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- 서울 아파트 입주물량 '반토막'…전세대란 오나
- [이데일리 신수정 기자] 내년 서울 아파트 입주물량이 비상이다. 올해에 비해 절반으로 줄면서 안 그래도 심각한 전세난이 내년엔 대란으로 이어지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 서울 송파구 한 부동산에 붙은 매물 정보. (사진=연합뉴스)22일 부동산114에 따르면 내년 서울에 입주하는 아파트는 임대주택을 포함해도 2만9000가구에 그친다. 올해 4만 9000여가구의 절반이 채 안된다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 내년 입주 주택이 전국 46만호, 서울 8만3000가구라고 밝혔지만, 아파트만 놓고 보면 3분의 1 순에 불과할 것으로 보인다. 이날 홍 부총리는 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “주택시장 안정의 기본 전제는 충분한 공급”이라며 “내년 서울 8만 3000가구, 수도권 27만 8000가구를 포함한 46만가구의 주택을 공급하겠다”고 밝혔다. 하지만 이는 아파트뿐 아니라 다세대·다가구, 도시형생활주택, 오피스텔, 빈집(2000가구) 등을 모두 포함한 수치로 풀이된다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “지금 전세난은 대부분 아파트 위주라, 아파트 입주물량이 정말 중요하다”면서 “내년엔 아파트 물량이 적어 3~4인 가구 중산층 전세난은 계속될 것”이라고 봤다. 실제로 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해뿐 아니라 2019년(4만2892가구), 2018년(3만7243가구)과 비교해도 턱없이 적은 수준이다. 전국 기준으로 해도 내년 아파트 입주물량은 크게 줄어든다. 정부는 내년 46만가구의 주택을 공급(입주물량 기준)해 전세난을 해소하겠다고 장담하지만, 아파트는 31만9000가구로 최근 4년간 평균 물량보다 적다. 부동산114가 집계한 올해 민간분양 입주 아파트 36만 28154가구다. 2019년에는 41만 6126가구, 2018년 45만 9879가구, 2017년에는 39만 7295가구가 공급됐다.공급된 가구가 전세시장 압력을 줄일 여지도 부족하다. 한번 전세를 놓으면 4년간 사실상 입주가 불가능한데다, 주택담보대출을 받으면 6개월 내 입주를 해야하기 때문이다.특히 내년 2월부터는 분양가상한제 아파트에 당첨되면 거주의무기간도 새롭게 생긴다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 거주해야 한다. 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 이를 어긴 사람들에게는 1년 이하 징역, 최대 1000만원의 과태료가 부과된다.집값 상승세도 이어질 전망이다. 전세난 압력에 매매로 돌아서려는 수요가 많은데다 내년부터 오르는 각종 부동산세 부담이 집값에 전가되면서 오히려 상승세를 부추길 것이란 전망도 나온다. 내년 6월1일을 기준으로 종합부동산세는 올해보다 2배 가량 오르게 되고, 취득세는 이미 지난 8월부터 최고세율 12%를 적용하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석팀장은 “세금을 늘려서 수요를 옥죄다보니 공급이 위축돼 시장이 왜곡됐다”며 “정부가 내년 주택시장에 46만가구를 공급하겠다고 예고했지만 당장 전세난과 집값 상승세를 잡는 극약처방이 되진 못할 것”이라고 전망했다.
