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- [8·2 부동산대책]'2003년 이전 취득' 한해 조합원 지위 양도 허용..일문일답①
- [이데일리 원다연 기자] 정부는 2일 당초 계획보다 앞서 추가 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)에는 투기과열지구·투기지역 지정 등을 비롯해 조정대상지역 내 양도소득세를 강화하는 방안 등의 고강도 규제가 담겼다. 다음은 이번 대책의 주요 내용과 관련한 국토교통부와의 일문일답이다. △대책 추진 배경은.-정부는 지난 6.19 대책을 통해 선별적·맞춤형 조치를 시행하면서 과열 지속시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한바 있다. 최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화·확산되고 있다. 6.19대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고 서울 등 과열 지역에 대한 전매제한을 강화했지만 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자·투기 수요가 계속 유입되고 재건축·재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상이다. 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 한다. 세제·금융·청약제도 등의 개선을 통해 투자목적의 다주택 구입 유인을 억제하면서 임대주택 등록 등으로 사회적 책임을 담당하도록 유도하는 한편 내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 내 집 마련기회가 확대될 수 있도록 청약제도를 개편하고 신혼부부 등을 위한 주택공급을 확충하는 것을 주된 내용으로 관계부처 협의를 거쳐 종합대책을 마련했다. △이번 대책으로 충분한 시장 안정효과가 기대되는지. -최근 주택시장 불안은 그동안의 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서 과도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발생했다. 따라서 집값 급등지역에 대해 단기적인 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시장형성을 위해 마련한 이번 종합대책은 과열 진정에 빠른 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다. △작년 11.3 대책, 올해 6.19 대책과 이번 대책의 차이점은. -11.3 대책과 6.19 대책이 조정대상지역 도입을 통한 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자·투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단하고 세제·금융·청약·분양제도·투명한 거래질서 등의 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 확고하게 할 수 있는 포괄적이고 종합적인 방안이다. 또한 투기수요에 의한 집값 불안의 주요 진원지였던 재건축 등 정비 사업이 주변 집값 불안을 야기하지 않으면서 차질 없이 진행될 수 있도록 규제를 정비하는데에도 중점을 뒀다. 아울러 그동안 일부에서 제기된 공급 부족론과 달리 수도권의 주택 인허가·분양·입주 물량이 충분함을 실증적으로 제시하고 향후에도 노후주택 개량, 공공택지 추가 확보, 신혼부부 희망 타운 조성 등으로 실수요자를 위한 양질의 주택을 충분히 공급해 수급안정을 도모한다는 정부의 일관된 정책방향을 재확인 했다는 데 의의가 있다. △투기과열지구 선정 기준은. -주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다. 구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정한다. △투기지역 선정 기준은. -직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로서, 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 투기지역은 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다. △이번 대책으로 투기과열지구내 정비사업 규제는 어떻게달라지는지. △투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지. -조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만 질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공 못한 경우다. 정부는 오는 9월까지 시행령 개정을 통해 해당 기준을 2년에서 3년으로 강화할 예정이다.△투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 했으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는 어떻게 되는지. -투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다. △2003년 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과규정이 있었는데 이 경과규정은 지금도 유효한지.-2003년 재건축 조합원 지위양도 제한규정이 도입되던 당시의 경과규정은 2003년 12월 31일 이전에 조합인가를 받았고, 2003년 12월 31일 이전부터 주택의 소유권을 갖고 있던 조합원에 한정해 1회 조합원 지위 양도를 허용했다. 위 경과규정은 현재에도 유효하지만 경과규정의 요건을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다. △투기과열지구내 정비사업의 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되는지. 예외사유는 없는지. -정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우에 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 개정안을 오는 9월 중 발의해 12월까지 법 개정을 마칠 예정이다. 또한 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정이다. 한편 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정이다. △법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되는지. -이번 대책의 목적은 투기 수요를 차단하는 것이므로 도정법 개정 이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도 △법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 △법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.
