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- 종부세 과표 생산 "뜨거운 감자"
- [edaily 박동석기자] 내년 종합부동산세(종부세)의 기본 골격이 드러나면서 위헌 시비와 실효성 논란이 증폭되고 있는 가운데 종부세와 새 재산세를 매기는 기준이 되는 과표(과세표준: 세금을 부과할 때 기준이 되는 가격.수량)를 어떻게 만들 것인지가 새 쟁점으로 부상하고 있다.
열린우리당과 정부는 재산세를 매기는 기준으로 국세청의 기준시가를 적용할 방침이지만 단독주택과 다세대 주택은 기준시가가 아예 정해져 있지 않으며 아파트를 포함한 전체 가구의 60%정도가 기준시가가 고시되어 있지 않기 때문이다.
정부는 내년 4월까지 새 제도 도입에 따른 기준시가를 생산한다는 계획이나 촉박한 시간과 부처간 의견 대립으로 졸속 산정이 불가피해 기준시가가 새로 매겨질 주택 보유자들의 반발이 거세질 전망이다.
특히 새로 생산될 기준시가에 대한 문제 제기가 거세질수록 조세저항도 커져 종부세 도입 자체가 무산될 가능성마저 제기되고 있다.
8일 재정경제부, 행정자치부, 국세청등 관련부처에 따르면 당정이 마련한 부동산보유세 개편안은 국민들의 세부담에 실질적으로 영향을 주는 주택의 과세표준(세금을 부과할 때 기준이 되는 가격.수량)이 ‘국세청 기준시가를 기준으로 한다’고만 되어 있어 실효성에 의문을 던지고 있다.
실제 우리나라 전체 약1300여만호의 주택 가운데 기준시가가 고시된 것은 아파트와 연립을 합하여 약540만호에 불과하고 나머지 760만호정도는 과표를 새로 생산해야 한다.(표 참조)
그러나 기준시가 생산을 놓고 각 부처가 첨예한 대립각을 세우고 있어 과표 생산에 차질이 예상된다.
행자부는 종부세 자체를 지방세로 전환할 것을 요구하면서 주택과표를 ‘공동주택은 국세청 기준시가, 공동주택 이외의 주택은 토지와 건물의 시가표준액을 합산한 가액’으로 하는 지방세법개정안을 제출했다.
이에 반해 국세청은 기준시가 미고시 주택의 과표기준에 대한 명확한 입장정리를 유보하고 있으며, 건교부는 아예 각 부처에서 개별적으로 고시하던 것을 자체적으로 통합 고시하겠다는 계획을 밝혀놓고 있다.
건교부는 모든 부동산의 가격을 공시하기 위해 현행 ‘지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률’을 전면 개정해 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’을 의원입법을 준비하고 있는 것으로 알려졌다.
행자부와 국세청은 이와 관련해 “토지개별지가와 건물시가표준액도 현실화가 부족한 상태에서, 단독주택의 통합시가를 산정하는 것은 우리나라와 같은 구분 등기 제도 아래서는 한계에 직면하게 될 것”이라며 이견을 보이고 있다.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 8일 오전 7시30분 서울시 종로구 적선동 국민경제자문회의 회의실에서 재경부 세제실장, 국민경제자문회의 기획조정실장, 청와대 차별시정 비서관, 행자부 지방세제국장, 건교부 주택국장, 국세청 재산세과장등 관련부처 실무자들이 참석한 가운데 `보유세제개편관련 법안 축조심의`를 했으나 명쾌한 답을 찾는 데 실패한 것으로 알려졌다.
송쌍종 서울시립대학교 세무대학원 교수는 “현행 공시지가와 개별공시지가 산정시스템은 전문성이 부족하고, 인력과 비용이 과다하게 소요되어 국가재정의 효율적 활용측면에서 문제가 크다”며 "단기간에 신뢰성있는 기준시가를 생산한다는 것은 현실적으로 쉽지 않다"고 지적했다.
한편, 노무현 대통령은 지난 9월 15일 국민경제자문회의에서 “주택은 처음으로 건물과 토지를 통합하여 과세하는 만큼 형평성 시비가 일어나지 않도록 차질없이 준비할 것”을 주문한 바 있다.
