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- 8·2 대책 비웃는 마곡지구..대기업 잇단 입주에 부동산 '쑥쑥'
- 서울 마곡지구 중심부에 자리한 LG사이언스파크 중 LG전자 R&D 인력이 근무하는 W6동 모습. 사진=성문재 기자.[이데일리 성문재 원다연 기자] “LG 입주를 앞두고 아파트와 오피스텔 등 주거용 부동산 매물을 찾는 문의가 늘고 있어요. 이곳 일대 공인중개업소들 사이에선 LG 계열사 등 대기업 입주가 줄줄이 이어지면 직장 수요 증가로 부동산 거래가 늘고 가격도 상승 탄력을 받을 것이라는 기대감이 커지고 있습니다.”(서울 강서구 마곡동 부동산멘토공인 관계자)서울 마곡지구 내 들어서는 국내 최대 규모의 R&D(연구·개발)센터인 LG사이언스파크에 LG전자(066570)가 최근 입주를 시작하면서 일대 부동산시장에 훈풍이 불고 있다. 8·2 부동산 대책으로 마곡지구가 속한 강서구도 투기과열지구 및 투기지역으로 묶여 고강도 규제를 적용받게 됐지만 부동산 매입 열기는 좀처럼 식지 않고 있다.◇아파트값 반년 새 5000만원↑…기업 입주에 호가 ‘고고’특히 공급 물량이 한꺼번에 쏟아지며 한동안 공실(빈 집)로 골머리를 앓던 마곡동 내 주거용 오피스텔이 최근 임차수요를 끌어들이면서 공실률도 크게 줄고 있다. 마곡동 오피스텔 입주 물량은 2015년 3107실, 2016년 7238실에 이어 올 상반기 3377실에 달해 최근까지도 공실 우려가 끊이지 않았다. 인근 루체공인 관계자는 “올 상반기까지만도 오피스텔 공실 해소를 위해 2~3개월간 단기로 임대를 놓는 물량이 적지 않았지만 이제 그같은 매물을 찾기가 쉽지 않다”며 “오피스텔 입주 물량이 크게 늘던 작년보다 월세도 5만원 가량 올랐고 앞으로 입주를 앞둔 기업이 많아 임대료는 계속 오를 것 같다”고 말했다. 현재 마곡지구 내 오피스텔 임대료는 전용면적 21㎡형을 기준으로 보증금 500만원에 월세 50만~55만원 수준이다. 아파트 매매시장도 호가 위주로 상승 국면이다. 마곡지구 내 대표 아파트 단지인 마곡엠밸리 7단지는 올 들어서만 반년 새 5000만원 이상 매맷값이 뛰었다. 마곡13단지공인 관계자는 “올 봄만 해도 8억7000만원 안팎이던 7단지 전용 84㎡형이 최근 9억2000만원에 거래됐다”며 “LG 입주를 시작으로 앞으로 오를 일만 남았다는 집주인들의 기대감에 거래량이 많지 않아도 호가는 계속 뛰고 있다”고 전했다. 마곡힐스테이트13단지 전용 84㎡형 역시 같은 기간 4000만원 가량 오른 8억8000만원 안팎에 시세가 형성돼 있다. 부동산114에 따르면 마곡동 평균 아파트값은 올 들어서만 7% 가량 올라 강서구 전체 상승폭(6.5%)을 뛰어넘었다. 상가도 속속 팔려나가고 있다. 프리미엄(웃돈)이 붙은 채 몇차례 손바뀜도 이뤄졌다. LG사이언스파크와 길 하나 사이로 인접해 있는 ‘힐스테이트에코마곡역’ 오피스텔 내 1층 상가 프리미엄이 1억~1억5000만원에 달한다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 마곡동 차영동공인 차영동 대표는 “대기업이 입주하면 협력사나 하청업체 인력까지 유입되는 효과가 있다”며 “상가 공실이 적지 않지만 2~3년 뒤 기업들 입주 완료되면 수익성이 좋아질 것이라는 기대감에 비싸게 분양해도 다 팔리는 상황”이라고 말했다.