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- 최저임금 구분적용 노사 ‘평행선’…“소상공인 한계”vs“부작용 커”
- [이데일리 최정훈 기자] 내년도 최저임금을 논의하기 위해 열린 최저임금위원회 전원회의에서 노동계와 경영계가 ‘업종별 구분 적용’을 두고 평행선을 달렸다. 내년도 최저임금의 구분 적용 여부는 다음 회의에서 결정될 것으로 보인다.또 노동계와 경영계는 내년도 최저임금 심의의 가장 큰 화두인 최저임금 수준 논의의 본격적인 시작을 앞두고 팽팽한 신경전을 벌였다.15일 오후 세종시 정부세종청사 최저임금위원회 회의실에서 열린 제5차 전원회의에서 사용자위원인 류기정 한국경영자총협회 전무(왼쪽)와 근로자위원인 박희은 민주노총 부위원장이 자리하고 있다.(사진=연합뉴스)15일 정부세종청사에서 열린 최임위 제5차 전원회의에서는 최저임금의 업종별 구분 적용 논의가 이어졌다. 최저임금의 업종별 구분적용은 현행 최저임금법상 근거는 있지만 1988년 이후 한 번도 도입된 적 없다. 당시 최임위는 벌어진 임금 격차를 고려해 음료품·가구·인쇄출판 등 16개 고임금 업종에는 시급 487.5원, 식료품·섬유의복·전자기기 등 12개 저임금 업종에는 시급 462.5원을 적용했다.노동계는 업종별 구분 적용의 부작용이 클 것이라며 강하게 반대했다. 근로자위원인 정문주 한국노총 사무처장은 “36년간 전산업 단일적용으로 유지되어온 최저임금제도의 근간을 흔드는 업종별 차등적용 논의가 매년 반복되는 것에 대해 반대한다”며 “경영상 문제는 최저임금 구분적용으로 해결될 일이 아니고, 근본적으로 우리나라 경제 어렵게 만드는 대기업 갑질과 불공정거래 행위를 근절시켜야 할 것”이라고 지적했다.또 다른 근로자위원인 박희은 민주노총 부위원장도 편의점의 예를 들면서, 자영업자 어려움의 원인은 최저임금이 아니라고 설명했다. 그는 “편의점 업계의 문제는 과밀출점으로, 편의점이 한 블록당 하나 있다고 할 정도”라며 “개별 편의점은 수익이 발생하는 대로 로열티를 본사에 내고, 상승한 임대료 관리비 등 감당 안 되고 폐업하려도 수천만원 위약금 물어야 하는 구조”라고 전했다.반면 경영계는 일률적인 최저임금 인상 관행을 바꿔야 한다고 강조했다. 사용자위원인 류기정 한국경영자총협회 전무는 “시장 현실을 외면한 채 업종 구분 없이 일률적으로 최저임금을 인상해 온 관행을 이제는 바꿔야 한다”며 “낙인효과니 통계 미비라는 차원에서 벗어나 선진국 대부분 국가에서 시행하는 제도를 더 이상 외면 해서는 안 된다”고 강조했다.또 다른 사용자위원인 이명로 중소기업중앙회 인력정책본부장은 “소상공인 1000여명 대상 조사한 결과에 따르면 구분적용 찬성이 86.2%이고 인력난 우려는 7%에 불과하다”며 “이 결과는 고율의 최저임금 획일적 적용에 따른 임금비 부담 증가, 이에 따른 폐업 공포가 인력난 우려를 압도한다는 것으로 해석할 수 있다”고 말했다. 최저임금의 업종별 구분 적용을 놓고 노사 양측은 이날까지 강하게 격돌할 것으로 보인다. 현재 국제노동기구(ILO) 세계총회 참석을 이유로 이날 회의에 불참한 류기섭 한국노총 사무총장이 돌아오는 제6차 전원회의 이후 표결이 진행될 전망이다. 한편 내년도 최저임금 액수를 결정하는 최저임금 수준 논의를 두고도 노사 간 신경전이 시작됐다. 최저임금 심의의 법정 심의 기한은 이달 말까지인 만큼, 수준 논의도 곧 본격적으로 시작될 것으로 보인다. 노동계는 내년도 최저임금 수준으로 이미 1만2000원을 요구한 상황이다.정문주 한국노총 사무처장은 “물가 폭등으로 실질임금 저하 이어지고 최저임금 노동자 수년째 생활 개선되지 못하고 있다”며 “2년간 평균 물가상승률이 7.7%, 최저임금 인상률은 같은 시기 6.6%로 물가상승률보다 낮았다. 실질임금 삭감됐다는 것”이라고 인상 필요성을 강조했다.반면, 류기정 경총 전무는 “최근 5년으로 확대하면 최저임금 인상은 27.8% 인상된 반면, 소비자물가상승률은 12.5% 인상돼 2배 가까이 높게 최저임금이 올랐다”며 “ 최저임금의 고율인상 누적되자 노동시장 수용성이 한계에 다달았다”고 고율 인상에 대한 반대의 뜻을 전했다.
