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- '모든 자산 다 오른다'…미국 집값 7년래 최대폭 급등
- 미국의 대표적인 주택가격지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치) 추이. (출처=S&P 다우존스 지수, 미국 세인트루이스 연방준비은행 제공)[뉴욕=이데일리 김정남 특파원] 미국 주택가격이 거의 7년 만에 최대 폭 상승했다. 코로나19 사태에도 불구하고 재택근무에 따른 교외 주택 수요가 강한 데다 주택담보대출(모기지) 금리가 역사상 최저 수준까지 떨어졌기 때문이다. 주식, 원자재, 비트코인 등에 더해 부동산 시장까지 들썩이고 있는 셈이다.◇미국 집값 7년래 최대폭 급등26일(현지시간) 미국 스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices) 등에 따르면 지난해 11월 S&P 코어로직 케이스-실러 주택가격지수(계절조정치)는 전년 동기 대비 9.5% 급등했다. 미국 전역의 집값이 평균 10% 가까이 올랐다는 의미다. 지난 2014년 2월(10.1%↑) 이후 6년9개월 만의 최대 상승 폭이다.이 지수는 칼 케이스 웰즐리대 교수와 로버트 실러 예일대 교수가 공동 개발한 미국의 대표적인 주택가격지수다. 2000년 1월을 100으로 놓고 지수를 산출한다. S&P와 부동산 전문가들로 구성된 지수 위원회가 관리를 맡고 있어 공신력이 높다.케이스-실러 지수는 주가 등 다른 자산가격과 달리 팬데믹을 기점으로 변동이 크지 않았다. 다만 지난해 8월 이후 본격 급등세를 타기 시작했다. 지난해 2~7월의 경우 상승률이 7%대였는데, 8월 이후 5.8%→7.0%→8.4%→9.5%를 기록했다. 최근 추세라면 지난해 12월 상승률을 더 올랐을 가능성이 있다. 일각에서는 글로벌 금융위기 직전 집값 폭등기 레벨까지 갈 수 있다는 분석마저 나온다. 케이스-실러 지수를 산출하기 시작한 1988년 이후 역대 최고 오름 폭은 2005년 9월 당시 14.5%다.미국 전 지역의 집값이 올랐다. 주요 20개 대도시의 지난해 11월 지수 상승률은 9.1%를 기록했다. 애리조나주 피닉스가 전년 동기와 비교해 무려 13.8% 뛰며 상승률 1위를 기록했다. 워싱턴주 시애틀(12.7%), 캘리포니아주 샌디에이고(12.3%), 매사추세츠주 보스턴(10.4%) 등은 두자릿수를 보였다. 다만 뉴욕주 뉴욕(8.2%), 일리노이주 시카고(7.5%) 같은 손꼽히는 대도시들의 경우 평균보다 낮았다.◇‘거래량 폭증’ 교외 주택 수요↑최근 집값 급등은 수급 측면이 첫 손에 꼽힌다. 팬데믹 공포와 재택근무 기류가 겹치면서, 복잡한 도심 아파트를 피해 넓은 교외 주택으로 이주하려는 수요가 커졌다. S&P 다우존스의 크레이그 라자라 매니징 디렉터는 “최근 데이터는 코로나19가 도심 아파트에서 교외 주택으로 이사하도록 부추겼다는 견해와 맞아떨어진다”고 했다. 지난해 여름께부터 집값이 눈에 띄게 움직인 건 산업계의 재택근무 도입 시차와 맞물린 것이라는 해석이 가능하다. 팬데믹이 잠잠하던 미국 부동산 시장에 불을 지른 셈이다. 지난해 미국 기존주택 거래량은 총 564만건으로 2006년(648만건) 이후 14년 만에 최대치를 기록(미국 부동산중개인협회 기준)했다. 기존 주택은 미국 전체 주택거래 시장의 90% 정도다. 오히려 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 게 최근 부동산 시장 분위기다.코로나19 이후 풀린 엄청난 유동성 역시 한몫했다. 지난 21일 기준 30년 만기 모기지 금리는 2.77%다. 역사상 가장 낮은 수준이다. 팬데믹 이전 2019년 말과 비교하면 1%포인트 안팎 떨어진 수치다. 게다가 미국은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 같은 주택 규제가 한국에 비해 완화적이다. 주식, 원자재, 비트코인 등에 못지않게 부동산 가격이 오를 수 있는 환경이 갖춰진 셈이다.다른 주택지표들도 흐름이 비슷하다. 미국 상무부에 따르면 지난해 12월 신규주택 착공 건수는 연율 환산 기준 167만건으로 나타났다. 2006년 말 이후 14년 만에 가장 높다. 향후 시장 흐름을 가늠할 수 있는 신규주택 허가 건수는 큰 폭 증가했다. 지난해 12월 수치는 4.5% 증가한 171만건으로 집계됐다.2006년 이후 최대다.
