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- [김용일의 부동산톡]'주택→근생' 용도변경 조건 매도시 양도세
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 주택을 매각함에 있어 세금 절세의 방안으로 특약사항에 매수자의 요청으로‘잔금 전 근린생활시설로 용도변경’하는 조건으로 매각하는 사례가 많았다. 그런데 2022.10.21. 이후 매매계약부터는 주택과 근린생활시설의 판단기준 시점에 대해 세금관련 변경사항이 생겨 매도인 입장에서 주의할 부분이 있는바, 여기에서 간단히 정리해 보겠다.◇ 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 조건으로 매각하는 사례최근 몇년간 속칭 꼬마빌딩 거래가 활발하였다. 정부의 주택 규제 정책 등의 영향으로 근린생활시설(이하, ‘근생’)에 대한 선호도가 커진 이유도 있는데, 건물 매매사례를 분석해보면, 특히 주택을 매각하면서 매매계약일에는 주택이지만 잔금일에는 근린생활시설 상태가 되는 조건으로 매매하는 것, 즉 근생으로 용도를 변경하는 조건으로 매각하는 형태가 유행하였음을 알 수 있다.이렇게 매각을 하면 매도인과 매수인 모두에게 이익이 되는데, 구체적으로 매도인의 1세대(1가구) 1주택 양도세 비과세에서 주택인지 주택이 아닌지 여부를 판단하는 기준과 관련하여, 세무당국은 매매계약시를 기준으로 판단해 왔기 때문에, 매도인의 입장에서는 주택을 매도하는 것이 되어 1가구 1주택 비과세 혜택을 받아 양도세 등을 절세할 수 있는 이익이 있었고, 매수인의 경우에는 잔금일을 기준으로 보면 근생을 취득하는 것이므로 취득세 중과를 피하여 비주택 취득세 4.6%만 내고 잔금대출도 더 많이 받을 수 있기 때문에, 서로의 이해관계가 맞아 실무에서 빈번하게 이루어진 것이다.◇올 10월21일 이후에는 매도인 입장에서 1세대 1주택 비과세 등 양도세 및 세금 판단의 기준 시점은 양도일(잔금지급일)그런데, 최근 기획재정부는 위 사항과 관련하여, 매도인이 주택을 매도하는 것인지 여부에 대한 종전의 판단기준을 변경하여 “주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정함”이라는 요지의 예규(질의회신)를 발표하였는바 주의가 요망된다(양도, 기획재정부 재산세제과-1322. 2022.10.21.). 즉, 주택에 대한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 잔금 지급 전에 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 경우에, 매도인의 입장에서 1가구 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율 등 적용여부의 판단 기준시점과 관련하여, 종전 예규에는 매매계약일을 기준으로 주택 여부를 판단하였던 것을 2022.10.21.부로 예규를 변경하여 2022.10.21. 계약부터는 주택 여부 판단시점을 양도일(잔금지급일)로 한 것이다.위 변경된 예규에 의하면, 2022.10.21.이후 주택 매매계약서를 작성함에 있어 잔금일 전에 상가로 용도변경을 하는 특약을 하고, 실제로 그렇게 매매 및 용도변경을 진행한다면, 양도일 기준으로는 주택이 아니라 상가가 된다.따라서, 매도인은 양도일 기준으로는 주택이 아니라 상가를 매도하는 것이 되므로, 매도인은 1가구 1주택 비과세의 혜택을 받지 못하게 되는 등 양도세가 부과되고 관련 세율이 정해지므로 매매계약시 주의해야 할 것이다.△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 이은주 "尹 사정 통치, 선 넘었다…이재명도 檢 수사 기다려야"[전문]
