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- [단독]이주비 대출 막히자 '우회로' 뚫었나..SPC 통한 대출 등장
- [이데일리 황현규 기자] 재건축 정비사업장에 특수목적법인(SPC)이 등장했다. 대출규제의 여파로 재건축·재개발 사업지의 ‘이주비 대출’이 어려워지면서, 시공사들이 SPC를 통한 이주비 지원을 공약으로 내걸면서다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]18일 정비업계에 따르면 대우건설은 과천주공5단지 재건축 수주전에 참여, 이주비 대출을 위한 SPC 설립을 약속했다. SPC를 설립해 키움증권이 자본금을 납입하고, 이에 대우건설이 연대보증을 서는 시스템이다. 또 이 SPC가 재건축 조합에 사업비를 대출해주고, 추후 공사가 완료되면 SPC에 조합이 돈을 갚는 구조다. 이 SPC는 자산관리사(AMC)부터 업무수탁자, 법무·회계 관리자 역할까지 수행한다. 일종의 페이퍼컴퍼니를 세우는 방식인데 재건축 사업에 SPC가 등장한 것은 이례적이라는 평가다. 시공사가 SPC까지 동원한 이유는 바로 대출규제를 피하기 위해서다. 재건축을 하기 위해선 이주비가 반드시 필요하다. 이 이주비는 세입자를 내보내거나, 집주인이 임시 보금자리를 구하는 데 쓰인다. 그러나 보통 이주비는 대출(주택담보)로 충당하는 경우가 많은데, 재작년 12·16대책으로 15억원이 넘는 주택의 담보대출은 전혀 나오지 않는다. 물론 대책이 나오기 전 집을 소유했다면 대출이 일부 나오긴 하지만 이 또한 주택담보대출비율(LTV)가 40%에 그친다. 즉 현 시세가 17억원(전용 103㎡·KB 기준)인 과천주공5단지는 15억원이 넘어 대출이 원칙적으로 불가능하다. 만약 받을 수 있다 해도 약 7억원의 대출만 가능하다. 이 또한 소득 수준 등을 고려해 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 따지면서, 주택을 오래 보유한 고령자의 경우 소득이 전혀 없어 이 또한 불투명하다는 게 업계의 설명이다. 여기에 더해 금리까지 올라가면서 대출금이 더 줄게 된 상황이다. 심지어 다주택자는 이주비 대출이 전혀 나오지 않는다. 한 반포 재건축 아파트 소유주는 “2주택자만 돼도 이주비 대출이 ‘0’이다. 이주비 대출 없이 어떻게 이사를 갈 수 있겠나”라고 반문했다. 즉 일반적인 이주비 대출이 어려워지면서, 시공사가 SPC를 통해 일종의 우회 방법으로 이주비 지원 방법을 마련한 것이다. 부동산 전문 김예림 변호사는 “아파트값이 오르면서 15억원이 넘는 아파트의 이주비 대출이 어려운 게 사실”이라며 “사업촉진비 등의 명목으로 이주비 지원을 해줄 순 있지만, 이 또한 정부의 감시망에 있어 쉽지 않다”고 말했다. 그러면서 “새로운 회사인 SPC를 설립해 사업 추진을 하는 방식은 대출 규제에도 빗겨갈 수 있긴 하지만 정부가 제동을 걸 여지도 있다”고 말했다.