- 이재명표 ‘기본주택’…3기신도시 적용 '산너머 산'
- [이데일리 김나리 기자] 이재명 경기도지사가 ‘기본주택’의 필요성을 거듭 강조하고 나서면서 3기 신도시 등에 실제 도입 가능할지 관심이 쏠리고 있다. 경기도는 기본주택이 실행되려면 법령 정비가 수반돼야 하는 만큼, 국토교통부와 관련 협의를 상반기까지 마무리하고 본격적인 추진에 나선다는 계획이다. 하지만 주무부처인 국토부가 난색을 표하고 있어 향후 추진에 난항이 예상된다. 이재명 경기도지사(왼쪽 두번째)와 서울시장 보궐선거에 나선 박영선 전 중소벤처기업부장관(왼쪽 첫번째), 더불어민주당 우상호 의원(오른쪽 첫번째)이 26일 서울 여의도 글래드호텔에서 열린 경기도 기본주택 토론회에 참석하고 있다. (사진=노진환 기자)◇국토부 “기본주택 취지 공감, 도입은 어렵다”26일 이재명 지사는 서울 여의도에서 경기도가 주최한 ‘경기도 기본주택 토론회’에 참석해 “최소한의 주거권을 공공이 보장해 국민이 불안하지 않게 하는 것이 국가가 해야 할 최소한의 역할”이라며 기본주택 도입을 촉구했다.경기도가 제안한 기본주택은 소득에 관계없이 무주택자라면 누구나 30년 이상 거주할 수 있는 ‘장기임대형’과 토지는 공공이 소유하고 주택은 개인이 분양받아 소유하다가 되팔 때는 반드시 공공에 환매하도록 하는 ‘토지임대부 분양형’ 두 가지로 나뉜다. 이 지사는 그간 부동산 투기를 없애겠다며 대안으로 기본주택을 제안해왔다. 앞서 페이스북 등을 통해 “경기도시주택공사(GH)가 참여하는 3기 신도시 주택공급 물량의 50%를 기본주택으로 공급하겠다”고 밝혀왔다.다만 3기 신도시에 기본주택이 실제 도입될지는 미지수다. 기본주택 실행을 위해서는 공공주택특별법 시행령 및 시행규칙 개정(주거유형 신설), 주택법 개정, 신도시 지구단위 계획 및 기금운용 계획 반영 등 각종 제도 개선이 이뤄져야 한다. 또 주무부처인 국토부와의 논의가 이뤄져야 하지만 현재 별다른 진전이 없는 상황이다. 경기도는 지난해 8월 국토부에 장기임대형 도입을 건의한 데 이어 이달 8일에는 ‘분양형 추진을 위한 특별법’ 제정을 건의했다. 아울러 상반기까지 제도 개선 및 특별법 법제화를 마무리한다는 내부 방침을 정했다. 하반기 3기 신도시 사전청약 전에 작업을 마치고 실제 적용하기 위해서다. 경기도 관계자는 “3기 신도시 사전청약 시점을 감안해 상반기까지 기본주택 시행령 개정 및 특별법을 법제화해 사업지구를 구체화할 것”이라며 “시범사업을 어디부터 적용할지는 검토를 더 해야한다”고 말했다. 그러나 국토부는 반대 입장을 분명히 하고 있다. 국토부 관계자는 “기본주택을 도입하겠다는 경기도의 취지에는 공감하지만, 자산·소득과 관계없이 입주하는 기본주택은 어렵다고 판단했다”며 “대신 기본주택 취지를 살려 질 좋은 평생주택에 대한 후속 조치로 통합 공공임대주택 제도를 시행한 것”이라고 말했다.◇ 경기도 “특별법 제정 속도 낼 것”만에 하나 국토부를 설득해 관련 법령 정비가 되더라도 기본주택을 도입할 수 있는 3기 신도시는 많지 않을 것이란 분석이다. 3기 신도시에는 LH와 각 지자체별 공기관 등이 지구별 시행사로 참여하는데, 경기도 산하인 GH가 참여 하는 곳은 과천과천(GH 지분 30%), 안산장상(20%), 하남교산(30%) 지구 정도다. 3기 신도시 북부권역인 남양주 왕숙, 왕숙2와 고양 창릉에는 관여하지 않고 있다. 경기도가 이들 신도시에도 GH의 추가 참여를 요청했고 협의를 진행 중이나 이 역시 속도가 지지부진한 것으로 알려졌다.경기도는 국토부와 관계가 나쁘지 않다며 협의에 속도를 내겠단 입장이다. 경기도 관계자는 “국토부가 3기신도시 계획을 일방적으로 발표하는 바람에, 뒤늦게 협의하느라 경기도 사업 참여비율이 낮은 것”이라며 “참여 비율을 늘려달라고 건의를 했고, 현재 추가 협의를 진행 중”이라고 말했다.그는 또 “국토부가 추진하는 질 좋은 평생주택의 경우 취지는 진일보했지만 경기도 기본주택과는 다르다”며 “특별법은 GH를 통해 내부적으로 다시 법률 검토를 받는 중으로, 이를 토대로 2월 중 국토부를 찾아 방문 협의하려고 한다”고 말했다.
