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- 2억 주담대 있는 연봉 6000만원 직장인, 7억 아파트 산다면?
- 그래픽=이데일리 이동훈[이데일리 정다슬 김경은 전상희 기자] 이미 8·2대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 부채상환비율(DTI) 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제가 시행되면 다주택자의 돈줄은 더욱 죄어들 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행·KEB하나은행 등에 의뢰해 신DTI에 따른 대출한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 다주택자가 추가로 대출을 받을 경우 대출한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구의 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터 A씨는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도는 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 자신이 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주담대를 1건 이상 보유한 세대는 서울 강남 등 11개 구와 세종 등 투기지역에선 추가 주담대를 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기 안양시에 각각 7억, 5억짜리 집을 살 경우 A씨의 대출한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 각각 줄어드는 것으로 나타났다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.역으로 1억원 규모의 기존 주담대(대출조건 동일)가 있는 연봉 5000만원의 B씨가 구입가능한 아파트 매매 가격대는 어느정도일까. B씨의 경우 기존 DTI에선 2억1440만원 대출이 가능했으나 신DTI에선 1억4920만원으로 대출한도가 6520만원 줄어든다. 이 금액으로 대출받아 투기과열지구에서 신규주택을 구매한다면 LTV 30% 제한으로 5억원짜리 아파트 구매가 가능하다. 자기자본은 3억5000만원이 필요하다.만일 더 큰 주택을 구입하고자 한다면 소득을 부부 합산으로 할 경우 한도가 늘어날 수 있다. 신DTI에서도 기존DTI와 마찬가지로 소득 산정 기준은 부부합산으로 가능하기 때문이다. 반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출한도가 (DTI 40%, 20년 만기) 약 3억원에서 3억 3000만원으로 늘어난다. 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금 대출 보증 한도가 6억원에서 5억원으로 내리고, 보증비율도 90%에서 80%로 줄어든다. 이 경우 집단대출 한도에 미치는 영향이 크지는 않을 전망이다. HUG가 주택가격 최대 한도인 9억원짜리 주택의 중도금 대출 보증을 해준다고 가정하면(중도금 비율 60%) 보증금액은 5억4000만원의 80%인 4억3200만원으로 5억원보다 적다. 다만 보증기관이 보증하지 않는 중도금 대출금액에 대해서는 건설사 등의 보증부담이 늘어날 전망이다. 당장 691만명의 다주택자, 다중채무자가 이같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이중 주택담보대출자는 662만명이었다. 주택담보대출자 1인당 평균 연 소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있는 것으로 나타났다. 즉 총부채원리금상환비율(DSR)이 이미 45.8%에 달하는 상태인 만큼 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다는 얘기다.
- 가계부채대책 효과 있을까
