뉴스 검색결과 2,286건
- [오은석의부동산재테크]거래절벽에도 틈새시장은 존재한다.
- 국토교통부에 따르면 2017년 9월 전국 주택매매거래량은 84,350건으로 전년 동월(91,612건) 및 전월(96,578건) 대비 각각 7.9%, 12.7% 감소하였다. 특히 서울의 감소폭이 컸는데, 서울의 거래량은 전년 동월에 비해 18.9%, 전월에 비해 35.8%나 하락하는 수치를 보였다. 강남 4구의 거래량이 가장 많이 떨어졌으며 강북 역시 30%가 넘게 줄어들어 전반적으로 거래량이 큰 폭으로 떨어진 것을 확인할 수 있다. 아무리 시기적으로 비수기인 여름을 지났다고 하더라도 수치가 급감한 것은 8.2 대책의 영향이 컸음을 반영한 것으로 볼 수 있다. 9.5 대책이 나왔을 때만 해도 정부나 언론에서는 여전히 부동산 시장이 뜨거운 것에 대해 우려를 나타냈지만 현장에서는 거래 절벽이라는 말이 공공연하게 회자될 만큼 거래량이 감소했었다. 그런 분위기가 이제야 데이터에 반영된 것이다. 한편으로는 현장 상황을 제대로 반영하지 못한 채 설익은 정책들이 나오는 것이 아쉽게 느껴지지만, 이에 대처할 틈도 없이 또다시 가계부채 종합대책이 나왔다. 내년 1월부터 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고, 새로운 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등을 도입하는 것이 큰 골자이다. ‘빚으로 집 사 돈 버는 시대는 끝났다’는 한 마디로 정리할 수 있는 대책인 셈이다. 그러나 대부분 집을 사려는 실수요자는 대출을 일정 부분 활용해 집을 산다는 것을 공감한다면 이번 대책 역시 실수요자들을 충분히 고려하지 못한 것이 아쉬운 부분이다. 결국 이런 분위기가 계속 된다면 주택 시장은 혹독한 겨울을 맞게 될지도 모른다. 기준금리 인상까지 예측되고 있어 주택 시장은 사면초가의 국면에 놓이게 된다. 그렇다면 부동산을 바라보는 우리 역시 겨울잠을 자야 하는가. 그렇지 않다. 필자는 계속적으로 ‘부동산 경매 재테크’에 대해 강조해 왔다. 시장이 상승기이든 관망기이든 하락기이든 유용하게 활용할 수 있는 것이 경매이다. 현 상황에서는 경매를 통한 접근이 그 어느 때보다 필요하다. 그렇다면 경매로 접근하기 가장 좋은 시기는 어떻게 판단할 수 있을까. 부동산 경매를 통해 좀더 저렴하게 주택을 취득하고 이를 활용해 자산을 증식하기 좋은 시기를 알기 위해서는 경매의 3요소인 경매 낙찰률, 낙찰가율, 입찰경쟁률을 면밀히 관찰해야 한다. 여기서 경매 낙찰률이란 경매에 나온 물건 중 몇 건이나 낙찰이 되는지 나타내는 지표이고, 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가가 얼마나 되는지 보여주는 것이며 입찰경쟁률은 한 물건에 입찰한 사람들의 경쟁률을 의미한다. 부동산 시장이 얼어붙고 거래가 끊기는 분위기가 되면 경매 시장에도 찬바람이 분다. 경매 물건은 많아지지만 이를 낙찰 받으려는 사람의 수가 줄어드는 것이다. 가장 먼저 입찰경쟁률이 낮아진다. 그런데 입찰경쟁률이 낮아지면 경매를 이용해 부동산을 취득하려는 사람에게는 그만큼 낙찰 받을 수 있는 가능성이 높아지므로 기회가 될 수 있다. 그렇다고 낙찰가율이 바로 떨어지진 않는다. 입찰자는 입찰가를 정할 때 시장 분위기와 실거래가 등을 참고하는데, 관망세를 보이고 거래 절벽이 일어날 때에는 물건의 매가를 정확히 알기 어렵기 때문에 이전에 있었던 데이터를 참고하게 된다. 그러나 이전 데이터는 과거의 상황을 반영하고 있으므로 분위기가 바뀐 지금 활용하기에는 적합하지 않다. 이 때문에 고가 낙찰을 받는 경우도 종종 생기고 1위와 2위의 금액차가 많이 나는 것도 이 시기이다. 따라서 낙찰가율이 낮아지는 것을 일정부분 확인하고 낙찰률이 떨어지는 것까지 확인한 후 되면 경매로 접근하면 저가로 좋은 물건을 취득할 수 있다. 