- (가판분석)11월 6일자 조간신문 주요기사
- [edaily 윤진섭기자]
◇헤드라인
-조선 : 사학재단, `사학법개정안 통과 때 1738개 학교 폐쇄`
-동아 : 아라파트 뇌사..중동비상
-경향 : `워싱턴 DC처럼`..행정특별시 검토
-한겨레 : 종부세 `구멍`..형평 어긋나, 지자체 `위헌헌소` 반발
-한국 : 아라파트 중퇴..`팔` 권력이양 착수
-매경: 원화값급등 1100원 위협
-서경: 가격파괴 전업종 확산
-한경: 국민연금 `부동산큰손` 부상
◇주요뉴스
-노 대통령, `지금은 불경기,,집값, 땅값 반드시 잡겠다`(전 조간)
-출구없는 파행국회..노대통령 `이총리 파면요구` 묵묵부답(동아 등)
-노 대통령, `위원회 공화국 맞다`(전 조간)
-이명박 서울시장, `일부부처 충청이전도 반대`(동아 등)
-17대 국회엔 외교가 없다(동아 등)
-한일 정상회담 장소 갈등 (조선, 경향 등)
-허행자, `경기북도 신설 가능`(한국 등)
-노 대통령, 과거사규명 임기 내 마무리(한겨레 등)
-아라파트뇌사..PLO 권력이양 착수(전 조간)
-부시 집권 2기, 테러와의 전쟁 지속(전 조간 등)
-부시의 필승비법은..테러리즘 강력 이슈로(동아 등)
-부시 "감세 성장정책 지속추진"(한경)
-北 변화조짐..정통일부장관 `기업인 방북등 재개 움직임`(경향,한국 등)
-대미 외교, 안보라인 쇄신론 부상(경향 등)
-세계교회협, `하나님 편가르기 우려`,,미 보수적 기독교 비판(한겨레 등)
-美 통상압력 시작..쇠고기 수입·스크린쿼터 축소 등 요구(매경)
-3분기 서비스업 사상 첫 마이너스(전 조간)
-비타민 없는 `비타민음료`..웰빙바람타고 특허바람(전조간)
-국회예산정책, `2008년엔 나라빚 301조원(동아 등)
-선심용 감세 입법안 봇물..(경향 등)
-`추곡수매제 폐지` 거센 반발..(한겨레 등)
-이부총리, `재산세 최저세율 인하 검토`(전조간)
-전경련 `시장경제교과서` 만든다(동아,경향 등)
-개인해외 직접투자액 사상 첫 3억달러 돌파(전조간)
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-STX 가파른 성장세 눈길..엔진공장 준공..(전 조간)
-종합부동산세 입법 잘될까..야-지자체 반발 진통예고(동아 등)
-종부세..고급아파트 `별 영향없다`, 중소형평형 `더 떨어질 듯`(동아 등)
-재산세 지방이 더 무거워,종부세 계기 전국평당 집값, 세금비교(경향 등)
-종부세, 누진과세 원칙 이름만 바꿨을 뿐..(한겨레 등)
-`흡연→폐암, 확인 안된다`,서울대의대 `담배소송 6명`감정서 제출(조간)
-시장군수協, `종합부동산세 신설되면 헌소`(전조간)
-농촌 폐비닐 수거율 40% 그쳐..년 12만톤 흉물로 쌓여(조선)
-美 비자 신청 2주내 인터뷰 추진(전조간)
-2008 대입, 내신 부풀리면 불리..동점자들 많이 몰려(동아,경향 등)
-고속철 출발역 내달 15일부터 분리..서울-경부, 용산-호남 (경향 등)
-고시 20% 지방인재로 뽑는다..(경향 등)
-경매 예정 알리지 않은 임대계약은 사기(동아,경향 등)
-성매매 여성 연대기구 뜬다..(경향 등)
-제주 해안도로 건설 재검토..(경향 등)
-국민 86%가 e메일 보유..매주 12회 메일 발송(경향 등)
-입원 중 세균감면 병원책임 75%(한국 등)
-서울 농생대 이전추진 , 강원평창, 경기시화 검토 (한겨레 등)
- 부동산부자들 절세전략 이렇게 짜라(상보)
- [edaily 이진철기자] 내년부터 종합부동산세가 도입됨에 따라 고가의 주택과 토지를 보유하고 있는 부동산 부자들의 절세전략에 관심이 모아지고 있다.
지금까지는 각 시·군·구가 제각기 서로 다른 지방 과표를 발표, 실거래가와 동떨어진 보유세를 납부했지만 국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해질 경우 고가주택 소유자 및 다주택자의 보유세는 늘어날 수밖에 없는 상황이다.
내년에 납부해야 할 재산세(주택과 토지분)도 현행의 재산세와 종합토지세처럼 물건별 과세를 하지만 종합부동산세의 경우에는 개인별 과세를 하기 때문에 이래저래 다주택소유자의 부담은 늘어날 수밖에 없다.
다만 실거래가를 반영하지 못한데 따른 지역간 불평등 문제는 대부분 사라질 것으로 예상되며, 기준시가 9억원 미만의 1가구 1주택자의 경우에도 보유세의 큰폭 증가는 없을 것으로 보인다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "강남권 재건축아파트를 보유한 1가구 1주택자의 경우에도 기존에 보유세를 매우 적게 납부했기 때문에 기준시가가 반영되는 내년의 보유세 증가폭은 상대적으로 커질 것"이라고 말했다.
김 사장은 그러나 "지방에 위치한 중대형 평형의 주택 소유자는 오히려 보유세가 줄어들 가능성이 매우 높아졌다"고 말했다.
◇개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동등기가 유리하다.
부동산에서는 보통 주민등록상의 기재를 함께하는 세대주 및 세대원을 모두 합산해 주택의 소유 여부 및 주택수를 합산하는 것이 보통이다.
그러나 이번 세제개편안은 부부라 하더라도 개인별로 합산해 과세하기 때문에 3채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종합부동산세를 피할 수 있다.
현행 증여세는 부부간의 증여는 10년간 증여한 금액이 3억원 이하일 경우 공제를 해주기 때문에 주택수를 줄이지 않고도 증여를 통해 보유세를 낮출 수 있다.
공동등기의 경우 부부간의 주택에 대한 지분이 각각 따로 있기 때문에 부부간의 등기와 가족명의의 공동등기시에는 개인소유 지분만큼의 재산을 합산해 과세한다. 따라서 증여에 따른 세부담이 큰 경우라면 생각해 볼 수 있는 방법이다.
