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- 소액으로도 원룸부지 투자로 임대수익 얻기[대박땅꾼의 땅스토리]
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 재테크의 트렌드는 비교적 안정적인 토지 부지나 고정 수익이 나오는 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 다세대주택 이나 소형빌딩을 지어서 임대수익형 부동산으로 활용할 수 있는 부지를 알아봐 달라고 의뢰하는 사람들도 꽤 많이 늘었다. 그 중에서도 사람들이 가장 많이 찾는 것이 바로 원룸 같은 주택을 지을 수 있는 땅이다. 원룸 수요가 늘어나는 이유는 1~2인 가구가 증가하고 있기 때문이다. 또 은퇴 이후의 노년층은 자신의 재산을 원룸 임대사업에 투자해 고정수익을 얻으려는 욕구가 강하다. 하지만 수도권의 원룸부지는 땅 값이 기본적으로 비싸기 때문에 소액투자가 쉽지 않다.사진=연합뉴스◇넉넉하지 않은 자금으로도 투자…신도시나 지방 산업 단지 인근 그래도 넉넉하지 않은 자금으로도 투자할 수 있는 방법이 있다. 지방에서 새롭게 떠오르는 신도시나 산업단지를 눈여겨보는 것이다. 산업단지 근처의 원룸은 근로자들의 주거공간으로 활용되는 경우가 많다. 이런 지방의 산업 단지 인근이라면 수도권에서는 상상도 하지 못했던 금액으로 투자가 가능 하다.원룸 투자는 두 가지 방식으로 나누어 생각해볼 수 있다. 땅을 매입한 후 원룸을 지어 월세를 받는 임대수익형 투자와 원룸부지를 매입한 후 매매차익을 노리는 시세차익형 투자이다. 지방에 새로 조성되는 신도시나 산업단지는 수익형 투자와 차익형 투자 두 가지가 동시에 가능하다.원룸은 아파트 등의 다른 주택에 비해 비교적 적은 자본으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 원룸 용지로 인기가 많은 지역은 보통 대학가이거나 기업체, 공단 밀집지역이다. 이런 지역은 임대수요가 넉넉해서 공실률이 적기 때문이다. 입지가 좋아 보이고, 주변 환경이 좋아도 원룸이 건축된 후에 분양이 되지 않고 임대가 되지 않으면 큰 손해를 입게 될 수 있다.그렇다면 임대수요가 많은지 적은지를 어떻게 판단할 수 있을까? 임대수요를 확인해볼 수 있는 중요한 단서가 바로 인구 유입률 통계자료다. 인터넷으로 국가통계포털(KOSIS) 홈페이지에 들어가 보면 아주 손쉽게 시군구 별 전입 이동자수, 전출 이동자수 등의 현황을 알 수 있다.해당 지역 사람들의 연령대별, 성별 이동자수 같은 좀 더 자세한 자료들도 있다. 내가 투자할 토지 인근 지역의 인구가 늘어나고 있는지 줄어들고 있는 지, 어떤 연령대의 사람들이 모여들고 있는지, 젊은 사람들이 많이 살고 있는 지 한눈에 알 수 있다. 이외에도 각 지자체의 홈페이지에서도 인구통계자료를 볼 수 있다. 임대수요를 파악하는 데 아주 유용한 자료들이다.‘수익률 20% 보장!’ 같은 자극적인 문구로 투자자를 유혹하는 원룸 투자 광고를 가끔 보게 된다. 물론 이런 광고를 문자 그대로 믿어서는 안 된다. 예전에 경북 구미에서 원룸 건물 전체에 투자한 회원이 있었다. 나는 구미가 수익형 부동산으로 떠오르는 투자처라고 생각하는 사람이기 때문에 그 회원이 자신의 경험담을 이야기할 때 까지만 해도 큰 수익을 냈을 것으로 생각했다. 하지만 안타깝게도 그렇지 않았다. 초반 1년에만 수익이 발생하고 해가 갈수록 공실률이 늘어나 세입자를 찾기 힘들어지자 결국 헐값에 원룸을 내놨다고 한다. 임대수요와 주변의 상권 변화를 무시해서 공실이 생긴 대표적인 사례였다. 이처럼 원룸 부지를 선정할 때 중요한 첫 번째 요소는 임대수요다. 그리고 두 번째로 중요한 것이 가격이다. 너무 비싸게 토지를 매입하면 나중에 임대 수익이 발생해도 밑지는 장사가 될 수 있다. 그리고 지나치게 비싸게 토지를 매입하면 자금 부족으로 인해 원룸 건축이 중단되는 최악의 상황이 올 수도 있다.◇좋은 원룸 부지는?…주변 여건 살피며 꼼꼼히 확인하고 투자해야토지가 도로 근처에 있는지, 시내와 인접한지, 근처에 편의시설이 확보되어 있는지 확인한 후, 조건에 비해 가격이 저렴한 토지를 매입해야 한다. 보통 입지가 좋은 토지는 가격이 비싸기 때문에 경매로 나온 원룸부지를 알아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.또한 사람들이 찾는 원룸의 조건을 아는 것이 중요하다. 나의 지인 중에는 중소기업 임원으로 은퇴한 박인환 씨가 있다. 그는 4-5층 짜리 원룸 건물을 세운 뒤 재 일 꼭대기 층은 본인과 가족이 살고, 원룸을 관리하며 세를 받아 수익을 얻길 원했다. 박씨는 원룸을 건축하 기 위한 적당한 토지를 알아 보러 여러 지역을 부지런히 돌아다녔고 대학가 인근과 공단 인근을 주로 살펴보니 대체로 원룸 건물들은 한군데 옹기종기 모여 있으면서 원룸촌을 형성하게 된다는 사실을 알게 됐다. 나는 원룸촌 주변은 자연스럽게 상권이 발달하고 무엇보다 세입자들이 사람이 많이 사는 원룸촌을 안전하게 생각한다고 설명해 주었다.이 처럼 원룸부지로 적당한 곳은 아무래도 원룸이 밀집해 있는 ‘원룸촌’이 가장 좋다. 황량한 들판에 원룸 한 채만 덩그러니 있으면 아무래도 상권이 형성되기도 어렵고 교통 또한 불편하기 때문이다. 원룸이 밀집해 있는 원룸촌은 자연스럽게 주변 상권이 형성되고 교통이 발달한다. 이때 원룸이 수요에 비해 공급이 많은 지역인지를 확인해야 한다. 과거 저금리로 수익형 부동산 투자에 붐이 불었고, 이 때문에 거품이 끼거나 과다 공급이 된 지역이 더러 있기 때문이다. 그래서 투자를 염두한 지역 원룸들의 공실을 직접 확인 해야만 할 것이다.원룸투자는 1~2년 만에 임차인이 바뀌는 것이 특성이라 첫 공실 이 없을 수 있으나 2년 후 공실이 생길 수도 있다는 점도 유의하자. 원룸 건물을 짓기 원한다면 건축법 규정도 잘 확인해봐야 한다. 원룸을 건축하기 위해 토지를 매입했다가 건축법 규정 때문에 당황하는 경우도 많다. 특히 주차 관련 규정은 꼭 알아야 한다. 광역시 이상의 지역은 주차대수 대비 가구수가 1대1이 되어야 하고, 시·군·구의 경우는 0.7대1이 되어야 한다. 주차대수가 많이 나오는 땅일수록 가구수가 많아지고 투자금액 대비 수익이 많아진다. 하지만 주차대수를 제대로 확보하지 못하면 난감한 상황이 벌어지기 때문에 확실하게 해결해야 하는 부분이다.좋은 부지를 찾아서 드디어 원룸을 건축했다면 사람들이 원하는 것이 무엇인지 고민해봐야 한다. 원룸은 젊은 청년층의 수요가 큰 만큼, 편리성과 안전성이 매우 중요하다. 특히 젊은 여성의 경우 안전을 매우 중요하게 생각 한다. 1층 현관 도어락을 달아 외부인 출입을 차단하는 것이 좋다.원룸 건물의 맨 꼭대기층을 넓게 터서 투자자 본인의 집으로 활용한다면 주거 문제도 해결되고, 고정적인 임대 수입도 얻을 수 있는 일거양득의 투자가 된다. 이 점이 원룸 투자의 매력적인 부분이다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