- [12·16대책 1년]"기대하시라, 내년에도 쭉 오른다"…연구기관, 한목소리
- [이데일리 신수정 기자] 12·16, 6·17, 7·10 등 고강도 부동산 규제대책에도 집값이 좀처럼 잡히지 않은 가운데, 전문가들 대다수는 내년에도 우상향이 불가피할 것으로 보고 있다. 14일 이데일리가 부동산 전문가들과 주요 연구기관들에 내년 주택시장 전망을 문의한 결과 대부분이 매매와 전세 모두 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 저금리 기조가 가격을 뒷받침하는 데다 시기적인 공급 부족이 임대차 3법과 겹치면서 수요를 압박하고 있는 상황이 원인으로 분석된다. 여기에 지난 11월 17일 정부가 전세대책으로 발표한 ‘전세형 공공임대주택’ 역시 통상 거래되는 전·월세 거래량에 비하면 지나치게 적고, 중산층 니즈를 수용하기 어려워 내년 집값·전셋값 상승을 잠재우기엔 역부족이란 진단이 우세하다. 서울 송파구의 부동산 중개업소들. (사진=연합뉴스)우선 대한건설정책연구원은 내년 전국 매매, 전셋값이 각각 2%, 4% 상승할 것으로 전망했다. 올 10월 기준 매매, 전세 누적 상승률인 5.4%, 4.7%보다 낮은 수준이지만, 오름세를 유지할 것이란 분석이다. 대한건설정책연구원은 최근 주택시장 전망에서 “장기적인 추세는 매매 전세 모두 수요가 강세를 나타낼 것이다”며 “주택가격은 상반기 강한 상승을 유지했다가 하반기는 안정을 찾을 수 있다”고 내다봤다. 한국건설산업연구원은 매매가격은 0.5% 떨어질 것으로 봤지만, 전셋값은 5% 상승할 것으로 예상했다. 정부의 강한 매도 압박에 집값은 내려가는 대신 임차인 보호 조치가 강화되며 전셋값은 오를 것이라는 분석이다.우리금융연구소은 내년 주택가격 상승률을 2.71%로 내다봤다. 우리금융연구원은 12월 금융 브리프를 통해 “저금리, 풍부한 시중 유동성, 전세가격 급등에 따른 중저가 주택에 대한 수요 확대로 매매가격 상승세가 이어질 것”이라며 “다만 보유세·양도세 강화와 대출 규제, 다년간 급등에 따른 관망 수요로 주택가격 상승폭은 제한될 수 있다”고 설명했다.한국은행도 내년 집값 및 전셋값 상승을 내다봤다. 한은은 ‘11월 경제전망 보고서’에서 “내년 이후 주택 매매가격은 입주 물량 감소, 전셋값 상승 등으로 오름세를 보일 것”이라며 “전셋값은 수급불균형 우려가 해소될 때까지 오름세를 지속할 전망”으로 봤다. 하나금융연구소 역시 전세난에 지친 임차인들이 주택매매로 전환되면서 전셋값과 매매가격이 동반 상승하는 현상이 당분간 이어질 것으로 전망했다. 특히 하나금융연구소는 최근 정부가 내놓은 전세형 공공임대주택 효과도 미미할 것으로 내다봤다. 하나금융연구소는 부동산 시장 보고서를 통해 “정부가 전세형 공공임대주택을 집중 공급할 예정이나 통상 거래되는 전월세 거래량에 비하면 지나치게 적다”며 “큰 효과를 발휘하기는 어려울 것으로 우려된다”고 밝혔다.실제 작년 11월부터 올해 10월까지 전국 전월세 거래량은 215만3000건, 수도권은 145만5000건인 반면 즉시 공급 가능한 공실 중인 공공임대주택은 수도권 1만5000가구, 서울 5000여가구에 불과하다. 전문가들은 내년 상반기에도 양질의 주택공급 부족에 따른 상승장이 지속할 가능성이 크다고 봤다. 전세난에 지친 임차인들이 주택매매로 전환되면서 전셋값과 매매가격이 동반 상승하는 현상이 당분간 이어질 것이란 설명이다. 특히 이미 집값이 크게 오른 서울보다 수도권의 집값 상승이 이어질 것으로 전망된다. 권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 “내년 서울 이외 지역 매매가격이 불안정할 것”이라며 “정부 규제로 인한 풍선효과로 비규제지역 가격 상승이 확산하고, 이로 인해 규제가 확대되는 악순환이 반복되고 있다”고 말했다. 함영진 직방 랩장은 “입주 물량 감소, 저금리 등을 따져봤을 때 매매가격은 강보합, 전셋값은 상승을 전망한다”며 “전세난이 있는 지역에도 수요가 유입되고 있어 매물 부족현상도 이어질 수 있다”고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 부동산팀장은 “내년까지 전세난이 이어지면서 매매가도 소폭 상승할 것으로 전망한다”며 “서울보다는 지방이 영향이 클 것으로 보이며 수도권과 지방 사이의 갭이 채워지는 모양새가 나타날 것으로 보인다. 이 때문에 수요가 뒷받침 되지 않으면서 전셋값이 덩달아 올라간 지역은 지역은 불안해질 수도 있다”고 말했다.
- 막오른 서울시장 보궐선거…변창흠 부동산철학 심판론?