다만, 이럴 경우의 핵심은 증여나 공동등기시 취득·등록세 등 거래세 부담을 감안해야 한다는 것.
내년에 거래세가 낮아진다고 하지만 납부해야 할 취득·등록세 등의 부담도 만만치 않기 때문에 얼마동안 보유할 지를 먼저 판단하고 종합부동산세를 낼 지, 아니면 거래세를 부담하면서 종합부동산세를 절세할 지를 선택하는 것이 좋다
◇주택과 토지의 과세 기준이 다르다.
주택의 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 다주택자보다는 토지소유자가 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 그러나 토지의 공시지가가 실거래가를 반영하지 못하는 사실을 감안하면 꼭 그렇다고 볼 수는 없다.
다만, 올해 아파트를 중심으로 하는 주택보다는 토지에 대한 투자가 상대적으로 각광을 받았다는 추세를 감안하면 과세 대상자가 많을 가능성이 크다.
특히, 토지가 주택에 비해 환금성이 낮은 현실을 감안하면 보유연수가 경과할수록 납부세금의 누적액은 커질 것으로 예상된다.
또한 주택과 나대지를 과세기준 이상을 소유한 경우 1차 납부하는 재산세보다는 누진세율이 적용되는 종합부동산세를 우선적으로 염두에 둬야 하는 상황이다. 내년에는 급격한 세율 인상의 염려는 없지만 2006년부터는 증가되는 세금에 대한 준비를 해야 한다.
◇편중된 보유 부동산을 토지와 주택으로 각각 분산하라
주택의 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 분산투자를 통해서 종합부동산세를 피해갈 수 있는 범위가 상당히 크다.
즉, A라는 사람이 기준시가 8억원의 주택과 공시지가 5억원의 토지를 소유하고 있다면 이 사람은 상당한 재산을 보유했다 하더라도 종합부동산세를 피할 수 있는 것이다.
또한 토지의 경우 나대지를 대상으로 했기 때문에 지목이 전, 답, 임야는 포함되지 않아 기타 지목의 토지를 소유한 사람의 경우 토지 공시지가 6억원을 넘어도 상관이 없다.
따라서 자신이 보유한 부동산이 주택과 토지 중 한곳으로 편중돼 있다면 분산투자를 통해 종합부동산세에 해당되지 않는 방법을 찾는 것도 좋다.
◇다주택자라면 차라리 임대를 생각하자
1가구 2주택자의 경우 기준시가 9억원 이하로 낮출수 있는 방법이 여러 가지지만 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자의 경우에는 보유세의 증가와 내년의 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두에 두지않을 수 없다.
정부 발표에 따르면 임대사업는 사업 목적상 종부세 부과대상자에 포함되지 않기 때문에 차라리 임대사업을 생각하는 것도 좋은 방법이다. 현행 임대사업은 2주택 이상을 임대사업주택으로 신고하면 임대사업자로 등록이 가능하다.
그러나 지난해 10.29 부동산대책 이후로 임대사업자의 혜택이 매우 적어진 것을 염두해 둘 필요가 있다. 작년 10.29대책 이후에 등록한 임대사업자의 경우 같은 시·군에 위치한 주택을 5가구 이상 10년 임대해야 양도세 중과세를 피할 수 있다.
임대사업등록 요건은 되지만 금융부담이 심하거나 장기간 자금이 묶이는것이 싫어 임대를 고려치 않은 다주택자의 경우에는 올해 안에 매도를 통해 주택의 수를 줄이는 것이 좋다.
또 서울과 수도권, 5대 광역시에 주택을 2채를 두고 그외 투자 유망지역에 기준 시가 3억원 미만의 주택을 구매하면 양도세 중과세를 피할 수 있다.
◇종부세는 과세일을 염두에 두고 주택을 매도하자
종합부동산세 과세 기준일이 내년 6월1일이기 때문에 현 세제 개편안이 내년에 실행된다 하더라도 아직은 여유가 있는 상황이다. 과세 기준일이 6월1일이라는 것은 내년 5월 31일까지는 매매후 소유권 이전등기를 마치면 종합부동세를 납부하지 않아도 된다는 얘기다.
현재 발표된 상황으로는 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 같지만 부과일은 각각 7월과 10월 이후에 부과될 것으로 알려졌다. 무엇보다 재산세와 종합부동산세를 납부하지 않으려면 6월1일 이전까지 소유권을 넘기면 보유세를 내지 않아도 된다.
◇기준시가에 따른 납부세액의 예상표 (단위: 원)
1) 기준시가 : 실거래가의 80%를 반영한다고 가정
2) 과세표준 : 기준시가 50% 반영
3) 재산세율 : 기초세율로서 0.2%가 적용된다고 예상
4) 종합부동산세 : 누진세율의 적용이 예상되나 세율 1%를 기준으로 적용, 기준시가 9억원 미만은 종부세 미과세
5) 올해부과된 보유세가 작년에 냈던 보유세보다 1.5배 이상된다면 실질적으로 납부하는 금액은 작년 금액의 1.5배만 납부하면 됨(보유세 상한제도의 적용)
예) 만약 작년에 재산+종토세를 100만원 납부한 주택의 소유자가 올해 종부세가 200만원이 나왔다면 200만원을 납부하는 것이 아님. 작년 100만원의 50% 이상이 상한선이기 때문에 총 150만원만 납부하면 됨.