- 김동연(가운데) 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 있다. 왼쪽부터 윤면식 한국은행 부총재, 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원회 위원장, 최흥식 금융감독원 원장. [사진=방인권 기자][이데일리 박일경 전재욱 전상희 기자] 1400조원에 달하는 천문학적 가계부채 규모를 줄이기 위해 정부는 규제와 지원, 즉 ‘당근’과 ‘채찍’을 동시에 들었다. 경제 성장에 따른 부채 증가는 당연하지만, 증가속도는 잡겠다는 얘기다. 최근 가계부채가 급증하기 전인 2005∼2014년의 연평균 증가율(8.2%) 아래로 낮춘다는 방침이다. ◇당근과 채찍 동시에 들었다채찍은 현재의 총부채상환비율(DTI)을 개량한 신(新) DTI를 내년 1월부터 적용한다는 것이다. 여기에 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입한다.자영업자 160만2000 명의 부채 521조 원도 집중 관리 대상이다. 자영업 대출 가운데 부동산임대업을 중심으로 한 투자형 자영업자는 그 자체로 부채 증가 요인일 뿐 아니라 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 유발한 장본인들이라는 게 정부의 판단이다. 당근도 있다. 저소득·저신용 취약계층을 위해 대출자별 특성에 맞는 지원을 강구하기로 했다. 가계부채가 있는 1091만 가구를 A∼D등급으로 구분했다. DSR 40% 이하, 자산대비 부채비율(DTA) 100% 이하인 746만 가구는 A그룹으로 평가했다. DSR 또는 DTA가 각각 40%나 100%를 넘으면 소득(자산)은 충분하지만, 자산(소득)이 부족한 ‘B 그룹’으로 분류했다. 313만 가구에 525조 원이다.DSR 40% 초과에 DTA 100% 초과는 소득·자산 모두 부족한 ‘C 그룹’이다. 문제는 C그룹 이하다. 이들 32만 가구의 부채 94조 원은 부실화 우려가 있다는 분석이다. 이와 별도로 이미 부실화해 상환이 불가능해진 부채(D 그룹)는 100조 원으로 추정됐다.정부는 B∼D 그룹을 연체 여부나 대출 종류, 상환능력 등을 따져 지원할 예정이다. 최장 3년의 채무조정(원금상환 유예)과 법정 최고금리 인하 등으로 연체 발생을 예방한다. 이미 연체가 발생한 대출자는 가산금리 인하와 담보권 실행 유예로 지원한다. 상환이 불가능하다고 판단되는 부채 가운데 소액(1000만 원 이하)·장기(10년 이상) 채무는 상환능력을 심사해 탕감하거나 깎아준다. 자영업자에 대해서도 생계형·일반형 자영업자는 1조2000억 원 규모의 가칭 ‘해내리 대출’ 재원을 마련해 지원한다. 일시적인 자금 부족을 겪는 자영업자는 이자를 감면하고 원금상환을 미뤄준다.정부는 가계부채가 당장 심각한 문제로 비화할 가능성은 작지만, 증가세를 잡지 못하면 가계의 원리금 상환 부담이 커져 소비가 위축되고 경제 성장을 가로막을 수 있다고 본다. 다만 다주택자 대상 신 DTI 규제의 경우 신규 대출부터 적용하는 등 기득권은 일정부분 유지해줄 예정이다. 기존 다주택자는 대출을 더 받지 않을 경우 만기 연장에 아무런 문제가 없다는 얘기다.◇전문가 엇갈린 반응 전문가들은 엇갈린 반응이다. 일단 가계부채의 총량을 줄이고 부동산 시장을 안정화하는 억제 효과가 있을 것으로 본다. 반면 가계부채 대책이라기보다는 취약계층에 대한 복지정책의 성격이 강하다며 대출공급 억제보다는 대출 수요를 줄이는 게 더 나은 방안이라는 지적도 나온다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “차주별로 다르게 적용하고, 고용, 소득 등의 이슈를 고려한 것은 바람직하다.”며 “소득이 낮거나 고용이 불안정한 사람을 상대로 한 원리금 상환을 줄이는 방법 포함된 것도 긍정적”이라고 말했다. 허문종 우리금융경영연구소 연구위원도 “나이가 많은 대출자의 미래 소득은 낮게 잡고, 젊은 층의 미래소득은 늘려주는 등 합리적인 소득 기준을 활용한 부분은 바람직하다”고 말했다. 반면 윤창현 서울시립대 경영학과 교수는 “가수요와 실수요는 분명히 구분할 수 없는 만큼 실수요자는 어려워지는 상황이 올 수 있다”며 “특히 이번 대책은 경기억제책으로, 거시적인 측면에서 큰 그림을 놓고 보면 잘 맞지 않는 느낌”이라고 지적했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원도 “소득에 기반을 둔 대출 규제책이다 보니 이미 소득이 높거나 소득 증빙이 용이한 계층에는 생각보다 큰 효과를 내지 않을 가능성이 있는 반면 소득이 낮거나 소득 증빙이 어려운 저소득층, 취약계층, 자영업자, 노령층은 이번 대책의 영향을 상대적으로 크게 받을 가능성이 있다.”고 우려했다. 그는 “대출시장에서 어려운 계층은 더 어려워지고 양호한 계층은 큰 영향을 받지 않는 등 주택시장과 대출시장의 양극화·차별화 현상이 더 심해질 수 있다”고 말했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장 은 “가계부채 대책이라기보다는 취약계층 위주의 복지정책으로 보인다”며 “ 가계부채 문제에선 취약차주를 지원하는 것도 중요하지만, 또 다른 중요한 축은 가계부채 총량을 줄이는 것인 만큼 이번 정책으로 가계부채 총량이 과연 줄어들 수 있을지는 의문”이라고 강조했다.
