겠지만, 실제로 낙찰받으면 낙찰 허가 후 7일 이내 항고가 없으면 1개월 안에 입찰보증금을 뺀 대금을 납부해야한다. 이때 못 내면 다시 경매로 넘어가는 것이다. 글로 표현하느라 간단하게 보이지만 첫 투자 시에는 손이 떨려서 한 건물에서 헤매기도 했다. 0하나를 잘못 적기도 하고, 준비물을 제대로 챙겨가지도 못한 적도 있다. 가능한 독자 여러분은 다른 블로그에 남겨진 법원경매 리뷰 글을 읽어보거나, 실제 입찰 전 해당 법원을 방문해 보는 연습을 한 번쯤 해보길 바란다. 필자의 경험에서 연습은 쓸데없는 짓이 아니라, 쓸모있는 짓이었었으니 말이다.
- '돈 되는' 아파트는 어디?…실전 고수들의 '부동산 투자 비법' 28일 대공개
- [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 권소현 기자] 추석 연휴 동안 오랜만에 만난 가족이나 친지들 사이에선 부동산 얘기가 빠지지 않았다. 추석 직전 8·27 대책, 9·13 대책, 9·21 대책까지 정부가 숨 가쁘게 부동산 대책을 쏟아낸 이후 과연 부동산 시장은 어디로 갈지에 대한 갑론을박이 벌어졌을 법하다. 대부분의 전문가들은 정부의 잇단 대책으로 서울 집값은 잠시 조정을 받겠지만 하반기에도 상승세가 이어질 것으로 보고 있다. 관심은 서울 중에서도 어떤 곳, 어떤 단지를 언제 사야 할 지다. 28일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열리는 ‘2018 이데일리 부동산 투자 포럼’에서는 부동산 전문가 4명이 강연자로 나와 부동산 투자에 대한 실전 투자팁을 제시한다. ‘추석 이후 부동산시장에 나타날 현상’을 주제로 포럼 첫 세션을 여는 곽창석 도시와공간 대표는 서울과 수도권 아파트값 강보합세가 지속되는 가운데 집값 상승세가 규제에서 자유로운 수도권 외곽지역으로 확산하는 풍선효과도 나타날 것으로 내다봤다. 이 가운데 실제 2년 후에 오를 만한 투자용 아파트 30곳을 찍어준다. 서울 방학·상계·이문동과 남양주시 다산·호평동, 용인시 기흥과 수지구 일대, 화성 동탄신도시 등을 비롯해 이미 많이 오른 성남시 분당구에서도 집값이 더 오를 여지가 있는 단지를 제시할 예정이다. 은퇴자들이 눈여겨볼 만한 월세형 아파트와 지금 팔아야 할 아파트, 저평가된 재건축 아파트, 꼭 청약해야 할 분양아파트, 미분양이지만 투자 가치가 높은 아파트는 어디인지를 다루는 등 실전 투자자들에게 유용한 정보를 제공할 전망이다. 2세션에서는 필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장이 ‘부동산 규제시대, 투자해도 되는 곳은!’을 주제로 강연한다. 김 소장은 돈 될만한 아파트인지 확인하려면 입지와 상품, 가격을 모두 봐야 한다고 강조하는 만큼 이를 어떻게 분석할 지를 알려준다. 그는 프리미엄 상권, 신규 교통망, 쾌적성이 회복되는 지역, 대형 학원가, 지역별 랜드마크 등에 주목하면 가치가 높아지는 곳을 골라낼 수 있다고 설명한다. 미래가치가 확정된 상품은 무조건 사고, 가격만 보고 하는 갭투자나 미래가치가 애매한 물건에 투자하는 것은 절대 금물이라는 게 그의 철학이다. 3세션에서는 박병찬 리얼피에셋 대표가 ‘서울시 주택시장의 4가지 키워드’를 주제로 서울 집값에 대해 좀 더 자세한 투자 전략을 선보인다. 박 대표는 아파트 시장에서도 선두그룹과 하위그룹의 갭 메우기가 이어지고 있는 만큼 이제부터 오를 하위그룹에 주목할 것을 권한다. 강남 집값 상승률만큼 오른 강북지역이 늘고 있고 신축 아파트에 이어 입주 10~20년차 구축 아파트의 가격 상승률도 커지고 있다. 주상복합아파트나 다세대주택 등 아파트에 비해 소외됐던 부동산 상품도 오르고 중소형에 가려졌던 대형아파트도 상승세다. 선두그룹이 다시 상승하면 후속 갭 메우기가 반복될 것이기 때문에 이 사이클만 잘 보면 투자할 대상이 보인다는 게 박 대표의 설명이다. 마지막 4세션에서는 배용환 부동산클라우드 대표가 ‘쏠쏠한 수익형 부동산 고르는 법’을 제시한다. 배 대표는 상가 투자에 성공하려면 명확한 원칙으로 투자해야 한다고 강조한다. 수익보다는 안정성을 보고 투자하되 가성비를 높이기 위해서는 경매를 통해 매입할 것을 권한다. 또 매각이 쉬운 물건, 다시 말해 1등 건물에 있는 1등 점포이면서 권리금이 있는 상가를 매입해야 하고 콘텐츠가 강한 임차인을 유치해야 실패하지 않는다고 조언한다. 배 대표는 실제 다양한 상가 투자와 경매 사례를 통해 부동산 초보도 이해하기 쉽게 설명할 예정이다.
- 롯데하이마트, ‘프리미엄 카메라 전문관’ 오픈
- (사진=롯데하이마트)[이데일리 함지현 기자]롯데하이마트(071840)는 ‘프리미엄 카메라 전문관’을 오픈한다고 29일 밝혔다. 롯데하이마트에 따르면 이번 전문관은 하이마트 월드타워점을 리뉴얼해 선보이는 것으로, 지난해 9월 오픈한 김포공항점에 이은 두 번째다. 1호점 보다 면적을 넓히고 상품구색을 늘리는 한편, 고객 체험과 편의를 위한 공간도 확대했다.월드타워점 ‘프리미엄 카메라 전문관’은 총 350㎡(106평)로 1호점보다 125㎡(38평) 확대해 더 많은 상품구색과 다양한 체험공간을 선보인다. 핫셀블라드(스웨덴), 라이카(독일), 니콘, 캐논 등 카메라와 200여종의 다양한 렌즈는 물론, 가방, 삼각대, 짐벌(촬영시 흔들림 방지용 고정 장치), 제습 보관함 등 갖가지 액세서리를 한 곳에 모아 판매한다. 진열된 상품 옆에는 가격표와 함께 카드형태의 무선인식장치(RFID)를 설치해 사용자 편의를 강화했다. 카드형태의 무선인 RFID를 집기 아래 위치한 판독기에 가까이 대면, 집기 상단에 위치한 스크린 전면에 상품에 대한 상세 설명과 관련 판촉 내용이 뜬다.고객 체험 공간도 마련했다. 1인 방송체험 공간인 ‘1인 미디어룸’을 신설해 카메라와 캠코더를 비롯해 마이크, 조명 등 콘텐츠를 직접 제작, 송출할 수 있는 영상 제작기기를 체험해 볼 수 있도록 했다. ‘디지털 사진 갤러리’와 ‘카메라 원포인트 레슨’, 사진관도 운영한다. 디지털 사진 갤러리에서는 각 브랜드별 카메라로 촬영한 사진을 촬영 기법과 함께 선보인다. 카메라 원포인트 레슨은 구매 고객을 대상으로 매주 1회 2시간동안 진행한다. 전문강사를 초빙해 카메라와 사진촬영에 대한 교육을 제공한다. 사진관도 운영한다. 가족사진 촬영, 사진 인화를 편리하게 이용할 수 있다.월드타워점 리뉴얼 오픈을 기념해 이벤트도 진행한다. 30일 하이마트 월드타워점에서는 카메라 경매 이벤트를 통해 캐논, 니콘, 소니, 올림푸스의 제품을 저렴하게 제공한다. 또 1인 미디어룸 오픈을 기념해 오는 30일에는 유튜브 채널 ‘사진학개론’ 진행자인 임성재와 개그맨 윤석주가 월드타워점 프리미엄 카메라 전문관을 소개한다.백현성 롯데하이마트 스마트상품팀장은 “카메라 초보자부터 전문가까지 누가 방문해도 마음껏 쇼핑할 수 있는 국내 최대 규모의 카메라 전문관을 목표로 준비했다”며 “하이마트 카메라 전문관을 통해 더욱 다양한 카메라 관련 상품을 고객들에게 선보일 것”이라고 말했다.