◇취득·등록세 세율인하에 따른 증감폭 (단위: 원)
*현행 취득·등록세율은 취득가액의 5.8%과 부과됨(취득세와 농특세가 2.2%+등록세와 교육세가 3.6%)되나 등록세율이 2%로 인하됨에 따라 전체 취득·등록세율이 4.6%로 낮아짐.
- (프리즘)“종부세 이렇게 매겨집니다”
- [edaily 박동석기자] 부동산 부자들에 대한 일종의 ‘부유세’이자 소득 재분배를 위한 ‘형평세’격인 종합부동산세(종부세)의 골격이 드러나자 종부세가 어떻게 매겨지는 지에 대한 궁금증이 높아지고 있다.
보유세제 개편 실무를 맡고 있는 부동산실무기획단은 납세자들의 이같은 혼선을 감안해 5일 종부세액 계산 사례 예시를 제시해 종부세의 부과방식을 설명했다.
◇종부세는 "부유세"
주택과 빈 땅, 공장, 창고등 사업용 토지에 매겨지는 종부세가 지금까지 납세자들이 내던 재산세(건물)와 종합토지세(토지)와 가장 큰 차이점은 과세 주체가 다르다는 점이다. 재산세와 종토세는 지방세인 반면 종부세는 국가가 거둬 지방에 나줘주는 국세다.
물론 재산세와 종토세는 재산세라는 이름으로 합쳐져 내년 7월 첫 고지서를 내게 된다. 과세 기준도 시가의 70~90%를 반영하고 있는 국세청 기준시가로 통일된다.
그러나 세금을 내는 납세자 입장에서는 크게 달라진 점이 없다. 종부세도 따지고 보면 가진 부동산에 대해 내야 하는 과세 구간의 최고세율이기 때문이다.
단지 주택에 매겨지는 세금의 경우 국세청 기준시가 9억원 아래에 매겨지는 세금을 재산세라 하고 9억원 이상에 물리는 세금의 이름을 종부세라 부를 뿐이다.
이렇게 보면 종부세는 여권이 지지층을 결집하고 기반을 넓히기 위해 동원한 ‘정치적 수사’라는 말이 나올 법도 하다.
◇타워팰리스 1차 60평, 종부세 100만원
정작 부동산 부자들이 두려워해야 할 부분은 따로 있다. 통합 재산세의 세율이다. 재산세의 과표가 국세청의 기준시가로 통일됨에 따라 매년 50%가까운 세부담 증가를 감수해야 하기 때문이다. 2009년쯤 가면 고가 아파트나 토지 소유자들의 세금은 올해보다 5배이상 늘 가능성이 크다.
실상 종부세라는 명칭으로 매겨지는 세금의 크기는 별로 크지 않다.
기획단은 종부세 계산 사례로 국세청 기준시가가 13억원인 아파트를 제시했다. 이 정도의 기준시가라면 시가 반영률을 80%로 어림잡아 볼 때 약16억2500만원에 매매가 되는 아파트다.
서울 강남구 도곡동 삼성 타워팰리스 1차 60평형이나 압구정동 구현대 7차 80평형 아파트등이 여기에 해당된다.
우선 종부세와 재산세 세금을 매길 때의 기준인 과표는 기준시가의 50%이기 때문에 이 아파트의 과표는 6억5000만원이다.
만약 재산세율이 1%(과세구간별 세율 무시)이고 종부세율이 1.5%라면 이 아파트 소유주는 재산세로 과표 6억5000만원에 1%를 곱한 650만원을 내고 종부세로는 9억원 초과분 4억원의 절반인 2억원, 또는 6억5000만원에서 4억5000만원을 뺀 2억원에 대해 0.5%인 100만원만 내면 된다.
재산세의 과표 6억5000만원에 대해서는 이미 1%분의 재산세를 냈기 때문에 종부세율 1.5%에서 1.0%P가 빠지기 때문이다.
이헌재 부총리가 "집이나 땅을 많이 갖고 있는 사람이 종부세 대상이 되는 자부심도 있을 것"이라고 말한 데는 이런 이유도 있을 법 하다. 적은 비용으로 과세형평성과 소득재분배에 기여하고 있다는 대국적 명분을 찾을 수 있기 때문이다. 이래서 집부자인 이 부총리도 그런 자부심을 가졌을 듯 하다. 이 방식은 누진구조의 소득세를 산출하는 방법과 똑 같다.
이 아파트는 650만원의 재산세를 서울시에 내고, 100만원을 10월에 낸다. 총 부담액은 750만원이다.
◇땅부자가 더 낸다
재경부는 종부세가 시행되면 고가 주택보다는 토지를 많이 가진 사람들의 세부담이 더 크게 늘 것으로 보고 있다. 주택 종부세가 매겨지는 기준점은 9억원인 반면에 토지는 6억원으로 크게 낮아서다.
종부세 과세 기준이 낮아지면 고율과세 기준점이 낮아지는 효과가 있다. 예를 들어 토지에 대한 종부세의 경우 6억원 초과분에 대한 고율 종부세율이 적용된다.
세무에 밝은 한 관계자는 “현장에서 보면 집부자보다는 100억원대의 땅부자들이 훨씬 많더라”며 “이 사람들의 충격이 훨씬 클 것 같다”고 내다봤다.