- 서슬퍼런 대출규제…올 겨울 은행·비은행 가계대출 꽉 막힌다
- [이데일리 최정희 기자] 올 겨울엔 은행, 비은행 할 것 없이 대출을 받으러 금융기관을 찾았다가 찬바람만 맞고 나올 가능성이 높아졌다. 이달 중 가계대출 규제가 추가로 발표될 예정인 가운데 대출 규제가 전방위적으로 나타나면서 은행뿐 아니라 비은행의 대출 심사도 만만치 않게 깐깐해질 것으로 예측됐다. 한국은행이 11월 기준금리를 추가로 올리고 내년 1월까지 연속으로 두 번 더 올릴 가능성이 높아지면서 대출 금리는 더 오를 전망이라 비은행권에선 연체율이 증가할 위험에도 대비하는 모습이다. 7월 서울 시내 한 은행 모습(사진=연합뉴스)◇ 은행권, 가계대출 심사 더 깐깐해진다 18일 한국은행이 발표한 ‘금융기관 대출행태서베이 결과’에 따르면 한은이 9월 15일부터 28일까지 203개 금융기관 여신 업무 총괄담당 책임자를 대상으로 설문조사한 결과 4분기 가계 주택담보대출과 일반 대출의 대출태도 지수는 각각 -15, -32로 집계됐다. 주택담보대출은 3분기 -35에서 완화된 반면 일반 대출은 -29에서 소폭 더 강화된 것으로 집계됐다. 주택담보대출 3분기 -35는 2018년 4분기(-47) 이후 최저 수준이고, 9분기째 마이너스를 기록하고 있다. 일반대출 4분기 -32는 작년 4분기(-44) 이후 최저로 2개 분기 연속 마이너스다. 대출태도지수가 마이너스란 것은 금융기관이 대출 심사를 할 때 좀 더 깐깐하게 보겠다는 것을 의미한다. 마이너스폭이 커지면 금융기관의 대출 문턱이 높아졌음을 의미한다. 은행권의 가계 및 기업 대출태도 지수 (출처: 한국은행)금융위원회가 이달 중 가계대출 증가율을 연내 6%로 관리하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하는 등의 추가 규제책을 내놓을 예정인데다 금융당국이 직접 은행, 비은행권 수장들을 만나 대출 증가 억제 방안을 촉구하면서 금융기관의 대출 심사가 깐깐해지고 있다. 또 금융기관은 가계의 신용위험도 높아지고 있다고 평가했다. 신용위험지수(주택+일반)는 3분기엔 6으로 전분기와 같았으나 4분기엔 18로 세 배 더 높아질 것으로 예측했다. 코로나19가 장기화되면서 취약차주의 소득 감소 우려, 대출금리 상승 등에 따른 것이다. 8월 은행권의 신용대출 가중평균 금리는 3.97%로 2019년 6월(4.23%) 이후 최고치를 기록하고 있다. 한은이 추가로 두 차례 더 기준금리를 인상할 가능성이 있어 이를 고려하면 대출 금리는 더 오를 전망이다. 대출 규제와 대출 금리 상승에 가계대출 수요 또한 감소할 것으로 예측됐다. 주택자금 대출수요 지수는 3분기 9로 전분기(0)에 비해 증가했으나 4분기엔 0으로 보합 수준을 보이고 일반 대출은 -3으로 2019년 1분기(-7) 이후 감소세가 예상된다. 주택담보대출은 실수요자의 반발을 최소화하기 위해 전세보증금 상승분 만큼의 대출 허용으로 수요 억제, 규제 강화에 한계가 있는 반면 일반대출은 투자 수요와 관련이 깊어 연 소득 이내로 신용대출 한도를 축소하는 등의 규제 영향을 받을 것으로 보이기 때문이다. ◇ 비은행은 은행보다 더 위축, 규제에 금리 상승까지…연체율 늘까 우려대출규제가 은행, 비은행 모두 적용되다보니 비은행권 대출 심사도 한층 깐깐해질 전망이다. 저축은행, 신용카드, 상호금융조합, 보험사의 4분기 대출태도지수는 각각 -16, -43, -44, -14로 집계됐다. 신용카드는 비은행권의 대출행태서베이를 시작한 2014년 1분기 이후 역대 최저를 기록했고 상호금융조합은 2017년 2분기(-44) 이후 최저치를 보였다. 