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- 규제 완화에도 오피스텔 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 금리 인상의 여파로 오피스텔을 비롯해 비(非)아파트 시장이 크게 침체됐다. 여기에 전세사기 피해까지 커지면서 비아파트 시장 내 거래가 실종됐고, 결국 올해 초 정부가 비아파트 시장 활성화를 위한 대책을 마련했다.특히 비아파트 중에서도 전용면적이 60㎡ 이하의 소형주택에 대한 혜택을 부여하는 것이 이번 대책의 요지다. 이후 오피스텔을 비롯한 비아파트 소형주택을 중심으로 조금씩 거래가 살아나고 있다. 오피스텔은 오피스와 호텔이 결합된 용어로, 건축법상 용도를 ‘주택 외’로 분류하기 때문에 엄밀히 따지면 주택은 아니다. 다만 소유자가 분양을 받고 주택 또는 업무시설로 선택해 사용할 수 있는 것이 특징이다.17일 오후 서울시내 한 부동산 중개업소에 오피스텔 월세 정보가 붙어있다. (사진=연합뉴스)이때 오피스텔을 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 과세시 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부가 결정된다. 아직 주택을 보유하고 있지 않다면 양도소득세 비과세 요건을 충족해 비과세를 받을 수도 있겠지만, 이미 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 사용하면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에 있어 중과 위험이 있어 주의해야 한다. 특히 오피스텔을 제3자에게 임대할 경우 임차인이 임의로 전입신고를 해 해당 오피스텔을 주택으로 사용하게 되면 임대인이 예상치 못한 중과세를 부과받을 수 있기 때문에 반드시 임대차계약서에 오피스텔 용도에 관하여 업무시설로 한정해 기재하는 것이 필요하다.그렇다면 오피스텔에 대한 투자는 어떻게 생각해야 할까? 기본적으로 오피스텔은 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 주변에 학교, 관공서, 회사 등이 밀집해 있어야 임차 수요가 안정적으로 형성된다. 특히 소형 오피스텔의 경우에는 수요가 한정적이어서 투자 지역 선별에 신중해야 한다. 특별한 경우가 아니라면 오피스텔은 시세차익을 누리는 것이 쉽지 않다. 오히려 시간이 흐를수록 노후화되면서 건물이 감각상각돼 시세가 떨어지는 경우도 많다. 그나마 투룸 이상의 오피스텔은 시세차익을 기대해볼 수도 있지만 아파트에 비해 전용률이 낮고 커뮤니티 시설도 열악해 주변 아파트 시세와 비교해 가격적으로 큰 장점이 있는 경우에만 투자를 결정해야 한다. 또 재개발이 진행되는 경우에도 일반적인 소형 주택과 달리 오피스텔은 ‘사실상의 주거’로 보고 있다. 2008년도 이전에 지어진 것으로서 까다로운 요건을 충족하는 경우이거나 오피스텔 감정평가금액이 상당히 높은 경우에 한해 아파트 분양권이 인정되기 때문에 사실상 아파트 분양권을 받기 어렵다. 아파트 분양권을 노려 오피스텔에 투자하는 경우 사전에 아파트 분양권 취득 가능성에 관해 꼼꼼히 따져봐야 하는 이유다.다만 이번 부동산 대책에서 오피스텔의 경우에도 발코니 설치를 허용하고 일정한 요건을 갖추면 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부과시 주택수에 포함하지 않기로 한 점을 고려하면, 오피스텔 투자의 경우 안정적인 수익을 누리면서 시세 차익까지 누릴 수 있는 훌륭한 투자처가 될 가능성도 있다. 이와 같은 투자처를 선별하는 것이 쉽지 않고 오피스텔에 대한 수요가 제한적인 만큼 오피스텔 투자의 경우 신중하게 접근할 필요가 있다.김예림 변호사.
- '공시가 현실화' 내년 폐기…'무주택' 간주 비아파트 공시가↑
- [이데일리 박경훈 기자] 문재인 정부에서 추진하던 ‘공시가격 현실화’가 내년부터 폐기된다. 조세 부담을 줄이자는 취지인데 ‘부자감세’ 논란이 불가피할 전망이다. 무주택으로 간주하는 비(非)아파트 공시가 기준도 수도권 기준 1억 6000만원에서 3억원으로 상향한다. 주거안정을 위해 2년간 비아파트 10만가구도 매입·공급한다.윤석열 대통령이 19일 서울 영등포구 문래예술공장에서 ‘도시혁신으로 만드는 새로운 한강의 기적’을 주제로 열린 스물한 번째 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. (사진=대통령실통신사진기자단)◇지난해 공시가, 급등 전 2020년 수준정부는 19일 윤석열 대통령 주재로 서울 영등포 문래예술공장에서 21번째 민생토론회(시민과 함께 만드는 새로운 한강의 기적)를 열고 ‘도시 공간·거주·품격 3대 혁신방안’을 발표했다.이날 가장 눈에 띄는 것은 공시가격 현실화 계획 폐기다. 내년부터 적용할 예정으로 부동산공시법 개정 추진 등이 필요하다. 앞서 윤석열 정부는 지난해 11월 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 의결하고 올 하반기를 목표로 ‘공시가 현실화 로드맵’을 추진해왔다.