- [이데일리 박기주 기자] 이은주 정의당 비상대책위원장이 27일 “공동체의 안녕을 파괴하는 나쁜 정치를 끝내고 진짜 정치를 하자”고 목소리를 높였다. 이은주 정의당 비상대책위원장이 27일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 비교섭단체 대표연설을 하고 있다. (사진= 뉴스1)이 위원장은 이날 오후 국회 본회의에서 열리 비교섭단체대표 연설에서 “우리 정치를 지배하고 있는 이슈는 ‘친일파 대 주사파’다. 제1야당 대표가 앞장서 일본과의 군사 협력을 친일국방이라 하고, 대통령이 직접 주사파 논쟁에 뛰어들었다”며 “친일파와 주사파가 과연 현존하는 위협인가. 정치가 가상의 공포를 앞세운 사이, 복지체계의 공백, 직장 내 성폭력, 산업재해와 같은 우리 삶에 ‘현존하는 위협’은 무시되고 있다”고 강조했다. 그는 “대통령은 반민주적 의회모독을 결자해지해야 하고, 사정기관을 앞세운 통치를 중단해야 한다”며 “윤석열 정부의 사정 통치는 선을 넘어도 한참 넘었다. 전임 정부의 정책에 대한 심판은 선거에 참여하는 시민의 평가에 맡겨두어야 한다. 폭주하는 사정기관을 제어하지 않는다면, 5년 뒤면 똑같은 일이 반복된다. 악순환을 끊는 결단을 내려달라”고 강조했다. 이 위원장은 이어 특검이 아닌 검찰의 수사를 받아들이고 국회를 정상화하자고 강조했다. 그는 “대선자금문제로 야당 대표가 수사선상에 오르는 불행한 사태가 오지 않기를 바랐다. 떳떳하다는 이재명 대표의 말씀을 신뢰하고 싶다. 그렇다면 가장 가혹한 자들에게 수사를 맡기고 결백을 증명하는 정공법을 택해야 한다”며 “가장 우려스러운 점은 특검에 대한 찬반 문제로 정기국회가 파행되는 것이다. 제1야당 주도의 특검법 발의는 국회의 기능정지를 불러올 것입니다. 정의당은 검찰 수사와 공소장을 지켜보고, 특검 여부를 판단할 것”이라고 했다. 아울러 ‘노란봉투법’ 처리 의지를 밝혔다. 그는 “노란봉투법은 손배노동자가 불쌍해서, 연민하기 위해 만든 법이 아니다. 헌법상 기본권이며 인류가 이룩한 결사의 자유라는 기본권을 보호하기 위한 법”이라며 “하지만 벌써부터 대통령 거부권이 이야기되고 있다. 노란봉투법에 대해 거부는 자유에 대한 거부다. 거부권 행사는 대한민국을 영원히 자유의 사각지대이자 반문명국가로 남겨두게 될 것”이라고 강조했다. 다음은 이은주 정의당 비상대책위원장의 비교섭단체대표 연설문 전문이다. 공동체의 안녕을 파괴하는 나쁜정치를 끝내고 진짜 정치를 합시다사랑하는 동료시민 여러분! 존경하는 김진표 국회의장님과 선배 동료의원 여러분! 정의당 비대위원장 원내대표 이은주 의원입니다.수원에서 세 모녀가 사망한 지 석 달이 지났습니다. 같은 달 광주에서 보호종료청년이 생을 비관해 목숨을 끊었습니다. 신당역에서는 여성 노동자가 동료에게 스토킹 살해를 당했고, 얼마 전 국내 최대 제빵업체에서 갓 스물을 넘긴 청년이 반죽기계에 몸이 끼어 숨졌습니다. 모두 2~3달 사이에 일어난 일들입니다. 마땅히 사회가 보호했어야 할 시민들입니다. 정치가 대안과 해법을 가져야 할 문제들이었습니다. 복지전달체계는 정작 약자들에게는 작동하지 않고 있습니다. 여성들에게 스토킹의 끝은 죽음입니다. 30만원짜리 안전센서를 붙이지 않아 사망재해가 발생했습니다. 희생자들은 우리 사회가 얼마나 고장났는지를 바로 자신의 죽음으로 고발한 것입니다. 그러나 이런 이야기들은 더 이상 우리 정치의 작은 뉴스거리도 되지 않습니다. 잠시 관심을 갖는 척 하지만, 곧 집단적 기억상실에 걸리는 것이 오늘날 한국 정치입니다. 대신 우리 정치를 지배하고 있는 이슈는 ‘친일파 대 주사파’입니다. 제1야당 대표가 앞장서 일본과의 군사 협력을 친일국방이라 말씀하고, 대통령이 직접 주사파 논쟁에 뛰어들었습니다. 저는 묻습니다. 친일파와 주사파가 과연 ‘현존하는 위협’입니까? 친일국방 논란은 지난 정권의 ‘죽창가’처럼 외교안보현안을 국내정치에 이용하려는 욕망에서 시작된 것입니다. 한-일 방위협력은 윤석열 정부의 독자적 작품이 아니라 이미 역대 정권에서 조금씩 확대되어 왔습니다. 체제경쟁은 진작에 끝났고, 북한체제를 대한민국에 이식하려는 집단을 시민은 용납하지 않습니다. 주사파는 오직 우파 유투버와 김문수 경제사회노동위원회 위원장 같은 집단에서만 존재하는 위협, 아니 망상일 뿐입니다. 정치가 가상의 공포를 앞세운 사이, 복지체계의 공백, 직장 내 성폭력, 산업재해와 같은 우리 삶에 ‘현존하는 위협’은 무시되고 있습니다. 적대적 정치는 정치의 힘을 가장 필요로 하는 힘 없는 약자들에게서 공공정책이 자신의 삶을 개선시킬 수 있다는 기대를 빼앗고 있습니다. 적대적 정치는 사회의 평화를 부수고 시민들이 서로를 향해 고함치고 화내도록 만들고 있습니다. 