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- 폭등한 집값 빼고 뚝 떨어진 전·월세만 반영…'물가 착시' 심화
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 김정남 기자] 서울 마포에 위치한, 1000세대에 육박하는 대단지 A 아파트. 요즘 이 아파트의 30평대 매도 호가는 9억원 중후반대에 나온다. 이는 불과 2년 전과 비교하면 두 배 가까이 폭등한 것이다. 2016년 이맘때만 해도 매매가는 5억원 초중반대였다.시계를 2년 전으로 돌릴 것도 없다. 겨우 두 달 전 거래가가 8억원이 채 안 됐다. 상승률을 따지는 게 의미가 있나 싶을 정도의 ‘미친 집값’이다.그러나 A 아파트의 전세 가격 기류는 완전히 다르다. 최근 30평대 전세가 4억원 중반대에 나오는데, 이는 2년 전과 비교해 비슷하거나 약간 떨어진 정도다. 2년째 전세를 살고 있는 40대 후반의 B씨는 “매매값과 전셋값이 의아할 정도로 너무 따로 노는 것 같다”고 토로했다.요즘 이례적인 부동산 광풍(狂風) 와중에도 공식적으로는 저물가 시대인 것은 이런 현실과 관련이 있다. 지표 물가와 체감 물가간 괴리가 점차 커지고 있다는 지적이다.◇전세가 상승률 , 석달째 전체 상승률 밑돌아통계청과 한국은행 등에 따르면 부동산 가격 상승은 원칙적으로 정부의 공식 물가에 반영되지 않는다. 정부는 일상에서 자주 소비되는 460개 품목을 정하고, 그 가격 변동을 바탕으로 가중치를 부여해 소비자물가 흐름을 산출한다. 하지만 토지·아파트·주택·상가 등의 매매는 여기서 배제돼 있다. 일상에서는 “집도 결국 내 돈 들여 사야 하는 거 아니냐”고 할 수 있지만, 경제학은 이를 최종적으로 소비되는 소비재가 아니라고 본다. 그 대신 전·월셋값 상승은 소비자 서비스의 하나인 주거비로 집계돼 포함된다. 최근 소비자물가 상승률이 1% 중반대에 그치는, 다시 말해 한국은행 통화정책 목표치(2.0%)에 한참 못 미치는 것도 전월세 둔화와 관련이 있어 보인다.소비자물가지수 중 전세 부문 상승률은 올해 4월 이후 1.7%→1.6%→1.4%→1.3%→1.2%로 하락세다. 2009년 12월(1.2%) 이후 최저치까지 떨어졌다. 지난해 중반만 해도 3%대였다. 특히 전세가 상승률은 지난 6월부터 석달째 전체 물가 상승률을 밑돌고 있다. 2011년 3월 이후 거의 7년반 만에 처음 있는 일이다. 통계청 관계자는 “올해 들어 전국적으로 전셋값이 둔화하고 있는 영향”이라고 했다. 월셋값 내림세도 눈에 띈다. 지난해 12월 이후 마이너스(-)로 전환해 그 폭을 점점 키우고 있다.전월세값은 소비자물가지수에서 차지하는 가중치도 높다. 전세와 월세의 가중치가 각각 49.6, 43.6이다. 두 품목의 비중이 각각 1위와 2위다. 전체 1000에 대한 비중인데, 이는 둘의 가격 변동이 전체 소비재에서 10% 가까운 영향력을 갖고 있다는 뜻이다.문제는 ‘미친’ 부동산 시장 탓에 공식 물가가 뒤틀려질 가능성이다. “정권의 명운이 달렸다”는 말이 나올 정도로 부동산 문제로 사회 전체가 호들갑이지만, 정작 지표 물가는 이를 ‘딴세상 얘기’처럼 여기고 있기 때문이다.