한은 관계자는 “통상 대출 규제는 은행권에서 먼저 시작되고 시차를 두고 비은행권에 적용됐으나 이번엔 은행, 비은행권 할 것 없이 한꺼번에 대출 규제가 적용되면서 대출 태도가 깐깐해진 것으로 보인다”고 말했다. 중소법인이나 자영업자의 수익성이 악화되고 대출 금리 상승에 따라 이자 상환 부담에 연체율이 높아질 가능성 등 차주의 신용위험이 높아졌다. 저축은행의 일반대출 가중평균금리는 8월 9.91%로 은행보다 2배 이상 높은 수준이라 이자부담이 큰 편이다. 이런 이유 때문인지 카드사, 상호금융조합의 신용위험지수는 각각 36, 33으로 역대 최고, 2018년 4분기(33) 이후 최고 수준을 보였다. 특히 상호금융조합은 가계대출 규제 강화, 부동산·건설업에 대한 여신 한도 규제 도입 방침(부동산·건설업 대출 비중을 기업대출 총액의 50% 이내로 제한) 등으로 대출 태도가 강화됐다. 카드사의 경우 타 금융기관의 대출을 갚기 위해 대출을 이용하는 수요로 다중채무자에 대한 관리 필요성이 대두된 것이 대출 심사를 깐깐하게 만드는 요인으로 지적됐다. 반면 비은행 대출수요는 증가할 것으로 예측됐다. 은행보다는 비은행권의 대출 규제가 덜하지 않겠냐며 금리가 높더라도 비은행권에서 자금을 당기려는 수요가 지속될 가능성이 있을 것이란 예상이다. 한편 상대적으로 기업에 대해선 대출 심사가 덜 깐깐할 것으로 예측됐다. 은행의 대기업, 중소기업 대출태도지수는 4분기 각각 3으로 3분기(-9, -3) 대비 플러스로 전환됐다. 대기업을 중심으로 한 영업실적 개선 기대와 중소법인과 소상공인에 대한 만기 연장, 원리금 상환 유예(내년 3월까지) 조치의 영향으로 풀이된다. 다만 은행이 가계를 상대로 대출이 어렵다보니 규제가 없는 기업 대출로 이자 장사를 확대하려는 경향이 반영된 결과라는 분석도 나온다.
- 전세대출 총량서 제외하면 뭐하나…더 센 규제 온다(종합)
- [이데일리 노희준 기자] 보증금 4억원(전세대출 1억6000만원+본인자금 2억4000만원)짜리 전셋집에 살던 A씨는 얼마전 재계약을 하면서 전셋값이 6억원으로 오르자 3억2000만원을 추가 대출 받았다. 전세대출 한도가 보증금의 80%(4억8000만원)여서 기존에 빌린 전세대출을 제외한 차액(3억2000만원) 만큼을 은행에서 빌린 것이다. A씨는 추가로 빌린 전세대출금 중 필요한 증액보증금 2억원을 제외한 나머지 1억2000만원은 주식에 투자했다. 하지만 앞으로는 불가능하다. 5대 시중은행들이 이달 27일께부터 전세보증금 증액분만큼만 대출을 해주기로 제한했기 때문이다. 아파트 3억원짜리 전셋집에 살고 있는 B씨의 경우 부모님 도움을 받아 보증금을 마련했다. 하지만 입주 후 가상자산에 투자할 목적으로 전세대출을 1억원 신청했다. 잔금일(입주일) 이후라도 3개월 이전까지는 전세대출을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 B씨와 같은 대출 신청도 앞으로는 할 수 없다. 시중은행들이 앞으로는 전세보증금 잔금납부일 이후에는 전세대출 신청을 받지 않기로 했기 때문이다. 금융위원회가 지난 14일 전세대출을 올해 가계대출 총량 관리에서 제외하겠다고 밝혔지만, ‘빚투’(빚내서 투자) ‘갭투’(매매와 시세 차 이용한 투자)를 막기 위한 규제방안은 잇따라 나올 예정이다. 금융위원회의 요청으로 5대 시중은행들이 자율적인 전세대출 규제에 나선데다 금융당국도 추가 규제 방안을 검토하고 있다.17일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이르면 이번주, 늦어도 이달 안에 가계부채 추가 대책을 발표할 것으로 알려졌다. 