위의 표는 지지옥션에서 제공한 것으로 경매에 대한 지난 1년 전국 월별 매 주요 통계이다. 1년 간의 낙찰률과 평균 응찰자를 보면 올 9월 모든 수치가 낮아진 것을 확인할 수 있다. 이는 경매의 골든타임이 오고 있다는 신호이다. 이 신호를 어떻게 받아들이고 활용할 것인가. ‘경매’는 아무나 하는 게 아니라며 이 신호를 무시할 것인가, 아니면 신호를 인지하고 경매를 배우려는 적극적인 자세를 취할 것인가. 기회를 놓칠 것인가, 아니면 잡을 것인가. 지금은 그것을 판단할 때이다. ▶ 오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 네이버 밴드 ‘다다멘토그룹’에서 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- 가계부채 대책 비웃듯…연이틀 오른 은행·건설株
- [이데일리 정수영 기자] 은행과 건설주(株)가 이틀 연속 올랐다. 지난 24일 나온 가계부채 종합대책 발표로 불확실성이 줄었다는 분석이 힘을 얻으며 호재로 작용한 결과다. 다만 두 업종의 향후 전망은 갈리고 있어 차별화 전략이 필요하다고 전문가들은 조언한다. 25일 마켓포인트에 따르면 이날 코스피지수가 전날보다 2.01포인트(0.08%) 오른 2492.50으로 사상 최고치를 또 경신한 가운데 은행업종지수는 이보다 높은 3.80포인트(1.16%), 건설업종지수는 0.35포인트(0.32%) 각각 상승 마감했다. 가계부채 대책이 발표된 전날인 24일에도 은행업종지수가 2.48%, 건설업종이 1.85% 각각 올랐다. 종목별 추이를 보면 대책 발표 당일인 24일, 25일 이틀간 하나금융지주는 4만6900원에서 5만원으로 6.50% 올랐고, KB금융(2.95%), 우리은행(2.94%), 신한지주(2.18%)도 연속 상승 마감했다. 건설업종 가운데서도 대우건설이 이틀간 7.97% 뛰었고, 현대산업(7.98%), 삼성물산(2.08%)도 이틀 연속 상승세를 이어갔다. 가계부채 관련정책에 가장 민감한 두 업종이 대책 발표에도 오름세를 보인 것은 이날 나온 가계부채대책 수위가 이미 예상된 수준인데다 정부가 앞으로 규제 강도를 높이지 않을 것이란 분석이 힘을 얻은 결과다. 변준호 현대차투자증권 연구원은 “금융시장이나 투자자들이 걱정했던 것보다는 오히려 규제 우려가 크지 않았다”며 “이는 이미 올해 가계부채 증가율이 둔화하고 있어 적극적인 대응 필요성이 낮아졌기 때문”이라고 분석했다. 실제 가계부채 대책을 보면 신 총부채상환비율(DTI)나 총체적상환능력비율(DSR)은 이미 언론에 여러번 언급된 내용이다. 그나마 이를 제외한 나머지 정책들은 취약차주, 자영업자, 집단대출 등 핀셋 정책이 필요한 부분을 모니터링하고 지원하겠다는 취지라 강한 규제 대출로 보기 어렵다. 변 연구원은 “정부가 가계부채 총량을 강하게 줄이거나 규제하기보다 연착륙을 유도하고, 시장이 받을 수 있는 쇼크 내지는 부정적 효과를 염두에 둔 조심스러운 정책 행보”라고 평가했다. 하지만 투자자 입장에선 두 업종간 차별화 전략이 필요한 시점이다. 은행업종은 내년 상반기 금리인상 가능성에 IT와 바이오주를 이어 주도주로 부상할 것이란 긍정적 전망이 나오고 있다. 원재웅 NH투자증권 연구원은 “은행주는 기준금리 인상으로 대출금리가 올라 순이익마진(NIM)이 확대될 것”이라며 “내년 은행주는 코스피 지수 이상의 주가 수익률이 나올 수 있다”고 봤다. 반면 건설업종은 문재인정부의 부동산시장 규제 강공드라이브 기조에 모멘텀이 부족할 것이란 부정적 시각이 우세하다. 박찬주 대신증권 연구원은 “보유세를 제외한 대부분 규제가 발표됐지만 부동산 시장 모니터링을 통해 추가 규제가 또 나올 수 있어 건설업에 대한 보수적 시각을 유지한다”고 진단했다. 이민재 NH투자증권 연구원도 “추가 부동산 대책을 통한 시장 충격 가능성이 남아 있고, 해외 수주도 뚜렷한 개선세를 보이지 않는 등 건설업 모멘텀이 부족한 상황”이라고 평가했다.
