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- 한화건설부문-공항공사-포스코, UAM 버티포트 공동연구
- [이데일리 박지애 기자]한화 건설부문, 한국공항공사, 포스코는 23일 한국공항공사 본사에서 ‘빌딩형 UAM(도심항공교통) 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발’ 공동연구 업무협약을 체결했다고 24일 밝혔다.UAM은 활주로 없이 수직 이·착륙이 가능한 기체를 활용해 저고도 하늘길을 이용하는 미래형 교통수단이다. 현재 상용화를 위한 실증 단계에 있다. 국토부에 따르면 2025년 상용화를 시작으로 2040년 국내 UAM 시장 규모는 13조원에 달할 전망이다.3사는 이번 협약을 바탕으로 UAM 상용화에 필요한 건설 인프라 구축 관련 기술을 공동 연구할 계획이다. 특히 UAM 버티포트(이착륙장)에 대한 기술을 선제적으로 공동 개발해 잠실 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시), 수서역 복합개발 등 향후 UAM 운항이 예상되는 도심지 복합개발사업 내 적용을 검토하기로 했다.또 도심지 UAM 운용에 필요한 항로 및 인프라 연구, 친환경 강구조 모듈형 버티포트 표준화 설계 방안 정립 등에도 협력하기로 했다.공동연구를 통해 한화 건설부문의 설계·시공능력, 한국공항공사의 항공분야 전문성, 포스코의 강재·강구조 활용 기술이 결합되면 높은 시너지를 낼 것으로 예상된다.박세영 한화건설부문 건축사업부장은 “한화가 주관하는 복합개발사업들이 서울 주요 거점에 위치하고 있어 버티포트 설치 시 최적의 입지로 주목받는 만큼, UAM 초기 인프라 구축에 있어 중요한 역할을 수행할 수 있을 것”이라며 “이번 협약은 신축 및 기존 건축물에 적용 가능한 버티포트 설계 및 건설 기술을 확보하는 데 중요한 기회가 될 것”이라고 말했다.㈜한화 건설부문 박세영 건축사업부장(오른쪽), 한국공항공사 이미애 부사장(사진 가운데), 포스코 오도길 강건재마케팅실장(사진 왼쪽)이 빌딩형 UAM 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발 공동연구 업무협약을 지난 23일 체결했다.
- 포스코-한화-공항공사, 미래 모빌리티 UAM 인프라 구축 공동개발
- [이데일리 김경은 기자] 포스코가 미래 교통수단 UAM(Urban Air Mobility, 도심항공교통) 상용화를 위한 필수 인프라인 버티포트(Vertiport, 이착륙장) 공동개발에 나선다.포스코는 23일 한국공항공사, ㈜한화 건설부문과 서울 강서구 한국공항공사 본사에서‘미래 UAM 건설시장 대응을 위한 전략적 기술개발’공동연구 협약을 체결했다.포스코가 23일 서울 강서구 한국공항공사 본사에서 한국공항공사, ㈜한화 건설부문과 함께 ‘빌딩형 UAM 버티포트 개발을 위한 전략적 기술개발’ 협약을 체결했다. 사진 왼쪽부터 포스코 오도길 강건재마케팅실장, 한국공항공사 이미애 부사장, ㈜한화 건설부문 박세영 건축 사업부장. 사진=포스코 제공 이번 공동연구를 통해 포스코의 강구조 활용기술 개발 능력, 한국공항공사의 항공분야 전문성, ㈜한화 건설부문의 설계·시공능력을 접목한 UAM 버티포트 표준 모델을 정립하고, 이를 향후 UAM 운항 예정인 잠실 MICE·수서역의 버티포트에 적용하는 것을 검토키로 했다.포스코는 UAM 버티포트 건설에 필요한 최적의 철강재는 물론 안정성 확보가 가능한 강구조 기술을 개발해 향후 UAM 버티포트에 실제 적용될 수 있도록 할 계획이다.우선 포스코는 건물 옥상부에 설치돼 기체의 이착륙이 반복되는 빌딩형 버티포트의 특성을 고려해 경량화된 철강 소재를 적용한 강구조 설계 및 이용기술을 구체화할 예정이다.또 향후 이용객 증가로 인한 기체 운영대수 확대, 터미널 공간 확장 등에 대비해 모듈형 강구조를 적용하는 방안과 버티포트의 친환경성을 높이기 위한 BIPV(건물일체형 태양광, Building Integrated Photovoltaic System) 외장재 적용도 검토할 예정이다.미래 교통수단으로 주목받고 있는 UAM은 정부에서도 모빌리티 산업의 한 축으로 포함해 미래 핵심성장동력으로 육성하고 있다. 국토교통부는 2025년까지 수도권 도심지를 중심으로 UAM을 상용화하고 2026년부터는 전국 주요 거점지역으로 상용서비스를 확대한다는 계획이다. 이에 따라 향후 UAM 전용 이착륙장인 버티포트 구축이 대폭 확대 될 것으로 전망된다.UAM 버티포트는 전기 추진 기반 소형 항공기가 수직 이착륙하는 기본 시설이자 승객의 탑승과 하기, UAM의 충전과 정비를 위한 핵심 인프라로 버티포트 건설을 위해서는 소재와 이용기술 뿐만 아니라 건설, 항공 등 관련 분야 간 초협력체계 구축이 필요하다. 이에 지난해 12월 ‘K-UAM 버티포트 해외시장 개척을 위한 업무협약’ 체결 이후 3사는 지속적인 협업을 통해 이번 공동 연구개발을 추진하게 됐다.이날 협약식에는 포스코 오도길 강건재마케팅실장과 한국공항공사 이미애 부사장, ㈜한화 건설부문 박세영 건축사업부장 등이 참석했다.포스코는 UAM 버티포트 건설분야 뿐 아니라, 하이퍼루프, 부유식 구조물 등 다양한 미래 건설분야에 적용 가능한 신(新)강종과 공법 개발을 적극 추진해 건설시장을 선도할 계획이다.대형 UAM 버티포트 개념도(출처 : 한국공항공사)
- 강남 르메르디앙·청담동 프리마…서울 호텔이 '금싸라기'인 이유
- [이데일리 김성수 기자] 서울시내 호텔이 ‘금싸라기’ 자산이 되고 있다. 입지가 우량하고 용적률 높은 호텔들이 용도변경을 거쳐 오피스, 주거, 상업용 복합시설 등으로 개발되고 있어서다.건설사, 시행사들은 서울시내 오피스, 주거시설 개발을 위한 신규 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 사들여 개발하는 중이다.◇ 청담 프리마·강남 르메르디앙 호텔, 복합시설로 탈바꿈11일 부동산업계에 따르면 서울 강남권에서 개발사업이 진행 중인 호텔로는 △청담동 프리마 호텔 △역삼동 강남 르메르디앙 호텔 △반포동 쉐라톤 서울 팔래스 강남 △논현동 글래드 라이브 강남 등이 있다. 강북에서는 △힐튼호텔 △크라운호텔 부지가 개발 중이다.청담동 프리마 호텔 (사진=김성수 기자)우선 서울 강남구 청담동 52-3, 52-7번지 일대 ‘프리마 호텔’은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 신축 및 분양될 예정이다. 사업장은 배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 ‘더펜트하우스 청담’(PH129) 근처에 있다. 