◇기대인플레이션율 1년반새 최고치 상승실제 가계의 물가 심리는 공식 통계와 괴리가 있다. 한은이 매달 실시하는 설문조사에 따르면, 지난달 기대인플레이션율(향후 1년간 소비자물가 상승률 전망)은 2.7%로 전월 대비 0.1%포인트 상승했다. 공식 소비자물가 상승률과는 1%포인트 넘게 차이가 난다. 공식 통계상 저물가 우려가 커지는 와중에 기대인플레이션율은 2017년 2월 이후 1년반 만에 최고치 상승했다는 점도 눈여겨볼 대목이다. 지난달 물가인식(지난 1년간 소비자물가 상승률에 대한 인식)도 2.6%를 기록했다.지난달 물가수준전망 소비자동향지수(CSI)도 기준값(100)을 훌쩍 넘는 143을 나타냈다. 주택가격전망 CSI(98→109)가 한 달 새 11포인트 급등한 것과 무관하지 않다.상황이 이렇자 일각에서는 예상이 어려운 부동산 시장 탓에 ‘물가 착시’가 심화하고 있다는 지적이 나온다. 집값 안정화 전까지는 체감 물가와 지표 물가간 괴리도 사그라들지 않을 가능성이 있다.<용어설명> 소비자물가지수소비자가 구입하는 상품과 서비스의 가격 변동을 나타내는 지수로 중요한 거시 통계 중 하나로 꼽힌다. 이 지수의 전년 동월 대비 상승률이 소위 말하는 ‘물가 상승률’이다. 통계청이 이를 매달 발표하고 있다.
- 그린벨트 해제 놓고..국토부-서울시 막판 '택지 협상' 진통
- 그래픽= 이동훈 기자[이데일리 김기덕 기자] 오는 21일 신규 택지지구 공급 대책 발표를 앞두고 국토교통부와 서울시의 최종 후보지 협상이 막판까지 진통을 거듭하고 있다. 국토부가 개발제한구역(그린벨트) 활용 방안을 검토하고 있지만, 서울시는 여전히 원칙적으로 그린벨트 해제 반대 입장을 고수하면서 도심 내 대체 유휴지 찾기에 골몰하고 있는 상황이다. 이미 옛 구치소 부지, 철도차량기지 등이 그린벨트 대체 후보지로 떠오르고 있지만 택지 조성에 적지 않은 시간이 걸리는 데다 주변 주민 반대 등도 만만치 않아 개발이 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합 개발 발언으로 이미 한 차례 홍역을 겪은 국토부와 서울시가 서울 집값 안정화를 위한 공급 대책을 놓고 ‘부동산 논쟁 2라운드’에 돌입한 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.◇국토부-서울시 막판까지 협상 진통앞서 지난 13일 국토부가 발표한 ‘주택시장 안정 대책’에서 신규 공공 택지지구 공급 방안이 쏙 빠진 것은 서울시의 그린벨트 해제 반대 입장이 완강했기 때문이라는 게 업계의 시각이다. 서울시 고위 관계자는 “주택 공급 확대라는 정부 정책에는 동감하지만 그린벨트 해제는 ‘최후의 보루’라는 입장에는 변함이 없다”며 “10여곳의 후보지를 놓고 국토부와 밤낮없이 수시로 연락을 주고 받으며 의견을 조율 중에 있다. 