- 삼성FN리츠, 배당수익률 하락 가능성 거의 없다-한투
- [이데일리 김인경 기자] 한국투자증권은 삼성FN리츠(448730)가 시세보다 낮은 가격에 서울 핵심권역 오피스를 편입한 가운데, 배당수익률 하락 가능성이 거의 없다고 강조했다. 투자의견이나 목표주가는 제시하지 않았다.15일 강성태 한국투자증권 연구원은 “삼성 그룹 1호 공모 리츠인 삼성FN리츠가 2022년 4월에 출범했는데, 삼성금융네트웍스에 참여한 금융사들이 합심해서 만들어 낸 결과물”이라며 이같이 밝혔다. 먼저 삼성FN리츠는 스폰서인 삼성생명(032830)(19.5%)과 삼성화재(000810)(18.7%)가 전체 보통주 지분의 38.2%를 보유 중이다. 삼성생명이 100% 지분을 가진 삼성SRA자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁운용하고 있다. 특히 순수 오피스 리츠인 삼성FN리츠는 대치타워(GBD), 에스원빌딩(CBD) 등 서울 핵심 권역에 위치한 오피스 두 군데를 편입해 상장했다. 운용자산(AUM)은 매입가 기준 6776억원이며, 선순위 담보대출 인정비율(LTV)은 51.5%, 임대보증금 포함 54.9%로 타 상장 리츠와 비교해 낮은 편이다.강 연구원은 “투자포인트는 두 가지로 첫째, 플래그십 자산을 시세 대비 낮은 가격으로 편입했다는 것”이라며 “리츠 AUM의 71.0%를 차지하는 대치타워는 강남구 테헤란로에 위치한 연면적 1만3671평 규모 프라임급 오피스”라고 강조했다. 층수 일부를 구분 소유하거나 부동산펀드(REF) 수익증권을 통해 지분 참여중인 기존 상장 리츠는 있으나, 강남권역 프라임급 오피스 실물 전체를 편입한 리츠는 삼성FN리츠가 처음이다. 그는 “이보다 중요한 것은 매입 가격”이라며 “리츠는 대치타워를 지난해 11월 24일 매입가 4811억원, Cap 비율 4.33%에 취득했다”라고 말했다. 2022년 3분기 GBD 권역 프라임급 오피스 Cap이 2.90%인 점을 감안하면, 리츠의 매입 조건이 좋다는 평가다. 강 연구원은 “스폰서 리츠가 가진 특장점이 발현되는 부분”이라고 분석했다.이어 그는 “두번째 투자포인트는 담보대출 리파이낸싱으로 배당수익률 하락 가능성이 없다는 것”이라며 “올해 상장했거나, 상장을 앞둔 리츠 모두에 적용되는 투자포인트”라고 평가했다. 강 연구원은 “이는 우량한 자산을 좋은 조건에 매입한 것으로부터 시작되는데 이는 낮은 가격에 산 만큼 차입 규모가 줄어들기 때문”이라고 말했다. 또 “기준금리 고점 부근에 변동금리로 차입한 담보대출 이자비용 규모는 내년 11월 담보대출 만기까지 점차 감소할 것이며, 리파이낸싱 후에는 더 나은 조건으로 차입할 가능성이 높다”며 “대치타워 임대 면적의 36.1%를 점유 중인 입주사들의 재계약 과정에서 발생되는 비용을 제외한다면, 공모가 부근인 현재 주가에 진입 시 연환산 6%에 가까운 배당수익률은 꾸준히 만들어질 것”이라고 덧붙였다.