그러나 농지, 임야, 목장용지, 과수원등은 지금까지처럼 0.1%의 분리과세가 유지된다. 골프장, 별장, 고급오락장용 부속토지에 대해서는 5% 분리과세다.
그러나 아직은 땅부자나 집부자들의 세금 부담이 정확하게 얼마나 늘어날 지는 미지수다. 종부세 과세 대상과 기준은 정했으나 세금액을 결정짓는 세율과 과세 구간이 정해지지 않았기 때문이다.
정부는 과세 구간을 현행 7단계, 9단계에서 2~3단계 축소해 5~6단계로 줄이고 세율도 대폭 낮추는 방안을 추진중인 것으로 알려지고 있다.
이헌재 부총리는 이와 관련해 “(재산세 최저세율 인하에 대한)고려가 좀 있어야겠다”고 설명했다. 최저세율은 현행 0.2%보다 낮은 0.15%선에서 결정될 가능성이 높은 것으로 전해졌다.
- 부동산부자들 절세전략 이렇게 짜라
- [edaily 이진철기자] 내년부터 종합부동산세가 도입됨에 따라 고가의 주택과 토지를 보유하고 있는 부동산 부자들의 절세전략에 관심이 모아지고 있다.
지금까지는 각 시·군·구가 제각기 서로 다른 지방 과표를 발표, 실거래가와 동떨어진 보유세를 납부했지만 국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해질 경우 고가주택 소유자 및 다주택자의 보유세는 늘어날 수밖에 없는 상황이다.
내년에 납부해야 할 재산세(주택과 토지분)도 현행의 재산세와 종합토지세처럼 물건별 과세를 하지만 종합부동산세의 경우에는 개인별 과세를 하기 때문에 이래저래 다주택소유자의 부담은 늘어날 수밖에 없다.
다만 실거래가를 반영하지 못한데 따른 지역간 불평등 문제는 대부분 사라질 것으로 예상되며, 기준시가 9억원 미만의 1가구 1주택자의 경우에도 보유세의 큰폭 증가는 없을 것으로 보인다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "강남권 재건축아파트를 보유한 1가구 1주택자의 경우에도 기존에 보유세를 매우 적게 납부했기 때문에 기준시가가 반영되는 내년의 보유세 증가폭은 상대적으로 커질 것"이라고 말했다.
김 사장은 그러나 "지방에 위치한 중대형 평형의 주택 소유자는 오히려 보유세가 줄어들 가능성이 매우 높아졌다"고 말했다.
◇개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동등기가 유리하다.
부동산에서는 보통 주민등록상의 기재를 함께하는 세대주 및 세대원을 모두 합산해 주택의 소유 여부 및 주택수를 합산하는 것이 보통이다.
그러나 이번 세제개편안은 부부라 하더라도 개인별로 합산해 과세하기 때문에 3채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종합부동산세를 피할 수 있다.
현행 증여세는 부부간의 증여는 10년간 증여한 금액이 3억원 이하일 경우 공제를 해주기 때문에 주택수를 줄이지 않고도 증여를 통해 보유세를 낮출 수 있다.
공동등기의 경우 부부간의 주택에 대한 지분이 각각 따로 있기 때문에 부부간의 등기와 가족명의의 공동등기시에는 개인소유 지분만큼의 재산을 합산해 과세한다. 따라서 증여에 따른 세부담이 큰 경우라면 생각해 볼 수 있는 방법이다.
다만, 이럴 경우의 핵심은 증여나 공동등기시 취득·등록세 등 거래세 부담을 감안해야 한다는 것.
내년에 거래세가 낮아진다고 하지만 납부해야 할 취득·등록세 등의 부담도 만만치 않기 때문에 얼마동안 보유할 지를 먼저 판단하고 종합부동산세를 낼 지, 아니면 거래세를 부담하면서 종합부동산세를 절세할 지를 선택하는 것이 좋다
◇주택과 토지의 과세 기준이 다르다.
주택의 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 다주택자보다는 토지소유자가 상대적으로 불리할 것으로 보인다. 그러나 토지의 공시지가가 실거래가를 반영하지 못하는 사실을 감안하면 꼭 그렇다고 볼 수는 없다.
다만, 올해 아파트를 중심으로 하는 주택보다는 토지에 대한 투자가 상대적으로 각광을 받았다는 추세를 감안하면 과세 대상자가 많을 가능성이 크다.
특히, 토지가 주택에 비해 환금성이 낮은 현실을 감안하면 보유연수가 경과할수록 납부세금의 누적액은 커질 것으로 예상된다.
또한 주택과 나대지를 과세기준 이상을 소유한 경우 1차 납부하는 재산세보다는 누진세율이 적용되는 종합부동산세를 우선적으로 염두에 둬야 하는 상황이다. 내년에는 급격한 세율 인상의 염려는 없지만 2006년부터는 증가되는 세금에 대한 준비를 해야 한다.
◇편중된 보유 부동산을 토지와 주택으로 각각 분산하라
주택의 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 분산투자를 통해서 종합부동산세를 피해갈 수 있는 범위가 상당히 크다.
즉, A라는 사람이 기준시가 8억원의 주택과 공시지가 5억원의 토지를 소유하고 있다면 이 사람은 상당한 재산을 보유했다 하더라도 종합부동산세를 피할 수 있는 것이다.
