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- 상반기 등록 임대사업자 7.4만명...17.7만채 신규 등록
- [이데일리 박민 기자] 올 상반기(1~6월)에만 새로 등록한 임대사업자가 총 7만 4000여명으로 나타났다. 이에 따라 누적 기준 전체 등록 임대사업자 수는 총 33만명, 등록된 민간임대주택은 115만 7000가구로 집계됐다. 작년 상반기보다 등록 실적은 크게 늘었지만 4월부터 세제 혜택이 축소된 이후부터는 신규 등록 사업자는 계속 감소 추세다.국토교통부는 올 상반기 신규 등록 임대사업자는 총 7만 3916명으로 작년 상반기(2만 6000여명)에 비해 2.8배 많아졌다고 15일 밝혔다. 직전 분기인 작년 하반기(3만 7000여명)에 비해서는 2배 늘어난 수준이다.등록 임대사업자수는 작년 12월 정부가 임대 사업등록자에게 각종 세금 혜택을 주는 ‘임대등록 활성화 방안’을 발표한 이후 올해 1월 9313명, 2월 9199명, 3월 3만 5006명으로 크게 증가했다. 그러나 4월부터 양도세 감면(중과 배제, 장기보유특별공제)과 종합부동산세 합산 배제 등의 세제 혜택이 8년 이상 장기임대 등록주택에만 부여하는 것으로 축소되면서 4월 6936명, 5월 7625명, 6월 5826명 등으로 감소세를 보이고 있다.올 상반기 신규 등록사업자(7만 3916명)의 지역별 현황을 살면보면 전체 40%인 약 3만명이 서울에 집중됐다. 이어 경기도(2만 3000명), 부산(4700명), 인천(2800명)의 순을 보였다.누적 기준 전체 등록 임대사업자의 지역별 분포도 이와 유사하다. 서울이 12만명으로 가장 많고,경기 9만6000명으로 뒤를 잇는다. 부산(2만2000명), 인천(1만3000명)은 1만명을 상회했다.이중 연령별로는 50대가 전체 31.5%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이어 40대(26.3%), 60대(18.9%), 30대(12.9%) 순이다. 국토부 관계자는 “주로 40~50대가 노후대비나 자산활용을 위하여 임대용으로 주택을 취득하고 임대등록을 하는 것으로 보인다”고 말했다.올 상반기 신규 등록사업자에 따른 등록된 민간임대주택은 17만 7399가구로 집계됐다. 작년 상반기(6만 2000가구)에 비해 2.9배 많아졌고, 직전 분기인 작년 하반기(9만 1000가구)에 비해서는 1.9배 늘었다. 임대 의무 기간별로 보면 4년 이상 단기임대주택은 9만 3000여가구, 8년 이상 장기임대주택(준공공임대·기업형임대)은 8만 4000여가구가 신규로 등록됐다.이번 상반기 등록 실적을 포함해 누적 기준 전체 등록 민간임대주택은 작년 말 98만가구에서 올해 상반기 115만 7000가구로 18% 증가했다. 이중 4년 이상 단기 임대 주택은 98만 2000가구, 8년 이상 장기임대주택은 17만 5000가구를 각각 차지했다.국토부 관계자 “4년 이상 단기 등록사업자에게 주어지던 세제 혜택(양도소득세 중과배제 및 종합부동산세 합산배제 등)이 축소된 4월을 기점으로 8년 이상 장기임대주택의 등록 비중은 종전 20~40%선에서 60~80% 수준으로 늘었다”고 설명했다.정부에 등록된 임대주택은 임대 의무기간(4년 이상 또는 8년 이상) 내 임대인이 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상폭도 연간 5% 이내로 제한된다.앞서 정부는 작년 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하고 2020년까지 등록 임대사업자가 160만가구 수준이 되지 않을 경우 단계적으로 의무화 제도를 도입해 강제 등록을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.국토부 관계자는 “최근 정부의 보유세 개편안에 따라 다주택자의 임대사업자 등록 유인이 높아졌다”며 “8년 이상 장기임대 등록시 종합부동산세 합산배제를 받아 세제 부담을 줄일 수 있어 다주택자의 임대사업자 등록은 꾸준히 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]주택임대사업자? 일반임대사업자? 등록해야 하나요?