자기 진영의 최대 결집을 위해 공동체의 안녕을 파괴하는 이런 정치는 나쁜 정치입니다. 아니 정치도 아닙니다. 정치의 정상화, 정치의 부활이 절실합니다. 민주화 이후 거듭되는 정치의 실패를 극복하지 않고는, 불평등과 기후위기, 차별과 혐오 같은 우리 삶과 지구공동체에 대한 위협을 해결할 수 없습니다. 경제지표의 성장은 이뤘지만 사회는 저성장하고, 국가는 풍요롭지만 시민은 가난한 상황을 극복할 힘은 정치에서 나옵니다. 지금은 나쁜 정치이지만 그렇기에 우리 사회의 다른 영역보다 더 나아질 여지가 있다고, 저는 믿고 있습니다. 적대적 정치를 끝내기 위해 정부, 여당 그리고 제1야당에게 진심으로 말씀드리고자 합니다.첫째, 대통령은 반민주적 의회모독을 결자해지해야 합니다. 저는“문재인 대통령은 김일성주의자”라는 김문수 경사노위 위원장의 발언을 눈 앞에서 들었습니다. 믿을 수가 없었습니다. 그러나 그 망언보다 더 심각했던 것은 “주사파는 협치의 대상이 아니”라는 윤석열 대통령의 발언입니다. 전직 대통령이 김일성주의자고 야당 의원도 마찬가지라는 의회와 정치를 모독하는 망언에, 대통령은 정당성을 부여했습니다. 그 해악은 김문수 위원장보다 더 큽니다. 방미 문제도 마찬가지입니다. 욕설의 대상이 바이든 대통령이 아니라 국회라면, 정말 아무런 문제가 안됩니까? 대통령 없는 민주주의는 있어도, 의회 없는 민주주의는 지구상에 존재하지 않습니다. 윤 대통령의 의회에 대한 적대감은 이전 정부들과 한치도 다르지 않습니다. 대통령이 직접 해결하십시오. 김문수 위원장 같은 극렬 인사를 사퇴시키고 자신의 실언에 대해 사과해야 합니다. 그래야 의회에서 여야 대화 복원의 계기가 마련될 수 있습니다. 총선까지 아직도 2년이 남았고, 이 내전 상태를 끌고 간다면 정부 실패는 예견돼 있다는 것을 명심하십시오. 둘째, 사정기관을 앞세운 통치를 중단해야 합니다. “내 사전에 정치보복은 없다”던 대통령의 공약은 결국 식언이 됐습니다. 검찰은 제1야당 대표를 정조준하고 있으며, 감사원은 전임 정부의 각료 전체를 감옥에 보낼 태세입니다. 잘못했다면 처벌할 수 있어야 합니다. 하지만 통치자에게 주어진 그 무서운 권한은 마땅히 절제라는 덕목 속에 행사되어야 합니다. 정치적 반대파에 대한 무자비한 사정은 단 한 번도 통치의 성공을 가져온 바 없습니다. 심지어 자신을 죽이려고 했던 이들마저 용서한 故 김대중 전 대통령이 왜 지금까지 성공한 대통령으로 기억되겠습니까? 그러나 윤석열 정부의 사정 통치는 선을 넘어도 한참 넘었습니다. 독립적 기관인 감사원은 어느새 대통령실에 문자를 보내고 직보를 하는 기관으로 전락했습니다. 내부 절차를 어긴 감사는 물론이며, 탈원전에 이어 소득주도성장까지 전임 정부의 정책 전체를 범죄화하려는 욕망에 빠져 있습니다. 여기에 대통령의 의중이 반영되지 않았다고 믿는 시민은 별로 없을 것입니다. 전임 정부의 정책에 대한 심판은 선거에 참여하는 시민의 평가에 맡겨두어야 합니다. 폭주하는 사정기관을 제어하지 않는다면, 5년 뒤면 똑같은 일이 반복됩니다. 그것은 한 정치집단의 불행이 아니라, 우리 정치 전체의 불행입니다. 이 악순환을 끊는 결단을 내리십시오. 셋째, 제1야당에도 말씀드립니다. 특검 국회를 민생 국회로 전환합시다. 이번 주 민주당사가 검찰로부터 압수수색을 당하면서 정국은 급속히 냉각됐습니다. 대부분의 국정감사는 중단되고 대통령 시정연설은 반 쪽이 됐습니다. 대선자금문제로 야당 대표가 수사선상에 오르는 불행한 사태가 오지 않기를 바랐습니다. 떳떳하다는 이재명 대표의 말씀을 신뢰하고 싶습니다. 그렇다면 가장 가혹한 자들에게 수사를 맡기고 결백을 증명하는 정공법을 택해야 합니다.가장 우려스러운 점은 특검에 대한 찬반 문제로 정기국회가 파행되는 것입니다. 제1야당 주도의 특검법 발의는 국회의 기능정지를 불러올 것입니다. 정의당은 검찰 수사와 공소장을 지켜보고, 특검 여부를 판단할 것입니다. 우리에게는 특검보다 훨씬 더 절실한 문제들이 기다리고 있습니다. 사각지대 없는 온전한 손실보상, 기초연금 인상, 디지털 성범죄피해자 원스톱 지원센터 같은 이재명 대표께서 말씀하신 과제들을 정기국회에서 실천하기 위해서라도, 특검이 정치의 블랙홀이 되는 일이 없도록 재고해 주실 것을 호소드립니다. 