- 2억 주담대 있는 연봉 6000만원 직장인, 7억 아파트 산다면?
- 그래픽=이데일리 이동훈[이데일리 정다슬 김경은 전상희 기자] 이미 8·2대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 부채상환비율(DTI) 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제가 시행되면 다주택자의 돈줄은 더욱 죄어들 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행·KEB하나은행 등에 의뢰해 신DTI에 따른 대출한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 다주택자가 추가로 대출을 받을 경우 대출한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구의 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터 A씨는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도는 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 자신이 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주담대를 1건 이상 보유한 세대는 서울 강남 등 11개 구와 세종 등 투기지역에선 추가 주담대를 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기 안양시에 각각 7억, 5억짜리 집을 살 경우 A씨의 대출한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 각각 줄어드는 것으로 나타났다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.역으로 1억원 규모의 기존 주담대(대출조건 동일)가 있는 연봉 5000만원의 B씨가 구입가능한 아파트 매매 가격대는 어느정도일까. B씨의 경우 기존 DTI에선 2억1440만원 대출이 가능했으나 신DTI에선 1억4920만원으로 대출한도가 6520만원 줄어든다. 이 금액으로 대출받아 투기과열지구에서 신규주택을 구매한다면 LTV 30% 제한으로 5억원짜리 아파트 구매가 가능하다. 자기자본은 3억5000만원이 필요하다.만일 더 큰 주택을 구입하고자 한다면 소득을 부부 합산으로 할 경우 한도가 늘어날 수 있다. 신DTI에서도 기존DTI와 마찬가지로 소득 산정 기준은 부부합산으로 가능하기 때문이다. 반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출한도가 (DTI 40%, 20년 만기) 약 3억원에서 3억 3000만원으로 늘어난다. 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금 대출 보증 한도가 6억원에서 5억원으로 내리고, 보증비율도 90%에서 80%로 줄어든다. 이 경우 집단대출 한도에 미치는 영향이 크지는 않을 전망이다. HUG가 주택가격 최대 한도인 9억원짜리 주택의 중도금 대출 보증을 해준다고 가정하면(중도금 비율 60%) 보증금액은 5억4000만원의 80%인 4억3200만원으로 5억원보다 적다. 다만 보증기관이 보증하지 않는 중도금 대출금액에 대해서는 건설사 등의 보증부담이 늘어날 전망이다. 당장 691만명의 다주택자, 다중채무자가 이같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이중 주택담보대출자는 662만명이었다. 주택담보대출자 1인당 평균 연 소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있는 것으로 나타났다. 즉 총부채원리금상환비율(DSR)이 이미 45.8%에 달하는 상태인 만큼 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다는 얘기다.