- △왼쪽부터 박영선 중소벤처기업부 장관, 나경원 전 미래통합당 의원, 이혜훈 전 미래통합당 의원, 조은희 서초구청장, 우상호 더불어민주당 의원, 김선동 전 미래통합당 의원, 오세훈 전 서울시장(사진=뉴스1)[이데일리 하지나 신수정 기자] 내년 4월 서울시장 보궐선거를 앞둔 가운데 문재인 정부의 부동산 정책이 가장 큰 쟁점으로 떠오르고 있다. 선거 출마를 공식화한 후보자들은 잇따라 부동산 공약을 발표하면서 이슈 선점에 나선 모습이다.◇野 부동산 정책 심판론…부동산 공약 치열9일 국회 등에 따르면 현재까지 이혜훈·김선동 전 미래통합당(국민의힘 전신)의원, 조은희 서초구청장, 박춘희 전 송파구청장 등이 출사표를 던졌다. 대다수 야권 인사들이다. 나경원 전 미래통합당 의원과 오세훈 전 서울시장 등도 물망에 오르고 있다. 야권에서는 이번 서울시장 선거를 부동산 정책 심판론으로 몰고 갈 계획이다. 선거 출마자들은 변창흠 신임 국토부 장관 내정 소식에 곧바로 때리기에 나섰다. 이혜훈 전 의원은 자신의 페이스북에 “변 후보자는 김현미보다 더할 사람으로 김현미가 정해주는 대로 따라 했다면, 변창흠은 문 정부 부동산 정책의 이론가요 뒷배”라고 지적했다. 정부의 부동산 정책과 각을 세운 부동산 공약도 치열하다. 이 전 의원은 ‘월급을 모아 집을 살 수 있는 서울’을 내걸고 청년들이 직장, 주거 문제를 한 건물에서 해결할 수 있는 ‘서울블라썸’, 신혼부부를 위한 아파트 ‘허니스카이’를 공약으로 내세웠다. 조 서초구청장은 서울시가 해제한 393개 정비사업 절반을 추진해 5년 내로 신규 주택 65만호를 공급하겠다고 밝혔다. 김 전 의원은 지난 3일 첫 공약으로 만 65세 이상 1가구1주택자 종합부동산세 면제를 내걸었다. 나 전 의원 역시 그동안 서울 재건축 규제를 풀어 주택공급을 늘려야 한다는 주장을 해왔다. 그는 연초 서울시당 주관으로 이뤄진 부동산 정책 토론회에서 “30년 이상 건물은 규제없이 원하는 사람들에 대해선 재건축을 하도록 하자”고 발언한 바 있다. 오 전 시장은 재임 시절 핵심사업으로 뉴타운 사업과 한강르네상스 사업을 꼽는다. (사진=연합뉴스)◇운신의 폭 좁은 與…“가수요 억제책 나올 것”다만 야권 후보자의 경우 정부 정책 엇박자로 시장에 혼란을 가중시킬 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 정책 논의 과정에서는 이견이 발생하더라도 결국 서울시와 국토부는 한 목소리를 내야한다는 것이다. 반면 여권의 경우 부동산 정책 운신의 폭이 크지 않을 것이라는 전망이 크다. 현재 여권에서는 우상호 더불어민주당 의원이 유일하게 서울 시장 도전을 언급한 가운데 박영선 중소벤처기업부 장관과 박주민 의원 등도 출마 가능성이 거론되고 있다. 박 장관은 과거 부동산 폭등 원인으로 이명박 정권의 부동산 정책과 박근혜 정권의 금리인하를 지목했다. 박 의원은 지난 2018년 국회에서 열린 대정부질문에서 “이명박 정부에서 17차례, 박근혜 정부에서 13차례 부동산 대책이 발표됐다”며 “이들 정책은 빚내서 집사라는 ‘투기조장대책’이었다”고 주장했다. 우 의원의 경우 지난 2018년 서울 시장 선거에 출마하면서 공공주택 부족을 문제 삼았다. 일반 시장원리에만 의존하지 않고 공공주택의 대량 보급을 통해 주택가격 안정을 꾀해야 한다고 강조했다. 홍형식 한길리서치 소장은 “여당 출신의 후보자가 서울시 정책을 내놓을 경우 정부와 다른 목소리를 낼 수 없는 것이 현실”이라면서 “가수요를 억제하는 측면의 정책이 큰 틀을 이룰 것”이라고 예상했다. 결국 신임 서울시장 부동산 정책 방향의 최대 가늠자는 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화가 될 전망이다. 특히 서울시는 내년 하반기 도시기본계획인 ‘2040 서울플랜’ 발표를 앞두고 층수 제한 등 재건축 규제 완화가 담길 가능성도 크다. 서울시와 국토부는 지난 8·4 대책에서 태릉골프장, 용산캠프킴, 상암 DMC 미매각 부지 등 신규택지를 발굴해 2028년까지 3만3000가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 해당 자치구 반발이 큰데다 서울시장 궐위라는 초유의 상황으로 답보 상태다. 어떤 형태로 주택을 공급할 지는 여전히 미지수다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “부동산에 대한 니즈가 크기 때문에 재건축 규제완화, 층수제한, 그린벨트 해제 등 다양한 공급 정책이 나올 수 있을 것”이라면서 “다만 서울시장 혼자 부동산 정책을 할 수 없는 상황이다 보니 정부의 정책과 상반된 정책은 실현 가능성이 다소 낮을 수 있다”고 말했다.