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 세상 살기가 워낙 팍팍하고 회사에서 버는 월급만으로는 현상유지일뿐 뭔가 한 단계 올라갈 수 없음을 깨닫는 사람들이 그 돌파구로 들여다보는 것이 바로 부동산 재테크다. 조물주 위에 건물주라는 말이 괜히 나오는 말이 아니듯 부동산 열기는 아무리 규제가 존재한다 하더라도 사라지지는 않을 듯싶다.수년 전부터 부동산 재테크시장에서는 ‘월세받는~’으로 시작하는 수익형 부동산이 강세를 보였다. 이와 함께 많은 다주택자는 ‘임대사업자’로 등록할지 고민한다. 아울러 임대사업자에 대해 구분하기 어려워하는 이들도 존재한다.우선 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 구분부터 해보도록 하자.주택임대사업자에 등록한다는 것은 ‘준공공임대주택, 단기임대주택, 기업형임대주택’ 등으로 나누어 볼 수 있다. 기업형임대주택은 일반투자자와는 거리가 있으므로 크게 신경 쓰지 않아도 되며 주목해야 하는 준공공임대주택과 단기임대 주택만 들여다봐도 충분하다. 만약 당신이 1가구 2주택 이상을 소유한 다주택자라면 주택임다사업자 등록을 고민할 텐데 위의 이 둘의 구분은 4년 이상 보유 시에는 단기임대주택, 8년 이상 보유 시에는 준공공임대주택 혹은 장기임대주택으로 구분하므로 보유기간에 따라 구분해도 좋다. 일반임대사업자는 오피스텔이나 업무용 시설 등을 매입하고 임대할 경우의 사업자이다. 일반임대사업자에 등록 시에는 토지분을 제외한 건물에 부과된 부가세 10%를 환급받을 수 있다. (단, 오피스텔 등에 거주하는 임차인이 전입신고 시에는 주택 수에 포함돼 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다)위의 주택임대사업자와 일반임대사업자 외의 사람들을 미등록 다주택자라고 말한다. 아마 1가구 2주택 이상의 소유주이지만 임대사업을 등록하지 않은 다주택자 대부분이 여기에 해당한다. 이들은 종합부동산세가 합산과세되지만, 임대의무기간이 없고, 임대료 인상 등의 제한을 받지 않는다. 그러다 보니 재산세, 취득세 혜택이 없고 양도세도 중과된다. 현재 다주택자가 소유하고 있는 주택을 매도 시 2주택자는 양도세율 10%, 3주택자는 20%의 세율이 중과된다.그럼 처음에 필자의 질문으로 돌아가 보자. ‘주택임대사업자’와 ‘일반임대사업자’ 과연 등록해야 할까? 투기지역 내 1가구 2주택 이상의 소유자(일명 다주택자)는 고민해 봐야 할 문제다. 이유는 주택이 많을수록 중과세가 배제되고, 장기보유특별공제 혜택이 주어진다. 또, 준공공임대(장기임대주택)시 양도세 감면혜택과 거주주택(본인) 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉 5~6년 지난 후 천천히 매도하고 임대료 증액보다는 양도차익을 노리는 투자자들이고, 연간 임대소득이 2000만원 이하인 지역의료보험 가입자의 경우 주택임대사업자 등록을 추천한다.하지만 감면되는 세금보다 보유한 부동산의 임대료 상승이 크고, 2~3채 정도의 소규모이며, 최소 5년 이내 팔 생각인 경우에는 임대료 제한을 받지 않고 자유롭게 매도하는것이 유리하다. 필자는 여러 강의를 통해 부동산투자 시 목적을 분명히 하라고 한 바 있다. 그래야 부동산 투자 시 투자물건 선정과 매도 기준을 정확히 할 수 있다. 지금까지 설명한 세제혜택 등에도 영향을 끼친다. 최근처럼 부동산시장이 위축된 시기에는 임대사업자에 등록해 시장을 장기적으로 지켜보려는 사람들이 증가한다. 독자 여러분도 자신에게 맞는 상황과 요건을 갖추어 조금이라도 혜택을 얻을 수 있기를 바란다.
