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- "규제 완화 통했나"…2월 아파트 분양전망지수 70 웃돌아
- [이데일리 이윤화 기자] 정부의 규제 완화에 힘입어 아파트 분양 시장 심리가 개선 흐름을 이어갔다. 2월 아파트 분양전망지수는 전국 기준 71.1로 여전히 100을 밑돌아 낮은 수준이긴 하지만 지난해 10월 이후 넉달 연속 개선된 모습이다. 서울 한강변 아파트 전경8일 주택산업연구원(주산연)이 발표한 ‘2023년 2월 아파트 분양전망지수’에 따르면 이달 전국 기준 아파트 분양전망지수는 71.1을 기록해 전월 대비 12.4포인트 올랐다. 전국 기준 아파트 분양전망지수는 지난해 10월 37.1을 기록해 큰폭 낮아진 이후 11월(44.6), 12월(52.4), 올해 1월(58.7)에 이어 이번달까지 넉달 연속 상승했다. 다만 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100 미만이면 부정적이라는 의미라 아직 아직 낮은 수준이다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 주택사업을 하는 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사 500여 곳을 상대로 매달 설문을 통해 조사한다. 이번 조사는 지난달 27일부터 이달 6일까지 진행됐다. 지역별로 봐도 울산을 제외한 전국 모든 지역에서 아파트 분양전망지수 상승이 예상됐다. 수도권은 전망지수가 1월 43.9로 유일하게 50선 아래였으나 이달 61.0로 올라섰다. 서울 18.0포인트(43.9→61.9), 인천 15.3포인트(39.2→54.5), 경기 18.0포인트(48.7→66.7)로 수도권 전 지역에서 상승할 것으로 전망됐다. 주산연 관계자는 “전매제한과 무주택 요건 완화 등 1·3부동산 규제완화 대책이 수도권의 아파트 분양 전망에 긍정적 영향을 미친 것으로 보인다”고 설명했다. 이외에도 광주 27.4포인트(52.6→80.0), 충남 24.2포인트(60.0→84.2), 경북 23.4포인트(66.6→90.0), 충북 17.1포인트(61.5→78.6), 제주 17.8포인트(60.0→77.8), 경남 15.3포인트(71.4→86.7), 대전 14.1포인트(52.6→66.7)로 대부분 지역의 아파트 분양전망지수가 상승세를 기록했다. 다만, 울산은 고용 사정 악화, 소비지표 하락 등에 이번 달 분양전망지수가 유일하게 하락을 기록했다. 울산의 이달 아파트 분양전망지수는 지난달 55.5보다 5.5포인트 내린 50.0을 나타냈다. 주산연 측은 정부의 규제완화와 금융지원 등 주택시장 연착륙 대책이 발표됐지만, 고금리와 경제 위축 등 불확실한 경제 변수에 의해 여전히 분양 시장은 위축되어 있는 것으로 보인다고 설명했다. 다만, 앞으로는 우크라이나 전쟁과 미국 기준금리 등 대외 변수 해소와 우리 정부의 적극적인 연착륙 대책 효과에 따라 분양시장도 조금씩 회복될 것으로 기대된단 설명이다. 이달 아파트 분양 가격도 오르고 분양 물량도 늘어날 전망이다. 2월 전국의 아파트 분양가격 전망치는 3.9포인트 상승한 85.1을 기록했다. 주산연 관계자는 “분양가상한제 등 정부의 가격 규제 정책이 사라지고, 금리 인상과 택지매입 비용 증가, 건설자재 가격 및 인건비 상승이 반영된 것”이라면서 “다만 미분양물량 적체와 매수심리 위축으로 실제 분양가 인상은 예상보다 제한적일 것”이라고 내다봤다. 분양물량 전망치도 6.6포인트 오른 76.7을 나타냈다. 같은 기간 미분양물량 전망은 115.1로 지난달 대비 14.8포인트 감소했다. 이는 주택사업자들이 매수심리 회복세와 규제완화 등으로 미분양 물량 증가세가 다소 완화될 것으로 전망하기 때문이다.