- 뛰는 집값, 나는 중개수수료…"직거래할래요?"
- [이데일리 신수정 기자] 30대 후반인 A씨는 최근 부동산 커뮤니티를 통해 서울 양천구 신정동에 있는 전세 아파트를 7억원에 계약했다. 학군 때문에 이사하려 했지만 매물이 없어 고민하던 차에 집주인이 직접 올린 글을 발견한 덕분이다. 계약은 전세대출을 받기 위해 부동산중개업소에 ‘대서’를 맡겼다. A씨는 최고 560만원에 달하는 중개수수료를 100만원에 해결할 수 있었다. 매맷값과 전셋값이 치솟으면서 부동산 중개 수수료가 덩달아 불어나고 있다. 수수료 부담을 느낀 개인들은 직거래 방식으로 선회하며 인터넷 거래 플랫폼으로 모여들고 있다. [이데일리 문승용 기자]◇ 직거래 매물 1년새 1.5배 ↑30일 부동산 직거래 플랫폼 ‘피터팬의 좋은 방 구하기’(이하 피터팬)에 따르면 지난해 9월 이후 직거래량이 빠른 속도로 증가하고 있다. 직거래 매물수와 직거래 매물을 등록한 회원 수는 올해 9월 기준 지난해 같은 기간보다 1.5배에 늘었다. 누적 조회수도같은 기간 대비 1.65배로 불어났다. 부동산 직거래가 늘어나는 이유는 부동산 중개 수수료에 대한 부담 때문이다. 현행 부동산 중개수수료는 계약 종류와 거래 금액에 따라 각각 다른 중개 보수 요율을 적용하고 있다. 최근 아파트 전셋값과 매맷값이 크게 뛰면서 수수료 역시 증가했다. 서울시 조례에 따르면 임대차 계약의 경우 1억원 이상~3억원 미만 거래는 거래금액의 최대 0.3%를, 3억원 이상~6억원 미만은 0.4%를, 6억원 이상은 0.8%를 적용하고 있다. 매매 계약의 경우 2억원 이상~6억원 미만 거래는 0.4%, 6억원 이상~9억원 미만은 0.5%, 9억원 이상은 0.9% 내에서 결정된다. 보증금 6억원 짜리 전셋집을 거래할 때는 480만원, 10억원 짜리 아파트 매매 계약시에는 중개수수료가 최대 900만원이 된다. 최근 직거래로 전셋집을 구한 A씨도 처음 중개사무소에 의뢰했을 때는 7억원짜리 전셋집에 대한 수수료로 560만원(법정수수료 요율 0.8%)까지 내야 할 판이었다. 하지만 조건에 맞는 집 2곳을 보여주고 매칭을 해준 것 치고는 과도한 금액이라는 생각에 직거래를 알아보게 됐다. A씨는 우선 직거래 정보가 많은 커뮤니티를 찾아 들어가 매물 검색부터 했다. 양천구 지역을 중심으로 게시물을 매일 확인하던 중 집주인과 직거래 글을 발견, 전화를 통해 조건을 다시 한번 확인한 뒤 카페에서 만나기로 했다.직거래의 경우 표준임대차계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자만 조율하면 된다. 하지만 A씨는 은행전세대출을 받아야 했고, 집주인이 평소 잘 알고 지내는 공인중개사를 통해 대서를 진행했다. A씨는 대서 비용으로 100만원의 보수를 지급하고 은행 대출을 거쳐 계약을 마무리했다.부동산 거래시 중개사의 개입이 꼭 필요한 건 아니다. 중개업소를 통하지 않고 매매를 하는 경우는 이전등기를 맡기는 법무사에게 계약서작성, 실거래신고 등 관련업무를 의뢰하는 경우가 많다. 법무사의 도움을 받지 않고 스스로 등기도 가능하다.전세계약은 동사무소에 전입신고와 확정일자만 받으면 돼 법무사나 공인중개사 없이 본인이 직접 동사무소 방문하면 된다. 다만 은행 대출시 개인간 거래에 대해선 대출이 불가해 부동산직인이 필요하다.◇11월 전세거래 전년比64.5% 감소...매물품귀에 선택지 줄어부동산 직거래가 증가한 것은 비싼 중개수수료뿐 아니라 매물 품귀현상도 한 몫하고 있다. 임대차보호법(전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등) 시행 등 여파로 전세 품귀가 심화하자 다양한 선택지를 놓고 비교하기가 어려워졌기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 확정일자가 신고된 11월 서울 아파트 전세 거래는 4243건이다. 지난 10월 대비 42.3% 줄었고, 작년 11월(1만 1964건) 보다 64.5% 떨어졌다. 역대 최저 수준이다. 시장에 나온 매물이 줄어든만큼 선택지도 자연스럽게 없어졌다.다만 직거래로 눈길을 돌리는 사람이 늘어날수록 사기 등의 위험에 노출돼 시장 혼돈을 가중시킬 수 있다는 우려는 커진다. 매물 권리관계 등을 철저히 확인해도 보증금을 떼이거나 기획부동산 등에 사기 당하는 사고는 여전히 발생한다. 전문가들은 부동산중개업계와의 합의를 통한 수수료 인하를 논의해야 할 때라고 지적했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “공인중개사 제도 내에서 안전하게 거래가 이뤄질 수 있도록 수수료를 합리적인 수준에서 조정해야 한다”며 “제도를 놔두고 우회적인 방법이 이어질수록 시장에 혼란이 가중 될 수 있어 전체적인 파이(몫)를 키우기 위한 합의가 필요하다”고 설명했다.박원갑 KB국민은행 수석팀장은 “규격화된 아파트나 빌라의 경우 시세가 형성돼 있어 위험부담이 덜하다”며 “비표준화된 토지나 건물 같은 경우엔 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있어 사고를 대비한 법적 안전장치가 필요하다”고 말했다.