또한 토지의 경우 나대지를 대상으로 했기 때문에 지목이 전, 답, 임야는 포함되지 않아 기타 지목의 토지를 소유한 사람의 경우 토지 공시지가 6억원을 넘어도 상관이 없다.
따라서 자신이 보유한 부동산이 주택과 토지 중 한곳으로 편중돼 있다면 분산투자를 통해 종합부동산세에 해당되지 않는 방법을 찾는 것도 좋다.
◇다주택자라면 차라리 임대를 생각하자
1가구 2주택자의 경우 기준시가 9억원 이하로 낮출수 있는 방법이 여러 가지지만 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자의 경우에는 보유세의 증가와 내년의 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두에 두지않을 수 없다.
정부 발표에 따르면 임대사업는 사업 목적상 종부세 부과대상자에 포함되지 않기 때문에 차라리 임대사업을 생각하는 것도 좋은 방법이다. 현행 임대사업은 2주택 이상을 임대사업주택으로 신고하면 임대사업자로 등록이 가능하다.
그러나 지난해 10.29 부동산대책 이후로 임대사업자의 혜택이 매우 적어진 것을 염두해 둘 필요가 있다. 작년 10.29대책 이후에 등록한 임대사업자의 경우 같은 시·군에 위치한 주택을 5가구 이상 10년 임대해야 양도세 중과세를 피할 수 있다.
임대사업등록 요건은 되지만 금융부담이 심하거나 장기간 자금이 묶이는것이 싫어 임대를 고려치 않은 다주택자의 경우에는 올해 안에 매도를 통해 주택의 수를 줄이는 것이 좋다.
또 서울과 수도권, 5대 광역시에 주택을 2채를 두고 그외 투자 유망지역에 기준 시가 3억원 미만의 주택을 구매하면 양도세 중과세를 피할 수 있다.
◇종부세는 과세일을 염두에 두고 주택을 매도하자
종합부동산세 과세 기준일이 내년 6월1일이기 때문에 현 세제 개편안이 내년에 실행된다 하더라도 아직은 여유가 있는 상황이다. 과세 기준일이 6월1일이라는 것은 내년 5월 31일까지는 매매후 소유권 이전등기를 마치면 종합부동세를 납부하지 않아도 된다는 얘기다.
현재 발표된 상황으로는 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 같지만 부과일은 각각 7월과 10월 이후에 부과될 것으로 알려졌다. 무엇보다 재산세와 종합부동산세를 납부하지 않으려면 6월1일 이전까지 소유권을 넘기면 보유세를 내지 않아도 된다.
◇기준시가에 따른 납부세액의 예상표 (단위: 원)
1) 기준시가 : 실거래가의 80%를 반영한다고 가정
2) 과세표준 : 기준시가 50% 반영
3) 재산세율 : 기초세율로서 0.2%가 적용된다고 예상
4) 종합부동산세 : 누진세율의 적용이 예상되나 세율 1%를 기준으로 적용, 기준시가 9억원 미만은 종부세 미과세
5) 올해부과된 보유세가 작년에 냈던 보유세보다 1.5배 이상된다면 실질적으로 납부하는 금액은 작년 금액의 1.5배만 납부하면 됨(보유세 상한제도의 적용)
예) 만약 작년에 재산+종토세를 100만원 납부한 주택의 소유자가 올해 종부세가 200만원이 나왔다면 200만원을 납부하는 것이 아님. 작년 100만원의 50% 이상이 상한선이기 때문에 총 150만원만 납부하면 됨.
◇취득·등록세 세율인하에 따른 증감폭 (단위: 원)
*현행 취득·등록세율은 취득가액의 5.8%과 부과됨(취득세와 농특세가 2.2%+등록세와 교육세가 3.6%)되나 등록세율이 2%로 인하됨에 따라 전체 취득·등록세율이 4.6%로 낮아짐.
- 강남 고가주택 내년 세금 50% 급증
- [edaily 박동석기자] 지난해 5월 계획이 처음 발표된 종합부동산세(종부세)가 1년6개월만에 골격을 드러냈다. 정부와 청와대, 열린우리당은 4일 당·정·청 협의를 갖고 종부세를 시가 10억원이상 고가 주택을 보유한 집부자들에게 매기기로 확정했다.
당정은 또 이렇게 보유세를 늘리기 앞서 부동산 매매를 할 때 내는 등록세는 1%포인트 내리기로 했다.
그러나 가뜩이나 과표현실화에 따른 세부담증가로 집부자,땅부자들의 조세저항이 거세진 상황에서 보유세 인상안이 발표돼 적잖은 논란이 예상된다. 특히 건설경기와 아파트 매매 시장에 어떤 영향을 미칠 지도 초미의 관심사다.
◇ 주택은 9억원, 토지는 6억원이 종부세 부과 대상
부동산 보유세제 개편안은 집부자, 땅부자들에 세금을 더 물리되 가급적 급격한 세금증가를 완화하는 게 골격이다. 일단 고가 주택을 가진 사람들에게 최대의 관심사로 떠올랐던 종부세를 매기는 기준은 국세청 기준시가를 기준으로 9억원으로 정해졌다.
현재 국세청 기준시가가 평형별로 시가의 70~90%를 반영하고 있음을 감안하면 매매가 기준으로는 10억원정도다. 시가로 10억원이상의 가격이 형성된 서울 강남과 서초구의 45평이상 아파트가 대부분 이 대상이다.