발표 직전 날인 20일 밤까지 최종 협상이 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 현재 서울지역 내 그린벨트 전체 면적은 149.13㎢(올 3월 말 기준)로 서울시 면적의 약 25%를 차지하고 있다. 자치구별로는 서초구(23.88㎢)가 가장 넓다. 이어 강서(18.91㎢)·노원(15.90㎢)·은평(15.21㎢)·강북구(11.67㎢) 등에 주로 분포해 있다. 정부는 주택 공급을 늘리고 집값을 잡기 위해서는 그린벨트를 풀어야 한다는 입장이다. 그린벨트 중 이미 훼손됐거나 보존가치가 낮은 3등급 이하를 해제해서 신규 택지로 쓴다는 계획이다. 현재 그린벨트 평가 등급은 1~5등급으로 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 가장 낮다.업계에서는 그린벨트 해제 후보지로 강남구 개포동 구룡마을과 서초구 성뒤마을, 양재동 우면산 일대, 송파구 방이동, 은평구 불광동 일대 등을 꼽고 있다. 이들 지역은 모두 30만㎡ 규모 미만의 지역이라 그린벨트 해제는 시장에 권한이 위임돼 있다. 다만 국토부가 서울시의 반대에도 그린벨트 해제를 강행할 수 있다는 우려도 나온다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “지난 박근혜 정부 때 30만㎡ 이하 공공택지 지정 권한이 지방자치단체에 이양됐지만, 이는 말 그대로 협조를 구한다는 것이다. 정부 정책상 필요할 경우에는 국토부 장관도 권한이 있어 반대를 무릅쓰고 밀어붙일 가능성도 있다”면서 “다만 지난 7월 김현미 국토부 장관이 수도권(서울·경기·인천) 지자체장을 만난 자리에서 사전 협의를 약속한 상황이라 어떻게 나올 지는 지켜봐야 한다”고 말했다. ◇유휴지 개발도 난관… “재건축 완화 등 근본 대안 필요”서울시나 환경단체 등이 그린벨트 해제를 반대하는 이유는 단기적인 주택시장 안정화 효과보다는 환경 훼손, 로또 분양 논란, 투기 조장 등 역효과가 더 클 것으로 판단하고 있기 때문이다. 실제 정부가 지난해 11월 그린벨트를 풀었던 경기도 성남시 금토동 땅값은 10개월 여 만에 2~3배나 급등했다.이날 오전 서울시청 앞에서 환경정의와 녹색연합 등 환경단체로 구성된 한국환경회의는 그린벨트 해제 추진을 반대하는 집회를 열고 반대 의견서를 박 시장에게 전달했다. 맹지연 환경운동연합 국장은 “지난 정부의 그린벨트 해제를 통한 신도시 주택공급 정책은 결국 투기꾼과 건설업자의 배만 불리고, 서민 주거 안정과 집값 잡기에는 실패했다”며 “투기 조장 정책을 반복하기보다는 도시재생에 나서야 한다”며 반대 목소리를 높였다. 현재 서울시가 그린벨트를 대체할 부지로 검토 중인 곳으로는 △송파구 가락동 성동구치소 부지 △구로구 철도차량기지 △용산구 철도정비창 개발 부지 및 효청공원역앞 공원 부지 △노원구 창동 차량기지 △금천구 금천구청역 인근 등이 꼽힌다. 다만 이들 지역도 개발까지는 최소 5년 이상의 시간이 걸리는 데다 주변 지역 주민 반대와 토지 보상비 등 재원 마련, 수천가구를 수용할 수 없다는 점 등이 한계로 지목된다. 