- 500가구에 ‘전세 제로’…“입주 2년차 아파트 씨 말랐다”
- [이데일리 정두리 황현규 기자] “전세요? 500가구가 넘는데 전세로 나온 건 한 채도 없어요. 서울 아파트 씨는 완전히 말랐다고 보면 됩니다. 월세는 어떠세요?”(흑석동 A공인중개사무소)서울 동작구 흑석뉴타운 8구역을 재개발해 지난 2018년 11월 입주한 545가구 규모의 ‘흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레’는 입주 2년차를 맞았지만 전세 매물은 제로(0)다. 임대차법 시행 영향으로 전세로 나온 아파트가 종적을 감춘 것이다. 그나마 있는 월세 매물도 5개에 그쳤다. 서울 아파트 전세난이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있다. 정부가 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등 주택임대차법을 개정하면서 초기엔 혼란이 있어도 시간이 지나면 전세난이 수그러들 것이라는 예상이 빗나갔다. 가을 이사철을 맞은 세입자의 불안감은 갈수록 증폭되고 있다. [이데일리 이동훈 기자]◇“2년 더 눌러사니 전세 나오겠어요?”12일 이데일리가 서울 입주 2년 차(2018년 10월~12월 입주) 아파트(도시형·오피스텔 제외)를 전수조사한 결과 총 19개 단지, 2만804가구 가운데 현재 시장에 나온 전세 매물은 159개가 전부였다. 이 중 전세 매물이 5개 미만인 단지는 13개 단지(△e편한세상 상도노빌리티(893가구 중 2개) △연희파크푸르지오(396가구 중 2개) △홍제센트럴아이파크(906가구 중 2개) △래미안 베라힐즈(1305가구 중 3개) △테라팰리스건대2차(68가구 중 1개) △흑석뉴타운 롯대캐슬 에듀포레(545가구 중 0개) △방배아트자이(353가구 중 1개) △힐스테이트녹번(952가구 중 2개) △송파건원여미지(107가구 중 0개)로 파악됐다. 서대문구 홍제동에 위치한 홍제센트럴아이파크는 14개동에 1000가구에 달하는 브랜드 단지이지만 현재 전세 매물은 고작 2개밖에 없다. 그마저도 실거래가보다 훨씬 높은 호가가 붙어 있다. 홍제센트럴아이파크 105동 84㎡짜리 전세는 현재 9억원에 호가가 올라와 있다. 이 면적형은 지난해 초 전세가가 4억원, 올해 5월 5억원에 실거래됐지만, 몇 달만에 4억 넘게 뛴 것이다. 전세난이 가중된 결정적 이유는 재계약 기간이 도래하면서 이동하는 전세입자보다 2년 더 연장하며 눌러앉은 수요자가 대부분이기 때문으로 풀이된다. 세입자를 보호하려는 새 임대차보호법이 전세 매물 품귀현상을 심화시키고 가격급등을 부추기는 등 부작용을 일으켰다는 지적이다. 홍제동 인근 B공인중개사무소 대표는 “1000가구가 모여 있는 이 곳에 전세 매물이 왜 하나도 없겠느냐”고 되물으면서 “새 임대차법 때문에 무조건 다 재계약을 하는 분위기”라고 전했다. 그러면서 “반전세 매물도 지금은 귀한 상황”이라면서 “올해 계약하지 못하면 내년에는 이마저도 찾기 어려울 것”이라고 귀띔했다. ◇ 연말까지도 전세 매물잠김 ‘우려’서울 강남, 송파구 아파트단지 모습(사진=연합뉴스)한국감정원의 ‘전국 주간 아파트 가격동향’ 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.08% 올랐다. 67주 연속 상승세다. 1년이 넘는 기간 하락없이 오르기만 했다. 민간 조사기관인 부동산114 통계를 살펴봐도 서울 아파트 전셋값은 지난주 0.11% 올라 직전 조사(0.10%)보다 상승폭을 키웠다. 전문가들은 서울 아파트 전세시장의 매물잠김 현상은 연말까지 계속될 것으로 봤다. 