부동산정보업체 부동산 114에 따르면 평균 매매가격이 10억원을 넘는 아파트는 전국 10개 지역, 140개단지, 3만1891가구다. 지역별로는 서울 강남구가 64개단지 1만7253가구로 가장 많았고 ▲ 서초구 33개 단지 4761가구 ▲양천구10개 단지 1608가구 ▲송파구 9개 단지 3693가구 ▲용산구 5개단지 2037가구 ▲영등포구 10개단지596가구 등이었다.
또 지방에서는 10억원이 넘는 단지는 성남시 4개단지 1345가구뿐인 것으로 나타나 종부세 과세 대상자들은 서울 강남 8학군 지역에 집중된 것으로 파악됐다. 수도권세라는 별칭도 이래서 생겨났다.
◇ 공동 명의 주택 늘어날 듯
그러나 보유하고 있는 아파트 가격이 10억원이 넘는다고 해서 무조건 종부세를 물어야 하는 것은 아니다. 종부세는 사람별로 소유주택가액을 합산해 매겨지기 때문이다.
예를 들어 국세청 기준시가 기준으로 11억원짜리 아파트를 갖고 있으면 재산세(기존의 재산세와 종합토지세등 지방세을 통합한 세금의 새 명칭)를 7월에 물고 10월에 따로 종부세를 내야 한다.
그렇지만 3억원짜리 아파트를 단독으로 소유하고 10억원짜리 주택을 아내와 공동 명의로 보유하고 있다면 과세 대상 가액이 3억원과 10억원의 절반인 5억원을 합쳐 8억원이기 때문에 종부세 대상에서 제외된다.
김기태 부동산실무기획단 부단장은 “종부세는 사람명의별로 합쳐서 과세되기 때문에 공동명의로 되어 있는 주택의 경우 지분별로 과세금액이 매겨진다”고 설명했다.
이에따라 공동 명의로 명의를 변경하는 주택이 크게 늘어날 전망이다.
부동산 보유세 개편안에 따르면 또 토지의 경우에는 공시지가 기준으로 각각 6억원이 종부세가 매겨지는 시작점이다. 상가, 사무실, 빌딩의 부속토지와 창고, 야적장등 사업용 토지의 종부세 과세 대상 금액은 공시지가 기준 40억원이다.
이종규 재경부 세제실장은 “그러나 현재 종토세를 분리과세하고 있는 공장용지, 임야, 농지등은 종부세의 과세대상에서 제외된다”고 밝혔다.
종부세는 앞으로 세율이 인하될 것으로 보이는 재산세를 7월에 낸 다음 10월에 각각 기준금액을 넘는 금액에 대해서만 과세된다. 예를 들어 기준시가 기준 10억원짜리 아파트라면 9억원을 넘는 1억원에 대해서만 내주초 발표될 예정인 종부세율에 따라 금액이 결정된다.
만약 종부세가 1.5%로 정해진다면 10억원에 대해 1500만원을 내는 것이 아니라 1억원에 대해 1.5%인 150만원을 더 내는 식이다.결과적으로는 9억초과분 1억원에도 재산세 납세분이 들어있기 때문에 재산세를 제외한 초과 세율만큼만 내면 된다.
가령 재산세 마지막 과세 구간의 세율이 1%이고 종부세 1단계 과세구간의 세율이 1.5%라면 1억원에 대해 0.5%인 50만원이 순수 종부세다.
◇ 등록세만 1%포인트 인하
보유세는 늘어나는 대신 거래세는 낮아진다. 당정은 정부가 제시한 대로 등록세 세율을 3%에서 2%로 인하하는 식으로 거래세를 인하하기로 결정했다.
거래세를 내리기로 한 것은 거래세율을 그대로 둘 경우 내년에 과표 인상으로 취득·등록세가 3조3715억원정도 늘어난다는 점을 감안한 조치로 해석된다. 이 실장은 “행자부가 각 시군구실정에 맞도록 부동산 거래세를 추가 인하할 수 있도록 할 방침이어서 거래세 인하폭은 1%+α수준이 될 것”이라고 밝혔다.
정부는 또 부동산중개업법개정에 따라 실거래가격으로 부과될 취득세, 등록세의 거래 부담을 덜어주기 위해 지방세법을 개정해 실거래과세에 따른 세금증가분 전액을 깎아주기로 했다. 보유세를 크게 강화해 과세의 형평성을 높이는 반면에 거래세는 낮춰 부동산 매매에 영향이 가지 않도록 한다는 복안이다.
◇ 주택 종부세 1%, 1.5% 2단계과세 유력
이 실장은 종부세 세율과 관련해 “이번주 시뮬레이션과 논의를 거쳐 다음주 화요일정도 결정할 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 “종합토지세가 0.3%에서 5%까지 9단계로 부과되는등 다단계 누진구조로 되어 있는 세율을 단계수를 축소하고 누진도를 완화하는 방향으로 부동산 보유세율을 개편할 계획”이라고 설명했다.
정부는 이와 관련해 통합 재산세(건물+토지)는 과표금액에 따라 2~3단계로 구분해 1%이하의 낮은 세율을 적용할 것으로 전해지고 있다.
국세로 따로 매겨질 종부세율은 1%이상으로 상대적으로 높게 책정된다. 종부세는 초과금액이상 금액별로 1%와 1.5%씩 2단계로 매기는 방안이 유력한 것으로 알려졌다.