- 내년부터 적자기업도 `상장주관사` 추천만 받으면 코스닥 상장
- [이데일리 최정희 기자] 내년부터 기술력을 갖추지 않은 적자 기업도 코스닥에 상장할 수 있는 길이 열린다. 현재는 적자 기업이 코스닥에 상장하려면 전문평가기관을 통해 기술성을 인정받아야 한다. 그러나 앞으론 증권사 등 상장주관사의 추천 또는 일정 수준 이상의 시가총액 등을 갖춘 기업도 상장이 가능하다. 일명 ‘테슬라 요건’이 신설된다. 이는 지난 10월 발표된 금융위원회의 상장 및 공모제도 개편방안에 따른 것이다. 한국거래소는 14일 코스닥 시장 상장규정 요건을 개정해 내년 1월 1일부터 시행키로 했다. 핵심은 영업이익이 나지 않는 적자기업의 코스닥 입성이 쉬워진다는 것이다. 상장주선인인 증권사가 기업의 성장성을 인정해 거래소에 추천할 경우 상장이 허용된다. 또 △시가총액 500억원 이상, 직전 매출액 30억원 이상, 직전 2년 평균매출증가율 20% 이상 또는 △시가총액 500억원 이상, 공모 후 자기자본 대비 시가총액 200% 이상 등을 갖춘 ‘테슬라 요건’에 해당할 경우 적자기업이라도 코스닥에 상장될 수 있다. 다만 이 요건의 경우 증권사의 책임이 강화된다. 증권사가 추천해 코스닥에 상장한 경우 상장 후 6개월간 주가가 10% 이상 하락할 경우 일반청약자는 증권사를 상대로 풋백옵션을 행사할 수 있다. 증권사는 일반청약자가 요청할 경우 가격이 하락한 주식을 사줘야 하는 의무가 생긴다. 테슬라 요건의 경우 이 의무 기간이 3개월이다. 이러한 적자 기업은 관리 종목 지정 및 상장 폐지 요건 중 매출액, 계속사업손실 요건이 상장 후 5년간 유예 적용된다. 외국 기업에 대해서도 테슬라 요건(미국, 일본, 영국, 독일, 프랑스, 캐나다, 호주에 한함)이 적용된다. 또 국내 기업에만 적용되던 대형법인(자기자본 1000억원 이상 또는 시가총액 2000억원 이상) 상장특례 요건도 외국 기업에 적용키로 했다. 다만 외국 기업에 대해선 최대주주, 상장주선인, 회계법인에 대한 책임을 더 강화키로 했다. 최대주주, 상장주선인은 상장 후 보호예수 기간이 1년으로 6개월 더 연장된다. 회계법인은 신규 상장시 반기 검토보고서 외에 분기 검토보고서를 더 내야 한다. 코스닥 내 대형 기업의 상장을 유치하기 위한 요건도 마련된다. 현재까지 대형기업 특례 상장을 통해 코스닥에 입성한 기업은 한 곳도 없다. 이에 따라 대형기업 중 최근 사업연도 매출액 1000억원 이상 및 당기순이익 200억원 이상인 우량 대형 기업에 대해선 패스트트랙을 도입해 기업 계속성 심사를 면제, 심사 기간을 45일에서 30일로 단축할 계획이다. 스팩(SPAC) 합병 상장도 완화된다. 기존엔 자기자본이익률(ROE)가 10% 이상이거나 당기순이익이 20억원인 기업만 스팩과 합병을 통해 상장이 가능했으나 IPO와 동일하게 매출액 50억원과 매출증가율 20%을 갖춘 기업도 합병 상장이 가능하도록 했다. 거래소 관계자는 “다양한 상장방식 추가로 성장성 있는 기업이 자본시장을 통해 한 단계 더 도약할 수 있는 기회가 확대돼야 한다”며 “코스닥 시장이 성장성, 기술성을 갖춘 국내외 기술들의 적기 자금조달 및 모험자본 회수 시장으로 기능하게끔 해야 한다”고 설명했다.