- 한화리츠, 시세 대비 낮은 가격에 자산 편입…배당수익률 훼손 가능성도 낮아
- [이데일리 양지윤 기자] 한국투자증권은 13일 한화리츠에 대해 공모가격 미만에 살 수 있는 기회가 얼마 남지 않았다고 진단했다. 투자의견, 목표가는 제시하지 않았다. 한화리츠(451800)의 12일 종가는 4945원이다.강경태 한국투자증권 연구원은 “한화리츠가 핵심 자산 주변 시세 대비 낮은 가격에 리츠를 편입하고 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점이 투자 포인트”라고 밝혔다.한화리츠는 순수 오피스 리츠로 스폰서인 한화생명보험이 지난 4월 30일 기준 보통주 발행주식수의 46.2%를 보유 중이다. 스폰서가 100% 출자해 설립한 한화자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁관리하고 있다. 플래그십 자산은 한화손해보험 여의도 사옥이다. 연면적 1만8000평 규모 프라임급 오피스로 한화 그룹 계열사들이 전체 임대 가능 면적의 91.7%를 장기임차중인 YBD 핵심 자산이다.해당 자산을 비롯해 한화생명보험 노원, 평촌, 구리, 부천중동사옥까지 서울 소재 오피스 다섯개를 편입했다. 지난 3월 27일에 기업공개(IPO)를 진행, 매입가격을 합산해서 구한 리츠의 운용자산(AUM)은 6603억원, 감정평가 합산액은 6611억원이다.우량한 오피스 자산을 시장 대비 좋은 가격에 편입했다는 점을 첫 번째 투자포인트로 꼽았다. 대표 자산인 한화손해보험 여의도 사옥은 지난해 11월 매입가4560억원, 캡레이트(이하 Cap) 4.85%에 편입했다. 그는 “지난해 3분기 서울 YBD 권역 오피스 Cap이 3.1%까지 하락했던 점을 감안할 필요가 있다”며 면적당 임대료가 유사한 주변과 비교해 매입 Cap이 1.75%p 높다는 것은 상대적으로 낮은 가격에 오피스를 거래했다는 뜻“이라고 설명했다. 실제 두 블록 떨어져 있는 신한투자증권빌딩의 2022년 7월 당시 거래가와 비교하면 한화리츠의 핵심 자산 매입 가격이 평당 500만원 가량 낮다.기존 차입금 리파이낸싱으로 인한 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점에도 주목했다 . 한화리츠가 부채로 조달한 3276억원의 가중평균 조달 금리는 연 5.57%다. 그는 ”향후 3년에 걸쳐 매년 11월 30일마다 총 차입금의 33%씩 만기가 도래하는데, 현재 가중평균 금리보다 높은 수준에서 재 차입할 가능성은 낮다“고 분석했다.이는 4기(2023년 10월 결산) 이후에도 회사에서 제시한 연 환산 배당수익률 6.30%는 지켜진다는 의미다. 그는 ”좋은 조건에 구매한 자산에서 안정적으로 생겨나는 임대수익, 낮아지는 이자비용 부담, 그룹사 핵심 자산을 편입하면서 성장해 가는 전략을 감안해 적극 편입해 갈 때“라고 주장했다.
- 엔데믹에 수도권 상가 공급 봇물…지방比 3배
- [이데일리 신수정 기자] 엔데믹에 유동인구가 늘어나면서 상권이 살아나고 있지만, 공급도 함께 증가하고 있다. 부동산R114는 8일 상업용 부동산 솔루션 ‘RCS(Realestate Commercial Solution)’를 통해 매매 물량으로 나온 전국 상가 수를 분석한 결과, 올해 1분기 매물량은 작년 동기 11만 7309개 대비 소폭 늘어난 11만 9198개로 집계됐다. 권역별로 수도권 9만 2323개, 지방 2만 6875개로 인프라가 집중돼 있고, 절대적인 상가 수가 많은 수도권의 매물량이 압도적으로 많았다. 올해 1분기 유형별 상가 매물 개수는 절대적인 상가 수와 비례하는 경향을 보였다. 근린상가가 4만 3955개로 가장 많았고, 뒤 이어 유형이 특정되지 않은 기타상가 3만 1055개, 단지내상가 1만 9376개, 오피스상가 9870개, 주상복합상가 8323개, 지식산업센터상가 4558개, 복합쇼핑몰이 2061개 순으로 집계됐다. 대부분 유형에서 2022년 1분기 대비 상가 매물 수가 감소한 반면, 지식산업센터상가는 전년 동기 대비 매물량이 크게 늘었다. 대부분의 지식산업센터가 업무지구를 낀 중심상권을 벗어나 위치하고, 수요층이 지식산업센터 내 근무자에 한정돼 임차인 확보가 용이하지 않은 영향으로 판단된다. 향후 상가 매물 수는 지역별, 유형별로 편차가 나타날 것으로 예상된다. 상권이 서서히 회복세를 보이면서 임대수익률이 개선되는 지역에서는 매물량이 감소할 것으로 보인다. 반면 세종, 대전 등과 같이 순영업소득(임대료, 광고 등 기타수익을 포함한 소득액에서 영업경비를 제외한 금액)이 낮아졌거나, 상가 과잉공급이 우려되는 지역에서는 매물 증가 여지가 있다. 수요층이 한정된 지식산업센터상가, 택지지구 내 신축 근린상가 등에서 매물이 늘어날 가능성이 높다.