대책 가운데 가장 논란을 부른 전세대출 규제는 일단 총량 규제 대상에서는 빠지는 것으로 정리됐다. 하지만 이것으로 전세대출 사안이 일단락됐는지는 확실치 않다. 금융당국 관계자는 “전세대출과 관련한 우려가 커 일단 대책 발표 이전에 ‘총량 규제 제외’ 부분을 먼저 밝혔다”며 “(다른 전세대출)추가 규제를 넣을지 뺄지는 아직 검토 중”이라고 말했다. 전세대출에 대한 추가 규제가 나올 가능성을 완전히 배제하지 않은 것이다.우선 5대 시중은행은 지난15일 만나 ‘KB국민은행 억제책’을 모두 적용하기로 했다. KB국민은행은 지난달 29일부터 전세계약을 갱신할 때 전세대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 제한했다. 가령 기존 전세대출이 없고 전세보증금이 4억원에서 6억원으로 늘었다면 2억원 내로만 전세대출을 제한한 것이다. 기존에는 최대 전세보증금의 80%인 4억8000만원이 대출 한도였다. 5대 시중은행에 이어 지방은행, 인터넷은행, 기타 은행들도 이번주 비대면 방식으로 만나 전세대출 규제방안을 논의할 예정으로 알려졌다. 금융당국 차원에서 할 수 있는 규제방안은 가계부채 대책에 담길 예정이다. 우선 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 안이 꼽힌다. DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 개인이 받은 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득을 나눈 비율이다. 현재 전세대출은 차주 단위의 DSR 40%(은행기준) 산정에서 제외돼 있다. 금융당국 관계자는 “현재 전세대출은 해당 대출을 받을 때는 DSR 산정에서 빠지고 전세대출을 받은 이후 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 기존 대출의 이자로만 반영된다”고 말했다. 금융당국은 지난 4월 소득 외 상환재원이 인정된다며 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출을 차주단위 DSR 적용에서 제외했다. 만약 DSR 산정에 전세대출이 포함된다면 개념상 전세대출의 원금까지 포함해야 때문에 차주의 연간 원리금상환액이 크게 늘어난다. 대출 여력이 확 주는 것이다. 금융권 관계자는 “전세대출 만기를 통상의 전세계약 기간 2년으로만 하면 원리금 부담이 너무 커진다”며 “DSR산정시 적용할 별도의 전세대출 만기도 정해야 할 것”이라고 말했다. 전세대출의 보증기관 보증비율을 인하할 수도 있다. 현재 시중은행은 한국주택금융공사(90%)이나 서울보증보험(100%), 주택도시보증공사(100%) 보증을 받아 전세대출을 내주고 있다. 주금공 보증을 통해 1억원을 빌려준다면, 9000만원에 대해서는 사실상 리스크를 지지 않는다는 얘기다. 금융당국이 보증비율을 낮추면 은행이 리스크 관리 차원에서 금리를 올리거나 대출 한도를 줄일 수 있다. 다만 은행이 리스크 관리를 깐깐하게 하면, 신용도가 좋지 않은 저신용 서민부터 대출 문턱에 걸릴 우려가 있다.일반적으로 이자만 갚다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 전세대출 일부를 분할상환하게 하는 방식도 거론된다. 이미 부분 분할상환 방식의 전세대출 상품은 시중에 나와 있다. 다만 실제 취급액은 크지 않은 것으로 알려졌다. 금융권 관계자는 “이외에도 방안은 여러가지 생각해볼 수 있다”며 “정책엔 정답이 없고 결국 선택의 문제”라고 말했다.