- [톡톡!금융]한줄이 이렇게 커질줄이야‥신용대출 원금분할상환 '일파만파'
- [이데일리 김인경 기자] “아직 정해진 게 아니에요. 가계부채 문제가 심각해서 예시 한 줄 들어간 건데, 반응이 너무 커서 저희도 깜짝 놀랐습니다.”고액 신용대출 원금분할상환에 대해 금융당국 관계자가 한 말이다. 관심이 너무 커져 부담스럽다고 했다. 고액 신용대출 원금분할상환에 대해서는 아직 구체적인 이행시기는 물론, 구체적인 청사진이 마련되지 않았다는 게 금융위의 설명이다. 3월 발표할 ‘가계대출 선진화 방안’에 들어갈 수 있는 “예시 중 하나”라고 선을 긋고 있다. [그래픽=김정훈 기자]◇‘신용대출 원금분할상환’ 언급 후 불 끄기 나선 당국고액 신용대출 원금분할상환이 언론에 등장하게 된 계기는 금융위가 지난 19일 발표한 ‘업무계획’이다. 올 한해 금융위가 어떤 점에 주력할지를 소개하는 게 업무계획이다. 정부부처의 연초 가장 중요한 일정이다. 금융위는 올해 업무보고에서 “최근 수년간 빠르게 증가 중인 거액 신용대출에 대한 관리강화 방안을 검토”한다는 문구와 “(예) 일정금액 이상의 신용대출에 대한 원금분할상환 의무화 등”이라 기재돼 있었다. 자료가 나온 후 관심이 집중됐다. 신용대출을 받았거나 받을 계획이 있는 소비자들에게 영향이 크기 때문이다. 원금분할상환이 기본인 주택담보대출과 달리 신용대출은 대다수 이자만 갚다가 마지막에 원금을 갚는 방식이기 때문이다. ‘일정금액’이 무엇이냐, 언제부터 도입되느냐 등에 대한 문의가 이어졌다. 금융위는 20일과 22일 각각 ‘아직 정해지지 않았다’, ‘검토 가능한 다양한 방안 중 하나로 제시된 것’이라는 설명자료를 내기에 이르렀다. 정책에 대해 일주일 사이 두 차례나 설명자료를 내는 일은 매우 이례적이다. 다만 당국이 이 방안을 진지하게 고려하는 것은 확실하다. 금융당국에서 올해 주력할 일들을 집약한 ‘업무계획’이 간단한 아이디어로만 만들어지는 것도 아닐뿐더러, 지난해 더불어민주당 의원들과 정부 관계자들이 참여한 각종 가계부채 토론회에서 이 같은 건의가 나오기도 했기 때문이다. 은성수 금융위원장 역시 업무보고 발표 직후 기자들을 만난 자리에서 “결국 갚아야 하는 대출인데 조금씩 나눠서 하면 차주에도 도움되고 은행도 건전해진다”며 “‘지나친 정도(고액의 기준)’에 대해 금융권과 얘기해볼 것”이라며 향후 계획에 대해 언급했다.◇주담대 규제 풍선효과에 빚투까지…작년만 26조원 늘어나이달 21일 기준 5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 신용대출 규모는134조9583억원 수준이다. 지난해 1월만 해도 109조원 수준이었지만 6월 말 117조원로 뛰어올랐고 계속 증가세를 보이고 있다. 정부가 고강도 부동산 대책을 내놓으면서 주담대 수요가 신용대출로 몰린데다, 작년 말부터는 주식투자 붐까지 불며 ‘빚투(빚내서 투자)’까지 더해졌다. 금융당국은 상환능력을 넘어선 무리한 대출을 막아야 한다는 입장이다. 2011년부터 주담대에 원금분할상환을 도입한 후 소기의 효과가 있었다는 게 정부의 분석이다. 금융위 관계자는 “2003~2004년 무렵의 주택담보대출 행태를 보면 85%가 3년 동안 이자만 내고 3년 후 집값이 오르면 상환하고 차익을 얻는 형태였다”면서 “10여년간 (원리금) 균등분할상환을 꾸준히 확대하며 건전성이 재고된 면이 있다”고 설명했다. 게다가 현재 신용대출은 만기시 원금을 한번에 갚다 보니, 대출 목적이 분명하지 않아도 ‘일단 받아놓고 보자’는 경우도 있다. 만일 원금분할상환이 의무화되면 이 같은 신용대출 수요는 줄일 수 있다. 다만 제도가 도입되면 당연히 매달 차주가 은행에 갚아야 하는 상환액은 커진다. 게다가 대출 한도도 줄어들 수 있다. 앞서 금융 당국은 현재 금융회사별 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리하는 데서 차주 단위별 DSR 심사로 전환하겠다고 밝힌 바 있다. DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 여기에 신용대출의 원금 분할상환액이 포함되면 개인별 DSR이 높아져 주택담보대출 등 다른 대출의 한도가 줄어들게 된다. 