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장]토지경매 낙찰 후 과정 어떻게 해야 하나
- 토지경매 낙찰 후에도 명도(소유권) 이전이라는 것이 존재할까. 결론부터 말하자면 토지경매는 경매에서 흔히 말하는 ‘명도 이전’과 같은 작업이 필요 없다. 낙찰대금 납부 후 소유권 이전은 등기소에 등기촉탁하는 형태로 이뤄지기 때문이다. 이것이 토지경매의 장점이다. 대신 온전히 내 것으로 오는 과정까지 오기에는 방법에 따라 장단점이 존재한다. 굳이 그 과정을 설명하자면 이렇다.낙찰대금납부->매각대금완납증명원 발급-> 등기부출력 -> 해당 시, 군, 구청 세무과에서 토지대장, 주민등록 등본 및 초본 발급 -> 은행서 채권매입 -> 소유권이전촉탁등기 신청서 작성 -> 소유권이전촉탁등기 신청서 편철 -> 송달용 우표/대법원 수입증지 매입 -> 서류제출 -> 등기권리증 발급복잡한 낙찰 후 과정을 해결하는 방법은 3가지 방법이 있다.첫째, 본인이 해결하는 경우다. 특히 초보자가 토지경매물건 선정부터, 현장답사, 입찰서류준비, 소유권 이전 등의 작업을 하면 이보다 좋은 공부가 될 수는 없다. 대신 그만큼의 시간과 경비가 드는 것도 사실이다. 낯선 서류 한 장을 작성할 때도 실수하는 초보자에게 있어서는 같은 시간이라도 더 많이 소요될 수 있다.실제로 서울에 사는 일반투자자가 경매사이트를 이용해 열심히 물건을 찾았다고 하자. 부안에 내려가 경매물건을 답사하고 현황조사를 하고 농지취득자격증명(농취증)이 필요해 그것을 발급받고 경매 당일에는 입찰서도 작성해야 한다. 이 모든 과정에 들어가는 기름값, 드는 시간, 혹여 실수라도 하는 날에는 모든 것이 무용지물이 될 수 있다.두 번째, 법무사를 활용하는 경우다. 경매투자를 많이 해본 일반투자자가 많이 활용하는 방법이다. 토지경매물건이 나온 지역의 법무사를 활용하면 현지법무사는 이미 군청 및 면사무소에 자신들만의 네트워크가 존재해 더 빠르고 수월하게 일을 처리해준다. 경매 시 제출해야 하는 서류 중 외지인에게 다소 까다로운 농취증 업무 역시 그들을 통하면 한 방에 정리될 수 있다. 물론 낙찰 후 필요한 세금납부 등의 발생비용 역시 그들을 통하면 편리하다. 법무사 비용 20~30만원 이면 해결되기 때문에 서투르게 혼자 정리를 하다가 문제가 생겨버리는 것보다 효율적이다.세 번째, 전문가 및 컨설팅업체를 이용하는 경우다. 첫 경매투자가 두렵거나 옆에서 1대 1 코치를 받는 듯한 도움을 원할 때는 전문가와 컨설팅업체를 이용하는 것도 한 방법이다. 물건탐색, 현장답사부터 하자가 있는 물건이나 법정지상권 혹은 유치권 같은 특수권리를 해결하고 소송진행까지 도맡아 진행한다.대략 컨설팅 비용은 200~300만원 정도가 드는데 첫 경매투자 시 이들을 활용한 일종의 과외를 받아보는 것도 앞으로의 토지투자에 도움이 될 수 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]장기 플랜이 답이다
- [오은석의 부동산 제태크] 부동산 재테크를 처음 시작하는 사람들은 일반적으로 좋은 부동산 투자물건을 찾는것에만 집중하는 경향이 있다. 하지만 고수들은 단순히 투자물건을 찾는것에 급급한 것이 아니라 임대목적으로 접근할지, 시세차익 목적으로 접근할지를 명확히 정하고 그에 맞는 부동산 물건을 구한다.일반적으로 임대목적 투자는 지방의 소형아파트나 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트형 공장, 상가 등을 대상으로 할 수 있으며, 매도목적 투자는 중대형아파트, 개발호재가 있는 빌라, 토지, 창고, 공장, 특수물건 등을 대상으로 할 수 있다.이중에서 직장인 부동산 투자 입문자가 쉽게 접근할 수 있는 아파트를 중심으로 소개하고자 한다.1단계: 임대목적 부동산에 도전하기실투자금이 적은 경우는 물건의 개수로 승부를 하는 수밖에 없다. 이때는 최대한 자기자본을 줄이고 타인자본(대출, 전세금 등)을 늘려야 한다. 또, 동일한 지역에 집중투자하기보다는 분산투자를 하는 것이 바람직하고, 매도차익을 볼 수 있는 물건에 올인하기보다는 월세수익을 받을 수 있는 임대목적 물건 중심으로 접근하는 것이 좋다.실투자금이 넉넉하다 하더라도 초보자라면 첫 투자 목표는 실투자금이 적게 들고 임대수익을 얻을 수 있는 지방 소형아파트로 하는 것이 바람직하다. 투자금에 여유가 있어 첫 투자를 실투자금이 많이 들어가는 물건으로 했다고 하자. 결과가 좋으면 다행이지만 그렇지 못했을 경우 손실도 만만치 않을 것이고 그 손실이 크면 시작도 하기 전에 투자를 포기할 수도 있다. 그래서 투자금이 얼마나 있는지 여부와 관계없이 리스크를 줄이는 차원에서 첫 투자는 지방 소형아파트 중심으로 도전하는 것이 좋다.초보자에게 임대목적 물건을 추천하는 또 다른 이유는 매입 후 임대를 놓으면 바로 월세수익을 받을 수 있고 이것으로 대출이자를 충당할 수 있기 때문이다. 시간과 노력을 투자한 결과가 매달 통장에 찍히는 것을 볼 때마다 힘이 나고 동기부여가 된다.임대목적 물건을 몇 채까지 투자하는 것이 좋으냐는 질문을 받을 때마다 나는 본인이 관리할 수 있을 정도로 세팅하면 된다고 말한다. 목표를 지금 당장 10채, 20채, 30채… 이런 식으로 결정할 필요는 없다. 한 채씩 물건을 늘리다 보면 본인이 관리할 수 있는 한계가 몇채인지 스스로 느끼게 되고, 그때 임대목적 투자를 중단하고 매도목적 물건 투자를 시작하면 된다.필자의 경험상 임대목적 물건은 10채 정도가 적당하다. 10채를 투자한 후 수익률 순위대로 정리해 보자. 임대목적 물건은 더 이상 세팅하지 않을 계획이었는데 수익률이 괜찮은 임대목적 물건이 매물로 시장에 나오는 경우가 있다. 이때는 그 물건의 수익률과 본인이 보유하고 있는 10채 중에 가장 나쁜 10위 물건을 비교해보고, 10위 물건에 비해 수익률이 좋으면 매입 후에 10위 물건을 매도해서 다시 10채를 맞추면 된다.2단계: 매도목적 부동산에 도전하기매도목적은 일반 매매시장이 호황기인지 불황기인지에 따라 투자전략에 차이가 있다. 일반 매매시장이 호황기일 경우에는 매도자우위 시장이 형성된다. 