- 11·3 대책 후폭풍…강남4구 집값 상승률 '반토막'
- △ 11월 전국 주택가격 동향 [자료=한국감정원][이데일리 김성훈 기자] 전매제한 기간과 청약제도 개편을 골자로 한 11.3 부동산 대책 발표 후 전국 집값 오름폭이 한풀 꺾였다. 입주 전까지 전매제한이 금지된 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 집값 오름세가 크게 둔화된데다 주택담보대출 금리 상승 등의 영향으로 관망세가 확대된 영향이다. 30일 한국감정원에 따르면 이번 달 전국 주택 매매가격은 0.15% 상승했다. 8개월 연속 오름세다. 다만 오름폭은 한 달 전(0.17%)과 비교해 소폭 줄었다. 서울도 0.35% 올라 지난달(0.43%)보다 상승폭이 크게 줄었다. 자치구별로 노원구가 한 달 새 0.68% 오르며 서울시내 25개 자치구에서 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 이어 강서구(0.56%), 양천구(0.51%), 영등포구(0.44%), 관악구(0.39%) 순으로 집값이 올랐다. 반면 재건축 단지에 투자 수요가 유입되며 지난달 무려 1.14% 올랐던 강남구는 이달 0.32% 오르며 상승폭이 4분의 1로 급감했다. 강동구(0.79%→0.33%)와 서초구(0.69%→0.32%), 송파구(0.45%→0.33%)도 오름폭이 크게 줄었다. 한국감정원 관계자는 “지난달 10일 대비 이달 14일 기준으로 월간 통계 자료를 뽑기 때문에 내달 월간 주택가격 내림폭이 더 커질 가능성이 있다”고 말했다. 지방은 0.08% 올라 석 달 연속 오름세를 이어갔다. 오름폭도 전달(0.02%)보다 크게 올랐다. 부산이 0.59%로 전국에서 최고 오름폭을 기록했다. 이어 제주(0.24%), 강원(0.18%), 경기(0.17%), 세종·인천(0.13%) 등이 상승세를 이어갔다. 반면 충남(-0.13%), 경북(-0.12%), 경남(-0.09%) 등은 하락폭이 커졌다. 주택형별로 아파트값은 0.22%, 연립·단독주택은 각각 0.03%, 0.07% 올랐다.전국 주택 전셋값 상승률도 0.15%로 전달(0.14%)보다 오름폭이 커졌다. 서울·수도권이 전달 대비 0.06% 포인트 높아진 0.20%의 상승률을 기록했고 지방은 0.10%를 기록했다. 시·도별로 부산시가 0.40%로 가장 많이 올랐고 경기·강원·충북(0.18%), 세종(0.18%) 등이 뒤를 이었다. 주택형별로 아파트가 0.23%, 연립·단독주택이 각각 0.05%, 0.03% 올랐다.전국 주택 월세는 지난달 하락(-0.02%)에서 석 달 만에 보합(0%)으로 돌아섰다. 유형별로 보증금이 월세의 240배를 초과하는 준전세(전세에 가까운 월세)가 0.08% 상승했다. 반면 보증금이 1년 치 월세 미만인 일반 월세와 준전세 사이에 있는 준월세는 각각 -0.05%, -0.02% 하락했다.전국 주택 평균 매매가격은 2억 4831만원, 전세는 1억 6493만원으로 한 달 전보다 소폭 상승했다. 월세는 전달과 같은 보증금 4697만원에 월 55만 9000만원을 나타냈다. 전국 주택 매매가격 대비 전세금 비율(전세가율)도 전달과 동일한 66.8%를 기록했다.
- [부동산캘린더]찬바람 부는 분양시장…청약접수 8곳
- △ 11월 셋째 주 분양캘린더 [자료=부동산 114][이데일리 김성훈 기자] 전매제한 기간과 청약제도 개편을 골자로 한 11.3 부동산 대책 발표 후 분양시장이 조정 국면에 들어갔다. 일반 분양 초읽기에 들어갔던 단지들의 분양 일정이 속속 미뤄진 가운데 규제를 비켜간 지역을 중심으로 분양이 이어질 전망이다.12일 부동산114에 따르면 11월 셋째 주에는 전국 8개 아파트 단지(5678가구)가 청약을 받고 3개 단지가 모델하우스 문을 연다.호반건설은 16일 경기도 시흥시 목감지구 B9블록에 공급하는 ‘시흥 목감 호반베르디움 5차’ 아파트 청약 접수에 나선다. 지하 2층~지상 25층짜리 아파트 11개 동에 총 968가구(전용 84㎡)로 구성된다. 주택형(전용면적)별로 △84㎡A 873가구, △84㎡B 95가구로 이뤄졌다. 단지가 들어설 목감지구는 신안산선(예정)과 서해안·강남순환고속도로 등을 통해 이동이 편리하다. 2017년 제2경인고속도로와 제2영동 고속도로를 잇는 안양~성남 고속도로와 소사~원시 복선 전철선(2018년 예정)이 개통하면 교통환경이 한층 개선될 전망이다. 광명역세권과 인접해 이케아(IKEA)’와 롯데 프리미엄 아울렛, 코스트코(광명점) 등을 이용할 수 있다. 현대건설은 같은 날 경기 평택시 세교동 3블록에 ‘힐스테이트 평택3차’ 아파트 청약 접수를 받는다. 지하 2층~지상 27층 아파트 7개 동에 총 542가구(전용 64~84㎡) 규모다. 고덕삼성산업단지와 인근산업단지 등으로 출퇴근이 수월하다. 교육여건은 동삭초, 세교중, 평택여고교 등이 있다. 이마트(지제역점), 팽택중앙법원, 평택시청, 평택세무서, 보건소 등의 편의시설을 누릴 수 있다. 오는 23일 당첨자 발표 후 29일~12월 1일까지 계약을 진행한다. 입주는 2019년 1월 예정이다.현대건설은 18일 경기 수원시 호매실지구 C-5블록에 들어서는 기업형 임대주택(뉴스테이)인 ‘힐스테이트 호매실’ 모델하우스를 개관한다. 지하 1층~지상 25층짜리 아파트 8개 동에 총 800가구(전용 74~93㎡)로 이뤄진다. 과천~봉담 고속화도로, 수원~광명간 고속화도로를 이용할 수 있다. 아울러 수인선 수원역(2017년 개통 예정)으로 교통여건이 개선될 전망이다. 교육시설로는 능실초·중, 금호초, 칠보초, 호매실중·고 등이 있다.