존경하는 선배 동료의원 여러분! 윤석열 대통령은 취임식 연설에서 자유를 35번 언급했습니다. 주요 행사에서 자유를 거듭 강조하고 있습니다. 좋습니다. 자유는 보수만의 가치가 아니라, 진보에게도 핵심가치입니다. 다만 지금 우리 사회에 어떠한 자유가 더 중요한지에 대해 견해의 차이가 있을 뿐입니다. 프랭클린 루즈벨트 대통령은 2차 대전 참전을 앞두고 의회에서 <네 가지 자유>라는 명연설을 했습니다. <언론과 표현의 자유>, <종교의 자유>, <결핍으로부터의 자유>, <전쟁이라는 공포로부터의 자유>를 본질적인 자유라고 말했습니다. <결핍으로부터의 자유>는 자유시장이나, 국가나 국왕의 억압이 없는 것 같은 소극적 의미가 아니었습니다. 대공황과 빈곤, 불평등으로부터 시민을 자유롭게 하자는 ‘적극적 자유’였습니다. 루즈벨트 정부는 이를 실현하기 위해 결사의 자유를 선택했습니다. 미국 최초의 여성 장관인 프랜시스 퍼킨스 노동부 장관을 임명해 전국노동관계법을 비롯한 개혁을 추진했습니다. 노동자의 단결권을 강화하고, 쟁의행위에 대한 민사면책을 신설하고, 부당노동행위를 처벌했습니다. 그리고 결사의 자유 확대는 루즈벨트 정부만의 선택이 아니었습니다. 파시즘 격퇴를 막 앞둔 1944년, 필라델피아에서 ILO는 “노동은 상품이 아니다. 표현의 자유와 결사의 자유는 지속적 진보를 실현하기 위한 필수적 요소”라고 선언했습니다. 인류는 결사의 자유를 핵심적 자유권으로 인정하면서, 비로소 야만과 결별했던 것입니다. 우파는 착취를 포기하고 좌파는 폭력혁명을 포기하는 타협과, 정당과 노동조합의 자유로운 활동을 보장하는 합의로, 현대민주주의는 번영과 발전을 이뤄왔습니다. 그러나 현대민주주의를 탄생시킨 이 위대한 결사의 자유는 대한민국에서 아직도 철저히 부정되고 있습니다. 지난 14년간 쟁의행위로 노동조합과 개인에게 청구된 손해배금액은 2,753억원입니다. 최근 대우조선 하청노동자에 대한 470억원 손배처럼, 몇 십년 아니 몇 백년이 지나도 갚지 못할 금액이 청구되고 있습니다. 쌍용자동차 노동자의 희생이 입증했듯, 그 고통은 죽기 전에는 끝나지 않습니다. 사용자 측의 손배소 취하는 노조탈퇴, 희망퇴직, 근로자지위확인소송 철회 같은 부당노동행위로 이어져, 우리 헌법 33조의 노동3권을 부정하는 거래가 되었습니다. <노란봉투법>은 손배노동자가 불쌍해서, 연민하기 위해 만든 법이 아닙니다. 헌법상 기본권이며 인류가 이룩한 결사의 자유라는 기본권을 보호하기 위한 법입니다. 하지만 벌써부터 대통령 거부권이 이야기되고 있습니다. 분명히 말씀드립니다. 노란봉투법에 대해 거부는 자유에 대한 거부입니다. 거부권 행사는 대한민국을 영원히 자유의 사각지대이자 반문명국가로 남겨두게 될 것입니다. 정의당은 이번 정기 국회를 노란봉투법을 입법하는 <옐로우 윈터(Yellow Winter)>로 만들 것입니다. 당원들은 거리에서 시민들과 캠페인을 펼칠 것입니다. 의원단은 국회에서 온 힘을 다해 노란봉투법의 필요성을 동료의원 여러분과 논쟁하고 토론해 합의점을 만들 것입니다. 이번 정기국회를 결사의 자유라는 우리 헌법의 약속을 실현하는 국회로 함께 만듭시다.존경하는 선배 동료의원 여러분! 고금리, 고물가, 고유가와 지정학적 위기가 복합된 위기로 약자의 삶이 위험에 처해 있습니다. 기록적 폭우로 반지하방 주거약자들이 희생돼, 기후위기가 가난한 사람들을 가장 먼저 위협한다는 것을 확인했습니다. 신당역 스토킹 살해처럼 일상이 된 젠더 폭력과 약자와 소수자에 대한 증오와 혐오를 끝내지 않으면, 일상의 평화와 사회의 통합은 불가능합니다. 약자를 위한 정기국회가 되어야 합니다. 정의당은 이번 정기국회에서 <노동자 · 무주택자 · 자영업자 권익 강화>, <기후위기 대응>, <차별·폭력, 증오의 정치를 넘기 위한 정치, 사회개혁>이라는 3대 과제를 추진하겠습니다. <일하는 시민 기본법>으로 플랫폼, 프리랜서, 자영업자 같은 모든 일하는 시민의 기본권과 단결권을 보장하겠습니다. SPC그룹 허영인 회장에 대한 국회청문회를 성사시켜, 청년노동자의 죽음에 대한 사과와 방지책을 받아내겠습니다. CEO 처벌 조항 삭제 등으로 윤석열 정부가 사실상 중대재해법을 폐지하려는 시도를 단호히 막겠습니다. 