- [최인용 세무사의 절세가이드]증여로 절세하는 10가지 방법
- [최인용 가현세무법인 대표세무사] 다주택자 양도소득세의 중과세 제도와 부동산의 보유세의 강화 등으로 부동산의 보유에 대해 부담이 늘어나기도 한다. 이때는 자녀 등에게 증여를 하여 주택수를 줄이거나 1세대 1주택으로 가는 것도 방법이다. 이하에서는 증여를 할 때 절세할 수 있는 방법을 소개하기로 한다. 1. 증여는 받는 사람이 내는 세금이다. 증여세는 증여를 받는 사람(수증자)이 내는 세금이다. 따라서 받는 사람별로 증여세를 계산한다. 증여세는 누진세의 구조를 취하고 있어 금액이 높을수록 세율이 높아진다. 따라서 증여세를 줄이려면 자녀한명에게 주는 것보다 자녀와 배우자, 또는 자녀 여러 명에게 나누어 증여 하는 방법이 절세의 측면에서 유리하다. 참고로 증여세율은 다음과 같다. 2. 가족간의 증여는 일정금액까지는 세금이 없다. 배우자간의 증여는 재산형성에 같이 기여한 것으로 보아 6억까지는 증여세가 없다. 자녀의 경우에는 5천만원(미성년자 2천만원)까지는 세금이 없다. 따라서 증여세가 없는 범위 이내에서의 증여는 차후 상속세를 줄일 수 있으며, 자녀 등의 주택 구입등 재산 형성에 낮은 세율로 도와줄 수 있다. 특히 손자녀에게 가는 세대 생략 증여의 경우에는 증여세에 30%가 가산되는 규정이 있다. 그러나 증여세율이 낮은 세율이 적용될 수 있으므로 경우에 따라 세대생략증여가 유리한 측면이 있다. 3. 증여는 10년마다 세금없이 할 수 있다. 증여는 10년간 합산되어 계산한다. 증여를 할 때에는 10년이내에 증여한 재산이 있는지 살펴야한다. 10년 이내에 증여한 재산이 있다면 합산하여 계산하므로 증여세액이 많이 나올 수 있기 때문이다. 따라서 증여세는 반드시 신고 하는 것이 유리하다. 이를 활용하면, 배우자는 10년에 6억씩 자녀에게는 10년에 5천(미성년2천만원)씩 증여가 가능하다. 4. 증여세의 자금 출처에 유의한다. 부동산 등을 증여할 때 증여세나 취득세를 대신 내주는 것도 증여재산에 포함된다. 따라서 증여세가 한번 더 과세 될 수 있으니 유의한다. 배우자나 자녀에게 증여를 하기 위해서는 먼저 배우자나 자녀의 증여세 재원이 확보되어 있는 것이 좋다. 증여세를 낼 자금원이 없다면, 증여세를 대신 내준 것으로 보아 증여세가 추가로 과세될 수 있기 때문이다. 5. 증여 후 5년내 양도는 주의한다. 배우자나 자녀에게 증여이후 5년 이내에 해당자산을 팔게 되면 이월과세 규정이 적용된다. 이월과세는 증여를 해준사람이 취득한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이다. 이때 이미 낸 증여세는 경비로 인정이 된다. 양도소득세가 많이 과세될 수 있으므로 유의 하여야 한다.6. 상속을 대비한 증여는 미리미리 준비한다. 상속세 신고를 할 때 상속인에게 10년 이내에 증여한 자산에 대해서는 상속재산에 포함한다. 따라서 증여는 미리미리 하는 것이 유리하다. 상속인에게 한 증여는 10년, 상속인이 아닌 사위나 며느리 손자녀등에게 증여한 재산은 5년까지 상속세 계산시 합산된다. 7. 증여가액은 평가할 수 있다.증여자산은 시가, 감정가액, 공시가액을 순서로 평가한다. 따라서 시가가 없는 토지나 일반주택, 상가건물 등은 감정가액이 없으면, 공시가액을 적용한다. 증여 전후로 비슷한 물건이 3개월이내에 매각하거나 감정을 받게 되면, 감정가액이 생기게 되므로 증여세가 더 나올 수 있음에 유의하자 공시가액이 매년 오르는 것을 감안하면 5월31일 이전에 증여하는 것이 유리하다. 8. 주식은 하락기에 증여하라.상장주식은 주가가 하락할 때 증여할 수 있다. 3개월 이내에는 증여취소도 가능하므로 최적의 시기에 증여가 가능하다. 상장이 아닌 대부분 기업의 주식은 가급적 창업 초기나 손실이 나는 시기에 증여를 하는 것도 바람직하다. 회사의 사업연수가 증가할수록 이익이 많아지면 주식평가가액이 높아지기 때문이다. 9. 다주택자는 1세대 1주택으로 만드는 증여가 유리하다. 다주택자는 1세대 1주택으로 만드는 증여를 하는 것이 유리하다. 양도차익이 많은 주택이나 아파트는 팔게 되는 경우 양도소득세가 많이 나오므로 세대가 분리된 자녀에게 증여를 해주면 보유 주택 수에서 감소된다. 배우자는 세대가 합산되므로 증여해도 주택수는 감소되지 않는다. 10. 부담부 증여를 활용하면 유리할 수 있다. 재산을 줄 때 채무를 같이 증여하게 되면, 채무부담이 없는 부분은 증여세를 내게 되고, 채무부분은 대가를 받은 것으로 보아 양도소득세를 내게 된다. 따라서 1세대 1주택을 채무나 전세를 같이 증여하게 되면 증여세가 많이 절세 될 수 있다. 각각의 재산의 증여는 상속과 양도와 함께 검토가 되는 것이 바람직하다. 따라서 증여나 양도 전에는 세무전문가와 상담을 한 후에 준비하는 것이 절세에 도움이 된다.