전문가들은 공급 대책의 핵심은 경기도 인접보다는 수요자들의 선호도가 높은 서울 도심 시가지에 주택을 공급하는 것이기 때문에 재건축 완화 등 근본적인 대안 마련이 시급하다고 지적한다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “그린벨트를 풀어도 주변 난개발만 유도할 수 있고 집값 안정화라는 목적에는 전혀 도움이 되지 않을 가능성이 크다”며 “도심 재건축 규제를 풀어 시장에 가시적인 공급이 가능하다는 시그널을 줘야 한다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]文대통령 "허심탄회한 대화로 북·미 대화 접점 찾겠다"
- [이데일리 임정우 기자] 다음은 18일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면 -文 대통령 “허심탄회한 대화로 북·미 대화 접점 찾겠다”-부동산에 쏠린 사모펀드…운용능력은 따져봐야-사망자 범죄수익 몰수 가능해진다-[사설]오늘 세계의 눈길이 평양으로 쏠린다-[사설]그린벨트 해제는 마지막 수단이어야△줌인&/ 금융권 유일 평양 가는 이동건 산은 회장 -압록강 접경 중·러 사전답사…남북경협 ‘빅 픽처’ 제시한다-“급등한 집값, 공시가격에 적극 반영”-BMW 피해자 만난 박상기 법무장관 “집단소송제, 증권 외 분야로 확대할 것”△부동산에 쏠린 자산 운영시장-“부동산 호황 지속 힘들다” 경고에도…불나방처럼 뛰어드는 운용사들-수익률 떨어지고 공실률 높아지는데…가격은 뛰네△평양정상회담-도착하자마자 ‘비핵화 회담’…북·미 대화 ‘수석 협상가’로 나선 문재인 대통령-4대그룹, 리룡남 만나 경협판 키우고…IT대표, 4차산업혁명 협력 길 닦아-해운, 항만, 수산 협력…유엔제재 풀리기 전 준비해야△집값과 따로 노는 소비자물가-폭등한 집값은 빼고 뚝 떨어진 전·월세가만 반영…‘물가 착시’ 심화△정치·경제-‘종부세’ 구체적 대안 안내놓고…정부 대책만 때리는 한국당-북한 가는 이해찬…“남북 경협, 퍼주기 아닌 퍼오기”-김동연, 한발 늦은 ‘부동산과의 전쟁’△금융-코스트코 손잡은 현대카드…정태영의 ‘챕터2 전략’ 힘받는다-추석 앞두고…이동빈 행장 현장경영 박차-코픽스 12개월째 상승…주담대 금리 또 오른다△블록체인 어드벤처-웹툰에 토큰경제 접목…창작자, 소비자 간 직접투자 길 열어-27개 언어 서비스…콘텐츠산업 ‘게임의 룰’ 바꿀 것△신재생에너지로 노다지를 캐자-美 IT 기업들 풍력 발전 적극 투자…‘태양 에너지’ 자립도시 확대-中, 태양광 ‘아우토반’ 건설…재생에너지 강국 넘본다△산업&기업-30년째 무분규…구자용 소통경영 빛났다-SK·GS 주유소 택배 ‘홈픽’ 인기몰이-삼성전자, 美 소비자 브랜드 영향력 7위-최성우 포스코 회장 “노조와 대화하겠다”△산업-“이번엔 트럭”…현대차 VS 도요타 ‘수소車 전쟁’ 2막-KT 블록체인 기술로 김포시 지역화페 발행-美 IT 인재 키운 ‘P-테크’…내년 3월 한국서 개교-잘못 보낸 카톡 지울 수 있다…단, 5분내△소비자 생활-‘SNS 핫플레이스’…글로벌 커피전문전 잇단 한국 상륙-삼성물산 패션부문 브랜드 구조조정 끝…‘스포츠웨어’ 키운다-‘자두에 이슬’ 해외서 술술~ 