- [가계부채대책]다주택자 新DTI 적용시 대출한도 절반으로 '뚝'(종합)
- △서울 송파구 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 주택담보대출을 안고 있는 사람은 내년부터 추가로 집을 구입할 때 대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 충부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新) DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 DTI 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제까지 시행되면서 다주택자이 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어려울 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행에 의뢰해 신DTI에 따른 대출 한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 대출 한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구에 있는 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출 한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도가 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 A씨가 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남구 등 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기도 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기도 안양시에 각각 7억원과 5억원짜리 집을 살 경우 A씨의 대출 한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 줄어든다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.특히 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 가정해 원리금을 산정하기로 하면서 대출 한도를 더욱 보수적으로 평가하도록 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하겠다는 것이다. 다만 이는 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 규제로 실질적인 대출은 15년 이상 가능하다.총부채원리금상환비율(DSR)도 앞당겨 도입된다. 정부는 애초 2019년 DSR을 도입할 계획이었지만 이를 내년 하반기로 앞당기기로 했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할 지에 대해서는 올해 안에 정하기로 했다.당장 691만명의 다주택자와 다중채무자가 이 같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이 중 주택담보대출을 받은 이는 총 662만명이었다. 주택담보대출을 가진 이들의 1인당 평균 연소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있었다. 즉 DSR이 이미 45.8%에 달하는 상태여서 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다.정부는 이번 발표에서 DTI 규제를 전국으로 확대하지는 않기로 했다. 현재는 DTI 규제가 서울·수도권, 조정대상지역으로 지정된 부산과 대구의 일부 자치구에만 적용되고 있다. 다만 향후 시행사항을 보며 DTI 적용 범위를 확대할지 검토하겠다며 여지를 남겨뒀다.반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출 한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도가 약 3억원에서 3억 3000만원(DTI 40%, 20년 만기 적용)으로 늘어난다.금융위원회 관계자는 “신DTI 도입이 무주택자에게 미치는 영향은 거의 없으며, 장래소득 증가가 예상될 경우, 오히려 대출금액 증액도 가능하다”고 설명했다.
- [미리보는 이데일리 신문]文 ‘가을전어 밥상’ 걷어찬 민노총