- “7천만원 낮게 거래”…집값 하락? 일시적 현상일 뿐
- [이데일리 황현규 기자] 서울 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용 84㎡는 지난 6일 14억 3500만원에 거래가 성사됐다. 7월 신고가였던 15억 1500만원보다 약 7000만원 낮은 가격이다. 최근 이 아파트의 호가는 14억원에서 18억원까지 다양하지만, 대다수가 신고가(15억 1500만원)보다 낮게 형성돼 있다. 귀하다는 입주 가능한 집도 14억원 후반대에서 15억원에 나오기도 한다. 인근 K공인은 “무조건 신고가보다 호가를 높게 내놓는다는 분위기는 좀 가라 앉았다”고 말했다. (사진=뉴시스 제공)정부 통계뿐 아니라 민간 통계에서도 집값 상승 둔화 징조가 나타나고 있다. 아파트값 상승폭이 둔화되고 매수 심리가 잠잠해지는가 하면, 신고가보다 낮은 가격에 거래되는 아파트도 늘고 있다. 다만 시장에서는 대출규제로 인한 ‘일시 하락’으로 보는 견해가 강해 앞으로의 집값 향방에 관심이 쏠린다. ◇정부통계도, 민간통계도 ‘집값 주춤’17일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 최근 전국 아파트 매매 시장에서는 매수자보다 매도자가 많은 상황이다. 지난 11일 기준 전국 아파트 매수우위지수는 97.8을 기록했다. 매수우위지수가 100을 넘으면 수요자가 많은 시장이고, 미만이면 매도자가 많은 시장이다.이 지수는 지난 8월 넷째 주(111.7) 이후 6주 연속 하락하며 결국 기준선인 100 밑으로 떨어졌다. 전국 매수우위지수가 100 밑으로 떨어진 것은 지난 7월 첫째 주(99.3) 이후 13주 만이다. 특히 서울의 매수우위지수는 94.5로 전주보다 더 하락하면서, 2주 연속 100미만을 기록했다.‘매수 실종’은 매물 건수에서도 확인된다. 매수자보다 매도자가 많아지면서 매물이 쌓이고 있는 것이다. 부동산 정보 플랫폼 아실을 보면 이날 기준 1개월 전 대비 서울 아파트 매물은 3.5%(4만개→4만1428개) 증가했다. 경기 또한 8.8%(6만 2910개→6만8461개), 인천 15.8%(1만1931개→1만3825개)의 매물 증가가 나타났다. 실제 매수자가 줄면서 아파트값 상승폭도 둔화됐다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째주(11일 기준) 서울 아파트값 상승률은 3개월 만에 최저치를 기록했다. 0.17%로 전주(0.19%) 대비 오름폭이 둔화했다.(사진=뉴시스 제공)매수자가 확 줄어든데는 대출규제 영향이 크다는 게 업계 분석이다. 올 하반기부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 신용대출 1억원이 넘는 차주는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용받는다. 내야 하는 원리금이 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 의미다. 이제까지 은행별로 관리하던 DSR 40%을 차주별로 적용하면서 대출 한도가 줄어든 셈이다.여기에 더해 정부가 가계부채를 본격 관리하기로 하면서 은행들의 대출제한이 시작됐고, 금리 인상이 본격화되면서 매수자들의 자금조달에 차질이 발생한 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아무래도 현금 유동성이 막히다 보니 매수자들의 부담이 커진 듯 하다”고 분석했다.◇전셋값이 변수…“예상 넘는 금리인상 없다면 상승 계속”다만 이같은 추세가 ‘대세 하락’으로 보기 어렵다는 게 전문가들의 입장이다. 전셋값이 여전히 불안한데다 상승폭이 둔화되긴 했으나 마이너스(-)로 전환된 것은 아니기 때문이다. 또 아직까지 분양시장이 호황을 보이고 있어 확실한 하락 징후로 보기엔 무리가 있단 분석이다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 “매수자가 관망하는 상황인 것은 맞지만, 그렇다고 매도자들이 적극적으로 집을 팔려는 분위기도 아니다”라며 “여전히 전셋값이 불안한 상황에서, 실거주를 위해 중저가 아파트를 사려는 수요가 계속될 것”이라고 말했다. 그러면서 “시장의 예상보다 금리가 확 오르는 등의 외부 충격 효과가 없다면 아마 상승세는 지속될 것”이라고 내다 봤다.함영진 랩장도 “확실한 하락 징후는 ‘분양 시장’의 미분양 물량에서 확인할 수 있는데, 여전히 서울 및 수도권의 분양 시장이 호황”이라며 “미분양율이 역대 최저 수준을 기록하는 상황에서 ‘대세 하락’이라고 단정짓기엔 무리가 있다”고 분석했다. 가장 최근 발표 된 8월 전국의 미분양 주택은 1만 4868가구로 2000년 이후 역대 최저를 기록했다.이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 가해진 대출규제는 연말마다 발생한 ‘대출한도소진’의 영향”이라며 “내년이 되면 다시 대출규제가 완화될 가능성이 있기 때문에 매수세도 되살아날 가능성도 있다”고 내다봤다.