반지하 비극을 막기 위해 주거복지를 강화하는 주거기본법과 주거급여법을 개정하고, 다중채무자와 같은 금융약자를 위한 정책금융을 확대하며, 개인회생·파산제도는 정비하겠습니다. 쌀 생산에 들어가는 주요 농자재 비용과 인건비가 천정부지로 올라, 농사를 열심히 지으면 지을수록 손해가 커지고 있습니다. <자동시장격리를 의무화하고, 시장격리시 역공매를 금지>하는 방향으로 양곡관리법을 개정하고 농민의 노동이 합당한 대우를 받을 수 있도록 해야 합니다.정부의 온실가스감축 인지예산과 일자리전환사업을 철저히 점검하고 기후위기 대응을 위한 <정의로운 일자리전환 기본법>을 추진하겠습니다. 정의로운 전환의 비용을 마련할 <탄소세>를 도입하고, 배달라이더 전기이륜차 지원강화 등 일상에서 탄소배출을 줄이기 위한 정책도 빼놓지 않을 것입니다. 피해자 신원보호 등 스토킹 처벌법을 개정하겠습니다. 저항이 불가능한 폭행이나 협박이 있어야만 강간이라는 ‘최협의설’에 갇혀 성폭력 피해자를 보호하지 못하고 있는 형법의 강간죄를 개정하고 비동의강간죄를 도입하겠습니다. 차별금지법으로 사회 곳곳에서 벌어지는 차별과 혐오를 막고, 모든 시민이 존엄한 사회를 만들겠습니다. 윤석열 정부의 2023년 예산은 ‘건전예산’이 아닙니다. ‘공공축소 민자 퍼주기’ 예산입니다. 재정건전성에 대한 우려보다 재정의 역할을 축소하고 시장으로 기능을 이전하려는 ‘불건전한 의도’가 가득합니다. 또한 이번 예산은‘부자감세-민생삭감’ 예산입니다. 법인세 인하, 가업상속공제 기준 완화로 부의 대물림을 안정적으로 보장했습니다. 부자감세안을 밀어붙인다면 그 결과는 최근 영국의 경우 같은 파국이 될 것입니다. 부자감세는 지방교부세 교부액을 감소시켜 지방재정 또한 어려움을 겪게 될 것입니다. 약자복지를 강조했지만 사회안전망 구축과 사회적 약자보호에 각각 31조 6천억원과 26조 6천억원을 편성해 전년보다 4조 2천억원, 3조 4천억원만 증액됐습니다. 사실상 자연증액분 수준으로 생색이나 다름없습니다. 기후인지예산은 10조원 정도로 유엔이 제시한 기후예산 GDP 2%, 40조원의 1/4 수준이며 대한민국을 영원히 ‘기후악당국가’로 남게 할 수준입니다. 정부의 예산안을 결코 이대로 통과시킬 수 없다는 것이 정의당의 입장입니다. 향후 예산 심의 과정에서 문제점을 철저히 따져 묻고, 약자를 위한 공공의 기능을 복원하고 기후위기 극복을 위한 예산을 회복시킬 것을 약속드립니다. 사랑하는 동료시민 여러분! 정의당은 내일 7기 대표단 선출을 완료하고, 5개월간의 비상대책위원회도 막을 내립니다. 저도 이제 원내대표로 돌아갑니다. 그간 정의당 10년평가위원회를 통해 당의 노선과 조직·재정, 선거 전략을 진단했습니다. 리더십 강화를 위해 당대표 중심의 단일지도체제로 개편하고 노선과 정체성에 대한 전면 혁신을 결의한 재창당 방침이 당대회에서 확정됐습니다. 일하는 사람들과 약자들의 삶 속에서 정의당의 신노선을 찾기 위해 노력했습니다. 발달장애인 가족의 참사를 끝내기 위한 활동지원 서비스와 다양한 지원체계를 약속드렸습니다. 배달 라이더 노동자들의 안전배달과 노동권 보장을 위한 TF를 함께 구성해 논의를 이어오고 있습니다. 대우조선 하청노동자들의 투쟁에 함께 한 과정은 정의당의 존재 이유와 가능성을 확인한 과정이었습니다. 국정감사가 진행되고 다른 정치 이슈들로 인해, 이번 정의당의 당직 선거는 크게 부각되지는 못했습니다. 하지만 동일노동 동일임금을 위한 임금체계 논쟁을 비롯해 양대 정당에서도 해보지 못한 당내 토론이 치열하게 펼쳐졌습니다. 혼돈의 정치노선을 정비하면서도 새로운 연합정치의 원칙을 찾기 위한 사려 깊은 논의도 있었습니다. 무엇보다 아직까지 진보정치의 가능성을 신뢰하는 당원들과 지지자들의 마음을 확인할 수 있는 과정이었습니다. 물론 정의당의 위기를 극복하고 혁신을 완수했다고 말씀드릴 단계는 아닙니다. 내일 선출되는 신임 지도부와 함께 지도부의 일원으로서 정의당을 다시 일으켜 세우기 위한 노력을 계속하겠습니다. 진보정치를 가장 필요로 하지만 정의당을 아직 경험하지도 알지도 못하는 분들에게 향할 것입니다. 그럴 때 진보정치의 가능성은 현실이 될 것이고, 정의당은 거대 양당의 대안이 될 것임을 믿습니다. 정의당의 앞 길에 많은 관심과 격려를 부탁드립니다. 감사합니다.