- 신영, 힐탑호텔 개발방향 '고심'…역세권 임대주택 들어설까
- [이데일리 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 최근 인수한 강남구 논현동 힐탑호텔을 어떤 방식으로 개발할지 고심하고 있다. 수익성을 높이려면 용도지역 변경 등 규제완화가 필요한데, 관할 지방자치단체(지자체)의 ‘특혜’ 논란 우려가 있어 쉽지 않아서다.업계에선 해당 부지에 역세권 임대주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 가능성이 있다고 보고 있다. ◇ 부동산 침체에도 힐탑호텔 인수…용적률 상향 필요할 듯19일 부동산업계에 따르면 신영은 이달 서울 강남구 논현동 소재 힐탑호텔을 1107억원에 인수하는 절차를 마무리했다. 계약금 10%만 지불했고, 내년 하반기 잔금을 치를 예정이다. 매도자 우창홀딩스가 임차인 명도, 인허가 작업을 담당한다. 힐탑호텔 (사진=카카오맵 캡처)힐탑호텔은 강남구 논현로 647번지(논현동 151-30)에 위치해 있다. 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 3분, 지하철 9호선 언주역에서 걸어서 7분 걸린다. 1985년 2월 준공됐고 지하 2층~지상 5층 규모의 관광호텔이다.우창홀딩스는 2001년 사업 목적을 관광 호텔업 및 부동산 임대업으로 전환하고 힐탑호텔 구관 건물 및 호텔 영업권 일체를 양수해서 호텔업을 영위, 건물 일부를 임대하고 있었다. 하지만 회사는 3년 연속 당기순손실이 발생했다. 코로나19로 호텔 매출에 영향이 있었던 것으로 보인다. 연도별 당기순손실 규모는 △2019년 7544만원 △2020년 48억3580만원 △작년 2억8352만원이다.우창홀딩스는 힐탑호텔을 매물로 내놓은 후 매수자를 여러번 물색한 끝에 신영과 거래를 마무리했다. 다만 신영은 이 건물을 어떤 방향으로 개발할 지에 대해 아직 구체적 계획이 없다. 올 들어 금리가 예상보다 빠르게 올라 부동산 경기도 급격히 위축되고 있어서다. 일부 시행사들은 이자부담, 사업 불확실성 때문에 기존에 보유했던 땅이나 건물을 매각하는데, 신영처럼 신규로 부동산을 취득하는 것은 다소 이례적이다.신영 관계자는 “최근 부동산시장이 좋지 않지만 잔금까지 시간이 남은 만큼 시장상황을 지켜볼 예정”이라며 “계약조건이 유리해 에셋파킹(자산가치 저장) 용도로 보고 있다”고 말했다.힐탑호텔 부지의 대지면적은 1412.8㎡(약 428평), 용도지역은 제3종 일반주거지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 제3종 일반주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 250%다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 보면 제3종 일반주거지역에 지을 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 종교시설, 유치원·초등학교·중학교·고등학교, 노유자시설, 문화 및 집회시설 등이다. ◇ 역세권 청년주택 개발해 용도지역 변경할까…“아직 미정”신영이 힐탑호텔 부지 개발로 수익성을 높이려면 용적률 상향 또는 용도지역 변경 등 규제완화가 필요해 보인다. 하지만 이같은 인허가를 받는 것은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.이에 따라 업계에선 신영이 해당 부지에 역세권 청년주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 것으로 관측한다. 새로 지을 건축물이 공공 목적을 갖고 있을 경우 인센티브를 받을 가능성이 더 높아서다. 역세권 청년주택은 대중교통이 편리한 역세권에 청년, 신혼부부의 주거난 해소를 위해 시세대비 저렴한 공공임대와 민간임대 주택을 제공하는 것을 말한다.한 단지 내 공공임대와 공공지원민간임대(이하 민간임대) 세대가 혼합돼 있다. 또한 역세권 청년주택의 임대료는 공급유형 및 지역, 면적에 따라 다르게 책정된다.공공임대 임대료의 경우 주변시세 대비 30% 수준이다. 민간임대 임대료는 △특별공급은 주변시세 대비 85% 수준 △일반공급은 주변시세 대비 95% 수준이다.역세권 청년주택 용도지역 변경 기준표 (자료=서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차))서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차)을 보면 용도지역 변경 기준은 다음과 같다. 준주거지역으로 변경하려면 사업대상지가 제2종·제3종 일반주거지역이어야 한다. 또한 대상 부지가 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역에 인접하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 세분 변경할 수 있다. ‘인접’이란 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역과 바로 접하고 있거나, 폭 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접하고 있는 것을 뜻한다. 준주거지역으로 바뀌면 기본용적률이 400% 이하로 늘어난다. 또한 ‘역세권’에 포함되려면 역 승강장 경계로부터 반경 350m 이내에 있어야 한다. 게다가 지구단위계획구역 내 역세권 사업의 거리기준이 현행 350m에서 최대 420m로 확대된다. 그만큼 역세권에 포함될 가능성이 높아지는 셈이다.사업시행자는 사업대상지 과반이 역세권에 포함되지 않는 부지일 경우 완화받는 부지면적에 대한 추가 공공기여를 제공해야 한다. 이밖에도 관련 위원회에서 필요하다고 인정한 경우 용도지역을 변경할 수 있다. 다만 사업예정지가 역세권 청년주택 건립 및 운영기준에 부합해도 위원회 심의 결과 역세권 청년주택 건립 장소로 부적합하다고 판단한 경우 사업대상지로 인정되지 않을 수 있다.신영 관계자는 향후 힐탑호텔을 역세권 청년주택으로 개발해서 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 건지에 대한 질문에 “아직 구체적 계획이 서지 않았다”고 답했다.