- 지방 건설사들 불안한데…PF ABCP 지원 1조 '역부족'
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장경색과 미분양 여파로 지방 중견건설사들의 ‘도산위험’이 커지면서 정부 지원이 확대돼야 한다는 목소리가 높다. 정부가 PF 자산유동화기업어음(ABCP)에 1조원 규모로 유동성을 지원하기로 했지만 금융권 부동산 PF 대출잔액이 100조원 이상인 만큼 턱없이 부족하다는 지적이다. 게다가 부동산시장에는 정부의 유동성 지원책으로 보호받을 수 없는 ‘사각지대’가 많아 정부가 ‘부동산PF 위험’ 대응의 범위를 넓혀야 한다는 의견도 나온다.◇ 부동산PF 대출 112조…“1조원 PF ABCP 매입, 너무 적다”20일 금융투자업계에 따르면 산업은행(산은)과 신용보증기금(신보)은 지난달 말부터 1조원 규모 ‘건설사 신용보강 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램’을 실행하고 있다. 이 제도는 산업은행이 별도 기구를 만들어 건설사 보증 PF ABCP를 매입하고, 신용보증기금이 매입 금액의 80%를 보증하는 구조다.산은-신보의 건설사 보증 PF-ABCP 매입 방안 (자료=금융위원회 ‘금융시장 현황 점검회의 개최’ 자료 일부캡처)다만 업계에서는 이 지원책이 시장에 영향을 주기엔 규모가 너무 작다는 의견이 나온다. 유안타증권에 따르면 내년 만기가 돌아오는 건설사 신용·유동성 공여 PF ABCP 잔액은 지난달 24일 기준 13조4000억원으로 추산된다. 이 금액은 책임준공 조건부 채무인수 PF ABCP를 제외한 수치다. 또한 한국은행 9월 ‘금융안정 상황 보고서’를 보면 지난 6월 말 기준 금융권의 부동산PF 대출잔액은 112조2000억원으로 집계됐다. 산은-신보의 1조원 규모의 유동성 프로그램으로는 돈가뭄을 해결하는 데 역부족이라는 것이다. 또한 지원금액이 적다 보니 지원 대상 선정에 있어서도 형평성 문제가 제기될 수 있다. 산은-신보의 건설사 보증 PF ABCP 매입대상은 건설사가 신용보강한 A2등급 PF ABCP(단기사채 포함) 차환발행물이다. 중견기업의 경우 최대 1050억원, 대기업은 최대 1500억원을 지원한다.유안타증권에 따르면 시공능력평가순위 각각 8위, 10위, 17위인 롯데건설, HDC현대산업개발, 태영건설 모두 올해 만기인 PF ABCP가 1000억원 이상이다. 롯데건설의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF ABCP가 4조5000억원이며 이 중 4973억원이 올해 내 만기 도래한다. HDC현대산업개발의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 8275억원이다. 연말까지 1417억원의 만기가 도래하며 내년 1월 5358억원의 만기가 집중돼 있다. 태영건설은 지난달 24일 기준 회사가 신용공여한 PF 유동화사채가 총 6079억원이다. 이 중 연말까지 1836억원이 만기며 내년 1월 2259억원이 만기 도래한다. 만약 이들 PF ABCP 중 산은-신보가 매입 대상을 선택 때 기준이 명확하지 않으면 형평성 논란이 제기될 가능성이 있다. 일각에서는 A2등급보다 신용등급이 낮고 지방에서 사업하는 중소 건설사를 선정하는 것이 오히려 어려운 회사를 살리는 데 큰 도움이 된다는 의견도 있다. 최근 충남지역 종합건설업체 우석건설, 경남지역 중견 건설사 동원건설산업 등이 부도를 맞는 등 지방 건설사부터 위기가 시작되고 있다. 다만 한 업계 관계자는 “정부가 너무 소규모 회사를 돕는 것보다는 10대 건설사처럼 규모가 있는 회사를 지원하는 것이 시장 전체적으로 더 도움이 된다는 의견도 있다”고 말했다. (자료=한국건설산업연구원 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안 보고서’ 중 일부캡처)◇ ABCP 유동화 안된 ‘사각지대’ 고려도…본PF 부실 문제도현재 정부 정책이 대부분 ‘금융시장 안정화’에 맞춰져 있어서 전체적인 부동산PF 위기 대응에 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부가 지금까지 발표한 조치들은 대부분 높은 신용등급의 대기업 회사채나 금융채에 대한 지원 중심이다. 