서울 강서구 마곡동 주요 아파트단지 실거래가 추이 및 현재 호가(단위: 만원, 자료: 국토교통부)◇“집값 추가 상승 기대”… 상가 투자는 장기적 접근 필요전문가들은 마곡 집값이 기업 입주 이슈와 맞물려 당분간 조금 더 오를 여력이 있다고 내다봤다. 기업 업무단지로 조성되면서 ‘부동산 로또’로 불렸던 판교신도시처럼 상승세가 탄력을 받을 것이라는 분석이다. 오피스텔은 월세 수익률 개선이 기대된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “다만 짧은 기간에 마곡지구 부동산 가격이 많이 오른 만큼 거래가 조금 주춤하면 부동산시장 전체가 숨고르기에 들어갈 수도 있다”고 말했다.상가의 경우 상권이 얼마나 빨리 자리를 잡느냐가 최대 관건이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “마곡지구는 입지나 기반시설이 잘 갖춰졌지만 상가 가격에 거품이 있고 상권 성숙이 아직은 미진한 편”이라며 “중장기적으로 최소 5년간 상권 안정화 과정을 거친 이후에 효자 노릇을 할 것”이라고 내다봤다.마곡지구 개발사업은 서울 강서구 마곡·가양·공항·방화동 일대 총 366만6000㎡ 부지에 주택(1만1821가구)·상업·산업·지원시설 등이 들어서는 초대형 프로젝트다. SH공사(서울주택도시공사)가 지난 2007년 12월부터 사업을 시작해 만 11년만인 내년 12월까지 개발을 완료할 계획이다.마곡지구 내 주택 개발사업은 거의 마무리됐다. 마곡엠밸리 1~15단지 중 공사가 진행 중인 9단지(1529가구)와 향후 추진될 10-2단지(577가구)를 제외하면 모두 준공 후 입주를 마쳤다. 상업용지 8만여㎡ 부지도 100% 매각이 완료돼 상가 건물들이 이미 입주하거나 대부분 준공을 앞두고 있다. 특히 재계 순위 3위 LG그룹이 9개 계열사 R&D 인력을 집결시키는 LG사이언스파크 입주는 지난 10년간 진행돼온 마곡지구 개발사업의 중대한 이정표다. LG전자를 시작으로 연내 LG디스플레이(034220) 연구부서가 입성하고 내년에는 LG화학(051910), LG이노텍(011070), LG유플러스(032640), LG생활건강, LG CNS, LG하우시스 등의 연구조직이 들어온다. 2만2000여명의 LG맨이 마곡에서 근무하게 된다. 이미 입주한 롯데그룹을 비롯해 앞으로 코오롱(002020)그룹과 희성그룹, 이랜드그룹, 에쓰오일(S-OIL(010950)), 넥센타이어(002350), 아워홈 등이 마곡지구에 새 둥지를 틀 예정이다.마곡지구 입주기업 착·준공 계획 현황(자료: 서울주택도시공사)마곡지구 위치도. 서울주택도시공사 제공.마곡지구 전경. 서울주택도시공사 제공.
- [김학렬의 All that 부동산 93회] 투기 지역은 정부 공인의 수요가 차고 넘치는 곳!