정부의 뚜렷한 추가 대책도 없어 가을 이사철 전셋집을 구하는 임차인들의 시름도 깊어질 수밖에 없다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “향후 3기 신도시로 서울 거주자가 분산된다고 하더라도 그 효과가 얼마나 클지 의문”이라면서 “서울은 주택 수요가 다른 시도보다 훨씬 많은데, 그 와중에 임대차법을 시행해 시장의 혼란을 더 가중시켰다. 종기를 건드려서 더 커진 꼴”이라고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “갭투자 규제, 아파트 매입 임대사업자 폐지, 분양가상한제 따른 청약물량 선호, 임대차법 개정 등을 미뤄봤을 때 앞으로 전세매물은 더 줄어들 수 있다”면서 “보증부 월세로의 전이현상도 확대될 전망”이라고 봤다. 그러면서 그는 “보증부 월세 전이와 전세가격의 4년 단위 급등 부작용을 줄이기 위해선 민간임대 공급 감소분을 공공임대 공급 확대로 간극을 메워 시장 충격을 최소화해야 한다”고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재는 매매시장으로 갈 수요가 전·월세에 머물러 있다”면서 “양도세를 한시적으로 낮춰 임대사업자가 빨리 처분할 수 있게 하고, 무주택자의 대출규제를 완화해 전세 수요가 매매수요로 이동하게 해야 전세난이 조금이라도 누그러질 것”이라고 조언했다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “정부는 표준임대료 등 보다 강경한 대응책을 내놓을 수 있다”면서 “하지만 더 시급하고 현실적인 것은 신규 세입자들에게 일종의 주거비 지원, 전세담보대출 소득 제한 완화 등 실질적 혜택을 주는 것”이라고 제안했다.
- 30% 싼 새아파트, 내년 3만가구 나온다…30대 청약전략은
- [이데일리 김미영 기자] 정부가 내년 7월부터 2022년까지 수도권 주요 공공택지에 공공분양 아파트 6만 가구 사전청약을 진행키로 하면서 내 집 마련에 목말라하던 젊은층의 관심이 높아지고 있다. 시세보다 30%가량 저렴한 새 아파트의 청약 당첨 확률을 높이기 위해선 공급일정에 맞춘 청약전략을 세워야 한다고 전문가들은 조언한다. [이데일리 문승용 기자]◇서울 용산정비창 등 5000가구 포함…1년 3만가구씩 청약국토교통부는 8일 ‘수도권 공공택지 사전청약 조기공급 방안’을 통해 내년 하반기 3만 가구, 2022년 상반기 나머지 3만 가구를 각각 사전청약 받겠다고 밝혔다. 사전청약은 본 청약 1∼2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨되고 나서 본 청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다.총 12만 가구 규모인 3기 신도시 분양 물량 가운데선 2만여 가구가 사전청약 대상이다. 서울에서 나오는 사전청약 물량은 용산정비창 부지 3000가구를 포함한 5000가구다.사전청약 물량은 지구별로 순차적으로 공급된다. 우선 내년 7∼8월에 3기 신도시인 인천계양 1100가구를 비롯해 남양주 진접2지구 1400가구, 성남 복정1·2지구 1000가구 등이 사전청약으로 풀린다. 9∼10월에는 남양주왕숙2지구 1500가구와 성남낙생 800가구, 부천역곡 800가구, 11∼12월에는 하남교산 1100가구와 고양창릉 1600가구, 남양주왕숙 2400가구, 과천 1800가구 등이다. 2022년에는 상반기에 남양주왕숙 4000가구, 고양창릉 2500가구, 안양인덕원 300가구 등 3만 가구 대부분이 나온다. 