- 가계부채대책 효과 있을까
- 김동연(가운데) 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 있다. 왼쪽부터 윤면식 한국은행 부총재, 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원회 위원장, 최흥식 금융감독원 원장. [사진=방인권 기자][이데일리 박일경 전재욱 전상희 기자] 1400조원에 달하는 천문학적 가계부채 규모를 줄이기 위해 정부는 규제와 지원, 즉 ‘당근’과 ‘채찍’을 동시에 들었다. 경제 성장에 따른 부채 증가는 당연하지만, 증가속도는 잡겠다는 얘기다. 최근 가계부채가 급증하기 전인 2005∼2014년의 연평균 증가율(8.2%) 아래로 낮춘다는 방침이다. ◇당근과 채찍 동시에 들었다채찍은 현재의 총부채상환비율(DTI)을 개량한 신(新) DTI를 내년 1월부터 적용한다는 것이다. 여기에 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입한다.자영업자 160만2000 명의 부채 521조 원도 집중 관리 대상이다. 자영업 대출 가운데 부동산임대업을 중심으로 한 투자형 자영업자는 그 자체로 부채 증가 요인일 뿐 아니라 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 유발한 장본인들이라는 게 정부의 판단이다. 당근도 있다. 저소득·저신용 취약계층을 위해 대출자별 특성에 맞는 지원을 강구하기로 했다. 가계부채가 있는 1091만 가구를 A∼D등급으로 구분했다. DSR 40% 이하, 자산대비 부채비율(DTA) 100% 이하인 746만 가구는 A그룹으로 평가했다. DSR 또는 DTA가 각각 40%나 100%를 넘으면 소득(자산)은 충분하지만, 자산(소득)이 부족한 ‘B 그룹’으로 분류했다. 313만 가구에 525조 원이다.DSR 40% 초과에 DTA 100% 초과는 소득·자산 모두 부족한 ‘C 그룹’이다. 문제는 C그룹 이하다. 이들 32만 가구의 부채 94조 원은 부실화 우려가 있다는 분석이다. 이와 별도로 이미 부실화해 상환이 불가능해진 부채(D 그룹)는 100조 원으로 추정됐다.정부는 B∼D 그룹을 연체 여부나 대출 종류, 상환능력 등을 따져 지원할 예정이다. 최장 3년의 채무조정(원금상환 유예)과 법정 최고금리 인하 등으로 연체 발생을 예방한다. 이미 연체가 발생한 대출자는 가산금리 인하와 담보권 실행 유예로 지원한다. 상환이 불가능하다고 판단되는 부채 가운데 소액(1000만 원 이하)·장기(10년 이상) 채무는 상환능력을 심사해 탕감하거나 깎아준다. 자영업자에 대해서도 생계형·일반형 자영업자는 1조2000억 원 규모의 가칭 ‘해내리 대출’ 재원을 마련해 지원한다. 일시적인 자금 부족을 겪는 자영업자는 이자를 감면하고 원금상환을 미뤄준다.정부는 가계부채가 당장 심각한 문제로 비화할 가능성은 작지만, 증가세를 잡지 못하면 가계의 원리금 상환 부담이 커져 소비가 위축되고 경제 성장을 가로막을 수 있다고 본다. 다만 다주택자 대상 신 DTI 규제의 경우 신규 대출부터 적용하는 등 기득권은 일정부분 유지해줄 예정이다. 기존 다주택자는 대출을 더 받지 않을 경우 만기 연장에 아무런 문제가 없다는 얘기다.◇전문가 엇갈린 반응 전문가들은 엇갈린 반응이다. 일단 가계부채의 총량을 줄이고 부동산 시장을 안정화하는 억제 효과가 있을 것으로 본다. 반면 가계부채 대책이라기보다는 취약계층에 대한 복지정책의 성격이 강하다며 대출공급 억제보다는 대출 수요를 줄이는 게 더 나은 방안이라는 지적도 나온다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “차주별로 다르게 적용하고, 고용, 소득 등의 이슈를 고려한 것은 바람직하다.”며 “소득이 낮거나 고용이 불안정한 사람을 상대로 한 원리금 상환을 줄이는 방법 포함된 것도 긍정적”이라고 말했다. 허문종 우리금융경영연구소 연구위원도 “나이가 많은 대출자의 미래 소득은 낮게 잡고, 젊은 층의 미래소득은 늘려주는 등 합리적인 소득 기준을 활용한 부분은 바람직하다”고 말했다. 반면 윤창현 서울시립대 경영학과 교수는 “가수요와 실수요는 분명히 구분할 수 없는 만큼 실수요자는 어려워지는 상황이 올 수 있다”며 “특히 이번 대책은 경기억제책으로, 거시적인 측면에서 큰 그림을 놓고 보면 잘 맞지 않는 느낌”이라고 지적했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원도 “소득에 기반을 둔 대출 규제책이다 보니 이미 소득이 높거나 소득 증빙이 용이한 계층에는 생각보다 큰 효과를 내지 않을 가능성이 있는 반면 소득이 낮거나 소득 증빙이 어려운 저소득층, 취약계층, 자영업자, 노령층은 이번 대책의 영향을 상대적으로 크게 받을 가능성이 있다.”고 우려했다. 그는 “대출시장에서 어려운 계층은 더 어려워지고 양호한 계층은 큰 영향을 받지 않는 등 주택시장과 대출시장의 양극화·차별화 현상이 더 심해질 수 있다”고 말했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장 은 “가계부채 대책이라기보다는 취약계층 위주의 복지정책으로 보인다”며 “ 가계부채 문제에선 취약차주를 지원하는 것도 중요하지만, 또 다른 중요한 축은 가계부채 총량을 줄이는 것인 만큼 이번 정책으로 가계부채 총량이 과연 줄어들 수 있을지는 의문”이라고 강조했다.