팔려고 내놓은 물건들이 빠르게 소진되면 늦게 매도할수록 매매가격을 높게 받을 수 있기 때문에 매도자는 매물을 거둬들인다.매수자는 증가하는데 매물이 줄어들기 시작하면 매매가격은 상승할 것이고, 이런 현상이 심해질수록 매매가격의 상승폭도 커질것이다. 일반 매매시장에서 매수자가 높은 가격으로 추격매수를 하지 않는 이상 거래는 당분간 이뤄지지 않을 것이다. 매물이 없는 상황에서 경매시장에 물건이 나오면 입찰경쟁률은 심해지고 결국 매매가보다 웃도는 가격에 낙찰이 되기도 한다.이처럼 호황기 때에는 일반 매매시장에 물량이 없기 때문에 물건을 경매시장에서 낙찰받기 위해 거의 매매가격에 육박하는 가격으로 낙찰이 된다. 상승하는 가격이 적정시세인지 여부를 떠나 추가 가격상승을 기대하고 일단 매물부터 잡고 보자는 심산이다. 일반 매매시장의 매수대기자가 증가할수록 매매가격도 뛰기 시작하기 때문에 낙찰가와 시세 차익을 수익으로 보고 접근하는 것이다. 경매물건의 가장 큰 장점은 일반 매매시장에 비해 상대적으로 저가에 매수할 수 있다는 점인데 호황기 때에는 입찰경쟁이 심해 이러한 장점을 발휘할 수 없다.반대로 일반 매매시장이 불황기일 경우에는 매수자 우위 시장이 형성된다. 일반 매매시장에서 급급매 중심으로만 간혹 거래될 뿐 거래가 거의 이뤄지지 않는 불황기에는 경매시장에서도 낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률이 호황기에 비해 모두 낮아진다. 일반 매매시장의 급급매보다 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있어 입찰자들이 좋은 물건에 몰리는 경향도 있다. ‘불황일수록 경매시장은 뜨겁다’라는 말은 이 때문에 나온 것이다.불황기 때 사용하는 매도전략은 급급매 가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받아 급급매를 원하는 매수자에게 매도해 그 차익만큼 수익을 얻는 것이다. 호황기 때 매도목적 물건에 투자하는 것은 미래 가격 상승에 대한 불확실한 기대에 의존하는 것이지만, 불황기 때 매도 목적 물건에 투자하는 것은 현재의 급급매 가격이 정해져 있고 결국 본인이 정한 낙찰가에 따라 수익이 결정되므로 불확실성이 적다. 이러한 의미에서 진정한 매도목적 투자전략은 불황기에 더욱 빛을 낼 수 있다.매도목적 투자는 임대목적 투자에 비해 분명 리스크가 있다. 하지만 리스크가 큰 만큼 수익도 임대목적보다는 좋다. 따라서 리스크 관리 차원에서 임대목적을 10채 정도 매입하여 기반을 잡고 나서 매도 목적 물건에 접근해 수익을 극대화하는 전략이 좀 더 안전한 투자방법이 될 수 있다.아파트를 10채, 20채 투자 하려면 초기 자금이 몇십억에서 적게는 몇억원이 있어야 가능하다고 생각하는 사람이 많다. 하지만, 필자를 포함해 주위에 10채 이상 부동산을 보유하고 있는 사람들중 5천만원 이하의 종잣돈으로 투자를 시작한 사람이 많이 있다. 공부하고, 노력하면 얼마든지 방법이 있다. 공부하고 노력하지 않고 얻을 수 있는게 세상에 어디 있겠는가. 지금이라도 늦지 않았다. 부동산 재테크에 대해서 하나도 모른다고 지레 겁먹고 포기할 필요도 없다. 일단 지금 당장 시작하라. ▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 4천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]경매가 어렵다는 당신에게
- [오은석의 부동산 재테크] 부동산을 취득하는 방법은 분양, 매매, 교환, 상속, 증여, 경매 등 매우 다양하다. 어떤 방법을 사용하든지 만족할 만한 수익을 얻는 다면 취향에 따라 사용하면 된다. 그 중에서도 경매는 다른 수단에 비해 저가에 부동산을 매입할 수 있으며, 법으로 보호받는 가장 안전한 방법이기 때문에 경매를 모르고 부동산 재테크를 한다는 것은 팥을 빼고 붕어빵을 먹는 것과 같다고 생각한다.저가로 부동산을 매입할 수 있다는 장점 이외에도 경매 절차를 공부하게 되면 자신의 부동산이 경매로 넘어가지 않게 하는 방법과 자산을 지키는 방법을 자연스럽게 배우게 된다. 또한 세입자의 경우 보증금을 안전하게 보호하는 방법, 계약시 주의해야 할 점, 재계약이나 보증금 증액시 주의해야 할 내용 등을 알게 된다.그래서 필자는 부동산 시장의 주요 활동세대인 40대에서 60대뿐만 아니라 20대도 사회생활과 동시에 경매에 대해서 공부하라고 조언한다. 취직 후에 부모님과 함께 생활하는 사람들도 있지만 원룸이나 오피스텔을 얻어 혼자 사는 이도 있다. 이럴 경우 월세나 전세계약을 하게 되는데, 부동산은 최소 100만 원을 초과하는 큰 돈이 오고 간다. 그런데 전입신고를 늦게 하거나 확정일자를 받지 않는 등 작은 실수 때문에 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 된다면 억울하지 않겠는가?꾸준히 저축하는 것도 중요하지만 어렵게 모은 돈을 지키거나 불리는 것도 중요하다. 투자를 통해 수익을 얻는 것도 재테크지만 재산을 잃지 않고 지키는 것 역시 넓은 의미에서 재테크다.사람들은 경매라고 하면 일반적으로 부동산을 저가에 매입하는 수단으로만 여긴다. 그러나 분양이나 매매, 교환 등으로 거래하기 어려운 물건이나 권리가 오직 경매만을 통해 나오는 경우도 있으며, 이를 저가에 매입해 일반적으로 거래될 수 있는 부동산이나 권리로 변경해 매도함으로써 수익을 남길 수도 있다. 실무에서는 이를 특수물건이라고 한다. 그 밖에도 경락잔금대출과 같은 지렛대 효과를 이용해 투자금은 최소화하면서 수익을 극대화할 수 있다는 점에서 일반 매매에는 없는 많은 장점을 갖고 있다. 그럼에도 불구하고 경매라고 하면 막연한 편견과 두려움 때문에 망설이는 사람들이 아직도 적지 않다.부동산 경매에 관해 사람들이 갖는 편견에는 어떤 것들이 있을까? 크게 두가지에 이슈에 대해 이야기 해보자.경매는 힘없는 서민을 쫓아내는 것이다?첫 번째 편견은 경매가 힘없는 서민을 쫓아내는 것이라는 생각이다. 물론 예전에는 경매입찰 자체를 경매 브로커들이 독점하거나 깡패와 결탁하는 수법으로 절반도 안 되는 가격으로 낙찰받는 경우가 허다했다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 보호받지 못하고, 깡패들의 협박에 못 이겨 아무런 저항도 하지 못한 채 집에서 쫓겨나는 경우가 많았다.