공시가 현실화는 문재인 정부 당시인 2020년 11월 발표한 계획으로, 공시가 현실화율을 90%까지 끌어올리겠다는 목표였다. 구체적으로 아파트 등 공동주택의 경우에는 2030년까지, 표준주택은 2035년까지, 표준지는 2028년까지 매년 현실화율을 높여 이러한 목표치를 달성한다는 목표다. 하지만 집값 급등 시기 과세 기준인 공시가가 함께 오르면서 재산세·건강보험료 등 각종 조세와 부담을 가중시켰다는 지적도 받았다.이에 윤석열 정부는 지난해 공시가격을 그 전년 대비 전국적으로 18.61% 내렸다. 지난해 현실화율을 2020년 수준으로 하향 조정한 것으로, 평균 69.0%의 현실화율을 적용한 것이다. 올해 공동주택 공시가(안) 역시 지난해 대비 전국 평균 1.52% 소폭 상승하는 데 그쳤다. 이는 2005년 공동주택 공시 제도 도입 이래 6번째로 낮은 수준이며, 절대값 기준으로는 2011년(0.3%), 2014년(0.4%)에 이어 3번째로 낮은 변동률이다. 다만 이같은 공시가 현실화 폐기를 두고 야당에서는 부자감세라는 비판이 나온다. 정부는 이에 “경제적 부담이 줄고, 기초생활보장 등 복지 수혜대상이 현실화 계획을 추진할 때보다 넓어질 것으로 기대된다”고 설명했다.진현환 국토부 1차관은 “(현실화 폐기는) 당연히 법 개정을 통해서 하는 건데, 제때 안 된다면 임시 방편으로 2020년 공시가격을 또 고정하는 방법을 써서 추가적으로 (세부담이)늘어나지 않게 할 것”이라고 말했다.◇“무주택 간주, 실질적 주거 사다리 회복”주택청약에서 도시형생활주택·빌라·오피스텔 등 비아파트 소형(60㎡ 이하)·저가주택을 무주택으로 간주하는 공시가격 기준을 수도권 3억원(지방 2억원)으로 상향한다. 앞서 정부는 지난해 공급대책을 통해 공시가 기준 수도권 1억 6000만원, 지방은 1억원 이하의 소형 주택 소유자를 아파트 청약 때 무주택자로 간주했는데 기준을 더 완화한 것이다.정부는 “종전에 비아파트를 소유하고 있거나 새로 구입하는 경우에도 무주택자와 같은 지위에서 신규 아파트를 청약할 수 있도록 해 실질적인 주거 사다리가 회복될 수 있도록 하겠다”고 설명했다.(자료=국토교통부)공공이 전세로 공급하는 ‘든든전세주택’을 향후 2년간 2만 5000가구 신규 공급해 신생아·다자녀 등 무주택자가 주변 전세가격의 90% 수준으로 최대 8년간 주거 불안 없이 거주할 수 있도록 지원한다. 든든전세주택이란 공공이 주택을 직접 사들인 후, 주변 전세가격보다 저렴하게 전세로 공급하는 주택을 뜻한다.주거안정이 필요한 무주택 저소득층, 청년·신혼부부 등을 위해 시세보다 최대 70% 저렴한 월세로 최대 20년간 공급하는 ‘신축매입임대’ 주택도 2년간 7만 5000가구를 공급하고, 2024년 공공임대 입주자도 전년 대비 1만호 늘어난 8만 9000가구를 모집해 전·월세 수요를 조기에 흡수할 계획이다.국민의 목돈 마련 부담을 덜고 근본적으로 전·월세 시장 패러다임 전환의 제도적 기반을 마련하기 위해 기업형 장기임대주택도 도입할 계획이다.청년 주거비 경감을 위한 청년월세 지원사업은 보증금·월세금액 등 거주요건(보증금 5000만원·월세 70만원 이하)을 폐지해 수혜대상을 확대하고 지원기간도 2년으로 연장해 임대차 계약기간 동안 안정적인 거주를 지원한다.출산가구의 청약·대출 간 연계지원이 가능하도록 뉴:홈 모기지가 없는 신생아 특별공급·우선공급에 당첨된 경우, 입주 시점에 자녀의 연령이 신생아 특례대출 요건인 2세를 초과하더라도 신생아 특례대출의 지원대상에 포함될 수 있도록 제도를 개선한다.(자료=국토교통부)◇홍대, 서울역, 영등포 등 문화예술 중심지화이밖에 마을꾸미기 위주에서 민생 중심으로 도시재생의 패러다임을 획기적으로 전환한 ‘뉴:빌리지’ 사업을 도입해 전면 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 아파트 수준의 주거환경을 갖춘 부담 가능한 주택을 공급한다. 지역발전에 가장 큰 걸림돌인 구도심 상권의 만성적인 주차난이 해소될 수 있도록 도시재생사업을 비롯한 공모사업 선정 시 안전성·편리성이 확보된 오토발렛파킹 등 최신 기계식주차장 설치계획에 가점을 부여한다.한편, 마포·홍대, 서울역·명동·남산 예술벨트, 영등포 문화도시 등 문화예술 중심지화에도 나선다. 우리나라 최초의 발전시설인 서울 당인리 화력발전소의 폐설비를 ‘당인리 문화창작발전소’로 2026년가지 재공간화한다. 이를 젊음의 거리인 홍대와 연계해 마포·홍대 일대를 청년예술의 중심인 복합예술 벨트로 육성한다.서울역의 옛 기무사수송대와 남산 자유센터는 각각 서울역 복합문화공간(2028년 개관)과 남산 공연예술창작센터(2026년 개관)로 재구성한다. 남산의 국립극장과 명동예술극장, 정동극장과 연결해 서울역·명동·남산 일대를 공연예술 벨트로 조성한다.두 벨트는 서울 유일의 문화도시인 영등포구, 서울시의 여의도 제2세종문화회관(2028년 개관), 문래 예술의전당(2028년 개관)과 연계해 시너지 효과를 높인다.