- 30억 집 증여 때 세금 15억→2억으로 줄여볼까…'신탁 수익권'의 마법
- [이데일리 이성기 기자] 지난해 부동산 증여가 급증하면서 증여 자산 규모가 32조원을 넘어선 것으로 집계됐다. 부동산 증여세를 낸 사람도 15만명에 육박했다.23일 국세청이 국회에 제출한 국정감사 자료 등에 따르면 지난해 부동산(토지·건물) 증여 재산 결정 금액은 32조 3877억원으로, 1년 전(17조 3290억원)과 비교해 15조 587억원(86.9%) 급증했다. 건물 증여 금액이 24조 2204억원, 토지 증여 금액이 8조 1673억원으로 각각 나타났다.이 가운데 미성년자도 2만 706명으로 전년(1만 56명) 대비 배 이상 늘었다. 증여액 역시 2조 3504억원으로 전년(1조 617억원)에 견줘 크게 증가했다. 특히 세대를 건너뛰고 조부모에게 물려받은 `세대 생략` 증여 재산은 1조 117억원으로 전체 미성년자 증여 재산(2조 3504억원)의 43%에 달한다. 자산가치 상승과 부동산 세제 강화로 나이 어린 손주나 자녀에게 미리 증여한 것으로 보인다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]부동산 침체기 집값 하락세가 뚜렷해지면서 증여 거래도 늘고 있다. 싼 값에 파느니 차라리 물려주는 게 낫다고 판단한 집주인들이 많아진 것이다. 특히 내년에 주택 증여 시 취득세나, 팔 때 내야 하는 양도소득세(양도세)가 늘어나기 때문에 다주택자가 밀집한 강남 지역을 중심으로 증여 움직임이 활발한 양상이다. 공인중개사를 거치지 않고 직접 사고파는 `직거래`도 증가 추세다.국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 전체 거래 305건 중 직거래는 62건으로 20.32%를 기록했다. 매매 거래 5건 중 1건은 직거래로 이뤄진 셈이다. 올 하반기 들어 직거래 비중은 오름세를 보였다. 6월 8.11%로 10%를 밑돌았지만, △7월 11.41% △8월 14.74% △9월 20.32% 등 3개월 연속 증가 추세다. 직거래 비중이 높아진 것은 집값 하락 시기에 맞춰 증여성 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 집값이 낮을 때 양도할 경우 그만큼 양도 차익도 줄어들어 세금을 절약할 수 있기 때문이다.이런 특수관계인 간 매매, 상속·증여, 부담부증여(負擔附贈與·전세보증금이나 담보대출 등 부채를 포함해 물려주는 것) 등 전통적인 방법 외 신탁 수익권을 활용한 세감면 방법도 주목받고 있다. 물려주고자 하는 부동산에 신탁 수익권을 설정, 세감면 법인 전환을 진행하고 자녀를 대주주로 하는 법인을 설립해 지분을 양도하는 방식이다.법률사무소 `새로` 측에 따르면, 30억원 시가의 부동산(취득가액 15억원·임대차 보증금 20억원·보유기간 10년) 기준으로 일반적인 증여 시 주택은 약 14억 7000만원, 주택 외 부동산은 약 13억 2000만원의 총 세액을 부담해야 한다. 하지만 신탁 수익권 세감면 법인 전환 방안을 적용하면 주택과 주택 외 부동산 모두 약 2억 500만원만 부담하게 돼 85%가량의 절세 효과를 볼 수 있다.박예준 새로 대표 변호사는 “세법은 거래 관계에 대해 인위적으로 세금을 부과하기 위해 만들어진 것이므로, 합법적인 거래 구조의 변경을 통해 세금 부담을 낮출 수 있다”고 설명했다.
- `엄빠 찬스` 미성년 임대인, 최근 5년 간 임대소득만 2500억[2022국감]
- [이데일리 이성기 기자] 최근 5년 간 미성년 임대인의 임대 소득이 2548억 8000만원에 달하는 것으로 조사됐다.11일 국세청이 국회 국토교통위원회 소속 민홍철 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면, 2016년부터 2020년까지 미성년 임대인의 임대 소득은 2548억 8300만원으로 집계됐다. 최근 5년 간 미성년 임대인의 수와 임대소득은 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 연도별 미성년 임대인 수와 임대 소득액은 △2016년 1891명, 380억 7900만원 △2017년 2415명, 504억 1900만원 △2018년 2684명, 548억 8600만원 △2019년 2842명, 558억 8100만원 △2020년 3004명, 556억 1800만 원이었다. 5년 전과 비교하면 미성년 임대인 수는 58.8%(1113명) 증가했고, 임대 소득은 46.0%(175억 3900만 원)나 높아졌다.특히 2020년 기준 미성년자 `상가` 임대인은 2754명으로, 이들이 한 해 동안 상가 임대로 벌어들인 소득만 514억 7400만 원이었다. 평균 1인당 연 1869만 원의 상가 임대소득을 거둔 것이다. 미성년자 `주택` 임대인은 평균 1인당 연 1376만 원의 임대소득을 올렸다. 민홍철 더불어민주당 의원. (사진=민홍철 의원실)민홍철 의원은 “`부모 찬스`를 통한 미성년 임대인과 이들의 임대 소득이 급격히 늘고 있다”며 “생계를 같이하는 미성년 자녀의 부동산은 사실상 부모의 부동산인 경우가 대부분인 만큼, 변칙 상속·증여 등 세금 탈루 수단으로 악용되고 있는 것이 아닌지에 대해 철저히 조사해야 한다”고 강조했다.
