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- '40년 초장기 모기지', 주거용 오피스텔 제외할 듯
- [이데일리 김인경 기자] 올해 하반기 나올 만기 40년짜리 초장기 주택담보대출(모기지) 대상에 주거용 오피스텔은 제외될 가능성이 커지고 있다. 금융당국이 40년 모기지의 요건에 보금자리론 등 정책 모기지를 구상하고 있는 탓이다. 18일 금융당국에 따르면 금융위원회는 7월을 목표로 한국주택금융공사(주금공) 및 은행권과 함께 40년 모기지 상품의 출시를 준비하고 있다. 정부의 가계대출 규제가 연 소득 중심인 총부채원리금상환액(DSR) 중심이 되면서, 소득이 비교적 낮은 신혼부부, 청년층 등에 대한 주거사다리가 약화한다는 지적이 나왔다. 이에 신혼부부, 청년층 등 실수요자를 위한 방안을 강화해야 한다는 논의가 이어지며, 차주의 매월 원리금 상환 부담을 낮추는 ‘초장기 모기지’가 등장하게 됐다. 현재 정부는 40년 모기지의 대상 요건은 보금자리론, 적격대출 등 기본 정책 모기지에 활용하려 하고 있다. 다만 정책모기지 대상은 현재 ‘공부상 주택이고 실제 주거용으로 이용되는 아파트, 연립, 다세대, 단독주택’이다. 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘주택’이 아닌 ‘준주택’이라 이에 해당하지 않는다.앞서 지난해 주거용 오피스텔에 거주하는 이들도 주택연금에 가입할 수 있도록 법이 개정되면서 약 4만6000가구에 주택연금 가입 기회가 주어졌지만, 아직 정책모기지에서는 포함되지 않았다. 이에 정책모기지 문호를 확대해 주거용 오피스텔에도 허용하자는 의견이 있지만, 금융위와 주금공은 ‘주거용’의 판단 어려움과 관리 문제 등을 이유로 아직은 신중한 입장이다.실제 지난해 국정감사에서 주금공은 “주거용 오피스텔은 주거용의 단순한 판단기준 마련이 어렵고, 실제 주거용 오피스텔 판단 시에 많은 시간과 노력이 예상된다”고 말한 바 있다. 이어 “정책모기지는 기본적으로 주택법상 1주택자의 자가 거주를 목표로 지원하는 상품이며, 연간 30만건 이상의 심사가 발생하는 등 취급 규모가 크고 사후관리 시에도 주택법상 주택이 아닌 물건에 대한 관리가 요구되는 점 등을 고려할 때 신중한 검토가 필요한 사항”이라며 “금융당국과 지속적으로 협의할 예정”이라고 밝혔다.40년 모기지의 구체적인 내용은 조만간 발표될 가계부채 관리방안에 담길 전망이다. 현재 미국은 40~50년 규모의 초장기 모기지를 운영하고 있고 일본도 50년 모기지 상품인 플랫50(Flat50)을 지난해 출시한 바 있다. 사진=뉴시스 제공
- 2분기 은행 대출 문턱 더 높아진다…감독당국 부채 급증에 규제 강화
- 서울 시내 한 은행의 대출창구 모습. (사진=연합뉴스)[이데일리 이윤화 기자] 올 2분기에도 코로나19 불확실성이 이어지면서 가계를 중심으로 대출 수요가 이어질 것으로 보이지만 은행들로부터 돈을 빌리기는 더 어려워질 전망이다. 금융당국이 지난해 7.9%로 급증한 가계부채 증가율을 내년 절반 수준인 4%대로 낮추기 위한 관리방안을 내놓는 등 규제 여파에 은행 대출 창구 문턱이 높아질 것으로 보인다. 2분기 국내은행의 차주별 대출태도지수. (자료=한국은행)12일 한국은행이 발표한 ‘금융기관 대출행태 서베이 결과’에 따르면 올 2분기(4~6월) 국내은행의 차주별 대출태도지수 종합 수치는 -2로 집계됐다. 지난 1분기(1~3월) 5에서 마이너스로 전환한 것으로 대출태도지수가 양의 값이면 대출심사를 완화하겠다는 은행이, 음의 값이면 강화하겠다는 은행이 더 많다는 의미다. 