- "선거법 위반 의혹, 경선 자료 공개하라"…與, 공천 막바지 잡음
- [이데일리 이윤화 기자] 국민의힘 공천관리위원회(공관위)가 4·10 총선을 20여 일 앞둔 14일 전국 254곳 지역구 후보자 발표를 마무리 지을 예정이나, 당내 경선 과정에서 흘러나온 파열음도 커지고 있다. 대표적으로 서울 중·성동을, 경북 안동·예천 경선에서 패배한 예비후보들은 경쟁 상대에 대해 공직선거법 위반 혐의 의혹을 제기하며 공관위에 이의신청서를 접수했다. 국민의힘 비상대책위원회는 이날 오전 화상회의를 열고 4차 결선·5차 경선을 통과한 총선 지역구 후보자 9명을 최종 본선 후보로 확정했다. 지역별로는 △서울 중·성동을 이혜훈 △대구 동군위을 강대식 △경기 안산을 서정현, 고양을 장석환, 하남갑 이용, 파주을 한길룡 △강원 춘천·철원·화천·양구을 한기호 △경북 안동·예천 김형동 △경남 김해갑 박성호 등이다. 정영환 국민의힘 공천관리위원장이 14일 오후 서울 여의도 중앙당사에서 제22차 공천관리위원회의 결과 발표를 마치고 이동하고 있다. (사진=뉴스1)이중 공천 결과 잡음이 가장 큰 곳은 서울 중·성동을이다. 이곳에서 이 전 의원과 결선을 벌인 하태경 의원은 결선 결과가 발표된 이달 12일 기자회견을 열어 결선에 활용된 여론조사 원데이터 공개를 요구하고 나섰다. 하 의원은 중·성동을에서 경쟁 후보인 이 전 의원, 이영 전 중소벤처기업부 장관과 3자 대결을 펼쳤다. 하 의원에 주장에 따르면 1차 경선 결과 하 의원이 46.01%를 차지했고 이 전 의원 29.71%, 이 전 장관 25.9%로 과반 득표자가 나오지 않아 1·2위인 하 의원과 이 전 의원이 결선에 올랐다. 2차 경선인 결선에서는 이 전 의원 51.58%(여성가산점 5% 포함), 하 의원 50.87%로 이 전 의원이 본선행을 확정했다고 주장한다. 이후 ‘당원이 아니라고 답해야 여론조사에 참여할 수 있다’는 내용이 전달된 이 전 의원 지지 카톡 대화방에는 후보자도 속해 있다거나, 경선 여론조사에서 50대 이상의 표본이 86%에 이르러 과다표집 되었다는 의혹이 연달아 제기됐다. 하 의원은 이날 이데일리와의 통화에서 “(언론 보도가 사실이라면) 경선 부정이 경선 결과를 뒤바꿀 만한 정도였냐가 핵심 이슈인데 (이 전 의원과 저는) 3표 차였다”면서 “당원, 나이 등을 속이라는 것은 과거 판례를 보더라도 국회의원직 상실형에 해당하는 중대한 선거법 위반에 해당한다”고 말했다. 이 전 장관 역시 이날 비대위와 공관위에서 철저히 조사 후 공명정대한 결과를 국민 여러분께 밝혀달라고 주장했다. 그는 이날 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “아쉬운 결과였지만 곧바로 승복하고 2차 경선이 투명하게 진행될 수 있도록 중립을 지켰으며, 총선승리를 위해 하나되어 뛸 것을 약속했다. 하지만 무엇보다 공정해야 할 당내 경선에 조직적 선거법 위반 행위가 적발되어 선관위에서 조사를 시작했다는 보도가 나왔다”고 적었다. 이어 그는 “저희 캠프에도 제보가 쏟아지고 있어 관련한 사항들을 검토 후 문제가 된다면 법적인 조치를 취할 것”이라고 예고했다. 당 공관위 측은 중·성동을 경선 과정에서 부정행위가 있었단 의혹에 대해 추가 검토하겠다는 입장이다. 장동혁 국민의힘 사무총장은“우선 사실 관계와 후보자가 직접 관여됐는지부터 확인하겠다”며 “오늘 추가로 논의하기로 했다”고 말했다. 경북 안동·예천 지역구 경선에서 한동훈 비상대책위원장의 비서실장인 초선 김형동 의원에게 패배한 김의승 전 서울시 행정1부시장도 전날 “김 의원이 선거법 위반 혐의와 관련해 선거관리위원회에 조사를 받고 있다”며 공천 재검토를 요청했다. 김 전 부시장이 제출한 이의신청서의 요점은 김 의원이 사전선거운동, 유사사무소 설치, 불법 전화 홍보 등의 선거법 위반 혐의로 지역 선관위의 조사를 받고 있다는 취지다. 반면 김 의원 측 캠프는 모두 사실이 아니며 당 공관위에 소명 절차가 끝났다고 반박했다. 김 의원 캠프 관계자는 “며칠 전 이미 당 공관위에서 요청한 소명 자료를 제출했다”면서 “언론을 통해 제기된 불법 사무소 운영, 선거운동 관련 내용은 모두 사실이 아니다. 후보자의 선거사무소는 5층이고 402호 역시 김 의원 명의로 임대차 계약이 돼 있다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]‘AI동맹’ 찾는 저커버그, 삼성·LG 찜했다