- [이데일리 김성훈 기자] 다음은 25일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면 -文 ‘가을전어 밥상’ 걷어찬 민노총-김상조 ‘전관예우 차단’ 시험-내년부터 추가 주택담보대출 반토막-<사설>‘이데일리 W페스타’가 던지는 메시지-<사설>가계부채대책 풍선효과도 잡아야 △줌인&-인턴 3년만에 팀장 꿰찬 이성원 네오플럭스 VC투자팀장-‘현대판 시황제’ 시진핑 마오쩌뚱 반열 오르다△탈원전로드맵확정-신고리 5·6기 빼고 그대로…정책권고 4일 만에 탈원전 강행-원전 수출 장려에 고무된 두산重…태양광도 반색-한수원, 4기 매몰비용 축소…실제 1조 달해△10·24 가계부채 종합대책-거래 뚝 끊긴 주택시장, 금리인상-대출규제 샌드위치 위기-수도권 중도금 한도 6억→5억, 분양시장 ‘돈맥경화’ 비상-월세 받아 이자 못내면 대출 깐깐하게…RTI 내년 봄부터 도입△이데일리 W페스타-여성부장관과 저커버그 누나…유리천장깨기 그들의 대담-슈퍼우먼 성공 스토리 듣고…B.A.P·헤이즈 공연 보고 △정치-‘격대지정’ 전통 깨고 지도부 5명 물갈이…시진핑, 후계 없는 1인 권력 굳히기-친박 잡으려다 보수통합 막힌 洪-중도 통합하려다 당 분열만 부른 安-홍종학 “박정희 정부·나치 유사” 논란…청문회 험로 예고-최선희 北북미국장…“北美물밑대화…출구 있을 것”△경제-전관유착 나선 金…靑 정치권 외압 ‘독립성’ 확보 관건-임금근로자 10명중 4명 월급 200만원도 안된다-일자리 5만개…아마존 제2본사 유치전 ‘238대 1’ 후끈-수출 초호황…‘반도체’ 혼자 견인했네△산업＆기업-삼성전자 파운드리 ‘2의 전략’…점유율 2배 늘려→2자릿수→2위로-김인호 무역협회장 돌연 사임 “文정부 사임 압박 있었다”-LG OLED TV, 유럽 프리미엄 시장 공략-정몽원 한라그룹 회장, 만도 CEO로 복귀-유가급등 美 허리케인…정유업계 실적 웃을까△산업-장병규의 ‘배틀 그라운드’ 내달 국민게임 도전-삼성, 애플에 준 배상금 돌려받나 美법원 금액 산정 판정에 시작 명령-출연연 기간제 근로자, 내년 1분기에 정규직 전환△소비자생활-위스키 업체, 공장 있어도 국내서 생산 못하는 사연-서른살 고향만두, 7억 봉지 팔았다-군부대 불법유통 ‘러시안 JTI 담배’ 더 있었다-지주체제 전환 BGF 리테일…홍정국 ‘2세 경영’ 가동 △중소기업·벤처-소변 한방울로 임신 기간 측정…작지만 정밀한 진단기기, 미·유럽도 반했죠-경북 영주 365시장 가을축제 가보니…배추전 먹으로 팝페라 감상…그 맛 오묘~합니다-중기부, 벤처투자 유망기업 5000억 특례 보증△증권&마켓-연내 금리인상론 솔솔…금융주 ‘주도주’로 뜨나-거래소 이사장에 정지원 낙점 ‘낙하산 논란 잠재우기’ 급선무-석달새 수익률 26% 뚝…‘허리케인 강타’ ILS펀드에 투자자 분통-사흘째 랠리…코스닥 연중 최고치 경신△증권-대체투자 큰손 “文정부 지배구조 개혁 동력 잃어 실망”-‘스타트업 시장’ KSM 활성화 나선 거래소 △미리보는 이데일리 웰스투어 in 서울-가상화폐로 돈벌려면 최소 1년은 보유해야 -대형주 쫓지말고 정책수혜주 노려라-양도세 피한답시고 집 주소만 옮기는 건 꼼수-부동산 규제 직격탄 맞은 곳, 집값 상승 기대△명사의 서가-4차산업 혁명 전도사 김창경 한양대 과학기술정책학과 교수-위키피디아는 누구나 참여하는 ‘집단지성의 상징’ 온라인 백과사전△스포츠-김태형 감독“3연패 약속” VS 김기태 감독 “우리가 저지”-우즈 ‘스팅어가 돌아왔다’ 또 스윙 뽐내…12월 복귀?-이정은, KLPGA 대상 이어 상금왕 굳히기-‘메시·네이마르 고마워’…호날두, 2년 연속 FIFA 올해의 선수상-29년만에 V탈환 다저스 VS ‘55년만의 첫 우승’휴스턴△사람＆나눔-장영환 행정안전부 개인정보보호관 “개인정보는 국민안전과 직결…기업투자 인색 아쉬어”-농업기계화 이끈 대동공업 김상수 회장 별세-에픽하이 멤버들 “데뷔 14년간 가장 잘한 일은 에픽하이 활동”-하나금융지주·성광밴드 ‘한국IR대상’ 수상-에스원, 소년원 모범 청소년에 희망장학금 전달△오피니언-공론조사, 시행착오 겪지 않으려면-중국의 ‘일국양제’ 자화자찬-피로감 핑계로 테러경보 하향조정하나△부동산 -감정싸움 잦은 누수·층간소음, 1만원이면 한달 안에 분쟁 조정-규제 프리지역 신규 분양에 실수요자 몰린다△사회-국립대 재정부담만 준 먹통 ‘코러스’ 검사 받는다-유남석 후보자, 청문회 준비…‘양심적 병역거부’ 논란 될듯-인천공항 성형외과 설치, 의사들이 반대…왜?