그렇지만 경매 절차와 관련된 민사소송법이 개정되고 민사집행법이 제정되면서 입찰제도가 변경되었고, 이들의 이권이 개입되기 어려워졌다. 덕분에 현재는 자연스럽게 경매가 대중화되면서 터무니 없이 낮은 가격이 아니라 시세의 급급매 수준에서 낙찰이 되고 있다. 게다가 세입자도 부동산에 대한 법적 지식이 풍부해졌고 주택 및 상가임대차보호법에 의한 세입자보호가 예전에 비해 매우 강화되면서 보증금을 적극적으로 보호받고 있다.오히려 소유자나 세입자들에게 경매 컨설팅 업체들이 접근해 낙찰자와의 명도 협상을 도와주고 일정한 수수료를 챙기는가 하면, 낙찰자를 압박하거나 심지어 거액의 이사비를 요구하기도 하면서 때로는 낙찰자가 약자가 되어버리는 웃지 못할 일도 종종 발생하고 있는 실정이다.어느 날 필자가 운영하고 있는 온라인 부동산 카페에 한 회원이 찾아와 상담을 요청했다. 지인이 돈이 급하게 필요하다기에 2,000만원을 빌려 주었는데 갚을 날짜를 차일피일 미루더니 이제는 연락도 되지 않는다고 했다. 그래서 민사소송을 준비하기 위해 그 사람의 명의로 된 통장과 부동산을 확인해 봤는데 모두 부인과 자식 명의로 이전을 해 놓았고, 그 사람 앞으로는 현재 살고 있는 집 이외에는 재산이 하나도 없다는 것이다.그 집도 이미 다른 채권자들이 채권을 회수하기 위해 가압류나 근저당을 설정해놓은 상태라 경매를 신청해도자신이 빌려준 돈은 회수하기 어려운 상황이었다. 이 돈을 회수하지 못하면 지금 살고 있는 전세금을 올려줄 수 없어 길바닥으로 내쫓겨야 한다며 실오라기라도 잡는 심정으로 나를 찾아온 것이다. 최대한 방법을 강구하여 도와드리긴 했지만, 빌린 사람은 돈이 없으니 법대로 하라고 하고, 빌려준 사람은 그 돈을 돌려받지 못해 생계에 위협을 받는 이 아이러니한 상황에서 정말로 법이 보호해줘야 할 사람은 누구인지에 대해 고민하게 만든 사건이었다.경매의 절반 이상은 악성채무자들 때문에 진행된다. 감당하지 못할 자금을 빌린 후 갚지 못하는 사이에 그들을 믿고 돈을 빌려준 사람들의 고통은 나날이 증가하는 것이다. 누군가가 경매물건을 낙찰받지 않는 이상 채무자는 자신의 채무를 탕감받을 수 없어 이자만 늘어나는 고통을 겪어야 하고, 채권자는 자신의 돈을 회수하지 못해 발만 동동 구르게 된다. 가족 간의 불화는 점점 심해지고 생활은 엉망이 된다.경매로 나온 부동산은 하나같이 모두 사연이 있다. 경매로 넘어간 부동산 소유자를 동정할 수는 있지만 어느 누군가는 그 부동산을 낙찰받아야 문제가 해결된다. 그게 나라고 해서 절대 비난받을 일이 아니다. 적어도 자본주의 사회에서는 말이다.경매는 일반인에겐 너무 어렵다?두 번째 편견은 경매의 법적 절차를 모두 알아야 하기 때문에 일반인들이 배우기엔 매우 어렵다는 생각이다.경매의 모든 과정을 완벽히 배우고 경매 재테크를 하는 사람은 아무도 없을 것이다. 설사 모든 과정을 빠짐없이 배웠다고 하더라도 배우는 것과 실전에 적용시키는 것은 별개의 문제이다.필자가 수 년간 북극성에서 강의를 해 본 결과, 꼭 필요한 부분만 집중적으로 공부해도 수익을 내는데 아무런 지장이 없다는 사실을 알았다. 가장 중요한 기본 틀만 확실히 익히면 나머지는 실전경험을 통해 살을 하나씩 붙여나가면 된다. 경매 재테크가 어렵기 때문이 아니라 어려울 것이라는 편견이 보이지 않는 벽을 만드는 것이다.초보자들에게 경매가 어렵게 느껴지는 이유에 대해서 물어본 적이 있다. 가장 많은 답변은 바로 법률용어! 용어가 생소하기 때문에 어렵게 느껴지고, 용어를 익히는 데 시간이 많이 소요된다고 한다. 하지만 경매 재테크 실무에서 사용하는 용어는 한정되어 있다. 그리고 그 용어들을 내 것으로 만들기까지 3개월이면 충분하다. 강의 수강생 중에는 멘티 중에 50대 중반인 신사 한 분이 계신다. 그는 필자에게 이렇게 말했다.“강의를 세 번이나 청강했어도 권리분석이 잘 되지 않아요. 들을 때는 알겠는데 시간이 지나면 자꾸 까먹고 또 까먹고 하는 게 나이는 못 속이나 봐요. 대신 임장은 제가 연륜이 있어서 잘 할 자신이 있어요. 그러니깐 제가 관심 있는 물건이 권리상 아무런 문제가 없는지 그것만 말씀해 주세요. 그럼 나머지는 제가 알아서 할께요.”그 분은 비록 권리분석 부분은 서툴렀지만 1년 6개월 만에 20채를 낙찰받았으며 수익률 또한 좋았다. 경매 용어를 모두 알고 있느냐가 수익과 직결되지 않는다는 사실을 잘 보여주는 사례다.누구나 어떤 일을 처음 시작할 때에는 두려움이 존재한다. 그 두려움을 이겨내는 사람만이 다른 사람들이 누리지 못한 것을 누리고 다른 사람들이 갖지 못한 것을 가질 수 있다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 4천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]낙찰가 고공행진? 고수만의 비법은
- [오은석의 부동산 재테크] “낙찰가율이 높아서 수익성 있는 물건을 찾기 힘들어요. 혹시 수익성 높은 물건을 찾는 비법이 있나요?” 요즘 빈번하게 받는 질문이다. 부동산 시장이 활성화 되고 가격이 상승하다 보니, 낙찰가율도 더불어 높아지게 된다. 수익성이 있을 만한 물건에 대해 호기심을 갖고, 권리분석이나 임장을 통해 수익성 이면에 있는 리스크가 무엇인지 파악해야 한다. 그 다음에 최종적으로 그 리스크를 해결하는 방법을 찾는다면 그것이 곧 수익으로 연결된다.그렇다. 필자도 안다. 말이 쉽지 이제 막 경매에 입문하는 분들에게는 “그냥 하는 거지 뭐”라고 들릴 수 있을 것이다. 경매 고수나 초보나 똑같은 절차를 걸쳐 입찰하고 낙찰 받는데 도대체 뭐가 다른 것일까?사실 문제는 하나다. 바로 보는 ‘눈’이 다르기 때문이다. 처음 경매를 시작하는 분들은 당장 보기 좋은 물건만 찾아다닌다. 외형이 번듯하거나 권리에 하자가 없는 것만 고르니 다른 사람들도 모일 수밖에 없다. 자연히 경쟁률이 올라가고 낙찰가도 따라간다. 그러니 이제 경매로 돈 벌기는 틀렸다는 말이 새어 나올 수밖에.진정한 고수는 모두의 눈에 보기 좋아 보이는 부동산은 공략 대상에서 제외시킨다. 