- [이데일리 김은경 기자] 다음은 29일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-‘AI동맹’ 찾는 저커버그, 삼성·LG 찜했다-합계 출산율 0.6 눈앞…사라져간다, 대한민국-“오늘까지 병원 돌아오라” 의·정갈등 분수령-국민연금 작년 수익률 13.6% 역대 최고…기금 첫 1000조 돌파-속도 내는 의대 증원…대화 통한 해법 찾기 우선 해야-대기업 일자리 OECD 최저…이대론 한국병 못 고친다△3·1절 105주년-무너지고, 사라지고…빛바랜 ‘그날의 희생’-유관순 열사 뒤 ‘독립’ 외친 무명의 영웅들 기억해야△글로벌 AI 합종연횡-‘타도 애플’…LG와 XR기기 개발, ‘탈 엔비디아’…삼성과 AI칩 동맹-‘생성형 AI’에 올인한 애플 10년 공들인 전기차 접었다△MWC 2024-“AI 잘하는 ICT 회사” 김영섭 ‘뉴 KT’ 선언-中업체 “10배 빠르다” 5.5G 홍보에, 전문가들 “이론일뿐 상용화 어렵다”-구부려 손목에 차고 눈빛만으로 작동…스마트폰 무한진화△합계출산율 0.6명대 눈앞-팬데믹 때보다 결혼 늘었지만…낳지 않거나 출산 미루는 부부 많아져-국내외 주식투자서 20%대 수익률…채권투자 부문서도 양호한 성적표△종합 -맹탕 밸류업 지적에…이복현 “주주환원 기준 미달 상장사, 거래소 퇴출”-쿠팡, 창사이래 첫 영업흑자…김범석 ‘로켓매직’ 통했다-부산 케이팝高·포항 이차전지高 교육특구 31곳 선정…지역 살린다-헌재 “임신 32주 전 태아 성 감별 금지 의료법 위헌”△정치 -“野, 계속 요구만” “與가 말 바꿨다”…선거구 합의 또 실패 -기사회생한 HD현대중공업…차기구축함 수주는 ‘가시밭길’-“동남아 월급 300만원”…여권 뺏고 감금△정치-‘텃밭’에는 현역·친윤, ‘험지’엔 3040 신인…與 영남 ‘물갈이’ 없었다-‘연산군같은 대표’ vs ‘이재명이 민주 깃발’…쪼개지는 민주당-‘비명’ 빨아들이는 새미래 “지역구 100곳 후보 낼 것”-“낙후된 중·성동 ‘영’한 도시로 바꿀 것”-“전문성 결여된 교육 법령 바로 잡을 것”△이데일리가 만났습니다-제국주의 日과 지금의 日 달라…이웃 인정하고 대화로 갈등 풀어야-“1948년은 정부 수립한 해…‘건국론’은 이승만 대통령 모욕”△경제-공정위, 네카오·쿠팡 손잡고 ‘허위후기’ 근절 착수-金사과·金복숭아 미리 막는다…냉해·탄저병 예방 450억 투입-“360조 금융 등 역대급 지원…700억弗 수출 달성”-한전KPS, 원전수출 총력전…체코·폴란드·영국 동분서주△금융-두달새 홍콩ELS 7조원어치 더 팔았다-은행권 상반기 채용 스타트…규모는 축소-외국인 의료 사각지대 넓어…보험 필요성 크죠-KB금융, 인천 첫 ‘서부 거점형 늘봄센터’ 문 열어△글로벌(Global)-‘물가상승률 2%’ 충족…BOJ, 4월 피벗 선언해야-주식 내다파는 CEO들…美증시 ‘고점 시그널?’-바이든 “셧다운 막고, 우크라 도와야”-마크롱이 불지핀 우크라 파병론…러 ‘군대 보내면 선전포고’ 경고-美 FTC, 슈퍼마켓 크로거-앨버트슨 M&A 제동△산업 -막오른 아시아나 화물사업부 인수 ‘LCC 4파전’-구광모 LG회장 등기이사 재선임-삼성 ‘마이크로SD 카드’ 4GB 영화를 5초면 전송-SK온 닛산과 전기차 배터리 공급계약 협상 착수-위니아 김치냉장고 ‘뚜껑형’ 생산 재개-현대차그룹 6개 차종, 美 IIHS 충돌평가서 ‘최고 등급’△ICT-e스포츠 덮친 디도스…팬들 “대응 미흡” 원성-메타버스 진흥에 올해 1197억 투입-네이버·삼성물산, 사우디 스마트시티 이끈다-“금융 플랫폼, 경쟁력 높이려면 STO 협력체계 강화해야”△제약·바이오-특화기술로 안전성 높여…혈전색전증 부작용 위험 없어-오상훈 차바이오텍 대표, 바이오의약품협 이사장 선출-프로티아 “올해 수출거점 70개국 돌파할 것”-상장 철회 옵토레인 “사업성 높여 하반기 재추진”△증권-파이 커진 ETF 시장…중위권 싸움 불붙었다-AI 수요 급증한 반도체…성장성 높은 헬스케어-에이피알 투자로 10배 차익…올해는 반도체·배터리 주목-HBM 초격차 꺼낸 삼성…주가 힘받나-TDF부터 BF까지…연금펀드 강자 신한자산운용△부동산-이사철에도 문닫는 중개업소…폐업이 개업 첫 추월-‘주차장 붕괴’ GS건설 영업정지 면했다-임대료 10년 동결 ‘힐스테이트 동탄포레’ 주목-LH, 올해 공사·용역 17조원 발주 ‘역대 최대’△엔터테인먼트-BTS 군백기 타격 없었다…하이브, K엔터 첫 매출 2조 ‘하이파이브’-파면 팔수록 빠져드는 ‘파묘’ 매력에…N차관람 ‘열풍’-“K예능, 시청률 보장”…베트남 현지 방영 이어 리메이크 활발 -美 여자배우 우피 골드버그 흑인 전용 스트리밍 플랫폼 투자-온라인동영상서비스 ‘쿠팡플레이’ K리그 등 스포츠 중계 라인업 발표-방송사·토종 OTT·글로벌 OTT ‘트리플 흥행’ 터트린 ‘내남결’△피플-“소방영웅 자녀 100년 장학금 약속 지켜나갈 것”-일상에서 쌓은 즐거운 추억들 탈북 대학생과 이미 가족 됐죠-유인촌 “토종 OTT 활성화 위해 모든 예산 쏟을 것”-이시우 포스코 대표이사 사장 취임…“무재해·저탄소 체제 추진”-희망친구 기아대책 신임회장에 최창남 -카카오, 건전한 택시산업 생태계에 200억 쏟는다-불교문화사업단장에 불갑사 주지 만당스님-이형일 통계청장 유엔 통계위 부의장 선출-전북도립국악원 원장에 유영대 전 국악방송 사장 △오피니언 -의사 노동시장 개혁이 진짜 의료개혁이다-뮤지컬 티켓값 상승, 역풍 걱정된다-사회적 책무 강조한 의대학장의 졸업사 △전국-보부상길 살려 숲길 조성하자 산촌에 활력 뿜뿜-경과원, 美 실리콘밸리에 GBC 개소 추진-“3호선 연장 대안 ‘성남~강남 복선전철’ 검토할 것”-관세청, 관세 행정규제 대대적 정비 나선다-파주시, 학생전용 통학버스 ‘파프리카’ 내달 4일 운행 개시 △사회-정부, 집 찾아가 ‘복귀 명령’ 직접 전달…전공의 “당분간 쉴래” 요지부동-이주호 부총리, 대학 총장들에 “의대 증원 적극 신청해달라”-“재산권 침해 아냐”…‘임대차 3법’ 전원일치 합헌-내달부터 9호선 전동차 3편성 늘린다-용인시 반도체 산단 용수공급 예타 면제-한화진 “환경부, 국토부와 인사교류…본 역할 포기 동의 못해”-‘아이스크림 담합’ 빙과업체 빅4 유죄