용산정비창 3000가구는 하반기에 사전청약을 받는다.태릉골프장은 내년 상반기 교통대책 수립 후, 과천청사 부지는 청사 활용계획 수립 후, 캠프킴은 미군의 반환 후, 서부면허시험장은 면허시험장 이전계획이 확정된 후 각각 구체적인 사전청약 계획을 발표할 예정이다.예비청약자들 호응도는 높은 편이다. 분양가상한제 적용을 받는 수도권 공공택지에 공급되는 새 아파트로 주변 시세보다 30%가량 가격이 낮을 것이란 정부 설명 때문이다. 정부가 내놓은 3기 신도시 ‘청약일정 알리미 서비스’는 한달 만에 12만명 이상이 신청했다. ‘패닉바잉’을 이끈 30대가 38%, 40대가 31%를 차지하고 이들 중 95%는 ‘실거주’를 이유로 꼽아, 사전청약부터 내 집 마련의 기회를 잡으려는 이들의 경쟁이 치열하리란 전망이다.사전청약 자격은 본 청약과 동일 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등)을 적용한다. 소득요건 등을 적용하는 시점도 본 청약이 아닌 사전청약 때가 기준이다. 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나 본 청약 시점까지 투기과열지구는 2년, 그 외엔 1년 이상인 거주기간 요건을 충족해야 한다. 다만 최대 10년간 팔 수 없는 전매제한 규제가 걸린다. ◇“거주자 우선, 특별공급 노려라”…패닉바잉 주춤 전망전문가들은 사전청약 당첨률을 높이려면 ‘거주자 우선’ 요건을 충족시킬 것을 조언하고 있다. 김흥진 국토부 주택토지실장도 “규모가 66만㎡ 아래인 지구는 해당 시군 거주자에 전부 우선공급하고, 66만㎡가 넘는 지구는 해당 시군, 경기도, 수도권 전체로 나눠 30%, 20%, 50%로 당첨자를 뽑는 방식으로 운영한다”며 “어떤 방식이든 해당 지역 거주자가 가장 유리한 구조”라고 설명했다. 서울의 경우 용산정비창부지(51만㎡), 남태령군부지(4만㎡), 노량진역 인근 군부지(2만㎡) 모두 100% 서울시민에게 돌아가게 된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “묻지마 청약은 경계해야 한다”고 전제한 뒤 “가점이 낮고 특별공급자격에 해당하지 않는다면 당첨확률을 높이기 위해 중소 규모택지보다는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에 청약하는 것이 현명하다”고 조언했다.3기 신도시의 경우 그간 공급이 미미했던 60∼85㎡ 공공분양주택의 비율을 30~50% 수준으로 지역 여건에 맞춰 확대할 계획이다. 공공택지 내 민간분양주택도 통상 60~85㎡ 주택이 60% 이상 공급된다. 85㎡ 초과는 20% 이상이다. 요건을 갖춘 경우 특별공급을 노리는 것도 한 방법이다. 사전청약 물량의 55%는 특별공급으로 나온다. 이 중 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초 특별공급이다. 생애최초는 추첨제로 선정한다. 나머지는 자격요건이 되는 청약자 중 청약통장 납입횟수로 당첨자를 가린다. 청약전문가인 정지영 아임해피 대표는 “당해 지역 우선 공급이나 특별공급은 떨어져도 두 번의 청약 기회가 더 있기 때문에 당첨확률을 확 높일 수 있는 기회”라고 말했다.사전청약 계획이 구체화하면서 부동산 과열을 야기했던 ‘패닉바잉’ 현상이 잦아들지도 관심이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “사전청약은 불안 심리를 진정시키기 위한 목적이 강하다”며 “당첨자를 중심으로 ‘내 집을 마련했다’는 심리적 효과가 나타나 주택시장 안정에 기여할 것”이라고 내다봤다.