특히 지금처럼 경매시장이 과열 조짐을 보일 때는 더더욱 그렇다. 그렇다면 애당초 고수를 따라갈 수 없으니아예 경매를 접어야 할까? 부동산 경매를 처음 시작할 때 내가 그랬다. 빈번한 패찰로 오는 스트레스와 압박감은 말로 다 할 수 없었다.그런데 이상하게도 패찰의 경험이 쌓이다 보니 조금식 부동산을 다른 각도로 보기 시작했다. 남들이 거들떠보지 않는 물건에 숨어 있는 가치가 보이기 시작하고, 물건 하나만 보는 것이 아니라 부동산 시장 전체의 흐름을 감지하게 되었다.그때서야 깨달았다. 이제 시작이구나!경매로 돈 벌기 쉽지 않다. 요령도 한두 번이다. 몇 번이고 실패해도 줄기차게 덤비고 도전할 자신이 있어야 경매에 성공할 수 있다.무엇을 더 많이 알고 몰라서가 아니라 이런 노력과 끈기가 없어서 실패하는 것이고, 있다면 이 때문에 또 성공한다.고수의 ‘눈’은 닳고닳은 신발 밑창에 난 구멍과 같다. 끌고 쓸고 밟는 만큼 커지는 것이다. 눈이 커지면 더 넓은 시야를 가지게 되고 다른 사람들이 결코 보지 못한 구석구석을 훑을 수 있는 밝은 안력이 생긴다.바로 이런 눈으로만 찾을 수 있었던 사례가 있었다. 부동산 자체에는 하자가 없었지만 ‘가처분 인수’라는 권리상 하자가 있어 4번이나 유찰된 물건이 있었다. 그러나 하자의 치유(?)를 통해 연 20% 이상의 임대수익을 냈던 물건이다.경기도 안산에 모 오피스텔이 경매로 나왔다. 평수는 11평이었고, 감정가는 4천여만원, 시세는 3700만원 정도에 가격이 형성된 오피스텔이었다. 이 오피스텔은 신축 건물로 깨끗하고 시설도 좋았으며, 공실이 거의 없었다.그런데 이 물건은 (주)OO회사에서 가처분을 설정해 선순위 가처분으로 인수되는 권리였다. 가처분의 영향이었는지 3회까지 유찰되었다. 단순한 호기심에서 등기부등본을 살펴보았는데, 순간 기분이 오싹해졌다. 선순위 가처분의 피보전권리가 공사대금으로 되어 있었기 때문이다.공사대금 지급정지 가처분 이나 공사정지 가처분 등이 아닌 공사대금, 금전채권에 대한 가처분이었다. 원래 금전채권을 목적으로 하는 보전처분은 가압류를 해야 하는 것인데 가처분으로 등기가 된 것이다.이 가처분은 필자가 충분히 해결할 수 있겠다 싶어 가처분권자의 법인등기부 등본을 떼어 보니 또 다른 단서가 필자를 기다리고 있었다. 바로 법인 대표이사가 가처분보다 후순위로 설정한 근저당권자랑 동일인이라는 것이다.직감으로 1회 더 유찰될 것 같아 3회 때에는 입찰하지 않았다.예상대로 유찰되어 다시 입찰 기일에 물건이 나오게 되었다. 이 물건의 열쇠는 대표이사가 갖고 있다고 판단되어 몇 번의 시도 끝에 대표이사를 만날 수 있었다. 그리고 가처분과 근저당을 하게 된 사연을 듣고, 협의 끝에 자신의 청구금액을 모두 받아 가면 가처분을 말소해 주기로 했다. 생각보다 쉽게 정리될 수 있을 것 같았다.필자를 포함하여 세 명이 입찰했으며, 결국 1300여만 원으로 필자가 낙찰을 받았다. 세금 및 도배, 장판 등 부대비용을 포함해 300여만 원이 들었으며 보증금 500만원, 월 20만 원에 임대를 해 결국 연 20%정도의 수익을 낸 물건이 되었다. 얼마 후 그 오피스텔은 보증금 500만원에 월 32만원에 임대를 받을 수 있게 되었다.낙찰 후 가처분자에게 80만 원을 주고 가처분을 말소하였는데, 알고 보니 가처분 회사가 입찰에 참여할 계획이었지만 회사 사정이 있어 입찰을 포기하고 필자와 협상을 한 것이다.항상 이런 종류의 물건만 있는 것은 아니다. 수익이 난다고 이 같은 물건만 무턱대고 달려들면 곤란하다. 늘 강조하지만 기본과 리스크 관리에 충실해야 한다. 위험과 수익을 가릴 수 있는 눈은 여기서 결정된다. 탄탄한 기본과 경험이 쌓이다 보면 이렇게 아무도 눈길을 주지 않는 물건에서도 수익을 창출할 수 있다. 열심히 걷고 뛰다가 넘어지면, 그 자리가 바로 다시 시작하는 곳이다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 3천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]부동산도 인맥이 답이다
- [오은석의 부동산 재테크] 부동산재테크 동호회를 운영하면서 자주 듣는 질문 중 하나는 ‘어떻게 하면 부동산 투자를 잘 할 수 있느냐’는 것이다.이런 질문을 받으면 필자는 주저없이 인맥, 공부, 임장 이 세 가지 요소를 말한다. 이 세 가지는 우열을 가리기 힘들 정도로 모두 중요하다.그런데 부동산 재테크 입문자에게 셋 중에 어떤 것이 가장 힘드냐고 물어보면 대다수가 ‘인맥 쌓기’라고 한다. 중요한 것은 알겠지만 막상 인맥 쌓기를 실천하는 것이 어렵다고 하소연한다. 인맥을 만드는것은 어렵지만 반드시 극복해야 할 산이다. 인맥을 소홀히 하고 부동산재테크를 통해 지속적으로 성공하는 사람은 드물다. 움직이지 않는 부동산의 가치는 사람에 의해 형성된다. 부동산 재테크를 곧 인맥 재테크라고 하는 이유도 여기에 있다.부동산재테크는 주식처럼 앉아서 하는 재테크가 아니다. 현장에 나가서 물건을 면밀하게 분석해야 하고, 그 물건의 이해관계인을 만나서 장단점을 파악해야 한다. 또한 지역의 호재와 악재 등을 체크해서 매수 또는 매도 타이밍을 잡아야 한다. 이러한 모든 것을 혼자서 시행착오 없이 한다는 것은 초보자들에게는 쉬운 일이 아니다. 필자의 경우, 강의를 할 때 첫 시간에 꼭 강조하는 말이 있다. 인맥을 쌓지 않고서는 절대 성공할 수 없으며, 인맥 쌓기의 첫 걸음은 지금 이 자리에 있는 함께 수업듣는 사람들과 관계를 돈독하게 쌓는 것부터 시작하라고 한다. 수업을 마치고 뒤풀이를 구성해서 가도 좋고, 쉬는시간에 담소를 나누며 친분을 쌓아도 좋다. 부동산 재테크 수업 첫 시간에 쉬는 시간에 서로 자기소개를 하라는 미션을 주는 이유는 부동산 재테크의 지식과 노하우 보다 더 중요한 것이 바로 인맥에 있음을 강조하려는 목적이 있기 때문이다.앞으로 자주 보게 될 수업 동료에게 먼저 다가가서 인사하고 서로의 안부를 물으면서 마음을 열고 다가서면 상대방도 마음의 문을 열고 당신에게 다가올 것이다.함께 공부하는 동료의 마음조차 얻지 못하면서 부동산 재테크 과정 중에 만날 수많은 사람들과의 인맥을 쌓을 수 있다는 생각은 오판이다. 