- 올해 입주상가 2.9만개…대부분 근린·주상복합 상가
- [이데일리 신수정 기자] 상가 입주물량이 전년대비 줄었지만 근린상가 입주물량이 대부분을 차지하는 것으로 나타났다. 부동산R114가 자사 상업용 부동산 솔루션 RCS(Realestate Commercial Solution)를 통해 상가 입주물량을 집계한 결과, 2023년 입주상가는 지난해 3만 4514개에 비해 감소한 2만 9485개로 조사됐다. 권역별로 수도권 2만 477개, 지방 9008개로 집계됐는데, 지방은 지난해 7183개에 비해 입주상가 수가 25% 늘었다. 유형별로는 근린상가의 입주물량이 전국 1만 464개로 가장 많다. 이어 주상복합상가 5529개, 단지내상가 5253개 등 올해 입주상가의 72.1%가 주거지 수요를 배후에 둔 상가로 조사됐는데, 최근 주택시장의 미분양 문제가 배후지 상가의 장기 공실 리스크로 작용할 가능성이 있다. 오피스 및 지식산업센터 등 업무시설을 낀 상가 입주물량의 경우, 사업체가 집중된 수도권이 5363개(오피스상가: 3283개, 지식산업센터상가: 2080개)로 지방 666개(오피스상가: 361개, 지식산업센터상가: 305개)에 비해 8배 많았다. 업무시설을 낀 상가 투자 시, 서울 주요 업무지구나 성수동처럼 직장인 유동인구가 충분히 뒷받침돼 확장 가능한 상권을 주목할 필요가 있다. 부동산R114는 “마스크 착용 의무 완화 및 관광수요 확대 등 유동인구가 늘면서 올해 들어 대표상권 위주로 공실률이 소폭 감소했다. 하지만 경기부진으로 소비 확대에 한계가 있는 데다, 고물가 및 가계부채 상환 등 자영업 경영 여건 악화로 임대료 인상도 쉽지 않고 여기에 자산가치가 하락하면서 투자수익률도 낮아진 상태다”며 “지금처럼 경기 불확실성이 확대되는 시기에는 안정된 상권 내 우량 상가에 투자 쏠림이 심화될 것으로 예상된다. 특히 고분양가 및 대출이자 부담이 큰 신규 상가에 대한 관심이 낮아지면서, 공급 부담이 크거나 유동인구 확보가 제한되는 지역 내 상가는 외면 받을 가능성이 높다”고 설명했다.
- "부동산계 테슬라 될 것…가상보단 실물 투자가 트렌드"
- [이데일리 김보겸 기자] 사먹는 생수와 자산운용 업계에서 경쟁이 불붙은 상장지수펀드(ETF), 일론 머스크의 전기차, 그리고 부동산 조각투자까지. 홍재근 카사 신임 대표는 이들 상품을 관통하는 게 있다고 했다. 패러다임 시프트가 일어나기 전에는 대세의 출현을 누구도 감히 예상하지 못했다는 것. “지금은 ‘누가 부동산을 조각으로 투자해?’ 라고 생각하지만, 부동산 투자업계의 테슬라가 되겠다는 게 카사의 목표”라고 말하는 그를 강남구 테헤란로 카사 본사에서 만났다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰대신증권은 지난 3월15일 부동산 조각투자 업체 카사를 인수했다. 카사 거래소에 상장된 건물에 대한 수익증권을 투자자들이 매수하면, 임대료 등을 배당 형태로 받고 나중에 건물을 매각하면 시세차익을 지분만큼 또 나눠서 받을 수 있는 구조다. 투자자들은 갖고 있는 수익증권을 다른 투자자한테 팔아서 수익을 거둘 수도 있다. -카사 인수 후 두 달이 흘렀다. 대신증권에서 카사로 넘어온 소감은. △두 달이 2년 같았다. 지난 4년간 부동산 조각투자 역사를 만들어 온 회사인데, 그 역사가 제대로 평가되지 못하는 것 아니냐며 기존 직원들이 불안해 하는 부분도 있었다. 그런 불확실성이나 리스크 없이 일 자체에 집중하도록 만드는 데 최선을 다했다. -대신파이낸스그룹(이하 대신그룹)의 인수 자체가 화제를 모았는데 인수 배경은. △대신그룹은 부동산 금융에 진심이다. 리츠나 펀드 등 고객들한테 부동산으로 전달할 많은 상품이 있다. 시대정신도 바뀌고 있다. 예전에는 가상자산에 열광하는 분위기였다면 유동성이 빠진 현재는 조금 더 고객들이 실물과 실속에 투자하고자 하는 것 같다. 부동산 조각투자하고도 맞는다. 카사코리아의 젊은 2030, 3040 고객들을 우리의 미래 고객으로 끌어와야 겠다는 생각도 있었다. 2년 전부터 카사에 대한 내부 스터디를 하던 차에 인수를 하게 됐다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-카사도 많은 제안을 받았을 텐데 대신에 매각한 건 왜 때문일까. △대신그룹이 갖고 있는 부동산 밸류체인과 금융에서의 신뢰 때문 아닐까. 카사코리아 주주 입장에서도 내 자식을 계속 잘 키워줄 수 있는 사람으로 저희가 낙점되지 않았나 싶다. -카사를 둘러싸고 벤처캐피탈(VC) 업계에선 딜 소싱 능력이 아쉽다는 평가도 있었는데. △카사가 스타트업이었을 때는 아무래도 환경이 녹록지 않았을 것 같다. 