- 부동산 대책이 발표될 때마다 꽤 많은 공부를 하게 된다. 특히 이번 8.2 부동산 대책은 지난 20년간 실시되었던 부동산 정책에 대한 공부를 한꺼번에 하는 좋은 기회를 주었다. 지난 두달간 8.2 부동산 대책에 대한 수많은 리포트를 읽고 난 후의 내린 결론은 부동산 의사결정 시 가장 중요한 것은 첫째도 입지요, 둘째도 입지고, 마지막도 입지여야 한다는 것이다. 입지를 제대로 활용하려면, 첫째, 가장 먼저 수요와 공급 현황을 파악해야 하고, 둘째, 그 다음으로 적정 가격을 알아야 하며, 셋째, 마지막으로 상품 경쟁력 까지 공부를 해야 한다. 그래서, 입지 공부가 필요한 것이다. 이번 8. 2 부동산 대책으로 입지 공부를 제대로 할 수 있는 계기를 마련해 주었다. 가장 중요한 수요와 공급에 대한 의사결정을 확실하게 해 주었기 때문이다. 정부에서 입지에 대해 경쟁력 여부에 대한 기준을 제시해 주었다. 정부는 전국의 입지를 4단계로 나누었다. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시), 투기과열지구 (서울 구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진, 경기 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구), 조정대상지역 (경기 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 기타 지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 지역)이 그것이다. 입지는 세분화하면 할수록 좋다. 입지별 접근 전략을 세분화해서 짤 수 있으니까 말이다. 투기지역으로 선정한 구체적인 법안 기준이 있지만 일반인들이 그것을 알 필요는 없다. 단 한번도 그 기준에 맞추어 지정하거나 해제를 하지 않았기 때문이다. 가장 중요한 것은 시장 분위기다. 수요가 너무 많다 싶으면 지정을 하는 것이고, 수요가 없다 싶으면 해제를 하는 것이니까.따라서 가장 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳 이라고 해석할 수 있고, 투기과열지구은 그 다음으로 수요가 많은 곳이라고 판단할 수 있다. 조정대상지역은 수요가 많은 것 같긴 한데 조금 더 지켜 보겠어 하는 곳이라고 생각하면 될 듯 하다. 기타 지역은 알아서 판단하라는 곳이다.결국 투기지역은 수요가 차고 넘치기 때문에 다른 말로 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳이라고 평가받고 인정받는 곳이라는 의미다. 이해하기도 쉽다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 곳이다. 부동산의 부증성 때문에 공급을 희망하는대로 할 수가 없기 때문이다.투기지역의 적정 가격은 소비자가 정한다는 것이다. 평당 3천만원을 하던, 5천만원을 하던, 1억원을 하던 이 지역에서 거품 가격이라는 말을 쓸 수가 없다. 소비자가 그 가격대를 받아주는 한 시장이기 때문이다. 소위 자본주의 시장 논리가 적용되는 곳이다. 바보가 아닌 이상 일부러 더 비싸게 돈을 주고 물건을 구입하지 않는다. 구입할 만한 가격이기 때문에 구입을 하는 것이다.이 부동산 시장에 있는 실수요자와 투자자들은 우리나라에서 아파트 가격에 대한 민감도가 가장 뛰어난 사람들이다. 돈을 제대로 알고 돈을 가장 많이 쓰는 사람들이니까. 여긴 가격이 높다는 식으로 평가하면 답이 안 나오는 지역이다. 그냥 제일 비싼 지역이니까. 평당 1천만원 미만 시각으로 평당 5천만원 시장을 조정하려면 답이 안나온다. 이해 못하겠으면 그냥 원래 비싼 지역이라고 인정하면 된다.결국 투기지역에서의 상품경쟁력은 어떤 상품이 더 비싸게 판매될 수 있느냐다. 당연히 입지가 더 좋고, 상품이 더 새거 일수록 더 비싸다. 대규모 택지개발지구의 가치가 높고, 대단지일수록 상품 가치는 올라간다. 새아파트일수록 비쌀 수 밖에 없는 지역이다. 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 34평형이 24억원 전후다. 평당 7천만원 전후다. 현 시점에서 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이것이 거품일까 아닐까? 투자자들끼리 주고 받는 시장이면 거품일 것이고 실수요자들 위주로 거래가 되는 시장이면 정상가일 것이다.투기지역으로 지정된 서울 11개 지역과 세종시 중 실수요자들 위주로 거래되는 지역이 있고, 투자자들이 많이 들어간 지역이 있다. 투기 지역도 지역별로 나누어서 접근해야 한다는 의미다. 실수요층이던 투자 수요층이던 투기지역에 관심이 많다면 이 12개 지역을 다른 전략으로 접근하셨으면 좋겠다.정부는 이 12개 지역을 같은 눈으로 보고 있다. 소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데도 말이다. 그래서, 오히려 소비자 입장에서 보면 기회가 더 생길지도 모르겠다는 판단이 들었다. 수요는 차고 넘치는데 추가적인 공급이 물리적으로 불가능하다고 한다면 상승시장으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 상승 시장이라고 하더라도 중간중간 조정시장이 오기도 한다. 지금까지 그래왔으니까.실수요자라고 하면 조정시장이 최적의 진입 타이밍이 될 것이다. 하지만 그 타이밍을 맞추는 것이 쉽지 않다. 사후적으로만 판단이 가능한 경우가 대부분이기 때문이다. 가격이 조정되길 너무 많이 기다리지 말라는 말씀을 드리는 것이다. 실수요자라면 말이다. 꼭지에서 매수한 것처럼 보여도 결국은 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이었다.정부가 평가한 대로 입지를 그대로 이해하자. 그것이 가장 객관적인 입지 평가 보고서일테니까 말이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있고, 직방 대표 칼럼니스트이기도 한다. 4만 3천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家, 부동산 클라우드 팟캐스트 진행도 담당하고 있다.