용기를 내서 먼저 말을 건네는 것을 시작으로 당신은 경제적 자유에 한 걸음 더 다가서는 것이다.혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 멀리 오래 가기 위해서는 함께 가야한다. 함께 걷다가 힘들고 지치면 옆 사람의 손을 잡고 다시 일어나고, 옆 사람이 힘들거나 슬럼프에 빠지면 당신이 손을 내밀어 잡아주어야 한다. 그렇게 서로를 이끌고 밀어주다 보면 함께 웃을 수 있고 행복해 질 수 있다.부동산 재테크를 하다보면 많은 사람들을 만나게 된다. 공인중개사, 법무사, 변호사, 세무사, 건축사, 경매계장, 대출 중개인, 은행 지점장, 사무장, 관리사무소장, 수유자, 임차인, 채권자, 구청 및 동사무소 직원 등등 많은 사람들과 관계를 맺을수록 알차고 중요한 정보를 다양하게 얻을 수 있다. 그리고 그 정보가 당신을 성공적인 투자의 길로 안내할 것이다. 공인중개사에게 좋은 물건이 들어온다면, 그 공인중개사가 제일 먼저 연락을 주는 사람이 바로 내가 되어야 한다.당신이 99퍼센트 노력해서 안 되는 일도 1퍼센트의 인맥으로 이뤄낼 수 있다는 사실을 명심하길 바란다. 부동산재테크의 실전고수는 경매지식이 많고 부동산을 보는 안목이 깊은 사람이 아니라, 인맥 관리로 본인이 원하는 정보를 적시적소에 얻는 사람이다. 스쳐 지나갈 인연을 인맥으로 만든다면 당신이 방향을 잃고 해매고 있을때 훌륭한 나침반이자 스승이 될 것이다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 3천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]경매 위험 줄이는 법
- [오은석의 부동산 재테크] 보통 경매를 한다고 하는 사람들은 대개 경매의 꽃이 ‘명도’라고 말한다. 아무래도 경매의 제일 종착점이자 협상에 따라 이사 비용이 좌지우지되기 때문인 것 같다.하지만, 필자는 경매의 꽃이 ‘임장’이라고 생각한다. 명도 협상에 실패하면 강제집행이라는 법적 구제수단이 있지만, 임장에 실패하면 투자금의 큰 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 첫 단추를 잘못꿰면 마지막 단추까지 다 틀어진다. 경매 재테크의 첫 단추는 바로 ‘임장’이다. 이번에는 필자만의 임장 첫 단추 끼는 방법을 공개한다.첫째, 호재와 악재에 대해 사전조사를 꼭 하라.관심대상 물건에 대하여 임장을 가기 전에 반드시 인터넷이나 전화로 사전조사를 해야 한다. 시세, 세금(전기세, 수도세), 가스비, 관리비 등 전화로 사전 파악을 하고 임장을 하면 훨씬 수월하다. 특히 호재와 악재에 대한 사전조사는 반드시 필요하다.본인이 입찰하고자 하는 지역의 호재 및 악재를 파악하지도 않고 접근하는 것은 단순히 ‘경매’를 통해 건물을 시세보다 싸게 낙찰받는다는 의미만 있을 뿐이지 경매 ‘재테크’를 한다고는 볼 수 없다.인터넷 신문, 인터넷 칼럼, 시·구·읍·면 사무소 홈페이지, 국토해양부 홈페이지, 지구당 홈페이지 등에 방문해서 해당 지역의 호재를 정리한 후 그런 호재 등이 자신이 입찰하고자 하는 물건에 직접적인 영향을 미치는지 여부를 부동산에 가서 반드시 확인해 봐야한다.만약 사전조사가 없다면 부동산에 가서도 폭넓은 대화를 하기 힘들다. 또 기본적인 호재에 대한 지식도 없다 보니 자신의 판단보다는 공인중개사의 말에 현혹되어 정확한 호재 조사가 힘들게 된다. 많은 사전 조사와 폭넓은 대화를 통해 부동산의 흐름이나 정책 방향, 시장의 흡수 정도를 직접 현장에서 공부할 수 있으며, 그러한 경험이 하나씩 쌓여 부동산을 보는 혜안을 갖게 되는 것이다. 한편 악재도 꼼꼼히 확인할 필요가 있다. 중요한 것은 어떤 악재가 발견되었을 경우, 입찰을 포기하는 것이 아니라 악재가 언제 사라질지 그 시기를 임장을 통해 파악해야 한다는 것이다.예를 들어, 경매 물건 인근에 군부대, 쓰레기 소각장, 구치소 등이 있을 경우, ‘여기는 살기에 좋지 않을 것 같은데……’ 이렇게 시작도 하지 않고 포기하는 것보다는 쓰레기 소각장이 언제 매립되는지, 군부대나 구치소가 언제 이전하는지 등을 임장을 통해 꼼꼼히 체크하는 자세가 더욱 중요하다. 또 교통요건이 좋지 않다고 하더라도 실질적으로 주거가 밀집되어 있으면 언젠가는 경전철, 버스노선 증설, 도로 개설 등의 교통 호재가 예상되는 지역이기에 더욱더 꼼꼼히 임장을 해야 한다. 악재로 보이더라도 그 악재가 없어지는 건 상대적으로 큰 호재이기 때문에 악재에 대한 분석도 게을리 해서는 안 되는 것이다.둘째, 대중교통을 이용하라.임장을 할 때는 반드시 대중교통을 이용해야 한다. 그래야 버스 및 지하철 등에서 해당 물건지 까지 어느 정도 소요되고, 인근에 주택이나 상업시설, 관공서 등이 어떻게 배치되어 잇는지 확인할 수 있다. 임장을 쉽게 하려고 하면 그만큼 놓치는 부분도 많아진다. 임장을 최대한 어렵고 힘들게 해야 작은 것 하나도 놓치지 않고 리스크를 줄일 수 있게 된다. 필자는 임장을 할 때 경매 물건지로 바로 가지 않는다. 경매 물건지에서 100~500m 정도 떨어진 부동산을 먼저 방문한다. 그리고 그 지역의 괜찮은 물건을 추천 받는다. 그러면서 그 지역에 대한 호재 및 악재를 파악한다. 어느 정도 대화가 무르익어 갈때 쯤 입찰하고자 하는 경매 물건의 인근지에 대해서 슬쩍 물어본다. 그럼 경매 물건 근처에서 들을 수 없는 얘기를 조금 떨어진 부동산에서는 들을 수 있다. 부동산 운영상 자신이 소재지로 하고 있는 지역의 물건에 대해서는 각종 호재와 장점을 부각하지만, 상대적으로 다른지역에 있는 부동산에 대해서는 단점을 지적하는 경향이 있기 때문이다. 장단점을 모두 파악하고 나면 객관적인 부동산의 가치 판단이 가능해진다. 이러한 이유로 나는 반드시 인근지에서 목적지 순으로 임장을 한다.지방 물건을 임장할 때 역시 자가용을 타지 않는다. 대신 시나 군까지는 버스나 기차를 타고, 시나 군 내에서는 콜택시를 이용해 목적지로 향한다.자가용을 타고 가면 운전에 집중해야 하기 때문에 다른 것을 할 수 없지만, 대중교통을 이용하면 이동 중에도 임장 순서나 쟁점사항 접근방법 등을 정리할 수 있고 주위도 둘러볼 수 있어 시간을 유용하게 활용할 수 있다. 