- [가계부채대책]다주택자 新DTI 적용시 대출한도 절반으로 '뚝'(종합)
- △서울 송파구 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 주택담보대출을 안고 있는 사람은 내년부터 추가로 집을 구입할 때 대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 충부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新) DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 DTI 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제까지 시행되면서 다주택자이 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어려울 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행에 의뢰해 신DTI에 따른 대출 한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 대출 한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구에 있는 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출 한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도가 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 A씨가 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남구 등 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기도 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기도 안양시에 각각 7억원과 5억원짜리 집을 살 경우 A씨의 대출 한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 줄어든다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.특히 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 가정해 원리금을 산정하기로 하면서 대출 한도를 더욱 보수적으로 평가하도록 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하겠다는 것이다. 다만 이는 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 규제로 실질적인 대출은 15년 이상 가능하다.총부채원리금상환비율(DSR)도 앞당겨 도입된다. 정부는 애초 2019년 DSR을 도입할 계획이었지만 이를 내년 하반기로 앞당기기로 했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할 지에 대해서는 올해 안에 정하기로 했다.당장 691만명의 다주택자와 다중채무자가 이 같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이 중 주택담보대출을 받은 이는 총 662만명이었다. 주택담보대출을 가진 이들의 1인당 평균 연소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있었다. 즉 DSR이 이미 45.8%에 달하는 상태여서 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다.정부는 이번 발표에서 DTI 규제를 전국으로 확대하지는 않기로 했다. 현재는 DTI 규제가 서울·수도권, 조정대상지역으로 지정된 부산과 대구의 일부 자치구에만 적용되고 있다. 다만 향후 시행사항을 보며 DTI 적용 범위를 확대할지 검토하겠다며 여지를 남겨뒀다.반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출 한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도가 약 3억원에서 3억 3000만원(DTI 40%, 20년 만기 적용)으로 늘어난다.금융위원회 관계자는 “신DTI 도입이 무주택자에게 미치는 영향은 거의 없으며, 장래소득 증가가 예상될 경우, 오히려 대출금액 증액도 가능하다”고 설명했다.
- [가계부채대책] 당근과 채찍 동시에 들었다