- 오세훈 "용산정비창 개발로 도시경쟁력 확대"(종합)
- [이데일리 신수정 기자] 서울 마지막 금싸라기땅으로 불리는 ‘용산정비창 부지 개발’이 10년 만에 다시 추진된다. 용산 국제업무지구를 중심으로 일자리·주거·여가·문화생활까지 가능한 사업계획을 통해 서울을 아시아의 실리콘밸리로 만들겠다는 청사진이다. 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청에서 열린 기자설명회에서 용산국제업무지구 개발구상을 발표하고 있다.(사진=연합뉴스)◇용산 정비창 개발 통해 도시경쟁력 강화오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 용산 정비창 개발계획을 밝히며 “미래도시 키워드를 담아 글로벌 도시 경쟁력과 기술 혁신을 선도하는 미래 신(新) 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다”고 밝혔다.구상에 따르면 용산국제업무지구는 △24시간 다양한 활동이 가능한 ‘융복합 국제도시’ △시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 ‘녹지생태도시’ △세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 ‘입체교통도시’ △첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 ‘스마트도시’로 조성된다.우선 직주혼합 실현을 위해 최첨단 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 마이스(MICE, 기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 비즈니스호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 들어선다.또한 50% 이상의 녹지율 확보를 목표로 용산국제업무지구에서 용산공원과 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계가 구축된다. 지구 중앙에는 접근성 높은 대규모 중앙공원, 철도부지에는 선형공원이 각각 조성된다. 북한산∼서울도심∼남산∼용산공원∼용산국제업무지구∼한강으로 이어지는 남북녹지축이 완성되는 셈이다.시는 용산국제업무지구 내부를 연결하고 용산역까지 이어지는 ‘입체보행네트워크’도 만든다. 지하에는 차량 중심의 도로교통체계를 구축한다. 강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울 도심·강남, 인천공항으로의 광역 접근성을 확보할 방침이다.용산역과 인접한 부지에는 미래항공교통(UAM), 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 잇는 대중교통 환승거점인 ‘모빌리티 허브’를 조성한다. 철도는 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 노선 환승 체계가 구축된다.정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라도 도시 전역에 마련된다. 도로에서는 ITS(지능형 교통시스템) 및 V2X(자율주행 통신시스템) 등을 통해 자율주행이 가능해지고, 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템이 탑재된다.◇정비창 내 주택 6000호 공급으로 축소…2025년 앵커 부지 착공 목표서울시와 국토부가 조율해오던 부지 내 주택 공급 규모는 약 6000호로 정해졌다. 정부가 2020년 ‘8·4 부동산대책’에서 제시한 1만호보다 적은 규모다. 공공주택은 공공주택특별법이 정한 25% 수준으로 확보될 전망이다. 다만 오 시장은 “해당 부지만 6000호 공급으로 합의를 봤고, (전자상가 부지 등) 주변 개발과 연계하면 전체적인 공급 규모는 조금 더 늘어날 것”이라고 설명했다.시는 또한 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채울 계획이다. 시 관계자는 “법적으로 확보해야 하는 임대주택 비율은 25%여서 6000호 중 1250호 정도를 차지할 것으로 보인다”며 “6000호 중 1000호는 오피스텔로 공급되며 5000호는 순수 주거로 공급될 예정”이라고 밝혔다.특히 시는 서울시 최초의 입지규제최소구역을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 입지규제최소구역은 복합 개발을 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않는 제도다. 용산정비창 개발은 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)를 맡아 단계적·순차적으로 추진하게 된다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 먼저 하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.SH공사와 코레일은 향후 안정적인 사업 추진을 위해 별도의 전담 조직인 ‘용산개발청’(가칭) 구성을 검토할 예정이다. 용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대·분양하는 사업도 추진한다.시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정 및 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커(거점)부지 착공을 목표로 사업에 속도를 낸다. 전체 사업 기간은 착공 후 10∼15년으로 예상했으며, 총사업비는 토지비를 포함해 약 12조5000억원으로 추산했다.오 시장은 “이번 계획을 차질 없이 실행해 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하겠다”며 “최첨단 미래산업을 육성해 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다“고 강조했다.