- 전세대출 총량 규제 빠졌지만…당국, 규제카드 만지작
- [이데일리 노희준 기자] 아파트 3억원짜리 전셋집에 살고 있는 A씨는 부모님 도움을 받아 보증금을 마련했다. 하지만 입주 후 가상자산에 투자할 목적으로 전세대출을 1억원 신청했다. 잔금일(입주일) 이후라도 3개월 이전까지는 전세대출을 받을 수 있기 때문이다. 보증금 4억원짜리 전셋집에 살던 B씨는 얼마전 재계약을 하면서 전세대출 4억8000만원을 신청했다. 전셋값이 6억원으로 올라 대출 한도가 보증금의 80%까지 가능해졌기 때문이다. B씨는 추가로 빌린 전세대출금 중 오른 보증금 2억원을 제외한 나머지 2억8000만원은 주식에 투자했다. 하지만 A씨나 B씨처럼 전세대출을 받아 ‘빚투’(빚내서 투자) ‘갭투’(미매와 시세차를 이용한 투자)를 하기는 앞으로 불가능할 전망이다. 금융융위원회의 요청으로 5대 시중은행들이 자율적인 전세대출 규제에 나선데다, 전세대출을 올해 가계대출 총량관리에서 제외하겠다고 밝힌 금융당국도 추가 규제 방안을 검토하고 있어서다. 17일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이르면 이번주, 늦어도 이달 안에 가계부채 추가 대책을 발표할 것으로 알려졌다. 대책 가운데 가장 논란을 부른 전세대출 규제는 일단 총량 규제 대상에서는 빠지는 것으로 정리됐다. 하지만 이것으로 전세대출 사안이 일단락됐는지는 확실치 않다. 우선 5대 시중은행은 지난 15일 만나 ‘KB국민은행 억제책’을 모두 적용하기로 했다. KB국민은행은 지난달 29일부터 전세계약을 갱신할 때 전세대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 제한했다. 가령 기존 전세대출이 없고 전세보증금이 4억원에서 6억원으로 늘었다면 2억원 내로만 전세대출을 제한한 것이다. 기존에는 최대 전세보증금의 80%인 4억8000만원이 대출 한도였다. 아울러 전세대출 신청을 잔금일 이후에는 받지 않기로 했고, 1주택자의 경우 직접 은행 창구를 방문해야만 전세대출을 받을 수 있도록 할 예정이다. 5대 시중은행에 이어 지방은행, 인터넷은행, 기타 은행들도 이번주 비대면 방식으로 만나 전세대출 규제방안을 논의할 예정으로 알려졌다. 금융당국 차원에서 할 수 있는 규제방안은 가계부채 대책에 담길 예정이다. 우선 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 안이 꼽힌다. DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 개인이 받은 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득을 나눈 비율이다. 현재 전세대출은 차주 단위의 DSR 40%(은행기준) 산정에서 제외돼 있다. 금융당국은 지난 4월 소득 외 상환재원이 인정된다며 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출을 차주단위 DSR 적용에서 제외했다. 만약 DSR 산정에 전세대출이 포함된다면 개념상 전세대출의 원금까지 포함해야 때문에 차주의 연간 원리금상환액이 크게 늘어난다. 대출 여력이 확 주는 것이다. 금융권 관계자는 “전세대출 만기를 통상의 전세계약 기간 2년으로만 하면 원리금 부담이 너무 커진다”며 “DSR산정시 적용할 별도의 전세대출 만기도 정해야 할 것”이라고 말했다. 전세대출의 보증기관 보증비율을 인하할 수도 있다. 현재 시중은행은 한국주택금융공사(90%)이나 서울보증보험(100%), 주택도시보증공사(100%) 보증을 받아 전세대출을 내주고 있다. 주금공 보증을 통해 1억원을 빌려준다면, 9000만원에 대해서는 사실상 리스크를 지지 않는다는 얘기다. 금융당국이 보증비율을 낮추면 은행이 리스크 관리 차원에서 금리를 올리거나 대출 한도를 줄일 수 있다. 다만 은행이 리스크 관리를 깐깐하게 하면, 신용도가 좋지 않은 저신용 서민부터 대출 문턱에 걸릴 우려가 있다.이자만 갚다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 전세대출 일부를 분할상환하게 하는 방식도 거론된다. 이미 부분 분할상환 방식의 전세대출 상품은 시중에 나와 있다. 다만 실제 취급액은 크지 않은 것으로 알려졌다.