- `통장 찬스` 고착화 하나…청약통장 증여·상속, 5년새 50% 이상 급증
- [이데일리 이성기 기자] 청약통장 가입자의 납입금과 회차를 증여·상속받은 건수가 최근 5년 새 50% 이상 증가한 것으로 나타났다. 집값 상승으로 매매자금 마련이 어려워지자 청약통장을 물려받아 내 집 마련에 나서는 사례가 많아진 것으로 풀이된다. 자료=김상훈 의원실.19일 국토교통부와 국세청이 국회 기획재정위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원실에 제출한 `2017~2022년 간 청약통장 명의 변경 현황`을 보면, 2017년 4922건이었던 명의변경 건수는 △2018년 5214건 △2019년 5037건으로 점증하다 `줍줍` 열풍이 몰아친 2020년 6370건으로 올라섰고 지난해 7471건에 이르렀다. 5년 간 2549건, 51.8%나 늘어난 것이다.청약통장은 종류에 따라 증여 또는 상속이 가능하다. 청약저축과 2000년 3월 26일(1세대 1구좌 제한 해제일) 이전에 가입한 청약예금·부금은 자녀는 물론, 배우자·손자녀에게도 물려줄 수 있으며 상속도 가능하다. 주택청약종합저축과 2000년 3월 27일 이후 가입한 청약예금·부금은 가입자가 사망하면 자녀에게 상속할 수 있다. 통장 증여로 소유자가 변경되어도 납입 금액과 회차, 가입 기간이 그대로 인정되기에 청약 가점을 단 번에 높일 수 있다. 이에 국세청도 청약통장 명의 변경은 그 방식에 따라 상속세 또는 증여세 과세 대상임을 밝히고 있다.한편, 지역별로는 집값이 크게 오른 서울에서 887건이 증가했고(45.3%↑), 경기도 874건(64.5%↑)와 인천 174건( 84.1%↑)으로 그 뒤를 이었다. 증가율로는 세종시 193.8%, 충남 114.6%, 경북 113.9% 순이었다.김상훈 국민의힘 의원. (사진=김상훈 의원실)김상훈 의원은 “지난 5년은 부모님의 청약통장까지 총동원해 `내 집 마련`에 나서야 했던 `주거 혹한기`였다”면서 “월급만으로 자가를 마련하기 어려운 환경에서 청약통장의 증여·상속은 더 가속화 할 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “`통장 찬스`가 고착화되기 전에 청년원가주택, 역세권 첫집 등 윤석열 정부 주거대책의 신속한 공급이 필요하다”고 강조했다.
- [김용일의 부동산톡]공유물분할청구소송의 분할방법…현물·경매·대금분할
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산을 공유로 소유하게 되는 경우가 있다. 부동산을 여러명이 같이 매수하면서 각 지분별로 소유하거나, 부동산경매절차에서 지분만 낙찰 받거나, 상속재산분할의 결과 상속인들이 부동산을 각 지분별로 소유하게 되는 경우가 부동산을 공유로 소유하게 되는 대표적인 경우인데, 이때 공유자들 사이에 공유부동산의 사용 수익 처분 등과 관련하여 갈등이 발생하고, 급기야 공유부동산의 분할을 생각하는 경우가 빈번하다. 이번 시간에는 공유물분할소송을 할 경우 분할의 구체적인 방식 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 협의에 의한 공유물분할, 공유물분할청구소송에서 현물분할과 경매분할공유부동산의 분할방법과 관련하여, 공유자들 사이에 협의가 되면 그 협의의 내용과 방법대로 분할이 가능하다. 그러나, 만일 협의가 되지 않으면 공유자는 누구라도(1명도 가능) 나머지 공유자들 전원을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 판단대로 공유물을 분할받을 수 있다.재판을 통해 공유물을 분할할 경우, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 부동산의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는데, 부동산 자체를 분할하는 것이 가능하면 그렇게 분할하는 것이 원칙이다. 예를들어 토지에 대해 A가 1/3, B가 2/3 지분을 갖고 있는상태에서 공유물분할소송이 제기되었고, A가 왼쪽 위치의 토지를, B가 오른쪽 위치의 토지를 갖는 것에 대해 당사자들의 의사가 일치하거나 제반사정에 비추어 그것이 합리적이라고 판단되면 법원은 그와 같은 방식으로 분할할 수 있고, 이를 현물분할이라 한다.재판에 의해 공유물을 분할할 때 법원은 현물로 분할함이 원칙이다. 다만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있다고 판단되면, 법원은 공유물을 경매하여 그 대금을 분할하라는 판결을 내릴수 있고, 이를 경매분할이라 한다. 