8개월 만에 150만병 돌파△건강-속 불편할 일 많은 추석…더부룩해도 무턱대고 손따지 마세요-의대·한방·치과 협진…최적의 암치료법 찾는다-애연가에게 맞는 치약 따로 있어요△증권&마켓-美 ‘연말쇼핑’ 기대감에…OEM 의류 콧노래-증시 부진에 멀어지는 ‘수익 약속’…우울한 목표전환형 펀드-10년 만에 10배 커진 ‘톱텍’…올들어 ‘지라시’에 주가 털썩△증권-상폐냐, 유지냐…코스닥 15개사 ‘운명의 한주’-투자사 잇단 자금회수…이랜드 재무구조 개선 차질-“개성공단 개발 재개땐 건축외장용패널 매출 3000억 기대”△문화&스포츠-책 한권으로 얻은 카페 한 채…진심은 결국 통하죠-“베트남 사람 된다는 각오로…” 박항서 감독이 밝힌 성공 비결-꾸준한 박인비, 비결은 안정△사람&나눔-19년간 보호받던 장애시설 직원돼 기뻐…이젠 동생들 돌봐야죠-‘非육사’ 박한기 육군 대장, 새 합참의장 내정△오피니언-[목멱칼럼] 포용국가로 가는 길-[생생확대경] 올 추석엔 남자도 부엌에 들어가자-[기자수첩]관료는 기소만 당해도 물러나야 하나△부동산-그린벨트 해제 놓고…국토부-서울시 막판 ‘택지협상’ 진통-주택보유세·대출 조이니…큰손들 수익형부동산 ‘기웃’-내일 전국 3.5만 가구 입주…경기 지역 1.3만 가구 몰려△사회-범죄자 ‘사망·도피’ 땐 몰수 못해…범죄수익, 눈 앞에서 놓치는 꼴-넌 왜 아빠가 없니-수유시설 80%, 하루 사용자 10명도 안돼-CCTV 피해 화장실서 때려…강동구 어린이집 학대 의혹
- 한국당, 대안정당이라더니…종부세 ‘당론’도 없이 정부 비난만
- 17일 한국당 비대위 회의 모습(사진=연합뉴스)[이데일리 김미영 기자] 여야가 이번 정기국회의 입법전쟁에서 가장 첨예하게 맞불을 것으로 예상되는 법안은 종합부동산세법 개정안이다.여당인 더불어민주당은 ‘투기와의 전쟁’을 선포, 지난 8월 국회에 제출된 정부안보다 더 강력한 종부세법 개정안을 정부와 함께 추진키로 했다. 바른미래당도 최근 사실상 당론을 마련, 법안을 낸 상태다. 그러나 제1야당인 자유한국당은 구체적인 당론은 내놓지 않은 채 정부여당에 대한 반대에만 열을 올려, 여야 입장차를 뚜렷이 비교하는 데 걸림돌이 되고 있다.◇민주, 9.13 대책 입법 추진…바른미래 “다주택자 50%까지 누진”17일 국회에 따르면, 민주당은 조만간 정부의 9.13 부동산대책 내용을 담은 종부세법안 등을 의원 입법 형태로 발의한다.국회 기획재정위의 민주당 간사인 김종민 의원이 맡을 종부세법안엔 3주택 이상자와 서울 등 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게 부과하는 종부세 세율을 0.1~1.2%포인트 추가로 올리는 내용이 담긴다. 정부 발표대로, 종부세 과세표준 구간 3억원 초과~6억원 구간(1주택자 기준 시가 18억~23억원)을 신설하고, 과표 94억원 초과 구간 최고세율은 3.2%로 인상하는 내용도 포함될 것으로 보인다.이외에 부동산 중개업자의 시세담합 단속을 위한 공인중개사법안, 부당 청약 등의 단속 강화를 꾀하는 주택법안 등도 국토교통위 소속 당 의원들이 법안 발의에 나설 것으로 전해졌다.