- [여행] 서핑 핫플 양양의 거친 파도 위를 다리다
- 강원도 양양 낙산해수욕장에서 서핑을 타고 있는 서퍼의 모습(사진=서프시티협동조합)[양양(강원도)=글·사진 이데일리 강경록 기자] 요즘 동해에서 바다가 최고로 꼽히는 지역은 양양이다. 설악산을 병풍 삼은 해변의 풍경이 좋지만, 특히 파도가 좋다. 때문에 서퍼들이 양양으로 몰려든다.양양은 1세대 서퍼들이 정착한 우리나라 서핑의 1번지다. 우리나라 서핑은 1990년대 후반 제주 중문 색달해변과 2000년대 초반 부산 송정해변에서 자생적으로 시작했는데 양양은 수도권에서 가깝고 파도가 좋은 장점이 부각하며 서핑 인구가 폭발적으로 늘었다.◇‘서핑 1번지’ 강원도의 변방에서 다시 중심으로지금의 양양은 강원도의 변방이다. 영동의 제1 도시 강릉과 외설악 관광의 관문인 속초, 두 도시의 유명세에 밀린다.과거에는 달랐다. 강원도의 예전 이름만 봐도 알 수 있다. 강양도와 양원도. 강양도는 강릉과 양양, 양원도는 양양과 원주의 첫 글자를 따서 붙인 이름이다. 이 두 이름 모두에서 절대 빠지지 않았을 정도로 양양은 강원의 명실상부한 중심이었다.낙산해수욕장 앞 양양서핑학교양양이 조금씩 옛 영화를 찾아가는 중이다. 서울양양고속도로가 개통된 뒤 양양의 바다는 서퍼들의 성지로, 양양의 산은 힐링과 치유의 대명사로 이름나면서다.그 중 서핑의 메카로 통하는 곳이 죽도해변과 인구해변 일대다. 1세대 서퍼들이 처음 정착한 곳이다. 지금은 서핑 관련 숍, 카페와 펍, 클럽 등이 몰리면서 핫 플레이스가 됐다.최근에는 낙산해수욕장이 뜨고 있다. 초보 서퍼들의 성지로 이름나면서다. 그 배경에는 서프시티협동조합이 설립한 ‘양양서핑학교’가 있다. 강사진 전원이 국제서핑협회의 서핑강사 자격증을 보유한 전문 교육 기관이다. 이 학교의 모토는 서핑을 ‘일회성 체험’이 아닌 평생을 이어갈 수 있는 스포츠로 여기는 것이다. 이 학교에서는 성인은 물론 어린이들을 포함한 가족단위 여행객도 실력에 상관없이 누구나 서핑을 배울 수 있도록 강좌를 구성했다.2019년 7월부터는 ‘서프레스큐 인명구조 자격증 과정’도 진행해오고 있다. 서프레스큐(Surf Rescue)는 서프보드를 이용한 수상인명구조를 뜻한다. 맨몸으로 하는 인명구조보다 신속하고 효과적이면서 구조자의 안전도 보장해줄 수 있다는 장점이 있다. 서핑을 단순 취미로 여기는 것이 아닌, 삶의 이유이자 의미로 받아들인 것이다.국내 최초의 온천수영장인 ‘설해원’◇국내 최초의 온천 수영장서 힐링양양국제공항 바로 옆에 지난해 6월 개장한 온천리조트 설해원도 벌써 ‘핫플레이스’로 떠올랐다. 수려한 경관과 다양한 즐길거리로 입소문이 났다. 국내 유일의 온천 수영장이라는 타이틀은 설해원을 더욱 유명하게 만들었다. 설악과 동해를 품은 정원이라는 설해원은 이름 그대로의 모습이다. 수영장에 몸을 담근 채 설악산을 그저 바라보는 것만으로도 힐링이 된다.가장 큰 특징은 100%원탕의 온천수를 직수로 수영장에 공급한다는 것이다. 하루에만 1500t의 온천수가 공급된다. 재활용 없이 사용한 물은 그대로 흘려보낸다. 여유로운 수영 후에는 면역공방에서 지친 몸과 마음의 피로를 풀 수 있다. 천연 암석인 파동석 위에 누워 피지선에서부터 땀을 배출해 독소를 빼주고 면역력을 더해주는 프로그램이다. 단 15분 간의 체험만으로도 온몸은 땀범벅이 될 정도다. 마치 온몸의 독소가 땀으로 빠져나가는 듯한 느낌이다. 각자 체력에 따라 15분씩 3~5차례 반복해주면 면역 효과를 높일 수 있다는 게 설해원 측의 설명이다. 오산리 선사유적지 박물관◇8000년 전 선사시대의 삶을 엿보다아이를 동반한 여행객이라면 오산리 선사유적박물관도 꼭 방문해야 하는 코스. 양양은 다양한 역사 유적을 만날 수 있는 고장이다. 의상대사가 창건한 천년 고찰이자 해돋이 명소로 잘 알려진 낙산사와 우리나라 최초의 부도(사리를 안치한 탑)로 꼽히는 도의선사 부도도 양양에 있다.특히 선사시대 유적이 많다. 도화리 구석기 유적, 지경리와 가평리 신석기 유적, 포월리 청동기 유적, 범부리 고인돌, 가평리 철기 유적 등이 대표적이다. 그만큼 오래전부터 사람이 살기 적합한 땅이 바로 양양이었다는 증거이기도 하다. 동해바다와 인접한 넓은 벌판과 호수, 그리고 바다를 연결하는 남대천 등 천혜의 지형적 여건을 갖추고 있어서다. 여기에 겨울에는 따뜻하고 여름에는 내륙보다 시원한 해양성 기후로 자연에 의지해 생활해야 하는 신석기인들이 살기에는 어느 곳보다 유리한 조건이었을 것이다.오산리 선사유적지 박물관 내 토제인면상1982년 발굴된 오산리 유적은 세계 고고학계의 주목을 받은 곳이다. 한반도에서 가장 오래된 신석기 유적(8000년 전)으로 밝혀졌기 때문이다. 서울대박물관은 지난 1981년부터 6차례 오산리유적지를 발굴해 신석기시대 주거지와 덧무늬토기, 이음낚시, 그물추, 돌도끼, 흑요석 등 4000여점의 유물을 출토했다.