- 커지는 시장혼란…가계부채 대책 '장고 끝에 악수' 둘라
- [이데일리 노희준 황병서 기자] 가계대출 규모가 9월 한 달만에 또 7조8000억원 증가했다. 올해 가계대출 증가율은 이미 6% 이상으로, 금융당국이 정한 ‘최대 6%’ 한도를 9개월만에 넘겨버렸다. 시중은행들이 잇따라 대출 한도 줄이기에 나섰지만, 증가세가 좀처럼 멈추지 않고 있다. 오히려 대출 가능한 곳으로 수요가 대거 몰리는 ‘풍선효과’가 잇따르고 있다.가계부채 대책을 발표하겠다던 금융당국이 한 달 넘도록 발표 시점을 미루면서 시장 혼란이 커지고 있다는 지적이다. 금리 추가 인상 및 대책 발표 전에 서둘러 대출을 받자는 조급한 심리가 확산하면서 대출이 절실한 저소득층이나 실수요자의 대출 문턱은 오히려 높여졌다는 것이다. ◇ 당국 고민 속 발표 뜸들이기…시장 혼란 가중13일 금융위원회에 따르면 당초 추석 직후 발표 예정이던 ‘가계부채 대책’은 일러야 다음주에나 나올 전망이다. 금융당국 관계자는 “대책은 90% 완성됐지만, 이번주 발표는 어려울 것 같다”며 “관계부처 협의 등을 거치고 있어 막판 내용이 빠지거나 추가될 수 있다”고 말했다. 당초 고승범 금융위원장은 지난달 27일 “이르면 10월초 추가 가계부채 관리대책을 내놓을 것”이라고 말했다. 하지만 지난 6일 국정감사장에서는 “가계부채 추가대책은 10월 중순 발표할 예정”이라고 발표 시기를 미뤘다.당국 발표가 지연되면서 시장 혼란이 가중되고 있다. 당국의 강도 높은 총량 가계부채 관리에 따라 NH농협은행부터시작된 ‘대출 중단’이 풍선 효과 등을 불러일으켰고, 급기야 시중은행뿐 아니라 인터넷은행, 지방은행까지 대출을 축소하는 지경에까지 이르고 있다. 김태기 단국대 경제학과 교수는 “금융당국은 경제주체가 대비할 수 없게 대출 옥죄기를 갑자기 시행하더니 이제는 대책 발표도 늦추고 있다”며 “시장 혼란이 가중되고 있다”고 말했다.사진=연합뉴스금융당국이 막판까지 가계부채 대책을 고민하는 이유는 가계부채 억제와 실수요자 보호라는 상충되는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡아야 하기 때문이다. 특히 문재인 대통령까지 지난 6일 “가계부채 관리는 불가피한 상황이지만, 전세대출 등 실수요자가 어려움을 겪지 않도록 정책 노력을 기울여달라”고 주문해 당국 고심이 깊어지고 있다.이날 발표된 당국의 ‘9월 중 가계대출 동향’ 잠정치 자료를 보면 온갖 규제에도 지난달 전 금융권 가계대출은 전월보다 7조8000억원 늘었다. 전월(8조6000억원) 대비 증가폭이 8000억원 둔화하는 데 그쳤다. 9월 가계대출 증가액으로는 코로나19 이전 시기인 2018년(4조4000억원)과 2019년(3조2000억원)에 비교하면 여전히 높은 수준이다. 여기에 9월말 현재 전년 동기 대비 가계대출 증가율은 9.2%라 올해 당국 목표치 5~6% 증가율과는 차이가 여전하다. 추가 가계부채 대책이 필요한 대목이다.