그러나 실제 부동산시장에서는 이 방식으로 유동화할 수 없는 사업장이 더 많다.예컨대 중견건설사들이 지방에서 진행하는 사업장은 신용등급이 낮아서 ABCP로 유동화할 수 없다. 이 경우 책임준공신탁, 차입형 토지신탁, 제2금융권의 PF 등을 활용한다. 책임준공신탁 사업장은 시공사의 디폴트(채무 불이행) 등으로 공사가 중단되면 신탁사가 시공사를 교체해 공사를 마무리하는 방식이다. 차입형 토지신탁은 토지 소유주가 보유한 부동산에 신탁사가 자금을 투입해 부동산 개발사업을 시행한 후 이를 분양, 임대해 그 수익을 수익자와 나누는 방식이다. 이밖에 신용보강 없이 준공 후 자산가치(감정평가금액)에 대한 담보력만 갖고 제2금융권에서 대출을 실시하는 경우도 있다. 또한 정부 정책은 브릿지론에 대한 부실억제책만 마련했는데, 지금 시장은 브릿지론보다 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있다는 분석이다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안’ 보고서에서 이같이 주장했다. 김 연구위원은 “지난 10월 23일 발표된 ‘50조+α 유동성 대책’은 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 보증공급에 대한 내용을 포함하고 있다”면서도 “이는 브릿지론이 이미 실행된 초기사업장들을 대상으로 본PF 실행을 지원하는 것”이라고 말했다.다만 “전국 약 800여개 정도로 알려진 브릿지론 실행 사업장 수에 비해 본PF가 실행된 사업장 수는 대략 5000개 정도로 수적으로도 훨씬 많고 건당 대출 규모도 본PF가 훨씬 클 것으로 예상된다”며 “지금 상황에서 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있기 때문에 본PF의 부실 억제를 위한 추가적 유동성 공급장치를 고민해야 한다”고 강조했다.아울러 “미분양이나 공사중단 물량이 누적돼서 부동산가격이 추가 하락하는 것을 완화해야 한다”며 “시장의 정상적 작동을 저해하는 부동산거래 제한지구 및 지역, 분양가상한제, 취득세 등 각종 세제, 대출규제 등에 대한 폭넓은 개선작업이 필요하다”고 덧붙였다.
- 11조 황금입지 '용산 유엔사부지' 내년 1월 첫 삽…오피스텔부터 분양
- [이데일리 김성수 기자] 사업비 11조원 규모의 서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발사업’이 내년 1월 첫 삽을 뜬다. 강북 ‘노른자위 땅’으로 꼽히는 용산구 이태원동에 자리한 데다 사업비 규모도 커서 업계 관심이 높다.아파트보다 오피스텔을 먼저 분양할 계획이지만, 부동산경기가 ‘빙하기’인 만큼 후분양으로 진행될 것이란 관측도 나온다. 지금보다 금리가 하락하고 부동산시장이 회복된 후에 분양하는 것이 낫다고 판단할 수 있기 때문이다. ◇ 하이엔드 오피스텔 매수심리 냉각…후분양 가능성도6일 부동산업계에 따르면 일레븐건설은 내년 1월 ‘유엔사부지 복합개발사업’ 착공에 나설 계획이다. 오피스텔 먼저 분양하며 분양가는 아직 확정되지 않았다. (자료=서울시, 용산구청)유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다. 단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ의 공공보행통로도 갖춰진다. 이 사업은 일레븐건설이 지난 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 약 1조500억원에 매입하면서 시작됐다. 