이번 조사는 지난 3월 15일~26일까지 국내은행 17개 곳을 포함한 총 201개 금융기관을 대상으로 진행됐다. 특히 가계에 대한 대출태도는 감독당국의 가계대출 규제 강화 움직임, 신용위험에 대한 경계감 증대 등의 영향으로 직전 분기보다 강화될 것으로 전망된다. 올 2분기 국내은행의 가계일반 대출태도지수는 -9, 가계주택 대출태도지수는 -18로 전망돼 직전분기 각각 -6에 비해 모두 낮아졌다. 이는 금융당국이 가계부채 관리를 강화한데 따른 것이다. 정부는 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 확대적용 등을 포함한 가계부채 관리방안을 4월 중순 발표한다. 가계부채 증가세 하향 안정화를 목표로 DSR의 적용 대상을 금융회사별 단위에서 개인 차주로 바꿔 가계 부채의 증가 추세를 잡겠다는 메시지를 내놨다. 일정 금액을 넘는 고액 신용대출에 원금 분할 상환을 의무화하는 방안도 추진한다. 주택담보대출 심사 기준도 기존의 총부채상환비율(DTI) 대신 DSR로 단계적으로 대체할 방침이다. 아울러 신용대출 급증세를 막기 위해 고액 대출의 경우 원금분할 상환을 의무화하는 방안도 검토 중이다.기업에 대한 대출 태도는 대기업에 대해서 소폭 강화되는 반면 코로나19 타격이 여전한 중소기업에 대해서는 완화될 전망이다. 2분기 중 대기업 대출태도지수는 -3, 중소기업 대출태도지수는 6으로 집계됐다. 중소기업에 대해서는 코로나19 장기화에 따른 소상공인 및 중소법인에 대한 금융지원 조치 연장 등을 반영해 완화세를 이어갈 것으로 보인다. 금융당국은 대출 원금상환 만기연장 및 이자상환 유예조치를 올해 9월까지로 재연장하고 상환유예 대출에 대한 연착륙 방안 등을 마련할 예정이다. 자료=한국은행금융당국이 대출 증가세를 잡기 위해 규제 방안을 내놓는 것은 대출 수요 증가와 함께 신용위험도 커지고 있기 때문이다. 올 2분기 국내은행의 차주별 신용위험지수 종합 수치는 지난 1분기 13에서 26으로 두 배 증가할 것으로 보인다. 영끌, 빚투가 극에 달했던 지난해 2~3분기 수준은 아니지만, 4분기(22)보다는 신용위험도가 올랐다. 특히 가계의 신용위험이 가계소득 개선 부진, 금리 상승 등으로 채무상환능력 저하 우려가 증대되면서 전분기보다 큰 폭 높아질 것으로 예상돼 1분기(9) 한자릿 수에서 2분기 24로 급증했다. 같은 기간 기업의 신용위험은 코로나19 영향 지속에 따른 채무상환능력 약화, 대내외 경제여건 불확실성 등으로 중소기업을 중심으로 높아질 전망이다. 중소기업은 26으로 지난 1분기(21)에서 신용위험이 더욱 커질 것으로 보이나, 대기업은 6으로 동일한 수준을 보였다. 대출수요는 종합 값이 1분기 23에서 9로 크게 떨어졌으나, 코로나19 여파에 시달리는 가계 및 중소기업을 중심으로 대출 수요가 여전히 양의 값을 나타내고 있다. 가계대출 수요는 가계주택이 -15, 가계일반이 15를 기록했다. 주택 거래량 둔화 및 입주물량 감소 등이 이어지면서 주택자금 수요가 줄어들 것으로 예상되는 반면, 생활자금 수요가 지속되는 가운데 소비심리 회복 등이 가세하면서 일반대출 수요는 전분기보다 소폭 증가할 것으로 예상됐다. 한국부동산원에 따르면 주택매매 거래량은 지난 1월 9만1000건에서 2월 8만7000건으로 감소했다. 부동산 114가 밝힌 아파트 입주물량도 1분기 7만6000호에서 2분기 4만8000호로 줄었다. 한국은행 관계자는 “신용위험은 기업 및 가계의 모든 대출에서 높아질 것으로 예상되는 가운데 국내은행의 대출태도는 가계대출을 중심으로 강화될 전망”이라고 말했다.