- [가계부채대책] 당근과 채찍 동시에 들었다
- 김동연(가운데) 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표하고 있다. 왼쪽부터 윤면식 한국은행 부총재, 김현미 국토교통부 장관, 김 부총리, 최종구 금융위원회 위원장, 최흥식 금융감독원 원장. [사진=방인권 기자][이데일리 박일경 전재욱 전상희 기자] 1400조원에 달하는 천문학적 가계부채 규모를 줄이기 위해 정부는 규제와 지원, 즉 ‘당근’과 ‘채찍’을 동시에 들었다. 경제 성장에 따른 부채 증가는 당연하지만, 증가속도는 잡겠다는 얘기다. 최근 가계부채가 급증하기 전인 2005∼2014년의 연평균 증가율(8.2%) 아래로 낮춘다는 방침이다. ◇당근과 채찍 동시에 들었다채찍은 현재의 총부채상환비율(DTI)을 개량한 신(新) DTI를 내년 1월부터 적용한다는 것이다. 여기에 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입한다.자영업자 160만2000 명의 부채 521조 원도 집중 관리 대상이다. 자영업 대출 가운데 부동산임대업을 중심으로 한 투자형 자영업자는 그 자체로 부채 증가 요인일 뿐 아니라 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 유발한 장본인들이라는 게 정부의 판단이다. 당근도 있다. 저소득·저신용 취약계층을 위해 대출자별 특성에 맞는 지원을 강구하기로 했다. 가계부채가 있는 1091만 가구를 A∼D등급으로 구분했다. DSR 40% 이하, 자산대비 부채비율(DTA) 100% 이하인 746만 가구는 A그룹으로 평가했다. DSR 또는 DTA가 각각 40%나 100%를 넘으면 소득(자산)은 충분하지만, 자산(소득)이 부족한 ‘B 그룹’으로 분류했다. 313만 가구에 525조 원이다.DSR 40% 초과에 DTA 100% 초과는 소득·자산 모두 부족한 ‘C 그룹’이다. 문제는 C그룹 이하다. 이들 32만 가구의 부채 94조 원은 부실화 우려가 있다는 분석이다. 이와 별도로 이미 부실화해 상환이 불가능해진 부채(D 그룹)는 100조 원으로 추정됐다.정부는 B∼D 그룹을 연체 여부나 대출 종류, 상환능력 등을 따져 지원할 예정이다. 최장 3년의 채무조정(원금상환 유예)과 법정 최고금리 인하 등으로 연체 발생을 예방한다. 이미 연체가 발생한 대출자는 가산금리 인하와 담보권 실행 유예로 지원한다. 상환이 불가능하다고 판단되는 부채 가운데 소액(1000만 원 이하)·장기(10년 이상) 채무는 상환능력을 심사해 탕감하거나 깎아준다. 자영업자에 대해서도 생계형·일반형 자영업자는 1조2000억 원 규모의 가칭 ‘해내리 대출’ 재원을 마련해 지원한다. 일시적인 자금 부족을 겪는 자영업자는 이자를 감면하고 원금상환을 미뤄준다.정부는 가계부채가 당장 심각한 문제로 비화할 가능성은 작지만, 증가세를 잡지 못하면 가계의 원리금 상환 부담이 커져 소비가 위축되고 경제 성장을 가로막을 수 있다고 본다. 다만 다주택자 대상 신 DTI 규제의 경우 신규 대출부터 적용하는 등 기득권은 일정부분 유지해줄 예정이다. 기존 다주택자는 대출을 더 받지 않을 경우 만기 연장에 아무런 문제가 없다는 얘기다.◇전문가 엇갈린 반응 전문가들은 엇갈린 반응이다. 일단 가계부채의 총량을 줄이고 부동산 시장을 안정화하는 억제 효과가 있을 것으로 본다. 반면 가계부채 대책이라기보다는 취약계층에 대한 복지정책의 성격이 강하다며 대출공급 억제보다는 대출 수요를 줄이는 게 더 나은 방안이라는 지적도 나온다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “차주별로 다르게 적용하고, 고용, 소득 등의 이슈를 고려한 것은 바람직하다.”며 “소득이 낮거나 고용이 불안정한 사람을 상대로 한 원리금 상환을 줄이는 방법 포함된 것도 긍정적”이라고 말했다. 허문종 우리금융경영연구소 연구위원도 “나이가 많은 대출자의 미래 소득은 낮게 잡고, 젊은 층의 미래소득은 늘려주는 등 합리적인 소득 기준을 활용한 부분은 바람직하다”고 말했다. 반면 윤창현 서울시립대 경영학과 교수는 “가수요와 실수요는 분명히 구분할 수 없는 만큼 실수요자는 어려워지는 상황이 올 수 있다”며 “특히 이번 대책은 경기억제책으로, 거시적인 측면에서 큰 그림을 놓고 보면 잘 맞지 않는 느낌”이라고 지적했다. 조영무 LG경제연구원 연구위원도 “소득에 기반을 둔 대출 규제책이다 보니 이미 소득이 높거나 소득 증빙이 용이한 계층에는 생각보다 큰 효과를 내지 않을 가능성이 있는 반면 소득이 낮거나 소득 증빙이 어려운 저소득층, 취약계층, 자영업자, 노령층은 이번 대책의 영향을 상대적으로 크게 받을 가능성이 있다.”고 우려했다. 그는 “대출시장에서 어려운 계층은 더 어려워지고 양호한 계층은 큰 영향을 받지 않는 등 주택시장과 대출시장의 양극화·차별화 현상이 더 심해질 수 있다”고 말했다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장 은 “가계부채 대책이라기보다는 취약계층 위주의 복지정책으로 보인다”며 “ 가계부채 문제에선 취약차주를 지원하는 것도 중요하지만, 또 다른 중요한 축은 가계부채 총량을 줄이는 것인 만큼 이번 정책으로 가계부채 총량이 과연 줄어들 수 있을지는 의문”이라고 강조했다.