- '부동산 감독원'까지 만들어 규제…"시장 못이긴다"
- [이데일리 하지나 정두리 기자] “토지거래허가제, 임대차3법 등으로 계속되는 규제로 쏟아지는 민원에, 단속업무에 할 일이 산더미다. 감시감독 기능 확대는 불가피하다.”(서울시 자치구 담당 공무원)정부가 부동산시장 감독기구 설치 검토에 착수한 가운데, 지나친 규제 정책이 결국 정부의 관리·감독 권한 확대를 불러왔다는 지적이다. 시장 투명화를 위해서는 감독 기구 설립이 불가피하다는 측면이 있지만, 정부가 정책 실패 책임을 인정하지 않고 여전히 일부 투기 세력의 잘못으로 규정하고 있다는 비난의 목소리도 쏟아지고 있다. CCTV security online camera with house plan◇규제 늘면서 업무량 가중…관리·감독 한계 최근 정부의 규제 강화로 자치구 및 지자체에서는 업무 과중을 호소한 지 오래다. 한 자치구 부동산정보과장은 “아직 임대차3법에 대한 명확한 메뉴얼이 나오지 않았지만 쏟아지는 민원에 이미 업무 부담이 가중되고 있다”면서 “인원을 한 명 충원하긴 했지만 지금 문의 전화만 소화하기도 벅찬 상황”이라고 하소연했다. 현재 자치구에서는 국토교통부로부터 분기별 이상 거래 자료를 받아 매수인과 매도자, 중개업자에게 소명자료 제출을 요청하는 형태로 시장 교란 행위를 점검하고 있다. 하지만 최근 토지거래허가제를 비롯해 임대차3법(전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제)등 정부의 부동산 규제가 강화되면서 업무량이 늘었다. 서울시도 상황은 비슷하다. 서울시 관계자는 “임대차 3법이 시행된 지 얼마 되지 않은 상황에서 관련 문의가 많은데 워낙 다양한 사례가 있다보니 지자체에서 임의적 법률적 해석을 하는데 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 정부의 부동산 정책에 실효성을 높이기 위해서는 단일화된 관리·감독 기구가 필요하다는 것이다. 서울시의 경우 중개업자에 제한적으로 시장 점검을 진행하고 있다. 시장 교란행위를 하는 중개업자에 대해서만 조사권한이 있기 때문이다. 집값 담합 등 개인간의 불법행위는 서울중앙지검으로부터 수사권한을 부여받은 서울시 민생사법경찰단이 조사를 진행하고 있다. 시장 감시 체계가 이원화되면서 사각지대 발생 우려도 있다. 중앙행정기관 역시 국토부, 금융위 등 각 소관부처별로 감독 대상 및 권한이 분산되면서 정부의 부동산시장 관리·감시 기능이 제대로 작동되지 못한다는 지적이 제기됐다. 지난 2월 정부는 국토부 특별사법경찰 외에 경찰, 국세청, 금융위, 금감원, 감정원의 인력을 파견해 ‘부동산시장 불법행위 대응반’을 출범했지만 이는 한시적인 조직으로 조직 규모 자체도 15명에 불과해 근본적인 부동산 투기 근절에는 한계를 보였다. 당초 국토부에서는 부동산 불법행위를 전담하는 부서를 신설하는 수준에서 검토했던 것으로 알려진다. 하지만 규제가 늘어나 관리 감독 필요성이 커졌고, 일개 부서만으로 감당하기 어려워졌다는 현실적인 고민도 반영된 것으로 보인다. 이어 금융위원회와 금융감독원처럼 정책과 감독 기능을 분리해야 한다는 목소리도 작용했던 것으로 보인다. [이데일리 이미나 기자]◇“시장 투명화 긍정적” vs “전형적인 책임회피” 일각에서는 부동산 시장의 투명성을 위해서 감독기구 설립이 불가피하다는 의견도 나온다. 실질적으로 수사 권한이 배제된 순수한 관리·감시 또는 정보 기구로서 역할이 제한될 수 있다는 분석도 있다. 금융감독원도 검사 권한은 있지만 수사 권한은 없다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “하필 이런 규제 드라이브 과정에서 관리 감독까지 나오니깐 우려가 나오는 것 같지만, 금융위 산하의 금융정보분석원이 수행하는 역할이 되지 않을까 싶다”면서 “부동산거래 과정에서 허위매물, 다운계약서, 편법증여 등 조사정보수집이 기구를 통해 획일화될 것 같다”고 봤다. 하지만 시장에서는 강도 높은 부동산 규제에 이어 정부의 감독 기능까지 강화하는 것에 대한 우려의 목소리가 더 크다. 지나친 규제 강화가 관리 감독의 확대를 불러온 꼴인데, 감독 기구 설립이 집값 안정화에 얼마나 기여할 수 있을지에 대해선 회의적이다. 특히 정부의 이번 감독기구 설립 발표가 정책실패에 대한 전형적인 책임회피라는 지적이다. 유선종 건국대 부동산학과 교수 역시 “정부가 감독기구를 얘기한다는 것은 일종의 시장을 관리할 수 있다는 자신감의 표현일텐데 절대 시장은 조정할 수 없다”면서 “시장은 수요와 공급 관계에서 자율적으로 움직이는데 그 부분에 대한 관찰은 가능하겠지만 관리감독의 대상으로 본다는 것 자체가 정부의 한계를 여실히 드러낸 것”이라고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 문제가 심각하니 관리 감독을 강화하겠다는 것을 두고 불필요하다고 말할 수는 없지만 문제의 본질을 벗어난, 근본 대책은 아니다”면서 “20여차례 대책이 나왔음에도 집값이 안정화되지 않았다는 것은 정책의 실효성이 떨어진다는 것이다. 그렇다면 지금 해야 할 일은 원인 진단”이라고 강조했다.