- [팩트체크] 비주담대 LTV 규제 신설, 상가·오피스텔 구매 어려워지나
- 지난 2일 한 온라인 커뮤니티에 "한국토지주택공사(LH) 사태 때문에 앞으로 상가·오피스텔 사기 어려워질 듯"이라는 제목의 글이 올라왔다.글쓴이는 같은 날 한 언론이 보도한 '땅 투기 전면 차단을 위해 전 금융권 담보인정비율(LTV) 70%→40%로 강화한다'는 기사를 인용하면서 "5억원짜리 오피스텔 사려면 기존에는 1억5000만원만 있으면 나머지 3억 5000만원을 대출 받아 살 수 있었다, 이대로 바뀌면 3억원이 있어야 나머지 2억원을 대출 받고 살 수 있다"며 우려를 표했다.이때 작성자가 참고한 기사는 '정부가 땅 투기 방지 대책의 일환으로 금융권 비주택담보대출의 LTV를 40%로 제한하기로 했다'는 내용이다.해당 기사에서는 '앞서 정부는 제2의 LH 사태를 막기 위해 토지 등에 LTV 규제를 신설한다고 밝힌 바 있는데 구체적인 윤곽을 드러낸 것이다'라며 신설될 대출 규제와 LH 사태 간 관련성을 언급했다.커뮤니티 게시글의 추천수는 총 580건을 넘었고, 댓글은 270개 이상 달렸다. 특히나 "부정거래로 득 본 사람들은 제대로 처벌도 안 하고 서민들 사다리만 걷어차였다"며 "대출이 40%로 준다면 오피스텔 수요가 아파트로 몰려 부동산 폭등이 우려된다"는 반응이 뜨거웠다.이에 따라첫째, 비주택담보대출 LTV 규제 신설을 LH 사태 때문으로 볼 수 있는지둘째, 비주택담보대출 LTV 규제 신설되면 상가·오피스텔 사기 어려워지는지두 가지 쟁점에 따라 사실을 확인해 보았다. 'LH 사태 때문에 앞으로 상가 or 오피스텔 사기 어려워질 듯'의 제목으로 올라온 온라인 커뮤니티 게시글 (출처=온라인 커뮤니티 게시글 갈무리) 비주택담보대출 LTV 규제 신설, LH 사태 때문? → '대체로 사실 아님'커뮤니티 게시글과 언론보도에 앞선 지난달 29일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 열린 '공정사회반부패정책협의회 결과 브리핑'에서 "가계가 비주택을 담보로 빌리는 대출과 관련해 전 금융권에 LTV 규제를 신설하겠다"고 밝혔다.홍 부총리는 "토지·농지 투기 거래의 기대 수익이 확 낮춰지도록 하겠다"며 "이를 위해 취득 심사와 토지 과세를 강화하고 담보대출 제한 등을 강력히 시행하려는 것이다. 투기적 토지 거래 유인을 원천 차단하겠다"고 강조했다.홍 부총리의 발언 이후 지난 2일 '전 금융권에서 비주담대 LTV 70%→40%로 강화'한다는 언론 보도가 이어졌다.금융위원회는 이에 대해 "가계부채 관리방안의 세부내용은 방안이 확정되는 대로 조만간 발표할 계획"이라며 "비주담대 LTV 규제와 관련된 내용은 확정된 바 없다"고 밝혔다. 특히 "'조정대상지역'과 연계하여 전 금융권의 비주담대 LTV를 40%로 제한한다는 기사의 내용은 전혀 사실과 다르니 보도에 각별히 유의해 달라"고 덧붙였다.현재 비주담대 LTV가 70%→40%로 낮아진다는 내용은 사실이 아닌 것으로 확인됐다. '비주택담보대출 LTV 규제 관련 내용, 확정된 바 없다'고 밝힌 금융위원회 (출처=대한민국 정책브리핑 홈페이지 갈무리) 온라인 커뮤니티 작성자의 "LH 사태 때문에 앞으로 상가·오피스텔 사기 어려워진다"는 주장에 대해서도 팩트를 확인해봤다.홍 부총리가 규제 사항을 언급하면서 "투기적 토지 거래 유인을 원천 차단하겠다"고 말한 만큼 곧 신설될 대출 규제 방안에 LH 사건이 영향을 끼쳤을 가능성은 배제할 수 없다.금융위 관계자는 이에 대해 "비주담대 LTV 규제 신설은 지난해 11월부터 검토하기 시작했다"며 "이번 규제 신설 검토가 LH 사태 때문이라 하기는 어렵다"고 말했다. 이어 "이번 비주담대 관련 규제 방안은 가계부채와 관련한 규제체계 정비과정의 일환"이라고 덧붙였다.금융권에서도 '비주담대 LTV 규제 신설의 원인이 LH사태 때문'이라는 일각의 주장에 대해서는 연관성이 낮다고 입을 모았다.