오산리 선사유적박물관은 당시 선사인의 삶을 엿볼 수 있는 공간이다. 박물관 내에는 이곳에서 출토된 덧무늬토기와 점토제인면상, 돌톱, 이음낚시 등 교과서에 나오는 선사시대 유물이 수두룩하다. 선사인들이 호수에서 고기잡이를 하거나 토기를 만드는 모습, 움집 주변에서 어구를 손질하고 사냥한 멧돼지와 어패류로 음식을 준비하는 등 선사인들의 생활 모습을 디오라마 모형으로 실감나게 재현 또 빗살무늬토기, 덧무늬토기, 두귀달린 항아리 등 토기류와 한반도에서 인류 이동의 중요한 단서가 되고 있는 흑요석, 사람 얼굴을 투박하게 빚은 인면상도 눈길을 끈다.강원도 3대 미항 중 하나인 양양의 남애항◇지경리~하조대, 에메랄드빛 바다를 달리다양양 여행에서 뺄 수 없는 게 드라이브다. 특히 지경리부터 하조대까지 이어진 해안도로는 양양의 바다를 제대로 만끽할 수 있는 최고의 드라이브 코스다. 울창한 송림과 1.5㎞가 넘는 해변이 이어져 있는 지경리해변에서 북쪽으로 운전대를 잡으면 남애항이다. 삼척 초곡항, 강릉 심곡항과 함께 강원도의 3대 미항으로 알려진 항구다. ‘강원도의 베네치아’라는 별칭처럼 아름다운 풍광을 자랑한다. 이 모습을 제대로 감상하려면 빨간 송이등대가 있는 방파제를 걸어야 한다. 이곳에서 바라본 남애항은 백두대간의 능선과 어우러지며 한 폭의 멋진 풍경화를 선사한다.강원도 양양의 하조대남애항을 나와 휴휴암과 38선 휴게소를 지나면 하조대다. 양양에서 가장 아름다운 풍광을 자랑하는 명소 중의 명소다. 최근 TV 예능프로그램인 MBC ‘놀면 뭐하니?’에 나와 더욱 유명해졌다. 유재석, 이효리, 비 등 세 멤버가 모여 탄생한 그룹 ‘싹쓰리’의 ‘다시 여기 바닷가’ 뮤직비디오를 이곳에서 촬영했다. 옥빛 바다와 부드럽게 펼쳐진 백사장, 그리고 기암괴석과 바위섬 등이 어우러져 빼어난 절경을 자랑한다.하조대는 조선 개국공신 하륜과 조준의 이름에서 각각 한 자씩 따온 이름이다. 조선 정종 때 하조대가 세워졌다고 하는데, 한국전쟁 때 불타 옛 모습은 퇴색된 지 오래다. 그래도 하조대에서 바라보는 풍광만큼은 변함없이 사람들의 탄성을 불러일으킨다. 가지를 늘어뜨린 소나무가 하조대를 둘러싸고, 소나무 사이로 동해가 아스라이 펼쳐진다. 기암절벽 위의 소나무는 애처로운 듯하지만 강인한 생명력을 상징하는 듯 근엄하기만 하다.하조대 건너편에는 등대가 자리하고 있다. 생명력 넘치는 바다를 조망하는 데 더할 나위 없는 곳이다. 구름다리를 지나 기암절벽 위 하조대 등대에 서면 남북으로 길게 이어진 장쾌한 해안선과 함께 망망대해가 시선을 사로잡는다.하조대 등대에서 바라본 구름다리
- 中관영지 “바이든 IPEF, 중국 배제 목적…실효성 의문”
- [이데일리 김윤지 기자] 미국이 주도하는 인도·태평양 경제 프레임워크(IPEF) 출범 공식화에 대해 중국 관영 매체가 중국을 견제하기 위한 목적이라며 강하게 반발했다. 사진=AFP중국공산당 기관지 인민일보 자매지인 글로벌타임스(GT)는 19일 ‘예고된 도발적인 방문’이란 제목의 사설을 통해 조 바이든 미국 대통령의 한일 방문(20∼24일)을 계기로 출범을 예고한 IPEF에 대해 “미국이 진정으로 아시아·태평양 지역의 경제적 번영을 도모하기 위함이 아니라 중국을 글로벌 공급망에서 배제하기 위한 것”이라고 강도 높게 비난했다. GT는 IPEF의 실효성에 대해 의문을 제기했다. GT는 “한국과 일본은 말할 것도 없고 아시아·태평양 국가들은 중국 경제와 긴밀히 연결돼 있어 탈동조화(디커플링)는 어렵다”면서 실질적인 실현 가능성이 저조하다고 지적했다.또한 GT는 바이든 행정부가 2024년으로 중간선거를 앞두고 있다는 점을 강조했다. 2017년 당시 도널드 트럼프 미국 대통령이 환태평양경제동반자협정(TPP)을 탈퇴했던 것처럼 바이든 행정부도 자국 이익을 위해 IPEF를 파기할 수 있다는 것이다. GT는 “미국은 끊임없이 지역 긴장을 부추기고 세계 분열을 초래하고 있으나 미국이 주도한 냉전 동맹과 지정학적 대립은 오래가지 못했다”면서 “아시아·태평양 여타 국가들이 미국의 힘을 빌려 중국을 겁주는 것은 실현 불가능하고 미국을 위해 자국의 이익을 희생하는 것은 더욱 가치 없다”고 주장했다. 그러면서 “미국은 아시아·태평양 지역을 전쟁터로 만들 것이 아니라 협력과 발전의 땅이 될 수 있도록 돌봐야 한다”고 덧붙였다. 전날에도 GT는 사설을 통해 바이든 대통령이 방한 기간 삼성전자 반도체 공장에 방문할 가능성을 언급하면서 “한국이 미국과 일본의 위협에 굴복한다면 반도체 공급망에 장기적으로 불이익이 될 것”이라고 경고했다. 이어 중국이 세계 최대의 반도체 시장임을 언급하며 “공급망 개발 측면에서 한국은 중국과의 협력을 통해야만 미국과 협상에서 더 유리한 위치를 차지할 수 있다”고 설명했다. IPEF는 바이든 미국 대통령이 지난해 10월 제안한 인도·태평양 지역 경제 협력체다. 