부동산은 마트에 진열된 상품이 아니지 않나. 여러 전문가들이 가격, 품질, 미래 성장성 등을 다각도로 심도있게 검토해도 어려운 분야다. 카사 입장에선 적은 인력 등으로 최대한 노력한 결과였다고 본다. -대신그룹 인수로 그 한계는 극복됐다는 의미인가. △대신그룹은 국내와 해외를 막론하고 대형부터 소형 부동산까지 경험과 사례가 풍부하다. 부동산 거래는 상대방과 협상이다. 적정한 가격에 상장을 시켜야 나중에 투자자도 수익을 볼 수 있다는 신뢰를 줘야 하는데 스타트업이 그만한 믿음을 주기에는 생소했던 거다. 그 생소한 부분을 대신그룹이라는, 부동산금융에 전문적인 노하우가 입증된 곳에서 하겠다는 것이다. -대신그룹에의 인수로 카사의 스타트업 정체성이 희석되는 것 아니냐는 우려도 있다. △대신그룹이 카사코리아를 인수하면서 걱정한 부분이기도 하다. 카사코리아의 자유로움과 창의력, 이에 따른 가능성이 훼손될 수 있다는 것. 하지만 애초부터 자회사 개념으로 인수한 것이지 흡수합병은 생각도 안 해 봤다. 사명도 안 바꿨지 않나. 하하. (대신파이낸스그룹은 저축은행 등 인수한 회사들에 ‘대신’ 사명을 붙였다.) -그럼 카사코리아의 자금난은 해소된 건가. △카사코리아가 사업구조 변경을 고민하는 변곡점에서 글로벌 금리가 오르고 경기가 안 좋아져서 어려움을 겪었지만 지금은 완전히 자유로워졌다. 대신그룹이 카사코리아를 인수할 때도 당장 수익전환을 할 것이란 기대는 없었다. 중장기적 관점에서 인수했기에 당장에 연연하기 보다 미래 비전에 집중할 계획이다.-추후 자금조달 계획은. △전체적으로 이 업계가, 스타트업 시장이 ‘밸류 디스카운팅’이 되어 있다. 십분의일 토막 밸류도 허다하다. 반면 카사의 경우 하반기 유상증자 등 대신그룹과 함께 안정적 자금조달 기반을 구축하고 있다. [이데일리 방인권 기자] 홍재근 카사코리아 대표 인터뷰-다른 증권사들도 토큰증권발행(STO)을 미래 먹거리로 주목하고 있다. 시장에 대한 전체적인 조망을 해주신다면.△발행 형태도 중요하지만 무엇을 증권화해서 어떤 것을 팔 것인지가 중요하다. 증권으로서, 투자상품으로서 갖춰야 할 매력과 상품성, 신뢰성, 안정성을 모두 갖춰야만 링 위에 오를 자격이 있다. 금융위에서 토큰은 그릇, 투자상품은 음식이라고 비유한 게 딱이다. 그릇이 아무리 좋아 보여도 안에 담긴 음식이 맛없으면 외면받는다. -대신에 인수된 이후 카사의 첫 공모는 언제쯤 예상하는지. △하반기에 반드시 진행하려고 한다. -후보군은 추려졌나. △부동산 기본에 충실한 곳들을 보고 있다. 지역적 이슈나 경기 흐름에 따라 오르내리는 것보다는 내재가치에 충실한 부동산을 중심으로 선정하려 한다. -카사코리아를 통해 개인투자자들이 뭘 얻을 수 있는지. △우리가 타깃으로 삼는 상품은 2000억원짜리 큰 빌딩이 아니라 400억원 이하의 작은 건물이다. 부동산 시장에서는 이런 상품들이 정말 희소하다. 그만큼 큰 건물에 비해 배당 수익률이 낮을 순 있다. 대신 희소한 매물인 만큼 필요한 시점에 더 손쉽게 매각할 수 있다는 장점이 있다. 매각 차익에 대한 경험을 좀 더 잘 채울 수 있는 상품이다. -카사코리아가 앞으로 그리는 미래는. △상업용 부동산 시장에서의 테슬라가 되는 게 꿈이다. 아파트는 어느 정도 상품화됐는데 상업용 부동산은 그렇지 않다. 통계청 조사에 따르면 2017년부터 2021년까지 전체 수도권 부동산 시장에서의 거래 중 98.4%가 100억원 미만의 상업용 부동산 거래였다. 테슬라가 전체의 90%에 달하는 내연차 시장을 전기차로 바꿀 거라 하지 않았나. 99%가 카사의 미래다. 시장은 무궁무진하다. 돌이켜 보면 펀드 일색이던 포트폴리오 투자 시장에서 인덱스 펀드 유사품 정도로 인식되던 ETF가 메인 투자 상품이 될 줄 누가 알았겠나. 물을 사먹게 된 계기도 마찬가지다. 사 먹어 보니 맛있고 깔끔하네. 편하네. 이런 경험들이 모여서 생수 시장을 키운 거다. 부동산도 마찬가지로 조각투자 해 보니까 유망한 입지에 쉽게 투자할 수 있네, 하는 경험으로 승부를 볼 생각이다. 고객 경험이 생기면 시장은 만들어진다. 생수는 수질, 부동산은 입지가 핵심이다. -일론 머스크는 2050년 화성 이주를 목표로 하는데, 카사가 목표로 하는 부동산 조각투자 대중화 시점은. △ 장기적으로 1조원 정도의 규모로 상장 시장을 확장시키는 것이 목표다. 3년 안에 비즈니스를 안정화하고 5년 안에 대중화시킬 계획이다.