시행사는 르피에드청담피에프브이(PFV)며 현재 브릿지론 단계다. 오는 16일 브릿지론 4640억원 만기가 도래하며, 이후 대출금액을 5800억원으로 늘려서 만기 1년에 차환된다.서울 강남구 역삼동 602번지 일대 ‘강남 르메르디앙 호텔’은 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모 복합시설로 탈바꿈한다. 업무·상업·숙박시설로 구성됐다. 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다. 사업시행자는 마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV), 시공사는 현대건설이다. 청담동 프리마 호텔, 강남 르메르디앙 호텔은 오는 31일 서울시 디자인 공모 결과가 중요한 ‘전환점’이 될 전망이다. 공모 결과가 나와야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있어서다. (자료=서울시)앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난 5월 19일부터 제안서를 접수받았다. 공모에 최종 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.예컨대 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다. 사업주체 측이 오는 18일까지 서울시에 기획디자인 안을 제출하면 디자인혁신위원회(심사위원)가 평가한 후 오는 31일 최종 당선작을 발표한다.강남 르메르디앙 호텔의 경우 서울시 지구단위계획 결정 및 각종 인허가 절차 등을 거쳐 이르면 내년 말 착공을 목표로 삼고 있다.◇ 쉐라톤 서울 팔래스, 고급 주거단지로…힐튼 개발 ‘시동’서울 서초구 반포동 63-1번지 일대 ‘쉐라톤 서울 팔래스 강남’ 호텔은 지하 4층~지상 35층, 2개동(각각 연면적 2만5985.4㎡, 2만6397.6㎡) 규모 주거시설로 탈바꿈한다. 하이퍼 엔드 주거단지 ‘더팰리스 73’이며 총 73가구(공동주택 58가구, 오피스텔 15실)로 구성된다. 시행사는 더랜드다.서울 강남구 논현동 236-8번지 일대 ‘글래드 라이브 강남’ 호텔은 오는 12월 28일경 지하 5층~지상 19층, 연면적 1만6526㎡ 규모 업무시설(오피스텔 99실, 근린생활시설)로 완공된다. 건축주는 테라앤파트너스, 시공사는 더블유건설이다. 앞서 시공사 디엘(DL)은 이 호텔과 뒤편에 위치한 일부 부지를 부동산 개발업체 티마크에 매각했다. 실제로 티마크는 테라앤파트너스에 일부 단기차입금을 빌려준 상태다. 강북에서는 △서울역 인근 힐튼호텔 △이태원동 크라운호텔 부지가 개발 중이다. 우선 ‘힐튼호텔’은 서울 중구 양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구(이하 양동 4-2·7지구)에 속한다. 이지스자산운용, 현대건설 등이 참여한 와이디427프로젝트금융투자회사(PFV)가 소유권을 보유하고 있다. 힐튼 호텔 (사진=김성수 기자)이지스자산운용은 서울역 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔), 서울로타워(옛 대우재단빌딩), 메트로타워 3개 건물을 묶어서 개발할 계획이다. 특히 힐튼호텔을 철거한 자리에는 지하 10층~지상 38층, 총 2개동 업무·상업시설, 호텔 등 복합시설로 개발할 계획을 갖고 있다.서울역과 남산 인근에 위치한 만큼 개발이 끝나면 ‘랜드마크급’ 자산이 될 것으로 예상된다. 현재 와이디427PFV는 기존 건축계획에서 보완할 내용을 검토하고 지자체와 협의하고 있다. 중구청이 관련 부서 협의 등 절차를 거친 후 서울시에 정비계획 결정요청을 하면, 서울시 도시계획위원회가 심의를 하고 결정고시를 하는 순서다.서울 용산구 이태원동 34-69번지 일대 ‘크라운호텔’은 지하 4층~지상 25층 규모 주상복합 시설로 탈바꿈한다. 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 구성된다. 시행사는 시행사 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)다.이 사업장은 지난 6월 19일 3400억원 브릿지론을 받아서 기존 대출 차환에 성공했다.◇ 호텔 투자, 작년 고금리에 ‘역대 최대’…재개발 수익 목표강남 등 서울시내 호텔 부지들은 하이엔드 오피스텔이나 복합시설 개발을 원하는 업체들에 인기가 많다. 강남권역에는 나대지가 부족해서 신규 개발이 어렵지만, 호텔 부지를 다른 용도로 변경한 다음 호텔을 철거하면 개발이 가능해서다.이에 따라 작년 국내 상업용부동산 시장에서 호텔의 인기가 두드러졌다. 글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스의 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서를 보면 작년 국내 호텔 투자 총 규모는 5조8000억원으로 역대 최대치를 기록했다.특히 호텔은 작년 금리상승 환경에서도 유일하게 투자가 증가했다. 오피스, 물류, 리테일 등 다른 상업용부동산이 ‘금리상승’ 여파로 투자가 전년대비 감소 또는 동결된 것과 대비된다. 국내 부동산 각 섹터별 투자규모 추이(2021~2022년)를 보면 △오피스(26조→21조원) △물류센터(12조→12조원) △리테일(15조→11조원) △호텔(4조→6조원)로 집계됐다.(자료=컬리어스 ‘2023 한국 상업용 부동산 시장 트렌드’ 보고서)오피스, 물류, 리테일, 호텔을 포함한 국내 상업용부동산 총 투자금액은 작년 한 해 약 49조원으로 집계됐다. 지난 2021년 최고치를 달성했던 57조원 대비 약 14% 감소한 수치다. 반면 호텔은 투자 규모가 증가함에 따라 전체 한국 상업용부동산 투자 규모에서 차지하는 비중이 12%로 처음 두자릿수를 기록했다. 과거 비중을 보면 △2018년 7% △2019년 8% △2020년 5% △2021년 8%로 계속 한자릿수였다.호텔 투자가 이처럼 늘어나는 것은 개발업체들이 좋은 입지·용적률을 가진 호텔 부지를 오피스나 주상복합 등으로 재개발하려 해서다. 호텔 영업수익을 노리기보다는, 용도변경을 거쳐 재개발 수익을 확보하려는 것.컬리어스 관계자는 “건설사나 개발사들이 서울 시내에서 오피스나 주거시설을 위한 신규 개발 부지를 찾기 어려워지자 기존 호텔 부지들을 적극 매수하기 시작했다”며 “강남권역에 신규로 오피스 공급이 가능한 부지가 부족한 만큼 호텔에서 오피스로 용도 변경하는 사례가 증가할 것”이라고 전망했다.