- "임대차 완전공시로 전세사기 추가 피해 막아야"[만났습니다]
- [이데일리 성주원 기자] “서민들은 대법관이 누가 되고 공수처장이 누가 되는지보다 내 임차 보증금을 제때 온전히 돌려받을 수 있는지 여부를 더 궁금해한다. 아무리 소액 사건이라도 사건의 총량으로 보면 엄청나게 큰 문제다. 거대담론보다 일상 속 세세한 사건들을 중요하게 살펴보도록 하루빨리 개선할 필요가 있다.”이남철(62) 대한법무사협회 회장은 8일 이데일리와의 인터뷰에서 전세사기 예방책을 제안하면서 정부와 여론의 관심이 필요하다며 이같이 강조했다. 이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.이 협회장은 “법무사들은 전세사기 피해에 대한 구제활동에 직접 나서면서 전세사기 피해자 구제에 관한 법률 제정과 임차권등기명령 및 경매절차에서 제도 개선을 이끌어 냈다”며 “더이상의 전세사기 피해를 막기 위해선 임대차 관련 완전공시제도로의 전환이 필요하다”고 했다. 전입신고를 통한 주민등록은 대항요건으로서 임차인의 주거 보장 측면에서는 중요한 역할을 하고 있지만, 해당 주택을 매수하려는 사람이나 저당권 등 담보권자 등 잠재적 이해관계인을 보호하지는 못하는 한계가 있다.이 회장은 “현재의 불완전한 공시제도 하에서는 경매과정에서의 ‘가장임차인’, ‘보증금액의 변조’. ‘깡통전세’, ‘전세사기’ 등의 문제를 해결할 수 없다”며 “임대차관계를 설정하는 시점에 명확한 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제 효력을 주는 원칙적인 모습으로 전환하는 것이 바람직하다”고 말했다. 다음은 이남철 대한법무사협회장과의 일문일답.-등기업무를 담당하는 현장 전문가로서 전세사기 문제에 어떻게 대응했나. △이 분야는 법무사가 최고 전문가다. 전세사기가 심각한 사회적 문제로 부각되면서 주택도시보증공사(HUG)에서 전세사기 피해자 구제 활동을 하겠다며 우리 협회에 협조 요청 공문을 보냈고 우리가 적극적으로 참여하면서 지난 2022년 9월 서울 화곡동에 ‘전세피해지원센터’가 문을 열 수 있었다. 이후 전국 10여개 센터에서 연인원 5000명의 법무사가 찾아가는 서비스, 경공매 지원, 상속재산관리인 등 누적 2만건의 상담과 구제활동을 하고 있다.-전세사기 피해자가 더 이상 나오지 않아야 한다. 어떤 예방책이 있나.△임대차 문제와 관련해서는 완전공시제도로 전환해야 한다. 이사 들어가고 주민등록 전입신고하면 대항력이 생긴다. 다시 말해 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있게 된다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매 시 우선 변제권도 확보한다. 등기는 누구나 열람이 가능하지만 주민등록은 제3자가 열람할 수 없다. 다가구주택의 경우 내가 다른 층 세입자보다 선순위인지 후순위인지, 저 사람은 보증금이 얼마인지 알 수가 없다. 리스크를 안고 들어가는 것이다. 우리가 말하는 완전공시제도는 임대차계약 시작 시점부터 등기부에 모두 공시를 하자는 것이다. 이러면 ‘나중에 문제가 생겨도 내가 얼마까지는 돌려받을 수 있겠구나’, ‘집주인이 보증금 1억원 달라고 하는데 그건 위험하다’ 등의 판단을 할 수 있다.-은행 입장에서도 유용한 정보가 될 것 같다.△부동산을 담보로 대출을 내주는 은행의 입장에서도 이런 정보를 알면 리스크를 줄일 수 있다. 세부 정보를 알 수 없으니 은행들은 방 개수만큼 일정 금액을 제하고 자산가치를 평가한다. 임차인이 없는데도 부동산이 저평가될 수 있다. 이건 잘못된 것이다. 또 만약 경매에 넘어갈 경우 전입신고만으로는 가짜임차인을 구분하기가 어렵다. 보증금을 집주인에게 줬는지 안 줬는지도 알 수 없다. 이 때문에 은행과 세입자라고 주장하는 자 사이에 배당이의 소송이 끊임없이 일어나고 있다. 주민등록이라고 하는 불완전한 공시 상태에서 등기라고 하는 완전공시제도로 전환하는 것을 본격적으로 논의할 때가 됐다.-걸림돌은 무엇인가.△‘집주인이 쉽게 동의하겠는가’, ‘등기는 임대인·임차인 쌍방이 해야하니 불편하지 않냐’ 등의 반대 논리가 있을 것이다. 그러나 이건 과거 집주인이 갑, 세입자가 을로 여겨지던 시대의 이야기다. 지금은 부동산을 투자와 융통의 개념으로 본다. 세입자의 보증금을 집주인이 활용하는 입장에서 등기를 안 해줄 이유가 없다. 임차권등기의 등록세액을 차임에 따른 정률세가 아닌 정액등록세로 한다면 비용 부담도 줄일 수 있다. -임차권등기를 전제로 경매신청권을 부여하는 방안도 제안했는데.△임대차계약 만기가 됐는데 집주인이 새 임차인이 올 때까지 보증금을 못 준다고 하면 세입자는 임차권등기명령을 하고 보증금반환청구 소송을 해서 판결을 받아야 그 집을 경매로 넘길 수 있다. 