바른미래당에선 정책통으로 꼽히는 채이배 의원이 나섰다. 채 의원은 1가구 1주택자에 대해선 주택가격에 관계없이 종부세를 면제하고, 다주택자는 기본세율을 5%로 삼되 주택보유수에 따라 최대 50%까지 누진적으로 적용하는 종부세법안을 13일 냈다. 동시에 거래세 인하 차원에서 양도소득세 중과는 폐지토록 소득세법안도 발의했다. 유동자금은 부동산에서 시장으로 옮겨갈 수 있도록, 사모펀드 투자자 수 상한을 두 배 늘리는 자본시장법안을 더해 ‘경제활력 패키지 3법’으로 명명했다.이 법안은 같은 당 김관영 원내대표, 권은희 정책위의장 등 원내지도부가 공동발의에 참여해 사실상 바른미래당 당론이다. 원내 한 관계자는 “당 내부 의견을 들으면서 다듬고 있으며, 오는 20일 위클리정책브리핑을 통해 당의 공식 입장으로 발표할 것”이라고 전했다.◇한국당은 “검토 중”…당론 없이 강남 의원들만 나서문제는 한국당이다. 이달 들어 김병준 비상대책위원장, 김성태 원내대표가 번갈아 ‘긴급기자간담회’를 열고 대변인단이 논평을 쏟아내며 정부 대책을 비판하고 있지만, 원론적 입장만 되풀이할 뿐 구체적인 대안은 아직 없다. 한국당은 정부의 대책을 부동산 투기 억제책 아닌 ‘세금폭탄식 규제일변도’ 단기처방으로 혹평하며 재건축·재개발 규제 완화를 통한 양질의 주택 공급과 거래세 인하 등을 주장하고 있다. 그러나 김병준 위원장은 ‘시중의 유동자금을 부동산시장 아닌 산업분야로 흐르게 해야 한다’, ‘종부세를 올리려면 거래세를 낮춰야 한다’는 입장에서 나아간 게 없다.기재위 소속 한 의원은 “정부정책이 잘못됐는데, 우리의 대응안이 꼭 있어야 하나”라고 반문했지만, 당의 한 관계자는 “국토위와 기재위, 정책국 등에서 같이 (부동산세제 관련) 방안을 만들기 위해 검토 중이나 아직 발표할 정도의 단계는 아닌 것으로 안다”고 전했다. 이에 다른 관계자는 “집값 폭등 상황에서 종부세 인상에 대놓고 반대만 할 수도 없고, 부자정당 이미지 때문에 종부세 인하를 주장하기도 어렵다”면서 “대안은 내놓지 않고 반대만 하는 건 비겁한 구석이 없지 않다”고 토로했다.한국당 내부에선 당의 정책적 대응 방식에 문제가 있다는 지적도 나온다. 이 관계자는 “당의 정책의원총회를 언제 했는지 기억이 잘 나지 않는다. 당의 정책이 표류하고 있다”고 했다. 또 다른 관계자는 “예전 민주당은 야당 시절 자체적인 세법개정안을 내놓고 맞불작전을 폈는데, 지금 우리 당은 최저임금이니 종부세니 현안이 터져도 당론이 없다”며 “대안정당, 정책정당이란 말은 허울 뿐”이라고 자괴감을 나타냈다.한편 종부세 관련 당론이 없는 한국당에선 강남3구 지역구 의원들을 중심으로 종부세 부담 완화 법안이 잇달아 나온다. 이종구 의원(강남갑, 3선)은 과표 기본공제금액을 6억원에서 9억원(1가구 1주택자의 경우 12억원)으로 올리는 내용을, 박성중 의원(서초을, 초선)은 10년 이상 보유한 1가구 1주택자엔 종부세 면제를, 이은재 의원(강남병, 재선)은 만 60세 이상인 1가구 1주택자와 5년 이상 보유자에 대한 공제율 상향안을 각각 담았다.