- [가계부채대책]다주택자 新DTI 적용시 대출한도 절반으로 '뚝'
- △서울 송파구 일대 아파트 전경. [사진=연합뉴스 제공][이데일리 정다슬 기자] 주택담보대출을 안고 있는 사람은 내년부터 추가로 집을 구입할 때 대출 한도가 크게 줄어든다. 정부가 충부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新) DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 DTI 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제까지 시행되면서 다주택자이 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어려울 전망이다.24일 이데일리가 KB국민은행에 의뢰해 신DTI에 따른 대출 한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 대출 한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구에 있는 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출 한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도가 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 A씨가 직접 조달해야 한다.정부의 8·2 부동산 대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남구 등 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에서는 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기도 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기도 안양시에 각각 7억원과 5억원짜리 집을 살 경우 A씨의 대출 한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 줄어든다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.특히 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 가정해 원리금을 산정하기로 하면서 대출 한도를 더욱 보수적으로 평가하도록 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하겠다는 것이다. 다만 이는 대출 한도를 산정할 때만 적용되는 규제로 실질적인 대출은 15년 이상으로 가능하다.총부채원리금상환비율(DSR)도 앞당겨 도입된다. 정부는 애초 2019년 DSR을 도입할 계획이었지만 이를 내년 하반기로 앞당기기로 했다. DSR은 연간 원리금 상환액을 계산할 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 반영한다. 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할 지에 대해서는 올해 안에 정하기로 했다.당장 691만명의 다주택자와 다중채무자가 이 같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이 중 주택담보대출을 받은 이는 총 662만명이었다. 주택담보대출을 가진 이들의 1인당 평균 연소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있었다. 즉 DSR이 이미 45.8%에 달하는 상태여서 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다.정부는 이번 발표에서 DTI 규제를 전국으로 확대하지는 않기로 했다. 현재는 DTI 규제가 서울·수도권, 조정대상지역으로 지정된 부산과 대구의 일부 자치구에만 적용되고 있다. 다만 향후 시행사항을 보며 DTI 적용 범위를 확대할지 검토하겠다며 여지를 남겨뒀다.반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출 한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출 한도가 약 3억원에서 3억 3000만원(DTI 40%, 20년 만기 적용)으로 늘어난다.