실질적으로 고액 신용대출은 받기 어려운 상황이 되는 셈이다. ◇끊어지는 사다리…청년층 박탈감을 달래는 규제가 가능할까 대출시장은 새로운 규제 도입을 앞두고 정신없는 분위기다. 일단 신용대출을 받아두자는 수요가 늘어나며 19~20일 이틀간 5대 은행의 신용대출 잔액은 7361억원 늘었다. 게다가 원금분할상환에서 제외되는 마이너스통장에도 규제가 도입될 수 있다는 전망까지 나오며 올들어서만 마이너스 통장이 3만개 넘게 개설되고 있다. 당국은 신용대출 ‘막차’ 수요를 보며 정책을 고심 중인 것으로 알려졌다. 코로나19 상황이 이어지는 만큼, 신용 공급 자체는 이어가면서도 주택 구입이나 주식투자 등의 목적으로 쓰이는 고액의 신용대출을 어떻게 선별할 것인지 다양한 방법을 시뮬레이션할 계획이다. 현재 금융당국이 가장 두려워하는 것은 청년층의 박탈감이다. 금융위 한 관계자는 부동산 가격을 실컷 올려놓고 대출을 받지 못하도록 사다리를 걷어찼다는 박탈감이 이번 고액 신용대출 분할상환에도 이어지지 않도록 하는 게 가장 큰 과제라고 말한다. 실제 금융위는 이번 업무계획에서도 ‘고액 신용대출 원금분할상환 의무화’ 바로 하단에 서민·소상공인을 위한 충분한 신용 공급 기조는 견지하고 장기모기지 도입과 우대조건 확대 적용 등을 통해 청년과 무주택자 대상 주거 사다리 금융지원은 강화하겠다고 강조하고 있다. 올해 하반기 시범사업 식으로 도입될 40년 주택담보대출(주담대) 역시 부동산시장에서 점점 소외되고 있는 청년층, 신혼부부 등에 제공될 전망이다. 하지만 40년 주담대 역시 월 상환액이 줄어들었을 뿐, 이자를 내는 기간이 늘어나는 만큼 내야 하는 부담 자체는 커진다. 청년들이 이를 ‘주거 사다리’로 느낄지는 미묘한 지점이다.금융위 관계자는 “제도를 만들 때마다 참 어렵다는 생각을 계속 한다”면서 “정책이란 게, 모두를 만족시킬 순 없지만 그래도 최대한의 부작용을 줄이는데 집중할 것”이라고 말했다.
- “73%가 계약갱신” 강조해도…득보다 실 많았다
- [이데일리 김나리 기자] ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세상한제’를 골자로 하는 새 주택임대차보호법(임대차법) 시행 6개월 동안 세입자 상당수가 ‘계약 갱신’의 수혜를 본 것으로 나타났다. 그러나 동시에 전셋값 폭등은 물론 임대차 계약 과정에서 혼선이 가중되고 집주인과 세입자간 갈등이 늘어나는 등 각종 부작용도 속출했다. 게다가 올해 6월부터는 ‘전월세 신고제’까지 시행을 앞두고 있어 임대차 시장 혼란이 더 심화할 것이란 우려가 나온다.(사진=연합뉴스)◇임대차 분쟁 155건…3배 증가25일 허영 더불어민주당 의원이 공개한 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 12월 3주차 전·월세 통합 갱신률은 73.3%로 집계됐다. 이는 서울 전셋값 2억~10억원 사이의 중저가 단지 100곳을 분석한 결과로, 새 임대차법 적용 전인 2019년 9월부터 2020년 8월까지 1년간의 평균 통합 갱신율 57.2%와 비교했을 때 16.1%포인트 상승한 수치다. 이에 대해 허 의원은 “신규 임대차법의 긍정적 효과가 나타나고 있다”고 설명했다.하지만 실제 현장에선 새 임대차법의 부작용을 토로하는 목소리가 적잖다. 새 임대차법으로 기존 계약이 갱신된 만큼 신규 매물 공급이 줄어든 데다 어렵게 전셋집을 찾아도 집주인이 5% 상한을 이유로 4년치 인상분을 미리 반영한 탓에 전셋값이 크게 뛰었다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 전셋값 상승률은 이 법이 본격 시행된 지난해 8월부터 12월까지 0.69%, 0.81%, 0.71%, 1.02%로 점점 가팔라졌다. 올해 1∼3주 누적 상승률도 이미 0.75%까지 올랐다.임대차 계약 과정에서 각종 혼선과 분쟁도 계속되고 있다. 