지난 9월 올라온 사업계획변경승인 고시를 보면 사업비는 기존 8조1041억원에서 11조319억원으로 약 36% 늘어났다. 사업비 계산 착오에 따른 변경이다. 사업비 11조원의 세부 항목은 △대지비 3조4000억원 △주택건축비 6500억원 △부대복리시설 설치비 500억원 △간선시설 설치비 100억원 △일반분양비 합 약 7조원이다. 오피스텔 726실부터 분양이 먼저 이뤄진다. 업계에서는 3.3㎡당 5000만원대 중반에 분양할 것이라는 예상도 있다. 다만 착공과 더불어 선분양하는 것이 아니라 후분양으로 진행될 가능성도 제기된다. 올해 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등에 대한 매수심리가 냉각돼서다. 후분양으로 돌린다면 부동산경기가 추후 나아질 때까지 분양 시점을 늦출 수 있다.주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울 용산구는 민간택지 분양가상한제를 적용받아서 HUG의 고분양가 심사 대상이 아니다. 특히 오피스텔은 HUG 고분양가 심사제, 분양가상한제 적용대상이 모두 아니다. 다만 유엔사부지 복합시설 내 아파트는 분상제를 적용받는다. 관할 지방자치단체(지자체)인 용산구청에서는 유엔사부지 관련 분양가심사위원회가 열리지 않았다. 분양가심사위원회는 아파트 단지의 분양가가 적정한지 심의하는 기구다. 관할 지자체는 위원회 심사 결과에 따라 분양 승인을 결정한다. 용산구청 관계자는 “분양가심사를 신청한 곳이 없어서 최근에 분양가심사위원회가 개최된 적이 없다”며 “착공한 다음 분양하든, 공사가 다 끝나고 하든 사업자가 선택할 수 있지만 지금은 분양가상한제 때문에 다소 꺼리는 분위기”라고 말했다. ‘유엔사부지 복합개발사업’ 조감도 (자료=서울시)◇ 부동산PF 불확실성…“내년 하반기 분양이 나을 수도”만약 이 사업장이 후분양으로 진행될 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 어려운 상황에서 자금조달이 어떻게 이뤄질지도 미지수다. 메리츠증권이 주관사를 맡았고 작년 말 브릿지론을 받았다. 브릿지론 만기는 오는 19일이다. 아직 만기가 다가오지 않아 브릿지론이 연장될지, 또는 본PF로 전환될지 여부는 결정되지 않았다. 은행들은 몇 달 전부터 부동산PF 대출을 ‘휴업’한 상태다. 업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행은 PF 대출 심사를 사실상 중단했다. 금융위원회, 금융감독원 등 금융당국이 금융회사들 부동산PF 대출에 대한 관리를 강화할 방침이어서다. 금융권이 PF 대출을 중단하자 제2금융권인 증권사, 캐피털사는 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구하고 있다.이에 따라 내년 하반기 분양하는 게 시기상 더 나을 수 있다는 의견도 있다. 한 시행업계 관계자는 “(유엔사부지 복합개발은) 너무 규모가 크고 개발방향도 복잡해서 빠르게 진행되기 쉽지 않을 것”이라며 “금리가 다시 내려가고 부동산경기도 회복돼서 분양하기 좋은 시점이 되려면 내년 하반기나 돼야 할 것”이라고 말했다.당초 일레븐건설은 이달 유엔사부지 복합개발 착공을 목표로 준비해왔다. 지난 8월 용산구청으로부터 사업계획 승인을 받은 후 후속절차를 진행 중이다. 시공사는 현대건설이다. 회사는 아직 용산구청에 이 사업장의 착공계를 접수하지 않았지만, △굴토·구조심의 △감리자 지정신청 △착공신고(기존건축물 철거신고) 등 다른 행정절차를 마친 상태다. 착공을 하려면 우선 착공계를 구청에 접수해서 처리돼야 한다. 착공계란 공사 시행에 대한 계약 내용을 기록한 문서다. 공사명, 공사금액, 계약일, 착공일, 준공 예정일 등이 상세하게 적혀있다.일레븐건설 관계자는 “착공은 내년 연초로 잡혀 있고 오피스텔 먼저 분양한다”며 “분양가는 확정되지 않았다”고 말했다. 다만 회사 측은 시장 상황이 좋지 않은 만큼 분양까지 시간이 걸릴 가능성도 배제하지 않았다.