- 카사, 7번째 공모건물 '압구정 커머스 빌딩' 공개
- [이데일리 김아름 기자] 국내최초 부동산디지털수익증권거래소 카사가 7번째 공모 건물로 ‘압구정 커머스 빌딩(사진)’을 공개한다고 11일 밝혔다. 카사가 1년 여만에 선보이는 이번 공모 건물은 총 167억원 규모로 MZ세대들에게 인기있는 외식업종과 패션브랜드들이 입점해있는 ‘핫플레이스’ 지역인 압구정-도산 상권의 중심에 위치해있다.카사의 7번째 공모 건물인 ‘압구정 커머스 빌딩’은 지하 2층, 지상 6층 규모로 다운타우너, 노티드도넛, 미뉴트빠삐용 등의 F&B 브랜드를 성공시킨 푸드&라이프스타일 브랜드기업 GFFG가 임차해있다. 1층에는 샌드위치카페로 유명한 애니오케이션이, 2층에는 서핑보드 컨셉으로 유명한 키마스시가 입점해있으며, 그 외 라운지바, GFFG 오피스 등으로 구성돼있다. 압구정 커머스 빌딩 인근에는 리틀넥, 다운타우너, 노티드, 호족반, 클랩피자 등을 비롯한 최근 주목받는 식음료 브랜드들 또한 모두 집결해있어 압구정 로데오 지역 식음료 메카의 중심지로도 각광받고 있다.또 압구정 커머스 빌딩은 압구정로데오역(수인분당선), 압구정역(3호선), 강남구청역(7호선)의 트리플역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수해 유동인구가 지속적으로 늘어날 전망이다. 더불어 압구정 지구단위 계획안의 확정으로 보행교를 통해 성수동과 서울숲까지도 연결될 전망으로 보이며 위례신사선의 개통으로 인한 상권활성화도 예상돼 건물가치의 상승 또한 예측된다.카사는 이번 공모부터 ‘대신증권 조각투자’계좌의 연결을 통해 공모를 진행할 예정이다. 공모 전 계좌개설 이벤트를 통해 투자자들에게 공모 재개를 화려하게 알린다. 카사의 기존 하나은행 계좌연결 회원들 중 신규로 대신증권 계좌를 연결하는 회원들에게는 선착순 1만명에게 투자지원금 1만원을 지원한다. 또한 기존 하나은행 계좌연결 회원 외에 대신증권 계좌를 신규로 개설하는 회원들에게도(선착순 5천명) 스타벅스 아메리카노 톨사이즈 쿠폰을 제공한다. 대신증권은 이번 카사와의 계좌연결을 위해 ‘조각투자’전용 상품계좌를 신설한 것으로 알려졌다. 한편 2019년 금융위원회 혁신금융서비스로 지정된 카사는 현재까지 총 6개의 건물을 상장해 2건의 건물을 10%를 상회하는 수익률로 매각을 완료했다. 지난 3월 대신파이낸셜그룹에 인수된 카사는 내달 6일 대신증권 조각투자 계좌를 기반으로 한 첫 공모를 앞두고 있다.
- "미국 오피스 위기, 과장됐다" 맨하탄 신축 절반, 공실률 '5% 미만'
- [이데일리 김성수 기자] 미국 오피스 시장에 대한 우려가 높지만 일부 과장된 측면도 있다는 분석이 나온다. 국내와 마찬가지로 미국도 오피스 시장이 공실률이나 임대료 측면에서 ‘빈익빈 부익부’가 나타나는 만큼 ‘평균의 함정’에 빠지지 말아야 한다는 의견이다. ◇ 뉴욕, 공실률 5% 미만 빌딩 전체 40% 차지9일 금융투자업계 및 미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹에 따르면 미국 내 오피스 평균 공실률은 1년 전보다 상승했지만 빌딩별로 편차가 존재한다. 미국 주요 도시의 오피스 평균 오피스 공실률은 지난 2분기 기준 17.5%로, 작년 2분기 15.5%보다 2%포인트(p) 높아졌다. 뉴욕 맨하탄 오피스의 평균 공실률은 지난 2분기 기준 15%까지 올랐다. (자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)하지만 실제로는 공실률이 낮은 빌딩의 비중이 적지 않다. 뉴욕 오피스의 경우 공실률 5% 미만 빌딩이 전체의 40%를 차지하며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 80%에 이른다.지난 2010년 이후 준공된 신축 빌딩의 경우 공실률 낮은 건물의 비중이 더 높다. 공실률 5% 미만 빌딩은 전체의 54%로 절반 이상이며, 공실률 20% 미만 빌딩은 전체의 79%에 이른다. 신축이어도 공실이 장기화된 빌딩은 선호 권역이 아닌 곳에 위치한 경우다. 작년 준공된 노스 맨하탄(할렘)에 있는 테이스티 랩스는 공실률이 91%에 이른다. 첼시에 있는 모건 노스 포스탈 퍼실리티는 공실률 48%다.(자료=미국·유럽 상업용부동산 데이터 업체 코스타그룹)맨하탄에서도 임대료가 높은 권역이 있다. 높은 임대료를 유지한다는 것은 임차인들 선호도가 높아 미국 오피스 시장의 ‘공실률 상승’ 충격을 덜 받는다는 뜻으로 해석된다. 미드타운 맨하탄의 임대료는 미드타운 사우스, 다운타운 대비 높았다. 특히 미드타운 내에서도 임대료가 높은 지역은 △파크 애비뉴 △메디슨 5번 애비뉴 △허드슨야드다. 맨하탄 내 임대료 1위인 빌딩은 올해 준공된 ‘425 파크 애비뉴’이다. 이어 △지난 2020년 준공된 ‘원 밴더빌트’ △2019년 준공된 ‘30 허드슨 야드’가 뒤를 잇는다. 구축 빌딩임에도 리노베이션이 진행되고, 센트럴파크에 근접한 △매디슨 애비뉴 △5번 애비뉴 △파크 애비뉴 인근 자산들은 스퀘어피트(sqft) 당 100달러가 넘는 임대료를 유지하고 있다. 1sqft는 0.028㎡, 0.092평에 해당한다. ◇ 10~15년 장기 임대차 진행…“시장 회복 예상”특히 초우량 오피스들이 준공됨에 따라 건물 조건(스펙)에 따른 임대료 편차가 확대되고 있다. 지난 2020~2022년 신축된 자산의 임대료는 연평균 4% 오른 반면 구축 자산의 임대료는 연평균 1% 상승했다.또한 신축 빌딩은 1년 전 같은 기간보다 42% 높은 금액에 임대료 계약이 체결됐다. 구축 빌딩 임대료가 전년 동기대비 2% 하락한 것과 대비된다. (자료=상업용부동산 정보회사 콤프스탁(CompStak))향후 신축 빌딩 공급이 줄어들기 때문에 임차인들이 우량 자산을 선점하기 위해 높은 임대료에도 계약을 체결한 것으로 파악된다. 오는 2026년까지 예정된 신규 오피스 공급은 총 43만6596㎡(약 13만2069평)다. 연간 기준 공급량은 18만5785㎡(약 5만6199평)를 하회해, 과거 10년 평균치인 32만5125㎡(약 9만8349평)를 밑돈다. 특히 대형 공급으로 예정된 빌딩 중 △JP모건 본사 △137 배릭 스트리트(월트디즈니 컴퍼니)는 사옥으로 사용되는 만큼 향후 임대 가능한 신축은 감소할 전망이다. 이밖에도 최근 1년간 맨하탄에서 체결된 임대차 계약의 6%는 신축 빌딩 계약이었다. 면적기준으로 볼 때 전체의 13%를 차지하는 등 대형 계약 중심으로 이뤄졌다. 특히 매물로 나오기 어려운 신축 ‘트로피 자산’의 경우 스퀘어피트(sqft) 당 200달러가 넘는 초고가 임대 사례가 나왔다. △50 허드슨 야드(작년 준공) △원 밴더빌트 애비뉴(2020년 준공) 등 등에서다. 이처럼 미국 오피스 시장도 국내와 마찬가지로 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 나타나기 때문에, 미국 오피스 시장이 전반적으로 높은 공실률과 임대료 하락을 겪고 있다는 인식은 과도하다는 분석이다. 금융투자업계 관계자는 “공실이 발생하는 미국 내 오피스 빌딩의 대다수는 1980~1990년대 등 과거에 지어진 경우”라며 “다만 최근에는 우량 오피스에 대한 수요가 높아지고 있어서 이를 선별적으로 투자할 경우 위험도가 낮다”고 말했다.이어 “지난 2021년에는 시장 불확실성이 높아서 임대차 기간이 5년 등 단기인 경우가 많았다”며 “하지만 이제는 임차인들이 높은 임대료에도 10~15년 장기 임대차 계약을 진행하고 있는데 이는 향후 시장이 회복될 것으로 예상한다는 뜻”이라고 덧붙였다.