집주인이 실거주 의사를 밝히면 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수 없는데, 실거주하겠다던 집주인이 막상 세입자가 다른 집을 계약하면 몰래 새로운 세입자를 알아보는 등의 사례가 나오고 있어서다. 전세 낀 집 매수자가 기존 세입자 퇴거 문제 때문에 입주를 하지 못한다거나 세입자가 퇴거를 이유로 집주인에게 과도한 보상금을 요구하는 경우도 속출하고 있다. 국토교통부가 내달 13일부터 주택 매매 거래 시 계약갱신청구권 행사 여부를 서류를 통해 확인토록 공인중개사법 시행규칙을 개정했지만, 현재까지는 온라인 부동산 관련 카페에 임대차 계약 과정에서 집주인이나 세입자가 갖가지 ‘꼼수’를 쓴다는 제보성 글이 끊이지 않고 있다.임대차 계약 관련 분쟁과 상담은 실제로 크게 늘어난 상태다. 대한법률구조공단에 따르면 지난해 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대료 증액 및 계약갱신 관련 조정은 총 155건으로, 전년(48건)과 비교해 3배 넘게 증가했다. 임대차법 관련 상담은 1만1589건으로 전년(4696건)보다 2배 이상 늘었다.나아가 올해 6월 1일부터 도입하는 ‘전월세신고제’는 시장의 혼란을 더 키울 것으로 우려된다. 전월세신고제를 도입하면 전월세 계약 내용이 지방자치단체에 신고되고, 각 지역별 전월세 가격이 명확하게 드러난다. 문제는 이로 인해 거래 내역이 낱낱이 공개되면서 세 부담이 늘어난 임대인들이 임대료를 더 높이거나 비용을 아끼기 위해 세를 준 주택 관리를 부실하게 할 수 있다는 점이다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 부동산팀장은 “임대인의 투명한 소득 공개로 공정한 과세를 할수 있게 되는 등 제도 자체에는 타당성이 있다”면서도 “다만 현재 재산세, 보유세 부담이 이미 큰 데다 전월세상한제까지 있어 임대인들이 향후 늘어난 세금을 임차인에게 전가하거나 집 수리를 기피해 전세난이 악화될 수 있다”고 설명했다.◇전문가들 “임대차법 보완대책 내놔야”정부도 이를 의식해 설 이전 내놓은 공급대책에 전세대책도 함께 담을 예정이다. 다만 이자 비용 지원 등 대책 자체가 제한적이어서 전세난을 끄긴 역부족이란 지적이다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “대출 규모 확대를 통한 전세보증금 현실화 인상, 대출 이자 감면, 현행 주거 바우처 제도를 통한 월세 대납 등의 방안이 나올 것으로 보이나 이로는 부족하다”고 말했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “거주의무 완화 등 전세매물이 나오게 하는 게 시급하다”면서도 “하지만 정부는 기존 8% 수준인 공공임대주택 보급률을 더 끌어올리겠다는 정도의 대책만 내놓을 것 같다”고 봤다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원도 “지난해 11월 전세대책 발표 때 나온 것들을 다시 한번 정리하는 수준이 될 것”이라고 예상했다.전문가들은 당장 임대차법의 부작용을 최소화할 수 있는 보완책을 마련하는 일이 시급하다고 입을 모은다. 서진형 교수는 “임대 물량의 92%는 민간주택인 만큼 다주택자와 민간임대주택 사업자들이 보유한 주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 정부가 퇴로를 열어줘야 한다”고 강조했다.권대중 명지대 부동산학과 교수도 “당장 입주 가능한 물량부터 늘릴 수 있도록 다주택자와 임대주택사업자들에게 적용하는 규제를 한시적으로나마 풀어 시장에 매물이 나올 수 있도록 길을 터야 한다”고 주문했다.아울러 새 임대차법이 계약의 자유와 재산권, 거주이전의 자유 등을 침해하는 위헌적 요소를 담고 있는 만큼 법 자체를 개선해야 한다는 목소리도 나온다.고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “과도하게 집주인의 사용권을 제한하는 규제”라며 “실거주 목적으로 주택을 매수하면 기존 세입자가 계약갱신 청구를 해도 거절할 수 있도록 길을 터줄 필요가 있다”고 말했다.