공정무역, 공급망 회복, 디지털 경제, 인프라, IT기술, 탈탄소화 및 청정에너지, 세금 및 반부패에 초점을 맞추고 있다. IPEF에는 한국을 비롯해 일본, 인도, 호주, 뉴질랜드, 싱가포르, 필리핀 등이 참여할 전망이다. 패권 경쟁 대상인 중국을 경제하려는 의도로 풀이된다.홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 이날 IPEF에 대해 중국 전문가들의 견해를 소개했다. 스인홍 베이징 소재 인민대 국제관계학과 교수는 “남중국해 분쟁, 대만 문제, 코로나19, 우크라이나 전쟁, 경기 둔화 등 중국은 외교적, 경제적, 재정적 어려움을 직면하고 있다”면서 “미국이 주도하는 IPEF는 중국에 과거와 다른 ‘날카로운 도전’이 될 뿐만 아니라 새로운 지정학적 역동성을 가져올 것”이라고 분석했다. 스 교수는 또한 중국과 인접한 한국, 일본, 호주가 미국의 동맹국이기 때문에 “단기적으로는 중국에 불리한 구도”라고 설명했다.중국에 중대한 위협이 되지 않을 것이란 반대 의견도 제시됐다. 중국 상무부 관료 출신인 허웨이웬 중국세계화센터 선임 연구원은 IPEF를 ‘냉전 전략’, 즉 정치적 수단이라고 판단했다. IPEF가 포함하는 제안들이 세계무역기구(WTO), 중국이 주도한 역내포괄적경제동반자협정(RCEP) 등의 기존 정책과 중복되는 만큼 실질적인 무역 협정으로 역할을 할 수 없을 것이란 설명이다.위샹 칭화대 국제안보전략센터 연구원은 IPEF가 아직 초기 단계로 구체화된 내용이 없으며, 시기적으로 영향력이 제한될 것이라고 내다봤다. 위 연구원은 “중국은 포기하기에 너무 큰 시장”이라면서 “내년에는 모든 국가들이 코로나19로부터 경제를 회복하는 데 집중할 텐데 IPEF 같은 ‘정치적 포위’가 우선순위가 되긴 어려울 것”이라고 말했다.
- 윤석열시대 ‘역세권 구축’이 들썩이는 이유
- 윤석열 대통령 당선인이 지난 2일 오후 경기 안양시 동안구의 한 아파트 단지를 찾아 1기 신도시를 둘러보고 있다.(사진=연합뉴스)[이데일리 강신우 기자] 윤석열 대통령이 당선인 당시 찾은 경기도 평촌 신도시의 한 C아파트. C단지는 평촌역과 불과 보도 3분 남짓 떨어진 초역세권 아파트로 윤 당선인은 입주자대표회의 회장과 만나 재건축 활성화를 지원하겠다고 약속했다. 해당 아파트는 리모델링을 추진하는 아파트지만 당선인의 용적률 500% 상향 공약과 맞물리면서 재건축 전환 움직임이 일고 있다. 당선인 방문 이후 외지인의 재건축 투자 문의가 부쩍 늘어난 분위기다. 윤석열 정부들어 재건축·재개발 등 정비사업 활성화에 대한 기대감이 한껏 높아진 가운데 서울, 경기권의 ‘역세권 구축’이 들썩이고 있다. 새 정부가 정비사업 활성화 중에서도 역세권 개발에 주안점을 둔 부분이 적지 않아서다. ◇500% 용적률 인센티브 ‘역세권’ 주목해야국정과제 이행계획서를 보면 역세권 내 용적률을 상향해 복합개발을 통한 도심 내 주택공급을 확대하겠다는 내용이 담겼다. 구체적으로는 초광역 메가시티 공간 조성을 위한 2024년 수서역세권, 2026년 서울역북부 역세권, 2027년 춘천역세권 착공 등의 연차별 이행계획까지 내놨다. 또한 1기신도시 내 용적률 500% 상향 공약은 일괄 인상보다는 역세권 주거지역에 임대주택 등 기부채납 조건의 상향이 이뤄질 것이라는 전망이 나온다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 “어느 특정지역에 용적률을 통으로 500% 준다는 것은 있을 수가 없다”며 “용적률 상향을 하려면 추가 용적률 절반 이상은 청년이나 공공임대 등으로 다 내놔야 한다”고 언급했다.1기 신도시의 한 재정비사업 담당 공무원은 “당선인이 언급한 500% 용적률 상향은 현실적으로 볼 때 1기 신도시의 아파트에 모두 적용한다기보다는 역세권의 다세대나 다가구, 연립 등의 주택을 재개발할 때 500%의 용적률을 주고 늘어난 용적률의 50%는 기부채납하는 방식이 될 것 같다”고 설명했다. 현행법으로도 역세권에서는 공공이 참여한다는 조건에서 준주거지역의 경우 최대 700%까지 용적률을 완화해 개발이 가능하다. 다만 주거지역으로 선호하는 1, 2종 일반주거지역은 각각 200%, 250%로 제한돼 있다. 윤 당선인이 찾은 평촌 신도시의 C단지도 역세권이지만 2종 일반주거지역이어서 용적률이 최대 250%로 제한돼 있다. 이에 발맞춰 서울시도 최근 역세권 입지 기준을 확대하고 상가 등 비주거용 비율을 개선하는 등 도시관리계획을 전면적으로 손질했다. 역세권 부지 활성화를 위해 기존 승강장 경계반경 250~350m 이내인 역세권을 최대 420m로 약 20% 확대하고 상가 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화했다. 