- "거래 파기? 헛소문" 광화문 타워8, 오는 18일 5800억에 거래종결
- [이데일리 김성수 기자] 서울 종로구 청진동 광화문 타워8이 오는 18일 딜클로징(거래종결)된다. 매매금액은 총 5800억원이다.우정사업본부(우본)가 투자자로 참여하지 않아 거래가 파기됐다는 소문이 있었지만 사실이 아닌 것. 작년부터 금리가 급격히 올라 그간 상업용부동산 시장이 ‘빙하기’를 겪었던 만큼 이번 딜클로징 소식은 투심에 긍정적일 것으로 보인다. ◇ 우본 불참 뜬소문…블라인드펀드 관여 안해7일 금융투자업계에 따르면 서울 종로구 청진동 광화문 타워8는 오는 18일 거래종결(딜클로징)될 예정이다. 타워8 전경 (사진=네이버맵 캡처)매도자는 DWS자산운용이며 매매금액은 총 5800억원이다. 이 중 신협중앙회가 2000억원, 미래에셋자산운용이 1000억원을 투자한다. 나머지 2800억원은 오피스 담보대출로 조달한다.미래에셋자산운용이 설정한 블라인드펀드에 우정사업본부(우본)가 투자하는 구조다. 미래에셋자산운용은 내부 심의가 끝났고, 신협도 심의가 완료됐다.타워8은 서울 종로구 청진동 128번지(종로5길 7) 일대 있는 도심권역(CBD) 오피스다. 지하 7층~지상 24층, 연면적 5만1654.48㎡ 규모며 지난 2015년 4월 사용승인을 받았다. 이 오피스는 여러 지하철역과 인접해있다. 서울지하철 1호선 종각역에서 걸어서 3분, 지하철 5호선 광화문역에서 걸어서 7분, 지하철 2호선 을지로입구역에서 걸어서 10분, 지하철 1·2호선 시청역에서 걸어서 12분 걸린다.그간 마무리하지 못한 딜이 많았던 미래에셋자산운용으로서는 이번 거래 의미가 크다. 미래에셋자산운용은 앞서 브룩필드자산운용으로부터 여의도 국제금융센터(IFC) 인수, 중국 안방보험으로부터 미국 호텔 인수를 추진했지만 딜클로징하지 못했다. 지난 3월엔 미국 오피스빌딩 11곳을 편입한 ‘매뉴라이프 US 리츠’의 인수 우선협상대상자(우협)로 선정됐지만 MOU 기간이 끝났다. 홍콩 오피스빌딩 골딘파이낸셜글로벌센터(GFGC)의 중순위 채권에 투자한 펀드는 지난달 상각 처리됐다. 이밖에 미래에셋자산운용은 아이비네트웍스와 을지파이낸스센터(EFC)를 매매 본계약 체결을 하려고 노력했지만 합의 하에 양해각서(MOU)를 해지했다. 일각에서는 우본이 투자자로 참여하지 않아 타워8 매매거래가 깨진 것 아니냐는 소문이 돌았지만 ‘사실무근’으로 보인다. 우본은 블라인드 펀드 운용사로 미래에셋자산운용을 선정했고, 투자상황에 관여하지 않기 때문이다. ‘블라인드 펀드’란 투자 대상을 미리 정하지 않은 상태에서 펀드를 설정하고, 우량 투자 대상이 확보되면 투자하는 펀드를 말한다. 투자 대상을 정해놓고 투자자금을 모집하는 ‘프로젝트 펀드’ 방식과 차이를 보인다.우본 관계자는 “공고를 통해 미래에셋을 운용사로 선정했다”며 “우본은 운용사 선정만 하고 투자 여부는 운용사가 결정한다”고 말했다.◇ “올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대”고금리로 상업용부동산 시장 거래량이 예년보다 줄었지만 이번 딜클로징 소식은 투심에 다소 긍정적 영향을 줄 것으로 보인다. 글로벌 부동산 서비스 기업들은 올해 하반기 국내 상업용부동산 투자시장이 회복될 전망이라는 내용의 보고서를 내놓았다. 기준금리가 추가 인상되기 어려운데다, 올해 2분기 들어 오피스 등 상업용부동산 거래규모가 증가했기 때문이다. CBRE 코리아가 최근 발표한 ‘2023년 2분기 국내 상업용부동산 시장 보고서’에 따르면 올해 2분기 국내 상업용부동산 투자시장 규모는 전 분기 대비 72% 증가한 3조8307억원으로 집계됐다.특히 오피스 자산 거래가 약 2조3936억원으로 2배 이상 규모로 회복세를 보여 전체 투자규모 증가에 기여했다. 올해 1·2분기를 합친 상반기 총 거래 규모는 6조517억원으로 집계됐다.(자료=세빌스코리아)세빌스코리아 보고서를 보면 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다. 지난 2분기 거래가 종결된 오피스는 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이다.공실률도 낮다. CBRE 코리아에 따르면 지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 주요 업무권역에서 무상임대기간 축소가 이어져 평균 임대료도 올랐다. 서울 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전분기 대비 4.0% 상승했다.신규 공급이 제한적인 만큼 임대료 상승은 지속될 것으로 예상된다. 내년 도심 내 일부 공급을 제외하고 신규 임차 가능한 면적이 오는 2025년까지 제한적이어서다.최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄은 “한국은행이 기준금리를 연 3.5%로 네 차례 연속 동결하면서 금리가 최고점에 도달했다는 전망이 나온다”며 “실제로 작년 말 이후 금리 완화 움직임이 가시화되면서 시장이 반등하고 있다”고 말했다.이어 “특히 올해 상반기에는 A급 오피스에 대한 임차 경쟁이 심화되면서 임대차 뿐만 아니라 투자를 통해 사옥 확보를 시도하는 국내 기업의 움직임이 증가하고 있다”며 “해외 투자자의 물류 매입 활동이 활발히 관찰되면서 전체 투자의 약 20%가 해외 자본으로 확인됐다”고 설명했다.