- "서울 올 신규 입주아파트 평균 2억원 올라"
- [이데일리 원다연 기자] 올해 서울에서 입주한 아파트 매매값이 분양가보다 평균 2억원 상승한 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 국민의당 윤영일 의원이 서울시로부터 제출받아 분석한 자료에 따르면 올해 서울시내 100가구 이상 신축 입주아파트는 총 12개 단지다. 이들 단지는 2013년 11월에서 2015년 10월 사이에 분양했다. 단지별로 분양면적 84㎡~113㎡ 기준 매맷값 상승폭은 강남구 대치동 대치SK뷰가 3억 3000만원(평균 분양가 13억원 → 현재 시세 16억 3000만원)으로 가장 높았다. 이어 서초구 서초동 래미안서초에스티지 2억 7000만원(평균 분양가 10억 5000만원 → 현재 시세 13억 2000만원), 서초구 서초동 푸르지오써밋 2억 7000만원(평균 분양가 8억원 → 현재 시세 10억 7000만원), 강동구 천호동 래미안강동팰리스 2억 5000만원(평균 분양가 6억원 → 현재 시세 8억 5000만원), 강서구 마곡동 마곡13단지 2억 4000만원(평균 분양가 5억 3000만원 → 현재 시세 7억 7000만원) 순으로 나타났다. 올 입주 단지 가운데 강동구 천호동 래미안강동팰리스, 성북구 보문동 보문파크뷰자이, 성북구 돈암동 돈암코오롱하늘채는 현재 전셋값이 분양가격과 같거나 추월한 것으로 조사됐다.한편 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 보문파크뷰자이 81.8%, 돈암코오롱하늘채 80.8%, 아현아이파크 80.4%로 ‘깡통주택’ 위험이 심각한 것으로 드러났다. 지난 8월 기준 서울의 전세가율은 평균 70.8%(강북73.5%, 강남68.6%)이며 신축 입주아파트의 경우 72.6% 수준이다.윤영일 의원은 “분양 당첨 이후 입주까지 평균 2년 반 정도의 기간 동안 월 평균 666만원의 불로소득이 생긴 셈” 이라며 “이는 월평균 소득 563만원(4인가구 기준)에 불과한 도시근로자들에게 박탈감만 안겨줄 뿐” 이라고 말했다.특히 윤 의원은 “이러한 현상은 투기세력이 아파트 분양시장에 몰리게 하고 집값을 상승시켜 실수요자 및 서민들에게 고스란히 피해를 입힌다”며 “집값이 폭등하는 상황에서 정부의 8·2부동산 대책은 돈이 없는 무주택 서민들의 내집 마련을 더욱 어렵게 하는 한편 부자들만 주택으로 돈을 벌게 하는 결과를 만들고 있다”고 지적했다.윤 의원은 “후분양제 의무화, 토지임대부, 환매조건부 주택 확충, 주택비축은행제도 도입, 분양원가 공개 등 주택 정책의 패러다임을 근본적으로 바꾸어야만 집값 안정화를 이룰 수 있다”며 “아울러 서울시내 대부분 아파트가 깡통주택 위험에 처해 있음에도 실태조사조차 없다는 것은 문제”라고 지적했다.