- [르포]"패션 생산 거점 사수" 무신사, 신당동에 스튜디오 개점
- [이데일리 백주아 기자] 지하철 5호선 청구역에서 도보로 3분. 오래된 의상 패턴, 샘플 생산 공장들을 지나 골목으로 들어가니 지상 6층짜리 하얀색 외관의 건물이 나왔다. 오래된 건물을 멋스럽게 새단장한 이곳은 무신사가 동대문·성수·한남에 이어 다섯 번째로 선보이는 패션 특화 공유 오피스 ‘무신사 스튜디오’다.무신사 스튜디오 신당점 지하 1층에 위치한 디자이너 사무실 연출 공간. (사진=백주아 기자)25일 오전 방문한 ‘무신사 스튜디오 신당’은 의류 생산 공장이 밀집한 대표 생산 거점에 약 3272㎡(약 1000평) 규모로 조성됐다. ◇ ‘소량 생산’ 거점…신생 브랜드와 중소 공장 연계무신사는 지난 2018년 동대문에 첫 번째 무신사 스튜디오를 열며 공유오피스 사업을 시작했다. 신진 디자이너들에게 최적화한 서비스와 인프라를 제공하고 종사자들 간의 네트워크 기회를 확대해 패션 생태계가 확장하기 위해서다. 이후 지난해 한남, 성수에 각각 2·3호점을 열고 지난 1월 한남 1호점 맞은 편에 한남 2호점을 열었다. 신당점은 5번째 거점이다.신당동은 중소 의류 부자재 업체부터 미싱, 패턴, 생산 공장 등이 밀집된 지역으로 기획부터 생산까지 연계된 클러스터로서 국내 패션 시장에서 매우 중요한 곳으로 꼽힌다. 만약 신당동이 특색있는 ‘소량 생산’ 거점으로서의 기능을 잃을 경우 창의적인 신진 브랜드가 탄생하기가 어려워질 수 있다는 판단 아래 무신사는 신당동 활성화에 뛰어들었다.무신사 관계자는 “성장 잠재력을 가진 수많은 신진 디자이너 브랜드들이 직접 기획한 디자인이 소량 생산되는 신당동이 활성화되는 것이 곧 ‘K패션’의 미래 경쟁력과 연결된다는 신념을 가지고 국내 패션 생태계를 유지·발전하기 위한 최적의 입지로 신당동을 선택했다”고 설명했다. 무신사 스튜디오 신당점 프라이빗 오피스. (사진=백주아 기자)무신사 스튜디오 신당의 현재 입주율은 80% 수준으로 문을 연 지 한 달만에 온라인 패션 플랫폼부터 유튜브 패션 크리에이터, 신진 디자이너 등이 다양하게 입주했다.사무공간으로는 기업 규모에 따라 임대할 수 있는 오피스와 휴게 목적으로 쓸 수 있는 캔틴, 라운지 등을 갖추고 있다. 오피스 공간은 입주 기업의 수요에 따라 단독 오피스 혹은 공유 오피스 등으로 다양하게 활용될 수 있도록 선택지를 넓혔다. ◇오피스·촬영스튜디오·물류창고 등 갖춰 일반 공유 오피스와 차별화된 점은 패션 기업들에게 반드시 필요한 인프라를 갖췄다는 점이다. 지하 2층에는 상품 상세컷과 샘플 사진, 화보 등 다양한 사진 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 갖춰져 있었다. 특히 크로마키 촬영, 상세 촬영, 호리존 촬영 등 제품별 특성에 맞춰 다양한 형태의 작업이 가능한 스튜디오 6개가 자리잡고 있다. 입주 기업들은 포토 스튜디오 이용시 필요한 카메라, 조명 등의 장비도 무료로 대여할 수 있어 비용을 절감할 수 있다. 모델이 등장하는 사진을 촬영할 때에 분장과 스타일 연출을 편안하게 할 수 있도록 탈의실을 포함한 메이크업룸도 있다. 패션 브랜드를 운영 중인 입주 기업의 물품 및 재고 보관을 위한 분리된 창고도 제공한다. 입주 기업 구성원을 위한 휴게 공간인 6층은 널찍한 루프탑 테라스가 갖춰져 있었다. 이 곳에서는 많은 인원이 한자리에 모여 다양한 야외 활동을 즐길 수 있고 특히 밤에는 남산의 서울타워 야경을 볼 수 있는 전망을 자랑한다. 실내 공간에는 50평 규모로 자연 채광 촬영이 가능한 포토 스튜디오가 있다. 무신사 스튜디오 신당점 6층 테라스. (사진=백주아 기자)오피스는 모노톤의 세련된 인테리어와 심플한 디자인의 사무 가구로 공간을 채웠다. 각 층에는 커피머신, 냉장고 등이 있는 오픈라운지가 마련돼 업무 중 편안한 휴식을 지원한다. 입주사 직원들이 온라인으로 예약 후 이용할 수 있는 미팅룸도 사무공간 층마다 마련됐다. 지하 1층에는 입주 기업 구성원을 위한 휴식 공간으로 활용할 수 있는 대형 라운지가 구비됐다. 