상가 비율을 줄면 주거시설을 지을 수 있는 공간이 늘어나기 때문에 시는 주택공급 확대를, 조합 입장에서는 사업성을 높일 수 있다.앞서 서울시는 여의도 통합재건축을 유도하기 위해 준주거지역으로 종 상향시 상가 비율을 기존 10%에서 5%로 완화하는 안을 제시하기도 했는데 이를 역세권 개발로도 확대한 셈이다. ◇지하철·GTX·도로지하화 인접지 노려야부동산 시장 전문가들은 새 정부에서 유망한 부동산 투자처로 ‘역세권 구축’을 주목하라고 조언한다. 용적률이 낮은 저층 아파트는 물론 재발 가능한 알짜 땅에 있는 빌라도 눈여겨볼 필요가 있다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “윤석열 정부 들어서면서 역세권 개발에 대한 기대감이 커지자 서울이나 수도권의 역세권 저층 아파트나 빌라도 투자가 몰리는 분위기”라며 “빌라는 특히 노후도를 잘 따져서 투자해야 한다”고 말했다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “서울이든 경기도든 재건축활성화 정책에 해당하는 곳이면 투자하기에 좋고 역세권이면 입지로는 최상급이라고 볼 수 있다”며 “특히 1기 신도시에서 연차가 오래된 저층 아파트를 노려볼만 하다”고 조언했다. 실제로 재건축 기대감이 큰 정비사업 수혜지는 호가가 오르고 신고가도 나오고 있다. 서울에서는 강남과 목동, 노원 등이 경기도에서는 분당이나 일산, 평촌, 산본 등 1기 신도시를 중심으로 투자 문의가 늘고 있다. 목동의 A공인중개사사무소 대표는 “새정부 재건축활성화 정책에 대한 기대감으로 토지거래허가구역이지만 투자 문의가 꾸준하다”고 했다. 평촌의 C공인은 “윤 대통령이 다녀간 C단지는 리모델링 단지지만 재건축 이야기가 나오면서 서울이나 지방에서 재건축 투자 문의가 들어오고 있다”고 전했다. 특히 1기 신도시는 시가총액 증가폭이 서울 재건축을 앞질렀다. 부동산R114에 따르면 지난달 말 기준 분당 등 1기 신도시의 아파트 시가총액은 총 145조7663억3200만원으로 대선 직전인 2월말(145조2789억9500만원)보다 약 0.34%(4873억3700만원) 증가했다. 같은 기간 서울 아파트 시가총액이 1365조985억100만원에서 1366조9591억6900만원으로 약 0.14%(1조8606억6800만원) 늘어난 것과 비교해 증가폭이 배 이상 크다. 임병철 부동산R114 리서치 팀장은 “같은 재건축 이슈가 있는 곳이지만 서울보다 상대적으로 저렴하고 저평가된 1기 신도시에 투자 수요가 대거 몰린 것으로 보인다”고 분석했다. 역세권이라고 지하철만 있는 것은 아니다. 수도권광역급행철도(GTX)를 비롯해 철도나 도로 지하화에 따른 수혜지도 관심을 기울여볼만하다. 부동산시장 전문가들은 GTX 노선이 지나는 경기도 일산, 파주, 김포, 남양주, 양주 등과 연장 가능성이 있는 이천, 평택 역시 저평가된 곳으로 지목한다. 여기에 철도 구간 지하화를 추진하는 경부선(서울역~군포 당정)과 경원선(청량리~도봉산), 경인선(구로~인천역) 인접 지역도 관심지다. 철도부지 입체화 개념도.(자료=국정과제 이행계획서)앞서 대통령직 인수위는 철도 복합개발과 관련해 지상철도를 지하화하고 차량기지 입체화를 통해 유휴부지가 부족한 구도심 공간을 미래형 도시공간으로 재구조화할 계획이라고 밝혔다. 또한 수도권 역세권을 개발하고 신규 광역철도 역사를 복합개발해 도심 우수입지에 주택이나 상가 등을 공급하겠다고 구상했다. ◇지금은 금리인상기…‘묻지마 투자’ 유의해야다만 전문가들은 역세권 아파트나 빌라 투자시 ‘묻지마 투자’는 유의해야 한다고 조언한다. 금리 인상기인데다 재건축 등 정비사업은 정책 외에도 조합간 갈등 등의 변수가 워낙 다양하기 때문에 투자금이 오랫동안 묶일 수 있어서다. 김재경 소장은 “빌라는 역세권이라도 아파트에 비해 리스크 부담이 크다”며 “특히 재개발을 위한 법적 요건인 노후도(동수) 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상 등을 충족해야하고 노후도 역시 겉으로 보기에는 낙후된 느낌이 있어도 철근콘크리트 건축물은 30년차 이상, 기와조 별독조 등 그 외 건축물은 20년 차 이상 돼야 노후도를 충족한 것으로 본다”고 했다. 이어 “역세권 인근에는 신축빌라가 난립한 곳이 많은 데 그런 곳은 개발 가능성이 낮다”고 했다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “아직 분상제나 재건축초과이익환수제 등 재건축사업에서 걸림돌이 되는 규제가 풀린 것이 아니어서 법이나 제도적인 불확실성이 남아있고 정부가 안전진단이나 용적률 등의 인센티브를 준다고 해도 정비사업이 지연되는 경우가 허다해 금리인상기에는 금융부담이 커질 수밖에 없다”며 “지금은 단기 투자이익을 노리는 것이 아닌 여유자금을 갖고 새 집을 분양받겠다는 장기 투자로 접근하는 것이 맞는다”고 했다.