- 공급대책이 ‘전세난’ 자극할라…이주민 쏟아진다
- [이데일리 황현규 기자] “공공재개발·재건축 및 저층주거지 개발에 따른 이주수요, 3기신도시 사전청약에 따른 대기수요 등이 발생하면 결국 전세난이 가중될 수밖에 없다. 임대차법 시행 6개월이 되면서 서서히 안정세를 찾아가고 있는 전세시장이 정부의 공급확대 정책으로 다시 혼란을 겪게 될 우려가 크다.”(이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)정부가 공급확대 정책으로 딜레마에 빠졌다. 공공재개발과 함께 저층 주거지 고밀개발, 3기신도시 등 신규주거단지 건설 등 대규모 공급대책 발표를 앞둔 가운데 이 같은 공급정책이 사실상 전세난을 부추길 것이라는 지적이 나오고 있어서다. 심지어 임대차법으로 전세매물이 크게 줄어든 상황까지 더해져 전셋값 상승은 불가피한 상황이다. 정치권에서는 전세난 해소를 위해 ‘임대차법 폐지’ 등 다양한 대안이 제시되지만, 이마저도 현실적으로 쉽지 않은 상황이다.서울 송파구 한 부동산에 붙은 매물 정보.(사진=연합뉴스)◇공급확대에 단기전세난 심화…딜레마 빠진 정부25일 부동산 정보업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 임대차법이 시행된 지난해 7월 31일과 6개월 이후인 올해 1월 25일을 비교해면서 서울 전세 매물은 3만 8427개에서 2만 207개로 약 47% 감소했다. 임대차법으로 세입자의 약 73%가 ‘눌러앉기’에 나서면서 시장에 나온 전세 매물이 줄어든 것이다. 정부와 여당은 전월세 계약 갱신율이 73.3%에 달하는 만큼 시장의 전세 수요가 줄어들었다고 말하고 있지만, 전세 찾기가 어렵고 전셋값이 급등하면서 수요자들의 불만은 커져만 가고 있다. [이데일리 이미나 기자]더 큰 문제는 앞으로 새로 생길 ‘전세수요’로, 전세난 가중이 불가피하다는 주장의 근거가 되고 있다. 실제로 전체 인구는 줄고 있지만, 세대 분리 등 매년 가구 수가 늘어나고 있다. 더구나 정부가 내놓은 개발 정책에 맞춰 이를 기다리는 대기수요가 증가하면서 앞으로 전세 수요가 크게 늘 것이라는 전망이다. 특히 정부가 공급을 위해 사업 규모를 키울수록 청약을 받기 위해 해당지역으로 사전에 이동하거나 철거로 이주하는 수요가 증가, 전셋값이 오르는 등 전세난이 가중되는 ‘아이러니’한 상황이 예상된다.공공재개발이 대표적이다. 앞서 정부가 발표한 공공재개발 시범사업지의 현재 가구수만 1704가구에 달하고, 3월 추가 발표 사업지까지 감안하면 최소 3000가구 이상이 공공재개발로 전세 매물을 구해야 하는 상황이 연출된다. 특히 정부가 올해 안에 해당 지역을 정비구역으로 지정, 이르면 내년부터 이주 움직임이 본격화될 수 있다. 매물이 줄어드는 전세시장에 새로운 유입 수요가 생기는 셈이다.여기에 더해 변창흠 국토부 장관이 추진하는 ‘저층주거지 개발 사업(소규모 재건축 사업)’을 할 수 있는 주택은 6만 가구(서울시 추산)가 넘는다. 준공 후 30년이 지난 연립주택과 빌라 등이 그 대상인데, 정부가 주택 공급을 목표로 개발 사업을 할 수록 적지 않은 전세 수요가 시장에 쏟아질 수 있다는 소리다.그렇다고 정부가 이미 내놓은 전세 대책으로 이주 물량을 소화할 지도 미지수다. 지난해 11월 정부는 단기 전세 대책으로 전국 11만 4000가구의 전세형 주택을 공급키로 했으나, 이는 ‘임대 주택’에 불과하다. 심지어 서울 물량은 3만 가구에 그친다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부가 단기적으로 주택 공급을 공언한 상황에서 개발 사업에 따른 대규모 이주 움직임이 발생할 수 있다”며 “가뜩이나 임대차법으로 전세물량이 확 줄어든 상황에서 엎친 데 덮친 격”이라고 분석했다.◇“차라리 매물 시장에 나오게 유도해야”앞으로 전세난이 가중될 것이라는 예상과 함께 일각에서는 임대차법을 수정해야 한다는 지적이 나온다. 특히 전세 물량이 줄어들면서 시장에 나온 전세 매물 가격이 급등하는 현상을 두고 야당에서는 임대차법을 전면 폐지하자는 목소리까지 나오고 있다.김종인 국민의 힘 비상대책위원장은 지난 13일 기자회견에서 “부동산 정책에 대한 대통령과 정부의 인식 변화를 촉구한다”며 “대대적인 부동산 정책기조 전환을 촉구하며, 졸속입법한 임대차 3법도 당장 개정해야 한다”고 말했다. 그러면서 “임대차 3법 폐지 등에 대해 더불어민주당이 어떤 행동을 취하는지 지켜볼 것”이라고 했다.다만 전문가들은 임대차법 수정·폐지가 현실적으로 어려운 만큼 다른 매물 유도 방안을 모색해야 한다고 설명한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “당장 입주 가능한 물량부터 늘려 전세 시장 안정을 모색해야한다”며 “다주택자와 임대주택사업자들에게 적용하는 규제를 한시적으로나마 풀어 시장에 매물이 나올 수 있도록 길을 터야 한다”고 주문했다.