재산세는 국세청 기준시가의 50%를 과세 표준으로 세율을 적용한다.
정부는 이 경우 종부세 과세 대상자들의 세금부담은 내년에 올해보다 배이상 늘어날 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 그러나 정부는 세부담 증가 상한선을 마련해 급격한 세부담증가를 완화시키기로 했다.
상한선은 매년 50%로 정해졌다. 예컨대 올해 건물분 재산세와 종토세를 200만원 낸 세대주의 경우 개편 세법에 따라 내년 과세금액이 500만원으로 나왔다면 올해보다 50%증가한 300만원만 내면 된다. 종부세 과세 대상자들은 재산세와 종부세 총액의 50%가 상한선이고 재산세만 내도 될 세대주들은 재산세의 50%가 상한이다.
재경부 관계자는 이와관련해 "종부세 과세 대상자들의 주택관련세금은 내년에 상한까지 오를 가능성이 매우 높다"고 관측했다.
- 거래세 인하 `기대이하`..시장 활성화에 미흡
- [edaily 윤진섭기자] 내년 10월 서울 강남·서초구의 45평이상 아파트 소유주들은 재산세와 종합토지세를 합친 재산세 외에 따로 집부자들에게 중과되는 종합부동산세(종부세)를 물어야한다.
또 공시지가 기준으로 각각 6억원, 40억원 이상인 나대지와 사업용 토지를 보유한 개인, 기업들도 종부세를 내야 한다. 이 경우 종부세 과세 대상자는 전체적으로 5만~6만 명 수준에 이를 전망이다.
내년1월에는 부동산을 매매할 때 내는 등록세(3%, 교육세 포함 3.6%)가 1%포인트 낮아지고 취득세는 현행대로 유지돼 부동산 거래세는 현행 5.8%에서 4.6%로 낮아진다.
◇ 종부세 부과로 고가주택 매력 감소..급매물 나올 강남권 위축 불가피
기준시가 9억원 이상 주택에 대해 종부세를 매김에 따라 고가 주택에 대한 매력이 줄어들 수밖에 없으며 세 부담을 의식한 급매물 일부가 나올 것으로 보여 강남 시장은 더욱 위축될 것으로 보인다.
다만 즉각적인 매물 매도 보다는 시장 추이를 지켜보면 매도 여부를 결정할 것이란 게 업계 전문가들의 대체적인 의견이다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "양도세 중과 문제가 걸려 있어, 이번 종부세 도입이 매물을 내놓는 유인책이 될 수 있을 것”이라며 “다만 이들 고가 주택 소유자들은 자금력을 갖추고 있어 좀 더 기다려 본 뒤 매도를 결정하는 등 당장의 큰 변화는 없을 것”이라고 전망했다.
김영진 내집마련정보사 사장은 "종합부동산세 시행으로 고가 아파트들이 많은 강남의 세부담이 크게 늘어나겠지만 이들 거주자들이 자금 여력이 있는 사람들이기 때문에 즉각적으로 매물을 내놓지는 않을 것”이라고 분석했다.
◇ 거래세 인하 효과 의문.."생색내기용" 지적도
반면 등록세, 취득세 등 거래세 1% 포인트 인하에 대해선 인하폭이 당초 예상 보다 낮다며, 그 효과에 대해선 의문을 제기하고 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은 “인하폭이 당초 예상한 수준 이하"라며 "이번 조치가 실수요자들의 구매심리를 자극해 거래가 활성화될 공산이 없지 않으나 냉각된 시장을 반전시킬 효과를 기대하긴 어려울 것"이라고 말했다.
김 사장은 “다만 주택거래신고제 지역으로 시세 맞춰 거래세를 내는 강남, 강동, 송파지역은 인하 효과가 커 거래 활성화에 일정부분 영향을 미칠 것”이라고 전망했다.
이번 거래세 인하가 시장 분위기를 고려하지 않은 `생색내기용 인하`라는 지적도 있다. 안명숙 스피드뱅크 부동산경제연구소 소장은 “강남구의 경우 주택거래신고제 실시로 거래세가 종전 보다 3배 이상 상승한 상태”라고 말했다. 안 소장은 “거래세 1%포인트 인하라고 해봤자 3억원 아파트 기준으로 300만원 정도 줄어드는 데 과연 이 정도 금액에 거래가 움직일지는 미지수”라고 말했다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 “주택거래신고제 지정과 함께 거래세를 인하했어야 하는데 늦은 감이 있다”라며 “경기가 침체된 상황에서 실수요자들이 1% 포인트 인하했다고 갑자기 수요가 창출되기는 힘들 것”이라고 예측했다.
김선덕 건설전략산업연구소 소장은 "최소한 실거래가로 취, 등록세를 내고 있는 신규 분양 아파트의 거래세를 주택보다 더 낮춰, 신규 주택 구매자의 세 부담을 낮추는 등 차등 인하 정책이 필요했다”고 말했다.
김 소장은 "다주택자나 고가주택 보유자들이 절세를 위해 매물을 내놓을 가능성이 크다"고 말했다. 그러나 김 소장은 " 다주택자들이 가족들에게 증여, 분산시키는 등 나름대로의 대책을 세울 것으로 보여 실제 매물로 나오는 것은 제한적일 것"이라고 예상했다.