- 이정미 "한국당, 애먼 국민 팔아 자기들 집값 지키려 하나"
- 정의당 이정미 대표가 17일 국회에서 열린 상무위원회에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 이승현 기자] 이정미 대표가 정부의 9.13 부동산 대책에 대해 ‘세금폭탄론’이라고 비판한 자유한국당에게 “전형적인 혹세무민”이라고 비판했다. 이 대표는 17일 국회에서 열린 상무위원회에서 “정부의 이번 대책으로 종합부동산세가 늘어나는 사람은 22만명이고, 100만원 이상 늘어나는 사람은 2만 5504명에 불과하며, 세수 인상분이 2700억원에 그쳐 실질적 불로소득 환수조치로 보기에는 여전히 미흡하다”고 지적했다. 이어 “정의당의 제안대로 종부세 구간별 실효세율에 대한 재조정, 공시지가 인상에 대한 구체적 계획 제시, 임대사업자 혜택 축소와 등록 의무제, 투기를 조장하는 공급 확대 대신 공공임대주택 위주의 공급 확대가 이뤄져야만 집값을 안정화할 수 있다”며 “더 나아가 분양원가 공개, 후분양제도가 반드시 뒤따라야 한다”고 했다.그러면서 “자유한국당이 세금폭탄을 꺼낸 진짜 이유는 다른 데 있다”며 “국회 공직자 재산등록 현황에 따르면, 올해 들어 집값이 수억 원 올라간 강남 3구에 집을 가진 국회의원 74명 중 41명이 자유한국당으로 55%를 차지했고, 강남 3구 아파트의 경우는 64명 중 33명이 자유한국당으로 52%였다”고 밝혔다. 이 대표는 “결국 국회 5개 정당 중 강남에 부동산을 압도적으로 많이 갖고 있는 ‘부동산 정당’ 그 자체”라며 “그런 자유한국당이 부동산 기득권집단과 혼연일체가 돼 정부대책을 연일 때리고 있는 셈이다. 한마디로 ‘중산층 세금 폭탄’이라고 쓰고 ‘내 세금 폭탄’이라고 읽는 꼴”이라고 꼬집었다. 그는 “한국당은 강남3구에 집을 갖고 있는 자당 소속 의원들이 올해 집값 상승으로 얼마나 불로소득을 올렸는지부터 공개해야 한다”며 “그래야 국민들이, 과연 한국당이 사익에 따라 세금폭탄을 주장하는지, 아닌지를 판단하게 될 것”이라고 직격했다. 또 “한국당은 괜히 애먼 국민들을 팔아 자기들 집값을 지키려 하지 말고, 부동산 가격 폭등을 막기 위한 건설적 방안을 내놓아야 할 것”이라고 덧붙였다.
- [미리보는 부동산 투자포럼]"규제 피한 부천·의왕·안산, 풍선효과 기대"
- [이데일리 권소현 기자] “집값이 이렇게 많이 올랐는데 지금 사도 늦지 않았을까요?”, “정부가 9·13 부동산 대책 내놨는데 집값 좀 내려갈까요?”, “조정장이 와도 안 떨어질 곳은 어디인가요?”, “아파트 말고 투자할 만한 곳은 없을까요?”‘집값이 미쳤다’는 말까지 나올 정도로 서울 아파트값이 가파르게 오른 가운데 초강력 대책으로 평가받는 9·13 대책이 나오면서 부동산시장 불확실성도 높아졌다. 내집 마련을 계획 중이거나 부동산 투자를 고민 중인 이들이 가장 궁금해하는 내용도 바로 서울 집값이 언제까지 오를 것인지, 산다면 어디를 사야 하는지 등이다. 오는 28일 서울 여의도 한국화재보험협회에서 열리는 ‘2018 부동산 투자 포럼’에서는 부동산 재야의 고수들이 총출동해 이같은 질문에 대한 해답을 내놓는다. [이데일리 문승용 기자]◇추석 이후 주택시장 어디로…서울 집값은?정부는 지난 13일 주택시장 안정 방안을 통해 종합부동산세(종부세) 최고 세율을 노무현 정부 수준(최고세율 3.0%)을 뛰어넘는 3.2%까지 끌어올렸다. 대출도 옥죄고 주택 공급도 늘릴 방침이다. 역대급 초강력 대책으로 평가받는 이유다. 