또 하나, 콜택시를 이용하면 해당 지역에 대해 기사님으로부터 많은 정보를 얻을 수 있다. 운 좋게 토박이 택시 기사님을 만나게 되면 이장이나 면장 댁이 어디에 있고 이 지역의 유지가 누구이며, 외지 사람들이 요즘 관심을 갖고 있는 지역이 어디인지 등 실질적이고 유용한 정보를 상당히 많이 얻을 수 있다. 셋째, 시세 파악에 목숨 걸어라.초보자가 임장할 때 가장 많이 하는 실수 중에 하나가 시세를 잘못 파악하는 것이다. 빌라는 평형대, 입지조건, 노후도, 대지 지분, 개발지에 포함 여부 등등 가격을 결정하는 요소가 많아 어설프게 임장을 하면 원하는 답을 구하지 못하는 경우가 많다. 따라서 가급적 여러 부동산을 방문해야 하며, 실제 거주하는 지역민들과의 인터뷰도 빠뜨려서는 안 된다. 시세가 정확히 확인되지 않을 경우에는 부동산에 연락하거나 방문해 경매로 나온 빌라의 다른 층의 소유자라고 착한(?) 거짓말을 해서라도 어느 정도 가격이 형성되어 있는지 확인하는 것이 좋다. 아파트의 경우 같은 단지 내에 있더라도 동별 방향, 층수, 위치 등에 따라 가격 차이가 나는 곳이 많다. 예를 들어 총 15층짜리 아파트에서 남향에 교통이 편리한 곳에 위치한 동의 8층이 경매 물건으로 나왔다고 하자. 그렇다면 이와 비슷한 조건의 아파트를 비교 대상으로 삼아야지 동향에 교통이 불편한 동의 1층 물건과 매매가를 비교해서는 안 된다는 것이다. 또 부동산을 방문하여 시세를 파악할 때도 공인중개사의 말을 100% 신뢰하는 것은 위험한 일이다. 만약 다른 고객으로부터 같은 경매 물건을 매수 대리한 부동산에 당신이 방문했다고 하자. 같은 경쟁 상대인 당신의 질문에 공인중개사가 과연 성의 있게 대답을 하겠는가? 그런 답변을 신뢰하고 입찰가를 산정했다면 그에 대한 책임은 누가 져야 하겠는가? 바로 당신이다.그래도 예전에는, 그 지역 물건에 대해서 거래를 안 해봐서 잘 모르겠다거나 요즘 거래가 뜸해서 가격이 얼마에 책정되었는지 알기 어렵다고 답해 주는 경우가 많았는데, 요즘에는 계획적으로 입찰자를 혼란에 빠뜨리는 경우도 많다.시세를 조사할 때에는 형식적으로만 조사하지 말고, 스스로 확신이 설 때까지 여러 부동산을 다니며 서로 대조하고 비교하면서 체크해야한다.부동산 임장을 할 때 위 세 가지만 철저히 지켜도, 성공적인 투자를 할 수 있다. 지금부터 실천해 보길 바란다.▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
- [오은석의 부동산 재테크]투자 비법을 만드는 노하우
- [오은석의 부동산 재테크] 부동산재테크를 실패한 사람들과 얘기하다 보면 한 가지 공통점이 있다. 그건 바로 ‘나만의 투자 원칙’ 없이 누구의 말만 믿고 또는 누가 준 정보만을 믿고 투자를 했다는 것이다. 원칙 없는 투자는 한 두 번은 성공할 수 있다. 하지만 원칙 없는 투자는 성공에 지속성이 없어 이러한 방식으로 노후에도 여유로운 삶을 살 수 있을 것이라 기대하는 것은 욕심에 불과하다.‘당신만의 투자 원칙이나 기준이 있습니까?’라는 질문에 머뭇거리거나 ‘없다’라는 답변을 했다면 당신의 투자는 아슬아슬한 줄타기를 하고 있다고 봐야 할 것이다. 투자할 때마다 확신이 서지 않고, 투자하는 매 순간마다 불안하고, 투자 후에도 오만가지 생각이 든다면 나만의 투자 원칙이 없는 것이다. 물론 투자 원칙이 하루아침에 생기는 것은 아니다. 본인이 원하는 몸을 만들기 위해 꾸준히 자기관리를 하고, 많은 노력을 기울이듯 본인만의 투자 원칙을 만들려면 확실한 목표와 방향을 갖고 열정과 근성을 바탕으로 꾸준히 공부하고 경험을 쌓아야 한다. 투자자는 투자할 때 반드시 목적이 분명해야 한다. ‘목적’이 불분명하면 ‘시행착오’를 겪기 때문이다.처음부터 목적지를 정하고 그 목적지를 향해서 가는 것과 목적지를 정하지 않고 발이 닿는 대로 가다가 문뜩 생각난 목적지로 가는 것은 ‘시간적’으로나 ‘경제적’으로 큰 차이가 있다. 투자의 사전적 의미를 살펴보면 ‘투자란 이익을 얻을 목적으로 자금을 대거나 정성을 쏟는 것을 말한다.’일반적으로 부동산재테크를 하는 투자자에게 투자라 함은 그 대상이 되는 부동산에서 이익을 얻을 목적으로 자금을 대는 것으로 정의할 수 있다. 그렇지만 투자에 있어 자금을 대는 것보다 더 중요한 것은 바로 ‘정성을 쏟는 것’이다. 정성을 얼마나 쏟았느냐가 미래의 수익률을 좌지우지 한다. 그럼 이렇게 강조하는 나만의 투자 원칙, 더 나아가 나만의 투자 비법은 어떻게 만드는 걸까?경험은 크게 체험을 통해 얻은 직접 경험과 책이나 강의를 통해 얻는 간접 경험이 있다.100권의 책을 읽는 것보다 10번의 강의를 수강하는 것이 더 낫고, 10번의 강의를 수강하는 것보다 한 번의 실전 경험을 하는 것이 더 좋다는 말이 있다.즉, 수많은 간접경험보다 영향이 큰 한 번의 실전경험이 부동산재테크의 눈을 키워주고 자신을 성장시키는데 큰 도움이 된다는 의미다. 직접 경험이 실력 향상에는 도움이 많이 되지만 부동산재테크는 다른 재테크와 달리 초기 투자금이 많이 발생되며, 한 번의 실수가 누군가에는 돌이킬 수 없는 치명상을 안겨줄 수도 있기 때문에 실전경험을 하기 전 책과 강의를 통해 최소한 실수를 하지 않을 정도의 기본은 갖춘 후에 실전을 하는 것이 바람직하다. 따라서 책을 읽거나 강의를 들을 때는 저자나 강사의 경험을 내 것으로 만들어 수익률을 극대화 시키고 실수는 최소화해 시행착오를 줄이는 게 중요하다. 즉, 이러한 간접체험이 성장하는데 밑거름이 된다는 생각으로 꼼꼼히 정리하고 또 정리하면서 매 순간을 임해야 한다. 필자는 부동산 재테크나 경제와 관련된 서적을 읽을 때에 단순히 호기심으로 읽은 책은 단 한 권도 없었다. 왜냐하면 “나는 투자자이고 투자자는 시간이 곧 자산이다. 내 시간을 소비하지 말고 투자하자. ”라는 신조로 살아왔기 때문이다.책은 다른 사람의 지식을 가장 저렴한 비용으로 얻을 수 있는 수단이다. 즉, 다른 사람의 간접 경험을 얻을 수 있는 가장 좋은 기회라는 의미다.책을 읽을 때는 내용을 낱낱이 분석해 리스크를 줄이는 방패로 삼자는 각오로 책을 활용해야 한다. 그렇다면 초보자들은 어떤 책을 읽는 게 좋을까?북극성주가 추천하는 초보자들의 책 선정 기준은 다음과 같다. 