이곳에서는 개별적인 휴식과 더불어 무신사 스튜디오 전체가 참가하는 네트워킹 파티, 입주사 대상 초청 교육 및 강연 등의 이벤트도 연다는 방침이다.이 외에 매거진존에는 패션, 라이프스타일, 아웃도어 등 다양한 테마의 매거진과 아트북이 비치돼 있어서 언제든 창의적인 아이디어와 영감을 얻을 수 있도록 돕는다. 의상 디자인과 패턴 작업에 용이한 넓은 작업대를 갖춘 워크룸도 공용 공간으로 제공해 효율적인 업무를 지원한다.무신사 스튜디오 신당점 지하 2층 크로마키 촬영 공간. (사진=백주아 기자)특히 무신사 스튜디오 신당이 자리잡은 공간은 노후 건물로서 내부 리모델링과 새 집기 배치 등으로 상당한 재원이 투입됐다는 설명이다. 무신사 관계자는 “단순히 향후 수익 극대화를 위한 투자의 개념이 아닌 한국 패션 생태계의 활성화와 함께 신진 브랜드와 영세한 중소 패션 유관업체들간의 상생을 도모하려는 사명감과 철학을 바탕에 뒀다”고 설명했다.무신사는 지난해 연간 거래액 3조원을 돌파하며 압도적 성장세를 이어가고 있다. 지난해 기준 무신사의 구매확정 기준 총 거래액(GMV)은 3조4000억원(추정치) 수준으로 전년(2조3000억원) 대비 47.8% 증가한 것으로 나타났다. 패션 플랫폼 가운데 거래액 3조원을 돌파한 건 무신사가 처음이다.무신사는 해마다 신기록을 갈아치우고 있다. 무신사의 거래액은 지난 2019년 9000억원 수준에서 2020년 1조2000억원으로 33% 늘어난 이후, 2021년 2조3000억원대를 돌파하며 전년 대비 2배 가까운 성장률을 기록했다.
- 이지스 '몰오브케이' 펀드 만기, 2025년 6월로 연장…'기대반 우려반'
- [이데일리 김성수 기자]이지스자산운용이 서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자한 부동산 펀드 만기가 2년 연장됨에 따라 향후 수익률에 대한 ‘기대와 우려’가 교차한다. 이 자산은 현재 공실이 많지만 입지가 우수해 추후 부동산 경기 회복시 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 다만 금리가 과거보다 높아진 만큼 기존 대출을 리파이낸싱할 경우 단기적으로 수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. ◇ 펀드만기 2년 연장…차입비율 한도 400%로 늘려19일 금융투자업계에 따르면 지난 17일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 이지스리테일부동산투자신탁194호 수익자총회에서는 펀드 만기를 오는 2025년 6월 29일로 연장하는 안건이 통과됐다. 당초 펀드 존속기간은 오는 6월 29일까지였는데, 2년 늘어난 것.서울 광진구 자양동 ‘몰오브케이’ 현황 (자료=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서 일부캡처)투자신탁의 차입금 한도 비율 변경 안건도 통과됐다. 차입비율 한도를 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액(순자산)의 200%에서 400%로 확대하는 건이다. 이 때 차입비율이란 ‘부채총액을 순자산 총액으로 나눈 비율’로, 사실상 부채비율이다.이번에 펀드가 차입비율 한도를 늘린 것은 대출을 더 많이 받기 위한 것이 아니라 순자산 변동으로 차입비율이 순자산의 200%를 넘길 수 있어서다. 지난 3월 31일 기준 부채총액이 419억5100만원, 순자산 총액이 214억9600만원이다. 이를 나누면 차입비율은 200%에 근접해진다.이 펀드는 서울 광진구 자양동 9-4번지 ‘몰오브케이’(건대CGV)에 투자하고 있다. 상업시설 개발 전문 시행사 STS개발로부터 지난 2018년 6월 29일 몰오브케이를 561억원에 매입했고, 이를 임대 및 운용해서 얻은 운영이익과 처분시 매각이익을 수익자에게 제공하는 게 목적이다. 펀드는 지난 2018년 6월 26일 최대 설정액 208억원을 채우며 완판했다. 