시중은행 한 관계자는 "비주담대 LTV 규제 신설이 꼭 LH 사건 때문은 아닐 것"이라며 "정보나 레버리지(타인의 자본을 지렛대대로 활용하는 것)를 활용하여 투기가 이뤄질 때 소외되거나 상대적 박탈감을 느끼는 사람도 생겨난다"며 "아마 비주담대 관련 대출 규제가 신설된다면 그것은 비정상적인 시장을 바로잡겠다는 정부의 의지가 담긴 것으로 볼 수 있다"고 말했다.결론적으로 현재로서는 비주담대 LTV 규제 신설이 LH 사건 때문이라고 보기는 어려워 보인다. 비주택담보대출 LTV 규제 신설시 상가·오피스텔 사기 어려워진다 → '절반의 사실''LH 사태 때문에 앞으로 상가·오피스텔 사기 어려워진다'는 주장처럼 비주담대 LTV 규제를 신설하면 상가·오피스텔 구매가 어려워질 것이라는 사실을 확인해봤다.현재 비주담대 LTV는 각 은행별 내규에 따라 적용하고 있다. 은행마다 차이는 있지만 대체로 60%~70%로 설정하고 있다.금융위 발표대로 비주담대 LTV 관련 정확한 규제 방안은 아직 발표되지 않은 상태다. 이 때문에 정확한 결과 역시 예단하기는 이르다.다만 일각의 주장처럼 '만약 정부가 비주담대 LTV 규제를 신설한다면'의 가정 상황에 따라 사실을 확인해보았다.금융위 관계자는 "규제에 대한 정확한 내용은 아직 발표되지 않았다"며 "규제 관련해서는 발표된 후 얘기해도 늦지 않을 것"이라는 얘기를 들을 수 있었다. 따라서 규제가 시행되었을 때의 예측 사항은 들을 수 없었다.다음으로 금융권 관계자에게 문의했다.한 금융권 관계자는 '비주담대 LTV와 관련 정책이 신설된다면 어떤 영향이 있을 것이라 보는지'와 관련한 취재진의 질문에 "아무래도 대출 한도가 낮아질 가능성이 있다"고 말했다.그는 "정부에서 관련 규제 대책이 내려온다면 은행은 따를 수 밖에 없다"며 "만약 규제의 목적이 투기 세력을 억제하는 것에 있다면 규제가 시행되었을 때 지역·소득에 따라 LTV를 제한할 것"이라고 답했다. 이어 "이전보다 여러 요건을 고려하게 될 것"이라며 "아마도 현 거주지, 취득 용도, 소득 요건 등에 따라 보다 복잡하게 대출이 이뤄질 가능성이 크다"고 설명했다.그러면서 "만약 규제를 시행한다면 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 규제도 함께 따라올 가능성이 크다"며 "다만 주택정책은 매우 복잡한 정책 중 하나다. 시장에 미치는 전체적인 영향은 정부의 발표가 나와야 정확하게 알 수 있다"고 전했다.또 다른 금융권 관계자는 "아직 규제에 대한 방침이 내려온 것이 없어 정확히 예측할 수는 없다"면서 "만약 규제를 신설한다고 해서 대출 금액이 줄어든다고 단언할 수는 없다"고 설명했다.규제 신설에 따라 대출 한도가 강화되더라도 담보로 설정한 물건의 가격이 상승폭이 더 크다면 대출가능금액은 더 높아질 수 있어서다.그는 "예를 들어 만약 10억원이던 담보물건 가격이 20억원으로 상승하고 대출 규제가 70%에서 60%정도로 강화되더라도 대출금액은 늘어날 수 있다"며 "어떤 물건지를 담보로 설정할 것인지, 물건지 가격의 상승폭은 어떠한지 등 여러 요건에 따라 대출은 다르게 적용될 수 있다"고 설명했다.특히 토지를 담보로 삼는 경우에는 그 토지가 어느 지역에 있는지 등에 따라 대출 결과가 크게 달라지기 때문에 결과를 단정하기는 어렵다는 것이다.이 관계자는 "담보 가격 상승이 없고 같은 가격이라면 LTV가 줄어들었을 때 더 적은 대출을 받게 되는 것은 사실"이라며 "앞으로 내려올 규제 방안을 봐야 정확히 알 수 있다"고 덧붙였다.결론적으로 비주담대 LTV 규제 강화에 따라 상가·오피스텔을 사기 어려워질 것이라는 주장에 대한 의견은 반으로 나뉘었다. "대출 한도가 낮아져 상가·오피스텔 구매가 어려울 수 있다"는 답변과 "대출은 물건지 가격에 따라 달라지기 때문에 단언할 수 없다"는 금융권의 의견을 들을 수 있었다. 다만 이 모든 것은 '만약 정부가 비주담대 LTV 규제를 신설한다면'에 따른 가정으로, 정확한 사안은 곧 있을 규제 방안 발표에 따라 알 수 있다. / 양지혜 인턴 기자