- 경기도, 올해 5천여개 주차 공간 신규 확보
- [의정부=이데일리 정재훈 기자] 경기도가 올 한해 동안 총 5000여개의 추자 공간을 만든다.경기도는 고질적인 주차난 해결을 위해 ‘2021년도 경기도 주차환경개선사업’을 추진, 총 5076면의 주차공간을 확보한다고 26일 밝혔다.평택 청담학교 무료개방주차장.(사진=경기도 제공)도의 올해 주차공간 확보 계획은 ‘주차 수요는 줄이고, 공급은 늘리는’ 방식으로 진행, 노후 주택가나 상가 및 주거 밀집지역 등 주차난이 심각한 지역을 대상으로 오래된 주택을 소규모 주차장으로 조성하거나 부설주차장을 무료 개방하는 등 도민들의 생활불편을 대폭 개선하기 위해 추진한다.도는 지난 2019년부터 이 사업을 추진, 사업 첫해에는 2363면, 지난해에는 1720면의 주차공간을 확보하는 성과를 거뒀으며 주차장확보율도 2019년 12월말 110.2%에서 2020년 9월말 기준 116.7%로 점차 늘어나는 추세다.올해 도는 총 300억 원의 사업비를 투입 △자투리주차장 조성 △무료개방주차장 △생활 SOC 공영주차장 조성 등 3개 분야 사업을 추진한다.시·군이 오래된 주택을 구입하거나 자투리땅, 시·군유지 등으로 부지를 확보하면, 이를 주차공간으로 조성하도록 경기도가 조성비용을 전액 지원하고 종교시설이나 학교, 공동주택, 대형상가 등 부설주차장(20면 이상)을 일 7시간, 주 35시간 이상 무료 개방하면 주차장 설치 및 시설개선 비용을 최대 5000만 원 한도에서 지원한다.또 구도심이나 상가·주거 밀집지역의 대규모 공영주차장 조성비를 1곳당 최대 20억 원까지 지원하는 사업도 실시, 올해는 4024면 조성을 위해 16개 시·군 27개 사업에 256억 원을 투입한다.도 관계자는 “적은 예산이지만 자동차 사용량 증가에 따라 주차 수요량이 날로 증가하는 만큼 주차난 완화를 위한 사업을 내실있게 추진할 계획”이라고 밝혔다.
- 한줄이 이렇게 커질줄이야‥신용대출 원금분할상환 '일파만파'
- [이데일리 김인경 기자] “아직 정해진 게 아니에요. 가계부채 문제가 심각해서 예시 한 줄 들어간 건데, 반응이 너무 커서 저희도 깜짝 놀랐습니다.”고액 신용대출 원금분할상환에 대해 금융당국 관계자가 한 말이다. 관심이 너무 커져 부담스럽다고 했다. 고액 신용대출 원금분할상환에 대해서는 아직 구체적인 이행시기는 물론, 구체적인 청사진이 마련되지 않았다는 게 금융위의 설명이다. 3월 발표할 ‘가계대출 선진화 방안’에 들어갈 수 있는 “예시 중 하나”라고 선을 긋고 있다. (그래픽= 김정훈 기자)◇‘신용대출 원금분할상환’ 언급 후 불 끄기 나선 당국고액 신용대출 원금분할상환이 언론에 등장하게 된 계기는 금융위가 지난 19일 발표한 ‘업무계획’이다. 올 한해 금융위가 어떤 점에 주력할지를 소개하는 게 업무계획이다. 정부부처의 연초 가장 중요한 일정이다. 금융위는 올해 업무보고에서 “최근 수년간 빠르게 증가 중인 거액 신용대출에 대한 관리강화 방안을 검토”한다는 문구와 “(예) 일정금액 이상의 신용대출에 대한 원금분할상환 의무화 등”이라 기재돼 있었다. 자료가 나온 후 관심이 집중됐다. 신용대출을 받았거나 받을 계획이 있는 소비자들에게 영향이 크기 때문이다. 원금분할상환이 기본인 주택담보대출과 달리 신용대출은 대다수 이자만 갚다가 마지막에 원금을 갚는 방식이기 때문이다. ‘일정금액’이 무엇이냐, 언제부터 도입되느냐 등에 대한 문의가 이어졌다. 금융위는 20일과 22일 각각 ‘아직 정해지지 않았다’, ‘검토 가능한 다양한 방안 중 하나로 제시된 것’이라는 설명자료를 내기에 이르렀다. 정책에 대해 일주일 사이 두 차례나 설명자료를 내는 일은 매우 이례적이다. 다만 당국이 이 방안을 진지하게 고려하는 것은 확실하다. 금융당국에서 올해 주력할 일들을 집약한 ‘업무계획’이 간단한 아이디어로만 만들어지는 것도 아닐뿐더러, 지난해 더불어민주당 의원들과 정부 관계자들이 참여한 각종 가계부채 토론회에서 이 같은 건의가 나오기도 했기 때문이다. 