- “천장 뚫렸다”…서울 14개 자치구 아파트가격 역대 최고가
- [이데일리 정다슬 기자] 서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 14개 자치구의 아파트 가격이 최고가를 경신한 것으로 나타났다. 아파트값 강세가 계속될 경우 강남, 종로 등 다른 지역들도 연내 전 고점을 돌파할 것으로 보인다. 20일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트값은 3.3㎡당 1877만원으로 전고점인 2010년 3월의 1848만원을 넘어선 이후 연일 최고가를 경신하고 있다. 서울 아파트값은 2010년 3월 이후 하락세를 보이다 2014년 1월 3.3㎡당 1622만원까지 떨어진 이후 반등했다.박근혜정부 출범 후 주택경기를 살리기 위해 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화되고 청약제도 개편, 재건축 연한 단축, 민간부문 분양가 상한제 폐지 등 다양한 부동산시장 활성화 정책을 쓴 것이 유효하게 작용했다. 서울 25개 자치구 중 서초, 마포, 성동 등 14개 자치구는 전 고점을 넘어 역대 최고가를 경신했다. 2013년 1월 3.3㎡당 2500만원 대로 떨어졌던 서초는 박근혜 정부 출범 이후 주요 재건축 단지가 사업에 속도를 더하면서 오름세가 이어졌다. 지난 6월 3000만원을 돌파했고 10월 현재 3.3㎡당 3217만원을 기록하고 있다. 재건축 아파트가 가격 상승을 이끄는 가운데 서초에서 분양한 재건축 아파트는 분양가격이 3.3㎡당 4000만원을 넘어서기도 했다.마포와 성동도 3.3㎡당 1800만원을 넘으며 역대 최고가를 갈아치우고 있다. 마포는 지난해 5월 3.3㎡당 1700만원을 넘어선 이후 채 1년이 안된 시점인 올해 3월에 1800만원을 넘어섰고 현재 1881만원을 기록하고 있다. 성동 역시 지난해 9월 3.3㎡당 1700만원을 넘었고 1년이 조금 지난 시점인 지난 9월에 1800만원을 돌파했다. 이밖에 동작과 강서, 서대문, 구로, 금천 등도 전 고점을 넘어 최고가를 경신하고 있다.반면 서울 10개 자치구는 아직 전 고점을 넘지 못했다. 특히 주요 재건축 아파트가 몰려 최근 아파트 가격 상승을 이끌고 있는 강남, 강동, 송파, 양천 등은 여전히 2007년 수준을 회복하지 못하고 있는 상태다. 10개 자치구 중 가장 가격 회복이 더딘 곳은 양천구다. 현재 3.3㎡당 1983만원으로 전 고점 대비 3.3㎡당 242만원이 하락했다. 이어 용산이 전 고점 대비 181만원 떨어졌고 송파와 강동은 각각 165만원, 142만원이 하락한 상황이다. 이외에도 광진, 노원, 도봉, 강북, 영등포, 종로 등이 아직 전고점을 회복하지 못했다. 임병철 부동산114 책임연구원은 “본격적인 가을 이사철로 접어들면서 실수요자들의 움직임도 이어지고 있어 당분간 수도권 아파트 시장의 상승 분위기는 계속될 전망”이라면서도 “주택시장이 과열되면서 보금자리론 기준이 강화되는 등 정부의 추가적인 부동산 규제대책도 나올 수 있어 무리한 추격 매수보다는 시장 상황을 좀 더 지켜보는 것이 바람직해 보인다”고 말했다.