첫째, 경험서 VS 이론서부동산 재테크 특히, 경매 재테크와 관련된 서적은 크게 경험서와 이론서로 나눌 수 있다. 경험서는 저자가 그 동안 경매 재테크를 하면서 경험한 과정과 수익률 등을 책으로 엮은 것이고, 이론서는 저자가 경매 재테크 절차와 용어와 같은 이론적인 내용을 알기 쉽게 풀어 쓴 것이다.경험서와 이론서 중 경험서를 읽은 후에 이론서를 읽을 것을 추천한다.경험서를 먼저 읽을 것을 추천하는 이유는 부동산 재테크라는 새로운 세계에 입문하기 전에 먼저 그 세계가 어떤 세계인지 간접적으로 나마 충분히 탐색해 보고 내가 과연 저자처럼 계획하고, 실천하고, 원하는 결과를 낼 수 있을지, 나도 충분히 할 수 있을지, 어떤 마음을 가지고 시작해야 할지 등 많은 고민을 할 수 있고, 고민을 하는 과정에서 목표와 목적이 생기기 때문이다. 다시 말하지만 목표와 목적 없이 막연한 생각만 가지고 부동산 재테크를 시작하는 사람은 열에 아홉은 1년이 채 되지 않아 부동산재테크를 포기하게 될 것이다. 절박한 심정으로, 성공의 주인공은 나라는 생각으로 처음부터 준비를 해야 한다. 막연히 이렇게 하면 성공할 수 있겠지라는 마음가짐으로는 성공하기 힘들다.경험서를 읽고 확실한 목표가 생기고 방향이 결정되면 그 때부터는 자신에게 잘 맞는 기초적인 이론서를 선정해 공부하는 것이 좋다. 이론서를 읽을 때는 그리고 지금 독자가 읽고 있는 이 책은 부동산 경매재테크 이론서 중에 가장 친절하고 가장 이해하기 쉬우며, 당신이 성투할 수 있도록 가이드 할 완벽한 책이라 생각한다. 둘째, 경험서 VS 경험서경험서도 세부적으로는 두 부류로 나눌 수 있다.하나는 자신의 수익률을 과대 포장하면서 ‘나는 이런 능력이 있다’에 포커스를 맞춘 책과 다른 하나는 자신의 경험을 가감 없이 전달하면서 ‘나의 경험을 공유 하고 싶다’에 포커스를 맞춘 책이다. 전자를 읽을 때 각종 무용담으로 인해 멋있게 보이고 대단해 보이지만 막상 마지막 책장을 넘기고 나면 남는 것이 하나도 없다. 반면 후자는 임팩트가 떨어지고 자칫 지루하게 느껴질 수 있지만 그 책을 통해 본인에게 도움이 되는 ‘제대로 된 간접 경험’을 얻을 수 있는 경우가 많다. 책이 전자의 부류인지 후자의 부류인지는 제목과 목차를 통해 어느 정도 퍄악할 수 있다.필자의 경험상 후자의 경험서가 투자하는데 많은 도움이 되었던 것 같다.책을 선정해서 읽었다면, 지금부터는 선정보다 몇 배 중요한 작업을 해야 한다. 그것은 바로 간접경험을 직접경험으로 만드는 것이다. 간접경험을 직접 경험으로 바꾸는 핵심 열쇠는 바로 ‘정리’이다. 책을 읽기만 하고 정리를 하지 않으면, 간접 경험을 내 것으로 만들 수 없다.위에서 언급했듯이 책을 통해 얻은 간접 경험을 시행착오를 줄이는 강력한 무기로 사용하기 위해서는 언제든 내가 바로 현장에서 사용할 수 있도록 준비를 해 두어야 한다. 막연한 기억에 의존하는 것이 아니라 정확한 기술(記述)로 정리 해 두어 언제든지 꺼내 볼 수 있도록 하는 것이다.정리의 핵심은 ‘색인’에 있다.처음부터 이를 체계적으로 정리하지 않으면 기술해 놓은 경험을 적시에 사용하기 어려운 경우가 많다. 필자가 16년 전 노하우북에 처음으로 썼던 색인별 주제는 다음과 같다.마인드 컨트롤, 포트폴리오, 절차별 노하우(임장, 입찰, 대출, 명도), 임대 및 매도, 세금, 관리, 물건별(주택, 상가, 토지, 다가구 등)예를 들어, 임장에 할 때 공인중개사를 상대하는 노하우가 있다면 임장 목차에 그 내용을 적고 그 노하우가 있었던 책의 번호와 페이지수를 기록해 둔다. 그렇게 해 놓으면 훗날 기술해 놓은 내용만으로 이해가 안될 때 바로 찾아 볼 수 있어 유용하게 사용할 수 있다. 책의 번호는 노하우북의 제일 앞에 기록을 해 놓는다.01. 월급쟁이를 위한 부동산경매 2013. 4. 오은석 저02. 나는 월세받는 직장인이 되기로 했다 2015. 4 오은석 외 19인 공저03. .......그리고 공인중개사를 상대하는 노하우가 월급쟁이를 위한 부동산 경매 책의 182페이지에 있었다면 임장편 시트에서, 공인중개사를 상대하는 노하우 : 01_182 이런식으로 붙인다. ‘마인드 컨트롤’과 ‘포트폴리오’ 편은 늘 시간 날 때마다 반복해서 읽었으며, 절차 등 필요한 부분은 반드시 시작하기 전에 충분히 숙지할 정도로 머릿속에 되새겼다.이 때 중요한 것은 책의 내용을 그대로 숙지하는 것이 아니라 현재 나의 상황에 맞게 응용을 해야 한다. 그리고 이러한 훈련을 통해 간접경험을 비로소 직접경험으로 흡수할 수 있게 되는 것이다.많은 책을 읽는 것이 중요한 것이 아니다.단 한권의 책을 읽더라도, 책을 통해 얻었던 간접 경험을 내 것으로 만들지 못한다면 시간을 투자한 것이 아니라 소비한 것이며, 시간을 다스리지 못하면 훌륭한 투자자가 될 수 없다.강의 역시, 무분별하게 많은 강의를 듣는 것은 의미가 없다.나에게 꼭 필요한 강의를 듣는 것이 중요하고, 그 강의를 들은 후에는 반드시 나만의 노하우북에 정리를 해 두어야 하며, 강의를 들었을 때 궁금한 점들은 따로 노트에 기록한 한 후에 강사나 선배들에게 질문해 반드시 내 것으로 만드는 것이 중요하다.강의를 수강한 후에 ‘저 사람 참 대단하다’라는 말만 나오는 강의는 당신에게 도움이 되지 않는다. ‘저 사람이 했던 방식 중에 이것 하나만은 꼭 내 것으로 만들고 말테야.’ 이렇게 자신을 성장시킬 수 있는 강의, 그리고 강의 때 배웠던 노하우를 실제 적용시켜 보고 내 것으로 만들 수 있게 해 주는 강의가 좋다.현재 ‘나의 그릇으로 담을 수 있으면서 나의 수준을 한 단계 업그레이드 시켜 줄 수 있는 강의’를 듣는 것을 추천한다. 강의를 들은 후 내 것으로 만들지도 못했는데, 주변의 지인이 괜찮은 강의가 있다면서 추천해 주더라도 내가 준비되어 있지 않다면 추가적으로 강의를 듣는 것은 돈과 시간을 낭비하는 것 밖에 되지 않는다. 그러한 행동은 욕심이며 자기만족일 뿐이다. 책이나 강의를 통해 저자나 강사의 직접경험을 꼭 나의 경험으로 승화시켜 시행착오를 줄이고 안정적이면서 수익률을 극대화시키는 지혜를 담기 바란다. ▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.