판결만 6개월에서 1년 가까이 걸린다. 그러니 임차권등기를 근거로 일정 기간이 지날 때까지 보증금을 못 받은 경우 바로 경매를 신청할 수 있도록 하자는 것이다. 저당권등기의 경우 돈을 못 받으면 바로 경매할 수 있다. 똑같이 하면 된다. 완전공시제도를 도입하고 문제가 생길 경우 바로 경매를 신청할 수 있게 제도를 정비하면 진정한 세입자 보호가 가능할 것이다.-법률서비스를 이용하는 일반 국민들을 위해 개선이 필요한 부분이 또 있나.△소송이 아닌 비송절차에 대해서는 원스톱서비스가 가능해질 필요가 있다. 예를 들어 누가 경매신청서를 넣으면서 예납금을 한 100만원 넣었다. 그런데 예납금이 부족하다고 해서 더 넣고, 또 소유자 주소가 바뀐 것 같다고 해서 관련 서류를 발급받아 내는 등 추가 서류를 제출하는 일이 비일비재하다. 이때마다 의뢰인은 법무사 사무실에 와서 위임장을 2번, 3번 내는 불편을 겪는다. -법 개정이 필요한가.△이와 관련해 지난해 4월에 사법보좌관이 담당하는 민사사건에 대한 신청대리를 골자로 한 법무사법 개정안이 국회 발의됐다. 국민의 사법접근권을 강화하는 민생법안이다. 공급자의 입장이 아니라 수요자의 시각에서 보면 바로 답이 나오는 문제다. 반드시 통과될 수 있도록 최선을 다할 것이다. -올해 목표는.△국회 계류 중인 법무사법 개정안 통과와 더불어 민사와 송무 업무에서 법무사 보수를 자율화 방향으로 전환하는 것, 덤핑강요 등 금융기관 공기업의 갑질 문제에 대한 효과적인 대응이 주된 과제다.이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.■이남철 대한법무사협회장은…△1962년 경주 출생 △성균관대 법학과 △제6회 법무사시험 합격 △법률신문 편집위원 △서울중앙지법 조정위원 및 회생위원 △법무부 신용제도확립위원회 실무위원 △서울중앙법무사회 회장 △(현)성균관대 법학전문대학원 객원교수 △(현)대통령자문기구 민주평통자문위원회 상임위원 △(현)제22대 대한법무사협회장
- 증여받아 유류분반환청구소송을 당했으나 승소한 경우[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 망인이 생전에 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 증여 또는 유증 등 특별수익을 받았던 자에게 유류분반환청구를 할 수 있다. 그런데 위와 같이 증여 또는 유증을 받았음에도 불구하고 유류분반환청구소송에서 참작되지 않고, 결국 증여와 유증 받았던 것을 온전히 지키는 경우가 있는바 이번 시간에 정리해 보기로 한다.◇ 유류분반환청구를 할 수 있는 유류분 부족액 산정방식예를 들어 아버지가 사망 당시 상속인으로는 자식 A와 B가 있었는데, 아버지가 생전에 자식 A에게만 4억원을 증여하고, 그 외에 남긴 재산이 없는 경우를 생각해 보겠다.만일 아버지의 생전 증여가 없었다면, 자식 A와 B는 4억원의 절반인 2억원씩을 상속받게 된다. 그러나, 위와 같은 증여의 결과 자식 B는 한푼도 상속받을 수 없으므로 자식 B는 자식 A를 상대로 유류분반환청구를 하여 자신에게 법적으로 보장된 유류분액을 찾을 수 있다.유류분액의 계산 방식은 아래와 같다. ‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’. ‘유류분산정의 기초재산 = 상속재산(유증 포함) + 증여 - 채무’.위 사례에서는 망인이 남긴 상속재산이 없고 증여했던 재산은 4억원이며, 채무는 없으므로, 유류분산정의 기초재산은 4억원이 된다. 참고로, 망인이 유언장으로 유증을 한 경우에는 이 유증액도 상속재산에 포함하여 계산한다.그리고, 유류분비율은 상속인이 누구인지에 따라 달라지는데, 망인의 직계비속 또는 배우자의 유류분 비율은 ‘해당 법정상속분 × 1/2’이다. 위 사례의 경우는 상속인이 자식 2명 밖에 없으므로, 자식의 법정상속분은 똑같이 1/2씩이 되고, 결국 유류분 비유은 1/4이 된다(= 1/2 × 1/2)결국 ‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’의 공식에 따른 위 사례의 유류분액은 4억원 × 1/4의 계산값이 1억원이 되고, 자식 B는 자식 A를 상대로 유류분액인 1억원을 달라는 내용으로 유류분반환청구소송을 할 수 있다.◇ 유류분산정의 기초재산의 구성요소인 증여가 참작되지 않는 경우앞서 살펴본 것에 의하면, 망인이 특정 상속인에게 생전 증여 또는 유증을 많이 할수록, 그러한 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인은 이에 비례하여 더 많은 유류분을 청구할 수 있다. 그래서 실제 유류분반환청구소송에서는 누가 증여 또는 유증, 즉 특별수익을 얼마나 많이 받았는지를 밟히는 절차가 중요하고, 그것이 소송 결과의 핵심이 된다. 그런데, 증여 또는 유증을 하였음에도 불구하고, 이것이 전혀 참작되지 않는 경우도 있다. 이러한 경우 증여 또는 유증이 특별수익이 아닌 것처럼 취급되어, 결국 유류분을 반환하지 않아도 되는 결론이 나온다.