- 오피스 빌딩 잇단 계약파기…시장 신뢰도 흠집
- [이데일리 김성수 기자] 올 들어 상업용부동산 시장에서 우선협상대상자(우협)가 바뀌는 등 거래에 변수가 늘고 있다. 고금리로 부동산 투자 심리가 위축된 만큼 매도자, 매수자가 거래조건에 합의를 보는 데 어려움을 겪고 있다.다만 계약이 파기되고 새로운 우협으로 바뀌는 사례가 많아질수록 국내 상업용부동산 시장의 ‘신뢰도’에 흠이 될 수 있다는 지적이다.◇ 미래에셋·아이비네트웍스 ‘을지파이낸스센터’ MOU 해지2일 금융투자업계에 따르면 올해 들어 상업용부동산 시장에서 우선협상대상자(우협)가 바뀌는 사례가 잇따르고 있다. 우선 미래에셋자산운용과 시행사 아이비네트웍스는 최근 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매를 위한 양해각서(MOU)를 합의 하에 해지했다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 우선협상대상자로 선정된 후 5개월 만이다.(자료=서울시, 업계)MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있으며, 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.을지파이낸스센터는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 위치하며 을지로3가구역 제1·2지구에 해당한다. 서울지하철 2·3호선 을지로3가역에서 걸어서 4~6분 거리에 있다.아이비네트웍스는 이 건물을 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층 업무시설, 근린생활시설로 개발할 예정으로 준공 전 매각(사전매각)을 추진해왔다. 앞서 미래에셋자산운용은 총 8150억원 수준(3.3㎡당 4150만원) 매매금액을 제시해 우협이 됐었다. 이후 기존 계획한 ‘지하 7층’을 ‘지하 8층’으로 바꾸면서 공사비 증액 등 협의사항이 생겼고, 양측은 MOU 기간을 지난달 말까지 연장하며 본계약 체결을 위해 노력했다. 하지만 거래는 원점으로 돌아갔다. 양측은 거래가 파기된 이유를 밝히지 않았다. 미래에셋자산운용이 30여억원을 이행보증금으로 아이비네트웍스에 납부했지만, 상호 합의로 MOU를 해지했기 때문에 반환받게 된다. 향후 일정 등 세부사항은 비밀유지협약(NDA)에 따라 공개하기 어려운 상태다.◇ F&F ‘마제스타 타워1’ 인수 포기…코람코·NH투증 컨소로서울 서초구 서초동 오피스 ‘마제스타시티 타워1’도 매각 과정에서 우협이 바뀌었다. F&F-삼성SRA자산운용이 인수를 철회한 후 차순위 협상대상자였던 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄이 새로운 우협 지위를 얻었다. 마제스타시티 타워1·2 (자료=코람코자산신탁)마제스타시티는 서울 서초구 서초동 1501-1 일대 위치하며 지하철 2호선 서초역에서 걸어서 2분 거리에 있다. 지난 2017년 6월 준공됐고 오피스빌딩 2개 동(타워1·2), 공동주택 116가구(힐스테이트 서리풀), 할인점 1동(롯데마트 서초점), 판매시설 1동(서초애비뉴)으로 구성됐다.이 중 마제스타시티 타워1은 지하 7층~지상 17층, 연면적 4만6580.49㎡ 규모 업무시설이다. 앞서 F&F는 지난 5월 말 우협으로 선정됐지만, 1개월여 후인 지난달 6일 “검토한 바 있으나 인수를 진행하지 않기로 최종 결정했다”고 공시했다. 당시 F&F가 제시했던 가격이 총 5300억원(연면적 기준 3.3㎡당 3750만원)에 이르렀는데 갑작스레 인수를 철회해 배경에 관심이 쏠렸다. F&F 측은 이 건물을 사옥으로 쓰려면 오래 기다려야 해서 매수를 철회했다는 설명이다. 기존 임차인이 퇴거해서 F&F 측이 사옥으로 이용할 수 있는 시점이 오는 2027년 말로 실사 과정에서 확인돼서다.코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄은 이런 사태를 막기 위해 이행보증금 20억원을 납부했다. 지난달 말 매도자인 이지스자산운용과 구속력 있는 양해각서(MOU)를 체결했으며 약 1개월간 실사할 예정이다.현재 본 협상에 들어간 상태로 매매금액은 확정되지 않았지만, 약 5256억원으로 전해졌다. 오는 9월 거래 종결(딜 클로징)이 목표다. ◇ 대신자산신탁 ‘골든타워’ 포기→마스턴운용 MOU 검토중서울 강남구 삼성동 ‘골든타워’ 매각의 경우 대신자산신탁이 우협 지위를 포기한 후 마스턴투자운용에 기회가 돌아갔다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 있는 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.골든타워 (자료=코람코자산신탁)대신자산신탁은 우협 선정 이후 새마을금고 사태로 자금시장에 불확실성이 커졌는데, 일정이 촉박해 자금조달(펀딩)을 진행하기 어려웠다는 설명이다.대신자산신탁 관계자는 “골든타워 매각 입찰에서 우협으로 선정되는 과정에서 회사가 입찰시 제시한 클로징 및 진행단계별 일정들보다 기간을 단축하도록 제시받아 이를 반영한 일정으로 MOU 체결을 추진했다”며 “그러나 최근 경제동향을 봤을 때 제시받은 일정에 맞춰 펀딩을 진행하기 어려울 것으로 판단해 매매협의를 중단하게 됐다”고 설명했다.대신자산신탁 지분 100%를 보유한 대신증권이 종합금융투자사업자(종투사) 자격 요건을 갖추기 위해 서울 을지로 본사 사옥을 매각한 영향이 있을 것이라는 얘기도 있었지만 실제로는 이와 무관하다. 이후 골든타워 인수를 위한 적격 예비인수후보(우협 후보군) 중 한 곳인 마스턴투자운용이 지난 27일 양해각서(MOU) 안을 통지받았다. 현재 마스턴투자운용은 MOU를 검토 중이다. 돌발상황이 없으면 다음주 중(오는 7~11일), 늦으면 그 다음주(14~18일) 중 우협으로 선정될 예정이다. 매매금액은 약 4700억원(3.3㎡당 3900만원 전후)이다.◇ ADF·미래에셋도 인수 실패…“한국, 변수 많아 신뢰 하락”최근 ADF자산운용은 제주시 노연로에 있는 ‘신라스테이 제주’ 인수에 실패했다. 지난 6월 말 우협으로 선정됐지만, 투자자 모집에 어려움을 겪어 한 달 만에 딜이 무산됐다. 매도자인 이지스자산운용은 이지스일반사모부동산투자신탁33호를 통해 이 건물을 보유하고 있다. 매각 무산으로 펀드 만기를 연장할 계획이다.작년부터 올해까지 이어진 서울 중구 서소문동 ‘동화빌딩’도 매매 과정에 우협이 바뀌었다. 동화빌딩은 서울 중구 서소문동 58-7 외 2필지 일대에 있는 도심업무지구(CBD) 소재 오피스다. 서울지하철 1·2호선 시청역에서 도보 2분 거리에 있다.동화빌딩 (사진=네이버맵 캡처)시티코어 컨소시엄은 매매대금 2800억원에 작년 10월 동화빌딩 인수 우협으로 선정됐었다. 하지만 매도자인 마스턴투자운용과 맺었던 MOU 조건을 기간 내 이행하지 않아서 지난 1월 계약이 파기됐다. 이후 JB금융지주가 지난 2분기 2632억원에 매매를 완료했다. 이밖에 미래에셋자산운용은 작년 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 마무리하지 못했다. 건물 인수를 위한 리츠의 영업인가가 국토교통부로부터 거절됐고, 매도자 브룩필드자산운용이 MOU 위반을 주장하며 해지를 통보했다는 게 미래에셋 측 설명이다. 미래에셋은 이행보증금 2000억원 반환 문제로 작년 9월 26일 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다. 다만 중재 절차 결과에 불확실성이 있어서 예측이 어렵다.이처럼 상업용부동산 시장에서 우협 변경 등 변수가 늘어난 것은 고금리로 부동산 투자심리가 완전히 회복되지 못했기 때문으로 보인다. 시장 전망이 불투명하니 매도자, 매수자가 원하는 가격·자금조달 기간 등 거래조건에 차이가 생길 경우 이를 좁히기 어려워서다.새마을금고 자금 이탈, GS건설의 인천 검단 아파트 전면 재시공으로 건설·부동산 업계를 둘러싼 리스크가 다시 부각된 것도 투심에 부정적 영향을 미쳤다. 다만 이같은 사례가 많아질 경우 국내 상업용부동산 시장의 ‘신뢰도’에 흠이 될 수 있다는 지적이다.금융투자업계 관계자는 “외국계 투자자들 중에는 이런 국내 사례를 놓고 일본과 비교하는 의견도 있다”며 “일본은 우협 선정 등 절차가 진행되면 거래종결까지 큰 변수가 없는데, 한국은 예상치 못한 변수로 거래가 틀어지는 경우가 많다”고 말했다.