- [김용일의 부동산톡]"어떤 경우에도 계약파기 할 수 없다"는 특약의 효력
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 “이 계약은 어떠한 경우에도 파기할 수 없다.”는 취지로 계약해제권, 해지권을 배제하는 특약을 하는 경우가 있다. 특히 아파트 등 공동주택사업 시행사가 지주들로부터 땅을 매입하면서 매매계약서에 이러한 특약을 두는 경우가 많은데, 이러한 특약이 유효한지 등에 대해 이번 시간에 정리해 보겠다.◇ 부동산매매계약시 해제의 종류와 해제권 배제특약의 유효성매매계약을 한 경우 계약파기를 할 수 있는 방법으로는 크게 2가지를 생각해 볼 수 있다. 첫 번째는 계약금을 받은 경우 계약금의 2배를 돌려주거나, 지급한 계약금을 포기하고 해제하기로 약정했을 때 이에 기초하여 계약파기를 하는 방법이고(이하 ‘약정해제’라 칭함), 두 번째는 상대방이 계약을 위반할 때 이를 사유로 계약파기를 하는 것이다(이하 ‘법정해제’라 칭함). 약정해제든 법정해제든 계약 자유의 원칙상 당사자간의 합의로 해제권을 배제한다는 특약을 할 수 있고, 이러한 특약은 원칙적으로 유효하다. 다만, 실제 소송에서 이러한 특약이 유효한지 여부가 쟁점이 된 경우 법원은 일률적으로 판단하지 않고, 구체적 사실관계를 토대로 다소 엄격하고 제한적으로 해석하는 경향이 있는바, 아래에서는 실제 사례를 중심으로 살펴보겠다.◇ 이 계약은 어떠한 경우에도 파기할 수 없다는 취지의 특약이 있는 경우법원의 입장을 보면, 위와 같은 특약이 있는 경우, 계약금의 2배액 상환 또는 포기하는 방법으로 해제하는 약정해제권을 배제하는 특약으로 해석하는 것 같고, 법정해제권은 가급적 인정하는 입장으로 보인다. 즉 상대방의 계약위반시에는 위와 같은 특약에도 불구하고 계약파기를 할 수 있다는 것이다.관련하여 법원은 “계약당사자 사이의 채무불이행에 따른 법정해제권을 배제하는 약정은 비록 손해배상의 청구가 보장된다고 하더라도 그 자체로서 채무불이행을 용인하는 결과가 되므로 계약당사자의 합의에 따라 명시적으로 법정해제권을 배제하기로 약정하였다고 볼 수 있는 경우가 아닌 이상 엄격하게 제한 해석하여야 할 것이다. ”고 하였다(대법원 2004다22971 판결).구체적인 사례를 보면, ‘매수인이 잔금을 지급한 경우, 본 계약은 어떠한 경우에도 해제할 수 없다’는 특약이 있는 사안에서, 법원은 “매수인이 매매대금을 전부 지급하면 매도인이 (계약금 2배액 상환 등의 방법으로) 계약해제를 할 수 없다는 약정으로 해석될 뿐이고, 매도인이 채무불이행을 한 경우라면 매수인은 계약을 해제할 수 있다.”고 하여, 결국 계약위반시 해제권을 배제하는 특약, 즉 법정해제권의 배제를 인정하지 않은 것이 있다.또한, 매매계약서에 ‘매도인은 어떠한 이유로도 계약을 해제할 수 없다’고 되어 있는 사안에서, 매수인이 잔금을 기일에 지급하지 못하는 등 계약위반을 하였을 때 실제로 매도인이 위 특약 때문에 계약파기를 할 수 없는지와 관련하여, 법원은 “위 규정을 상대방(매수인)이 채무를 불이행한 경우에까지 해제권을 전혀 행사할 수 없다고 해석하는 것은 계약당사자 일방의 지위를 지나치게 제한하는 것으로 받아들이기 어려우므로, 매도인은 매수인의 채무불이행이 있는 경우 민법이 정한 법정해제권은 행사할 수 있다고 보아야 한다.”고 판시한 사안이 있다. 위 법원 역시 위 특약에서 ‘매도인이 계약을 해제할 수 없다.’고 규정한 취지는 매도인이 받은 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다는 것, 즉 약정해제권을 배제하는 특약에 불과한 것으로 판단하고, 법정해제권은 여전히 행사할 수 있다고 판단한 것 같다.◇ 공동주택사업 시행사가 지주들로부터 땅을 매입하면서 매매계약서에 해제권 배제 특약을 두는 경우, 약정해제권이 인정되는지 여부아파트 등 공동주택사업 개발 또는 분양 시행사가 지주들로부터 땅을 매입하면서 매매계약서에 ‘본 계약은 매수인이 매도인의 부지를 포함한 인접 부지를 매입하여 공동주택사업을 시행하기 위한 계약이므로 어느 일방의 통보로 해지될 수 없다.‘라고 특약을 두는 경우가 있다. 통상적으로 매도인이 받은 계약금의 2배액을 반환하고 계약을 일방적으로 파기하는 것, 즉 약정해제를 막기 위해 두는 특약인데, 법원은 위와 같은 사업의 특성상 위와 같은 특약이 일단 유효하다고 전제하면서도, 위와 같은 특약을 하게된 동기와 경위였던 공동주택이 상당기간 지체되거나 사업추진 자체가 객관적으로 불가능해졌다면, 위 특약이 실효되어 무효라고 판단하는 것으로 보인다.대법원 판례를 보면, 위와 같은 특약에 대해 “이 사건 매매계약의 문언들의 내용, 그 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 일반적으로 대규모 아파트건설사업을 진행하는 사업자로서는 그 사업부지 내의 다수의 토지를 취득하여 확보하고 있어야 하는데 만약 그 사업추진 도중에 부지의 매도인들이 단지 계약금의 배액상환이라는 방법에 의하여 매매계약을 해제할 수 있다면 아파트건설사업 전체의 수행이 어렵게 되는 심각한 결과를 초래하게 될 것인 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약에는 해약금(계약금의 배액상환)에 의한 계약해제를 배제하는 당사자 사이의 약정이 있다고 봄이 상당하다.”고 하여, 위 특약을 약정해제권 배제의 특약으로 해석하고, 그 특약이 유효하다고 전제한 후, 이 사건의 경우 “원고의 아파트건설사업의 규모 등에 비추어 그 사업계획승인을 얻기 위하여는 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되고, 피고 등도 이 사건 매매계약이 그러한 사업의 추진을 위한 것임을 충분히 알고 그에 협조하기로 하여 계약을 체결하였으며, 당시 원고의 사업추진이 합리적 이유 없이 상당기간 이상 지체되었다거나 객관적으로 불가능하게 되었다고 보기에 부족하다.”고 하면서, (매매계약 체결후 불과 1년여를 경과한 시점에서 매수인의 아파트건설사업 추진 및 잔금지급의 지연을 이유로) 피고가 계약금의 2배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수는 없다고 판시하였다(대법원 2005다41153 판결).반면에, 위와 같은 계약해제 배제 특약이 유효하다고 전제하면서도, 구체적 사실관계를 살핀 결과, “매매계약을 체결한 시점부터 약 3년이 경과하였는데도 피고가 여전히 공동주택사업을 추진하지 않고 있고, 제3자가 사업부지상당 부분을 포함한 주택건설사업계획 승인을 받음으로써 피고가 위 공동주택사업을 추진하는 것 자체가 객관적으로 불가능하게 되었다면 위와 같은 특약은 실효되어, 결국 매도인은 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 파기할 수 있다.”는 취지로 판시한 사례가 있다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 파트너 변호사-법무법인 현 부동산/상속팀 팀장-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