어떤 경우냐 하면, 특정 상속인에게 증여 또는 유증을 하였지만 해당 증여 또는 유증이 무조건적인 공짜의 개념이 아니라, 특정 상속인의 망인에 대한 기여나 노력에 대한 보상의 의미가 있어, 오히려 이러한 증여 또는 유증을 참작하지 않아야 공평하다는 판단이 나올 때, 즉 결과적으로 유류분반환을 인정하지 않아야 공평하다는 판단이 나올 때 법원에서 이러한 결정을 한다. 다만, 이론적으로는 이러하나 실제로는 법원이 구체적 사실관계를 종합적으로 들여다 본 후 매우 엄격한 요건하에 이러한 결정을 하고 있는바, 구체적 요건들은 아래 사례들을 통해 확인할 수 있다.① 배우자에 대한 증여가 배제된 사례구체적으로 대법원은, 부인 A가 남편 B와 사이에 자식 2명을 두고, 남편 B의 사망시까지 43년 4개월 남짓의 혼인생활을 유지해 오다가, 남편 B의 사망 7년 전에 B로부터 부동산을 증여받은 사안에서, “생전 증여를 받은 상속인이 배우자로서 일생 동안 피상속인의 반려가 되어 그와 함께 가정공동체를 형성하고 이를 토대로 서로 헌신하며 가족의 경제적 기반인 재산을 획득ㆍ유지하고 자녀들에게 양육과 지원을 계속해 온 경우, 생전 증여에는 위와 같은 배우자의 기여나 노력에 대한 보상 내지 평가, 실질적 공동재산의 청산, 배우자 여생에 대한 부양의무 이행 등의 의미도 함께 담겨 있다고 봄이 타당하므로, 그러한 한도 내에서는 생전 증여를 특별수익에서 제외하더라도 자녀인 공동상속인들과의 관계에서 공평을 해친다고 말할 수 없다.”고 하면서, 유류분반환에서 제외하였다(대법원 2011.12.8. 선고 2010다66644 판결).② 자녀에 대한 증여가 배제된 사례구체적으로 대법원은, 모친이 72세때부터 107세로 사망할때까지 34년동안 자식 A가 모친과 동거하면서 부양하였고(반면에 다른 자식들은 망인과 교류를 사실상 단절함), A가 치료비도 1억원 이상을 지출하였으며, A가 부친 생전에 부친의 채무를 대신 갚아준 것에 대해 모친이 평생 한이 되었고, 이를 보답하는 차원으로 A에게 땅을 주는 것이라고 모친이 말한적까지 있는데, A만 증여를 받았다는 이유로 다른 자식들이 A를 상대로 유류분반환청구소송을 한 사안에서, “자식 A의 피상속인에 대한 기여나 부양의 정도와 피상속인의 의사 등을 고려할 때, 피상속인이 피고에게 이 사건 토지를 증여한 것은 피고의 특별한 기여나 부양에 대한 대가의 의미로 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고가 증여받은 이 사건 토지를 상속분의 선급으로 취급한다면 오히려 공동상속인들 사이의 실질적인 형평을 해치는 결과가 초래되므로, 이 사건 토지는 피고의 특별수익이라고 보기 어렵다.”고 하면서 유류분반환청구를 인정하지 않았다(대법원 2022.3.17. 선고 2021다230083, 230090 판결).최근 선고된 하급심 판결도 소개해 본다. 자식 A가 신장질환으로 투병하던 모친에게 2013년경 신장 이식을 해주고, 그후 간병도 도맡아 했고, 이후 부친이 당뇨 증세 악화로 투석을 시작하자 2013년경 직장도 그만두고 근거리에서 부모를 병간호 하였는데(반면에 다른 자식 B는 2010년 혼인후 거의 연락이 두절된 상태), 결국 부친이 2020년 사망하면서 “2억원 상당의 임대차보증금반환 채권과 토지를 모두 A에게 물려준다.”는 유언을 남겼으나, 이를 이유로 다른 자식 B가 A를 상대로 유류분반환청구를 한 사안에서, 법원은 “망인은 자식 A가 자신과 아내에게 특별한 부양을 계속했음을 고려해 본인의 남은 재산을 오로지 자식 A에게 귀속시킬 의사로 유언장을 작성한 것으로 보이고, 이 사건 유증에는 자식 A의 특별한 부양에 대한 대가적 의미가 포함되어 있어 보인다, 이를 상속분의 선급으로 취급한다면 오히려 공동상속인 사이의 실질적인 형평을 해치는 결과가 초래된다고 볼 수 있으므로, 위 유증재산은 특별재산에서 제외하여야 한다.”고 판시하면서 결국 위 유증에 대해 유류분반환을 인정하지 않았다(서울동부지방법원 2022가합109436 판결).△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 부고 스미싱에 AI 활용까지…"사기범죄 전담부처 만들어야"
- [이데일리 박정수 기자]“최근 금융위원회 직원 연락처가 해킹돼 부고 스미싱(SMShing) 문자가 금융위 직원들에게 뿌려지는 사례도 나타나고 있다. 한 사람의 주소록을 해킹하면 그 주소록 연락처를 대상으로 또 스미싱 문자를 뿌리는 방법이다. 문자를 받은 사람은 자칫 지인의 문자인 줄 알고 속게 되는 것이다.”(서준배 경찰대 행정학과 교수)사기 범죄들이 갈수록 교묘해지고 있다. 단순한 금융기관 대출 관련 전화금융사기(보이스피싱)를 넘어 이제는 피해자 휴대전화로 수백통의 스미싱 문자를 발송하는 수법까지 고안해내고 있다. 나날이 고도화하는 사기 범죄에 전문가들은 유기적 대응이 가능한 거버넌스 체계의 구축이 필요하다고 조언한다. ◇서민 등치는 사기범죄 매년 30만건17일 한국형사·법무정책연구원과 대검찰청에 따르면 2023년 2분기 누적 사기 발생건수는 17만5158건으로 2022년 2분기(16만3190건) 대비 7.3% 증가한 것으로 집계됐다. 2022년 전체 사기범죄 발생건수는 33만건 수준으로 올해는 이를 넘어설 것으로 보인다. 