문제는 가계대출 증가세를 실수요 자금인 전세대출과 집단대출, 정책 모기지 등이 주도하고 있다는 점이다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행의 8월 말까지 전세대출 증가액은 올 가계대출 증가액의 51.5%를 차지했다. 이 양상은 9월도 비슷하다. 9월 중 은행 가계대출 증가액은 6조5000억원으로 전월에 비해 증가폭이 4000억원 외려 확대됐다. 9월 증가액 기준으론 역대 두 번째다. 전세대출(2조5000억원) 및 집단대출(1조5000억원) 중심으로 주택담보대출이 5조7000억원 늘어 전월(5조8000억원)과 크게 다르지 않아서다. 가계대출을 잡기 위해서는 실수요대출이라도 그대로 두기 어려운 이유다.(자료=금융당국)◇ 전세대출, 저강도 규제도 포함될 듯금융권은 금융당국이 전세대출 등 실수요자 대출에도 추가 규제를 둘 수밖에 없을 것이라고 내다보고 있다. 다만 실수요자 피해를 최소화해야 하기 때문에 전세대출이라면, 전세대출의 ‘전세보증금 용도 외 사용’을 제한하는 선에서 그칠 것이라는 전망이 나온다. 전세대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 제한한 이른바 ‘KB국민은행안’을 확대하는 것이다. 가령 전세보증금이 4억원에서 6억원으로 늘었다면 2억원으로 전세대출을 제한한 것이다. 현재는 최대 전세보증금의 80%인 4억8000만원이 대출 한도다. 신용상 금융연구원 선임연구원은 “전셋값이 오른 것만큼만 전세대출을 허용하겠다는 것이 기본 방향인 듯 하다”며 “전세대출이 용도 외 다른 목적으로 이용하는 것을 차단하겠다는 의미”라고 분석했다.금융당국은 고(高) 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 비중을 줄이는 방안도 검토 중이다. 고DSR대출이란 개인별 DSR 비율이 70%와 90%를 초과한 대출을 말한다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담액을 차주의 연간 소득 일정 비율로 제한하는 규제다. 현재 시중은행은 DSR 70%를 초과하는 차주의 대출액을 전체 대출액의 5% 이내, DSR 90%를 초과하는 차주의 대출액은 전체 대출액의 3% 이내로 관리하고 있다. 당국은 고DSR 비중을 더 축소하는 방안도 고려 중인 것으로 알려졌다. 다만 이 방안을 두고는 금융당국에서도 의견이 엇갈려 최종 방안에 포함될지는 확실치 않다.금융권 관계자는 “차주별 DSR 규제의 단계적 시행 시기를 앞당기거나 60%인 2금융권 차주별 DSR규제 한도를 은행권처럼 40%로 하향하는 것도 방안이 될 수 있다”고 말했다. 지난 7월부터 차주가 1억원 넘게 신용대출을 받거나 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원 초과 주택에 대한 신규 주택담보대출을 받을 때 DSR 40%가 적용되고 있다. 내년 7월부터는 여기에 더해 금융권 대출액이 총 2억원을 넘으면, 2023년 7월부터는 총대출액 1억원을 초과하면 개인별 DSR 규제가 적용된다.