여기서, ‘현물로 분할할 수 없다’는 것은 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하며, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’란 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다.예를들어, 위와 같이 토지를 분할함에 있어 누가 어떤 위치의 토지를 가질지에 대해 당사자들의 의사가 일치하지 않거나, 최소 분할면적 제한에 해당하거나, 법원이 누구에게 어떤 위치의 토지를 갖게 하면 다른 상대방에게 불합리하게 된다고 판단되는 경우 등에는 경매분할이 선고될 가능성이 높다. 그리고 토지가 아니라 아파트, 주택, 건물, 상가 등 애초에 부동산 자체가 현물로 분할하기에 적당하지 않은 경우도 있다. 이런 경우에는 법원이 이러한 현물분할을 강제할 수 없고 위 부동산을 경매시켜 그 낙찰대금을 받으면 그 지분비율에 따라 나누어 가지라는 판결을 할 수 밖에 없다. 법원이 경매분할로 판결을 내리는 실제 판결문 내용을 보면, “별지 목록 기재 각 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고에게 1/3, 피고에게 2/3의 각 비율로 분배한다.”와 같은 형식이다.다만, 법원이 경매분할을 하라고 판결을 내리고 그 판결이 확정된다고 하여 자동적으로 경매신청이 되는 것은 아니고, 당사자들 중에 누군가가 법원에 위 부동산에 대한 경매신청을 해야 경매가 진행이 된다. 그리고 경매가 진행되어 실제로 낙찰이 되면 낙찰대금을 공유지분에 따라 나누어 갖게 되는데, 경매로 진행할 경우 시가 보다 저렴하게 낙찰이 되어 당사자들 모두가 손해를 입는 경우가 많다. 이를 꼭 피하고 싶다면, 경매가 진행되는 와중에도 당사자들이 경매 외의 방법으로 공유물을 분할하는 것에 합의를 하여 경매를 취하시키고 그 합의내용대로 공유물을 분할할 수도 있을 것이다. ◇ 공유물분할청구소송에서 대금분할(가액배상 분할)의 방법으로 판결이 선고되는 경우공유물분할소송에서 법원은 분할의 방법으로 현물분할과 경매분할판결을 많이 선고하지만, 그 중간의 형태로 대금분할(가액배상 분할)을 선고하는 경우도 있다. 공유자 중에 누군가가 해당 부동산을 전부 갖는 것으로 하고, 다른 공유자들에게는 각 지분의 비율로 적정 가격을 정산하여 돈으로 지급하는 방식인데, 통상적으로는 잘 인정되지 않고 예외적인 경우에 인정된다.대금분할이 되는 경우와 관련하여 대법원은 “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”고 하였고(대법원 2004다30583 판결), 여기서 가격배상의 기준이 되는 지분가격의 산정은 공유물분할 시점의 시가를 기준으로 한다(대법원 2022다244805 판결).대금분할이 선고된 판결들을 보면, ①피고도 동의하는 경우, ②원고가 거의 대부분의 지분을 갖고 있거나 기타 사정으로 원고에게 소유권을 취득하게 하고 피고에게는 그 지분에 따른 돈으로 정산하게 하는 것이 합리적으로 판단되는 경우 등 인데, 아래에서 대금분할이 선고된 실제 판결문 내용을 소개해 보겠다.① 춘천지방법원 2019가단398 판결“이 사건 토지에 대한 원고의 지분비율이 99.7%(6,696.17/6,716)를 차지하고, 이 사건 토지를 현물 분할할 경우 피고들 지분에 해당하는 면적은 각 13.22 ㎡에 불과하여 피고들로서는 이 사건 토지를 현물로 분할 받더라도 실질적으로 그 부분을 이용하기 어려울 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 토지를 단독으로 소유하기를 원하고 있는 점, 피고들은 원고의 분할방법에 대하여 아무런 답변도 하지 않고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지를 원고가 단독으로 소유하고, 원고가 피고들에게 그 지분비율에 따른 가격을 배상하도록 하는 방법으로 이 사건 토지를 분할하는 것이 타당하다.”② 인천지방법원 부천지원 2016가단12368 판결“이 사건 부동산의 현황, 사용용도에다가 현재 이 사건 부동산에 피고가 거주하고 있는 점, 피고가 원고의 모친이고 상당히 고령인 점, 이 사건 부동산에 관하여 피고가 과반수 공유지분을 소유하고 있는 점, 피고의 지분에 대한 적정한 보상 없이 무작정 이 사건 부동산을 경매에 부치는 것은 경우에 따라 피고의 생활근거지를 침해하는 결과로 이어질 여지도 큰 점 등까지 더하여 보면, 이 사건 부동산은 위와 같은 전면적 가액보상에 의한 분할 방식에 의함이 상당하다고 할 것이다.”△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