발생 빈도로 보면 2022년 10만명당 640.3건의 사기 범죄가 발생해 2021년 대비 11.0% 증가했고, 지난 10년 동안 20.1% 늘었다. 10년간 연도별 사기범죄의 추이를 보면 2017년까지 감소하는 추세를 보이다가 2018년부터 2020년까지 증가했고, 2021년 감소 후 2022년에는 다시 증가했다. 그래픽= 김정훈 기자손영은 법무법인 광장 변호사는 “코로나19 이후 비대면 사기가 증가하면서 전체적인 사기 범죄도 늘고 있다”며 “사기와 절도는 불황 범죄로 분류되는데 그만큼 경제가 침체됐다는 방증이다. 비대면과 불황이 맞물리면서 사기 범죄가 늘어나는 추세”라고 설명했다.사기 수법도 기술적으로 진화하고 있다. 기술적 방식에 따라 피싱, 파밍, 스미싱, 메모리 해킹, 몸캠피싱, 메신저 이용사기 등으로 구분되고 기망수법에 따라 기관사칭형(범죄연루형), 대출사기형, 지인사칭형, 납치빙자형 등으로 나뉜다. 특히 보이스피싱 피해액은 2006년 106억원 수준에서 2021년 7744억원까지 늘었다. 2022년에는 5438억원을 기록해 2006~2022년 총 누적 피해금액은 약 4조4120억원에 달한다. 지난해의 경우 3분기까지 피해액이 3163억원 수준이다. 서준배 교수는 “최근 금융위 사례와 같이 부고형 스미싱 문자 사건이 많이 나오고 있다”며 “심지어는 인공지능(AI)을 이용한 투자 빙자 가상자산 사기까지 벌이는 상황”이라고 설명했다. ◇사기 치고 해외로 도주…“전담 부처 있어야”사기범죄 수법은 각종 기술을 활용해 고도화하고 있는 반면 실질적으로 이들을 잡아내기란 쉽지 않은 상황이다. 더욱이 사기범들이 해외로 도피하는 경우도 많다. 일례로 지난해 50억원에 달하는 전세사기를 벌이다 미국으로 도주한 임대인이 현지에서 호화로운 생활을 하는 것으로 알려져 피해자들이 분통을 터뜨린 바 있다. 경찰청이 작년 1∼11월 검거한 해외 도주 국외도피사범 총 438명의 범죄 유형을 살펴봐도 보이스피싱·투자사기 등 사기 범죄가 55.9%(245명)로 가장 큰 비중을 차지했다. 서 교수는 “사기범들은 조직적으로 움직이고 해외로 도피하는 사례도 많다”며 “하지만 부처 간 분절화와 파편화로 수사를 하는 과정이 매우 복잡해 범인 검거에 어려움을 겪는 실정”이라고 지적했다. 이에 피해 예방과 발생 감축을 위한 신속한 범행 수단별 차단, 더불어 국제적인 자금세탁까지 발본색원하기 위한 국제공조, 정보공유, 법제 개선 등의 종합적, 유기적 대응이 가능한 사기범죄 전담 부처가 조속히 마련돼야 한다고 조언한다. 서 교수는 “종합적인 대응 부처가 없다는 것이 가장 큰 문제”라며 “사기범죄 전담 부처가 조속히 마련된다면 사후적 범죄 대응 수준을 넘어 이를 사전에 차단하기 위한 예방도 어렵지 않을 것”이라고 강조했다. 백화점 상품권에 투자하면 고수익을 보장하겠다고 회원들을 속여 140억원을 받아 가로챈 혐의를 받는 인터넷 카페 운영자가 지난해 5월 30일 오후 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 받기 위해 인천지법으로 들어서고 있다.(사진=연합뉴스)◇“전세사기 규제부터 강화해야”피해자의 목숨까지 앗아간 전세사기의 경우 전담 조직보다 규제부터 강화해야 한다는 지적이 나온다. 최은영 한국도시연구소장은 “역대 정부의 세입자 보호 대책 없는 전세대출 확대 정책으로 인해 전세사기가 벌어졌다”며 “무엇보다 현재 구조에서 보증기관과 은행 모두 임대인의 상환능력을 심사하지 않는 문제가 크다”고 설명했다. 실제 주택담보대출은 박근혜 정부 때인 2013~2016년 514조원에서 716조원으로 급증했고, 문재인 정부 때인 2017~2021년에도 770조원에서 985조원으로 크게 늘었다. 결국 2021년 8월 금리 인상이 시작된 후 주택 매매가 하락세가 이어지면서 전세가율이 높아져 2021년 말 깡통전세 문제가 본격화됐다.최 소장은 “정부가 만든 전세대출 프로그램의 대출과 보증 과정에서 은행과 보증기관이 관여하지만 리스크를 관리한 주체는 없었다”며 “이런 가운데 발생한 전세사기와 깡통전세 피해를 임대인이 아닌 임차인이 오롯이 부담해야 하는 상황이 벌어졌다”고 지적했다.이에 자본이 거의 없는 임대법인 등에 대한 금융기관의 대출심사를 강화해야 하고, 은행에서 주택을 담보로 대출할 경우 임차인 현황을 확인하도록 제도화할 필요가 있다고 조언했다. 또 세입자와 임대인의 권리와 의무를 명확하게 규정하고 법적 구제 절차를 마련하기 위해 ‘주택임대차보호법’과 ‘민간임대주택법’을 전면 개정할 필요가 있다고 덧붙였다. 최 소장은 “해외 사례와 같이 보증금 규모를 제한(OECD 국가 기준, 임대인은 3~6개월치 임대료에 해당하는 보증금 받을 수 있음)하는 것도 참고할 필요가 있다”며 “궁극적으로는 세입자의 주거권을 보호하지 못하는 현행 법률과 제도에 대한 근본적 개혁이 추진돼야 한다”고 말했다. 전세사기피해자전국대책위 관계자들이 지난해 12월 21일 오전 국회 본청 앞에서 기자회견을 가진 뒤 본청 진입을 시도하다 경찰에 막히고 있다. (사진=연합뉴스)