- [단독] 미래에셋·아이비네트웍스, 을지파이낸스센터 매매 '무산'
- [이데일리 김성수 기자] 미래에셋자산운용과 시행사 아이비네트웍스가 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매거래를 하지 않기로 했다. 미래에셋자산운용이 지난 3월 우선협상대상자로 선정된 후 5개월 만이다.아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 다만 올 하반기에는 서울 프라임오피스 투자시장이 상반기보다 회복될 것으로 기대된다. 또한 서울시 정책에 맞춰 건물의 용적률과 녹지비율이 높아지는 만큼 향후 이용가치도 크게 높아질 것으로 보인다. ◇ 미래에셋운용·아이비네트웍스, MOU 해지 합의1일 부동산업계에 따르면 미래에셋자산운용과 아이비네트웍스는 최근 서울 중구 오피스빌딩 ‘을지파이낸스센터(EFC)’ 매매를 위한 양해각서(MOU)를 합의 하에 해지했다. MOU는 정식 계약을 체결하기 전에 합의했던 내용을 기록한 문서다. 법적 구속력은 없지만 반드시 들어가야 하는 조항과 선택조항들이 있으며, 작성내용에 따라 법적 구속력도 가질 수 있다.(자료=서울시, 업계)을지파이낸스센터는 서울 중구 수표동 56-1번지 일대 있으며 을지로3가구역 제1·2지구에 해당한다. 아이비네트웍스는 이 건물을 연면적 6만4989.63㎡, 지하 7층~지상 24층의 업무시설, 근린생활시설로 개발할 계획이었다. 앞서 아이비네트웍스는 매각자문사를 세빌스코리아로 정하고 이 건물의 준공 전 매각(사전매각)을 추진해왔다. 지난 3월 우선협상대상자로 미래에셋자산운용을 선정했고, 지난 4월 업무협약을 체결했다.매매금액은 3.3㎡당 4150만원으로 총 8150억원 수준이었다. 양측은 본계약을 지난 6월 말까지 체결할 예정이었지만, 공사비 증액 등 협의할 사항이 있어서 지난달 말까지 MOU 기간을 연장했다.기존에 계획한 층수는 ‘지하 7층’이었는데 주차장 면적 확보를 위해 ‘지하 8층’으로 바꾸면서, 공사비 증액 등 양측이 협의할 사항이 남아서다. 다만 양측은 최근 MOU를 종료했다. 향후 일정 등 세부사항은 비밀유지협약(NDA)에 따라 공개하기 어려운 상태다. ◇ 하반기 오피스시장 회복 기대…7월 경관심의 통과아이비네트웍스는 고금리로 부동산 매수심리가 위축된 상황에서 매수자를 다시 물색해야 한다. 한국은행은 기준금리를 지난 1월 이후 3.5%로 유지하고 있다. 아이비네트웍스가 새로운 매수자와 계약을 체결할 경우 매매금액이 바뀔 가능성이 있다. 다만 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 예상된다. 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 지난달 27일 발표한 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 지난 2분기 서울 프라임오피스 거래규모는 총 3조3000억원 규모로, 작년 2분기와 비슷한 수준까지 회복됐다.(자료=세빌스코리아)지난 2분기 거래가 종결(딜클로징)된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다.또한 올해 1·2분기를 합산한 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로, 작년 상반기 대비 61% 수준이다.세빌스코리아는 “지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다”며 “이에 투자자들의 우량 자산 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망”이라고 설명했다.을지파이낸스센터 신축을 위한 인허가 절차는 순조롭게 진행 중이다. 지난 7월에는 서울시 건축물 경관심의를 통과했다. 해당 지역은 역사도심(4대문안), 중점경관관리구역에 해당해서 경관심의를 받아야 한다.역사도심 중점경관관리구역에서는 △5층 이상 개별 건축물 △모든 층수 공동주택이 경관심의 대상이다.◇ ‘녹지생태도심’에 용적률·녹지 증가…이용가치 상승당초 아이비네트웍스는 지난 상반기 인허가를 마치고 프로젝트파이낸싱(PF)을 진행할 계획이었다. 시공사는 아직 확정되지 않은 상태로 예정보다 절차가 다소 늦어졌다. 하지만 개발이 끝나면 건물의 이용가치는 크게 높아질 것으로 보인다. 을지파이낸스센터가 속한 을지로3가구역 제1·2지구가 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나인 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 맞춰 진행되고 있어서다. 이 전략은 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.개발업체 입장에서는 용적률 상승으로 사업의 수익성이 높아지고, 임차인들은 녹지 비율이 높아져 오피스 이용 환경이 쾌적해진다.을지로3가구역 제1·2지구 남측 및 서측 (자료=서울시)이 사업장은 올해 2월 고시한 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’에 따른 ‘개방형 녹지’를 도입한 첫 사례다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.개방형 녹지와 연계해서 근린생활시설을 배치하고, 개방형 녹지 내 마련된 선큰(대지를 파내고 조성한 곳)은 지상부 개방형 녹지에서 지하부 입점할 근린생활시설 공간으로 자유롭게 연결될 수 있도록 계획했다.사업지의 동측(수표로변)에는 공개공지와 연계한 녹지공간을 조성해서 다양한 활동의 장을 제공한다. 또한 서측(을지로9길변)과 남측(삼일대로12길변)에는 녹지와 어우러진 보행공간을 조성할 예정이다. 프로젝트의 건축설계는 희림종합건축, 도시용역은 인토엔지니어링이 수행한다. 이밖에도 건물이 속한 도심권역(CBD)은 강남권역(GBD)보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 강남권역(14만8500원대)보다 낮다. 해당 건물의 재개발이 완성되면 임차인들의 선호도가 크게 높아질 가능성이 있다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- '녹지생태도심' 계기로…강남 갔던 기업들, 도심으로 유턴?