- 가을 분양시장 본격 개막...이달 지방서 1만6000가구 쏟아진다
- [이데일리 김기덕 기자] 본격적인 가을 분양대전 막이 오른 가운데 이달에만 부산, 광주 등 지방에서 1만6000여가구에 달하는 아파트 물량이 쏟아진다. 특히, 지방 중에서도 청약조정대상지역으로 지정된 부산 7개구 등은 11월부터 민간택지에 대한 전매제한 강화 조치가 시행되는 만큼 이달 막바지 분양 물량에 수요자들의 관심이 쏠린다.10일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 10월 중 지방에서 분양예정 단지는 19개 단지 1만 5996가구로 나타났다. 지역별로는 △부산이 6개단지 5769가구로 가장 많다. 이어 △광주(3개단지 33897가구) △전남(2개단지 2048가구) △강원(2개단지 664가구) 등의 순이다. 이러한 지방 분양시장 물량은 규제 강화 이전 시장에 풀리는 마지막 물량이라는 점에서 더욱 주목을 받는다. 국토교통부가 지난달 입법 예고한 ‘지방 민간택지 전매제한 기간 및 주택법 하위법령 개정안’에 따라 다음달 10일부터 부산 등 지방 민간택지에서도 1년 6개월 또는 소유권이전등기일까지 전매제한이 강화된다. 또 지방 광역시 가운데 청약조정대상지역이나 투기과열지구가 아닌 곳의 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한기간도 수도권과 마찬가지로 6개월로 정해졌다. 건설사들은 그동안 수요자들에게 관심이 높았던 단지들을 대거 분양할 계획이다. 현대산업개발은 이달 부산 진구 전포2-1구역 주택재개발을 통해 ‘서면 아이파크’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 3층~지상 30층, 27개동, 총 2144가구(전용 36~101㎡)로 조성된다. 전체 가구 중 1225가구가 일반 분양될 예정이다. 부산지하철 2호선 전포역이 단지와 300m 거리에 있으며, 1·2호선 환승역인 서면역도 도보권 거리에 있는 더블역세권 단지다. 롯데건설은 경남 창원시 마산회원구 회원동 602-4번지 일원에 회원1구역을 재개발하는 ‘창원 롯데캐슬 프리미어’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 12개동, 총 999가구(전용 84㎡) 규모로 들어선다. 이 중 545가구가 일반 분양될 예정이다. 도보권에 교방초, 회원초, 의신여중, 마산동중, 합포고 등 명문학교가 밀집해 교육환경이 우수하다. 호반건설과 중흥건설 컨소시엄은 광주 동구 계림8구역을 재개발한 ‘광주 그랜드센트럴’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 34층, 19개동, 총 2336가구(전용 59~119㎡) 규모다. 전체 가구 중 1739가구가 일반 분양된다. 단지는 주변에 광주역을 비롯해 지하철 1호선 금남로 4·5가역이 가깝다. 중흥초, 수창초, 충장중, 광주고, 조선대 등 학교도 밀집해 있다. △자료: 각 사(분양 일정은 건설사 사정에 따라 달라질 수 있음)