매입금액(561억원), 취득부대비용(33억4600만원) 등을 포함하면 투자에 필요한 총 금액은 596억2000만원이었다. 이지스리테일부동산투자신탁194호 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)그러나 운용보고서(2022년 10월 1일~12월 31일)를 보면 최근 1년 수익률은 -14.81%로 손실을 기록했다. 코로나19로 극장 수익이 줄었고, 임차인 퇴거로 공실률이 높아지면서 수익률이 이처럼 낮아진 것으로 분석된다. 작년 6월 말 기준 공실률은 37.58%로 집계됐다. 지금도 1~2층 상가에는 공실이 많다. ◇ CGV와 장기 임대차…입지 양호해 가치상승 기대또한 고금리로 부동산 매수심리도 위축된 탓에 펀드 만기가 다가왔음에도 매각에 어려움을 겪었다. 이번 수익자총회에서 신탁계약기간을 ‘최초설정일로부터 5년’에서 ‘7년’으로 변경하는 안건이 통과됨에 따라 매각 전까지 자산가치를 끌어올릴 시간을 벌게 됐다.이지스자산운용은 공실 해소를 위해 지속적으로 임대차 협의를 진행할 예정이다. 이 건물은 지난 2018년 1월 신축된 후 단기간 내 임대율 100%를 기록했었다. 공실이 늘어난 것은 코로나19 영향이 컸다.핵심임차인인 국내 1위 멀티플렉스 운영사 CJ CGV와는 15년 장기 임대차계약(전체면적의 약 33%)을 맺고 있다. CJ CGV의 임대차 계약기간은 2033년 1월 30일까지다.CGV 임대차계약 주요내용을 보면 지난 2018년 5월 기준 보증금 10억원, 월 임대료 6000만원이다. 연간 누적 관람객수 70만명을 넘으면 ‘초과분 매표순매출액’의 15%를 월 임대료와 별도로 정산한다. 임대료 인상률은 매 3년마다 3%다.또한 입지가 우수해 추후 부동산경기가 회복되면 자산가치가 오를 것으로 기대된다. 사업지 인근에 건대로데오거리 상권이 있고 지하철 접근성이 좋다. 지하철 2·7호선 환승역 건대입구역에서 걸어서 3분 걸리고, 지하철 2호선 성수역에서 걸어서 18분 걸린다. 반경 3km 이내 지하철 5·7호선 군자역도 있다.건국대학교, 세종대학교와 인접해 유동인구가 많은데다 청담대교, 영동대교, 잠실대교, 올림픽대교 등과도 가까워 광역 접근성이 좋다. 또한 사업지로부터 반경 5km 이내 금호, 잠실 생활권이 있고 반경 10km 이내 천호, 수서, 망우 생활권 인구까지 잠재적 수요에 포함된다.◇ 고금리에 차입조건 악화…수익률 ‘부담’ 가능성도다만 금리가 과거보다 오른 만큼 단기적으로는 투자수익률에 부담을 받을 가능성이 있다. 펀드의 부동산 담보대출은 지난 2018년 6월 8일 기준 △선순위 309억8700만원(연 3.60% 고정금리) △후순위 52억원(연 5.46% 고정금리)이다. 선순위 담보대출기관은 국민은행, 후순위 담보대출기관은 마스턴전문투자형부동산투자신탁이다.이지스리테일부동산투자신탁194호 자금조달 구조 (자료=투자설명서 일부 캡처)펀드의 기존 대출기간은 오는 6월까지로 펀드의 종전 만기와 일치했다. 하지만 펀드 만기가 연장되고 부동산 매각도 이뤄지지 않은 만큼 최초 실행한 부동산 담보대출 차입금의 만기를 연장하거나 차환(리파이낸싱)을 실행해야 한다. 2018년 6월 당시 기준금리는 1.5%로, 현재 3.5%보다 2%포인트(p) 낮다. 부동산 담보대출 금리도 올랐을 것인 만큼 차입조건(이자, 금리, 담보비율 등) 악화로 투자수익률에 영향을 받을 수 있다. 이지스자산운용은 펀드만기 전 적절한 매각시점을 검토해 리스크를 완화할 예정이다.투자설명서에는 “상환시점의 상환가액에 따라 투자손실이 발생할 수 있는 위험이 있다”며 “투자자가 기대하는 분배금(배당)의 총액이 감소할 수 있다”고 명시하고 있다.이어 “분배금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아니다”며 “부동산 임차인의 사업성과 등 영업환경, 경기불황과 같은 다양한 경제변수, 공실발생, 임차인 신용위험, 매각가 하락 등 시장 환경의 영향을 받아 안정적으로 분배금을 지급하지 못하거나 분배금 지급이 중단될 가능성이 있다”고 적혀 있다.