- 김동연(가운데) 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 있다. 왼쪽부터 윤면식 한국은행 부총재, 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원회 위원장, 최흥식 금융감독원 원장. [사진=방인권 기자][이데일리 박일경 전재욱 전상희 기자] 1400조원에 달하는 천문학적 가계부채 규모를 줄이기 위해 정부는 규제와 지원, 즉 ‘당근’과 ‘채찍’을 동시에 들었다. 경제 성장에 따른 부채 증가는 당연하지만, 증가속도는 잡겠다는 얘기다. 최근 가계부채가 급증하기 전인 2005∼2014년의 연평균 증가율(8.2%) 아래로 낮춘다는 방침이다. ◇당근과 채찍 동시에 들었다채찍은 현재의 총부채상환비율(DTI)을 개량한 신(新) DTI를 내년 1월부터 적용한다는 것이다. 여기에 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입한다.자영업자 160만2000 명의 부채 521조 원도 집중 관리 대상이다. 자영업 대출 가운데 부동산임대업을 중심으로 한 투자형 자영업자는 그 자체로 부채 증가 요인일 뿐 아니라 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 유발한 장본인들이라는 게 정부의 판단이다. 당근도 있다. 저소득·저신용 취약계층을 위해 대출자별 특성에 맞는 지원을 강구하기로 했다. 가계부채가 있는 1091만 가구를 A∼D등급으로 구분했다. DSR 40% 이하, 자산대비 부채비율(DTA) 100% 이하인 746만 가구는 A그룹으로 평가했다. DSR 또는 DTA가 각각 40%나 100%를 넘으면 소득(자산)은 충분하지만, 자산(소득)이 부족한 ‘B 그룹’으로 분류했다. 313만 가구에 525조 원이다.DSR 40% 초과에 DTA 100% 초과는 소득·자산 모두 부족한 ‘C 그룹’이다. 문제는 C그룹 이하다. 이들 32만 가구의 부채 94조 원은 부실화 우려가 있다는 분석이다. 이와 별도로 이미 부실화해 상환이 불가능해진 부채(D 그룹)는 100조 원으로 추정됐다.정부는 B∼D 그룹을 연체 여부나 대출 종류, 상환능력 등을 따져 지원할 예정이다. 최장 3년의 채무조정(원금상환 유예)과 법정 최고금리 인하 등으로 연체 발생을 예방한다. 이미 연체가 발생한 대출자는 가산금리 인하와 담보권 실행 유예로 지원한다. 상환이 불가능하다고 판단되는 부채 가운데 소액(1000만 원 이하)·장기(10년 이상) 채무는 상환능력을 심사해 탕감하거나 깎아준다. 자영업자에 대해서도 생계형·일반형 자영업자는 1조2000억 원 규모의 가칭 ‘해내리 대출’ 재원을 마련해 지원한다. 일시적인 자금 부족을 겪는 자영업자는 이자를 감면하고 원금상환을 미뤄준다.정부는 가계부채가 당장 심각한 문제로 비화할 가능성은 작지만, 증가세를 잡지 못하면 가계의 원리금 상환 부담이 커져 소비가 위축되고 경제 성장을 가로막을 수 있다고 본다. 다만 다주택자 대상 신 DTI 규제의 경우 신규 대출부터 적용하는 등 기득권은 일정부분 유지해줄 예정이다. 기존 다주택자는 대출을 더 받지 않을 경우 만기 연장에 아무런 문제가 없다는 얘기다.◇전문가 엇갈린 반응 전문가들은 엇갈린 반응이다. 일단 가계부채의 총량을 줄이고 부동산 시장을 안정화하는 억제 효과가 있을 것으로 본다. 반면 가계부채 대책이라기보다는 취약계층에 대한 복지정책의 성격이 강하다며 대출공급 억제보다는 대출 수요를 줄이는 게 더 나은 방안이라는 지적도 나온다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “차주별로 다르게 적용하고, 고용, 소득 등의 이슈를 고려한 것은 바람직하다.”며 “소득이 낮거나 고용이 불안정한 사람을 상대로 한 원리금 상환을 줄이는 방법 포함된 것도 긍정적”이라고 말했다. 허문종 우리금융경영연구소 연구위원도 “나이가 많은 대출자의 미래 소득은 낮게 잡고, 젊은 층의 미래소득은 늘려주는 등 합리적인 소득 기준을 활용한 부분은 바람직하다”고 말했다. 반면 윤창현 서울시립대 경영학과 교수는 “가수요와 실수요는 분명히 구분할 수 없는 만큼 실수요자는 어려워지는 상황이 올 수 있다”며 “특히 이번 대책은 경기억제책으로, 거시적인 측면에서 큰 그림을 놓고 보면 잘 맞지 않는 느낌”이라고 지적했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원도 “소득에 기반을 둔 대출 규제책이다 보니 이미 소득이 높거나 소득 증빙이 용이한 계층에는 생각보다 큰 효과를 내지 않을 가능성이 있는 반면 소득이 낮거나 소득 증빙이 어려운 저소득층, 취약계층, 자영업자, 노령층은 이번 대책의 영향을 상대적으로 크게 받을 가능성이 있다.”고 우려했다. 그는 “대출시장에서 어려운 계층은 더 어려워지고 양호한 계층은 큰 영향을 받지 않는 등 주택시장과 대출시장의 양극화·차별화 현상이 더 심해질 수 있다”고 말했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장 은 “가계부채 대책이라기보다는 취약계층 위주의 복지정책으로 보인다”며 “ 가계부채 문제에선 취약차주를 지원하는 것도 중요하지만, 또 다른 중요한 축은 가계부채 총량을 줄이는 것인 만큼 이번 정책으로 가계부채 총량이 과연 줄어들 수 있을지는 의문”이라고 강조했다.