- [이데일리 김성수 기자] 서울 강남권역으로 이전했던 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 중구 등 도심권역에 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.녹지생태도심 프로젝트로 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 강남의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 새 선택지를 얻게 돼서다. 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴한데다, 녹지 비율이 높아지면 오피스 이용 환경도 쾌적해질 것으로 보인다. 개발업체 입장에선 녹지생태도심 프로젝트로 용적률 인센티브를 받으면 사업성이 높아지는 효과가 있다.◇ ‘빈 방’ 없는 강남 오피스…공실률, 금융위기 후 역대 ‘최저’28일 금융투자업계에 따르면 강남·판교에 사무실을 임차한 기업들이 ‘녹지생태도심’ 프로젝트를 계기로 도심권역(CBD)으로 ‘유턴’할 수 있다는 전망이 나온다.도시 생태숲(안) (자료=서울시)‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 오세훈 서울시장의 핵심 정책 중 하나다. 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 게 골자다.대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 오 시장이 추구하는 ‘녹지생태도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.업계에서는 이 프로젝트를 진행하면 개발업체(임대인), 임차인 모두가 ‘윈윈’하는 효과가 있다고 내다봤다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.임차인 입장에선 도심에 신규 오피스 공급이 늘어나면 부족한 임차공간을 확보할 수 있게 된다. 현재 강남 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다. 글로벌 부동산서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 지난 2분기 서울 오피스 시장 공실률은 1.8%로 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. 특히 임대수요가 높은 강남권역(GBD)의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다. 강남은 새 건물을 지을 대규모 나대지도 부족한 만큼 임차 경쟁이 심화되고 임대료도 오르고 있다. 서울 3대 권역별 실질임대료 현황 (자료=JLL코리아 ‘2023년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서 일부 캡처)글로벌 종합 부동산서비스 회사 JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 강남권역 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 상승한 약 14만8600원으로 집계됐다. 도심권역(전분기 대비 2.03% 상승), 여의도권역(전분기 대비 0.55% 상승)보다 높은 상승폭을 보이며 14만원대를 돌파한 것. 금액 측면에서도 도심권역(12만원대), 여의도권역(10만원대)보다 비싸다. ◇ 도심, 신규 오피스 ‘봇물’…저렴한 임대료에 녹지 확보까지반면 도심권역은 강남권역과 달리 재개발 등 정비사업으로 신규 오피스를 공급할 수 있는 곳이 많다. 향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △봉래구역 제1지구(메리츠화재 서울사옥) △을지로 2가 △세운구역 △을지파이낸스센터(EFC) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 등이 있다.또한 도심권역 내 다동공원 외 9곳 정비구역들은 이미 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’에 맞춰서 사업을 추진 중이다. △중구 서소문 11·12지구 △중구 을지로3가 1·2지구 △중구 을지로3가 10지구 △중구 명동 1지구 △중구 무교다동 29지구 △중구 무교다동 31지구 △중구 양동 4-2·7지구 △중구 봉래 3지구 △중구 광희동 1가다.녹지생태도심 재창조 전략을 적용한 정비사업장 (자료=서울시)서울시에 따르면 서소문 일대(서소문빌딩, 중앙빌딩, 동화빌딩)에는 서울광장 크기(1만3205㎡)의 개방형 녹지가 만들어진다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다. 서소문빌딩(옛 중앙일보빌딩)은 중구 순화동 7번지 일대 위치하며 서울역-서대문 1·2구역 제1지구 재개발 사업에 해당한다. 중앙빌딩은 옛 중앙일보 빌딩이 있는 중구 서소문동 58-9 일대 서소문구역 제11·12지구를 말한다. 동화빌딩은 중구 서소문동 58-7 일대 서소문구역 제10지구에 해당한다.이처럼 녹지생태도심 재창조 프로젝트를 활용하면 용적률 상승으로 도심권역 내 오피스 공급량이 확대되는데다, 녹지 비율이 높아져 임차인들의 오피스 이용 환경도 좋아진다. 또한 도심권역은 강남권역보다 임대료가 상대적으로 저렴하다. JLL 코리아에 따르면 지난 2분기 도심권역 월 평균 실질 임대료는 약 12만6600원으로 전분기 대비 2.0%, 전년 동기 대비 12.9% 상승했다. 강남권역(14만8500원대)보다 크게 저렴한 수준이다.이에 따라 강남 오피스시장의 ‘임대료 상승’과 ‘공실 부족’에 시달리던 임차인들이 대거 도심권역으로 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 금융투자업계 관계자는 “도심권역과 강남권역을 비교하면 도심은 향후 신축 오피스 공급이 늘어날 것인데다 임대료도 저렴한 편”이라며 “반면 강남은 앞으로도 공급이 늘기 어렵기 때문에, 강남에서 원하는 규모만큼 오피스 임차를 하지 못한 회사들이 도심에 몰려갈 가능성이 있다”고 말했다.
- 서울 오피스 임대료 1년새 11% 상승…"타지역 이전 어렵다"
- [이데일리 이윤화 기자] 서울 주요 업무권역 오피스(사무실) 임대료가 상향 평준화되면서 기업들이 타 지역으로 이전하지 않는 것으로 나타났다. 올해 초만 해도 공실과 저렴한 임대료를 찾아 타 권역으로 이전을 고려했던 기업이 많았던 것과 대조적이다.상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 28일 ‘2023년 2분기 오피스 마켓 리얼 리포트’를 발표했다. 보고서에 따르면 서울 오피스 평균 명목임대료는 8만9790원으로 전년 2분기보다 11.17%, NOC는 24만2035원으로 9.77% 상승했다. 명목임대료는 무상임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료, NOC는 전용면적당 임대비용을 뜻한다.여의도권역(YBD)의 2분기 평균 NOC는 25만5196원으로 1년 전보다 13.39% 올랐다. 도심권역(CBD, 25만8391원), 강남권역(GBD, 26만6866원)과 비교해 큰 차이가 나지 않는다. 지난해 2분기는 이렇지 않았다. YBD의 NOC는 GBD보다 7% 이상 낮았다. 최근 YBD 임대료가 가파르게 오른 셈이다. GBD와 CBD 공실 부족과 임대료 급등으로 YBD도 덩달아 임대료가 상승한 결과다.진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 “올해 1분기만 해도 GBD 임차 경쟁 심화의 나비효과로 ‘공실면적’과 ‘가성비(가격 대비 성능)’를 찾아 CBD나 YBD로 이전을 고려하는 수요가 다수 관측됐다”면서 “하지만, 상반기를 지나며 주요권역 임대료가 GBD와 함께 상향 평준화되고 이전 비용마저 오르자 대다수의 임차사가 높은 재계약 인상률에도 잔류를 우선 선택지로 고려하는 경향이 나타나고 있다”고 설명했다.2분기 서울 오피스 평균 공실률은 2.2%였다. CBD는 3.3%, GBD와 YBD는 모두 1.5%를 기록했다. 주요 업무권역 모두 자연공실률 미만 수준을 6분기째 유지 중이지만, 시장 분위기에는 미세한 변화가 감지된다.진 이사는 “급등한 임대료를 꾸준히 내기 어려운 기업을 중심으로 면적 축소나 권역 이전을 선택할 수 있는 가능성이 커졌으며, 공실을 신규로 채울 수 있는 대기 수요도 상대적으로 둔화된 것으로 관측된다”며 “이는 기업이 필요로 하는 임대면적이 줄었다기보다, 기업이 감당할 수 있는 임대료 조건을 갖춘 오피스 임대 면적이 감소한 것”으로 해석했다.그는 “높은 재계약 인상률과 임대료 상향평준화에 따른 대안권역의 부재, 제한적인 공급이 예상되는 상황에서 임대인과 임차인 간 힘겨루기는 한동안 지속될 것”이라고 전망했다.2분기 서울과 분당권역(BBD) 오피스 거래액은 3조6000억원으로, 전분기보다 2배 이상 증가했다. 지난해 하반기 금리 인상으로 딜 클로징이 지연됐던 광화문 ‘콘코디언’ 빌딩 거래가 성공적으로 종료됐고, ‘동화빌딩’, ‘한국은행 소공별관’ 등 CBD 내 표류하던 오피스 매물들의 딜도 클로징되면서 거래액 증가를 이끌었다. 다만 지난해 2분기 거래액 4조2000억원에 비해서는 14.3% 감소했다. 진 이사는 “급격한 임대료 인상과 공실 부족의 파급효과로 인한 견고한 사옥 수요가 지속되면서 얼어붙은 투자시장 분위기가 풀어지고 있다”고 말했다.