은성수 금융위원장 역시 업무보고 발표 직후 기자들을 만난 자리에서 “결국 갚아야 하는 대출인데 조금씩 나눠서 하면 차주에도 도움되고 은행도 건전해진다”며 “‘지나친 정도(고액의 기준)’에 대해 금융권과 얘기해볼 것”이라며 향후 계획에 대해 언급했다.◇주담대 규제 풍선효과에 빚투까지…작년만 26조원 늘어나이달 21일 기준 5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 신용대출 규모는134조9583억원 수준이다. 지난해 1월만 해도 109조원 수준이었지만 6월 말 117조원로 뛰어올랐고 계속 증가세를 보이고 있다. 정부가 고강도 부동산 대책을 내놓으면서 주담대 수요가 신용대출로 몰린데다, 작년 말부터는 주식투자 붐까지 불며 ‘빚투(빚내서 투자)’까지 더해졌다. 금융당국은 상환능력을 넘어선 무리한 대출을 막아야 한다는 입장이다. 2011년부터 주담대에 원금분할상환을 도입한 후 소기의 효과가 있었다는 게 정부의 분석이다. 금융위 관계자는 “2003~2004년 무렵의 주택담보대출 행태를 보면 85%가 3년 동안 이자만 내고 3년 후 집값이 오르면 상환하고 차익을 얻는 형태였다”면서 “10여년간 (원리금) 균등분할상환을 꾸준히 확대하며 건전성이 재고된 면이 있다”고 설명했다. 게다가 현재 신용대출은 만기시 원금을 한번에 갚다 보니, 대출 목적이 분명하지 않아도 ‘일단 받아놓고 보자’는 경우도 있다. 만일 원금분할상환이 의무화되면 이 같은 신용대출 수요는 줄일 수 있다. 다만 제도가 도입되면 당연히 매달 차주가 은행에 갚아야 하는 상환액은 커진다. 게다가 대출 한도도 줄어들 수 있다. 앞서 금융 당국은 현재 금융회사별 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리하는 데서 차주 단위별 DSR 심사로 전환하겠다고 밝힌 바 있다. DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 여기에 신용대출의 원금 분할상환액이 포함되면 개인별 DSR이 높아져 주택담보대출 등 다른 대출의 한도가 줄어들게 된다. 실질적으로 고액 신용대출은 받기 어려운 상황이 되는 셈이다. ◇끊어지는 사다리…청년층 박탈감을 달래는 규제가 가능할까 대출시장은 새로운 규제 도입을 앞두고 정신없는 분위기다. 일단 신용대출을 받아두자는 수요가 늘어나며 19~20일 이틀간 5대 은행의 신용대출 잔액은 7361억원 늘었다. 게다가 원금분할상환에서 제외되는 마이너스통장에도 규제가 도입될 수 있다는 전망까지 나오며 올들어서만 마이너스 통장이 3만개 넘게 개설되고 있다. 당국은 신용대출 ‘막차’ 수요를 보며 정책을 고심 중인 것으로 알려졌다. 코로나19 상황이 이어지는 만큼, 신용 공급 자체는 이어가면서도 주택 구입이나 주식투자 등의 목적으로 쓰이는 고액의 신용대출을 어떻게 선별할 것인지 다양한 방법을 시뮬레이션할 계획이다. 현재 금융당국이 가장 두려워하는 것은 청년층의 박탈감이다. 금융위 한 관계자는 부동산 가격을 실컷 올려놓고 대출을 받지 못하도록 사다리를 걷어찼다는 박탈감이 이번 고액 신용대출 분할상환에도 이어지지 않도록 하는 게 가장 큰 과제라고 말한다. 실제 금융위는 이번 업무계획에서도 ‘고액 신용대출 원금분할상환 의무화’ 바로 하단에 서민·소상공인을 위한 충분한 신용 공급 기조는 견지하고 장기모기지 도입과 우대조건 확대 적용 등을 통해 청년과 무주택자 대상 주거 사다리 금융지원은 강화하겠다고 강조하고 있다. 올해 하반기 시범사업 식으로 도입될 40년 주택담보대출(주담대) 역시 부동산시장에서 점점 소외되고 있는 청년층, 신혼부부 등에 제공될 전망이다. 하지만 40년 주담대 역시 월 상환액이 줄어들었을 뿐, 이자를 내는 기간이 늘어나는 만큼 내야 하는 부담 자체는 커진다. 청년들이 이를 ‘주거 사다리’로 느낄지는 미묘한 지점이다.금융위 관계자는 “제도를 만들 때마다 참 어렵다는 생각을 계속 한다”면서 “정책이란 게, 모두를 만족시킬 순 없지만 그래도 최대한의 부작용을 줄이는데 집중할 것”이라고 말했다.