이데일리 부동산 투자 포럼에 연사로 나설 전문가들은 이번 대책으로 단기적인 집값 안정 효과는 있겠지만 서울 집값은 다시 또 오를 것으로 전망했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “노무현 정부 때에도 부동산 규제로 집값을 눌러놓으면 한동안 잠잠하다가 어느새 또 오르고 다시 대책이 나오면 주춤했다가 오르기를 반복했다”며 “이번 대책 효과도 노무현 정부 때와 비슷할 것으로 보인다”고 말했다. 곽 대표는 전세시장 움직임에 주목해야 한다고 조언했다. 단기적으로 집값이 안정되더라도 전셋값이 오르면 실수요자들이 매수에 나서면서 집값이 다시 꿈틀댈 수 있다는 것이다. 곽 대표는 이번 포럼에서 첫 번째 연사로 나서 ‘추석 이후 부동산 전망’을 주제로 강연한다. 박병찬 리얼피에셋 대표 역시 9·13 대책에도 불구하고 서울 집값은 안 내려갈 것으로 전망했다. 대책의 파급력이 크지 않을 것이란 분석이다. 박 대표는 “본질은 세금 강화가 아니라 매물 감소와 풍부한 유동성”이라며 “당장은 대책이 강력해 보이지만 시장 참여자들이 내성을 찾는데 시간이 오래 걸리지 않을 것”이라고 말했다. 규제 지역에 대한 종부세율을 높이고 대출을 옥죄면서 투자자들이 대체 투자지역 찾기에 나설 것이라는 분석도 가능하다. 서울과 접하고 있는 지역 중에 조정대상지역이 아닌 곳으로 풍선효과가 생길 가능성도 있다는 얘기다. 박 대표는 “비규제지역 중소형 아파트 쪽으로 수요가 몰릴 수 있다”며 “경기도 부천이나 의왕, 안산, 안양시 만안구 등으로 자금이 흘러갈 가능성이 있다”고 말했다. ◇사야 할 곳·사지 말아야 할 곳은 어디?…상가 투자는 이렇게‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 이같은 상황에서 어디에 투자해야 하는 지를 콕 찍어준다. 집값을 잡기 위한 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값은 더 가파르게 오르는 모습이다. 집값 상승세가 확산할 수록 꼭지가 아닌가 하는 불안감이 드는 것도 사실이다. 김 소장은 “이런 분위기에서도 사야 할 부동산이 있고 사면 안 되는 부동산이 있다”며 “현금 동원이 가능해 강남 좋은 입지의 아파트를 사는 것은 문제가 없지만, 가격이 낮다는 이유만으로 저평가됐다고 보고 매수해서는 안된다”고 말했다. 서울 집값 상승률 상위 10개 자치구 내에서 준공 10년 미만인 새 아파트는 조정기가 와도 다시 가격이 오를 여력이 있다는 게 김 소장의 판단이다. 특히 오래된 아파트가 많은 지역에 위치한 신축 아파트는 사도 되는 곳으로 꼽았다. 반면 상승률 하위인 자치구에서 준공 20년차, 30년차 구축 아파트면서 재건축 가능성도 없고 교통이나 일자리 호재도 없는데 지난 10년간 오르지 않았다는 이유로 최근 상승세를 보였다면 피해야 한다고 조언했다. 주택에 대한 규제가 갈수록 강화되면서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 이들도 많다. 수익형 부동산 하면 떠오르는 상가는 고수의 영역이다. 자칫 잘못 투자했다가 공실이 생기거나 임차인을 잘못 만나면 골머리를 앓을 수 있다. ‘서울휘’라는 필명으로 활동 중인 배용환 부동산클라우드 대표는 일반인이 쉽게 접근할 수 있는 33~66㎡ 규모의 구분상가 투자법을 알려준다. 배 대표는 “상가에 투자할 때 원칙을 반드시 지켜야 손해 보지 않는다”며 “상가 입지와 노출도, 접근성이 절대적으로 중요하다”고 말했다. 배 대표는 상가 투자에서 금리에 3%포인트를 더한 수준을 적정 수익률로 본다. 수익률을 좀 더 높이려면 경매를 통해 상가를 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 방법이 있다. 배 대표는 “상가 경매에서는 공실 리스크가 낮고 매각이 쉬우면서 권리금이 있는 물건 위주로 봐야 한다”며 “1등 건물에 있는 1등 점포면 실패할 확률이 낮다”고 말했다.