- 주택·건설사업자 10명중 7명 "집 값 경착륙 가능성 커"
- [이데일리 신수정 기자] 금리 상승 속도가 시장이 대응하기 어려운 수준으로 분양시장, 기존 주택시장, 금융시장이 함께 어려워지는 ‘복합위기’로 확대할 수 있다는 전망이 제기됐다. 건설주택시장사업자 10명 중 7명은 주택시장 경착륙 가능성이 크다고 답했다. 이에 따라 정부가 적극적으로 나서 주택 금융·세제 규제를 완화해야 한다는 지적이다.한국주택협회 회원사 대상 건설 및 주택사업 경력자 70명 설문 결과. (자료=한국건설산업연구원)한국건설산업연구원(건산연)은 15일 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘위기의 주택시장 : 진단과 대응’ 세미나에서 금리 상승 속도가 시장이 대응하기 어려운 수준이라고 진단했다. 이에 정부가 분양시장, 기존 주택시장, 금융시장이 함께 어려워지는 복합위기로 확대하지 않도록 적극적인 역할을 맡아야 한다고 주문했다.첫 번째 세션에서 허윤경 건산연 연구위원은 ‘주택시장진단과 정책대응 : 외환위기와 금융위기 비교를 중심으로’ 주제발표를 통해 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련한 정부의 지속적인 대응을 강조했다. 허 연구위원은 “한국주택협회 회원사 대상 건설사업자와 주택사업 경력자 70명에게 설문조사한 결과 응답자의 65.7%가 주택경기 경착륙 가능성이 크다고 응답했다”며 “주택사업 경력이 길수록(10년 이상 응답자 69.2%) 경착륙 가능성이 크다고 판단했다”고 말했다.부동산 거래절벽에 대한 정부의 대책도 요구했다. 거래 감소는 주택시장 내부, 연관산업 등 국민경제에 미치는 파급력 크고 서민경제 어려움으로 이어질 수 있다는 분석이다. 허 연구위원은 “가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대 상황 등을 종합해보면 현재 주택시장은 침체기 진입했다”며 “11·10부동산 대책은 정부의 신속한 대응이라는 측면에서 환영하지만 현재의 금리 상승 속도를 주택 시장이 대응하기 어려운 수준이다”고 지적했다.이어 그는 “주택시장이 복합위기로 확대하는 것을 막기 위해서는 정부의 지속적인 역할이 필요하다”고 했다.두 번째 세션연사로 나선 이태희 건산연 부연구위원은 “안전진단·분양가상한제(분상제)·재건축초과이익환수제(재초환) 등의 개선, 통합심의 확대 등 현장에서 요구하는 내용을 중심으로 제도개선을 완료한다면 사업 활성화와 신속한 추진에 다소 도움이 될 수 있다”고 조언했다. 다만 분상제, 재초환 등의 제도개편 폭이 충분한지는 추가적인 검증이 필요하다고 주장했다.이 부연구위원은 “분상제, 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 제도개편 외에는 아직 시행한 것이 없는데다 제도개편 속도가 늦다”며 “사업구역 지정과 인허가에 큰 영향을 미치는 지방자치단체 소관 분야에서는 제도개편이 제한적으로 이뤄지고 있어 아쉬움이 크다”고 말했다.이어 그는 “최근 주택시장이 매우 어려움에도 양호한 입지의 주택수요는 여전하다”며 “수요가 있는 곳에 품질 높은 주택을 신속하게 공급하겠다는 정부의 정책 방향에 부합하는 정비사업의 활성화는 현 정부 주택공급정책의 핵심을 이루고 있다”고 했다.