- 부동산 PF 후폭풍…이지스운용, 독일 트리아논 매각 추진
- [이데일리 이은정 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 투자를 해온 이지스자산운용이 펀드 투자 자산인 독일 트리아논 오피스 빌딩 매각 절차를 밟는다. 오는 8월 잠재 매수자 물색에 나선다. 임의 매각을 추진하면서 추가 지분출자를 위한 자본금을 지속 모집, 기존 선순위대출의 연장 등을 논의해 펀드 손실 최소화를 꾀한다.27일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이지스 글로벌부동산투자신탁 229호가 투자하고 있는 독일 트리아논 빌딩 매각 절차 개시 여부를 결정하기 위한 리스크심의위원회를 열고 이같이 결정했다. 이지스자산운용은 추후 수용 가능한 매각 조건으로 매입자가 나타나면, 해당 가격에 매각할지 여부를 최종 결정하는 위원회를 다시 개최할 예정이다. 오는 8월 중순까지 현지 매각 주간사 선정에 나선다.서울 여의도 이지스자산운용 사옥 전경. (사진=이지스자산운용)트리아논 오피스 빌딩의 매입가는 8750억원 수준으로 매각가는 이를 밑도는 수준으로 형성될 전망이다. 2018년 펀드 설정 이후 코로나19 팬데믹, 금리 인상, 물가 상승 등 경제가 악화되면서 유럽 내 오피스 시장도 불황을 겪고 있다. 이에 지난해 말 트리아논 빌딩의 가치는 7700억원까지 하락했다. CBRE 독일 시장 분석리포트에 따르면 올해 1분기 기준 독일 프랑크푸르트 전체 부동산 거래량은 전년 동기 대비 92% 감소했다. 펀드 공시 내 매각 가격대별 펀드 수익률 예상치를 살펴보면 트리아논 빌딩의 매각가가 7억1665유로 규모에 형성될 경우 손실률이 0.0%다. 6억5268유로에 형성되면 손실률이 -22.5%, 5억9829유로는 -41.7%, 4억8951유로는 -80.0% 등으로 추정됐다. 원·유로 환율 1400원에 가정해 환 정산금 지출분(예상)을 반영한 수치다. 앞서 트리아논 빌딩의 주요 임차인인 데카방크가 임대차 계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성 문제가 불거졌다. 지난해 말 기준 담보인정비율(LTV)은 69.1%로 기한이익상실(EOD) 요건에 해당하는 수준인 70%에 근접했다. 이지스자산운용은 펀드 정상화를 위해 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환)을 추진했다. 회사 측이 고유 자금 150억원을 투입하고, 국내 기관을 통해 추가 출자에 나섰지만 차환 조건으로 요구되는 708억원 규모의 출자 금액에 미달했다. 회사 측은 “추가 지분출자가 무산되면 본 건 자산 관련 대출 만기가 도래하기 전까지 리파이낸싱이 성사되지 않을 가능성이 있다”며 “대주의 본 건 자산에 대한 담보권 실행에 따라 자산 강제 매각, 소유권 상실로 이어질 위험이 있다”고 말했다.이에 따라 이지스자산운용은 추가 지분출자를 위한 자본금을 모집하는 동시에 기존 선순위 대출의 연장 또는 기존 계약을 유보하는 방안 등을 기존 대주단과 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 동시에 자산 임의 매각을 추진해 펀드 손실 최소화에 나서겠다는 방침이다.이지스자산운용은 트리아논 빌딩 내 데카방크가 2020년 이전 결정을 하면서, 데카방크가 임대하고 있는 8개층(전체 24개층)에 대해 계약을 중도 해지할 수 있는 옵션을 확보하는 등 수익자 보호를 위한 방안을 강구해왔다. 해당 옵션을 행사하면 잔여 임대료의 50%를 이지스운용이 수취할 수 있다. 또 신규 임차인 유치 재원을 확보하기 위해 대출 중개 자문사를 선정하고, 신규 임대차 브로커로 JLL(존스랑라살)을 고용했다.이지스자산운용 측은 “매각 자문사 선정과 잠재 매수자 물색을 위한 마케팅을 빠르게 진행하고, 대주단과 협의를 지속할 것”이라며 “자산의 가치 제고와 투자자 보호를 위해 최선을 다하겠다”고 전했다. (자료=이지스자산운용)
- 세빌스코리아 "올 하반기 서울 오피스 투자시장 회복 기대"
- [이데일리 김성수 기자] 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 올 하반기 서울 프라임 오피스 투자시장이 회복될 것으로 전망했다. 세빌스코리아는 27일 ‘2023년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에서 이같이 밝혔다. 세빌스코리아는 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공 연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려해 오피스 빌딩의 등급을 정하고 있다. 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 3개 주요 권역에 위치한 연면적 3만㎡ 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임 빌딩이라고 정의한다. 조건에 해당하는 133개 프라임 빌딩 중 110개를 대상으로 서울 오피스 시장에 대한 조사 및 분석을 진행했다.작년 하반기부터 급격한 금리 인상 및 유동성 감소로 다수 오피스 거래에서 매각 철회 및 종결 실패가 발생했다. 그러나 올해 2분기 들어 오피스 거래규모가 총 3조3000억원 규모로 늘어나면서 전년도 같은 분기와 비슷한 수준까지 회복됐다. (자료=세빌스코리아)지난 1분기와 합산한 올해 상반기 프라임오피스 투자시장 총 거래규모는 4조4000억원으로 작년 상반기 대비 61% 수준이다.지난 2분기 거래가 종결된 오피스에는 그동안 거래가 지연됐던 도심권역(CBD) 콘코디언과 동화빌딩, 강남권역(GBD) 스케일타워, 판교 알파돔타워 등이 있다. DWS자산운용이 보유했던 콘코디언빌딩은 지난해 마스턴투자운용이 우선협상대상자(우협)로 선정된 이후 급격한 금리인상에 따라 금액이 일부 하향 조정됐고, 지난 4월 6292억원에 최종 거래 완료됐다. 서소문에 위치한 동화빌딩은 JB금융그룹이 향후 신사옥 건립을 목적으로 마스턴투자운용으로부터 2700억원에 매입했다. 현대자동차는 실사용 목적으로 GBD 스케일타워의 수익증권 50%를 SK디앤디로부터 매입했다. 총 거래 금액은 2532억원이다. 이는 연면적 기준 평당 5500만원 수준으로 역대 서울 프라임 오피스 최고 금액이다. 삼성SRA자산운용은 판교 알파돔타워를 미래에셋자산운용으로부터 6914억원에 인수하며 자산 포트폴리오를 판교로 확대했다.한국은행이 기준금리를 3.50%로 유지한 가운데, 지난해 종결이 지연된 거래 및 새로 등장한 매물이 지속해서 시장에 나오고 있다. 이에 따라 투자자들의 우량 자산에 대한 투자 검토가 활발해지는 추세로, 하반기 투자시장은 상반기보다 활발해질 전망이다.지난 2분기 오피스 시장 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.9%포인트(p) 하락하며 2008년 금융위기 이후 역대 최저치를 기록했다. GBD의 스케일타워 준공 및 CBD의 한국은행 본관 리모델링이 완료됐으나, 임대차 계약이 즉각적으로 이뤄지며 공실률이 오히려 하락했다. 특히 임대수요가 높은 GBD의 명목 공실률은 2.2%다. 하지만 새로 준공된 스케일타워에 현대자동차가 전략적 투자자로 참여하며 올 하반기 사옥 이전을 계획하고 있어 이를 반영한 실질 공실률은 0.4% 수준이다.서울 프라임 오피스 시장의 평균 임대료 상승률은 전년동기 대비 7.1%로 집계됐다. 지난 1분기 두자릿수를 기록한 GBD 임대료 상승률은 9.3%까지 낮아졌다. 하지만 여전히 높은 임차수요에 힘입어 지속적인 임대료 상승이 예상되고 있다.이번 리포트를 발행한 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부의 홍지은 전무는 “수요에 비해 부족한 공급으로 오피스 임대시장은 지속적인 임대료 상승을 보이고 있다”면서도 “그러나 중도해지를 요청하는 기업이 나타나는 등 예상보다 완만한 경제회복이 향후 오피스 시장의 주요한 변화 요인으로 예상된다”고 말했다.
